Metoda Pembangunan Infrastruktur

SL-1101 Konsep Pembangunan Infrastruktur

Kuliah minggu ke 4
Metoda Tradisional
Pemilik Proyek A/E Kontraktor C/M A/E

Metoda C/M
Pemilik Proyek

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Kontraktor

Kontraktor

Kontraktor

Metoda Design-Build
Fungsi Kontraktor

Pemilik Proyek

Fungsi Desain

FAKULTAS TEKNIK SIPIL & LINGKUNGAN INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG 2007

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Sejarah
Sebelum abad 15 :
Desgin & Build

Metoda Tradisional
Pemilik Proyek

Abad ke 15 :
dibedakan antara pedagang dan arsitek Perhatian lebih pada aspek desain

Abad 18
Kontraktor Umum juga berperan sebagai pedagang Sub Kontraktor masih jarang

A/E
Kontraktor

Sebelum 1930
Metoda beragam, pada umumnya Desain-Bangun

Pasca PD II
Muncul kontraktor yang lebih khusus. Sub-kontraktor mulai banyak

Pasca 1960
Struktur Organisasi lebih kompleks Mulai dikenal Manajemen Konstruksi

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Hubungan Kontraktual Hubungan Komunikasi

Metoda Tradisional
Menyewa Konsultan untuk menyiapkan Desain dan Dokumen Kontrak Setelah desain selesai dilakukan Tender terbuka atau negosiasi dengan Kontraktor Kontraktor bertanggung jawab sampai selesainya proyek (dimungkinkan untuk di subkontrak-kan) Kontraktor adalah satu-satunya pihak yang bertanggung jawab thd pelaksanaan proyek

Metoda Tradisional
Proses Konstruksi dilakukan secara berurutan Terjadi hubungan kolaborasi antaraKonsultan (A/E) dan Pemilik Proyek Konsultan dipilih berdasarkan kualifikasi dan kompetensi Masing-masing pihak memiliki interes yang berbeda :
Pemilik Proyek : Kualitas Infrastruktur yang dihasilkan, Skejul Pelaksanaan, Keselamatan Kontraktor : Profit, Waktu Konstruksi, Hubungan baik dg semua pihak, Reputasi Konsultan : Profit, Esthetik, Hubungan baik dg semua pihak, Kualitas, Dikenal

Tanggung Jawab Kontraktor

Bertanggung jawab terhadap sebagian besar porsi dari kegiatan
Terutama yang ada dalam kontrak

Sub Kontraktor
Jika ada Sub-Kontraktor, maka kesemuanya di bawah kendali Kontraktor Utama
Pengecualian : Tenant subcontractors Akan muncul overhead pada tiap level Bertanggung jawab untuk menangani rencana kegiatan pada pihak Konsultan Memilih Sub-Kontraktor berdasarkan penawaran yang diajukan Sub-Kontraktor Sub-Kontraktor yang terlibat bisa banyak Bertanggung-jawab jika atas kegagalan Sub-Kontraktor Sub-Kontraktor biasanya yang menyusun Shop drawings, meskipun atas nama Kontraktor Utama
Harus disetujui oleh Konsultan sebelum dilaksanakan

Biasanya membentuk sub-divisi yang bertanggung jawab pada masing-masing bidang

Pemilik harus bertindak sebagai mediator jika terjadi pertentangan antara Kontraktor dan Konsultan

Bagi kepentingan pelaksanaan, Kontraktor terkadang perlu mendesain struktur yang bersifat sementara ( temporary structures)
Konsultan harus menyetujuinya

Sub Kontraktor
Motivasi penggunaan Sub-Kontraktor
Tidak memiliki kemampuan pada bidang dimaksud Tidak begitu mengenal kondisi lingkungan sekitar (kondisi lokal) Karena diatur oleh peraturan ataupun perundangan Membutuhkan kemampuan khusus (terspesialisasi) Menginginkan lebih murah dan efisien

Peran Konsultan
Biasanya diikat dalam Kontrak yang dirundingkan
Merekrut tenaga ahli sesuai dengan kebutuhan Perlu memiliki kemampuan finansial yang baik Dalam memperebutkan jobs terkadang bersaing dengan Konsultan lain Dalam penawaran jangan mengajukan biaya yang terlalu rendah :
Akan menghasilkan hasil yang mengecewakan Tenaga ahli yang dilibatkan tidak memiliki kompetensi yang diperlukan Tidak ada biaya dan waktu untuk melakukan double-check

Terkadang Kontraktor Utama menyediakan peralatan untuk kebutuhan Sub-Kontraktor Terkadang timbul ketegangan di lapangan (semuanya ingin cepat, banyak sub-kontraktor di lapangan) Kemampuan untuk mengelola/mengkoordinasikan subkontraktor sangat berpengaruh pada produktivitas Terkadang Pemilik Proyek atau Kontraktor mengasuransikan sub-kontraktor, agar ada jaminan.

