BAB III

KAJIAN MANAJEMEN PROYEK

3.1

Pengadaan Kontraktor
Untuk memilih kontraktor, pemilik dapat menempuh cara sebagai berikut:
a. Pelelangan
1. Pelelangan Umum
2. Pelelangan Terbatas
b. Penunjukan Langsung
1. Penunjukan penuh
2. Penunjukan tidak penuh
c. Pengadaan Langsung (Swakelola)
d. Pemilihan Langsung
Dalam proyek apartemen The Jarrdin sistem pemilihan kontraktor

menggunakan sistem Pelelangan Umum. Sistem Pelelangan Umum merupakan

pelelangan yang dapat diikuti oleh para kontraktor yang telah lulus prakualifikasi,
selain itu pelelangan umum dilakukan untuk pengadaan barang atau jasa yang
bernilai diatas Rp 50.000.000,00. Pelelangan ini dilakukan secara terbuka dengan
pengumuman secara luas melalui media massa, media cetak dan pada papan
pengumuman resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas dunia
usaha yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya.
Pelelangan umum dilaksanakan dengan syarat:
a.

Diumumkan secara luas melalui media massa, sekurang-kurangnya 1

media cetak dan papan pengumuman.

b.

Peserta yang berbentuk badan usaha atau usaha orang perseorangan

harus sudah sertifikasi. Registrasi dilakukan dengan cara meneliti /
menilai sertifikat klasifikasi dan sertifikat kualifikasi yang dimiliki
oleh badan usaha.

28

c.

Tenaga ahli dan tenaga terampil yang dipekerjakan oleh badan usaha
atau usaha orang perseorangan harus bersertifikat yang dikeluarkan
oleh lembaga.

d.

Kemampuan finansial yang cukup.

e.

Peralatan yang cukup.

Jumlah peserta pada pelelangan ini tidak dibatasi sehingga hal tersebut
dapat menyulitkan evaluasi pelelangan. Sistem ini menjamin kompetisi yang
maksimal dan pemilik proyek harus cermat memeriksa dokumen-dokumen
penawaran yang masuk. Peserta yang mengajukan penawaran terendah belum
tentu ditetapkan sebagai pemenang tender.
Peserta lelang yang mengajukan penawaran terendah, masih harus
dievaluasi berdasarkan kriteria yaitu:
a.
Kemampuan finansial yang cukup;
b. Staf yang cukup dan berkualitas;
c. Pengalaman mengerjakan proyek yang serupa;
d. Peralatan yang cukup dan memadai;
e. Reputasi baik;
f. Mutu-mutu bahan yang sesuai dengan kriteria.

Keuntungan pelelangan umum adalah lebih menjamin nilai kompetisi yang

maksimum dan dimungkinkan mendapatkan penawaran yang lebih baik, sehingga
menguntungkan pemilik proyek (bouwheer) atau pemberi tugas.
Kerugian pelelangan umum adalah peserta yang terlalu banyak maka biaya
yang diperlukan untuk keperluan administrasi terutama untuk dokumen
pelelangan cukup besar. Panitia harus bekerja lebih keras karena banyaknya
peserta yang harus di evaluasi.

29

3.2

Pengadaan Konsultan
Untuk memilih konsultan, pemilik dapat menempuh cara sebagai

berikut:
a. Penunjukan Langsung
b. Seleksi Umum
c. Seleksi Langsung.

