PELAYANAN ONLINE PERTANAHAN

DAN PERALIHAN HGB TERTENTU

DI WILAYAH TERTENTU

DIREKTORAT JENDERAL HUBUNGAN HUKUM KEAGRARIAAN

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL

Landasan Hukum

Undang-Undang No. 5 Tahun 1960

Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007
Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007
Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007
Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009
PP Nomor 24 Tahun 1997
PP Nomor 48 Tahun 1994 Jo. PP Nomor 79 Tahun 1996
PP Nomor 37 Tahun 1998
PP Nomor 128 Tahun 2015
Perpres Nomor 97 Tahun 2014
Perturan Menteri Negara Agraria/ Kepala BPN No 3 Tahun 1997
Permen ATR/KBPN Nomor 15 Tahun 2014 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pelayanan
Terpadu Satu Pintu Bidang Agraria Tata Ruang dan Pertanahan Dalam Kegiatan Penanaman
Modal
Permen ATR/KBPN Nomor 8 Tahun 2016 Tentang Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan
Tertentu di Wilayah Tertentu
Permen ATR/KBPN Nomor 17 Tahun 2015 tentang Sandar Pelayanan dan Pengaturan
Agraria, Tata Ruang dan Pertanahan dalam Kegiatan Penanaman Modal
Kepmen ATR/KBPN l Nomor 537/KEP-7.1/XII/2014 tentang Penunjukan Pejabat Kementerian

KEMUDAHAN BERUSAHA (EODB) DI

INDONESIA
Instruksi Bapak Presiden
RI untuk meningkatkan
peringkat Ease of Doing
Business
(EODB)
Indonesia dari 109 ke
peringkat
40
dimana
salah satu kriteria acuan
penilaian
adalah
pelayanan
registering

INDIKATOR KEMUDAHAN
BERUSAHA
1. Memulai Usaha (Starting a business)
2. Perizinan terkait Pendirian Bangunan (Dealing
with construction permit)
3. Penyambungan Listrik (Getting electricity)

4. Pendaftaran Properti (Registering

property)
5. Akses Perkreditan (Getting credit)
6. Perlindungan terhadap Investor Minoritas
(Protecting minority investor)
7. Pembayaran Pajak (Paying taxes)
8. Perdagangan Lintas Negara (Trading across
boders)
9. Penegakan Kontrak (Enforcing contract)

PERBANDINGAN REGISTERING PROPERTY (PENDAFTARAN

PROPERTI)
Amsterdam, Belanda
DKI Jakarta,
Indonesia
No.
1

Prosedur

DB 2016
Waktu
Biaya
(Hari Kerja)

Pemeriksaan sertifikat tanah di Kantor Pertanahan 3 hari

Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan

Bangunan (BPHTB)

Akta jual beli oleh PPAT

1 hari

5 hari

Pendaftaran akta tanah di Kantor Pertanahan atas

15 hari
nama pembeli

Pendaftaran PBB di Kantor Pelayanan Pajak Jakarta 1 hari

Total 5 Prosedur Pendaftaran Properti di DKI Jakarta 25

RANKING EODB 109

RANKING RP
131

Rp. 50.000
5% dari nilai
property +
5% dari nilai
property
dikurangi Rp.
80 juta
(bebas pajak)
1% dari nilai
property
1/1000 dari
nilai property
+ Rp. 50.000
biaya
administrasi
+ materai Rp.
6.000 per
dokumen
No cost
10.9% dari
nilai properti

No.

