BAB I

PENDAHULUAN

1.1.

Latar Belakang
Permasalahan permukiman yang dihadapi kota besar semakin kompleks.

Tingginya tingkat kelahiran dan migrasi penduduk yang terbentur pada kenyataan
bahwa lahan di perkotaan semakin terbatas dan nilai lahan yang semakin
meningkat serta mayoritas penduduk dari tingkat ekonomi rendah, menimbulkan
permukiman-permukiman padat di kawasan yang dianggap strategis yaitu
kawasan pusat kota, industri dan perguruan tinggi. Alternatif pembangunan yang
dianggap paling sesuai dengan kondisi di atas yaitu pembangunan kearah vertikal,
dalam hal ini adalah Rumah Susun. Pembangunan rumah susun ini merupakan
konsekuensi logis di kota besar terutama di kawasan yang berfungsi sebagai pusat
kegiatan ekonomi seperti Surabaya. Di Surabaya sendiri terlihat bahwa
keterbatasan lahan bagi permukiman semakin terbatas. Kendala lain yang juga
tidak boleh dilupakan adalah keterbatasan kemampuan ekonomi masyarakat.
Menurut hasil kajian studi pasar perumahan di Indonesia menunjukkan bahwa
penduduk perkotaan sebanyak 65% berpenghasilan di bawah 1,3 juta rupiah per
bulan (Hasil Studi Pasar Perumahan/Home Project). Dari hasil studi diketahui
bahwa target pasar untuk hunian di wilayah perkotaan mayoritas adalah
masyarakat menengah ke bawah.
Seiring dengan berjalannya waktu pemerintah juga telah mencanangkan
pembangunan seribu rumah susun di seluruh kota di Indonesia yang berpenduduk
diatas dua juta jiwa. Rencana besar yang akan menggerakkan ekonomi Indonesia
ini menelan anggaran 50 trilliun rupiah. Seluruh rumah susun tersebut terdiri dari
20 lantai, dimana tiap rumah susun berisi kurang lebih 600 unit. Jadi total rumah
susun yang dibangun mencapai lebih kurang 600.000 unit. Rumah susun
terbanyak akan dibangun adalah di DKI Jakarta dengan jumlah penduduk sekitar
sepuluh juta jiwa. Sedangkan di kota lain yang juga akan dibangun rumah susun
diantaranya adalah Surabaya, Bandung, Semarang, Medan dan Makassar.
Rumah susun merupakan jawaban yang paling rasional untuk mengatasi
ledakan penduduk, menghilangkan kawasan kumuh, komitmen menjaga

lingkungan, efisiensi lahan dan upaya mendekatkan warga dengan tempat

kerjanya. Bagi konsumen golongan menengah ke bawah penyediaan hunian
vertikal diwujudkan dalam bentuk rumah susun sederhana (rusuna). Adapun
beberapa sasaran yang ingin dicapai dalam pembangunan rumah susun sederhana
antara lain untuk memenuhi kebutuhan hunian masyarakat berpenghasilan rendah,
meningkatkan fungsi lahan dan meningkatkan kualitas hunian padat di lokasilokasi yang berdekatan dengan pusat-pusat pertumbuhan ekonomi. Bagi
konsumen golongan ekonomi menengah ke atas penyediaan hunian vertikal
diwujudkan dalam bentuk rumah susun dengan kelas menengah, dengan fasilitas
yang tentunya berbeda dengan rumah susun sederhana. Adapun sasaran yang
dicapai dalam pembangunan rumah susun kelas menengah adalah untuk
memenuhi kebutuhan hunian bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke atas
serta meningkatkan fungsi lahan dan meningkatkan kualitas hunian padat. Sedang
bagi konsumen golongan atas penyediaan hunian vertikal diwujudkan dalam
bentuk rumah susun mewah/apartemen dengan fasilitas yang sepadan dengan
kelas rumah susun. Dan akan sangat baik jika warga berdomisili di dekat lokasi
kerja sehingga mereka cukup berjalan kaki atau naik sepeda tiba di kantor. Tidak
perlu naik kendaraan umum atau kendaraan pribadi yang pasti menyumbang
kemacetan dan polusi.
Seperti halnya di Jakarta, akibat kemacetan, kerugian yang harus
ditanggung terhadap biaya perjalanan dari tempat tinggal menuju ke tempat kerja
telah menggerus hampir 30 50 persen dari pendapatan bersih (Harian Kompas,
Selasa, 29 Agustus 2006). Peningkatan biaya perjalanan ini semakin diperparah
dengan semakin mahalnya harga BBM serta ongkos perjalanan dengan angkutan
umum. Jika diukur dari sisi kemampuan sewa adalah cukup prospektif, antara lain
jika terjadi persandingan antara biaya perjalanan dari tempat tinggal ke tempat
kerja dengan kemampuan membeli atau menyewa rumah susun, bahkan
apartemen menengah. Sebagai ilustrasi, biaya operasional kendaraan (termasuk
BBM) mencapai kisaran 1 1,5 juta rupiah per bulan (hampir sama dengan
cicilan apartemen menengah selama 15 tahun). Lalu bagaimana dengan biaya
transportasi anggota keluarga yang lain? Tentunya mereka akan semakin miskin

