TUGAS KELOMPOK

MAKALAH SEMINAR AKUNTANSI KEUANGAN

TOPIK PEMBAHASAN: PROPERTI INVESTASI (PSAK 13)

DISUSUN OLEH:
KELOMPOK B, dengan anggota:
No.

Nama Mahasiswa

NPM

No.Urut
Daftar Hadir

1.

Alexander Fransiskus Asisi

1401160139

2.

Darhasani

1401160157

3.

Fitri Anggita

1401160127

13

4.

Haidul Firman Sitorus

1401160087

14

5.

Hendrie Ardhiansyah

1401160122

15

KELAS 7-A REGULER

PRODI D-IV AKUNTANSI
POLITEKNIK KEUANGAN NEGARA STAN
BULAN SEPTEMBER 2016

Paraf

PROPERTI INVESTASI
PSAK 13

I.

A. LANDASAN TEORI
RUANG LINGKUP
Ruang lingkup PSAK 13 meliputi :
a. Pernyataan ini ditetapkan dalam pengakuan, pengukuran, dan pengungkapan
properti investasi
b. Pernyataan ini juga ditetapkan untuk pengukuran hak atas properti investasi dalam
sewa yang di catat sebagai sewa pembiayaan dalam laporan keuangan lessee dan
dicatat sebagai sewa operasi dalam laporan keuangan lessor
PSAK 13 tidak mencakup dalam hal yang diatur dalam PSAK 30 tentang sewa seperti :
a. Pengklasifikasian sewa sebagai sewa pembiayaan atau sewa operasi;
b. Pengakuan penghasilan sewa dari properti investasi (lihat juga PSAK 23:
Pendapatan);
c. Pengukuran hak atas properti dalam sewa yang dicatat sebagai sewa operasi dalam
laporan keuangan lessee;
d. Pengukuran investasi neto lessor yang di catat sebagai sewa pembiayaan dalam
laporan keuangan lessor;
e. Akuntansi untuk transaksi jual dan sewa balik; dan
f. Pengungkapan tentang sewa pembiayaan dan sewa operasi.
PSAK 13 juga tidak berlaku untuk hak penambangan dan cadangan mineral seperti
minyak, gas alam dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbaharui.

II. DEFINISI
Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu
bangunan atau kedua-duanya) yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee/penyewa melalui
sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduaduanya, dan tidak untuk:
a. digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif; atau
b. dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari
Properti yang digunakan sendiri adalah properti yang dikuasai (oleh pemilik atau lessee
melalui sewa pembiayaan) untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang
atau jasa atau untuk tujuan administratif.
Hak atas properti yang dikuasai oleh lessee melalui sewa operasi dapat
dikelompokkan dan dicatat sebagai properti investasi jika, dan hanya jika, properti
tersebut akan memenuhi definisi properti investasi dan lesse menggunakan nilai wajar.
Properti investasi dapat dikuasai untuk menghasilkan rental atau untuk mendapatkan
kenaikan nilai atau keduanya. Dengan demikian, properti investasi tersebut
menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung pada aset lain yang
dikuasai oleh entitas. Hal ini membedakan properti investasi dari properti yang
digunakan sendiri. Proses produksi atau pengadaan barang atau jasa (atau penggunaan
properti untuk tujuan administratif) dapat menghasilkan arus kas yang dapat
diatribusikan tidak hanya ke properti, tetapi juga ke aset lain yang digunakan dalam
proses produksi atau persediaan. PSAK 16 (revisi 2011): Aset Tetap berlaku untuk
properti yang digunakan sendiri.

Contoh properti investasi :