Prosedur
Notaris melakukan pencarian akte (title) pada
Cadastre, Dinas Pemetaan dan Pendaftaran
Pertanahan
(UU di Belanda mewajibkan untuk proses
pendaftaran menggunakan notaris)

DB 2016
Waktu
(Hari
Biaya
Kerja)
< 1 hari
(Online
sistem)

Notaris melakukan pencarian atas perwakilan para

pihak.
[1. Pencarian terkait perwakilan pembeli dan penjual
(dikenakan biaya oleh kamar dagang): EUR 15
(hardcopy), EUR 7.5 (softcopy), dan EUR 3.05
< 1 hari
(review online), untuk rekening tahunan; Pencarian
2*
(Online
terkait perwakilan pembeli dan penjual (dikenakan
sistem)
biaya oleh kamar dagang): EUR 7.5 (hardcopy), EUR
2.65 (softcopy), dan EUR 3.05 (review online), untuk
Akta perusahaan (tiap perusahaan) ; EUR 15
(hardcopy), EUR 7.5 (softcopy), dan EUR 3.05
(review online), untuk keaslian ekstrak komersial.]
3

Eksekusi transfer akta

Agency: Notaris hukum perdata

Pendaftaran akta

Pendaftaran ke Kantor Pajak

Total 5 Prosedur Pendaftaran Properti di Amsterdam

RANKING EODB 28
RANKING RP
30

< 1 hari
(Online
sistem)
< 1 hari
(Online
sistem)
< 1 hari
(Online
sistem)
2.5

Biaya notaris:
EUR 1,000
3,500

EUR 60 65

6% dari nilai
property
EUR 100 200
Masuk di
prosedur 3
6.1% dari nilai
properti

PERINGKAT EODB DAN

REGISTERING PROPERTY
DIANTARA
NEGARA ASEAN
Rank
Rank Registering
No

EoDB

Property

Negara

17

Singapore

18

38

Malaysia

49

57

Thailand

84

148

90

58

103

112

Philippines

109

131

Indonesia

127

121

Cambodia

134

66

Lao PDR

10

167

145

Myanmar

11

173

189

Timor-Leste

Brunei Darussalam
Vietnam

HASIL SURVEI EODB TAHUN

2016
Hasil Survei EoDB

N
O

Prosedur

Usulan Perbaikan

Waktu
(hari)

Biaya

Waktu
(hari)

Biaya

Pemeriksaan

50.000

50.000

Pembayaran PPh

5% dari transaksi

5% dari transaksi

Pelaksanaan jual beli

1% dari transaksi

1% dari transaksi

Pendaftaran peralihan

15

1/1000 dari Nilai

Tanah + 50.000

1/1000 dari Nilai

Tanah + 50.000

Pendaftaran SPPT PBB atas

nama WP baru

Free

Free

Total

25

10

USULAN PERBAIKAN TAHUN

2017
NO
Prosedur
Usulan Perbaikan
Waktu
(hari)

Biaya

Akta Jual beli oleh PPAT

(pengecekan secara online)

1% dari transaksi

Pembayaran BPHTB

5% dari transaksi

Pendaftaran akta tanah di Kantor

Pertanahan atas nama pembeli
dan pemberitahuan pendaftaran
PBB an. Pembeli di Kantor
Pelayanan Pajak Jakarta oleh
Kantor Pertanahan

1/1000 dari Nilai

Tanah + 50.000+
Materai Rp. 6.000,per dokumen

Total 3 Prosedur

5,9% dari Nilai

Properti

UPAYA PENINGKATAN EODB DARI

REGISTERING PROPERTY
Indonesia merupakan salah satu tujuan investasi, untuk
itu perlu dilakukan peningkatan percepatan pelayanan
pertanahan khususnya pelayanan pendaftaran peralihan
HGB untuk memberikan kemudahan dalam berinvestasi di
beberapa kota di Indonesia
Diterbitkan Peraturan Menteri Agraria Nomor 8 Tahun
2016 tentang Pelayanan Peralihan Hak Guna Bangunan
Tertentu di Wilayah Tertentu
Subjek hak : badan hukum berbentuk Perseroan
Terbatas (PT) yang 100% sahamnya berasal dari
modal dalam negeri.
Objek hak : tanah HGB dengan luas 5.000 m2
Lokasi tanah, meliputi:
Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta;
Kota Bandung;

UPAYA PENINGKATAN EODB

DARI REGISTERING
PROPERTY
Kegiatan Pelayanan, meliputi:
BPN:
1. Pengecekan
sertipikat;
2. Pendaftaran
peralihan hak;

Instansi
terkait:

yang

1. Pembayaran Bea
Perolehan Hak Atas
Tanah dan Bangunan
(BPHTB) dan Pajak
Penghasilan (PPh);
2. Pembuatan Akta Jual
Beli;
3. Pendaftaran
perubahan wajib
pajak Pajak Bumi dan
Bangunan (PBB).

