PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

BAB I
PENDAHULUAN

1.1. LATAR BELAKANG

Perkembangan dan pertumbuhan wilayah mengalami intensitas
pembangunan yang cukup tinggi dalam memanfaatkan ruang-ruang
perkotaan, mengakibatkan permasalahan pembangunan perkotaan
cukup kompleks. Kompleksitas permasalahan tersebut disebabkan
oleh berbagai faktor, baik internal maupun eksternal. Faktor
eksternal yang paling menonjol yang mengakibatkan intensitas
pembangunan di daerah perkotaan cukup tinggi antara lain;
perpindahan

penduduk

dari

perdesaan

ke

daerah

perkotaan,

pengaruh perkembangan teknologi dan ekonomi global. Faktor

penyebab internal yang paling menonjol di daerah perkotaan adalah
tingginya laju pertumbuhan penduduk, sehingga daerah perkotaan
cenderung

mengalami

ekspansi

ke

daerah

pinggiran,

akibat

keterbatasan lahan dan nilai lahan di daerah pusat kota cukup

tinggi.

Perumahan merupakan sekumpulan rumah yang tak terpisahkan

dengan

prasarana

dan sarana lingkungan

untuk mendukung

kehidupan penghuninya. Pembangunan perumahan perkotaan,

LAPORAN AKHIR

I-1

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

wilayah dan kawasan secara umum sering di permasalahkan, dalam

hal jumlah unit yang terbangun serta diindikasikan tidak sebanding
dengan angka pertumbuhan jumlah penduduk, termasuk kualitas
bangunan perumahan yang dianggap tidak memenuhi kualitas layak
huni, syarat estetika serta kelengkapan prasarana dan sarana yang
memadai.

Perubahan status sosial ekonomi masyarakat dengan sendirinya

akan

berdampak

pada

peningkatan

kepemilikan

bangunan

perumahan dalam satu kawasan permukiman, sehingga memerlukan

penyiapan lahan untuk pelaksanaan pembangunan baik yang
diusahakan oleh masyarakat maupun melalui bantuan pihak swasta
(Developer Pengembang Pembangunan Kawasan Perumahan dan
Permukiman).

Dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang perumahan

dan kawasan permukiman ditegaskan bahwa penataan lingkungan
perumahan dan kawasan permukiman berdasarkan pada azas
kesejahteraan, keadilan, pemerataan, kenasionalan, keefisienan,
kemanfaatan,

keterjangkauan,

kemudahan,

kemandirian,

kebersamaan, kemitraan, keserasian keseimbangan, keterpaduan,

kesehatan,

kelestarian,

keterpaduan,

keselamatan,

keamanan,

ketertib dan keteraturan.

Pembangunan dan pengembangan perumahan dalam suatu kawasan

selain yang diupayakan masyarakat, sebagian besar diusahakan oleh
LAPORAN AKHIR

I-2

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

real estate, baik dalam bentuk BUMN, BUMD maupun melalui Badan
Usaha Swasta lainnya. Pembangunan kawasan perumahan dan
permukiman di perkotaan, pada prinsipnya mengacu pada pola 1 :
3 : 6 yang telah ditetapkan oleh pemerintah secara nasional serta
dijadikan pedoman dalam merealisasikan kegiatan pembangunan
perumahan, dengan tujuan agar pemanfaatan lahan perkotaan yang
terbatas

dapat

dilakukan

melalui

mekanisme

perencanaan

komprehensif, efektif dan efisien, sehingga terjangkau oleh seluruh

lapisan

masyarakat

sesuai

status

sosialnya

dan

tingkat

pendapatannya.

Salah satu usaha pemerintah dalam pelaksanaan pembangunan

kaitannya dengan penyediaan perumahan di Kabupaten Buol untuk
memenuhi tuntutan kebutuhan dasar masyarakat akan perumahan
adalah mengupayakan tersedianya lahan pada saat dibutuhkan serta
dirumuskan dalam skenario umum pembangunan perumahan
perkotaan

sesuai

kondisi

dan

karakteristik

serta

permintaan

masyarakat akan kebutuhan perumahan beserta prasarana dan

sarana pendukungnya.