a. Tanah yang dikuasai dalam jangka panjang untuk kenaikan nilai dan bukan untuk
dijual jangka pendek dalam kegiatan sehari-hari
b. Tanah yang dikuasai saat ini yang penggunaannya belum ditentukan
c. Bangunan yang dimiliki melalui sewa pembiayaan dan disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi
d. Bangunan yang belum terpakai tetapi tersedia untuk disewakan kepada pihak lain
melalui satu atau lebih sewa operasi
e. properti dalam proses pembangunan atau pengembangan yang di masa depan
digunakan sebagai properti investasi.
Contoh bukan properti investasi:
a. Properti yang dimaksud untuk dijual dalam kegiatan usaha sehari-hari atau sedang
dalam proses pembangunan untuk dijual (PSAK 14 Persediaan)
b. Properti dalam proses pembangunan atau pengembangan atas nama pihak ketiga
(PSAK 34)
c. Properti yang digunakan sendiri (PSAK 16 Aset Tetap)
d. Properti yang disewakan kepada entitas lain dengan cara sewa pembiayaan
Beberapa properti terdiri dari bagian yang dikuasai untuk menghasilkan rental
atau untuk kenaikan nilai dan bagian lain dari properti tersebut dimiliki untuk digunakan
dalam proses produksi atau untuk menghasilkan barang atau jasa atau untuk tujuan
administratif. Jika bagian properti tersebut dapat dijual secara terpisah (atau disewakan
kepada pihak lain secara terpisah melalui sewa pembiayaan), maka entitas mencatatnva
secara terpisah. Jika bagian tersebut tidak dapat dijual secara terpisah, maka properti
ini masuk sebagai properti investasi hanva jika bagian yang digunakan dalam proses
produksi atau persediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif Jumlahnya
tidak signifikan.
III. PENGAKUAN
Properti investasi diakui sebagai aset jika dan hanya jika :
a. Besar kemungkinan manfaat ekonomik masa depan yang terkait dengan properti
investasi akan mengalir ke entitas; dan
b. Biaya perolehan properti investasi dapat diukur secara andal.
Entitas mengevaluasi sesuai dengan prinsip pengakuan atas seluruh biaya
perolehan properti investasi pada saat terjadinya. Biaya perolehan termasuk biaya yang
terjadi pada saat memeroleh properti investasi dan biaya yang terjadi setelahnya untuk
penambahan, penggantian bagian properti atau perbaikan properti.
IV. PENGUKURAN
1. PENGAKUAN
Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan. Biaya transaksi termasuk
dalam pengukuran awal tersebut.. Biaya perolehan properti investasi yang dibeli
meliputi harga pembelian dan setiap pengeluaran yang dapat diatribusikan secara
langsung. Termasuk biaya yang diatribusikan secara langsung :
a. Biaya jasa hukum
b. Pajak penjualan
c. Biaya transaksi lainnya

Biaya yang tidak termasuk dalam pengakuan properti investasi adalah :

a. Biaya perintisan (kecuali biaya yang diperlukan untuk membawa properti ke
kondisi yang diinginkan sehingga dapat digunakan sesuai dengan maksud
manajemen
b. Kerugian operasional yang terjadi sebelum properti investasi mencapai tingkat
hunian yang direncanakan
c. Jumlah bahan baku, tenaga kerja atau sumber daya lain yang terjadi secara tidak
normal selama masa pembangunan atau pengembangan.
Hal-hal yang harus diperhatikan dalam pengakuan awal properti investasi, yaitu :
Atas pembayaran yang ditangguhkan, biaya perolehan adalah setara harga
tunai. Perbedaan antara jumlah tersebut dan pembayaran diakui sebagai beban
bunga selama periode kredit.
Hak atas properti yang dikuasai dengan cara sewa dan diklasifikasikan sebagai
properti investasi yang dicatat sebagai sewa pembiayaan diakui pada jumlah
yang lebih rendah antara nilai wajar dan nilai kini pembayaran sewa minimum.
Dan setiap premium yang dibayarkan untuk sewa dimasukkan dalam biaya
perolehan aset.
Untuk properti investasi yang diperoleh melalui pertukaran diukur dengan
menggunakan nilai wajar (memiliki substansi komersial dan biaya dapat diukur
dengan andal).
2. PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN
Suatu entitas dapat:
a. memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti
investasi yang menjadi agunan liabilitas yang menghasilkan imbalan yang terkait
langsung dengan nilai wajar dari, atau imbalan dari, aset tertentu termasuk
properti investasi; dan
b. memilih apakah model nilai wajar atau model biaya untuk seluruh properti
investasi lain, tanpa memerhatikan pilihan sebagaimana dimaksud dalam huruf
(a).
Model Nilai Wajar
Entitas yang memilih menggunakan nilai wajar menggunakan model nilai
wajar pada seluruh aset investasinya. Khusus hak atas properti yang dimiliki oleh
lesse yang diklasifikasikan dari sewa operasi wajib menggunakan model nilai wajar.
Dalam menentukan jumlah tercatat properti investasi dalam model nilai wajar,
entitas tidak melakukan penghitungan ganda atas aset atau liabilitas yang diakui
sebagai aset atau liabilitas terpisah. Sebagai contoh,
a) peralatan seperti lift atau pendingin ruangan sering menjadi satu kesatuan yang
tidak terpisahkan dari bangunan dan biasanya dimasukkan dalam nilai wajar
properti investasi bukan diakui secara terpisah sebagai aset tetap
b) jika kantor disewakan termasuk dengan furnitur, nilai wajar kantor secara umum
memasukkan nilai wajar furnitur karena penghasilan rental juga terkait dengan
furnitur kantor. Jika furnitur termasuk dalam nilai waiar properti investasi, maka
entitas tidak mengakui furnitur tersebut sebagai aset terpisah