Contrast :
Harga kegiatan Desain hanya bagian kecil dari biaya seluruh pembangunan infrastruktur Kualitas desain berpengaruh signifikan terhadap biaya infrastruktur keseluruhan

Keunggulan
Metoda yang paling dikenal Fleksibilitas selama proses design (vs. design-build) Biaya telah ditetapkan sejak awal (pada saat proses tender) Dokumen kontrak yang disusun dgn baik akan melindungi kepentingan pemilik proyek Prosedur tender terbuka dapat dilakukan dengan mudah Pemilik proyek tidak terlalu terlibat dalam proses konstruksi Hubungan antara Konsultan dan Pemilik Proyek bersifat hubungan profesional yang didasarkan pada kepercayaan

Kelemahan
Hasil desain terkadang tidak sempat direview sebelum pelaksanaan Konstruksi
Hilangnya peluang bagi penghematan biaya maupun waktu Terkadang dibutuhkan perubahan karena kondisi lapangan

Interaksi antara pemilik proyek, konsultan dan Kontraktor tidak terjadi secara intens Pelaksanaan Konstruksi belum dapat dimulai jika desain belum selesai Sulit untuk menciptakan inovasi dalam pembiayaan Sulit diterapkan bagi Proyek yang memiliki kompleksitas tinggi Cenderung menghasilkan strategi design yang sangat konservativ

Kelemahan
Pemilik proyek terkadang menjadi sandera pihak Kontraktor Desain bersifat Fixed setelah pelaksanaan konstruksi dimulai High pressure if have
Bidded Lumpsum

Metoda Manajemen Konstruksi

Pemilik Proyek

C/M

A/E

Terkadang Kontraktor mengajukan perubahan untuk mencari keuntungan

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Hubungan Kontraktual Hubungan Komunikasi

Metoda Manajemen Konstruksi

Pemilik Proyek menyewa Konsultan Design (A/E) dan Konsultan Manajemen Konstruksi (M/K) sebelum pelaksanaan Konstruksi dimulai Konsultan M/K dipilih berdasarkan kualitas dan kompetensi Banyak variasi yang dapat diterapkan, tergantung pada kondisi lapangan dan kemampuan tenaga ahli

Metoda Manajemen Konstruksi

Dimulai pada akhir 1960an
World trade center Madison Square Garden

Mempengaruhi alokasi biaya yang diperlukan Konsultan M/K cenderung lebih sophisticated
Hati2: Banyak Kontraktor yang mengklaim sebagai Konsultan M/K

Metoda Manajemen Konstruksi

Memiliki fleksibiltas yang lebih dalam skejul maupun dalam perubahan2 M/K memiliki hubungan profesional dengan pihak KOntraktor. Konsultan M/K merupakan kepanjangan tangan dari Pemilik Proyek. Bekerja atas kepentingan Pemilik Proyek Bagi Konsultan M/K, kegiatan ini memiliki resiko yang rendah ditinjau dari aspek finansial, tetapi memiliki resiko yang besar dalam aspek reputasi dan kepercayaan. Konsultan M/K dibayar oleh Pemilik Proyek dengan sistem Fixed Fee (professional basis) Konsultan M/K bertindak juga sebagai mediator jika konflik terjadi antara pihak=pihak yang terkait dalam pelaksanaan Konstruksi

Tugas Manajemen Konstruksi

Pra-Konstruksi
Constructability, value eng, estimation, alternatives, schedule, financing, manage designer, early procurement

Field supervision
QA, Targets met, invoice checking, coordinate work of contractors, M&E, change orders, payments, claims, inspections for design requirements, sometimes safety

Keunggulan
Dengan keterlibatan dalam proses Design, maka
Pemilik Proyek dimungkinkan memperoleh informasi tentang harga Konstruksi lebih awal Resiko yang muncul sebelum proses tender dapat dieliminasi Desain yang dihasilkan lebih Constructability Dapat dilakukan value engineer sejak awal

