PEDOMAN PENATAAN

BANGUNAN DAN LINGKUNGAN

(Permen PU 06/2007)
 pengertian

Penataan bangunan dan lingkungan :

adalah kegiatan pembangunan untuk merencanakan,

melaksanakan, memperbaiki,mengembangkan atau
melestarikan bangunan dan lingkungan/ kawasan
tertentu
sesuai dengan prinsip pemanfaatan ruang dan
pengendalian bangunan gedung dan lingkungan
secara optimal
yang terdiri atas proses perencanaan teknis dan
pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan pemanfaatan,
pelestarian dan pembongkaran bangunan gedung
dan lingkungan.
Hirarki tata ruang wilayah
 Komponen perencanaan kawasan

Secara sistematis, konsep harus mencakup gagasan yang

komprehensif dan terintegrasi terhadap komponen-
komponen perancangan kawasan, yang meliputi kriteria:

i. Struktur peruntukan lahan;

ii. Intensitas pemanfaatan lahan;
iii. Tata bangunan;
iv. Sistem sirkulasi dan jalur penghubung;
v. Sistem ruang terbuka dan tata hijau;
vi. Tata kualitas lingkungan;
vii. Sistem prasarana dan utilitas lingkungan;
viii. Pelestarian bangunan dan lingkungan.
 i. Struktur peruntukan lahan

merupakan komponen rancang kawasan yang berperan

penting dalam alokasi penggunaan dan penguasaan
lahan/tata guna lahan yang telah ditetapkan dalam suatu
kawasan perencanaan tertentu berdasarkan ketentuan
dalam rencana tata ruang wilayah.
Kriteria penataan, memenuhi :
Keragaman tata guna yang seimbang dan terintegrasi
Penetapan jenis peruntukan lahan yang akan
dikendalikan oleh pemda, di antaranya RTH, Damija, dll
Pengaturan kepadatan pengembangan kawasan
dengan mempertimbangkan daya dukung dan karakter
kawasan
Skala ruang yang manusiawi dan berorientasi pada
pejalan kaki serta aktivitas yang diwadahi
 i. Struktur peruntukan lahan (2)

Peruntukan lahan untuk daerah

aglomerasi Yogyakarta
 ii. Intensitas pemanfaatan lahan

adalah tingkat alokasi dan distribusi luas lantai maksimum

bangunan terhadap lahan/tapak peruntukannya untuk
mencapai efisiensi dan efektivitas pemanfaatan yang adil
Komponen Penataan :

(1) Koefisien Dasar Bangunan (KDB), yaitu angka

persentase perbandingan antara luas seluruh lantai
dasar bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas
lahan/ tanah yang dikuasai.

(2) Koefisien Lantai Bangunan (KLB), yaitu angka

persentase perbandingan antara jumlah seluruh luas
lantai seluruh bangunan yang dapat dibangun dan luas
lahan/ tanah yang dikuasai.
 ii. Intensitas pemanfaatan lahan (2)

(3) Koefisien Daerah Hijau (KDH), yaitu angka persentase

perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar
bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/
penghijauan dan luas tanah dikuasai.

(4) Koefisien Tapak Besmen (KTB) yaitu angka persentase

perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
 ii. Intensitas pemanfaatan lahan (3)

(5) Sistem Insentif-Disinsentif Pengembangan, terdiri

(a) Insentif Luas Bangunan, yaitu insentif yang terkait

dengan KLB dan diberikan apabila bangunan gedung
terbangun memenuhi persyaratan peruntukan lantai
dasar yang dianjurkan. Luas lantai bangunan yang
ditempati oleh fungsi tersebut dipertimbangkan untuk
tidak diperhitungkan dalam KLB.

