BAB II

MANAJEMEN DAN ORGANISASI PROYEK

2.1. Manajemen Proyek

2.2. Organisasi Proyek
2.2.1. Unsur-Unsur Pelaksana Proyek
2.2.1.1. Pemilik Proyek/Owner
Pemilik atau pemberi tugas adalah orang atau badan usaha yang
memberi pekerjaan bangunan dan membayar biaya pekerjaan bangunan.
Pemberi tugas dapat berupa perorangan,badan atau instansi baik pemerintah
maupun swasta. Pada pembangunan Proyek Menara Kompas pemberi tugas
adalah PT................., yang menpunyai tugas dan kewajiban sebagai berikut :
a) Menyediakan sejumlah dana yang diperlukan untuk menyelesaikan
pekerjaan struktur.
b) Menyiapkan segala sesuatu yang berhubungan dengan
pembangunan proyek, agar kontraktor dapat menyelesaikan
pekerjaan tepat pada waktunya, antara lain lokasi/lahan, surat izin
yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan, dan keterangan
lain yang diperlukan.
c) Melakukan penunjukan langsung untuk main kontraktor (PT.Total
Bangun Persada) dan menyelenggarakan pelelangan (tender) untuk
sub kontraktor.

d) Menentukan pilihan dan mengambil keputusan atas rencana yang

dikemukakan oleh perencana.
e) Mengambil keputusan atas permasalahan-permasalahan yang
terjadi selama proses kontruksi dengan bantuan pertimbangan dari
konsultan perencana dan konsultan pengawas.
f) Menerima pekerjaan apabila telah selesai dan menyetujiunya.
2.2.1.2. Manajemen Kontruksi (MK)
Manajemen Kontruksi adalah suatu team yang ditunjuk oleh Pemberi
Tugas untuk bertindak sebagai Koordinator dari Team-team Konsultan
Perencana yang terlibat dan menjalankan pengawasan terhadap proses
kontruksi, spesifikasi teknis, dan dimensi (ukuran) untuk setiap item pekerjaan
selama pelaksanaan pekerjaan, agar proyek dapat berjalan dengan baik sesuai
dengan persyaratan yang tercantum dalam spesifikasi dan persyaratan dalam
dokumen kontrak antara pemilik proyek dengan kontraktor. Team Manajemen
Konstruksi harus selalu hadir (melakukan pengawasan) disetiap akan
dimulainya dan dilaksanakannya suatu item pekerjaan, misalnya proses
pembesian , pemasangan bekisting, dan proses pengecoran.
Tugas dan tanggung jawab konsultan pengawas pada proyek kontruksi secara
umum adalah :
a) Mengadakan pengawasan langsung di lapangan selama
pelaksanaan pekerjaan kontruksi yang dilakukan oleh
pelaksana.

b) Memberikan petunjuk-petunjuk teknis pada kontraktor guna

menjaga hasil pelaksanaan proyek sesuai dengan spesifikasi
yang telah ditentukan.
c) Memberikan instruksi dan koreksi pada kontraktor bila ada
penyimpangan pelaksanaan pekerjaan, baik secara spesifikasi
maupun secara teknis pekerjaan.
d) Memberikan saran serta turut memecahkan kesulitan teknis
yang mungkin terjadi selama pelaksanaan pekerjaan.
e) Menyetujui atau menolak perubahan pekerjaan dan pemakaian
bahan bangunan yang tidak sesuai dengan pelaksanaan teknis
yang tercantum dalam RKS proyek.
f) Menyerahkan berita acara realisasi kemajuan fisik proyek
kepada pemilik proyek.
g) Membuat laporan teknis mengenai kemajuan fisik dan
hambatan yang terjadi di lapangan, berupa laporan harian,
mingguan dan bulanan kepada pemilik proyek.
Yang bertindak sebagai Manajemen Kontruksi pada Proyek
Menara Kompas adalah PT........................
2.2.1.3. Konsultan Perencana
Konsultan perencan adalah orang atau badan hukum yang membuat
perencanaan lengkap dari suatu pekerjaan bangunan. Konsultan perencana

