Jurnal Ilmu Hukum ISSN 2302-0180

Pascasarjana Universitas Syiah Kuala 6 Pages pp. 14- 19

JUAL BELI HAK ATAS TANAH BERSERTIFIKAT YANG

TIDAK DILAKUKAN DI HADAPAN PEJABAT PEMBUAT
AKTA TANAH
(Suatu Penelitian di Kabupaten Aceh Tengah)

M. Fuadi¹, Ilyas Ismail², Mujibussalim2

1)
Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Syiah Kuala Banda Aceh
2)
Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala

Abstract:Article37paragraph(1) Regulation No.24Year1997 onLand Registration, then thesale and

purchase oflandortransferland rightsremaincashbutmust becarried outin the presence ofofficials
appointedHead oftheNational LandAgencyPPAT. This study uses
anormativeapproachthenanalyzed qualitativelyanddescriptivelypresentedis toexplainthese datain
detail. The results showedthatfirst, buying and selling landthat is notdoneinfront ofa Land Deed
Official(PPAT) islawful, Second, land transferfactorthat is not doneinfront ofa Land Deed
Official(PPAT) because ofhigh costandlongprocess.

Keywords: buying and selling, land rights, PPAT

Abstrak: Pasal 37 ayat (1) PP No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, maka jual beli tanah
atau peralihan hak atas tanah tetap bersifat tunai tetapi harus dilaksanakan di hadapan pejabat yang
ditunjuk Kepala Badan Pertanahan Nasional yaitu PPAT. Penelitian ini menggunakan metode
pendekatan yuridis normatif Kemudian dianalisa secara kualitatif dan disajikan secara diskriptif
yaitu dengan menjelaskan data-data tersebut secara terperinci. Hasil penelitian menunjukan bahwa
pertama, jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
adalah sah menurut hukum,Kedua, faktor jual beli tanah yang tidak dilakukan di hadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT) karena faktor biaya yang mahal dan prosesnya lama.

Kata Kunci: jual beli, hak atas tanah, PPAT

PENDAHULUAN memperoleh hak atas tanah adalah melalui

Tanah merupakan modal pembangunan
bagi negara demikian juga bagi kelompok
masyarakat atau individu-individu,
rangka untuk meningkatkan kesejahteraannya
melalui usaha mengembangkan ekonomi
keluarga dibutuhkan tempat usaha berupa tanah
baik melalui usaha pertanian, peternakan,
perdagangan, perbengkelan maupun
tempat tinggal. Sementara itu, luas tanah tidak
pernah akan mengalami penambahan sehingga
semakin kedepan terjadi penyempitan lahan
usaha dan tempat tinggal. Salah satu cara untuk
peralihan hak atas tanah, yang disebabkan
karena adanya pewarisan tanpa wasiat maupun
dalam karena adanya perbuatan hukum pemindahan
hak seperti : perbuatan jual beli, tukar menukar,
hibah, pemberian menurut adat dan pemasukan
dalam perusahaan atau "inbreng". Perbuatan
pemindahan hak tersebut harus dilakukan oleh
untuk para pihak di hadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah yang selanjutnya disebut PPAT yang
bertugas membuat aktanya. Sejak berlakunya
UUPA, maka jual beli tanah atau peralihan hak
atas tanah tetap bersifat tunai tetapi harus