c) nilai wajar properti investasi tidak termasuk penghasilan sewa operasi dibayar
dimuka atau telah terakru karena entitas mengakuinya secara terpisah sebagai
aset atau liabilitas
d) nilai wajar properti investasi yang dimiliki dalam suatu sewa mencerminkan arus
kas yang diharapkan (termasuk rental kontinjen yang diperkirakan meniadi
terutang)
Ketidakmampuan Mengukur Nilai Wajar secara Andal
Terdapat praduga (rebuttable presumption) bahwa entitas dapat mengukur
nilai wajar properti investasi secara andal atas dasar berkelanjutan. Akan tetapi,
dalam beberapa kasus yang jarang terjadi bahwa properti tidak dapat diukur secara
andal atas dasar berkelanjutan. Jika entitas menentukan bahwa nilai wajar dari
Properti investasi (selain properti investasi dalam proses pembangunan) tidak dapat
diukur secara andal atas dasar berkelanjutan, maka entitas mengukur properti
investasi tersebut (hanya atas aset yang tidak dapat diukur secara andal atas dasar
berkelanjutan) menggunakan model biaya seperti aset tetap sesuai PSAK 16 hingga
pelepasan.
Jika sebelumnya entitas telah mengukur properti investasi pada nilai wajar,
maka entitas melanjutkan pengukuran properti tersebut pada nilai wajar hingga
pelepasan
Model Biaya
Untuk entitas yang memilih model biaya untuk mengukur seluruh properti
investasinya maka menggunakan dalam PSAK 16. Setelah pengakuan awal entitas
yang memilih model biaya mengukur seluruh properti investasi sesuai dengan
ketentuan dalam PSAK 16; Aset Tetap.
V. PENGALIHAN
Pengalihan (reklasifikasi) hanya dilakukan jika dan hanya jika :
a. Dimulai penggunaan oleh pemilik (reklasifikasi menjadi properti yang digunakan
sendiri)
b. Dimulai pengembangan untuk dijual (reklasifikasi menjadi persediaan)
c. Berakhirnya pemakaian oleh pemilik (reklasifikasi menjadi properti investasi)
d. Dimulai sewa operasi kepada pihak lain (reklasifikasi menjadi properti investasi)
Untuk entitas yang menggunakan model biaya, reklasifikasi tidak mengubah
jumlah tercatat properti yang dialihkan. Sedangkan untuk entitas yang menggunakan
model nilai wajar maka pengalihannya terbagi dalam beberapa kondisi :
a. Untuk properti investasi yang dicatat pada nilai wajar dan dialihkan menjadi properti
yang digunakan sendiri atau persediaan, pencatatan akuntansinya mengacu pada
PSAK 16 atau PSAK 14 : persediaan yang manan biaya perolehan bawaan sebagai
nilai wajar.
b. Untuk yang reklasifikasi dari properti yang digunakan sendiri menjadi properti
investasi mengacu pada PSAK 16 perubahan nilai wajar dan nilai tercatat mendapat
perlakuan sebagaimana revaluasi pada PSAK 16 yakni setiap penurunan dalam
jumlah tercatat properti diakui dalam laba rugi dan jika surplus revaluasi yang terkait
dengan properti tersebut, maka penurunan tersebut diakui dalam penghasilan
komprehensif lain dan mengurangi surplus revaluasi dalam ekuitas begitu juga
sebaliknya.

