MODUL 13 RUMUS RUMUS BUNGA

Proyek konstruksi, apapun tujuannya, baik untuk sosial maupun komersial, pada dasarnya adalah kegiatan investasi. Karena uang/dana yang dipakai untuk proyek jumlahnya cukup besar dan akan diambil manfaatnya dalam jangka yang panjang. Bangunan komersial, akan menghasilkan uang sebagai pengembalian investasi, sedang pembangunan yang bersifat sosial menghasilkan pengembalian investasi berupa manfaat sosial, yang dapat dihitung nilai ekonominya. Oleh karena itu, keputusan untuk melaksanakan sebuah proyek adalah merupakan sebuah keputusan investasi. Dengan demikian seorang Cost Engineer disamping harus menguasai dan memahami tentang biaya proyek, juga harus memahami konsep time value of money. Dalam konsep time value of money, nilai uang sangat berkaitan dengan waktu, artinya nilai satu rupiah pada tahun ini, tidak sama dengan nilai uang satu rupiah pada tahun ke n dan begitu pula sebaliknya. Jadi yang dimaksud dengan time value of money adalah hubungan antara nilai uang saat ini (present value) dengan nilainya pada saat yang akan datang (future value), dengan mempertimbangkan bunga yang harus dibayar dalam penggunaan uang tersebut. 13.1 Rumus-rumus Bunga yang mengaitkan Nilai Sekarang dengan Nilai Masa Datang yang ekivalen dari Arus Kas Tunggal Gambar 13-1 memperlihatkan suatu diagram arus kas yang melibatkan suatu jumlah tunggal saat sekarang, P, dan jumlah tunggal masa depan, F, yang dipisahkan oleh N periode dengan bunga pada i% per periode. Dalam modul ini anak panah dengan garis terputus-putus, seperti terlihat dalam gambar 13-1, menyatakan besaran untuk dicari. Dua buah rumus sehubungan dengan suatu P yang diketahui dan keekivalenan F-nya yang tidak diketahui diberikan dalam persamaan 13-1 dan 13-2.

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK

F = Nilai keekivalenannya di Masa Depan (Dicari) i = Tingkat bunga per periode 1 2 3 4 5 N-2 N-1 N

P = Nilai keekivalenannya di Masa Sekarang (Diketahui) Gambar 13-1 Diagram Umum Arus Kas yang mengaitkan Keekivalenan Masa Sekarang dan Keekivalenan Masa Depan dari Pembayaran-pembayaran Tunggal. 13.1.1 Mencari F bila P Diketahui Jika sejumlah P dollar ditanamkan pada suatu titik waktu dan i% merupakan tingkat bunga (laba atau pertumbuhan) per periode, jumlahnya akan meningkat pada suatu jumlah di saat mendatang sebesar P + Pi = P (1 + i) pada akhir dari satu periode; pada akhir dari dua periode besarnya akan meningkat menjadi P(1 + i) (1 + i) = P(1 + i) 2; pada akhir dari tiga periode, besarnya akan meningkat menjadi P(1 + i) 2(1 + i) = P(1 + i) 2; dan pada akhir dari N periode jumlahnya akan meningkat menjadi : F = P(1 + i)N (13-1) Bila uang sejumlah Rp. 1.000.000,- dipinjamkan pada hari ini, untuk jangka waktu satu tahun, dengan bunga 20% per tahun, maka setelah berjalan satu tahun, uang yang harus dikembalikan adalah Rp. 1.000.000,- ditambah dengan bunga sebesar 20% atau Rp. 200.000,-. Jadi total yang harus dikembalikan adalah sebesar Rp. 1.200.000,-. Dengan demikian berarti bahwa uang saat ini sebesar Rp. 1000.000,- adalah sama dengan uang sebesar Rp. 1.200.000,- pada waktu satu tahun mendatang (dengan perhitungan rate 20% per tahun). Atas dasar pengetian tersebut diatas, maka dapat dibuat rumus untuk menghitung present value dan future value. Bila saat ini uang sejumlah P (present value) diinvestasikan dengan rate (bunga) i % per tahun, untuk selama beberapa tahun, maka bila bunganya tidak diambil, uang tersebut akan memperoleh bunga berbunga, dan uang tersebut pada beberapa tahun mendatang nilainya (future value) dapat dihitung sebagai berikut :

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK

Akhir tahun ke 1 (satu) F1 = P + P.i Akhir tahun ke 2 (dua) F2 = F1 + F1 . i = P + P.i + (P + P.i). i F2 = P + P.i + P.i + P.i2 = P (1+2.i + i2) = P.(1 + i)2

Akhir tahun ke 3 (tiga) F3 = P (1 + i)3 Akhir tahun ke n Fn = P (1 + i)n Dimana : Fn = Future Value pada tahun ke n P = Present Value i = Bunga / rate per tahun