PROSEDUR, BIAYA DAN WAKTU

KEGIATAN

PENANGGUNG
JAWAB

II

BIAYA

Pendaftaran
perubahan
Wajib
Pajak PBB

Kantor Pertanahan

a.

Kantor
Dispenda

PPAT

Rp. 50.000
(PP 128 Tahun
2015)

a.
b.
a.

1 hari

Pembuatan Akta dan Pendaftaran

Akta
Penyampaian
Akta (Peralihan Hak)
ke
Kantor
Pertanahan
Kantor Pelayanan PPAT
Kantor Pertanahan
Pajak Pratama
(1 hari)
Kantor
Pajak
Dispenda
(1 hari)
Penjual
a. Penjual
Pembeli/Kuasa
(dapat
Pembeli
b. Pembeli
dikuasakan
kepada
perorangan/PPAT)
5% dari NJOP/Nilai Paling banyak 1 % 1 dari Nilai Tanah + Rp.
Transaksi
(Nilai dari Nilai Transaksi + 50.000
tertinggi)
Materai Rp. 6.000 (2
(PP No 48/1994 Jo lbr)/per dokumen.
79/1996)
5% dari NJOP/Nilai
Transaksi
(Nilai
tertinggi)

NPOPTKP (Rp. 80
juta)
(UU Nomor 28/2009)

Pembayaran:
a. PPh
b. BPHTB

b.

WAKTU

IV

Pemeriksaan
Keabsahan
Sertipikat Tanah

b.

KEWAJIBAN

III

2 hari

2 hari

Total 5 Prosedur dengan jangka waktu penyelesaian 7 hari

2 hari

Pembeli

1 hari (paralel
dengan IV)

Pajak

 Pengecekan
Pertanahan

sertipikat

dilakukan

di

Kantor

Persyaratan

Pengecek
an
sertipikat

Formulir
permohonan
yang
sudah
diisi
dan
ditandatangani pemohon atau kuasanya
Surat Kuasa apabila dikuasakan
Fotocopy identitas pemohon (KTP) dan kuasa apabila
dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya
oleh petugas loket
Sertipikat asli Hak Guna Bangunan
Surat pengantar dari PPAT untuk kegiatan peralihan
hak dengan akta PPAT

Jangka waktu 1 hari sejak diterimanya permohonan

pengecekan sertipikat secara lengkap (termasuk
pembayaran PNBP)
Produk berupa tanda bukti pengecekan

EoD
B

JENIS
PROSEDUR

Pendaftaran Peralihan Hak

Pendaftaran
peralihan
hak
dilakukan pada kantor pertanahan,
setelah
pengecekan
sertipikat,
pembayaran BPHTB dan PPh, dan
pembuatan Akta Jual Beli.
Jangka waktu 2 (dua) hari kerja
sejak diterimanya permohonan
pendaftaran peralihan hak
Produk berupa perubahan subjek
pada sertipikat hasil peralihan
dilakukan
setelah
persyaratan
lengkap

Persyaratan:
a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau
kuasanya di atas materai cukup
b. Surat Kuasa apabila dikuasakan
c. Fc identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah
dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
d. Fc KTP dan para pihak penjual-pembeli dan/atau kuasanya
e. Fc Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah dicocokkan
dengan aslinya oleh petugas loket
f.
Sertipikat asli Hak Guna Bangunan
g. Akta Jual Beli dari PPAT
h. Ijin Pemindahan Hak apabila di dalam sertipikat/keputusannya dicantumkan
tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut hanya boleh dipindahtangankan
jika telah diperoleh ijin dari instansi yang berwenang
i.
Foto copy SPPT PBB Tahun berjalan yang telah dicocokkan dengan aslinya
oleh petugas loket
j.
Bukti Surat Setor Bayar BPHTB dan PPh (pada saat pendaftaran hak)
k. Surat Pernyataan telah membayar Surat Setor Bayar BPHTB dan PPh