Pembangunan kawasan permukiman bertujuan untuk mewujudkan

tersedianya rumah dalam jumlah yang memadai, didalam lingkungan
yang sehat, serta memenuhi syarat-syarat sehat, memberi kepuasan
penghuni, kuat dan dalam jangkauan daya beli rakyat banyak
(Adisasmita, 1999 : 11). Dengan demikian Rencana Pembangunan
Dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP)
LAPORAN AKHIR

I-3

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

yang dalam hal ini adalah penyempurnaan dari dokumen yang

dikenal lebih dulu yaitu Rencana Pembangunan dan Pengembangan
Perumahan dan Permukiman di daerah (RP4D) yang keduanya samasama ditujukan untuk memenuhi tuntutan hidup masyarakat akan
kebutuhan rumah, pelayanan fasilitas sosial ekonomi, prasarana dan
sarana.

Untuk mendukung pembangunan perumahan di Kabupaten Buol

akan membutuhkan penyiapan lahan dengan luasan yang memadai
dengan merumuskan perkiraan peningkatan jumlah penduduk
dimasa yang akan datang. Dengan demikian lahan yang disiapkan
untuk tujuan pembangunan pada saat dibutuhkan akan memadai
sesuai daya tampung penduduk dan daya dukung lingkungan.

Langkah

awal

yang

dapat

dilakukan

adalah

mengetahui

kemungkinan peningkatan jumlah penduduk, melalui penyiapan

data dasar selama periode 10 tahun terakhir untuk memprediksi
kebutuhan pembangunan dan pengembangan perumahan. Dengan
demikian prinsip dasar dalam perencanaan adalah merumuskan
program

pembangunan

perumahan

dengan

melibatkan

para

stakeholder di Kabupaten Buol, sehingga dalam pembangunan dan

pengembangan perumahan tidak mengalami kendala dan hambatan
dalam pelaksanaannya.

Intensitas

pembangunan

memerlukan

konsep

LAPORAN AKHIR

serta

Kabupaten
skenario

Buol

dewasa

pembangunan

ini

akan

perumahan
I-4

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

kaitannya dengan penyiapan data dasar rencana pembangunan dan

pengembangan perumahan dan kawasan permukiman (RP3KP) yang
diarahkan pada zona kawasan transisi dan zona kawasan pinggiran
kota

berlokasi

di

seluruh

wilayah

kecamatan

dalam

wilayah

Kabupaten Buol.
Kabupaten

Buol

diidentifikasi

telah

mengalami

pergeseran

pemanfaatan lahan akibat peningkatan jumlah penduduk dan

aktivitas sosial ekonomi. Dengan demikian di perkirakan untuk
periode 10 tahun ke depan akan terjadi peningkatan kebutuhan

akan perumahan. Untuk mengantisipasi fenomena tersebut, salah

satu usaha

yang dapat dilakukan adalah menyiapkan data dasar

rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dengan

melibatkan keseluruhan komponen
stakeholder.

Dengan

demikian

aktor pelaku pembangunan

penyiapan

lokasi

pembangunan

perumahan, tidak mengalami hambatan dimasa akan datang serta

memenuhi harapan masyarakat Kabupaten Buol dengan tersedianya
lokasi

untuk

pelaksanaan

pembangunan

perumahan

sesuai

kebutuhan masyarakat.
1.2. MAKSUD, TUJUAN DAN SASARAN PEKERJAAN
1.2.1. Maksud
Maksud pelaksanaan pekerjaan penyusunan rencana pembangunan
dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman (RP3KP)
Kabupaten Buol sebagai berikut :

LAPORAN AKHIR

I-5

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

a.

Merumuskan

pola

penanganan

pembangunan perumahan di Kabupaten Buol.

b.

Merumuskan skenario umum pembangunan

dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman di
Kabupaten Buol untuk periode 10 tahun ke depan.

c.

Menjadi pedoman dan acuan koordinasi bagi

pemerintah, pihak swasta dan masyarakat dalam menangani
pembangunan perumahan di Kabupaten Buol.

d.