c. Untuk reklasifikasi dari persediaan akan dicatat pada nilai wajar, selisih antara nilai
wajar dan jumlah tercatat diakui dalam laba rugi.
d. Ketika entitas menyelesaikan pembangunan atau pengembangan properti investasi
yang dibangun sendiri dan yang akan dicatat dalam nilai wajar, setiap perbedaan
antar nilai wajar pada tanggal tersebut dan jurnlah tercatatnya diakui dalam laporan
laba rugi.
VI. PELEPASAN
Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat dilepaskan atau ketika
properti investasi tidak lagi digunakan secara permanen dan tidak memiliki manfaat
ekonomik di masa depan (seperti dijual atau disewakan dengan sewa pembiayaan).
Keuntungan atau kerugian yang timbul dari penghentian atau pelepasan properti
investasi ditentukan dari selisih antara hasil neto pelepasan dan jumlah tercatat aset,
dan diakui dalam laba rugi.
VII. PENGUNGKAPAN
Entitas mengungkapkan
a. Menerapkan model nilai wajar atau model biaya
b. Jika menerapkan nilai wajar, apakah, dan dalam keadaan bagaimana, hak atas
properti yang dimiliki dalam sewa operasi diklasifikasi dan dicatat sebagai proprti
investasi.
c. Jika tidak ada penilaian nilai wajar properti investasi oleh penilai independen yang
memiliki kualifikasi profesional yang diakui dan relevan maka hal-hal dibawah ini
harus diungkapkan :
(i)
Penghasilan rental dari sewa operasi
(ii)
Beban operasi langsung (perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari
properti investasi yang menghasilkan penghasilan rental selama periode
(iii)
Beban operasi langsung (perbaikan dan pemeliharaan) yang timbul dari
properti investasi yang tidak menghasilkan penghasilan rental selama periode
(iv)
Perubahan kumulaif dalam nilai wajar yang diakui dalam laba rugi atas
penjualan properti invetasi
d. Keberadaan dan jumlah pembatasan atas kemampuan realisasi dari properti
investasi atau atas pengiriman penghasilaan dan hasil pelepasan
e. Kewajiban kontraktual untuk membeli, membangun/mengembangkan, memperbaiki,
memelihara, atau meningkatkan properti investasi.
Selain hal diatas, ada beberapa penambahan pengungkapan yang berbeda
antara model nilai wajar dan metode biaya.
Model Nilai Wajar
(a) Penambahan , dengan pengungkapan terpisah yntuk penambahan yang dihasilkan
dari perolehan dan dai pengeluaran selanjutnya yang diakui dalam jumlah tercatat
aset
(b) Penambahan dari akuisisi melalui kombinasi umum
(c) Aset yang diklaifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual atau termasuk aset lepasan
yang diklasifikasikan sebagai dimiliki untuk dijual
(d) Keuntungan dan kerugian neto dari penyesuaian terhadap nilai wajar
(e) Selisih kurs neto dari penjabaran laporan keuangan dan kegiaan usaha luar negeri
dari mata uang fungsional menjadi mata uang penyaji
(f) Pengalihan ke dan dari persediaan dan properti yang digunakan sendiri
(g) Perubahan lain

Model Biaya
(a) Metode penyusutan yang digunakan
(b) Umur manfaat atau tarif penyusutan
(c) Jumlah tercatat bruto dan akumulasi penyusutan (termasuk akumulasi rugi
penurunan)
(d) Rekonsiliasi jumlah tercatat properti investasi pada awal dan akhir periode
(e) Atas properti investasi yang nilai wajarnya tidak dapat diukur secara andal atas
dasar berkelanjutan maka harus mengungkapkan
i.
Deskripsi properti investasi
ii.
Penjelasan mengapa nialai wajar tidak dapat dikur secara andal
iii.
Jika emungkinkan , rentang estimasi nilai wajar kemungkinan berada

I.

B. STUDI KASUS
Kasus
1. Pengakuan (Perolehan)
PT. Alexa pada tanggal 10 Januari 2016 melakukan pembelian sebidang tanah di
daerah Purnawarman. Biaya yang dikeluarkan untuk pembelian tanah tersebut
adalah sebesar Rp 4.500.000.000,00. PT. Alexa masih belum menentukan untuk
apakah tanah ini nantinya digunakan. Sementara PT. Alexa hanya membiarkan tanah
tersebut apa adanya.
Jawab:
PT. Alexa melakukan penjurnalan sebagai berikut:
Tanah (Properti Investasi)
Kas

Rp 4.500.000.000,00
Rp 4.500.000.000,00

2. Pengukuran setelah Pengakuan

Pada akhir tahun 2016, PT. Alexa memanggil penilai untuk melakukan penilaian atas
tanah yang dibelinya pada awal tahun. Menurut laporan penilai tersebut, harga wajar
tanah tersebut telah meningkat menjadi Rp 4.650.000.000,00. PT. Alexa menilai
seluruh properti investasinya dengan metode nilai wajar.
Jawab:
31 Desember 2016
Tanah (Properti Investasi)
Keuntungan atas kenaikan
nilai wajar tanah
(masuk ke Laporan Laba Rugi)

Rp 150.000.000,00
Rp 150.000.000,00

3. Pengalihan
a) Setelah 1 tahun berlalu, akhirnya manajemen PT. Alexa memutuskan untuk
segera membangun gedung di atas tanah tersebut yang nantinya akan dijadikan

gedung pemasaran. PT. Alexa melakukan penilaian kembali terlebih dahulu atas
tanah tersebut dan mendapat nilai Rp 4.700.000.000,00.
Jawab:
31 Desember 2017
Tanah (Properti Investasi)
Rp 50.000.000,00
Keuntungan atas kenaikan
nilai wajar tanah
Rp 50.000.000,00
(masuk ke Laporan Laba Rugi)
Reklasifikasi
Tanah (Aset Tetap)
Tanah (Properti Investasi)

