KEBIJAKAN PEMERINTAH KOTA MALANG DALAM PEMBERIAN IZIN

PEMBANGUNAN APARTEMEN KEPADA PENGEMBANG DI WILAYAH

KELURAHAN PENANGGUNGAN
(MALANG GOVERNMENT POLICY DEVELOPMENT OF LICENSE TO
DEVELOPER APARTMENTS IN THE PENANGGUNGAN VILLAGE)

Dwi Iriani
Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan, FIS, Universitas Negeri Malang, Jl.
Semarang 5 Malang 65145, Indonesia

ABSTRAK

Iriani, Dwi. 2013. Kebijakan Pemerintah Kota Malang dalam Pemberian Izin Pembangunan
Apartemen Kepada Pengembang di Wilayah Kelurahan Penanggungan. Skripsi,
Jurusan Hukum dan Kewarganegaraan FIS Universitas Negeri Malang. Pembimbing:
(I) Dra. Arbaiyah Prantiasih M.Si, (II) Drs. Margono, M.Pd., M.Si.

Apartemen merupakan jenis bangunan yang difungsikan sebagai hunian berbentuk vertikal.
Bebeda dengan hotel, jenis hunian apartemen dapat dikomersialisasikan dengan sistem sewa maupun
beli. Sistem sewa dalam apartemen bersifat jangka panjang, sama halnya dengan sistem sewa rumah
dalam lingkungan permukiman. Meningkatnya jumlah penduduk kota Malang dengan keterbatasan
lahan untuk permukiman membuat apartemen menjadi pemilihan untuk dikembangkan oleh
pemerintah kota Malang. Berkaitan dengan hal itu, maka diperlukan pembahasan.
Penelitian ini dilaksanakan dengan tujuan untuk mengetahui peranan pemerintah dalam
kebijakan mengeluarkan surat izin mendirikan bangunan pada gedung apartemen di kawasan
Kelurahan Penanggungan kota Malang sesuai dengan Peraturan Daerah nomor 1 tahun 2012 tentang
bangunan gedung. Selain itu dalam penelitian ini akan diketahui apakah terdapat penyalahgunaan
izin dari pembangunan gedung apartemen di Kelurahan Penanggungan tersebut.
Penelitian ini menggunakan pendekatan deskriptif kualitatif. Sedangkan untuk pengumpulan
data peneliti menggunakan teknik wawancara, observasi dan dokumentasi. Sampel data pada saat
wawancara dilakukan dengan purposive sampling dimana pemilihan informan didasarkan atas
pengetahuan mereka yang mendalam terhadap permasalahan.Untuk mengecek keabsahan data
penelitian ini menggunakan triangulasi.
Berdasarkan hasil analisis data tersebut, diperoleh empat simpulan hasil penelitian sebagai
berikut. Pertama, tujuan pengembang melakukan pembangunan gedung di jalan veteran nomor 8
tersebut tidak dilakukan sosialisasi secara transparan tentang fungsi gedung. Sehingga warga dan
aparat kelurahan belum mengetahui terdapat pergantian fungsi gedung dari apartemen menjadi
condotel. Kedua, Proses kebijakan mengeluarkan izin mendirikan bangunan Apartemen yang
dilakukan oleh PT Mutiara Citra Sentosa di jalan Veteran nomor 8 Kelurahan penanggungan
Kecamatan Klojen dinyatakan sah menurut hukum, karena telah memenuhi syarat-syarat kelengkapan
administratif dan juga teknis izin mendirikan bangunan yang diwajibkan oleh perda nomor 1 tahun
2012 tentang bangunan gedung. Namun, dalam praktek di lapangan terdapat beberapa kegiatan yang
tidak sesuai dengan aturan, yaitu telah dikeluarkannya surat IMB baru dengan fungsi condotel tanpa
dilengkapi dengan izin gangguan. Ketiga Peran pemerintah daerah dalam mengeluarkan izin
mendirikan bangunan telah sesuai dengan administrasi dan teknis yang ditentukan. Keempat
pembangunan gedung Penanggungan tidak menjadi solusi bagai peningkatan kesejaterahaan warga
sekitar bahkan menimbulkan rasa tidak nyaman di lingkungan kampung. Kelima, pemerintah tidak
mengakomodasi kegiatan ekonomi UKM pengrajin keramik di area kelurahan penanggung.
 Kata Kunci: Kebijakan, Izin Mendirikan Bangunan, Apartemen,
ABSTRACT

Iriani , Dwi . , 2013. Malang Government Policy in Development Permit To Apartment Developers in
Urban Areas Guarantee. Thesis, Department of Justice and Citizenship FIS State
University of Malang . Supervisor : ( I) Dra . Arbaiyah Prantiasih M.Si , ( II ) Drs .
Margono , M.Pd. , M.Sc.

The apartment is a type of building that functioned as occupancy is vertical . In contrast to

hotels , apartment dwelling types can be commercialized on a lease or purchase . Apartment rental
system in the long term , as well as home rental system in the settlements. The increasing population of
the city of Malang with limited land for settlements make the selection for the apartments to be
developed by the city of Malang . In that regard , it is necessary discussion .
This study was conducted to determine the role of government in a policy letter issued
building permits in an apartment building in the Village area of the city of Malang STEPS accordance
with Local Rule No. 1 of 2012 on the building . Also in this study will be known whether there is abuse
of the construction permit apartment buildings in the Village STEPS .
This study used a qualitative descriptive approach . As for the data collection the researcher
used interview techniques , observation and documentation . Sample data at the time the interview was
conducted with a purposive sampling where the selection of informants based on their deep knowledge
of the permasalahan.Untuk check the validity of the research data using triangulation .
Based on the results of the data analysis , four conclusions obtained the following results .