Memenuhi

kebutuhan

masyarakat

akan

perumahan di Kabupaten Buol untuk periode 10 tahun ke depan.

e.

Meningkatkan

peran

serta

masyarakat

dalam pembangunan perumahan dan kawasan permukiman di

Kabupaten Buol.
f.

Memberdayakan

masyarakat

untuk

ikut

berpartisipasi dalam pembangunan perumahan dan kawasan

permukiman di Kabupaten Buol.

g.

Menciptakan sinergi kawasan permukiman

Kabupaten Buol melalui distribusi fasilitas sosial ekonomi yang
merata

melalui

rencana

zonasi

pengembangan

kawasan

perumahan.
1.2.2. Tujuan
Tujuan

kegiatan

penyusunan

rencana

pembangunan

dan

pengembangan perumahan dan kawasan permukiman (RP3KP)

Kabupaten Buol, sebagai berikut :
LAPORAN AKHIR

I-6

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

a.

Memberikan

wawasan

dan

tambahan

pengetahuan kepada stakeholder di Kabupaten Buol dalam

rangka

penyelenggaraan

pembangunan

dan

pengembangan

perumahan dan kawasan permukiman.

b.

Menetapkan kriteria lokasi pembangunan

dan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman di
Kabupaten Buol.

c.

Merumuskan pola pengembangan kawasan

perumahan dan permukiman di Kabupaten Buol kaitannya
dengan ketersediaan lahan.

d.

Untuk
pemanfaatan

ruang

merumuskan

kawasan

arahan

perumahan

zonasi

berdasarkan

karakteristik fisik wilayah di Kabupaten Buol.

e.

Merumuskan bentuk peran kelembagaan

pemerintah,

swasta

dan

masyarakat

dalam

pengembangan

kawasan perumahan di Kabupaten Buol.

f.

Merumuskan
perencanaan

pengembangan

bentuk
kawasan

mekanisme

perumahan

dan

permukiman di Kabupaten Buol.

g.

Merumuskan
masyarakat

dalam

pembangunan

bentuk

peran

perumahan

dan

serta
kawasan

permukiman di Kabupaten Buol.

h.

Merumuskan
pembangunan

perumahan

dan

bentuk
kawasan

pengendalian
permukiman

Kabupaten Buol.

LAPORAN AKHIR

I-7

di

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

i.

Merumuskan

strategi

pengembangan

pembangunan kawasan perumahan dan kawasan permukiman di

Kabupaten Buol.
1.2.3. Sasaran Pekerjaan
Sasaran

kegiatan

Penyusunan

Rencana

Pembangunan

dan

Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman (RP3KP)

Kabupaten Buol, sebagai berikut :
a. Memudahkan pelaksanaan pembangunan dan pengembangan
perumahan dan kawasan permukiman di Kabupaten Buol.
b. Meningkatkan peran serta masyarakat dan para pelaku
pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman di Kabupaten Buol.
c. Tersedianya rencana pembangunan perumahan dan permukiman
di Kabupaten Buol yang aspiratif dan akomodatif, serta menjadi
acuan

bersama

pembangunan

untuk

seluruh

perumahan

dan

pelaku
kawasan

dan

penyelenggara

permukiman

di

Kabupaten Buol.
d. Tersedianya skenario pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman yang:

Memadai kualitasnya
Memungkinkan terselenggaranya pelaksanaan pembangunan
secara tertip dan terorganisasi.

e. Memberikan peluang bagi masyarakat untuk berperan serta dalam

proses

pembangunan

dan

pengembangan

perumahan

dan

kawasan permukiman di Kabupaten Buol.

LAPORAN AKHIR

I-8

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

f. Terakomodasinya

seluruh

kebutuhan

akan

perumahan

dan

kawasan permukiman yang dijamin oleh kepastian hukum,

terutama bagi kelompok masyarakat berpenghasilan rendah.
g. Tersedianya informasi pembangunan perumahan dan kawasan
permukiman di Kabupaten Buol.
a.