Rp 4.700.000.000,00
Rp 4.700.000.000,00

b) Akibat sepinya minat warga Purnawarman selama lima tahun berlalu, PT. Alexa
memutuskan untuk menyewakan gedung pemasaran tersebut ke salah satu
warga Purnawarman. Penilai dipanggil untuk menilai harga tanah dan gedung
tersebut dan didapat angka Rp 6 M untuk tanah, dan Rp 1,45 M untuk gedung.
Harga perolehan gedung adalah Rp 2 M dan penyusutan sampai tanggal mulai
penyewaan sebesar Rp. 10 juta. Penilaian tanah sebelumnya Rp 5,9 M dan
penilaian gedung sebelumnya Rp 1,5 M. Terdapat saldo revaluasi sebesar Rp 50
juta.
Jawab:
Tanah (Aset Tetap)
Rp 100.000.000,00
Keuntungan belum terealisasi
Rp 100.000.000,00
Atas kenaikan nilai wajar (OCI)
Tanah (Properti Investasi)
Tanah (Aset Tetap)

Rp 6.000.000.000,00
Rp 6.000.000.000,00

Beban penyusutan
Akumulasi penyusutan

Rp 10.000.000,00
Rp 10.000.000,00

Gedung (Properti Investasi)

Akumulasi Penyusutan
Surplus Revaluasi
Gedung (Aset Tetap)

Rp 1.450.000.000,00
Rp
10.000.000,00
Rp
40.000.000,00
Rp 1.500.000.000,00

4. Pelepasan
Hanya berlangsung beberapa bulan, penyewa memutuskan untuk membeli gedung
dan tanah tersebut. PT. Alexa menyetujuinya dan memutuskan untuk menjual tanah
dan bangunan tersebut sebesar Rp 6.100.000.000,00 untuk tanah, dan Rp
1.400.000.000,00 untuk bangunannya.
Jawab:

Kas
Kerugian atas penjualan gedung
Tanah (Properti Investasi)
Gedung (Properti Investasi)
Keuntungan atas penjualan
Tanah

Rp 7.500.000.000,00
Rp
50.000.000,00
Rp 6.000.000.000,00
Rp 1.450.000.000,00
Rp

100.000.000,00

5. Pengungkapan
PT. Kedaung Indah Can Tbk adalah perusahaan yang beroperasi dalam
memproduksi kaleng, wadah logam, dan enamel dapur.
Berikut terlampir potongan Neraca dan Catatan Atas Laporan Keuangan yang
diambil dari Laporan Keuangan PT. Kedaung Indah CAN Tbk untuk tahun yang
berakhir pada tanggal 31 Desember 2016.
Sumber:
http://www.idx.co.id/Portals/0/StaticData/ListedCompanies/Corporate_Actions/New_I
nfo_JSX/Jenis_Informasi/01_Laporan_Keuangan/02_Soft_Copy_Laporan_Keuangan
/Laporan%20Keuangan%20Tahun%202015/Audit/KICI/KICI_LKT_Des_2015.pdf

Gambar. 5.1
Pada Gambar.5.1 di atas, pengungkapan Properti Investasi di Neraca telah sesuai
dengan standar yang berlaku. Properti Investasi berada pada kelompok Aset Tidak
Lancar, namun terpisah dari Aset Tetap.

Gambar.5.2
Gambar.5.3
Pada Gambar.5.2 dan Gambar.5.3 di atas, terlihat pengungkapan Properti Investasi
pada Catatan atas Laporan Keuangan PT. Kedaung Indah CAN Tbk. Menurut
pengungkapan tersebut, Properti Investasi dicatat dengan metode biaya. Namun
pada paragraf penjelasan, dinyatakan bahwa pihak manajemen telah mendapat nilai
wajar untuk properti investasi tersebut. Bahkan nilai yang didapatkan teramat besar
perbedaannya dengan nilai berdasarkan metode biaya. Hal ini bertentangan dengan
PSAK 13 tentang Properti Investasi yang menyatakan metode biaya dapat dilakukan
apabila nilai wajar tidak dapat diestimasikan dengan tepat. Apabila entitas
memutuskan untuk menggunakan metode biaya, maka harus diungkapkan alasan
mengapa tidak menggunakan metode nilai wajar. Hal ini tidak tampak dalam
pengungkapan Properti Investasi di CaLK.