(b) Insentif Langsung, yaitu insentif yang

memungkinkan penambahan luas lantai maksimum
bagi bangunan gedung yang menyediakan fasilitas
umum berupa sumbangan positif bagi lingkungan
permukiman terpadu; termasuk di antaranya jalur
pejalan kaki, ruang terbuka umum, dan fasilitas umum.
 ii. Intensitas pemanfaatan lahan (4)

(6)Sistem Pengalihan Nilai Koefisien Lantai Bangunan

(TDR=Transfer of Development Right), yaitu hak
pemilik bangunan/pengembang yang dapat dialihkan
kepada pihak atau lahan lain, yang dihitung berdasarkan
pengalihan nilai KLB, yaitu selisih antara KLB aturan dan
KLB terbangun. Maksimum KLB yang dapat dialihkan pada
umumnya sebesar 10% dari nilai KLB yang ditetapkan.
Pengalihan nilai KLB hanya dimungkinkan bila terletak
dalam satu daerah perencanaan yang sama dan terpadu,
serta yang bersangkutan telah memanfaatkan minimal 60%
KLB-nya dari KLB yang sudah ditetapkan pada daerah
perencanaan. Pengalihan ini terdiri atas: hak pembangunan
bawah tanah dan hak pembangunan layang
 iii. Tata bangunan

adalah kegiatan penataan bangunan gedung beserta

lingkungannya sebagai wujud pemanfaatan ruang, meliputi
berbagai aspek termasuk pembentukan citra/karakter fisik
lingkungan, besaran, dan konfigurasi dari elemen-elemen:
blok, kaveling/petak lahan, bangunan, serta ketinggian dan
elevasi lantai bangunan, yang dapat menciptakan dan
mendefinisikan berbagai kualitas ruang kota yang
akomodatif terhadap keragaman kegiatan yang ada,
terutama yang berlangsung dalam ruang-ruang publik.
 iii. Tata bangunan (2)

Komponen Penataan

(1) Pengaturan Blok Lingkungan dan kaveling, yaitu

perencanaan pembagian lahan dalam kawasan menjadi
blok dan jalan, dimana blok terdiri atas petak lahan/ kaveling
dengan konfigurasi tertentu. Pengaturan ini terdiri :
(a) Bentuk dan Ukuran Blok atau kaveling;
(b) Pengelompokan dan Konfigurasi Blok atau kaveling;
(c) Ruang terbuka dan tata hijau.
 iii. Tata bangunan (3)

(3) Pengaturan Bangunan, yaitu perencanaan pengaturan

massa bangunan dalam blok/kaveling. Pengaturan ini terdiri :
(a) Pengelompokan Bangunan;
(b) Letak dan Orientasi Bangunan;
(c) Sosok Massa Bangunan;
(d) Ekspresi Arsitektur Bangunan.

(4) Pengaturan Ketinggian Lantai Bangunan, yaitu

perencanaan pengaturan ketinggian bangunan baik pada skala
bangunan tunggal maupun kelompok bangunan pada
lingkungan yang lebih makro (blok/kawasan). Pengaturan terdiri
(a) Ketinggian Bangunan;
(b) Komposisi Garis Langit Bangunan;
(c) Ketinggian Lantai Bangunan.
iii. Tata bangunan (4)

Penataan besaran
massa bangunan untuk
efisiensi dan efektivitas
pemanfaatan sesuai
daya dukung dan
karakter lingkungan
 iv. Sistem sirkulasi dan penghubung

Sistem sirkulasi dan jalur penghubung terdiri dari

jaringan jalan dan pergerakan, sirkulasi kendaraan umum,
sirkulasi kendaraan pribadi, sirkulasi kendaraan informal
setempat dan sepeda, sirkulasi pejalan kaki (termasuk
masyarakat penyandang cacat dan lanjut usia), sistem
dan sarana transit, sistem parkir, perencanaan jalur
pelayanan lingkungan, dan sistem jaringan penghubung.
iv. Sistem sirkulasi dan penghubung (2)

Dalam skala linkungan yang

lebih luas sistem dan jalur
pergerakan ditata sesuai
dengan hirarki besaran dan
peruntukan untuk
efektivitas, kemudahan
akses, dan distribusi yang
berimbang
v. Sistem ruang terbuka dan tata hijau

Sistem Ruang Terbuka dan Tata Hijau merupakan

komponen rancang kawasan, yang tidak sekadar
terbentuk sebagai elemen tambahan atau pun elemen
sisa setelah proses rancang arsitektural diselesaikan,
melainkan juga diciptakan sebagai bagian integral dari
suatu lingkungan yang lebih luas.