Penyusunan rencana serta program oleh

berbagai pihak yang ingin ikut serta dalam pembangunan dan
pengembangan

perumahan

dan

kawasan

permukiman

di

Kabupaten Buol.
1.3. LINGKUP KEGIATAN
Ruang

lingkup

pembangunan

penyusunan
dan

data

pengembangan

dasar

penyusunan

perumahan

dan

rencana
kawasan

permukiman (RP3KP) Kabupaten Buol sebagai berikut :

1.3.1. Jangka Waktu Perencanaan
Rencana

pembangunan

dan

pengembangan

perumahan

dan

kawasan permukiman memiliki jangka waktu perencanaan 10

(sepuluh)

tahun.

Rencana

pembangunan

dan

pengembangan

perumahan dan kawasan permukiman akan menjadi acuan sektor

yang dijabarkan ke dalam rencana pelaksanaan lima tahunan dan
rencana pelaksanaan untuk lima tahun pertama.
1.3.2. Muatan Pokok
Muatan pokok yang akan dituangkan dalam rencana lima tahunan
RP3KP Kabupaten Buol antara lain :
Jabaran

kebijaksanaan

pembangunan

perumahan Kabupaten Buol untuk lima tahun mendatang.

LAPORAN AKHIR

I-9

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

Rincian program, lokasi, target dan sasaran

yang akan dicapai oleh masing-masing sektor terkait.

Rincian rencana pembiayaan dan sumber

pendanaannya.

Lokasi dan kegiatan masing-masing sektor

terkait serta mengacu pada RTRW Kabupaten Buol.

Kelembagaan yang mengatur pelaksanaan

sampai dengan tingkat kecamatan atau kelurahan/desa.

Mempertimbangkan

kelembagaan

pembangunan

untuk

perumahan

menggunakan

yang

ada

dalam

masyarakat.
Rincian

rencana

yang

disusun

dan

dipersiapkan serta akan dilaksanakan oleh masyarakat secara

perorangan atau kelompok, serta Badan Usaha perumahan dalam
kurun waktu 10 tahun.
Mekanisme

keterpaduan

pelaksanaan

pembangunan perkotaan.
Mekanisme pemantauan, pengawasan dan

pengendalian

program

dan

kegiatan

oleh

seluruh

pelaku

pembangunan perumahan.

Mekanisme penyaluran aspirasi dan peran serta masyarakat dan

usaha swasta di bidang perumahan.

Mekanisme penggerakan dan pemberdayaan masyarakat dalam

pembangunan perumahan.

LAPORAN AKHIR

I - 10

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

Daftar skala prioritas penanganan kawasan perumahan dan

permukiman yang merinci kawasan fungsional yang boleh
dibangun, atau diekspansi menjadi kawasan perumahan.

Daftar daerah terlarang (negative list) untuk pengembangan

kawasan perumahan.

1.3.3. Materi RP3KP Kabupaten Buol

3.1.

Hal Yang Perlu Dicermati

Dengan berlakunya UU No. 12 tahun 2008 perubahan UU No. 32

tahun 2004 tentang Pemerintahan Daerah, dan dalam rangka
mengantisipasi

terjadinya

perubahan

dalam

kelembagaan

penyelenggaraan pembangunan, yang perlu dicermati antara lain :

serta

kedalaman

Peran

pelaku

RP3KP

untuk

pembangunan
setiap

perumahan

tingkatan

wilayah

administrasi.
Antisipasi

teknis

akibat

ditertibkannya

terhadap
peraturan

berbagai

perubahan

turunan

beberapa

perundangan di bidang perumahan dan kawasan permukiman.

Berbagai

ketentuan

yang

mengatur

perletakan lokasi, keterpaduan penataan dan pamanfaatan ruang

kawasan

serta

rencana

jaringan

investasi

(prasarana

dan

infrastruktur berskala regional), yang perlu dituangkan ke dalam

peta serta,
Skenario koordinasi dan keterpaduan, yang

mudah

diakses

dan

dipacu

oleh

berbagai

pihak

yang

berkepentingan.
LAPORAN AKHIR

I - 11

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

3.2.