Proyek apartemen The Jarrdin menggunakan sistem pengadaan konsultan

dengan cara Seleksi Umum. Pada sistem ini peserta dipilih melalui proses
prakualifikasi, dilakukan secara terbuka melalui media cetak dan papan
pengumuman resmi untuk penerangan umum, serta jika memungkinkan melalui
media elektronik.
Prosedur pemilihan penyedia jasa konsultasi dengan metoda seleksi umum
berdasarkan Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor 80 Tahun 2003
Tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang / Jasa Pemerintah Pasal 25,
meliputi:
a. Metode evaluasi kualitas dengan metode dua sampul:
1. Pengumuman prakualifikasi;
2. Pengambilan dokumen prakualifikasi;
3. Pemasukan dokumen prakualifikasi;
4. Evaluasi prakualifikasi;
5. Penetapan hasil prakualifikasi;
6. Pengumuman hasil prakualifikasi;
7. Masa sanggah prakualifikasi;
8. Undangan kepada konsultan yang masuk daftar pendek;
9. Pengambilan dokumen seleksi umum;
10. Penjelasan;
11. Penyusunan berita acara penjelasan;
12. Pemasukan penawaran;
13. Pembukaan penawaran administrasi dan teknis (sampul I);
14. Evaluasi administrasi dan teknis;
15. Penetapan peringkat teknis;
16. Pemberitahuan / pengumuman peringkat teknis (pemenang);
17. Masa sanggah;
18. Pembukaan penawaran harga (sampul II) peringkat teknis terbaik;
19. Klarifikasi dan negosiasi teknis dan biaya;
20. Penunjukan pemenang;
21. Penandatanganan kontrak.

30

b. Metode evaluasi kualitas:

1) Pengumuman prakualifikasi;
2) Pengambilan dokumen prakualifikasi;
3) Pemasukan dokumen prakualifikasi;
4) Evaluasi prakualifikasi;
5) Penetapan hasil prakualifikasi;
6) Pengumuman hasil prakualifikasi;
7) Masa sanggah prakualifikasi;
8) Undangan kepada konsultan yang masuk daftar pendek;
9) Pengambilan dokumen seleksi umum;
10) Penjelasan;
11) Penyusunan berita acara penjelasan dokumen seleksi dan
perubahannya;
12) Pemasukan penawaran administrasi dan teknis;
13) Pembukaan penawaran administrasi dan teknis;
14) Evaluasi administrasi dan teknis;
15) Penetapan peringkat teknis;
16) Pemberitahuan / pengumuman peringkat teknis (pemenang);
17) Masa sanggah.
Berdasarkan Perpres No.54 Tahun 2010 Pasal 42 ayat (3), daftar pendek
dalam Seleksi Umum berjumlah 5 (lima) sampai 7 (tujuh) Penyedia Jasa
Konsultasi.

3.3

Sistem Kontrak
Ada empat jenis kontrak yang digunakan dalam pekerjaan Teknik Sipil:
a. Kontrak dengan Harga Tetap (Fixed-Price Contract)
1. Kontrak Lump Sum (Lump Sum Contract)
2. Kontrak Jadwal Harga Satuan (Schedule of Rates Contract)
3. Kontrak Daftar Volume (Bill of Quantities Contract)
b. Kontrak Berdasarkan Biaya ditambah Jasa (Cost Plus Fee)
c. Unit Price
d. Turn Key Contract

Sistem kontrak yang digunakan dalam proyek apartemen The Jarrdin

adalah sistem kontrak Lump Sum. Menurut Perpres 54 Tahun 2010 Pasal 51 ayat
(1), Kontrak Lump Sum merupakan Kontrak Pengadaan Barang/Jasa atas

31

penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana

ditetapkan dalam Kontrak, dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan penyesuaian harga;
b. Semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Barang / Jasa;
c. Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan
sesuai dengan isi Kontrak;
d. Sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output based);
e. Total harga penawaran bersifat mengikat; dan
f. Tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang.
Dalam kontrak ini, jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan yang
ditawarkan sesuai dengan persyaratan yang disepakati (gambar konstruksi,
spesifikasi, schedule dan semua persyaratan dalam dokumen lainnya) dalam
jangka waktu tertentu dengan jumlah harga yang pasti, tertentu dan tetap yang
disetujui secara tertulis sebelum pekerjaan dimulai. Pemberi tugas setuju
membayar harga atas penyelesaian pekerjaan berdasarkan cara pembayaran yang
telah dinegosiasikan.
Semua risiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan
yang sepenuhnya ditanggung oleh Penyedia Jasa (risiko yang cukup besar) apabila
terdapat perubahan spesifikasi teknis yang sesuai dengan kebutuhan di lapangan.
Kontrak ini memberikan perlindungan maksimum kepada owner pada
biaya total proyek. Risiko biaya bagi pengguna jasa minimal (kecil) memberi
cukup pengawasan atas pelaksanaan dan pengikatan. Resiko keuangan yang
rendah di Pemberi Tugas dan tingkat investasi yang dibutuhkan dapat ditentukan
sejak awal.