II. Perbedaan Properti Investasi Dengan Aset Tetap

Untuk membedakan properti investasi dan aset tetap, diperlukan pemahaman
definisi masing-masing aset tersebut. Sesuai dengan PSAK 13, properti investasi adalah
properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau keduanya) yang
dikuasai (oleh pemilik atau lessee melalui sewa pembiayaan) untuk menghasilkan rental
atau untuk kenaikan nilai atau keduanya, dan tidak untuk digunakan dalam produksi atau
penyediaan barang atau jasa atau untuk tujuan administratif; atau dijual dalam kegiatan
usaha sehari-hari. Sementara itu definisi aset tetap menurut PSAK 16 adalah aset
berwujud yang dimiliki untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau
jasa, untuk direntalkan kepada pihak lain, atau untuk tujuan administratif dan
diperkirakan untuk digunakan selama lebih dari satu periode.
Setelah memahami definisi dan landasan teori properti investasi (PSAK 13) dan
aset tetap (PSAK 16, maka dapat diketahui beberapa perbedaan kedua aset tersebut.
Perbedaan properti investasi dan aset tetap dapat dilihat dari beberapa kriteria berikut
ini:
1. Wujud Aset
Yang termasuk properti investasi adalah aset yang berwujud tanah atau bangunan
atau bagian dari suatu bagian bangunan atau keduanya. Sementara itu aset tetap
mencakup aset yang berwujud tanah, bangunan, dan peralatan. Hal ini berarti
properti investasi memilki cakupan aset yang lebih sempit yaitu khusus properti saja.
2. Kepemilikan Aset
Aset tetap yang diakui suatu entitas merupakan aset yang dimiliki sendiri atau
dikuasai melalui sewa pembiayaan. Sementara itu aset yang diakui entitas sebagai
properti investasi aset adalah aset yang dimilik sendiri, dikuasai melalui sewa
pembiayaan atau pun sewa operasi jika dan hanya jika memenuhi definisi properti
investasi dan lessee menggunakan model nilai wajar.
3. Penggunaan Aset
Aset tetap merupakan aset yang digunakan entitas dalam produksi atau penyediaan
barang atau jasa atau untuk tujuan administratif, sedangkan properti investasi
digunakan untuk menghasilkan rental atau untuk kenaikan nilai atau keduanya.
4. Kemampuan Memperoleh Kas
Properti investasi menghasilkan arus kas yang sebagian besar tidak bergantung
pada aset lain yang dikuasai oleh entitas. Hal ini membedakan properti investasi dari
properti yang digunakan sendiri (aset tetap). Proses produksi atau pengadaan
barang atau jasa (atau penggunaan properti untuk tujuan administratif dapat
menghasilkan arus kas yang dapat diatribusikan tidak hanya pada properti, tetapi
juga ke aset lain yang digunakan dalam proses produksi atau persediaan.
5. Penilaian Aset
Untuk menentukan nilai aset tetap digunakan model biaya dan model revaluasi,
sedangkan pada properti investasi digunakan model biaya dan model nilai wajar.
6. Perlakuan Selisih Revaluasi
Surplus revaluasi pada aset tetap diakui dalam penghasilan komprehensif lain dan
terakumulasi dalam ekuitas pada bagian surplus revaluasi, akan tetapi, kenaikan
tersebut diakui dalam laba rugi hingga sebesar jumlah penurunan nilai aset yang
sama akibat revaluasi yang pernah diakui sebelumnya dalam laba rugi.. Penurunan
nilai tercatat pada aset tetap akibat revaluasi diakui diakui dalam laba rugi, akan
tetapi penurunan tersebut diakui dalam penghasilan kouprehensif lain sepanjang
tidak rnelebihi saldo surplus revaluasi untuk aset tersebut. Sementara itu pada selisih