Volume 2, No. 1, Agustus 2013 - 14


dilaksanakan di hadapan pejabat yang ditunjuk
dan diangkat oleh Menteri Agraria sekarang
Kepala Badan Pertanahan Nasional dan peranan
Kepala Desa disini hanya sebatas sebagai saksi
bukan untuk menguatkan perjanjian jual beli itu
(Hilman Hadikusuma, 1979:123).
Sebahagian besar masyarakat yang berada
di Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget terdapat
lebih dari 50 transaksi jual beli hak atas tanah
yang telah bersertifikat hanya dengan surat jual
beli bermaterai, disaksikan oleh dua orang saksi
dan diketahui oleh Kepala Desa, demikian juga
di Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang
ada lebih kurang 50 transaksi jual beli hak atas
tanah yang telah bersertifikat hanya dengan
surat jual beli di desa. Akibatnya ketika
masyarakat hendak melakukan balik nama/
mutasi atau pemisahan/ pemecahan, Kantor
Pertanahan Kabupaten Aceh Tengah
menyatakan tidak dapat memproses balik nama,
mutasi maupun pemisahan, pemecahannya
karena tidak sesuai dengan ketentuan
perundangan yang berlaku. Menurut Pasal 37
ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 bahwa untuk
melakukan pendaftaran balik nama/ mutasi atau
pemisahan/ pemecahan terhadap pendaftaran
sebagai akibat telah terjadinya jual beli hak atas
tanah bersertifikat harus dibuktikan dengan akta
jual beli dengan akta yang dibuat di hadapan
PPAT. Pelaksanaan pendaftarannya hanya
dilakukan ketika adanya keperluan untuk
kepentingan kredit yang berarti semata-mata
hanya untuk kepentingan ekonomi, belum
menyentuh pada tataran yuridis.
15 - Volume 2, No. 1, Agustus 2013
Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
KAJIAN KEPUSTAKAAN
Pengertian Jual Beli
Dalam kehidupan manusia yang senantisa
berkembang dari waktu ke waktu dan berbagai
macam bentuk hubungan antar manusia untuk
memenuhi kebutuhan hidup beraneka ragam,
salah satunya adalah perbuatan jual beli. Jual
beli merupakan perbuatan hukum yang paling
banyak berlangsung di masyarakat. Hilman
Hadikusuma mengemukakan, bahwa pada
umumnya jual beli itu berlaku apabila pada saat
yang sama penjual menyerahkan barang yang
dibeli dan pembeli menyerahkan
pembayarannya (Hilman
Hadikusuma,1971:78). Boedi Harsono
mengatakan, bahwa jual beli tanah dalam
Hukum Adat merupakan perbuatan hukum
pemindahan hak dengan pembayaran tunai,
artinya harga yang disetujui bersama dibayar
penuh pada saat dilakukan jual beli yang
bersangkutan (Boedi Harsono, 1995:29).
Tata Cara Jual Beli Tanah
Sebelum kita membeli sebidang tanah,
maka kiranya perlu dilakukan secara hati-hati,
dikarenakan banyaknya terjadi hal-hal yang
bersifat kurang menguntungkan dikemudian
harinya bagi pembeli, misalnya tanah dalam
keadaan sengketa ataupun tanah terletak dalam
lokasi daerah yang terkena penertiban dan
sebagainya. Ada dua hal penting yang perlu
diperhatikan dalam jual beli tanah, yaitu subyek
dan obyek.Untuk subyek, terdapat beberapa hal
yang perlu diperhatikan dalam melakukan jual
beli tanah.Jual beli tanah menurut hukumnya,
 Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala

wajib dilaksanakan di hadapan Pejabat Pembuat Pasal 20 sampai Pasal 27, yang memuat
Akta Tanah (PPAT) yang berwenang membuat prinsip-prinsip umum tentang hak milik atas
akta jual belinya. Obyek jual beli tidak hanya tanah. Selanjutnya dalam Pasal 50 Ayat (1)
tanah hak sebagaimana disebutkan di atas ditentukan bahwa ketentuan-ketentuan lebih
melainkan dapat pula meliputi bangunan lanjut mengenai hak milik diatur dengan
permanen yang didirikan diatasnya, atau undang-undang.
tanaman keras (yang berumur panjang), apabila
memenuhi syarat sebagai berikut: Pengertian PPAT
a. Bahwa bangunan tersebut menurut sifatnya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
menjadi satu kesatuan dengan tanahnya; 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 1 angka
b. Bahwa pemegang hak atas tanah yang 24 menyebutkan definisi dari Pejabat Pembuat
bersangkutan pemilik bangunan tersebut; Akta Tanah, yaitu pejabat umum yang diberi
c. Dalam akta jual belinya disebutkan secara kewenangan untuk membuat akta-akta tanah
tegas bahwa obyek jual belinya meliputi tertentu. Menurut Boedi Harsono, yang
tanah hak dan bangunan. dimaksud PPAT adalah suatu jabatan
Ketiga syarat di atas merupakan penerapan (ambtenaar) dalam tata susunan hukum agraria
asas pemisahan dalam praktek di kalangan nasional kita, khususnya hukum yang mengatur
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang pendaftaran tanah. Dapat diartikan juga “orang”
membuat akta jual beli. yang menjabat jabatan tersebut (Boedi Harsono,
1990:34). Berdasarkan pengertian di dalam
Hak-Hak Atas Tanah Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
Hak atas tanah adalah hak untuk dan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun
mempergunakan tanahnya saja, sedangkan 1998, dapat disimpulkan bahwa, Pejabat
benda-benda lain di dalam tanah umpamanya Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah “Pejabat
bahan-bahan mineral, minyak dan lain-lainnya Umum”.
tidak termasuk (Wantjik,1977:15).Sebagaimana
sudah kita ketahui bahwa dalam ketentuan METODE PENELITIAN