First , the purpose of the developer doing road construction on veteran number 8 is not done in a
transparent dissemination of building functions . So that residents and village officials do not yet know
the function of the building there is the turn of the apartment into a condotel . Second , the policy
process apartment building permits issued by PT Citra Pearl Sentosa in Jalan Veteran No. 8 Urban
District of Klojen underwriting declared lawful , because it has met the terms of the administrative and
technical building permits that are required by regulation number 1 in 2012 about the building .
However , in practice in the field there are some activities that do not comply with the rules , namely
the issuance of a new permit with a letter condotel functions without interference fitted with
permission . The third role of local government in issuing building permits in accordance with the
prescribed administrative and technical . Fourth STEPS building is not a solution like kesejaterahaan
enhancement of local residents even cause discomfort in the village. Fifth, the government does not
accommodate economic activities of ceramics small and medium enterprises in penanggungan
village. (kosong satu spasi tunggal 10 pt)

Keywords : Policy , Building permit , Apartments

1. PENDAHULUAN sesuai dengan karakteristik wilayah. Pembangunan

Ditetapkannya Undang-undang Nomor 22 Tahun 1999
tentang Pemerintah Daerah dan Undang-undang Nomor
25 Tahun 1999 tentang Perimbangan Keuangan Antara
Pusat dan Pemerintah Daerah, yang telah diganti dengan
Undang-undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang
Pemerintah Daerah dan Undang-undang Nomor 33 tahun
2004 tentang perimbangan keuangan antara pusat dan
pemerintah daerah, membawa implikasi terbukanya
peluang pembangunan dengan pendekatan yang lebih
dengan pendekatan tersebut juga akan memberi peluang
pada percepatan pembangunan daerah termasuk
pembangunan daerah yang relatif masih terbelakang.
Sesuai dengan amanat Undang-undang Dasar Negara
Republik Indonesia Tahun 1945, melalui Pasal 10
undang-undang nomor 32 Tahun 2004 tentang
pemerintah daerah dan Pasal 2, Pasal 10 undang-undang
nomor 33 Tahun 2004 tentang perimbangan keuangan
antara Pusat dan pemerintah daerah, Pemerintah daerah
berwenang untuk mengatur dan mengurus sendiri urusan
pemerintahan menurut asas otonomi dan tugas
pembantuan. Pemberian otonomi luas kepada daerah
diarahkan untuk mempercepat terwujudnya kesejahteraan
masyarakat melalui peningkatan pelayanan,
pemberdayaan dan peran serta masyarakat.
Kemajuan suatu kota ditandai dengan adanya
keberhasilan dalam pembangunan. Menurut Daluarti
(2009:2) kota secara demografis adalah suatu tempat
dimana terdapat pemusatan atau konsentrasi penduduk
yang sangat tinggi dibandingkan wilayah sekitarnya.
Secara sosial ekonomis merupakan suatu lingkungan
dengan kegiatan perekonomian dan kegiatan usaha yang
beragam dan didominasi oleh kegiatan usaha bukan
pertanian yaitu jasa, perdagangan, perangkutan, dan
perindustrian. Sedangkan secara fisik kota merupakan
suatu lingkungan dimana terdapat suatu tatanan
lingkungan fisik yang didominasi oleh struktur binaan.
Dari penjelasan diatas dapat disimpulkan bahwa kota
adalah suatu tatanan lingkungan fisik dengan konsentrasi
penduduk yang sangat tinggi dengan sifat masyarakat
yang heterogen dan memiliki kegiatan perekonomian dan
usaha bukan pertanian. Untuk mengembangkan kegiatan
perekonomian dan usaha bukan pertanian keberadaan
tanah menjadi salah satu faktor yag sangat penting
keberadaannya. Sehingga pembangunan pada dasarnya
adalah suatu upaya untuk menciptakan atau
mengembangkan wilayah menjadi lingkungan yang
nyaman baik untuk kepentingan ekonomi, sosial budaya.
Pembangunan di kota Malang dewasa ini semakin
kompleks dan dinamis. Hal ini dapat dilihat dengan
menjamurnya kawasan permukiman di kota Malang.
Menurut UU No.1 tahun 2011 tentang perumahan dan
kawasan permukiman menyebutkan bahwa permukiman
adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas
lebih dari satu satuan perumahan yang mempunyai
prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai
penunjang kegiatan fungsi lain dikawasan perkotaan atau
kawasan perdesaan.
Salah satu pembangunan yang dilakukan dan marak
diperbincangkan adalah apartemen. Seperti yang ditulis
pada media online bahwa nilai transaksi properti di
Malang raya samapai semester I/2012 mencapai Rp 1
triliun dan sampai akhir tahun akan menembus Rp 2
triliun. Indikasi yang terjadi menurut Ketua Real Estate
Indonesia adalah unit ruko, apartemen, dan rumah yang
terjual mencapai 6000 unit (bisnis.com, 8 juli 2012). Hal
itu didukung dengan pernyataan Ketua Real Estate
Indonesia (REI) komisariat Malang pada sebuah media
yang mengatakan, dalam waktu dekat di Kota Malang
akan dibangun 9 apartement dan condotel. Diantaranya,
adalah di daerah Soekarno Hatta, Apartement Malang
City Point di daerah Dieng, juga apartement di daerah
River Side. Selain itu, juga akan berdiri Condotel yang di
Jalan Veteran (jatim.tribunnews.com, 6 juli 2012).
Apartemen adalah bangunan yang memuat beberapa grup
hunian, yang berupa rumah flat atau rumah petak
berpetak yang diwujudkan untuk mengatasi masalah
perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan
keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau di
perkotaan. Bebeda dengan hotel, jenis hunian apartemen
dapat dikomersialisasikan dengan sistem sewa maupun
beli. Sistem sewa dalam apartemen bersifat jangka
panjang, sama halnya dengan sistem sewa rumah dalam
lingkungan permukiman. Jika diperjuabelikan secara
umum maka dapat disamakan dengan jual beli
perumahan dalam suatu lingkungan perumahan.