Kedalaman RP3KP Kabupaten Buol

Kedalaman materi RP3KP Kabupaten Buol yang akan dikaji, sebagai

berikut :

Memuat

kebijaksanaan

lokal

dan

pengaturan

yang

lebih

operasional di Kabupaten Buol, arahan propinsi yang harus

diakomodasikan dan dilaksanakan.

Menjangkau target dan sasaran pembangunan perumahan dan

kawasan permukiman dalam kurun waktu 10 tahun, dengan
menyebutkan :
Nama lokasi secara spesifik (kecamatan,

desa/kelurahan,

lingkungan

atau

kawasan

yang

akan

ditangani).
Rincian nama dan jenis program yang akan

dilaksanakan pada setiap lokasi.

Sumber, besaran serta alokasi pendanaan

(keseluruhan dan tahunan apabila dilaksanakan sebagai

kegiatan multy years), untuk setiap program dan kegiatan yang
tercantum dalam RP3KP.
Rencana

pelaksanaan

program

kegiatan

yang termuat dalam RP3KP (pemerintah, masyarakat atau

badan usaha swasta).

Memuat

rencana

pembangunan

perumahan

yang

akan

dilaksanakan pada kawasan kumuh, kawasan pembangunan

baru, serta penanganan kawasan perumahan dan permukiman
yang

akan

LAPORAN AKHIR

direvitalisasi.

Fungsinya

untuk

memecahkan
I - 12

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

permasalahan perumahan dan kawasa permukiman di Kabupaten

Buol, minimal memuat rencana penanganan kawasan perumahan
yang :
Apabila

ditangani

akan

mendukung

terbentuknya kawasan perumahan dan permukiman yang

layak, tertib dan terjangkau di Kabupaten Buol.
Berlokasi pada kota-kota yang berfungsi

sebagai Pusat Kegiatan Lokal (PKL), Pusat Pengembangan

Kawasan (PPK) dan Pusat pengembangan Lingkungan (PPL),
atau
Pada kantung-kantung kegiatan fungsional

(kawasan industri, kawasan perdagangan dll).

Mengakomodasi dan informasi tentang pembangunan perumahan

berskala besar yang dilaksanakan oleh masyarakat, koperasi atau
oleh Badan Usaha Swasta. Dengan demikian formulasi kegiatan
tersebut akan dilengkapi dengan rencana tapak (site plan) sebagai
alat pengawasan dan penertiban perizinan dalam pelaksanaan
pembangunan fisik.

Mengatur alokasi dana, program dan kegiatan yang akan didanai

atau

yang

disalurkan

pengaturannya

kepada

Pemerintah

Kabupaten Buol serta kemungkinan sumber pembiayaan dari

masyarakat maupun badan usaha swasta, atau bahkan bantuan
luar negeri.

Pengaturan jadwal pelaksanaan program/kegiatan untuk tahun

berjalan. Dalam pengaturan Pemerintah Kabupaten Buol melalui

LAPORAN AKHIR

I - 13

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

BP3KP atau forum tertentu yang dibentuk bertujuan untuk

mengangkat citra sosial budaya daerah, antara lain :
Berbagai event atau adat/kebiasaan yang dapat mendukung

terwujudnya rumah layak dalam permukiman sehat, aman

dan produktif.
Pengembangan

dan

penerapan

arsitektur

lokal

dalam

kawasan perumahan baru, atau kawasan fungsional lain yang

baik karena lokasi maupun pertimbangan lain, sehingga perlu
mencerminkan citra daerah.
Penunjukan lembaga kemasyarakatan/lembaga kerapatan

adat sebagai wadah partisispasi masyarakat dalam memelihara

dan mengelola lingkungan tempat tinggalnya.
Pembentukan/penguatan

sistem

dan

kelembagaan

permukiman lokal berskala kawasan, yang terkait dengan

pengembangan jaringan perekonomian lokal, seta diwujudkan
dalam bentuk :
-

Forum kekerabatan lokal dalam mengelola lingkungan

perumahan yang dihuni kelompok tertentu.

Kerja sama ekonomi berskala kecil dengan usaha bahan

bangunan lokal.