3.4

Struktur Organisasi Proyek

32

Struktur organisasi proyek dibuat untuk mempermudah pelaksanaan

proyek dimana dalam organisasi ini digambarkan pembagian peranan dan
tanggung jawab serta hubungan fungsional dan hubungan kontraktual dari
masing-masing pihak. Secara garis besar, tujuan dari penyusunan struktur
organisasi adalah:
a. Mempermudah operasional pelaksanaan proyek agar terlaksana sesuai
dengan sebagaimana mestinya serta dapat berjalan secara efektif dan
efisien.
b. Memperjelas pembagian peranan serta tanggung jawab masing-masing
pihak sehingga tidak ada pembebanan tanggung jawab pada satu pihak.
c. Mempermudah dalam hal pengawasan pelaksanaan proyek.
Adapun hubungan antara pemilik proyek, kontraktor dan konsultan dalam
proyek apartemen The Jarrdin ini ditunjukan dalam Gambar 3.1

PEMILIK PROYEK

PT. Kagum Karya

Husada

KONSULTAN
PENGAWAS

KONTRAKTOR

PT. JHS Precast Concrete

Kendali Konsultan
Manajemen Proyek

KONSULTAN
PERENCANA
PT. Pensil Desain

Keterangan :
: Garis instruksi

SUB KONTRAKTOR

P.T. Wahana Elok Langgeng Lestari

P.T. Widya Intra Nusa
P.T. Hegar Sumber Kreasi
P.T. Tulus Tritunggal
CV. Moonlight

33

: Garis koordinasi
: Garis hubungan kontrak

Gambar 3.1 Skema Jaringan Kerja Proyek Pembangunan

Gedung Apartement The Jarrdin
Hubungan antara pihak-pihak dalam suatu proyek dibagi menjadi dua
yaitu hubungan fungsional dan hubungan kontraktual. Hubungan fungsional
adalah sebagai hubungan yang didasari atas fungsi pihak-pihak tersebut,
sedangkan hubungan kontraktual adalah hubungan kerjasama yang dituangkan
dengan kontrak diantara pihak-pihak yang terlibat.
Secara umum ada 4 pihak yang sangat berperan dalam proyek adalah
pemilik proyek (owner), konsultan perencana, pelaksana (kontraktor) dan
konsultan pengawas.

3.4.1

Pemilik Proyek (Owner)

Pemilik proyek adalah suatu unsur, baik instansi maupun perorangan yang

memberikan suatu rencana pekerjaan kepada perencana atau kontraktor dan

membayar biaya pekerjaan tersebut. Secara umum tugas dan wewenang pemilik
proyek adalah:
a.

Mengeluarkan Surat Perintah Kerja dan permintaan barang

(Purchasing Order) yang merupakan surat perintah kepada
kontraktor, sub kontraktor maupun supplier, agar dalam jangka
waktu tertentu pihak pelaksana segera memulai tugasnya.

b.

Menetapkan jenis kontrak.

c.

Menetapkan sistem pembayaran

d.

Menandatangani perjanjian kontrak.

e.

Menyediakan dana yang dibutuhkan.

f.

Menetapakan denda keterlambatan, perpanjangan waktu dan

pekerjaan tambahan jika diinginkan.