revaluasi properti investasi diakui sebagai keuntungan atau kerugian dalam laporan
laba rugi pada periode terjadinya.
7. Frekuensi Revaluasi
Pada aset tetap revaluasi dilakukan dengan keteraturan yang cukup reguler untuk
memastikan bahwa jumlah tercatat tidak berbeda secara material dengan jumlah
yang ditentukan dengan menggunakan nilai wajar pada akhir periode pelaporan.
Sementara itu properti investasi perlu dilakukan penyesuaian nilai wajar pada setiap
tanggal neraca.
8. Penurunan Nilai (Impairment)
Indikasi adanya impairment pada aset tetap direview setiap tanggal neraca (PSAK
48), baik model cost maupun model revaluasi. Sementara itu properti investasi yang
menggunakan cost model melakukan penilaian impairment, tetapi jika revaluation
model tidak perlu penilaian adanya impairment.
9. Penyusutan
Penyusutan dilakukan pada aset tetap dengan alokasi secara sistematis sepanjang
umur manfaatnya. Pada properti investasi yang disusutkan hanya yg menggunakan
model biaya, sedangkan yang menggunakan model revaluasi tidak dilakukan
penyusutan.
Contoh Kasus Penetuan Suatu Aset sebagai Properti Investasi atau sebagai Aset Tetap:
- Suatu perusahaan, misalnya Lippo Group membeli sebuah bangunan, jika
perusahaan tersebut menyiapkan bangunan tersebut secara signifikan dalam rangka
agar dapat dioperasionalkan sebagai pusat perbelanjaan yang memadai (dijadikan
mall), maka bangunan merupakan aset tetap bukan dicatat sebagai property
investasi. Akan tetapi jika perusahaan tersebut hanya menyewakan saja bangunan
tersebut kepada merchant-merchant untuk berdagang, tanpa menyediakan
bangunan tersebut dengan fasilitas yang memadai untuk dijadikan sebagai pusat
perbelanjaan, maka property tersebut adalah property investasi.
- Selanjutnya jika Lippo Group menyediakan fasilitas yang signifikan agar bangunan
yang telah dibeli tersebut dapat digunakan untuk dioperasionalkan sebagai pusat
perbelanjaan maka bangunan tersebut adalah diakui sebagai aset teta karena
fasilitas yang signifikan berarti perusahaan menjalankan usaha pengelolaan pusat
perbelanjaan. Akan tetapi jika fasilitas yang digunakan untuk melengkapi bangunan
yang telah dibeli tadi tidak signifikan, dapat diibaratkan bangunan tersebut sebagai
bangunan kosong yang hanya disewakan, sehingga bangunan diklasifikasikan
sebagai property investasi.
- Dalam menentukan signifikansi fasilitas atau aset lainyang ada dalam suatu
bangunan atau property tergantung pada judgement professional penyusun laporan
keuangan.
- Masih dalam kasus pusat perbelanjaan, jika jasa yang diberikan oleh Lippo Group
sepada bangunan tersebut antara lain misalnya jasa customer service, tata ruang
bangunan toko, cleaning service, security (satpam), dan lain-lain maka bangunan
yang dikelola tersebut diklasifikasikan sebagai aset tetap karena diasumsikan Lippo
Group menjalankan usaha pengelolaan pusat perbelanjaan menggunakan bangunan
tersebut. Akan tetapi jika Lippo Group, misalnya hanya menyediakan jasa security
(satpam) maka diasumsikan jasa tambahan yang diberikan Lippo Group tidak
signifikan sehingga bangunan diklasifikasikan sebagai property investasi.
III. Studi Kasus Aset Menara/BTS

Perlakuan akuntansi pada aset berupa menara telekomunikasi atau Base

Tranceiver Station (BTS) telah memaksa diskusi panjang di Indonesia maupun di
Internasional. Perbedaan ini akhirnya disudahi dengan Surat Edaran Otoritas Jasa
Keuangan nomor 27/SEOJK.04/2015.
Permasalahan ini muncul karena multi tafsir definisi bangunan pada PSAK 13
(Properti Investasi) dan PSAK 16 (Aset Tetap). Standar akuntansi yang diterapkan di
Indonesia merujuk pada International Financial Reporting Standard (IFRS), akan bersifat
principle base, tidak mengatur secara spesifik.
Hingga tahun 2014, dari lima emiten BTS yang tercatat di Bursa Efek Indonesia,
empat emiten menggunakan PSAK 13, sedangkan satu emiten menggunakan PSAK 16.
Sedangkan perusahaan telekomunikasi yang memiliki aset BTS, menggunakan PSAK
16.
No

Emiten

Pengakuan

PT Tower Bersama Infrastructure Tbk (TBIG)

Properti Investasi

PT Sarana Menara Nusantara Tbk (TOWR)

Aset Tetap

PT Solusi Tunas Pratama Tbk (SUPR)

Properti Investasi

PT Bali Towerindo Sentra TBk (BALI)

Properti Investasi

PT Telekomunikasi Indonesia Tbk (TLKM)

Aset Tetap

PT Indosat Tbk (ISAT)

Aset Tetap

PT XL Axiata Tbk (EXCL)

Aset Tetap

PT Mobile Tbk (FREN)

Aset Tetap

PT Bakrie Telecom Tbk (BTEL)