kehidupannya dengan semakin mahalnya biaya perjalanan. Lama kelamaan hal

yang serupa ini kemungkinan besar akan terjadi pula di kota Surabaya.
Kebutuhan lahan perumahan di Kota Surabaya dalam kurun waktu tahun
2003 2013, diperkirakan meliputi 53,85% dari total luas Surabaya. Sesuai
RTRW Kota Surabaya tahun 2003-2013, kebutuhan permukiman sampai dengan
tahun 2013 diperkirakan mencapai 556.542 unit, dengan kebutuhan lahan lebih
kurang 17. 593,75 Ha. Berdasarkan data dari BPN Kota Surabaya, sampai dengan
tahun 2001 luas lahan permukiman adalah 13.711 Ha, dengan demikian masih
dibutuhkan tambahan lahan permukiman seluas 3.882,75 Ha, seperti pada tabel
berikut ini :

Tabel 1.1. Rencana Penggunaan Lahan Kota Surabaya Tahun 2003-2013

No.

Penggunaan Lahan

Luas (Ha)

Prosentase

1.

Perumahan

17.573,95

53,85

2.

Perniagaan

983,77

3,01

3.

Indestri dan Gudang

4.067,39

12,46

4.

RTH (Sarana Olah Raga, Makam, Taman)

860,20

2,64

5.

Jalur Hijau (Tambak dan Konservasi)

4.035,46

12,36

6.

Fasilitas Umum / Jasa

5.116,98

15,68

32.637,75

100,00

JUMLAH
Sumber : RTRW Kota Surabaya 2003 2013

Pengadaan rusunawa di Surabaya selama ini tidak terlepas dari subsidi,

yang pembangunannya sebagian besar bersumber pada dana APBN. Hanya
sebagian kecil yang bersumber pada dana APBD I dan APBD II. Pemerintah Kota
Surabaya lebih banyak bertindak sebagai penyedia lahan serta sarana dan
prasarananya. Pengelolaan yang ada tidak seluruhnya ditangani oleh Pemerintah
Kota Surabaya, terdapat beberapa rumah susun sederhana yang dikelola oleh
pihak lain seperti Perum Perumnas dan Dinas Permukiman Jawa Timur. Secara
bertahap rumah susun sederhana yang saat ini masih dalam pengelolaan Dinas
Permukiman

Propinsi

Jawa

Timur

nantinya

akan

diserahterimakan

pengelolaannya kepada Pemerintah Kota Surabaya. Karena hampir semua

rusunawa di Surabaya saat ini adalah menggunakan sistem subsidi, serta anggaran

dana untuk operasional rusunawa terbatas, maka lama kelamaan hal ini akan
menjadi beban anggaran bagi Pemerintah Kota Surabaya sedang lahan yang
tersedia semakin terbatas.
Dari uraian di atas, maka dalam penelitian ini diharapkan akan
direncanakan suatu rumah susun bagi golongan masyarakat berpenghasilan rendah
(relokasi dan perumahan kumuh), menengah bawah dan menengah atas di lokasi
di atas tanah milik Pemerintah Kota Surabaya, dengan asumsi bahwa untuk rumah
susun kelas sederhana dibangun dengan sistem subsidi, sedang rumah susun kelas
menengah ke atas terdapat investor yang telah menanamkan modalnya di atas
tanah sewa milik Pemerintah Kota Surabaya. Dengan demikian diharapkan
terjadinya subsidi silang antara pembangunan rumah susun untuk program
pemerintah (relokasi dan perumahan kumuh) dengan pembangunan rumah susun
kelas menengah ke atas (apartemen) di lokasi di atas tanah milik Pemerintah Kota
Surabaya. Untuk itu dalam merencanakan rumah susun ini, diperlukan suatu
kajian untuk mengetahui kondisi rumah susun yang ada di Surabaya beserta
fasilitasnya, serta data lokasi tanah milik Pemerintah Kota Surabaya yang berada
di Surabaya. Untuk itulah maka penelitian ini perlu dilaksanakan.

1.2.