Bedanya, apartemen merupakan kumpulan hunian yang
disusun secara vertikal, umumnya sebagai respon
terhadap tingginya harga tanah. Apalagi pada umumnya
apartemen dibangun di tempat-tempat strategis sebagai
solusi masalah jarak hunian dan tempat kerja (Daluarti,
2009:49).
Keberadaan tanah yang tidak bertambah, membuat
adanya tanah menjadi langka dan harganya semakin
tinggi. Sempitnya ruang perkotaan utamanya di kota
Malang serta minimnya lahan kosong yang ada di Kota
Malang ini bagi mereka yang memiliki banyak uang,
akan menjadikan tanah sebagai tempat investasi.
Secara kependudukan Kota Malang mengalami
perubahan. Menurut Peraturan Pemerintah Republik
Indonesia Nomor 15 tahun 1987 tentang perubahan batas
wilayah kotamadya daerah tingkat II Malang dan
kabupaten daerah tingkat II kota Malang memiliki luas
area 11.426,16 Ha dengan jumlah penduduk menjadi
sebesar 596.688 jiwa, maka tingkat kepadatan penduduk
tahun 1981 adalah 85 jiwa/Ha. Luas efektif 6.154,66
Ha, sedangkan sisanya seluas 1.538 Ha merupakan
areal yang sulit dimanfaatkan karena terdiri dari dataran
tinggi dan rawa-rawa.
Namun, dewasa ini menurut hasil Survey Sosial Ekonomi
Nasional dengan luas wilayah efektif tersebut dan dengan
laju pertumbuhan penduduk 2,14% per tahun, maka
jumlah penduduk kota Malang tahun 2010 sebesar 987.1
50 jiwa dengan kepadatan rata-rata efektif sebesar 160
jiwa/Ha. Tersebar di 5 Kecamatan (Klojen = 125.824
jiwa, Blimbing = 167.301 jiwa, Kedungkandang =
152.285 jiwa, Sukun = 174.184 jiwa, dan Lowokwaru =
162.516 jiwa), 57 Kelurahan, 10 Desa, 505 RW dan
3.649 RT. (Malangkab.bps.go.id). Itu artinya Kota
Malang mengalami penambahan 13.015 jiwa
pertahunnya.
Dari jumlah penduduk perkotaan yang terus meningkat
dari waktu ke waktu tersebut maka akan memberikan
dampak pada tingginya tekanan terhadap pemanfaatan
ruang kota. Tumbuh kembangnya jumlah penduduk
tersebut juga diikuti dengan pertumbuhan kawasan
hunian, fasilitas umum, dan sosial. Untuk pemenuhan
pembangunan kawasan-kawasan tersebut, alih fungsi
lahan besar-besaran pada ruang terbuka hijau kota
Malang tidak dapat dihindari. Seperti pada alih fungsi
tanah seluas 28 hektar berupa taman APP yang
merupakan bekas kampus Akademi Penyuluh Pertanian
(APP) menjadi kawasan perumahan mewah melalui
Rancangan Detail Tata Ruang Kota (RDTRK) Peraturan
Daerah Nomor 7 Tahun 2001 tentang Rencana Tata
Ruang wilayah (RTRW) kota Malang, pembangunan
Malang Town Square di kawasan resapan air pada bekas
SNAKMAAPP di Jalan Veteran, pembangunan Mall
dan Hotel Malang Olimpic Garden yang memakan lebih
dari 8 hektar buka lahan warga Kota Malang di kawasan
stadion Gajayana (Kompas, 14 September 2008).
Berdasar data tahun 2002 dari Dinas Pertamanan Kota
Malang, dibanding total wilayah Kota Malang yang
mencapai 11.005,66 hektare, luasan hutan kota hingga
kini hanya 71,623 hektare. Itu berarti cuma 0,65 persen
dari total luas kota Malang. Sementara luasan terbangun
sudah hampir mencapai 60 persen dari total luasan.
Artinya semakin banyak pepohonan yang menghilang
dari kota Malang.
Permasalahan dimulai dari pengamatan peneliti secara
langsung dan didukung dengan penelitian-penelitian
sebelumnya semenjak menjamurnya pebangunan
bangunan gedung di Malang. Secara umum, terdapat
beberapa penelitian dahulu yang telah membahas
tentangn lingkungan disekitaran wilayah perbelanjaan
@MX dan Matos. Pertama, sering terjadi kemacetan di
ruas jalan veteran dan persimpangan ITN. Hal ini di
dukung dengan penelitian yang dilakukan oleh
Wicaksono, dkk (2008) menyebutkan bahwa arus lalu
lintas di ruas jalan veteran bertambah dari 3315,9 satuan
mobil penumpang per jam dengan derajat kejenuhan 0,6
di tahun 2006 menjadi 5082,5 smp/jam dengan derajat
kejenuhan 1,04 ditahun 2010. Maka disimpulkan oleh
mereka bahwa terjadi ketidakstabilan dan kemacetan.
Sedangkan, pada arus perempatan ITN disebutkan bahwa
terjadi penghentian kendaraan diatas 10 menit. Hal ini
disebabkan terjadi penarikan kendaraan bermotor menuju
arah matos.
Kedua, jika musim hujan tiba, terjadi beberapa genangan
air di ruas jalan veteran. Hal itu dikarenakan sistem
drainase yang kurang baik. Drainase adalah suatu ilmu
tentang pengeringan tanah. Drainase (drainage) berasal
dari kata to drain yang artinya mengosongkan air. Dalam
bidang teknik sipil, drainase secara umu dapat
didefinisikan sebagai suatu tindakan teknis untuk
mengurangi kelebihan air, baik yang berasal dari hujan,
rembesan, maupun kelebihan air irigasi/lahan sehingga
fungsi dari kawasan/lahan tidak terganggu (Supirin,
2004:14). Drainase menyangkut pengaliran kelebihan air
permukaan dan air tanah ke badan air atau ke bangunan
peresapan. Menurut Surat Keputusan Standar Nasional
Indonesia (SKSNI) T-07-1990-F, drainase perkotaan
adalah drainase di wilayah kota yang berfungsi
mengendalikan kelebihan air permukaan sehingga tidak
mengganggu masyarakat dan dapat memberikan manfaat
bagi kegiatan kehidupan masyarakat. Lingkup sistem
drainase perkotaan meliputi drainase permukiman,
drainase jalan raya, drainase lapangan terbang, sistem
drainase khusus dan pengisian air tanah.