34

3.4.2

Konsultan Pengawas
Konsultan Pengawas merupakan pihak yang diberi tugas oleh pemilik

yang bertindak sebagai Project Control, untuk mengawasi pelaksanaan pekerjaan

di lapangan sehingga sesuai dengan gambar kerja.
Proyek Pembangunan Apartment The Jarrdin ini konsultan pengawas
adalah PT.Kendali. Adapun tugas dan wewenang konsultan pengawas adalah
sebagai berikut:
a. Mengawasi dan menilai pelaksanaan pembangunan yang menyangkut
aspek kuantitas, kwalitas dan penyesuaian dengan jadwal pelaksanaan
(time schedule) yang diajukan pemborong serta anggaran biaya (cost
control).
b. Memberi petunjuk agar pelaksanaan pekerjaan mengikuti dan sesuai
dengan Dokumen Kontrak.
c. Berhak menolak pekerjaan yang tidak sesuai dengan Dokumen Kontrak
dan berhak memerintahkan pemeriksaan khusus terhadap bagian
pekerjaan tertentu yang meragukan.
d. Berhak menolak bahan bangunan yang tidak memenuhi syarat yang
ditentukan dalam Dokumen Kontrak.
e. Menilai pemborong dan pegawai-pegawainya di dalam melaksanakan
pekerjaan dan berhak menolak seseorang dari pihak pemborong jika
dinilai menghambat kelancaran pelaksanaan pekerjaan.
f. Memperingatkan pemborong secara tertulis atas kelalaian pemborong
dalam memenuhi persyaratan seperti dalam Dokumen Kontrak.
g. Menghentikan sementara pekerjaan pada keadaan tertentu bila terdapat
penyimpangan-penyimpangan dari peraturan yang berlaku (dalam
Dokumen Kontrak).
h. Menilai kemajuan pekerjaan pemborong dan keterlambatan batas waktu
pelaksanaan
i. Meninjau proyek ke lapangan secara berkala untuk melihat kemajuan
pekerjaan dan ikut serta menilai kualitas pekerjaan yang dilakukan
pemborong agar tidak menyimpang dari ketentuan seperti dalam
dokuman kontrak.

35

3.4.3

Konsultan Perencana
Konsultan perencana adalah pihak yang diberi tugas untuk melaksanakan

perencanaan lengkap dari seluruh proyek sesuai kehendak pemberi tugas.

Proyek Pembangunan Apartemen The Jarrdin

ini ini konsultan

perencananya adalah PT.Pensil Desain. Tugas dan wewenang konsultan perencana

ini adalah:
a. Merencanakan dan merancang atas permintaan pemilik dengan
mempertimbangkan unsur-unsur estetika, arsitektural, fungsi dan
keamanan bangunan.
b. Menyusun rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), kerja teknis
maupun nonteknis yang dijadikan pedoman pelaksanaan pekerjaan
serta rencana anggaran biaya (RAB).
c. Bertanggung

jawab

sepenuhnya

atas

hasil

perencanaan

dan

rancangannya sampai proyek dapat dilaksanakan.

3.4.4

Kontraktor
Kontraktor adalah badan usaha yang bergerak di bidang jasa konstruksi

yang diberi tugas oleh pemilik proyek. Kontraktor utama pada proyek ini adalah
PT. JHS Precast Concrete.

Adapun tugas dan tanggung jawab dari kontraktor utama antara lain:
a. Menyediakan tenaga kerja, peralatan, dan material yang akan digunakan
dalam proyek.

36

b. Menyediakan tempat untuk rapat direksi beserta fasilitasnya.

c. Meneliti dan mempelajari terlebih dahulu gambar-gambar kerja sebelum
pekerjaan

dan

apabila

ada

kekurangan

atau

kekeliruan

harus

memberitahukan kepada Konsultan Pengawas dan Konsultan Perencana.

d. Menyediakan gambar pelaksanaan dan diagram rencana kerja untuk
diajukan kepada Konsultan Pengawas sebelum pelaksanaan.
e. Bertanggung jawab atas semua peralatan, urutan pekerjaan dan
keselamatan kerja sesuai yang tercantum dalam kontrak.
f. Menunjuk Sub Kontraktor tertentu apabila diperlukan, dengan persetujuan
Pemilik Proyek untuk pekerjaan tertentu.
g. Menjaga kualitas pekerjaan sesuai dengan syarat yang telah ditetapkan.
h. Membuat dan memberikan laporan tentang kemajuan pelaksanaan proyek
dan laporan lainnya.
i. Menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditentukan.

37