BAB I

PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah.
Berdasarkan pasal 28 ayat (1) UUPA Pengertian Hak Guna Usaha adalah
untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara dalam jangka waktu
sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau
peternakan. pengertian lainnya yang dirumuskan oleh Kartini Mujadi 92004 :150
yang menyebutkan, Hak Guna Usaha adalah hak yang diberikan oleh Negara kepada
perusahaan pertanian, perikanan, atau perusahaan peternakan untuk melakukan
kegiatan usahanya di Indonesia. Pengertian lainnya menyebutkan Hak Guna Usaha
selanjutnya disingkat HGU adalah Hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, guna perusahaan peranian, perikanan dan peternakan.
UUPA menetapkan bahwa tanah yang dapat diberikan Hak Guna Usaha ialah
tanah dikuasai langsung oleh Negara. Kemudian sumber tanah hak guna usaha itu
diperluas wilayahnya oleh praturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 Tentang Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak PakaiAtas tanah Negara, dengan
menjadikan tanah hak dan kawasan hutan sebagai sasaran baru HGU yang dalam
pelaksanaanya ditempuh melalui pelepasan hak.
UUPA menganut asas fungsi social seperti diatur dalam pasal 6 UUPA, yang
berbunyi, semua hak atas tanah mempunyai fungsi social. HGU adalah salah satu
jenis hak atas tanah yang ada dalam UUPA, dengan demikian HGU haruslah
mempunyai fungsi social, dengan demikian HGU haruslah mempunyai fungsi social,
dengan demikian tanah HGU harus diusahakan sesuai dengan tujuan diberikan hak
tersebut, yaitu untuk salah satu kegiatan apakah pertanian, perikanan atau peternakan.
Fungsi social HGU apabila dilanggar dapat menyebabkan HGU dicabut, hal
ini diatur dalam pasal 34 yang menyebutkan bahwa HGU hapus karena beberapa
sebab, yaitu salah satunya adalah ditelantarkan. Sangat jelas bahwa pemegang HGU
yang membiarkan tanahnya terlantar, berarti telah lalai melaksanakan kewajibannya
sebagai subyek HGU.

Penegasan tentang kewajiban pemegang HGU diatur dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, yaitu yan terkait dengan masalah kewajiban
menggarap tanah adalah :
1

Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan/atau peternakan

sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan

pemberian haknya.
Mengusahakan sendiri Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan

usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknis.

Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumberdaya alam dan

menjaga kelastarian kemampuan lingkungan hidup.

Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai penggunaan hak

Guna Usaha.
B. Rumusan Masalah.
Berdasarkan latar belakang diatas, penulis mengemukakan pokok masalah
sebagai berikut :
1 Apa pengertian Hak Guna Usaha ?
2 Apa Subjek Hak Guna Usaha ?
3 Tanah yang bagaimana yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha ?
4 Bagaimana Janagka waktu Hak Guna Usaha ?
5 Apa Kewajiabn pemegang Hak Guna Usaha ?
6 Bagaiman hapusnya Hak Guna Usaha ?
7 Bagaiman tatacara Pengajuan Hak Guna Usaha ?
C. Tujuan
Adapun tujuan penulis membuat makalah adalah sebagai berikut :
1 Untuk memenuhi salah satu tugas mata Kuliah Hukum agraria.
2 Untuk memberikan penjelasan tentang Hak Guna Usaha.

BAB II
PEMBAHASAN
A. Pengertian
Hak Guna Usaha dalam Pasal 28 :
1. Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal
29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

2. Hak Guna Usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 ha, denga
ketentuan bahwa jika luasnya 25 ha atau lebih harus Investasi Modal yang
layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.
3. Hak Guna Usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.
B. Pemberian dan subjek Hak Guna Usaha
Pemberian hak atas tanah berkaitan denga subjek dan objek serta proses yang
terjadi dalam pemberian hak tersebut, termasuk dalam pemberian HGU. Diatur
didalam Undang Undang Pokok Agraria bagian IV Hak Guna Usaha Pasal 30 dan
terdapat juag dalam pasal 2 PP No. 40 Tahun 1996, dinyatakan bahwa yan
mempunyai Hak Guna Usaha adalah :
1. Yang dapat mempunyai guna usaha adalah
a. Warga Negara Indonesia
b. Badan hukum yang didirikan menurut