Tujuan prasarana drainase kota adalah untuk (1).
Menjamin kesehatan dan kesejahteran masyarakat. (2)
Melindungi alam dan lingkungan, seperti tanah, udara,
dan kualitas air (3) Menghindari bahaya, kerusakan
materiil, kerugian, dan beban-beban lain yang disebabkan
oleh genangan air (4) Memperbaiki kualitas lingkungan
(5) Mengkonservasi sumber daya air. Sedangkan fungsi
dari drainase perkotaan, antara lain : (1) Mengeringkan
daerah genangan air (2) Mengendalikan akumulasi
limpasan air hujan yang berlebihan (3) Mengendalikan
erosi, kerusakan jalan dan bangunan-bangunan.
Ketiga, berkurangnya ruang terbuka hijau di Kota
Malang. Dahulu arsitek Belanda Thomas Karsten
memberi julukan kota Malang sebagai kota taman dan
kota perisitirahatan. Hal ini dikarenakan suhu di Malang
yang masuk dalam kategori sejuk. Pada tahun 1990 suhu
minimum masih berkisar 15,50C, tahun 2006 suhu
minimum Malang mencapai 20C. Sedangkan, suhu
maksimum absolut Malang tahun 1990 berkisar 29,10C-
33,20C, di tahun 2006 dapat mencapai 33,80C
(Kompas, 14 September 2008). Kenaikan suhu ini
dikarenakan lahan-lahan hijau banyak dialihfungsikan
menjadi kawasan perdagangan, kawasan permukiman,
kawasan industri, jaringan transportasi, serta sarana dan
prasarana kota lainnya seiring dengan pertumbuhan
penduduk kota.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah, minimal ruang
terbuka hijau adalah 20% dari luas kota. Pasal 54 tahun
2011 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota Malang
tengah menyebutkan bahwa rencana koefisien
(baca:perubahan) dasar hijau dilakukan dengan (a).
kawasan perdagangan dan kawasan industri ditetapkan
komposisi antara terbangun dan non terbangun adalah
sebesar 60 % : 40 % (b). kawasan permukiman padat
ditetapkan minimal 1 rumah mempunyai 1 pohon (c).
kawasan militer juga tetap menggunakan komposisi 60 %
: 40 % dengan ketentuan ruang terbuka dimanfaatkan
untuk menunjang aktivitas masingmasing.
Sedangkan secara khusus, terdapat beberapa peristiwa
yang melibatkan warga RW 6 dengan management
apartemen Swissbell-in yang saat ini masih dibawaah
kelolaan PT Mutiara Citra Sentosa. Dirunut dari
peristiwa terbaru, tepatnya pada tanggal 17 Februari 2013
lalu, berdasarkan pemeberitaan Jawa Pos Radar Malang
warga RW 6 kelurahan Penanggungan melakukan boikot
jalan Cibogo yang mengalami kerusakan. Menurut harian
tersebut, warga menganggap kerusakan Jalan Cibogo
dikarenakan banyaknya kendaraan yang keluar masuk
@MX Mall yang merupakan akses keluar-masuk
kendaraan proyek dan parkir sepeda motor pengunjung
mall.
Mundur ke belakang, tepatnya tanggal 12 september
2009, warga RW 6 juga melakukan aksi perusakan pagar
seng pembatasan di lokasi pembangunan apartemen. Hal
ini dikarenakan beberapa rumah warga mengalami
kerusakan berupa retak pada dinding rumah dan
terganggu dengan suara saat jam istirahat malam hari
akibat penancapan tiang pancang apartemen.
Pada dasarnya kota terdiri dari bangunan tempat tinggal,
perkantoran, dan perniagaan. Perumahan, keterbatasan
tanah, sarana dan prasarana kota seharusnya menjadi
pertimbangan yang bijak dalam mengeluarkan izin
mendirikan bangunan. Dalam mengeluarkan izin
mendirikan bangunan seharusnya pemerintah memenuhi
prasyarat peizinan bangunan yang sesuai dengan
Peraturan Daerah kota Malang No. 1 Tahun 2004, yang
saat ini telah dirubah dengan Peraturan Daerah kota
Malang No. 1 Tahun 2012.
Melihat terdapat beberapa permasalahan yang sedang
dialami masyarakat dewasa ini dan kemungkinan akan
menjadi efek bola salju dikemudian hari bagi kota
Malang maka penulis mencoba mengkaji kebijakan
dalam pemberian izin mendirikan bangunan apartemen di
Kelurahan Penganggungan - kota Malang oleh
pemerintah kepada pihak pengembang yaitu PT. Mutiara
Citra Sentosa. Tujuan penelitian ini adalah :
1. Mengetahui tujuan pengembang membangun
apartemen di kawasan Kelurahan Penanggungan.
2. Mengetahui proses kebijakan dalam mengeluarkan
surat izin mendirikan bangunan gedung di kota
Malang sesuai dengan Peraturan Daerah nomor 1
tahun 2012 tentang bangunan gedung.
3. mengetahui peran pemerintah Kota Malang dalam
mengeluarkan surat izin mendirikan bangunan.
4. mengetahui pendapat masyarakat terhadap
pembangunan apartemen di kawasan Kelurahan
Penanggungan.