Perumusan masalah
Dari uraian yang dipaparkan di atas, maka permasalahan yang akan

menjadi perhatian adalah :

1.

Bagaimana kondisi eksisting rumah susun di Surabaya yang diwakili oleh

rumah susun Penjaringansari I (kelas sederhana) , rumah susun Wonorejo
(kelas menengah bawah) dan rumah susun Urip Sumoharjo (kelas menengah
atas)?

2.

Bagaimana tingkat kesesuaian antara tingkat kepentingan penghuni dengan

tingkat persepsi penghuni terhadap penyediaan fasilitas rumah susun?

3.

Bagaimana kondisi tanah milik Pemerintah Kota Surabaya yang berada di

kota Surabaya?

4.

Bagaimana rencana pembangunan rumah susun di lokasi di atas tanah milik

Pemerintah Kota Surabaya berdasarkan kelasnya?

1.3. Tujuan Penelitian

Agar penelitian berhasil sesuai dengan yang diharapkan, maka perlu
ditetapkan tujuan yang akan dicapai. Adapun tujuan dari penelitian ini adalah :
1.

Identifikasi kondisi eksisting rumah susun Penjaringansari I, rumah susun

Wonorejo dan rumah susun Urip Sumoharjo.

2.

Mengetahui tingkat kesesuaian antara tingkat kepentingan penghuni dan

persepsi penghuni terhadap penyediaan fasilitas rumah susun

3.

Identifikasi tanah milik Pemerintah Kota Surabaya yang berada di Surabaya.

4.

Menentukan rencana pembangunan rumah susun di lokasi di atas tanah milik

Pemerintah Kota Surabaya berdasar kelasnya.

1.4.

Batasan Permasalahan dan Pemilihan Kelas Rumah Susun

Di kota Surabaya terdapat 8 (delapan) rumah susun, bertipe antara 18

sampai dengan 54 m2, yang dikelola baik oleh Pemerintah Kota Surabaya sendiri,
Perum Perumnas maupun Pemerintah Propinsi Jawa Timur. Adapun rumah susun
yang dikelola oleh Pemerintah Kota Surabaya adalah :
- Rumah Susun Urip Sumoharjo, terdiri 120 unit, tipe 24 m2 dengan harga sewa
untul lantai 1 sampai dengan lantai 4 sebesar Rp. 104.000,- Rumah susun Sombo, terdiri 618 unit, tipe 18 m2 dengan harga sewa Rp.
20.000,- untuk lantai 1 sampai dengan Rp. 5.000,- untuk lantai 4
- Rumah susun Dupak Bangunrejo, terdiri 150 unit, tipe 18 m2 dengan harga
sewa Rp. 20.000,- untuk lantai 1 sampai dengan Rp. 5.000,- untuk lantai 4
- Rumah susun Penjaringansari I, terdiri 219 unit, tipe 18 m2 dengan harga sewa
Rp. 20.000,- untuk lantai 1 sampai dengan Rp. 5.000,- untuk lantai 4 (telah
dilakukan penelitian tentang penyediaan fasilitas rumah susun)
- Rumah susun Penjaringansari II, terdiri 288 unit, tipe 21 m2, harga sewa Rp.
75.000,- untuk lantai 1 sampai dengan Rp. 60.000,- untuk lantai 4 (proses
penghunian belum ada 2 tahun)
- Rumah susun Wonorejo, terdiri 288 unit, tipe 21 m2, harga sewa Rp. 75.000,untuk lantai 1 sampai dengan Rp. 60.000,- untuk lantai 4 (proses penghunian
lebih dari 2 tahun)

Dilihat dari tipe dan harga sewa yang telah disediakan, selanjutnya peneliti
mengambil studi kasus yang mewakili rumah susun kelas menengah atas adalah
rumah susun Urip Sumoharjo, rumah susun kelas menengah bawah adalah rumah
susun Wonorejo sedang kelas sederhana adalah rumah susun Penjaringansari I.

1.5.

Manfaaat Penelitian
Hasil penelitian diharapkan dapat menjadi masukan bagi Pemerintah

Propinsi Jawa Timur, khususnya Pemerintah Kota Surabaya dalam merencanakan

lokasi rumah susun yang akan dibangun berdasarkan kelas dan fasilitasnya.

1.6.

Batasan Penelitian
Penelitian ini dibatasi pada hal-hal sebagai berikut :

1.

Rumah susun yang menjadi obyek dalam penelitian ini adalah rumah susun
yang dikelola oleh Pemerintah Kota Surabaya.

2.

Dalam penelitian ini tidak dibahas detail engineering design rancang bangun
rumah susun.