Penataan sistem ruang terbuka diatur melalui

pendekatan desain tata hijau yang membentuk karakter
lingkungan serta memiliki peran penting baik secara
ekologis, rekreatif dan estetis bagi lingkungan
sekitarnya, dan memiliki karakter terbuka sehingga
mudah diakses sebesar-besarnya oleh publik.
v. Sistem ruang terbuka dan tata hijau (2)

Komponen Penataan

(1) Sistem Ruang Terbuka Umum (kepemilikan

publikaksesibilitas publik), yaitu ruang yang karakter fisiknya
terbuka, bebas dan mudah diakses publik karena bukan
milik pihak tertentu.

(2) Sistem Ruang Terbuka Pribadi (kepemilikan pribadi

aksesibilitas pribadi), yaitu ruang yang karakter fisiknya
terbuka tapi terbatas, yang hanya dapat diakses oleh
pemilik, pengguna atau pihak tertentu.
v. Sistem ruang terbuka dan tata hijau (3)

3) Sistem Ruang Terbuka Privat yang dapat diakses

oleh Umum (kepemilikan pribadiaksesibilitas publik),
yaitu ruang yang karakter fisiknya terbuka, serta bebas
dan mudah diakses oleh publik meskipun milik pihak
tertentu, karena telah didedikasikan untuk kepentingan
publik sebagai hasil kesepakatan antara pemilik dan
pihak pengelola/pemerintah daerah setempat, di mana
pihak pemilik mengizinkan lahannya digunakan untuk
kepentingan publik, dengan mendapatkan kompensasi
berupa insentif/disinsentif tertentu, tanpa mengubah
status kepemilikannya.
v. Sistem ruang terbuka dan tata hijau (4)

(4) Sistem Pepohonan dan Tata Hijau, yaitu pola

penanaman pohon yang disebar pada ruang terbuka publik.

(5) Bentang Alam, yaitu ruang yang karakter fisiknya

terbuka dan terkait dengan area yang dipergunakan
sebesarbesarnya untuk kepentingan publik, dan
pemanfaatannya sebagai bagian dari alam yang dilindungi.
Misal : daerah pantai, sungai, lereng bukit, puncak bukit

(6) Area Jalur Hijau, yaitu salah satu ruang terbuka hijau
yang berfungsi sebagai area preservasi dan tidak dapat
dibangun. Pengaturan ini untuk kawasan: damija, bantaran
sungai, kanan kiri rel KA, bawah sutet, taman/hutan kota
v. Sistem ruang terbuka dan tata hijau (5)

Ruang terbuka hijau dirancang (dengan sengaja) sebagai bagian

dari estetika lingkunga sekaligus memenuhi kaidah ekologis.
Ruang terbuka tidak sekedar sebagai ruang sisa (tidak sengaja)
yang terbentuk antar bangunan
 vi. Tata kualitas lingkungan

Penataan Kualitas Lingkungan merujuk pada upaya rekayasa

elemen-elemen kawasan yang sedemikian rupa sehingga
tercipta suatu kawasan atau subarea dengan sistem
lingkungan yang informatif, berkarakter khas, dan memiliki
orientasi tertentu.

Komponen Penataan

(1) Konsep Identitas Lingkungan, yaitu perancangan

karakter (jati diri) suatu lingkungan yang dapat diwujudkan
melalui pengaturan dan perancangan elemen fisik dan
nonfisik lingkungan atau subarea tertentu.
 vi. Tata kualitas lingkungan (2)

((2) Wajah Jalan, yaitu perancangan elemen fisik dan

nonfisik guna membentuk lingkungan berskala manusia
pemakainya, pada suatu ruang publik berupa ruas jalan
yang akan memperkuat karakter suatu blok perancangan
yang lebih besar. Pengaturan ini terdiri atas:
(a) Wajah penampang jalan dan bangunan;
(b) Perabot jalan (street furniture);
(c) Jalur dan ruang bagi pejalan kaki (pedestrian);
(d) Tata hijau pada penampang jalan;
(e) Elemen tata informasi dan rambu pengarah pada
penampang jalan;
( f) Elemen papan reklame komersial pada penampang
jalan.
 vii. Prasarana dan utilitas lingkungan

Sistem prasarana dan utilitas lingkungan adalah

kelengkapan dasar fisik suatu lingkungan yang
pengadaannya memungkinkan suatu lingkungan dapat
beroperasi dan berfungsi sebagaimana semestinya.

