Siklus Pemeliharaan PDF
Siklus Pemeliharaan PDF
Abstract
Maintenance frequently considered not urgently compared than construction, so the maintenance aspect is
not be taken care. If the maintenance not doing, it will cause the economics value and physical value will be
descending.
The complex problems to maintenance the facility of building needs an examination toward maintenance
management aspects. This research evaluates The Facility Maintenance Management in maintaining
Building.
Keyword: Facility Maintenance Management
*
Staf Pengajar Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Tadulako, Palu
sosial manusia. Dalam ilmu arsitektur, fasilitas mengatur unsur-unsur sumber daya perusahaan
adalah suatu perwujudan fisik arsitektur berupa dalam suatu gerak langkah yang sesuai, untuk
bangunan dan infrastruktur untuk dipergunakan mencapai tujuan organisasi dengan efektif dan
sebagai wadah kegiatan manusia. efisien. Kegiatan ini disebut sebagai proses
mengorganisasi yang terdiri dari beberapa aktivitas,
2.2 Manajemen pemeliharaan fasilitas seperti melakukan identifikasi dan klasifikasi
Manajemen pemeliharaan fasilitas adalah pekerjaan, menentukan wewenang dan tanggung
suatu upaya untuk menangani fasilitas secara tepat, jawab pekerjaan serta menyusun mekanisme
menyeluruh dan terpadu dengan maksud bahwa organisasi.
semua tindakan yang dilakukan adalah untuk Proses mengorganisasi memerlukan wadah
mempertahankan dan memulihkan kondisi fasilitas berupa struktur organisasi. Struktur organisasi
sesuai dengan spesifikasi semula sehingga fasilitas memberi gambaran hubungan formal dan
dapat berfungsi sebagaimana mestinya. menunjukkan macam pokok kegiatan organisasi.
Tujuan pemeliharaan sangat tergantung
pada tujuan penggunaan fasilitas, untuk itu setiap 2.4.1 Organisasi fungsional
tujuan pemeliharaan harus ditetapkan terlebih Bentuk organisasi fungsional
dahulu. Dalam program pemeliharaan fasilitas mengelompokkan unit-unit berdasarkan fungsinya.
dibedakan atas : Ciri utama organisasi fungsional adalah memiliki
a. Pekerjaan pemeliharaan langsung: kegiatan struktur piramid, memiliki konsep otoritas dan
memelihara dan mengembalikan fungsi fasilitas hirarki vertikal dengan sifat-sifat sebagai berikut:
dari ketidakberesan yang dibagi menjadi sub- a. Mempunyai prinsip komando tunggal yang
devisi antara lain: house keeping, ground menempatkan masing-masing personil hanya
keeping, pemeliharaan umum, pemeliharaan memiliki satu atasan
preventif, penggantian suku cadang dan b. Setiap personil mempunyai wewenang dan
peningkatan. tanggung jawab yang jelas
b. Pekerjaan pemeliharaan tidak langsung: aktivitas c. Arus informasi dan pelaporan bersifat vertikal
pekerjaan untuk mendukung pekerjaan langsung. d. Hubungan kerja horizontal diatur dengan
Elemen pekerjaan tak langsung dalam kegiatan prosedur kerja, kebijaksanaan, dan petunjuk
pemeliharaan fasilitas berupa: identifikasi pelaksanaan
pekerjaan, estimasi biaya, pembelian, e. Mekanisme koordinasi antar unit dilakukan
penyediaan, inventarisasi, penjadwalan, dengan mengadakan rapat
monitoring dan rekayasa teknik.
Kegiatan pemeliharaan dirancang untuk 2.4.2 Organisasi produk/area
menghasilkan fungsi, penampilan dan unjuk kerja Struktur organisasi produk/area menyusun
fasilitas sesuai dengan harapan pengelola dan divisi bersifat agak mandiri yaitu dengan memberi
pemakai. wewenang untuk merencanakan, memproduksi dan
memasarkan aktivitasnya sendiri. Didalam divisi ini
2.3 Siklus hidup fasilitas (Facilities life cycle) kemudian dibentuk sub-divisi yang pembagian
Fasilitas baik berupa satu bangunan atau kerjanya didasarkan pada fungsi masing-masing.
beberapa bangunan memiliki siklus hidup, mulai Struktur organisasi ini bersifat otonomi artinya
dari tahap gagasan, disain, pembangunan, bertanggung jawab atas keberhasilan organisasinya
penggunaan, pemeliharaan, perbaikan, dan masing-masing.
rehabilitasi. Siklus hidup fasilitas digambarkan
sebagai pola kegiatan dinamis dari saat mulai 2.4.3 Organisasi matriks
konsep meningkat sampai puncaknya berupa Organisasi matriks mempunyai bentuk
kegiatan implementasi dan operasional kemudian lebih efisien dan efektif dibandingkan dengan
turun lalu berakhir. bentuk lainnya, karena disamping memiliki
hubungan vertikal juga memiliki hubungan
2.4 Bentuk organisasi horizontal. Model organisasi matriks merupakan
Perusahaan dapat dikatakan sukses apabila pengembangan organisasi fungsional dan organisasi
ada pertumbuhan, ada penambahan sumber daya produk/area, dengan demikian kelemahan dari
dan ada upaya untuk mengembangkan struktur masing-masing bentuk organisasi tersebut dapat
organisasi. Kegiatan mengorganisir adalah diatasi.
