1. Apa yang disebut modal pada pembuatan perumahan?

Dan apa saja yang termasuk

modal?
Modal adalah segala hal yang dapat digunakan dalam pengembangan/pembuatan
perumahan. Secara umum modal terbagi atas dua hal yaitu :
Modal Uang
Modal uang adalah modal yang digunakan dalam hal pembiayaan operasional. Sumber
modal uang biasanya dari pinjaman yang diberikan oleh bank.
Modal Barang
Modal barang adalah modal yang digunakan dalam hal teknis operasional. Modal barang
biasanya berupa alat-alat kantor, pekerja, dll
Modal bersumber dari dua hal yaitu :
Modal Intern
Laba
Depresiasi
Modal Ekstern
Dana dari supplier
Pasar modal
Pinjaman dari bank
Modal merupakan salah satu hal yang utama dalam pengembangan usaha, termasuk usaha
real estate menjadi seorang developer. Modal yang dibutuhkan dalam pengembangan
properti cukup besar akan tetapi, hal ini bukan menjadi penghalang dalam pengembangan
usaha. Banyak hal yang dapat dilakukan untuk mensiasati kebutuhan untuk memperoleh
modal, seperti mensiasati pembelian lahan sehingga lahan bisa dikuasai tanpa harus membeli
dengan tunai diawal.
Cara yang dapat digunakan antara lain dengan menggunakan prosedur negosiasi dalam lain
negosiasi tata cara dan urutan pembayaran tanah, negosiasi dalam pembangunan sebagai
langkah awal dalam kerjasama investasi yang membantu permodalan proyek pembangunan
perumahan.

2. Bagaimana tahapannya: dari pengembangan ide sampai operasionalnya? Hambatan-

hambatan yang ada, sebut dan jelaskan?
Usaha pengembangan real estate atau properti yang dilakukan oleh piha swasta / developer
dilaksanakan merupakan kegiatan dengan permodalan yang besar, sehingga dalam
pelaksanaanya melalui beberapa tahapan yang terencana, untuk memperoleh hasil

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 1

 pembangunan dan keuntungan yang maksimal. Tahapan pengembangan dai ide sampai
proses operasionalnya terdiri dari 9 tahap. Tahapan-tahapan tersebut terdiri dari :
Tahap 1 : Penetapan ide
Tahap ini merupakan tahapan dasar yang menjadi cikal bakal pelaksanaan proyek
pembangunan real setate/ properti oleh developer. Penetapan ide yang dilaksankan
menyangkut beberapa point utama mengenai apa yang akan dibangun, dimana, dengan
apa, model pengembangan yang biasanya dipengaruhi oleh tren dan kebutuhan pasar/
target pemasaran.
Tahap 2 : Pemilihan lokasi
Setelah ditetapkan ide dalam usaha properti yang akan dilaksanakan, maka tahap
selanjutnya adalah pemilihan lokasi yang sesuai untuk pengembangan dan pembangunan
perumahan, sesuai dengan ide pengembangan yang telah disepakati. Untuk menetapkan
lokasi yang tepat untuk pembangunan properti, developer memiliki beberapa
pertimbangan pemilihan lokasi antara lain sebagai berikut :
Kesesuaian penetapan lokasi perumahan, seperti memenuhi standar drainase, banjir,
lereng, tekstur tanah, batuan/kerikil.
Kesesuaian parameter lingkungan seperti: kualitas air, kualitas udara dan kebisingan.
Harga lahan yang terjangkau oleh developer.
Tingkat Aksesibilitas yang baik, termasuk dalam mendukung proses pembangunan
perumahan (mampu dilewati alat berat).
Berada di kawasan dengan KDB 60:40
Lokasi memiliki tingkat keamanan yang baik
Lokasi disesuaikan dengan ketersediaan dan kemampuan biaya pekerja (kuli)
Lokasi memiliki kemudahan perijinan, baik ijin lokasi, ijin pembangunan, maupun
ijin penggunaan material yang fleksibel.
Faktor-faktor diatas menjadi pertimbangan utama dalam pemilihan lokasi untuk
pembangunan properti. Dalam proses pemilihan lokasi developer memiliki beberapa
altenative lokasi untuk dilakukan studi kelayakan sebelum menentukan pilihan lokasi
yang sesuai. Lokasi yang dipilih selain didukung oleh faktor diatas, developer juga
mempertimbangkan mengenai nilai lahan dan kenaikan investasi di wilayah tersebut.
Semakin menguntungkan dan mempermudah pemasaran, maka lokasi tersebut menjadi
pilihan yang tepat.