dapat berupa perseorangan atau perseorangan yang berbadan hukum, atau

badan hukum yang bergerak dalam bidang perencanaan pekerjaan bangunan.
Yang dimaksud dengan badan hukum yaitu badan yang mempunyai
atau memperoleh akte dari seorang notaris atau dapat juga disebut badan
hukum yang mempunyai akte notaris.
Tugas dan tanggung jawab Konsultan Perencana pada proyek
kontruksi secara umum adalah:
a) Merealisasikan gagasan atau kebutuhan owner berkaitan dengan
pembangunan suatu proyek kontruksi ( Menara kompas).
b) Membuat sketsa gagasan atau pemikiran pertama yang akan di
diskusikan bersama dengan pemilik proyek untuk mendapatkan
masukan-masukan.
c) Melakukan perencanaan dan perancangan proyek sesuai dengan
keinginan pemilik proyek (owner), baik untuk perencanaa struktur,
arsitektur, mekanikal, elektrikal dan lain sebagainya yang meliputi
gambar bestek, rencana kerja dan syarat-syarat, hitungan struktur serta
hitungan anggaran dan biaya berdasarkan peraturan-peraturan dan
syarat yang ada.
d) Merencanakan spesifikasi bahan dan alat yang digunakan sesuai
dengan peraturan dan syarat yang ada serta memberikan metode yang
harus diterapkan dalam pelaksanaan.

e) Memberikan saran,usulan dan pertimbangan kepada pengawas dan

pelaksana apabila terjadi permasalahan di lapangan selama proses
konstruksi.
f) Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor mengenai halhal yang kurang jelas dari gambar-gambar bestek serta rencana kerja
dan syarat-syarat (RKS).
g) Membuat dokumen lelang yang terdiri dari :

Perjanjian Pemborongan

Gambar-gambar bestek dan gambar-gambar detail

Rencana kerja dan Syarat-syarat (RKS)

Daftar uraian singkat dan tafsiran atau hitungan volume untuk

setiap jenis pekerjaan.

h) membantu dalam pelelangan proyek seperti memberikan penjelasan

dalam rapat penjelasan pekerjaan dan membuat berita acara
penjelasannya.
i) Menghadiri rapat koordinasi pengelola/pelaksana proyek secara
berkala.
j) Mempertanggungjawabkan hasil perencanaan dalam Proyek menara
kompas yang sebagaimana sudah tertulis dalam data administratif
proyek.
2.2.1.5.Kontraktor

Kontraktor adalah orang / badan hukum yang menerima dan sesuai

dengan peraturan dan syarat-syarat serta gambar-gambar rencana yang telah
ditetapkan. Untuk mendapatkan pekerjaan kontraktor harus menjadi pemenang
lelang atau ditunjuk langsung oleh pemberi tugas/pemilik proyek. Dalam
pelaksanaannya kontraktor dapat menunjuk sub-sub kontraktor untuk
membantunya dalam pekerjaan tertentu dengan sepengetahuan pemberi tugas.
Tugas dan tanggung jawab kontraktor secara umum adalah :
a. Melaksanakan pekerjaan yang diberikan dengan mematuhi peraturan dalam
dokumen kontrak yang berkaitan dengan penyelenggaraan bangunan berupa
gambar-gambar kerja, Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
b. Mengadakan perhitungan kembali ukuran-ukuran yang dianggap
c. Meragukan dalam membuat gambar detail pelaksanaan (shop drawing), serta
perbaikan gambar kerja dan gambar akhir pekerjaan (as built drawing) yang
disetujui oleh Owner sesuai dengan pelaksanaan di lapangan, sehingga akan
mempermudah dalam pelaksanaan dan pengawasan di lapangan.
d. Menyediakan tenaga kerja, peralatan kerja dan bahan-bahan sesuai dengan
yang diisyaratkan.
e. Membayar semua biaya pelaksanaan, misalnya upah buruh, sewa alat dan
peralatan kerja yang lainnya.
f. Membuat laporan kemajuan pekerjaan yang harus disetujui dan diserahkan
kepada Owner disertai keterangan mutu bahan, alat dan hasil test laboratorium.
g. Selalu berkonsultasi dan memberitahukan masalah yang timbul di lapangan
kepada perencana dan pengawas.
h. Menerima sejumlah biaya pelaksanaan proyek seperti yang telah ditetapkan
dalam dokumen kontrak.