Pemohon yang melakukan peralihan hak wajib menyerahkan bukti pembayaran pajak atau membuat surat pernyataan bahwa
telah membayarkan setoran pembayaran BPHTB dan PPh ke kantor instansi yang berwenang.
Jika surat pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak benar, maka permohonannya dinyatakan batal demi hukum.
Kepala Kantor Pertanahan langsung melakukan proses pendaftaran peralihan hak tanpa melakukan pengecekan pembayaran
BPHTB dan PPh sebagaimana dimaksud pada ayat (2)

Perbaikan Pelayanan Yang Perlu Diketahui

Jangka waktu
Jangka waktu
penyelesaian
pelayanan
pengecekan
sertipikat dan
pendaftaran
peralihan hak
dilakukan terhitung
sejak penerimaan
berkas lengkap dan
telah lunas
pembayaran biaya
yang ditetapkan.

Jangka waktu tidak

berlaku bagi
permohonan
pelayanan yang di
dalam prosesnya
diketahui terdapat
sengketa, konflik,
perkara, atau
masalah hukum
lainnya dan
berkasnya dapat
dikembalikan kepada
pemohon

Tanah sengketa

Pelayanan
Online
Pelayanan
pengecekan
sertipikat dan
pendaftaran
peralihan hak pada
kantor pertanahan
dapat dilakukan
secara elektronik

Pelayanan
pengecekan
sertipikat dan
pendaftaran
peralihan hak
dikenakan biaya
sesuai dengan
ketentuan peraturan
perundang-undangan
tentang jenis dan
tarif atas jenis
penerimaan negara
bukan pajak yang
berlaku pada
Kementerian Agraria
dan Tata Ruang/BPN

Biaya

APLIKASI LAYANAN ONLINE

Mengapa harus
online?
Agar
masyarakat
memiliki
kesadaran
dan
kemandirian
dalam bidang pertanahan, setelah
diberikan kontrol yang lebih besar
atas layanan yang digunakan.
Dari sisi ATR/BPN, kontrol tersebut
Agar
jembatan
sosiologis
akan tercipta
meningkatkan
jaminan
atas
antara
masyarakat
dengan
kualitas layanan pertanahan
ATR/BPN dan jembatan elektronis
antara pemilik tanah dengan
layanan pertanahan

Keuntung
an
Bagi Kantor:
1. Mengurangi beban petugas
loket pendaftaran
2. Memonitor Kinerja PPAT
3. Mengumpulkan data
identitas PPAT
Bagi PPAT:
4. Monitor Berkas Masingmasing yang dientry melalui
PPAT Online
5. Menghemat waktu
6. Kepastian Biaya dan Waktu

Persiapan Kantor
Pertanahan
Menjalankan PPAT
Online
1. Petugas Validasi
Berkas Online
2. Loket Khusus
Validasi Berkas
Online
3. Komputer khusus
untuk entri berkas
Online
4. User Login untuk
para PPAT
5. Jenis layanan yang
disediakan
(pengecekan, Hak

Pelayanan yang
disediakan:
Kantor menentukan jenis pelayanan
yang akan disediakan untuk PPAT
Online, Contoh:
DKI, Surabaya: Pengecekan Sertipikat,
Peralihan Hak - Jual Beli, Informasi
Zonasi Nilai Tanah, Hak Tanggungan,
Peralihan Hak - Pembagian Hak
Bersama, Roya, Peralihan Hak
Pewarisan, Peralihan Hak - Hibah
Semarang: Pengecekan Sertipikat, Hak

Persiapan PPAT Online

1. PC dengan sambungan
internet bandwith minimal
1 mbps (mega byte per
second)
2. Scanner / kamera digital
3. Mempunyai
User
Login
PPAT Online
4. Meningkatkan

PEMOHON

BPN

TERIMA KASIH