hukum

Indonesia

dan

berkedudukan di Indonesia.
2. Orang atau badan hukum yang mempunyai Hak Guna Usaha dan tidak lagi
memenuhi syarat-syarat sebagai yang tersebut dalam ayat (1) pasal ini dalam
jangka waktu atau satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu
kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap
pihak yang memperoleh Hak Guna Usaha, jika ia tidak memenuhi syarat
tersebut . jika Hak Guna Usaha, yang bersangkutan tidak dilepaskan atau
dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum,
dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut
ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan pertauran pemerintah.
C. Tanah Yang Dapat Diberikan Dengan Hak Guna Usaha
Menyangkut tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha telah diatur
dalam Pasal $ PP No. 40 Tahun 1996 adalah sebagai berikut :
1. Tanah yang dapat diberikan Hak Guna Usaha adalah tanah Milik Negara
2. Dalam hal tanah yang akan diberikan Hak Guna Usaha itu adalah tanah
Negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian Hak Guna usaha
dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan statusnya
sebagai kawasan hutan.

3. Pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang telah dikuasai dengan tertentu
sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaannya baru dapat dilasanakan setelah
selsainya pelepasan hak tersebut.
4. Dalam hal diatas tanah yang akan diberikan dengan hak Guna Usaha itu
terdapat tanaman atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya
berdasarkan atas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut harus
diberi ganti rugi yang dibebankan kepada pemegang Hak Guna Usaha baru.
D. Jangka Waktu Hak Guna Usaha
Sebagaimana di atur dalam Pasal 29 adalah sebagai berikut mengenai jangka
waktu Hak Guna Usaha :
1. Hak Guna Usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun.
2. Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan
hak guna-usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.
3. Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka
waktu yang dimaksud dalam ayat (1) DAN (2) pasal ini dapat diperpanjang
dengan waktu yang paling lama 25 tahun.
E. Terjadinya Hak Guna Usaha
1. Karena konversi
Yang dimaksud dengan konversi adalah peubahan hak atas tanah sehubungan
dengan berlakunya UUPA Hakhak atas tanah yang ada sebelum berlakunya
UUPA diubah menjadi hak hak atas tanah yang ditetapkan dalam UUPA
pasal 16, hak yang dikonversi menjadi Hak Guna Usaha Adalah :
a. Hak Erfpacht untuk perusahaan kebun besar yang masih berlaku pada
tanggal 24 september 1960, tanpa dipersoalkan apakah pihak yang
mempunyai memenuhi syarat atau tidak, jangka waktunya sama dengan
sisa hak erfpacht tersebut, tetapi paling lama 20 tahun terhitung sejak
tanggal 24 september 1960 ( pasal III ketentuan konversi)
b. Hak milik adat dan hak lainnya yang sejenis sebagai disebutkan dalam
pasal II ketentuan konversi, jika tanah pertanian, tanah perikanan, atau
tanah peternakan dan yang empunya tidak memenuhi syarat umum
mempunyai tanah dengan hak milik yang ditetapkan dalam pasal 21. Hak
Guna Usaha yang berasal dari Hak Milik adat dan Hak lainnya itu
berjangka waktu 20 tahun, sesuai dengan ketetntuan mengenai hak
eigendom dalam pasal 1 ayat 3 ketentuan ketentuan konversi.

2. Karena penetapan pemerintah.

Hak Guna Usaha terjadi dengan penetapan Pemerintah terjadi melalui
permohonan pemberian Hak Guna Usaha oleh pemohon kepada Badan
Pertanahan Nasional. Apabila semua persyaratan tersebut terpenuhi, maka
BPN menerbitkan Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) dan wajib
didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat
dalam buku Tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya.
F. Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha
1. Membayar uang pemasukan Kepala Negara
2. Melaksanakan Usaha pertanian, perkebunan, perikanan, dan atau peternakan
sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaiman ditetapkan dalam keputusan
pemberian hak.
3. Megusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik
4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang
ada dalam lingkungan areal hak guna usaha.
5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan SDA dan menjaga
kelastarian lingkungan.
6. Menyampaikan laporan tertulis setiap ahir tahun mengenai penggunaan Hak
Guna Usaha.
7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada
Negara setelah Hak Guna Usaha tersebut hapus.
8. Menyerahkan serifikat Hak Guna Usaha yang telah hapus kepada kepala
Kantor Pertanahan.
G. Hapusnya Hak Guna Usaha
Berdasarkan ketentuan pasala 34 UUPA Tahun 1960 Pasal 34 Hak Guna Usaha hapus
karena :
1. Jangka waktunya berakhir
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak
dipenuhi.
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
4. Dicabut untuk kepentingan umum
5. Diterlantarkan
6. Tanahnya musnah
7. Ketahuan dalam pasal 30 ayat (2).
H. Tata Cara Pengajuan Hak Guna Usaha
Tata cara permohonan Hak Guna Usaha adalah sebagai berikut :