i. Mengikuti atau menghadiri rapat-rapat koordinasi yang diselenggarakan oleh

pengelola / pelaksana proyek secara berkala.
j. Memilih serta mengawasi sub kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan
tertentu dengan persetujuan konsultan pengawas.
k. Melakukan perbaikan atas kerusakan atau tidak sempurnanya pekerjaan akibat
kelalaian selama pelaksanaan dan semua biaya ditanggung oleh kontraktor.
l. Menyelesaikan dan menyerahkan hasil pekerjaan. Menjamin dan menjaga
keamanan, ketertiban selama pelaksanaan proyek.

Yang bertindak selaku kontraktor dalam Proyek Pembangunan Menara

Kompas adalah PT.Bangun Total Persada
Fungsi kontraktor dalam pekerjaan ini adalah sebagai pelaksana pembangunan.
Di dalam menjalankan fungsi tersebut, maka kontraktor harus selalu
berpegang pada prinsip waktu, yaitu pekerjaan dapat diselesaikan dengan tepat
waktu atau lebih cepat dengan pemakaian material yang seefisien mungkin
tetapi kualitas atau mutu harus tetap memenuhi syarat serta dapat
dipertanggung jawabkan kekuatan dan keamanannya.
Untuk mencapai hal tersebut diatas, kontraktor memerlukan suatu pengaturan
dan manajemen agar rencana kerja dapat dipenuhi, yang dituangkan dalam
bentuk organisasi proyek. Dengan adanya organisasi proyek, tugas dan
wewenang masing-masing pihak yang terlibat dan kepada siapa mereka
bertanggung jawab dapat diketahui dengan jelas.
2.2.1.6. Sub Kontraktor

Pada proyek Menara kompas, penentuan sub kontraktor

dilakukan

langsung

oleh

pemilik

pekerjaan/owner

melalui

proses

tender.namun secara koordinasi, pemilik pekerjaan/owner berhubungan

langsung dengan main kontraktor.tugas dan tanggung jawab subkontraktor
antara lain:
a) Melaksanakan pekerjaan yang diberikan oleh main kontraktor
dengan mematuhi peraturan dalam dokumen kontrak yang
berkaitan dengan penyelenggaraan bangunan berupa gambargambar kerja, rencana kerja dan syarat-syarat (RKS).
b) Mematuhi dan menjalankan tugas-tugas sesuai schedule yang
telah ditetapkan oleh main kontraktor.Schedule yang telah
dibuat merupakan hasil koordinasi dan kesepakatan dengan
pihak owner/pemilik pekerjaan yang telah disetujui.
c) Selalu berkoordinasi dengan main kontraktor ketika akan
maupun selama melaksanakan konstruksi sesuai item pekerjaan
masing-masing.
2.2.2 Hubungan Kerja Antar Unsur Pelaksana proyek
2.2.2.1. Hubungan antara pihak pelaksana dan proyek
Hubungan kerja antar unsur-unsur pelaksana proyek adalah hubungan
dalam pelaksanaan pekerjaan pembangunan. Hal ini merupakan suatu bentuk
manajemen proyek , baik proyek dengan skala besar atau kecil.
Dengan adanya hubungan kerja ini, diharapkan adanya kerja sama
yang baik antara pihak-pihak yang terkait, agar pekerjaan yang dilaksanakan
tidak saling tumpang tindih antara pihak yang satu dengan pihak yang

lainnya,sehingga terwujud hasil pelaksanaan sesuai dengan tujuan, tepat mutu

dan tepat waktu. Semua unsur arus berpedoman pada peraturan-peraturan yang
telah ditetapkan sebelumnya,baik secara teknis maupun administratif.

