ANALISA

KELAYAKAN
INVESTASI

11

Page 1
 TUJUAN
ANALISA KELAYAKAN INVESTASI
Mengetahui seberapa jauh Risiko yang mungkin timbul
atas dana yang diinvestasikan, sehingga proyek yang
layak dibiayai oleh Bank adalah proyek yang profitable .

Artinya proyek tersebut harus dapat menghasilkan

keuntungan yang mampu digunakan untuk
mengembalikan pokok pinjaman beserta bunganya.

Page 2
LANGKAH LANGKAH
PENILAIAN KELAYAKAN INVESTASI

Penelitian dan penemuan adanya

peluang investasi
Pengumpulan data
Evaluasi dan pengambilan keputusan
Revaluasi dan penyesuaian

Page 3
KARAKTERISTIK
PENILAIAN KELAYAKAN INVESTASI

Dana yang tertanam dalam modal investasi

lebih lama daripada untuk membiayai modal
kerja.
Pengembalian pinjaman investasi berasal dari
proceeds atau net cash in flow (laba +
penyusutan)
Risiko lebih tinggi
Jaminan utama dalam bentuk barang modal.

Page 4
KELEMAHAN
PENILAIAN KELAYAKAN INVESTASI

Proyeksi permintaan sering dilakukan atas

dasar permintaan potensial (potential
demand), seharusnya dari permintaan efektif.
Proyeksi disusun terlalu optimis karena
kekurangan data.
Memerlukan waktu, sehingga studi kelayakan
yang diajukan ke bank sudah out of date.

Page 5
 BIAYA-BIAYA DALAM PROYEK

A. Pengeluaran Fisik
Untuk pengadaan barang, misalnya : Tanah,
Bangunan, Mesin-Mesin, Alat Pengangkutan,
Inventaris, dll.

B. Pengeluaran Non Fisik

Untuk biaya perizinan, biaya Notaris, biaya
Konsultan, biaya Tenaga Kerja selama masa
konstruksi dan biaya Non Barang Lainnya.

Page 6
 BIAYA-BIAYA DALAM PROYEK
C. Bunga dalam Masa Konstruksi (Interest During
Construction)
Pengeluaran untuk pembayaran bunga selama
masa pembangunan proyek. Ketentuannya :
bagi perusahaan baru dapat dimasukkan
dalam biaya proyek,
bagi perusahaan yang sudah berjalan dan
kredit investasi dipergunakan dalam
rangka perluasan/rehabilitasi serta
perusahaan dinilai mampu, maka bunga
yang dimaksud harus dibayar efektif oleh
nasabah.

Page 7
 BIAYA-BIAYA DALAM PROYEK

D. Pengeluaran untuk Masa Trial Run

Seluruh biaya yang diperlukan untuk
mengadakan percobaan hasil produksi
sebelum perusahaan melakukan
produksi komersial.

Page 8
 INTEREST DURING CONSTRUCTION
Interest During Construction :
Usulan Proyek dengan dengan data sebagai berikut :
Nilai Proyek : Rp 4 milyar
Self Financing 35% : Rp 1,4 milyar
Pembiayaan Bank : Rp 2,6 milyar
Grace Period 2 tahun
Bunga untuk Kredit Investasi 18% p.a.
Tahun 1 : Rp 468 juta
Tahun 2 : Rp 468 juta
Total IDC : Rp 936 juta
Fasilitas KI :
KI IDC : Rp 936 juta
KI : Rp 2, 6 milyar
Total fasilitas : Rp 3, 536 milyar

Page 9
SELF FINANCING
Self Financing (bagian pembiayaan yang ditanggung
oleh debitur) untuk KI minimal sebesar 35% dari total
kebutuhan pembiayaan dan harus memenuhi
persyaratan Financial Covenant.
Bukti-bukti pemenuhan SF tersebut harus diverifikasi
dan dikuasai, antara lain melalui :
Laporan Keuangan Home Statement/Audited
Report
Akta Pendirian/Perubahan
Barang-barang/aktiva yang dibiayai dan bukti
pemilikannya.