Keunggulan
Memiliki Fleksibilitas yang lebih untuk dilakukannya perubahan desain jika diperlukan Konsultan M/K lebih bisa bertindak secara objektif, dan berfikir secara holistik (tidak parsial) Jarang terjadi Konflik yang berarti antara pemilik Proyek dan Konsultan M/K Resiko finansial yang ditanggung Konsultan M/K relatif kecil Ditinjau dari biaya, maka
Biaya yang dapat dihemat dengan dilakukannya tender untuk Kontraktor dan Sub-Kontraktor cukup signifikan
Diperoleh penghematan 5-8% jika Sub-Kontraktor berhubungan langsung dengan M/K

Dimungkinkan adanya fleksibiltas dalam penyusunan skejul (Fast tracking ) Dapat memilih Konsultan M/K berdasarkan kualitas dan kompetensi Konsultan M/K menjadi lebih familiar pada desain sebelum pelaksanaan Konstruksi

Hubungan antara Kontraktor/Sub-Kontraktor dengan M/K bersifat profesional Mengurangi tanggung-jawab pemilik proyek Pemilik proyek dapat memberhentikan sub-kontraktor dengan mudah

Kelemahan
Pada saat Pelaksanaan Konstruksi dimulai, pemilik proyek tidak bisa mengetahui secara pasti total biaya Terjadi potensi konflik dengan bebeberapa pihak terkait :
Konsultan Perencana Sub-Kontraktor

Berkurangnya Tanggung Jawab Pemilik

Terhadap pengontrolan aktifitas Proyek Terhadap pertemuan/rapat koordinasi Terhadap rapat manajemen Terhadap penyusunan laporan (operasional dan tahunan) Terhadap kegiatan administrative Terhadap Budget Terhadap aproval terhadap Gambar Desain Terhadap Quality assurance

Tidak ada incetif bagi Konsultan M/K untuk dapat mengurangi biaya ataupun waktu pelaksanaan proyek Pemilik proyek sepenuhnya yang menanggung resiko besarnya biaya proyek yang harus disiapkan Tidak ada jaminan yang dapat diberikan oleh Konsultan M/K Seluruh pihak harus berpartisipasi secara aktif dan harus melakukan komunikasi yang baik Bagi Konsultan M/K kegiatan ini memiliki resiko yang tinggi terhadap reputasinya Semua pihak harus memiliki komitmen yang jelas sejak awal pelaksanaan proyek

Design Build
Pemilik Proyek

Bagaimana Proses D/B

Pemilik Proyek
Membuat dasain awal (kasar), sebagai bahan untuk mengkomunikasikan keinginan Menyewa Perusahaan design/build yang akan mengerjakan baik desain maupun Konstruksi

Construction Function

D/B Entity

Design Function

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Sub-Kontraktor

Hubungan Kontraktual Hubungan Komunikasi

Hubungan Internal

Perusahaan dimaksud dapat berupa Perusahaan design/build atau dapat juga merupakan Perusahaan joint-venture Perusahaan DB dimungkinkan untuk memiliki sub-Kontraktor Sangat cocok untuk proyek yang kompleks

Design Build
Satu Team besar bertanggung-jawab untuk kegiatan Desain dan pelaksanaan Konstruksi Pemilik Proyek biasanya lebih konsen pada skejul, meskipun memiliki kontrol yang lebih kecil pada aspek biaya Pemilik proyek tidak memiliki kontrol pada desain dan fleksibilitas pada perubahan Pemilik proyek harus memiliki kompetensi yang memadai untuk dapat menetapkan parameter awal, mereview proposal dan memonitor proses

Keunggulan
Pelaksaan pembangunan infrastruktur bisa lebih cepat Mungkin cocok untuk proyek yang memiliki kompleksitas tinggi
Adanya koordinasi yang erat sesama anggota Team

Akuntabilitas dapat diarahkan pada satu institusi Timbulnya interaksi yang baik antar partisipan Timbulnya konflik antara Designer/Kontractor tidak ter-expose pada pemilik proyek Mudah dilakukan penyesuaian maupun perubahan jika dijumpai kondisi lapangan yang sulit

Kelemahan
Hubungan profesional antara Designer dengan pihak-pihak lain sulit untuk terjadi
Ada resiko terjadinya kualitas desain yang baik, karena ingin memperoleh keuntungan yang tinggi