1. Permohonan Hak Guna Usaha diajukan secara Tertulis Kepala Badan

Pertanahan Nasional Melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan
Nasional setempat dengan tembusan-nya disampaikan Kepala Kantor
Pertnahan Kabupaten/kota tempat letak tanahnya (Pasal 20 Peraturan Kepala
BPN Nomor 9 Tahun 1999)
2. Permohonan tersebut memuat mengenai identitas pemohon keterangan
mengenai dat fisik yang yuridis dari tanahnya, serta keterangan lain yang
dianggap perlu.
3. Permohonan dimaksud menurut Pasal 19 Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999
harus dilampiri dengan :
a. Fotokopi identitas pemohon atau akta pendirian perusahaan yang telah
memperoleh pengesahan dan telah didaftarkan sebagai badan hukum
b. Rencana pengusaha tanah dalam jangka waktu pendek atau dalam jangka
waktu panjang.
c. Izin lokasi atau surat persetujuan penggunaan tanah atau surat izin
percadangan tanah sesuai dengan rencana tata ruang wilayah.
d. Bukti pemilikan dant atau bukti perolehan tanah berupa pelepasan
kawasan hutan dari instansi yang berwenang akad pelepasan bekas tanah
milik adat atau surat-surat bukti perolehan tanah lainnya.
e. Persetujuan Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) atau Penanaman
Modal Asing (PMA) atau surat persetujuan dari Presiden bagi penanaman
Modal Asing tertentu.
Besar biaya yang harus dikeluarkan dalam proses permohonan Hak Guna
Usaha ini meliputi :
1. Biaya pemeriksaan tanah dilakukan oleh Panitia Pemeriksaan Tanah BPN
Provinsi setempat.
2. Biaya pengukuran
3. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan
4. Uang pemasukan Kepala Negara.
Ketentuan mengenai pembayaran BPHTB ini diatur dalam Undang-Undang
Nomor 21 Tahun 1997 yang telah diubah dengan Undang-Undnag Nomor 20
Tahun 2000, dimana besarnya BPHTB ditetapkan 5% dari nilai objek pajak
kena pajak. Sedangkan untuk besarnya uang pemasukan yang harus dibayar

ditetapkan dalam Praturan Menteri Negara Agraria,/ Kepala Badan Petanahan

Nasional Nomor $ Tahun 1998 jo, Nomor 6 Tahun 1998.
Adapun rumus perhitungan biaya tersebut sebagai berikut :
1. Jangka waktu 35 tahun sebagai berikut :
a. Luas 5 ha samapi dengan 25 ha adalah 0,5% x luas tanah x harga dasar
b. Luas 25 ha sampai dengan 3000 ha adalah 0,75% x luas tanah x harga
dasar.
c. Luas 300 ha sampai dengan 10.000 ha adalah 3,75 x luas tanah 2,5 % x
luas tanah x harga dasar
d. Lebih dari 10.000 ha adalah 3,75 x luas tanah x harga dasar.
2. Untuk jangka waktu kurang dari 35 tahun perhitungannya adalah langkah
waktu HGU yang diberikan x rumus huruf a di atas.

BAB III
PENUTUP
A. Kesimpulan
Tentang Hak Guna Usaha dalam pasal 28 UUPA adalah hak untuk mengusahakan
tanah yang dikuasai oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana dalam pasal 29,

guna perusahaan, pertanian, perikanan atau peternakan. Hak Guna Usaha terikat oleh
jangka waktu tertentu.
Menurut pasal 50 ayat 2 UUPA, ketentuan lebih lanjut mengenai HGU diatur
dengan peraturan perundangan, peraturan yang dimaksud disini adalah Peraturan
Pemerintah No. 40 tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan
Haka Pakai, secara khusus diatur dalam pasal 2 sampai dengan 18.

Daftar Pustaka
Mulajdi, Kartini dan Gunawan Wijaya. Hak_hak atas tanah, (Jakarta : Kencana
Prenada Media Group), 2007.
Santoso, Urip, Hukum Agraria & hak-hak atas atanah, (Jakarta : Kencana Prenada
Media Group), 2005.
Supriadi, Hukum agrarian, (Jakarta : Sinar Grafika ) 2007.
Praturan Menteri Dalam Negeri No. 5 tahun 1973 Tentang Ketentuan-Ketentuan
Mengenai Tata Cara Hak Atas Tanah.
Undang-Undang Pokok Agraria.
Praturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.

H.M.Arba, Hukum Agraria Indonesia, (Jakarta : Sinar Grafika), 2015.