2. LANDASAN TEORI
Berdasarkan penelitian yang dilakukan Eckert (Budi,
2009:129) Permintaan terhadap pasar perumahan
dipengaruhi oleh beberapa faktor. Pertama, faktor
ekonomi, perubahan faktor ekonomi yang bisa
mempengaruhi permintaan perumahan adalah
pendapatan, suku bunga, kebijakan pinjaman, tingkat
sewa dan harga rumah. Kedua, faktor sosial, yaitu
kepadatan penduduk, ukuran keluarga, pendidikan,
tingkat kejahatan, dan distribusi umur. Ketiga, faktor
pemerintahan yang berkaitan dengan pelayanan
pemerintah kota dan tingkat pajak masyarakat. Keempat,
faktor lingkungan, yaitu bentuk lahan, kondisi tanah, dan
beberapa kemudahan fasilitas pendukung seperti parkir,
pusat perbelanjaan, sekolah, tempat ibadah, kesempatan
kerja, transportasi, dan pelayanan izin-izin pendirian
usaha.
Disebutkan oleh Hutagalung (Hutagalung, 2009:7)
bahwa rumah susun merupakan terjemahan dari kata
condominium, flat, atau apartment. Condominium sendiri
terdiri dari kata co yang artinya bersama-sama,
dominium artinya pemilikan. Di inggris menggunakan
istilah joint property, Amerika menggunakan istilah
condominium, dan Australia dan Singapura
menggunakan istilah strata title.
Menurut Halim (1987:15-16), hukum kondominium
memiliki pengertian pemilikan bersama itu bukanlah
berupa suatu perkongsian atau persekutuan melainkan
dalam Hukum Kondominium, obyek hukum yang
bersangkutan itu terbagi-bagi atas beberapa bagian. Tiap-
tiap bagian tersebut masing-masing dimiliki oleh satu
pihak tertentu yang hak miliknya tentu saja sama sekali
terpisah dari hak milik pihak lainnya atau bagian yang
lainnya pula dari obyek hukum yang bersangkutan
tersebut. Keadaan inilah yang dapat dikatakan merupakan
pertanda khas dari keadaan hukum apartemen atau
kondominium.
Sehingga penulis dapat menarik kesimpulan bahwa
keberadaan property dengan sistem pengelolaan
kondominium masih belum memiliki produk hukum
yang mengaturnya lebih jelas. Namun, keberadaan
kondominium di Indonesia sudah diakomodasi dalam
Undang-Undang nomor 20 tahun 2011 tentang rumah
susun.
Berbeda dengan kondominium, hotel menurut kamus
besar bahasa Indonesia (2013) adalah bangunan
berkamar banyak yang disewakan sebagai tempat untuk
menginap dan tempat makan orang yang sedang berada
dalam perjalanan, bentuk akomodasi yang dikelola secara
komersial, disediakan bagian setiap orang untuk
memperoleh pelayanan, penginapan, makan, dan minum.
Secara garis besar condominium hotel beroperasi sebagai
hotel pada umumnya. Satu-satunya perbedaan adalah
setiap orang bisa memiliki kamar untuk dimiliki. Dalam
bisnis ini terdapat dua pemain yaitu pemilik kamar dan
pengelola kamar. Si pemilik kamar menyerahkan dan
menerima hasil dari tim manajemen pengelola sebagai
pihak yang menangani semua aspek operasional dan
sewa harian.
Sedangkan apartemen adalah bangunan yang memuat
beberapa grup hunian, yang berupa rumah flat atau
rumah petak berpetak yang diwujudkan untuk mengatasi
masalah perumahan akibat kepadatan tingkat hunian dan
keterbatasan lahan dengan harga yang terjangkau di
perkotaan. Bebeda dengan hotel, jenis hunian apartemen
dapat dikomersialisasikan dengan sistem sewa maupun
beli. Sistem sewa dalam apartemen bersifat jangka
panjang, sama halnya dengan sistem sewa rumah dalam
lingkungan permukiman. Jika diperjuabelikan secara
umum maka dapat disamakan dengan jual beli
perumahan dalam suatu lingkungan perumahan.
Bedanya, apartemen merupakan kumpulan hunian yang
disusun secara vertikal, umumnya sebagai respon
terhadap tingginya harga tanah. Apalagi pada umumnya
apartemen dibangun di tempat-tempat strategis sebagai
solusi masalah jarak hunian dan tempat kerja (Daluarti,
2009:49).
Dari penjelasn yang dikemukakan beberapa ahli tentang
condominium hotel dan apartemen, maka peneliti
menarik kesimpulan bahwa terdapat persamaan antara
condotel dan apartemen, yaitu memiliki fungsi sebagai
tempat hunian. Sedangkan yang membuat beda adalah
waktu dan sistem manajemennya. Pertama, Orang yang
tinggal di apartemen relatif dalam jangka waktu yang
lama, sedangkan orang tinggal di condotel hanya
berjangka waktu singkat. Kedua, bagi yang memiliki
apartemen hal itu sama dengan tinggal dirumah sendiri,
sedangkan condotel terdapat sistem sewa yang dikelola
oleh manajemen. Artinya, pemilik bisa menyerahkan
ruangannya kepada manajemen untuk disewakan sebagai
fungsi hotel.
Aturan penyelenggaraan bangunan gedung telah diatur
dalam peraturan daerah nomor 1 tahun 2012. Bangunan
gedung menurut pasal 1 peraturan daerah nomor 1 tahun
2012 adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang
menyatu dengan tempat kedudukannya, sebagian atau
seluruhnya berada diatas dan /atau di dalam tanah
dan/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia
melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat
tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan
sosial,budaya, maupun kegiatan khusus.
Apartemen yang terdapat di jalan veteran merupakan
jenis bangunan gedung untuk kepentingan umum.
Artinya bangunan ini termasuk kategori yang memiliki
fungsi bangunan sebagai usaha, dengan kekhususan
apartemen.