Keuntungan dari Ketiga Metoda

Harga tidak bisa diperoleh pada awal pelaksanaan konstruksi Pada batas-batas tertentu akan sangat buruk untuk proyek yang memiliki kompleksitas tinggi :
Sangat penting bagi pemilik proyek untuk dapat terlibat secara aktif pada proses design untuk beberapa aspek-aspek tertentu yang penting

Dapat timbul keterlambatan, karena adanya kesulitan ataupun masalah pada proses desain. Hanya cocok untuk pemilik proyek yang memiliki kompetsnsi yang memadai Proses Checks and balances lebih sulit dilakukan
Perubahan Kontrak Permasalahan terkadang disembunyikan Dapat terjadi keadaan dimana pelaksanaan konstruksi tidak seperti yang diinginkan pemilik proyek Jika ada perubahan perusahaan D/B terkadang mengusulkan perubahan biaya yang tinggi Kerja ulang Iterasi

Fast tracked : Perubahan akan membutuhkan

Pemilik Proyek bertanggung jawab terhadap Quality assurance Dilakukan dalam satu paket : Pemilik proyek tidak bisa mengganti salah satu komponen dari Team D/B

Kerugian dari Ketiga Metoda

Metoda Pembayaran pada Kegiatan Konstruksi

Prinsip Pembayaran : Risk Sharing

Different parties have ability to manage or tolerate different types of risk
Owner (or big contractor) often better: Geotechnical risk, weather risk Contractor better: Risk of slow teams, equipment quality, procurement, quality of supervision

Ide Dasar Sistem Pembayaran

Contractors are often highly risk averse
Recall risk premiums: Contractor willing to pay owner (charge less for contract) if owner takes on risk if have to

For risks that contractor cant control, may be willing to pay a risk premium to owner to take over
Contractor here will lower costs if owner assumes certain risk (essentially, paying the owner a risk premium)

Divide risks within an agreement to

Save money on contract price Provide incentive to contractors to finish early, in budget, good quality

For risks that contractors can control, cheaper for a contractor to manage risk than to pay a risk premium

Ide Dasar Sistem Pembayaran

Structure contract so that
Risks contractor can better handle are imposed on contractor (i.e. contractor will lose $ if dont control)
To be competitive, will have to manage manage these

Fundamental Balance
Impose high high enough risk incentive to get contractor do job efficiently within the specifications of the contract
E.g. Incentive to finish on time, incentive to stay within budget E.g. better team assignment, equipment provision, mgmt

Risks owner can better handle are kept by owner

Risk can be better handled by A vs. B here means that the risk premium that would be charged by the A for taking on this risk is smaller than would be charged by B

Impose low enough risk to have reasonably low bid Impose according to contractor ability to tolerate

Alokasi Resiko antara Pemilik Proyek dan Kontraktor

Lump Sum (Fixed Price)

Contractor required to achieve the project at the negotiated contract value All risk of cost, schedule fall on contractor The owner knows the actual cost of the project before it begins Minimizes risk for the owner if the project is well estimated, contractual documents accurate and project clearly defined High incentive for contractor to finish
Early (so can move on to other jobs) Low cost (so can make a profit)

Required for many public projects Good for some well-defined projects
Good price competition in commodity metric

Bad for ill Bad for ill-defined projects

Adversarial relationship over responsibility and payment for of changes

High contractor risk means typically start late Very different from typical meaning of Fixed fee!

Cost Plus Fixed %

Owner is paying the actual cost plus a fixed percentage Contractor agrees to do his best efforts to achieve the work Contractor shoulders very little risk Typically select contractors based on reputation and comfort (service rather than commodity)

Keunggulan Cost + Fixed %

Maximum flexibility to the Owner
No fighting over change orders contractor gets paid for any extra work required

Permits to collaborate at the early stages of the project

Minimal negotiation time Minimal fear of commitment by contractor

Only have to pay for what actually costs

If manage closely, can save money fixed-price vs.

Kelemahan Cost + Fixed %

Owner shoulders all risk
Little incentive to reduce costs and overtime salaries can even increase costs Cost unknown until contract completes

Applicability Cost + Fixed %

Requires sophisticated owner to manage Uses if the pricing could not be performed in any other way and if it is urgent
Emergencies (civil, military)

Owner needs to oversee construction closely

Speed up slow crews Identify management problems

Ill-defined, risky scope

e.g. historic building renovation with unknown condition Unknown technologies

Contractors have incentive to grow scope, price Terrible with turnkey delivery type!

Either scope or construction method unknown Confidential projects (limit public knowledge )