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 2

 Tahap 3 : Perijinan
Setelah tahap penentuan lokasi, maka tahapan yang perlu dilaksanakan oleh pihak
developer adalah tahapan yang berkaitan dengan prosedur perijinan yang menjadi
persyaratan wajib sebelum melaksankan usaha properti/real estate. Beberapa hal terkait
perijinan yaitu :
Izin pemanfaatan lahan
Izin dilakukan untuk menghindari penyimpangan penggunaan lahan ditinjau dari
kebijakan dan Rencana Tata Ruang yang berlaku.
Izin Prinsip
Ijin Perubahan Penggunaan Tanah
Izin Upaya Pengelolaan Lingkunan dan Upaya Pemanfaatan lingkungan
Izin yang dikeluarkan setelah dilakukan Amdal terhadap lokasi, sebagai lampiran
pengkajian IMB
Izin Mendirikan Bangunan
Tahap perijinan merupakan tahapan paling krusial dalam proses pembangunan
perumahan. Dengan berakhirnya tahap perijinan maka proses pembangunan telah
berjalan setengahnya.
Tahap 4 : Penetapan tipe bangunan
Setelah pelaksanaan prosedur perijinan hal yang dilakukan oleh developer adalah
menetapkan tipe bangunan. Penetapan tipe bangunan didasarkan oleh beberapa
pertimbangan yang menyangkut luas lahan yang dimiliki developer, proyeksi kebutuhan
perumahan di sekitar lokasi pembanguna dan pertimbangan pendatang pada masa depan,
serta target pemasaran. Berdasarkan beberapa aspek tersebut dapat diperkirakan jumlah
rumah yang harus dibangun dalam luas lahan yang tersedia diketahui target sasaran
perumahan yang dibangun oleh developer. Dari pertimbangan diatas maka ditetapkan tipe
rumah yang sesuai dan dapat optimal dalam memanfaatn lahan, modal serta target
pemasaran dapat tercapai.
Untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada chart berikut :

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 3

 Tahap 5 : Pembiayaan
Tahap yang sekanjutnya dilakukan oleh developer adalah tahapan paling penting yang
menyangkut pemanfaatan modal yang dimiliki secara optimal dalam proses pembiayaan.
Pembiayaan pembangunan perumahan bersumber dari pinjaman dari bank. Pembiayaan
pembangunan perumahan merupakan proses bertahap yang melibatkan banyak pihak dari
mulai penyusunan awal, pembangunan hingga penghunian. Berikut diagram yang
menggambarkan hubungan antara stakeholder yang terkait dalam pembiayaan
pembangunan perumahan.

Bank sebagai Pemberi modal

Developer

Agensi
KPR

Penghuni/ Pembeli

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 4

 Dari diagram diatas dapat diketahui lingkaran keterkaitan antar stakeholder yang
mendukung pembiayaan perumahan. Bank yang berperan penyedia modal untuk
pembangunan yang dilakukan oleh developer dalam proses pembangunan perumahan dan
untuk dilakukan pemasaran melalui pihak agensi. Pengembalian biaya diperoleh dari
pihak pembeli yang dibantu melalui KPR untuk selanjutnya dibayarkan pada pihak
developer.
Tahap 6 : Pelaksanaan pembangunan
Tahap yang menjadi penentu adalah pelaksanaan pembanngunan perumahan setelah
tahapan sebelumnya tercapai. Tahapam pelaksanaan pembangunan melalui beberpa
tahapan,sebagai berikut :

Tahapan dimulai dari pembuatan desain, penentuan luas tiap kavling, desain rumah yang
sesuai dengan tipe rumah dan tema perumahan yang dikembangkan untuk selanjutnya
dilaksankan proses konstruksi bangunan dari tahap awal hingga finishing rumah. Setelah
bangunan jadi, tahapan yang masih menjadi bagian dari proses pelaksanaan pembangunan
adalah uji kelayakan dan evaluasi pembangunan.