Memprakarsai

tumbuh

dan

berkembangnya

unit-unit

produksi dan pemanfaatan bahan bangunan lokal yang

bernilai ekonomi tinggi.

LAPORAN AKHIR

I - 14

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

1.4. Kriteria Lokasi

Kriteria lokasi adalah kriteria umum yang dipersyaratkan untuk
mengembangkan suatu kawasan perumahan dan permukiman.
Tidak

semua

kawasan

ekonomis

memungkinkan

untuk

dikembangkan sebagai kawasan hunian, dan tidak setiap kawasan

yang tidak produktif cocok untuk dikembangkan sebagai kawasan
permukiman.
1.4.1. Kriteria Umum
Berdasarkan

arahan

dalam

RTRW

Kabupaten

Buol,

kawasan

tersebut ditetapkan sebagai daerah dengan peruntukan sebagai

kawasan pengembangan perumahan dan kawasan permukiman,
dengan prioritas penanganan sebagai berikut :
Kawasan perumahan dan permukiman kumuh, serta kawasan

yang akan dikembangkan sebagai kawasan permukiman baru.

Kawasan yang lokasinya mudah diakses, terkait dengan jaringan
primer sistem/rencana investasi prasarana, sarana dan utilitas
berskala regional.
Kawasan

perumahan

dan

permukiman

yang

apabila

dikembangkan memberikan manfaat bagi pemerintah Kabupaten

Buol, dalam bentuk :

Peningkatan

ketersediaan

permukiman

yang

layak

dan

terjangkau.

Dukungan bagi pembangunan dan pengembangan kawasan

fungsional lain yang memerlukan perumahan.

Kawasan yang luasan rencananya mendukung terlaksananya

pola hunian berimbang.

LAPORAN AKHIR

I - 15

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

Tidak mengganggu keseimbangan dan fungsi lingkungan serta

upaya pelestarian sumberdaya alam lainnya.

Skala kegiatannya memberikan kesempatan kerja baru bagi

masyarakat.

1.4.2. Kriteria Khusus

Kriteria

khusus

dalam

pengembangan

perumahan

di

dengan

mempertimbangkan :
Indikasi banyaknya permasalahan perumahan yang mendesak

untuk ditanggulangi (banjir, padat, kumuh, rawan, ekspansi ke

daerah pertanian produktif, perubahan fungsi guna lahan dll).
Tingkat kepadatan yang relatif tinggi, dengan mengutamakan

penanganan pada kawasan perumahan padat penduduk (net

density > 150 jiwa/ha), dan yang secara khusus telah berkembang
atau dikembangkan menjadi pusat kegiatan suatu kawasan
fungsional.
Bagi kawasan perumahan dan permukiman baru (baru akan

dibangun atau dikembangkan), mensyaratkan antara lain :

Tidak berada pada lokasi rawan bencana, baik yang rutin

maupun yang diperkirakan dapat terjadi (potensil menjadi
daerah bencana longsor, banjir, genangan, rawan masalah
sosial dll).

Mempunyai sumber air baku yang memadai (kualitas dan

kuantitas) atau terhubungkan dengan jaringan pelayanan air
bersih serta jaringan sanitasi berskala kota.

Terletak pada hamparan dengan luasan yang cukup, yang

memungkinkan terselenggaranya pola hunian berimbang.

LAPORAN AKHIR

I - 16

PEMERINTAH KABUPATEN BUOL

Memanfaatkan lahan tidur atau lahan skala besar yang telah

dikeluarkan izinnya namun belum dibangun, dengan catatan

diprioritaskan pada :

Pengisian kawasan berskala besar (KASIBA/LISIBA) yang

belum diisi untuk dimanfaatkan.

Pembangunan pada kawasan-kawasan perumahan yang telah

diberikan izinnya akan tetapi belum terealisasikan, dengan
pemanfaatan yang harus tetap sesuai dengan izin yang telah
diterbitkan. Pengaturan lebih lanjut tentang pemanfatan lahan
tidur ini dilakukan melalui peraturan daerah.

LAPORAN AKHIR

I - 17