Aset Tetap

Menurut PSAK 13, properti investasi adalah properti yang dikuasai untuk
menghasilkan rental atau kenaikan nilai atau keduanya. Definisi ini dipakai oleh mahzab
Properti Investasi, karena penyewaan menara tidak akan membangun menara di suatu
tempat tertentu tanpa terlebih dahulu ada pesanan dari operator sehingga risikonya lebih
kecil dibandingkan para pengembang properti yang misalnya harus membuka lahan
baru dan memiliki visi jauh ke depan.
Sedangkan bagi mahzab Aset Tetap, menara memiliki nilai yang cenderung sama
atau malah menurun bila perusahaan tidak ada tambahan site baru. Sehingga tidak
cocok dimasukkan Properti Investasi.
Selanjutnya bagi mahzab Aset Tetap, beranggapan bahwa menara tersebut
digunakan untuk operasional perusahaan untuk menghasilkan pendapatan. Sedangkan
mahzab Properti Investasi beranggapan bahwa fungsi utama menara tersebut lebih
kepada menghasilkan pendapatan sewa daripada untuk operasional perusahaan.

Jika menara diakui sebagai aset tetap, kemungkinan pertama dicatat dengan
metode cost yang berefek terdapat beban depresiasi yang disajikan pada laporan laba
rugi. Kemungkinan kedua dicatat dengan metode revaluasi, yang memiliki efek pada
comprehensive income terhadap selisih revaluasi. Sementara jika diakui sebagai
Properti Investasi, menara tersebut harus disajikan sebesar nilai wajarnya yg berdampak
pada laba rugi.
Pada Exposure Draft ISAK nomor 31 tentang Interpretasi atas PSAK 13 (karena
keterbatasan akses penulis belum membaca ISAK 31) mendefinisikan bangunan
memiliki dinding, lantai, dan atap yang melekat. Artinya karena menara jelas tidak
memiliki dinding dan atap, sepatutnya masuk ke Aset Tetap.
Hal ini tentu bertolak belakang dengan bunyi SE OJK nomor 27/SEOJK.04/2015,
yang secara spesifik menyebutkan bahwa aset menara telekomunikasi Emiten dan/atau
entitas anaknya yang disewakan harus diakui sebagai properti investasi.
Dengan ada SE ini, PT Sarana Menara Nusantara Tbk (TOWR) akhirnya
mengalah, terlihat dari laporan keuangan 31 Desember 2015 sudah memasukkan aset
menara ke properti investasi, dimana sebelumnya aset tetap. Sedangkan PT
Telekomunikasi Indonesia Tbk (TLKM) masih memasukkan aset menara sebagai aset
tetap.
Penulis berpendapat perusahaan seharusnya diberi keleluasaan untuk memilih
model untuk mengakui aset berupa menara yang dimilikinya. Hal ini sesuai dengan IFRS
yang menganut principle base. Yang memilih Properti Investasi didasarkan jika sangat
yakin menara akan memiliki kenaikan dan stabil. Sedangkan yang memilih aset tetap
jika merasa menara memiliki nilai wajat yang fluktuatif.
Memang kelemahannya adalah laporan keuangan antar emiten tidak dapat
diperbandingkan. Namun, bagi penulis hal tersebut tidak sampai melanggar salah satu
karakteristik kualitatif laporan keuangan, yaitu dapat dibandingkan. Karena dalam
paragraf 41 KDPPLK menyebutkan bahwa kebutuhan daya banding jangan dikacaukan
dengan keseragaman semata-mata dan tidak seharusnya menjadi hambatan dalam
memperkenalkan standar akuntansi yang lebih baik.

Sumber:
1. PSAK 13 Properti Investasi
2. PSAK 16 Aset Tetap
3. http://www.idx.co.id/Portals/0/StaticData/ListedCompanies/Corporate_Actions/New_Info
_JSX/Jenis_Informasi/01_Laporan_Keuangan/02_Soft_Copy_Laporan_Keuangan/Lapo
ran%20Keuangan%20Tahun%202015/Audit/KICI/KICI_LKT_Des_2015.pdf
4. Surat Edaran Otoritas Jasa Keuangan nomor 27/SEOJK.04/2015
5. Laporan keuangan konsolidasian PT Sarana Menara Nusantara Tbk. tanggal 31
Desember 2015
6. Laporan keuangan konsolidasian PT Sarana Menara Nusantara Tbk. tanggal 31
Desember 2014
7. Laporan keuangan konsolidasian PT TELEKOMUNIKASI INDONESIA Tbk. tanggal 31
Desember 2015
8. https://akuntansiterapan.com/2015/10/08/permasalah-tower-selesai-dengan-suratedaran-ojk/ (diakses pada 28 September 2016 pukul 22.00 WIB)