Dengan demikian (1 + i)n merupakan faktor pengali, yang disebut Compounded Factor, yaitu faktor yang dipergunakan untuk menghitung future value (F) terhadap present value (P). Contoh 13-1 Misalkan bahwa anda meminjam $8.000 saat sekarang, dengan janji untuk membayar kembali pinjaman pokok ditambah bunga yang terakumulasi selama empat tahun pada i = 10% per tahun. Berapakah jumlah yang akan anda bayar kembali pada akhir dari empat tahun itu? Pemecahan :
Tahun Jumlah Terhutang di awal Tahun Bunga Terhutang untuk Setiap Tahun Jumlah Terhutang pada Akhir Tahun Pembayaran Total Akhir Tahun

1 2 3 4

P P(1 + i) P(1 + i)2 P(1 + i)3

= $8.000 = $8.800 = $9.680 = $10.648

iP iP(1 + i) iP(1 + i)2 iP(1 + i)3

= $800 = $880 = $968 = $1065

P(1 + i) P(1 + i)2 P(1 + i)3 P(1 + i)4

= $8.800 = $9.680 = $10.648 = $11.713

0 0 0 F = $11.713

Secara umum, kita lihat bahwa F = P(1 + i)N , dan jumlah total untuk dibayar kembali sebesar $11.713. Hal ini seterusnya mengilustrasikan rancangan 4 dalam tabel 12-1 dan istilah-istilah notasi yang akan digunakan dalam modul ini.

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK

Besar (1 + i)N dalam persamaan 13-1 umumnya disebut faktor jumlah majemuk pembayaran tunggal (single payment compound amount factor). Nilai-nilai numerik untuk faktor ini diberikan pada tabel Bunga dan Anuitas untuk Pemajemukan Diskret untuk berbagai nilai I dan N. Dalam modul ini akan digunakan simbol fungsional (F/P,i%,N) untuk (1 + i)N . Jadi Persamaan 13-1 dapat dinyatakan sebagai : F = P(F/P,i%,N) ..(13-2) Untuk faktor di dalam kurung dibaca cari F dengan P diketahui pada bunga i% per periode untuk N periode bunga. Perhatikan bahwa urutan dari F dan P dalam F/P adalah sama seperti dalam bagian awal persamaan 13-2, dengan besaran yang tidak diketahui, F, ditempatkan pada sisi sebelah kiri persamaan. Urutan semua huruf-huruf ini benar untuk semua simbol fungsional yang digunakan dalam modul ini dari memudahkan untuk mengingatnya. Contoh lain dari mencari F bila P diketahui, berikut dengan suatu diagram arus kas dan solusi, diberikan pada tabel 13-1. Perhatikan bahwa dalam Tabel 13-1 untuk masingmasing dari enam keadaan bunga majemuk diskret biasa yang dicakup, dua pernyataan soal diberikan: a. dalam terminologi meminjam-meminjamkan dan b. terminologi dalam keekivalenan, tetapi keduanya menyatakan situasi arus kas yang sama. Memang, secara umum ada banyak cara untuk menyatakan situasi arus kas. Secara umum, cara yang baik untuk menginterpretasikan suatu hubungan seperti persamaan 13-2 adalah bahwa jumlah yang dihitung, F, pada titik waktu sewaktu ia terjadi, adalah ekivalen dengan (yaitu dapat dinyatakan dengan) nilai yang diketahui, P, pada titik waktu sewaktu P itu terjadi, untuk tingkat bunga atau laba tertentu, i. 13.1.2 Mencari P bila F Diketahui Dari persamaan 13-1, F = P(1 + i)N , Pemecahan persamaan ini untuk mendapatkan P menghasilkan hubungan P = F{1/(1+i)}N = F(1+i)-N 13-3 Besaran F(1+i)-N disebut faktor nilai sekarang pembayaran tunggal (single payment present worth factor). Harga-harga numerik untuk faktor ini diberikan dalam kolom ketiga pada tabel Bunga dan Anuitas untuk Pemajemukan Diskret untuk berbagai nilai I dan N yang luas. Kita akan menggunakan simbol fungsi (P/F,i%,N) untuk faktor ini. Jadi Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK

P = F(P/F,i%,N) 13-4

Contoh 13-2 Seorang investor (pemilik) memiliki pilihan untuk membeli tanah luas yang akan bernilai $10.000 dalam enam tahun. Jika harga tanah meningkat 8% setiap tahun, seberapa besarkah yang masih mau dibayarkan oleh investor tersebut untuk properti ini? Pemecahan : Harga beli dapat dicari dari persamaan 13-4 dan Tabel C sebagai berikut: P = $10.000(P/F,8%,6) P = $10.000(0,6302) P = $6.302 Contoh lain dari soal jenis ini, bersama dengan diagram arus kas dan pemecahannya diberikan dalam tabel 13-1 13.2 Rumus-rumus Bunga yang menghubungkan Deret yang Seragam (Anuitas) ke Nilai-nilai Ekivalennya Sekarang dan Masa Datang Gambar 13-2 memperlihatkan suatu diagram arus kas yang mencakup sederetan penerimaan berturutan yang seragam (sama besar) masing-masing sebesar A, yang terjadi pada akhir setiap periode untuk N periode dengan tingkat bunga i% per periode. Deret yang seragam semacam ini sering kali disebut anuitas (annuity). Harus diperhatikan bahwa rumus-rumus dan tabel-tabel yang disajikan dihitung sedemikian rupa sehingga A terjadi pada akhir dari setiap periode, dan dengan demikian: 1. P (nilai ekivalen sekarang) terjadi satu periode bunga sebelum A yang pertama (jumlah seragam) 2. F (nilai ekivalen yang akan datang) terjadi bersamaan dengan A terakhir dan N periode setelah P. 3. A (nilai ekivalen tahunan) terjadi pada akhir periode 1 sampai dengan N (N termasuk) Hubungan waktu untuk P, A, dan F dapat diamati dalam gambar 13-2. Empat buah rumus yang menghubungkan A dengan F dan P akan dikembangkan.

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK

F = Nilai ekivalen di Masa Datang (Dicari) A = jumlah seragam (diketahui)

2 3 4 i = Tingkat bunga per periode

N-1

P = Nilai ekivalen Sekarang (Dicari) Gambar 13-2 Diagram Umum Arus Kas yang menghubungkan Deret Seragam (Anuitas Biasa) dengan Nilai ekivalen Sekarang dan Nilai Ekivalen Masa Depannya.

13.2.1 Mencari F Bila A Diketahui Jika arus kas sejumlah A dolar terjadi pada akhir dari setiap periode untuk N periode dan tingkat bunga (laba atau pertumbuhan) i% per periode, nilai ekivalen masa depan, F, pada akhir N periode diperoleh dengan menjumlahkan ekivalen-ekivalen masa depan dari masing-masing arus kas. Sehingga bila disederhanakan akan menjadi : F = A {[(1+i)N 1)] / i} ..13-5 Besaran {[(1+i)N 1)]/i} disebut cicilan atau faktor jumlah majemuk deret seragam (uniform series compound amount factor). Nilai-nilai numerik untuk faktor ini diberikan dalam kolom keempat dari tabel Bunga dan Anuitas untuk Pemajemukan Diskret untuk berbagai nilai I dan N yang luas. Untuk faktor ini akan kita gunakan simbol (F/A,i%,N). Sehingga persamaan 13-5 dapat dinyatakan sebagai : F = A(F/A,i%,N) .13-6

Contoh 13-3 (a) Misalkan anda melakukan 15 setoran tahunan masing-masing sebesar $1.000 ke suatu bank yang membayarkan bunga 5% per tahun. Setoran pertama akan dilakukan satu tahun setelah hari ini. Berapakah jumlah uang yang dapat ditarik dari bank ini segera setelah setoran yang ke-15? Pemecahan Nilai A adalah $1.000, N sama dengan 15 tahun, dan i = 5% per tahun. Segera setelah pembayaran ke-15, jumlah ekivalen yang masa depannya adalah F = $1.000 (F/A,5%,15) F = $1.000 (21,5786) = $21.578,60 Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK

Perhatikan dalam diagram arus kas di bawah bahwa nilai F bersamaan waktunya dengan pembayaran $1.000 yang terakhir.

10

11

12

13

14

15

A = $1.000 per tahun (b) Untuk menggambarkan lebih lanjut adalah (efek-efek menakjubkan dari bunga majemuk, kita perhatikan kebenaran pernyataan ini. Jika anda berusia 20 tahun dan menabung $1,00 setiap hari selama hidupnya, anda akan menjadi seorang jutawan. Anggaplah bahwa hidup anda mencapai usia 80 tahun, dan tingkat bunga tahunan adalah 10% (i = 10%). Dalam kondisi istimewa ini, kita hitung jumlah komponen mendatang (F) menjadi: F = $365 / tahun (F/A, 10%,60 tahun) F = $365 (3.034,81) = $1.107.706 Jadi, pernyataan tersebut benar untuk asumsi-asumsi tertentu! Moral kisah ini adalah untuk mulai menabung sejak dini dan biarkan keajaiban pekerjaan pemajemukan muncul dengan sendirinya!