Disebutkan dalam pasal 2 bahwa maksud dari perda
pengaturan bangunan gedung adalah untuk
mengendalikan bangunan gedung agar tertib administrasi
dan teknis. Sehingga tujuan yang ingin diseragamkan
oleh pemerintah kota disebutkan selanjutnya dalam pasal
3 yaitu serasi dan selaras dengan lingkungan, tertib
penyelenggaraan bangunan gedunga dengan jaminan
keandalan teknis bangunan, dan mewujudkan kepastian
hukum.
Aturan penyelenggaraan bangunan gedung melewati
beberapa 3 proses. Pertama, pemilik bangun atau
perencana arsitekur yang diberi kuasa bermaterai
mengajukan permohonan IMB yang telah disediakan
oleh pemerintah daerah dengan melampirkan dokumen
administratif, dokumen teknis, serta surat-surat
pendukung yang terkait. Menurut pasal 104 ayat 1
Dokumen administratif yang dimaksud adalah berupa
dokumen status hak atas tanah. Dokumen teknis berupa
dokumen rencana teknis pembangunan. Sedangkan surat
yang terkait yang dimaksud adalah surat izin penunjukan
dan penggunaan tanah. Kedua, setiap permohonan IMB
yang diajukan oleh pemohon diproses dengan urutan
meliputi pemeriksaan dan pengkajian. Pemeriksan yang
dimaksudkan adalah pencatatan dan penelitian
kelengkaoan dokumen administratif dan dokumen
rencana teknis. Sedangkan pengkajian yang dimaksudkan
meliputi, pengkajian pemenuhan persyaratan teknis,
pengkajian kesesuaian dengan persyaratan tata bangunan,
pengkajian persyaratan keandalan bangunan gedung,
dengar pendapat publik, dan pertimbangan oleh tim ahli
bangunan gedung.
Ketiga, jika dokumen telah memenuhi persyaratan, untuk
kemudian disetujui dan disahkan oleh walikota atau
pejabat yang ditunjuk. Pengesahan dokumen rencana
teknis inilah yang menjadi dasar penerbitan IMB.
Dari serangkaian proses penerbitan IMB maka yang
berwenang menjamin penyelenggaraan bangunan gedung
berjalan sesuai dengan tujuan, maka hal itu kemudian
diatur dengan terang pada pasal 6 dan 7. Walikota
Malang adalah pimpinan pemerintahan kota Malang,
yang disebutkan pada pasal 6 berwenang menerbitkan
izin sepanjang persyaratan teknis dan administratif sesuai
dengan ketentuan perundang-undangan.
Di dalam pasal 6 huruf a hingga i perda nomor 1 tahun
2012 juga diatur bahwa walikota berhak menghentikan,
menutup, menolak, melakukan perbaikan bangunan
gedung jika dinilai tidak sesuai dengan lingkungan kota
dan demi kepentingan umum. Wewenang yang begitu
luas berdasarkan pasal 7 mengharuskan walikota
bertanggung jawab yang besar juga terhadap perumusan
kebijakan dibidang penyelenggaraan bangunan gedung.
Berdasarkan pasal 15 perda nomor 1 tahun 2012
disebutkan bahwa pemerintah daerah menetapkan fungsi
dan klasifikasi bangunan gedung dalam dokumen Izin
Mendirikan Bangunan (IMB) berdasarkan pengajuan
pemohon yang memenuhi persyaratan fungsi. Lebih
lanjut dalam ayat 2 di pasal yang sama bahwa
permohonan fungsi bangunan gedung harus mengikuti
Rencana Tata Ruang Wilayah Kota (RTRWK), Rencana
Detail Tata Ruang Kota (RDTRK), dan/atau Rencana
Tata Bangunan Lingkungan (RTBL).
Disebutkan pula dalam pasal 16 ayat 1, fungsi dan
klasifikasi bangunan gedung harus sesuai dengan
peruntukan lokasi yang diatur dalam RTRWK, RDTRK,
RTBL, dan/ atau peraturan zonasi. Ayat 2 menyebutkan
bahwa fungsi dan klasifikasi bangunan gedung diusulkan
oleh pemilik banguna gedung dalam pengajuan
permohonan IMB.
Secara peraturan fungsi dan klasifikasi bangunan gedung
dapat diubah melalui permohonan baru IMB dengan
persyaratan (a) pemilik/ pengguna mengajukan
permohonan baru sesuai dengan ketentuan tata cara yang
ditetapkan oleh pemerintah daerah. (b) fungsi dan
klasifikasi bangunan gedung yang baru harus sesuai
dengan peruntukan lokasi sesuai dengan RTRWK,
RDTRK, dan RTBL. (3) fungsi dan klasifikasi bangunan
gedung yang baru harus memenuhi persyaratan
administratif dan teknis yang ditetapakan. Dari poin-poin
diatas bisa ditarik kesimpulan bahwa untuk merubah
fungsi dan klasifikasi bangunan gedung, maka pemilik/
pengguna harus mengurus IMB dari awal dan tidak ada
dua jenis IMB dalam kepemilikan.
Namun, pada dasarnya IMB sendiri merupakan keluaran
atau output dari berbagai input yaitu berupa kejelasan
status hak atas tanah, status kepemilikan, dan persyaratan
teknis yang memiliki keterkaitan sangat erat. Sehingga
dalam penelitian ini peneliti hanya bertugas mengkroscek
apakah IMB yang dikeluarkan sesuai dengan yang
tercantum dalam peraturan daerah.
Permohonan IMB dilakukan dengan mengisi formulir
permohonan IMB dan melampirkan dokumen
administratif dan dokumen teknis, serta dokumen/surat-
surat pendukung yang terkait.
Persyaratan administratif, bangunan gedung harus sesuai
dengan perda kota Malang tentang retribusi IMB,
peraturan walikota Malang nomor 8 tahun 2009 tentang
tata cara pelayanan perizinan pada badan pelayanan
perizinan terpadu kota Malang, keputusan walikota
Malang nomor 188.45/18/35.73.112/2009 tentang
pendelegasian sebagian kewenangan pemrosesan,
penandatanganan dan pencabutan di bidang perizinan
kepada kepala BP2T, dan berita acara terkait dengan
pemeriksaan struktur dan kontruksi izin mendirikan
bangunan.