UUPA secara jelas menyebutkan dalam Pasal 9, Penelitian ini menggunakan metode

bahwa hanya warga Negara Indonesia saja yang pendekatan yuridis normatif dan yuridis

boleh mempunyai hubungan yang sepenuhnya sosiologis. Pendekatan yuridis normatif

dengan air, bumi, dan ruang angkasa (AP dilakukan dengan cara meneliti terlebih dahulu

Parlindungan, 1993:6). peraturan, perundang-undangan yang relevan

Soejono menyebutkan, secara umum dengan permasalahan yang diteliti, dengan kata

pengaturan mengenai hak milik atas tanah lain melihat hukum dari aspek normatif. Karena

dalam UUPA dijumpai dalam bagian III Bab II penelitian ini merupakan penelitian diskriptif

Volume 2, No. 1, Agustus 2013 - 16

 Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala

analisis yang bersifat yuridis normatif maka 1. Responden.

diperlukan data primer dan data sekunder. a. Tiga orang masyarakat di Kecamatan
Jagong Jeget
Data Primer b. Tiga orang masyarakat di Kecamatan Atu
Data primer adalah data yang langsung Lintang
diperoleh dari lapangan yang merupakan data 2. Informan
empiris. a. Dua orang pejabat pada Kantor
Pertanahan Kabupaten Aceh Tengah.
Data Sekunder b. Dua orang pejabat pada dua Kantor
Data sekunder dalam penelitian ini terdiri Camat yang menjadi lokasi penelitian.
dari bahan hukum primer,bahan hukum c. Satu orang Kepala Desa pada tiap-tiap
sekunder dan bahan hukumtersier.Sesuai Kecamatan yang diteliti.
dengan data yang diperoleh, baik data primer d. Dua orang Notaris PPAT.
maupun data sekunder akan dianalisa dengan
cara mengklasifikasikan masing-masing sesuai HASIL PEMBAHASAN
dengan permasalahan yang diteliti. Kemudian Pelaksanaan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang
Tidak Bersertifikat
dianalisa secara kualitatif dan disajikan secara
Pelaksanaan jual beli tanah yang tidak
diskriptif yaitu dengan menjelaskan data-data
bersertifikat, Pihak penjual dan pembeli
tersebut secara terperinci.
memberikan / menyiapkan Kartu Tanda
Lokasi penelitian dilakukan di wilayah
Penduduk (KTP) masing-masing serta pihak
Desa Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget dan
penjual diwajibkan mengisi blangko yang telah
Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang.Di
ditetapkan oleh Kepala Desa, gambar kasar
dua wilayah desa ini yang paling banyak terjadi
tanah dan surat pernyataan penyerahan tanah.
kasus jual beli hak atas tanah bersertifikat yang
tidak dilakukan di hadapan PPAT atau PPAT Faktor Apa Saja Yang Menyebabkan Jual Beli
Sementara.Adapun yang menjadi populasi Hak Atas Tanah Bersertifikat Yang Tidak
Dilakukan Di Hadapan PPAT
dalam penelitian ini adalah keseluruhan jual-
Jual beli tanah yang tidak dilakukan di
beli hak atas tanah bersertifikat yang tidak
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
dilakukan di hadapan PPAT atau PPAT
di Desa Jeget Ayu Kecamatan Jagong Jeget
Sementara.Sampel penelitian adalah kasus jual
dan Desa Merah Mege Kecamatan Atu Lintang
beli hak atas tanah bersertifikat yang tidak
masih terjadi karena faktor biaya yang mahal
dilakukan di hadapan PPAT.Pengambilan
dan prosesnya lama, kesadaran hukum
sampel dalam penelitian ini dilakukan secara
masyarakat masih rendah terhadap manfaat jual
acak (random sampling) yang dapat mewakili
beli tanah yang dilakukan di hadapan PPAT.
keseluruhan populasi penelitian.