Sistem prasarana dan utilitas lingkungan mencakup

jaringan air bersih dan air limbah, jaringan drainase,
jaringan persampahan, jaringan gas dan listrik, serta
jaringan telepon, sistem jaringan pengamanan kebakaran,
dan sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi.
vii. Prasarana dan utilitas lingkungan (2)

Komponen Penataan

(1) Sistem jaringan air bersih, yaitu sistem jaringan dan

distribusi pelayanan penyediaan air yang memenuhi
persyaratan bagi operasionalisasi bangunan dan
terintegrasi dengan jaringan air bersih secara makro

(2) Sistem jaringan air limbah dan air kotor, yaitu sistem
jaringan dan distribusi pelayanan pembuangan/pengolahan
air buangan yang berasal dari manusia, binatang atau
tumbuh-tumbuhan, untuk diolah dan kemudian dibuang
dengan cara-cara sedemikian rupa sehingga aman bagi
lingkungan, termasuk di dalamnya buangan industri dan
buangan kimia.
vii. Prasarana dan utilitas lingkungan (3)

(3) Sistem jaringan drainase, yaitu sistem jaringan dan

distribusi drainase suatu lingkungan yang berfungsi
sebagai pematus bagi lingkungan, yang terintegrasi
dengan sistem jaringan drainase makro

(4) Sistem jaringan persampahan, yaitu sistem jaringan

dan distribusi pelayanan pembuangan/pengolahan
sampah yang terintegrasi dengan sistem jaringan
pembuangan sampah makro

(5) Sistem jaringan listrik dan telepon, yaitu sistem

jaringan dan distribusi daya listrik/telepon dan jaringan
sambungan listrik/telepon memenuhi persyaratan bagi
operasionalisasi bangunan
vii. Prasarana dan utilitas lingkungan (4)

(6) Sistem jaringan pengamanan kebakaran, yaitu sistem

jaringan pengamanan lingkungan/kawasan untuk
memperingatkan penduduk terhadap keadaan darurat,
penyediaan tempat penyelamatan, membatasi penyebaran
kebakaran, dan/atau pemadaman kebakaran.

(7) Sistem jaringan jalur penyelamatan atau evakuasi,

yaitu jalur perjalanan yang menerus (termasuk jalan ke
luar, koridor/selasar umum dan sejenis) dari setiap bagian
bangunan gedung termasuk di dalam unit hunian tunggal
ke tempat aman, yang disediakan bagi suatu lingkungan/
kawasan sebagai tempat penyelamatan atau evakuasi.
 Peraturan dan pemangku peraturan
(i) Peruntukan Lahan;
(ii) Luas Lahan dan Batas Lahan;
(iii) Koefisien Dasar Bangunan (KDB);
(iv) Koefisien Lantai Bangunan (KLB);
(v) Ketinggian Maksimum Bangunan;
(vi) Transfer KLB > 10% antar blok
(vii) Standar Perencanaan Kota.
Gubernur/bupati/walikota
(i) Garis Sempadan Bangunan (GSB);
(ii) Jarak Bebas;
(iii) Transfer KLB < 10% dalam blok
(iv) Komposisi peruntukan lahan;
(v) Penggabungan/pemecahan kaveling
(vi) Bentuk dan komposisi bangunan
(vii) Sirkulasi kendaraan;
(viii) Sirkulasi pejalan kaki;
( ix) Ruang terbuka dan tata hijau;
(x) Utilitas bangunan dan lingkungan.
Dinas tata kota