Tahap 7 : Penentuan harga rumah

Dalam penetapan harga rumah, sangat dipengaruhi oleh dua pendekatan yaitu pendekatan
pasar dan pendekatan modal. Pendekatan pasar dipengaruhi oleh tren yang sedang
berlangsung di masyarakat terkait model dan tipe yang sedang naik daun. Semakin terkini
model rumah maka harga akan naik. Sedangkan pendekatan modal dipengaruhi oleh
jumlah keseluruhan biaya yang dikeluarkan dalam proses pembangunan perumahan.
Secara umum dapat dilihat dalam skema berikut

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 5

 Tahap 8 : Pemasaran
Alur pemasaran perumahan dari developer kepada konsumen difasilitasi oleh agensi
penjualan properti dan bank sebagai penyedia KPR. Agensi penjualan properti bertindak
sebagai penghubung antara developer kepada konsumen dan berhak atas komisi.
Seangkan bank menyediakan KPR agar memudahkan konsumen dalam melunasi
pembayaran rumahnya. Berikut alur hubungan dalam pemasaran perumahan

Tahap 9 : Pembayaran
Pada tahap ini konsumen tinggal menyelesaikan pembayaran dengan sistem tunai ataupun
menggunakan KPR yang telah disediakan oleh bank.

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 6

3. Siapa saja yang terkait dalam tahapan tersebut diatas. Jelaskan keterkaitannya?
Pemilik Tanah
Pemilik tanah yang dimaksud disini adalah seseorang/sekelompok orang yang
menyediakan lahan untuk dikelola menjadi lahan perumahan. Pemilik tanah juga bisa
berposisi sebagai rekanan developer dalam bekerjasama, kerjasama disini bisa beragam
bentuknya tergantung hasil negosiasi yang dilakukan.
Kontraktor
Komponen yang spesialis memfokuskan dalam unit kerja produski perumahan ini
tidak mutlak keberadaanya, bergantung terhadap skala proyek perumahan yang akan
dikerjakan. Secara rasional bisa dibandingkan, apabila kecil skala proyek perumahan
tersebut, tentunya kapasitas pengelolaan proyeknya tidak terlalu ribet. Tapi apabila skala
proyek yang dikerjakan sangat besar makin kompleks pula pengelolaan yang harus
dilakukan.
Hal inilah yang menjadi faktor penentuan pengerjaan produksi proyek perumahan.
Dalam skala kecil, developer biasanya mengajukan proses konstruksinya dengan
membayar langsung para pekerja proyeknya, developer juga yang membeli kebutuhan
bahan bangunan yang diperlukan. Hal ini akan sangat menyulitkan kalau saja proyek
tersebut sudah berkembang.
Konsumen
Konsumen adalah end usher dalam project perumahan, konsumen yang akan
menjadi pemakai produk perumahan, konsumen jugalah yang menjadi sumber
penerimaan modal untuk berjalannya proyek perumahan. Dari posisi ini sudah terbayang
bagaimna sentralnya peran konsumen. Dari konsumen putaran uang yang digunakan
untuk menjalankan bisnis inilah didapatkan.
Perbankan
Sudah bukan hal baru apabila setiap developer menempatkan perbankan dalam
posisi khusus dalam perjalanan proyek perumahannya. Perbankan mempunyai peran bagi
developer itu sendiri dalam masalah modal yang biasanya terkenal dengan kredit
konstruksi, dan juga mempunyai peran vital terhadap pembiayaan perumahan atau KPR.
Kredit Pemilik Rumah
KPR sendiri terdapat 2 jenis. KPR Umum (dicairkan ketika bangunan 100% selesai)
dan KPR INDEN (dicairkan bertahap). KPR adalah bentuk pelunasan dari konsumen
melalui pembiayaan perbankan.