13.2.2 Mencari P Bila A Diketahui Dari persamaan 13-1, F = P(1 + i)N , dengan menggantikan F dalam persamaan 13-5, maka persamaan menjadi : P(1 + i)N = A {[(1+i)N 1)] / i} Dengan membagi kedua ruas dengan (1+i)N , P = A {[(1+i)N 1)] / i(1 + i)N }...13-7 Jadi, Persamaan 13-7 merupakan hubungan untuk mencari nilai ekivalen saat sekarang (sebagai awal dari periode pertama) dari suatu urutan seragam dari arus kas akhir periode sebesar A untuk N periode. Besaran dalam kurung disebut faktor nilai sekarang deret seragam (uniform series present worth factor). Harga-harga numerik untuk faktor ini diberikan dalam kolom ke 5 dari tabel Bunga dan Anuitas untuk Pemajemukan Diskret Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK

untuk berbagai nilai I dan N yang luas. Untuk faktor ini akan kita gunakan simbol (P/A,i %,N). Dengan demikian : P = A (P/A,i%,N) ....13-8

Contoh 13-4 Jika suatu mesin tertentu mengalami turun mesin utama sekarang, outputnya dapat ditingkatkan 20% - yang berarti tambahan arus kas sebesar $20.000 pada setiap akhir tahun selama 5 tahun. Jika i = = 15% per tahun, berapakah yang mampu kita tanamkan dalam usaha perbaikan total dari mesin ini? Pemecahan Penambahan arus kas sebesar $20.000 per tahun, dan berlanjut sampai 5 tahun pada bunga per tahun 15%. Batas atas dari apa yang kita mampu belanjakan adalah: P = $20.000(P/A,15%,5) P = $20.000(3,3522) P = $67.044 13.2.3 Mencari A Bila F Diketahui Dengan mengambil Persamaan 13-5 dan mencari A, maka A = F { i / [(1+i)N 1)] }...13-9 Jadi, Persamaan 13-9 merupakan hubungan untuk mencari jumlah A, dari arusarus kas deret seragam yang muncul pada akhir N periode bunga yang akan ekivalen dengan nilai ekivalen masa depannya pada akhir dari periode terakhir. Besaran dalam kurung disebut faktor dana tertanam (sinking fund factor). Harga-harga numerik untuk faktor ini diberikan dalam kolom ke enam dari tabel Bunga dan Anuitas untuk Pemajemukan Diskret untuk cakupan yang luas nilai I dan N. Akan kita gunakan simbol fungsi (A/F,i%,N) untuk faktor ini, sehingga A = F (A/F,i%,N) ..13-10

Contoh 13-5 Seorang mahasiswa yang bekerja merencanakan untuk memiliki total tabungan sebesar $1.000.000 apabila dia pensiun pada usia 65.Sekarang dia berumur 20 tahun. Jika tingkat

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK

bunga per tahun rata-rata akan menjadi 7% selama 45 tahun yang akan datang pada jumlah tabungan yang diinginkan, berapakah jumlah yang sama pada akhir yang setiap tahun harus dia setorkan untuk mencapai sasarannya? Pemecahan Jumlah masa datang, F, adalah $1.000.000. Jumlah yang sama per tahun yang dananya harus disisihkan oleh mahasiswa ini akan bertumbuh menjadi $1.000.000 dalam 45 tahun pada bunga tahunan 7% adalah: A = $1.000.000(A/F,7%,45) P = $1.000.000(0,0035) P = $3.500 13.2.4 Mencari A Bila P Diketahui Dengan mengambil Persamaan 13-7 dan memecahkan A akan didapat A = P { i(1 + i)N / [(1+i)N 1)] }...13-11 Jadi, Persamaan 13-11 merupakan hubungan untuk mencari jumlah A, dari suatu deret seragam arus kas yang terjadi pada akhir dari masing-masing N periode bunga yang ekivalen dengan, atau dapat dipertukarkan dengan ekivalen sekarang, P, yang terjadi pada awal periode pertama. Besaran dalam kurung dinamakan faktor pemulihan modal (capital recovery factor). Harga-harga numerik untuk faktor ini diberikan dalam kolom ke tujuh dari tabel Bunga dan Anuitas untuk Pemajemukan Diskret untuk cakupan yang luas nilai i dan N. Akan kita gunakan simbol fungsi (A/P,i%,N) untuk faktor ini, sehingga A = P (A/P,i%,N) ..13-12

Daftar Pustaka : 1. DeGarmo Sullivan, Ekonomi Teknik Edisi Bahasa Indonesia, Jilid 1, Prentice Hall. Inc, 1999 2. Chris Hendrickson and Tung Au, Project Management for Construction Fundamental Concepts for Owners, Engineers, Architects and Builders, Second Edition prepared for world wide web publication in 2000

Pusat Pengembangan Bahan Ajar - UMB

Ir. Mawardi Amin MT ESTIMASI BIAYA PROYEK