3. TEMUAN PENELITIAN
Peneliti mulai melakukan pengamatan lapangan sejak
terjadinya demo warga RW 6 terkait dengan pemblokiran
jalan Cibogo tanggal 17 Februari 2013 hingga 10 April
2013. Dari hasil pengamatan diperoleh temuan fakta-
fakta dilapangan bahwa terdapat beberapa permasalahan
yang belum tuntas antara kelurahan, warga RW 6, RW 4,
dan pihak PT Mutiara Citra Sentosa.
Tujuan Pengembang Membangun Apartemen Di
Kawasan Kelurahan Penanggungan
Dari fakta yang terjadi dilapangan peneliti menemukan
pertama, tujuan pengembang membangun gedung tidak
transparan kepada warga. Ketidaktransparanan itu
ditunjukkan dengan kesimpangsiuran fungsi banguan
apakah dipergunakan untuk apartemen ataukah
condominium hotel.
Kedua, peneliti menemukan dua kepemilikan surat izin
mendirikan bangunan tanpa ada keterangan dari dinas
perizinan bahwa surat izin bangunan yang lama telah
dicabut.
Ketiga, peneliti menemukan tujuan pengembang
berubah. Dari yang semula membangun apartemen,
pertanggal 19 Maret 2013 berubah menjadi condominium
hotel (condotel).
Keempat, tujuan pengembang membangun apartemen di
kelurahan Penanggungan lebih menitikberatkan pada
aspek bisnis tetapi kurang memperhatikan kenyamanan
lingkungan disekitarnya.
Proses Kebijakan Mengeluarkan Surat Izin Mendirikan
Bangunan Apartemen Di Kota Malang
Pada proses kebijakan mengeluarkan surat izin
mendirikan bangunan apartemen peneliti menemukan
pertama, proses surat izin mendirikan bangunan dengan
fungsi apartemen telash sesuai dengan urutan dan syarat
teknis dan administratif untuk mendirikan suatu
bangunan gedung. Mulai dari keputusan walikota Malang
nomor 188.45/283/35.73.112/2009 tentang pemeberian
izin lokasi untuk keperluan pembangunan apartemen
(rumah susun hunian) dan kawasan bisnis terletak di
Kelurahan Penanggungan Kecamatan Klojen, surat
persetujuan walikota nomor 660/1808/35.73.406/2009
perihal persetujuan kelayakan lingkungan pembangunan
pusat bisnis dan apartemen mutiara square. Itu artinya,
berdasarkan hasil penilaian analisa dampak lingkungan
(AMDAL), rencana pengelolaan lingkungan (RKL), dan
rencana pemantauan lingkungan (RPL) telah terdisetujui
sejak oleh komisi penilai AMDAL kota Malang pada
Kamis 17 september 2009, keterangan rencana (advice
planing) dinas pekerjaan umum kota Malang nomor
2873/AP/XII/2009 tertanggal 14 desember 2009, laporan
berita acara pemeriksaan struktur dan konstruksi izin
mendirikan bangunan nomor 034/IMB.PU.II/2010
tertanggal 11 Februari 2010, dan surat izin mendirikan
bangunan apartemen milik PT Mutiara Citra Sentosa
nomor 64011074/35.73.407/2010.
Kedua, peneliti menemukan IMB baru pertanggal 19
Maret 2013 dengan nomor 640/0971/35.73.407/2013
untuk fungsi condominium hotel (condotel ).
Peran Pemerintah Daerah Dalam Mengeluarkan Surat
Izin Mendirikan Bangunan
Menurut temuan peneliti peran pemerintah daerah dalam
mengeluarkan surat izin mendirikan bangunan kurang
berpihak pada kepentingan warga Malang pada
umumnya dan warga Penanggungan pada khususnya. Hal
itu karena pertama, muncul beberapa masalah
pascapembangunan gedung apartemen. Khususnya
perihal terganggunya kenyamanan warga Penanggungan
selama pembangunan berlangsung. Padahal telah
ditetapkan oleh dinas pekerjaan umum dan dinas
lingkungan hidup bahwa telah sesuai dengan penilaian
AMDAL, RKL, dan RPL.
Kedua, peneliti tidak menemukan dokumen yang
menyatakan perusahaan telah mengganti daerah resapan
air baru disekitaran Malang sesuai dengan amanah surat
keputusan walikota tentang pemeberian izin lokasi. Hal
tersebut bisa mengakibatkan timbulnya genangan air dan
banjir waktu musim hujan.
Ketiga, belum adanya forum komunikasi yang memang
sangat diperlukan warga Penanggungan agar semua
masalah bisa dimusyawarahkan dan tersepakatinya win
win solution antara pengembang dan warga tanpa ada
aksi demo dan pemblokiran.
Pendapat Masyarakat Tentang Pembangunan Apartemen
Di Kawasan Kelurahan Penanggungan
Dari hasil temuan di lapangan peneliti menemukan
pertama, 5 dari 7 orang yang mengisi diwawancarai
berpendapat kurang mendukung dengan kehadiran
bangunan gedung apartemen milik PT Mutiara Citra
Sentosa. Hal itu dikarenakan pihak PT Mutiara Citra
Sentosa tidak memiliki niat baik untuk meminimalisir
dampak yang ditimbulkan dari pembangunan gedung
tersebut.
Kedua, terdapat dampak secara kerusakan fisik dan juga
hilangnya rasa nyaman warga Penanggungan akibat
pembangunan gedung apartemen milik PT Mutiara Citra
Sentosa. Dampak kerusakan secara fisik misalnya berupa
dinding retak. Sedangkan hilangnya rasa nyaman adalah
bisingnya suara pembangunan dan suara musik diskotik
dari MX.