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 7

 Kredit Konstruksi
Pembiayaan bank kepada developer yang sering dijumpai adalah dalam bentuk Kredit
Konstrksi. Semoga seiring perkembangan bisnis perumahan yang semakin pesat,
pihak perbankan menyediakan berbagai jenis pembiayaan model baru kepada
developer untuk membiayai proyek perumahannya. Kredit Modal Kerja / Kredt
konstruksi ini pencairannya berdasarkan progress pembangunan.
Lingkungan
Lingkungan masyarakat dimana proyek perumahan tersebut tumbuh, adalah hal
yang prinsip untuk ditempatkan pada perencanaan sebuah kawasan perumahan. Menjalin
hubungan baik baik dengan lingkungan merupakan suatu syarat yang harus tetap dijaga
agar nama baik dan keberlangsungan proyek perumahan kita tetap berjalan lancar.

4. Faktor apa saja yang harus dipertimbangkan dalam pemilihan lokasi dan tipe rumah?
Pertimbangan Pemilihan Lokasi
Pada tahap ini developer memilih lokasi yang dirasa tepat bagi pembangunan
perumahan tersebut. Faktor-Faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi yaitu :
Kesesuaian penetapan lokasi perumahan, seperti memenuhi standar drainase, banjir,
lereng, tekstur tanah, batuan/kerikil.
Kesesuaian parameter lingkungan seperti: kualitas air, kualitas udara dan kebisingan.
Harga lahan yang terjangkau oleh developer.
Tingkat Aksesibilitas yang baik, termasuk dalam mendukung proses pembangunan
perumahan (mampu dilewati alat berat).
Berada di kawasan dengan KDB 60:40
Lokasi memiliki tingkat keamanan yang baik
Lokasi disesuaikan dengan ketersediaan dan kemampuan biaya pekerja (kuli)
Lokasi memeiliki kemudahan perijinan, baik ijin lokasi, ijin pembangunan, maupun ijin
penggunaan material yang fleksibel.
Apabila faktor-faktor diatas telah terpenuhi maka pihak developer dapat meneruskan proses
pembangunan perumahan.

5. Seberapa jauh hubungan developer dengan bank? Jelaskan?

Sudah bukan hal baru apabila setiap developer menempatkan perbankan dalam
posisi khusus dalam perjalanan proyek perumahannya. Perbankan mempunyai peran bagi
developer itu sendiri dalam masalah modal yang biasanya terkenal dengan kredit konstruksi,
dan juga mempunyai peran vital terhadap pembiayaan perumahan atau KPR.

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 8

 Ketika kita memulai sebuah bisnis real esate, ada beberapa alternatif pembiayaan
guna mendukung modal dalam menjalankan bisnis ini. Sebagai pengelola kita hendaknya
selalu mempunyai jalan keluar ketika mengalami suatu permasalahan tentang keuangan.
Perlu kita ketahui, pengembang baru tidak mudah mendapatkan kredit investasi, tapi kredit
modal kerja konstruksi, salah satu alternatif pembiayaan developer. Sekarang
permasalahanya, bagaimana jika bank belum mau melirik usaha kita dikarenakan usaha kita
dapat dikatakan baru, kita belum mempunyai Success Story dalam bisnis ini, sehingga sulit
dari kita untuk mendapatkan kredit modal kerja konstruksi dari bank. Selain menggunakan
para investor dan bergabung dengan beberapa rekan yang sama sama berminat investasi
dalam perumahan, mengajukan pinjaman ke lembaga keuangan merupakan suatu solusi
ampuh dalam mendukung sektor keuangan kita. Salah satu kredit yang memungkinkan
diajukan adalah KPR ( kredit kepemilikan rumah ).