2.2.2.2. Hubungan antara pemberi tugas (owner) dan Kontraktor

Bentuk

ikatan

antara

keduanya berupa kontrak. Pemberi tugas

kepada kontraktor pelaksana memberikan biaya pelaksanaa pekerjaan,

sedangkan

kontraktor

pelaksana

kepada

pemberi

tugas

memberikan

hasil/produksi pekerjaan. Sesuai dengan peraturan atau ketentuan yang

berlaku, hubungan kerja antar pemberi tugas dan kontraktor pelaksana pada
umumnya dituangkan dalam suatu kontrak atau surat Perjanjian Pekerjaan
Pemborongan. Hubungan kerja ini baru timbul setelah melalui proses
pelelangan atau juga melalui penunjukan langsung.
2.2.2.3. Hubungan antara pemberi tugas dan supervisi
Bentuk ikatan antara keduanya adalah kontrak. Pemberi tugas
kepada supervisi memberikan wewenang penuh untuk mengawasi jalannya
proyek

dan

memberikan

imbalan

jasa

berupa

pembayaran

jasa

pengawasan,sedangkan konsultan supervisi kepada pemberi tugas melakukan

pengawasan dan melaporkan jasa pengawasan terhadap pelaksanaan pekerjaan
menyangkut mutu dan waktu pelaksanaan.seperti halnya hubungan antara
pemberi tugas dan konsultan perencana ,maka hubungan kerja antara pemberi
tugas dan pengawas sebaiknya juga dituangkan dalam suatu kontrak atau surat
perjanjian pekerjaan pengawasan.

2.2.2.4. Hubungan antara supervisi dan kontraktor

Ikatan antara keduanya berupa aturan pelaksanaan pekerjaan.
Konsultan pengawas kepada kontraktor pelaksana menuntut pelaksanaan
sesuai dengan persyaratan, sedangkan kontraktor pelaksana terhadap konsultan
pengawas melakukan konsultasi pelaksanaan pekerjaan.
2.2.3. Personil dan Struktur Organisasi pelaksana proyek
2.2.3.1. Manajer Proyek
Project manager adalah pihak yang diangkat oleh Pemberi
Tugas untuk bertindak sepenuhnya membantu atau mewakili Pemberi tugas
dalam memimpin, mengkoordinir dan mengawasi pelaksanaan pekerjaan ini di
lapangan pada batas batas yang telah ditentukan baik teknis maupun
administrative.
Tugas dan wewenang PM
a. PM atas persetujuan pemberi tugas berhak mengeluarkan instruksi tertulis atas
nama pemberi tugas kepada Pemborong yang berkaitan dengan pelaksanaan
kontrak, termasuk didalamnya instruksi yang mengakibatkan pekerjaan
tambah dan/atau pekerjaan kurang.
b. PM mempunyai hak untuk menolak suatu material atau pekerjaan yang dinilai
tidak sesuai dengan kontrak serta meminta pemborong untuk melakukan
pengujian tertentu untuk memastikan bahwa material atau hasil pekerjaan
sesuai dengan ketentuan kontrak. Biaya untuk melaksanakan pengujian ini
bukan merupakan pekerjaan tambah, kecuali ditentukan lain.

c. PM berhak meminta kepada pemborong untuk mengganti personil yang dinilai

tidak cakap dalam melaksanakan tugas dan kewajibannya selambat
lambatnya dalam waktu 7 hari sejak dikeluarkannya instruksi, dengan personil
lain yang sebelumnya sudah disetujui oleh PM.
d. Jika dipandang perlu, PM berhak untuk mengeluarkan instruksi untuk
melaksanakan lembur, menambah tenaga kerja atau hal lain agar pelaksanaan
pekerjaan sesuai dengan waktu yang ditetapkan.

2.2.3.2. Site Manajer

2.2.3.3. Site Enginer
2.2.3.4. Section Manajer
2.2.3.5. Supervisi
2.2.3.6. Tenaga Administrasi dan keuangan
2.2.3.7. tenaga logistik dan peralatan
2.2.3.8. Surveyor
2.2.3.9. Quantity surveyor
2.3. Pengendalian proyek
2.3.1. Pengendalian Biaya Proyek
2.3.2. Pengendalian Mutu Proyek
2.3.3. Pengendalian waktu proyek