44
Manajemen Pemeliharaan Fasilitas dalam Pengelolaan Gedung
Didalam organisasi matriks terdapat a. Usia fisik : usia yang membatasi kekuatan fisik
penanggung jawab tunggal sehingga kepentingan fasilitas. Fasilitas akan rusak menurut laju waktu
kegiatan dapat dijaga dan dipelihara. Dalam dan berlainan satu sama lain tergantung pada
aktivitas yang banyak, kompleks dan multi disiplin material yang digunakan. Komponen yang
maka organisasi matriks dapat memanfaatkan berbeda akan mempunyai usia fisik yang
sumber daya manusia untuk menangani kegiatan berbeda pula.
akan lebih optimal. b. Usia fungsional : usia yang membatasi fasilitas
menurut fungsinya. Fasilitas dapat berubah
2.5 Biaya siklus hidup fasilitas fungsi karena adanya perkembangan teknis
Biaya siklus hidup fasilitas diperlukan ataupun sosial. Pada keadaan tertentu fasilitas
antara lain pada: mungkin hanya dilakukan penyesuaian dan
a. tahap awal berupa: gagasan, studi kelayakan, kemungkinan lain memerlukan modifikasi.
b. tahap disain berupa: sketsa disain, dokumentasi c. Usia ekonomi : usia yang menunjukkan bobot
kontrak, nilai ekonomis fasilitas. Indikator terbaik untuk
c. tahap konstruksi berupa: fase pelaksanaan menilai usia ekonomi adalah dengan
d. tahap penggunaan berupa: fase pemakaian, membandingkan biaya pemeliharaan fasilitas
pemeliharaan, penggantian, modifikasi dan dengan biaya penggantian. Dalam praktek
penghapusan fasilitas estimasi usia ekonomis harus dilakukan oleh
Sebelum adanya fasilitas (bangunan) baru, tenaga ahli berdasarkan data historis dan
semua perkiraan biaya potensial harus dapat pertimbangan profesional.
dikendalikan dan diprediksi. Segera setelah siklus
hidup fasilitas dimulai, maka realisasi kegiatan
nyata memerlukan biaya siklus hidup fasilitas. 3. Pembahasan
Rencana anggaran biaya siklus hidup merupakan 3.1 Manajemen pemeliharaan fasilitas
suatu rencana mengenai pengeluaran dari proyek Manajemen pemeliharaan fasilitas adalah
sepanjang usia proyek tersebut. suatu upaya untuk menangani fasilitas secara tepat,
menyeluruh dan terpadu dengan maksud bahwa
semua tindakan yang dilakukan adalah untuk
Tabel 2.1. Biaya Siklus Hidup Fasilitas mempertahankan dan memulihkan kondisi fasilitas
JENIS BIAYA SIKLUS HIDUP sesuai dengan spesifikasi semula sehingga fasilitas
NO.
FASILITAS dapat berfungsi sebagaimana mestinya.
1 Biaya Persiapan Tujuan pemeliharaan tergantung pada
2 Biaya Pembebasan Tanah tujuan penggunaan fasilitas dan aktivitas
3 Biaya Administrasi dan perijinan penggunanya. Sebagai contoh tujuan pemeliharaan
4 Biaya rekayas teknik ( perencanaan, yang sesuai dengan fungsi fasilitas adalah :
perancangan) 1) Menciptakan lingkungan kerja yang memadai,
5 Biaya Pelaksanaan Fisik aman, bersih, nyaman untuk berbagai kondisi
6 Biaya Operasional penyewa dalam sebuah gedung perkantoran.
7 Biaya Pemeliharaan 2) Menciptakan lingkungan yang aman, bersih,
sehat, dan nyaman dalam lingkungan kampus.
Definisi bentuk tujuan pemeliharaan
Kegiatan pemeliharaan fasilitas ditekankan dan diarahkan untuk usaha
merupakan komponen kegiatan dalam siklus hidup pemeliharaan dan memberikan beberapa indikasi
fasilitas dan memerlukan biaya. Biaya dari intensitas kegiatan yang diperlukan.
pemeliharaan ini akan diestimasi secara tahunan
dengan memanfaatkan informasi dan data historis 3.1.1 Pekerjaan pemeliharaan langsung (Direct
yang digabungkan dengan pengetahuan terbaru. maintanance)
Menurut Magee, PE.,GH. (1998) dalam
2.6 Usia fasilitas bukunya Facilities Maintenance Management
Usia fasilitas ditentukan oleh sejumlah dijelaskan bahwa kegiatan pemeliharaan langsung
faktor seperti metode konstruksi pada saat desain, yang dilaksanakan oleh pengelola fasilitas terdiri
pelaksanaan dan pemeliharaan yang dilakukan dari beberapa aktivitas yaitu:
selama usia fasilitas. Usia fasilitas dibedakan atas:
46
Manajemen Pemeliharaan Fasilitas dalam Pengelolaan Gedung
48