KPR
KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah atau
untuk kebutuhan konsumtif lainnya dengan jaminan/agunan berupa Rumah. Dalam
penerapanya agunan yang diperlukan untuk KPR adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri
untuk KPR Pembelian.
Dalam pengajuan KPR kepada bank, down payment yang disyaratkan yaitu 10 % atau 20 %
atau 30% dari total harga transaksi rumah, sisanya adalah pembiayaan dari bank atau plafond
kredit kita. Jumlah ini yang nantinya akan kita angsur per bulan dengan periode maksimum
15 tahun.
Instrumen KPR
KPR saat ini memungkinkan KPR indent dimana konsumen dapat diikat dalam akad
kredit meskipun bangunan belum selesai dibangun. Dan kita akan menerima pencairan
awal sebesar 40%. Jika uang muka sebesar 20%, berarti kita menerima uang muka 60%.
Dari skema arus keuangan tersebut, lebih dari cukup untuk kita gunakan sebagai modal
awal kita.
Padahal untuk membangun rumah, mungkin kita hanya akan mengeluarkan sekitar 40%.
Dan mengeluarkan sekitar 10% lagi untuk pematangan lahan, prasarana dan sarana. Sisa
10%nya Bisa untuk membayar tanah. Pada bulan ke 4 dengan asumsi pembangunan
selesai, maka kita akan menerima 60%. Sebuah pertanyaan yang muncul adalah
bagaimana dengan 4 bulan masa pembangunan? Hal Yang terpenting adalah menjaga
target penjualan.

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 9

 Cash Flow yang besar dari KPR
Sebuah alasan yang jelas akan sulit untuk ditolak. Dengan adanya sumber keuangan dari
KPR, kita bisa mengelola cash flow yang besar. Pada prinsipnya kita harus percepat uang
masuk, dan perlambat uang keluar. Dengan skema simulasi KPR diatas, 60% dari sisa
pencairan KPR dapat dicadangkan untuk membayar lahan yang ada atau dapat digunakan
untuk membeli lahan baru. Dengan lahan baru, jadikan sebagai ladang uang baru.

6. Aspek-aspek apa saja yang dipakai dalam menentukan harga rumah?

Kita sebaiknya melakukan kegiatan ini. Survey pasar. Tidak perlu yang rumit.
Dengan cara yang simple pula, Kita dapat melihat dan memetakan calon pesaing Kita tidak
hanya itu, proses ini dapat Kita gunakan untuk meramu harga jual produk dengan tepat.
Harga jual ibarat memasak, jika salah bumbunya, rasanya tidak enak.
Kegiatan ini menyenangkan. Mencari perumahan tidak untuk dibeli,tetapi untuk
berkompetisi. Kita cukup berputar-putar meninjau lokasi-lokasi perumahan yang ada dikota
Kita. Kita dapat pula mengunjungi pameran perumahan yang diselenggarakan dikota kita.
Sehingga kita tidak perlu membuang energy banyak untuk survey. Murah Meriah!
Mendata Kompetisi Harga
Berbekal brosur, daftar harga, daftar spesifikasi bangunan dan informasi perihal harga
tanah dari hasil survey, kita susun data mengenai hal tersebut. Semakin banyak data yang
terkumpul akan memberikan hasil yang lebih maksimal. Kemudian dari data yang Kita
peroleh, saatnya Kita memilah-milah mana saja yang menjadi pesaing dari segmentasi
yang Kita sasar.
Memetakan Pesaing dengan Analisa Eksternal
Survey pasar boleh berhenti sampai dengan mendata kompetisi harga. Namun alangkah
lebih sempurna bila kita petakan titik pesaing. Cara ini juga simple dan murah. Lakukan
beberpa analisa sesuai beberapa kriteria seperti dibawah ini;
Jumlah Penduduk
Jika saja,kita tahu berapa jumlah penduduk dalam satu kota di tempat dimana lahan
yang kita incar berada. Kita dapat memperkirakan seberapa besar pasar yang akan
kita garap, dan seberapa besar kue yang bisa kita makan.
Tingkat Kredit
Jika saja, kita tahu berapa besar jumlah Kredit Pemilikan Rumah komersial atau non
komersial yang disalurkan oleh perbankan dalam suatu kota. Alangkah mudahnya.
Kita dapat memprediksi seberapa kuat daya beli produk perumahan yang ada dan
mengamati seberapa kuat pertumbuhannya tiap tahun.