17 - Volume 2, No. 1, Agustus 2013

 Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala

Akibat Hukum Yang Ditimbulkan Dari Jual Beli Jagong Jeget dan Desa Merah Mege
Hak Atas Tanah Bersertifikat Yang Tidak
Dilakukan Di Hadapan PPAT Kecamatan Atu Lintang masih terjadi karena
Jual beli tanah yang dilakukan tidak di faktor biaya yang mahal dan prosesnya
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) lama.
adalah sah menurut hukum, jika dipenuhi 3. Akibat Hukum Jual beli tanah yang
syarat-syarat materiil yaitu, syarat umum bagi dilakukan tidak di hadapan Pejabat Pembuat
sahnya suatu perbuatan hukum, pembeli Akta Tanah (PPAT) adalah sah menurut
memenuhi syarat bagi pemegang hak atas hukum, jika dipenuhi syarat-syarat materiil
tanahnya dan dilakukan secara tunai, terang, yaitu, syarat umum bagi sahnya suatu
dan nyata, hal tersebut sesuai perbuatan hukum, hal tersebut sesuai dengan
denganYurisprudensiMahkamah Agung Nomor Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor
126.K/Sip/ 1976 tanggal 4 April 1978. Hanya 126.K/Sip/ 1976 tanggal 4 April 1978.
saja jual beli tanah yang dilakukan tidak di Hanya saja jual beli tanah yang dilakukan
hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak di hadapan PPAT tidak dapat
tidak dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan didaftarkan pada Kantor Pertanahan.
untuk melakukan perubahan data kepemilikan
atau balik nama dan dapat menimbulkan Saran
kerugian bagi pihak pembeli, hal ini karena ia 1. Perlu pembinaan dan sosialisasi secara
hanya dapat menguasai secara fisik akan tetapi terpadu dan terus menerus tentang
tidak dapat membuktikan kepemilikannya pendaftaran tanah khususnya prosedur
tersebut secara yuridis. pelaksanaan jual beli tanah yang dilakukan
di hadapan PPAT kepada masyarakat
KESIMPULAN DAN SARAN khususnya Kepala Desa beserta
Kesimpulan perangkatnya oleh Kantor Pertanahan.
1. Pelaksanaan jual beli tanah yang tidak 2. Diharapkan PPAT dan Kantor Pertanahan
bersertifikat, Pihak penjual dan pembeli bisa membantu meringankan masyarakat
memberikan/menyiapkan Kartu Tanda ekonomi lemah terutama dalam hal biaya
Penduduk (KTP) masing-masing serta pihak proses pendaftaran tanah karena jual beli,
penjual diwajibkan mengisi blangko yang sehingga mereka tidak terlalu khawatir
telah ditetapkan oleh Kepala Desa, Gambar untuk mendaftarkan tanahnya.
kasar tanah dan surat pernyataan penyerahan
tanah. DAFTAR KEPUSTAKAAN
2. Faktor Jual beli tanah yang tidak dilakukan Boedi, H., 1995.Hukum Agraria Indonesia.Jilid 1.
Jakarta: Djambatan.
di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah Hilman, H., 1979. Hukum Perjanjian Adat.
(PPAT) di Desa Jeget Ayu Kecamatan Bandung: Alumni.
Parlindungan, AP., 1993.Pendaftaran Tanah di

Volume 2, No. 1, Agustus 2013 - 18

 Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala

Indonesia dan Peraturan-peraturan

Pelaksanaannya. Bandung:Alumni.
Wantjik, S.K., 1977. Hak Anda Atas Tanah. Jakarta:
Ghalia.

19 - Volume 2, No. 1, Agustus 2013