Page 10
 METODE
PENILAIAN KELAYAKAN PROYEK
METODE PAY BACK PERIOD

Periode yang diperlukan untuk dapat menutup

kembali pengeluaran investasi dengan
menggunakan proceed atau net cash inflow.

Apabila payback period dari investasi yang

diusulkan lebih pendek dari umur proyek, maka
rencana investasi tersebut dapat dikatakan viable.

Page 11
CONTOH PERHITUNGAN :
Nilai investasi masing-masing proyek adalah Rp 10.000.000,-
Umur Proyek 5 tahun
Pola cash flow terlihat pada tabel di bawah ini :

Expected Net Cash Flow

Tahun
Proyek A Proyek B
0 (10.000.000) (10.000.000)
1 5.000.000 2.000.000
2 5.000.000 2.000.000
3 2.000.000 2.000.000
4 1.000.000 6.000.000
5 500.000 6.000.000

Page 12
 Metode Payback Period
Kelebihan :
Mudah dimengerti
Mudah dihitung
Menekankan segi likiditas
Interpretasi jelas

Kelemahan :
Mengabaikan proceed yang diperoleh setelah masa
payback period tercapai
Mengabaikan time value of money (bisa diatasi dengan
melakukan discounted cash flow)

Page 13
 METODE PENILAIAN KELAYAKAN PROYEK
METODE NET PRESENT VALUE

Selisih antara cash inflow dengan cash outflow setelah

didiskontokan atas dasar biaya modal (cost of capital) atau rate of
return yang diharapkan.
Apabila NPV > 0, berarti proyek mempunyai manfaat/keuntungan
yang lebih besar dari jumlah pengorbanan (investasi) yang
dikeluarkan.
Apabila NPV = 0, berarti pada tingkat diskon rate yang
diperhitungkan, besanya manfaat/keuntungan persis sama dengan
pengorbanan (investasi) yang dikeluarkan.
Apabila NPV < 0, berarti proyek mempunyai manfaat/keuntungan
yang lebih kecil dari jumlah pengorbanan (investasi) yang
dikeluarkan

Page 14
 METODE PENILAIAN KELAYAKAN PROYEK

METODE NET PRESENT VALUE

FORMULA NPV :

n
CIFt - COFt
NPV
t 0 (1 i) t

atau n
NCFt
NPV
t 0 (1 i) t

Page 15
 Contoh Perhitungan : :
Usulan Proyek pembelian mesin dg harga Rp 250 juta
Umur mesin 5 tahun
Depresiasi menggunakan metode garis lurus
Rugi / Laba proforma:

Tahun
Items
1 2 3 4 5
Penjualan 120 600 1.480 1.000 400
Harga Pokok Penjualan 72 360 888 600 240
Laba Kotor 48 240 592 400 160
Biaya Penjualan 6 30 74 50 20
Biaya Administrasi Umum 12 60 148 100 40
Penyusutan 50 50 50 50 50
Laba Bersih pra pajak (20) 100 320 200 50
Pajak 50 160 100 25
Laba Bersih (20) 50 160 100 25
Penyusutan 50 50 50 50 50
Cash Flow 30 100 210 150 75

Page 16
 Cara menghitung Net Present Value :
Tahun Net Cash Inflow DF 20% Present Value
(1) (2) (3) = (4) = (2) * (3)
1/ {(1+I%) ^t}
1 30 0.8333 24.990
2 100 0.6944 69.440
3 210 0.5787 121.527
4 150 0.4823 72.345
5 75 0.4019 30.143
Total Present Value 318.445
Biaya Investasi 250.000
Net Present Value + 68.445

Kesimpulan :
Atas dasar perhitungan dengan menggunakan metode Net Present Value, maka usulan
proyek tersebut layak untuk dibiayai karena menghasilkan NPV positif, yaitu sebesar
Rp.68.445,-

Page 17
 METODE PENILAIAN KELAYAKAN PROYEK

METODE BENEFIT & COST RATIO

Perbandingan antara present value dari dana yang

dihimpun dengan present value dari biaya proyek.