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 10

 Radius Jarak
Jika saja, kita dapat mengelompokan radius jarak lahan yang kita incar terhadap
pusat kota (asumsi pusat kota Km. 0.00). Alangkah enaknya. Kita dapat menilai
kekuatan kita terhadap kompetitor, dan memudahkan kita untuk menaksir jenis
perumahan apa yang akan kita bangun.
Lebar Akses Jalan
Jika saja, kita bisa tahu pasti berapa lebar akses jalan menuju lokasi lahan yang kita
incar. alangkah mudahnya. kita dapat mengukur kekuatan lahan, dan dapat menaksir
jenis perumahan apa yang akan kita bangun.
Tingkat Keramaian Akses Jalan
Jika saja, kita bisa menghitung tingkat keramaian jalan. alangkah senangnya.. kita
dapat mengukur kekuatan lahan yang kita incar dan dapat mewaspadai jika lahan
yang kita incar berada di ruas jalan yang mati.
Fasilitas Umum dan Sosial Kawasan
Jika saja, kita bisa tahu seberapa lengkap fasilitas kawasan yang tersedia di sekitar
lahan yang kita incar.. alangkah mudahnya.. kita gampang meyakinkan diri untuk
mengambil keputusan pengambilan lahan dan memprediksi opportunity lahan
Topografi Lahan
Jika saja,kita mengetahui kondisi kontur topografi lahan yang kita incar..alangkah
mudahnya..kita memprediksi biaya infrastruktur yang akan kita bangun, berkaitan
dengan harga lahan yang akan kita tawar
Kompetitor
Jika saja,Kita bisa tahu seberapa banyak kompetitor yang sudah eksis lebih dahulu di
daerah kawasan lahan yang kita incar. Alangkah enaknya..Kita bisa tahu bahwa kita
bukanlah pelopor bisnis perumahan di daerah itu dan kita tahu bahwa di daerah itu
banyak peminat bisnis yang sama..Ada gula pastilah ada semut..
Tingkat Kota
Jika saja,kita tahu di tingkat kota apa lahan yang kita incar berada..apakah di kota
kabupaten, kotamadya, di jawa, di luar jawa ataukah di Jabodetabek..alangkah
senangnya.kita bisa mendapatkan faktor kali (indeks) untuk semua kriteria lahan
yang saya sebut di atas..karena bagaimanapun kriteria lahan yang terletak di kota
kabupaten, kotamadya ataukah di Jabodetabek pasti akan berbeda..
Jika saja, Semua kriteria itu sudah bisa kami bakukan dalam skoring..Alangkah
senang dan mudahnya kita. untuk menilai layak dan tidaknya lahan yang akan kita
bangun. Nah sekarang sudah sempurna survey pasar Kita. Paling tidak sudah cukup