Ketiga, berdasarkan pengamatan dan hasil wawancara
yang dilakukan peneliti, ditemukan bahwa terjadi
perubahan kondisi sosial bermasyarakat. Hal itu sesuai
fakta lapangan bahwa warga ada yang pulang malam,
kemacetan dipagi hari, dan seringnya terjadi tindakan
perampasan tas secara paksa di area Penanggungan.
Sehingga warga berinisiatif membangun portal guna
mencoba mengembalikan kondisi perkampungan seperti
semula.
Keempat, berdasarkan pengamatan dan wawancara
secara mendalam pemerintah tidak mengakomodasi
kegiatan ekonomi UKM pengrajin keramik di area
kelurahan penanggung. Hal tersebut di dukung dengan
temuan di lapangan bahwa lebih dari sepuluh pengrajin
keramik berhenti berproduksi dan berpindah mata
pencaharian lain. Seperti supir angkot, pedagang di pasar,
atau kuli bangunan.
Daftar Pustaka
Buku
Arikunto, Suharsimi. 2010. Prosedur Penelitian: Suatu
Pendekatan Praktik. Jakarta: Rineka Cipta.
Arie S Hutagalung.2009. Sistem Condominium
Indonesia: Implikasi dan Manfaatnya bagi
Developer/Properti Owner. (makalah program
pendidikan lanjutan ilmu hukum bidang
konsultan hukum dan kepengacaraan FH UI.
Daluarti, Meitri H.C. 2009. Perencanaan Kota. Bahan
kuliah online.
Dwidjowijoto, Riant Nugroho. 2006. Kebijakan publik
Untuk Negara-Negara Berkembang. Jakarta:
Gramedia.
Marbu, B.N. 2004. Kota Indonesia Masa depan: Masalah
dan Prospek. Jakarta: Erlangga.
Nawawi, Hadari. 1994. Metode Penelitian Ilmiah.
Jakarta: rineka cipta
Nazir, Muhammad.1986. Metode Penelitian. Bandung:
remaja Rosdakarya
Rahardjo, Satjipto. 1983. Masalah Penegakan Hukum:
Suatu Tinjauan Sosiologis. Bandung: CV. Sinar
Baru.
Soedirman, Basofi. 1997. Diantara pena dan pedang
Antum a'lamu bi umuuri dunyaakum. Yayasan
Biografi Indonesia.
Sunggono, Bambang. 2002. Metode Penelitian Hukum.
Jakarta: RajaGrafindo Persada
Suryani, Ade Irma. 2008. Tesis: Implementasi Penerbitan
Izin Mendirikan Bangunan (Imb) Dalam
Perspektif Azas-Azas Umum Pemerintahan Yang
Baik Di Kabupaten Sukamara.
Universitas Negeri Malang. 2010. Pedoman Penulisan
Karya Ilmiah: Skripsi, Tesis, Disertasi, Artikel,
Makalah, Tugas Akhir, Laporan penelitian.
Malang: UM
Varma, S.P. 2007. Teori Politik Modern. Jakarta:
Rajagrafindo Persada.
Wicaksono, Asril Kurniadi& Dendy Indriya Efendi.
Studi Tingkat Pelayanan Jalan Akibat
Pembangunan Malang Town Square Pada Ruas
Jalan Veteran. Jurnal Rekayasa Sipil / Volume 2,
No.3 2008 ISSN 1978 5658.
Wahab, Solichin Abdul. 1997. Analisis Kebijaksanaan:
Dari Formulasi Ke Implementasi Kebijaksanaan
Negara. Jakarta: Bumi Aksara.
Wahab, Solichin Abdul. 1990. Pengantar Analisis
Kebijakan Negara. Jakarta: Rineka Cipta.
Wahab, Solichin Abdul. 1999. Analisis Kebijakan Publik
Teori dan Aplikasinya. Malang: PT Danar
Wijaya.
Yetti, Yusni. Analisis Kebijakan AMDAL Dalam
Mencegah Kerusakan. Volume 41 No. 3
Desember 2007.
Hal 1. Dikutip dari lontar.ui.ac.id.
Kamus besar bahasa indonesia.
Pusatbahasa.diknas.go.id/kbbi/ diakses 11 april
2013.
Undang-Undang Dasar Negara Republik lndonesia
Tahun 1945
Undang-Undang Pokok-Pokok Agraria Nomor 5 Tahun
1960
Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2004 tentang Otonomi
Daerah
Undang-Undang No.1 tahun 2011 Tentang Perumahan
Dan Kawasan Permukiman
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 15
tahun 1987 tentang perubahan batas wilayah
kotamadya daerah tingkat II Malang dan
kabupaten daerah tingkat II kota Malang
Peraturan Daerah no 10 tahun 2009 Tentang Retribusi
Perizinan Rumah Susun
Peraturan Daerah No. 4 tahun 2011 Tentang Rencana
Detail Tata Ruang Tengah Kota Malang
Peraturan Daerah No. 1 tahun 2012 Pengganti Peraturan
Daerah No.1 Tahun 2004 Tentang
Penyelenggaraan Bangunan Gedung
Peraturan Daerah No.7 tahun 2010 Tentang Andalalin
Peraturan Walikota Nomor 11 Tahun 2008 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Walikota Malang
Nomor 18 Tahun 2007 Tentang Pedoman
Pelaksanaan Kegiatan Stimulan Pembangunan Di
Kelurahan Kota Malang.
Warga Boikot Jalan Cibogo.Jawa Pos Radar Malang, 18
Februari 2013.
Melawan Banjir dengan Perbaikan Drainase.
Mampukah?. Radar Malang. 19 August 2010
Transaksi Properti Malang tembus 2T. www.bisnis.com,
8 juli 2012
/jatim.tribunnews.com/2012/07/06
/64.203.71.11/kompas-cetak/0605/10/jatim/52657.htm
tempointeraktif.co.id
media-indonesia.com/berita.asp
Malangkab.bps.go.id
kabarbisnis.com. teguh kinarto, transformasi sang tukang
kredit keliling. 17 maret 2011.