Apabila BCR > 1, manfaat lebih besar dari yang

diharapkan.
Apabila BCR = 1, manfaat sesuai dengan harapan.
Apabila BCR < 0, manfaat di bawah harapan.

Page 18
 METODE PENILAIAN KELAYAKAN PROYEK
METODE BENEFIT & COST RATIO

Formula BCR :
n CIFt
t
t 0 (1 i )
BCR n
COFt

t 0 (1 i )t

Page 19
Contoh :
Tiga Proyek dengan data sebagai berikut :

Proyek A Proyek B Proyek C

PV Outflow -10.000 -30.000 -18.000
PV Inflow +10.281 +32.040 +19.742

Berikut adalah Peringkat proyek tersebut :

NPV BCR Peringkat
Proyek A 281 1.028 3
Proyek B 2.040 1.068 2
Proyek C 1.742 1.096 1

Page 20
 METODE PENILAIAN KELAYAKAN PROYEK
INTERNAL RATE OF RETURN
Merupakan rate of return atas investasi bersih suatu proyek pada jangka
waktu tertentu.

Formula NPV :
i1 : tingkat bunga rendah
IRR NPV 0 i2 : tingkat bunga tinggi
n
CIFt - COFt
0
t 0 (1 i) t
NPV1
atau IRR i1 (i 2 - i1)
(NPV1 - NPV2)

Page 21
CONTOH
Nilai investasi Rp 7.000.000,- Umur Proyek 6 tahun
Proceed dari hasil penanaman modal tersebut :
Tahun 1 s/d 4 : Rp 2.000 juta
Tahun 5 /sd 6 : Rp 1.000 juta
Rate of return yang diharapkan sebesar 12%
Pada tahun ke enam diasumsikan nilai residu (salvage
value =0).
Hitunglah Net Present Value dan IRR

Page 22
 Net Cash Fl. PV PV PV PV
Tahun
(000) Factors (000) Factors (000)
1 2.000.000
2 2.000.000 3.037 6.074.000 2.6901 5.380.200
3 2.000.000
4 2.000.000
5 1.000.000 0.567 567.000 0.437 437.000
6 1.000.000 0.507 507.000 0.370 370.000
Total Present Value 7.148.000 6.187.200
Project Cost 7.000.000 7.000.000
Net Present Value 148.000 -812800

148.000
IRR 12 (18 12)
148.000 - (-812.800)
IRR 13%

Page 23
Case :
PT. ABC mempunyai rencana untuk melakukan ekspansi dengan investasi
melalui penambahan mesin baru dengan harga beli Rp.100 milyar, Ongkos
pasang, uji coba Rp.10 milyar.
Umur ekonomis mesin 5 tahun
Sumber Pembiayaan : Dana sendiri 45% dan Kredit 55% dengan bunga 12%
pa.
Salvage value pada akhir tahun ke 5 sebesar Rp.15 milyar
Struktur Laba rugi perusahaan : HPP 60% dari penjualan, Biaya administrasi,
Umum dan penjualan 5% dari penjualan. Depresesiasi aktiva tetap lama Rp.10
milyar per tahun. Biaya Bunga Pinjaman tahun ke 1 s/d ke 5 berturut-turut :
Rp.8 milyar, Rp.6 Milyar, Rp.4 milyar, Rp.3 milyar dan Rp.1 milyar. Pajak
penghasilan 25% per tahun.
Dengan investasi tersebut berdampak terhadap penjualan tahun pertama
menjadi Rp.150 Milyar, tahun ke 2 dan ke 3 naik, masing-masing 10% dari
penjualan tahun sebelumnya. Tahun ke 4 dan ke 5, masing-masing naik 15%
dari penjualan tahun sebelumnya.
Kontribusi mesin baru dalam menghasilkan laba, pada tahun ke 1 dan 2,
masing-masing 35% dari total laba, tahun ke 3 s/d ke 5, masing-masing 40%
dari total laba,
Evaluasi kelayakan investasinya. Apakah rencana PT ABC layak atau tidak
untuk dilaksanakan..
Page 24
Page 25