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 11

 untuk memenuhi kebutuhan dasar yakni strategi menentukan harga perdana. Konsep
sederhana menentukan harga kompetitif dengan melihat titik lokasi. Bila lokasi Kita
lebih dekat dengan akses jelan raya, sedangkan competitor berada jauh dari akses,
maka sedapat mungkin harga jual Kita setara dengan competitor. Demikian dengan
sebaliknya. Lebih terangnya, mari Kita lanjutkanke Perencanaan Keuangan.
Pricing Strategy Games
Bagian awal dari buku ini sedikit menyinggung tentang Pricing Strategy Games.
Coba Kita perhatikan contoh Perencanaan Keuangan. Rencana Harga Jual yang
digunakan tidak memuat rencana kenaikan harga. Kenaikan harga jual sendiri dapat
dilakukan karena beberapa hal sebagai berikut :
Kenaikan atas dasar waktu
Perihal ini semua orang tahu bahwa harga perumahan memiliki kecendurungannaik
setiap saat mengikuti inflasi hrga-harga lainnya.
Kenaikan atas dasar efek dari biaya
Perihal ini semua orang mudah paham bahwa kenakan harga material
mengakibatkan harga jual perumahan naik pula.
Kenaikan atas dasar rencana developer.
Kenaikan harga jual yang direncanakan oleh developer.
Kenaikan atas dasar rencana developer itulah yang dimaksudkan dengan Pricing
Strategy Games. Kita sebagai bagian dapat merencanakan kenaikan harga sebagai bagian
dari strategi pemasaran. Dalam bab survey pasar telah disinggung mengenai harga
perdana. Harga perdana ini adalah harga pancingan untuk memancing minat konsumen.
Strategi penetapan harga perdana itulah yang Kita baca dalam Rencana Harga Jual.
Dengan demikian Perencanaan Keuangan yang dibuat berdasarkan harga perdana dan
belum menghitung rencana kenaikan. Target profitpun adalah target profit minimal.
Dalam contoh Perencanaan Keuangan terdapat 4 unit untuk dipasarkan. Setelah unit
pertama terjual, maka Kita dapat menaikan harga untuk unit berikutnya. Kenaikan yang
memang Kita rencanakan, bukan kenaikan akibat rentang waktu atau kenaikan biaya
material. Begitupula kenaikan harga di unit ketiga dan seterusnya. Kitaikan biaya tidak
mengalami inflasi, maka profit akan semakin meningkat dan ROI juga semakin besar.
Analisa internal
Memang tidak mudah untuk menjadi pengusaha. Berbagai resiko pun akan dihadapi.
Kehilangan kerugian dan kehilangan modal sudah pasti akan dihadapi. Namun demikian,
tidak ada salahnya untuk mencobanya. Ada 2 (dua) kemungkinan yang akan dihadapi
oleh orang yang hendak melakukan bisnis: kalo nggak rugi ya untung. Resiko tentunya

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 12

 ada, yang terpenting adalah bagaimana mengelola dan meminimalisir resiko itu mnjadi
profit yang menjanjikan. Pada kesempatan ini, akan saya berikan tips bagaimana menjadi
pengusaha perumahan.
Menghitung Harga Jual
Rumah dijual terdiri dari jumlah harga bangunan dan jumlah harga tanah. Jumlah
harga bangunan diperoleh dari luas bangunan dikalikan dengan harga borongan plus
profit per m2. Profit disini adalah pilihan apakah Anda akan mengambil profit dari harga
bangunan atau tidak.
Sedangkan jumlah harga tanah diperoleh dari luas tanah kapling dikalikan dengan
harga jual tanah per m2. Harga jual tanah sudah termasuk biaya-biaya yang langsung
berkenaan dengan tanah.

PRICE
PRICE = HARGA JUAL BANGUNAN + (LUAS KAV x
HARGA TANAH/m2)

HARGA JUAL BANGUNAN

HJB = LUAS BANGUNAN x HJB/m2

7. Buatkan perhitungan angsuran kreditnya?

KPR
Rincian Kredit
Harga Rumah (Rp) : 250.000.000,00
Uang Muka (Rp) : 50.000.000,00 (Biasanya minimal 10%)
Plafon Kredit (Rp) : 200.000.000,00
Suku Bunga Efektif (per tahun) : 12,50%
Jangka Waktu (tahun) : 10
Angsuran (Rp) / bulan : 2.604.166,66

Note. Ada biaya lain-lain di awal untuk KPR (sertifikat, asuransi, notaris, dll),
biasanya sekitar 10 s/d 15 juta, plus provisi 1% dari plafon).

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 13

 PROFIL DEVELOPER

Tugas Mata Kuliah Ekonomi Bangunan Page 14