BISNIS INTERNASIONAL

ANALISIS PELUANG INTERNASIONAL

Oleh :

Ni Luh Ketut Sugi Lestari (1607531001)

A.A. Sagung Shinta Devi D. (1607531004)

Ana Dwiyanti Candra (1607531034)

PROGRAM STUDI AKUNTANSI REGULER

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

UNIVERSITAS UDAYANA

2018
1. Jika kami sebagai investor dari Indonesia berniat melakukan investasi di Sydney,
Australia, hal yang kami analisa:
1) Tahap 1 ( Identifikasi Daya Tarik Dasar )
- Iklim : Sydney memiliki iklim subtropis basah dengan musim panas hangat dan
musim dingin sejuk, dan curah hujan tidak menentu sepanjang tahun. Kota ini juga
rawan banjir bandang dari jumlah besar hujan yang diakibatkan oleh Tekanan
Rendah Pantai Timur (sebuah depresi tekanan rendah yang memasuki negara
bagian biasanya pada musim dingin dan awal musim semi yang dapat membawa
kerusakan karena hujan deras, angin badai dan gelombang besar). Hal tersebut
dapat menjadi suatu penghambat aktivitas perkonomian di Sydney secara
langsung. Keuntungan dari iklim ini bagi Sydney dapat ditumbuhi oleh beberapa
tanaman.
- Larangan absolut : Item yang tercantum di bawah ini akan disita dan dihancurkan
oleh Departemen Pertanian: Produk Susu (kecuali yang terdaftar). Tanaman Hidup
(semua tanaman berakar, akar, umbi, stek dan bahan tanaman hidup lainnya). Biji
dan Kacang (termasuk biji-bijian sereal, jagung yang dipetik, chestnut, biji pinus
NB: harap dicatat bahwa ini termasuk biji pinus yang terkandung dalam dekorasi
Natal dan ornamen benih, ayam, kacang mentah dan beberapa jenis biji yang
dikemas secara komersial). Produk Daging Tidak Disaring (semua spesies hewan
ini termasuk daging yang diawetkan). Lemari es, unit pendingin udara, kendaraan
bermotor atau peralatan apa pun yang mengandung CFC atau Hydro
Chlorofluorocarbons dilarang diimpor di Australia.
2) Tahap 2 ( Memperkirakan Lingkungan Bisnis Internasional )
- Bahasa, sikap, agama, tradisi dan budaya kerja : Bahasa yang paling banyak
digunakan setelah bahasa Inggris adalah bahasa Itali, Yunani, Kanton, Arab,
Vietnam dan Mandarin. Secara umum Australia adalah negara Kristen, dengan
sekitar 64 persen penduduk Australia mengaku sebagai penganut agama
Kristen. Faktanya, penduduk Australia termasuk di antara pekerja paling keras di
dunia beberapa di antaranya mempunyai jam kerja terpanjang di negara-negara
maju. Di tempat kerja dan di antara teman, warga Australia umumnya saling
memanggil dengan nama pertama mereka. Namun informalitas ini tidak sampai
pada hubungan fisik. Ketika bertemu orang pada pertama kalinya, biasanya saling
berjabat tangan dengan tangan sebelah kanan. Orang yang tidak mengenal satu
sama lain biasanya tidak mencium atau berpelukan ketika bertemu.
 - Peraturan pemerintah, birokrasi dan stabilitas politik : tidak pernah ada lembaga
pemerintah untuk wilayah metropolitan Sydney tetapi, wilayah metropolitan dibagi
menjadi Local Government Area (LGA). Daerah-daerah tersebut memiliki dewan
terpilih yang bertanggungjawab atas orang-orang yang dipilih oleh Pemerintah
Negara Bagian New South Wales, seperti tata kota dan masalah sampah. City of
Sydney meliputi distrik bisnis sentral dan sejumlah pinggiran kota terdalam, dan
dalam beberapa tahun belakangan ini telah meluas melalui amalgamasi dengan
LGA yang ikut bergabung, seperti South Sydney. Australia adalah monarki
konstitusional dengan pembagian kekuasaan federatif. Pemerintah Australia
menganut sistem parlementer dengan Ratu Elizabeth II sebagai puncak
kepemimpinannya, yakni sebagai Ratu Australia.
3) Tahap 3 ( Mengukur Potensi Pasar / Lokasi )
- Indikator potensi pasar :
- Infrastruktur :
 Sistem kesehatan : Pengelolaan rumah sakit ini dan fasilitas kesehatan
spesialis lainnya diatur oleh 4 Area Health Service: Sydney South West
(SSWAHS), Sydney West (SWAHS), Northern Sydney and Central Coast
(NSCCAHS) dan South Eastern Sydney and Illawarra (SESIAHS). Juga
ada sejumlah rumah sakit pribadi di kota ini, kebanyakan diantaranya
dimiliki oleh organisasi keagamaan.
 Angkutan : Kebanyakan penduduk Sydney bepergian dengan mobil melalui
sistem jalan dan motorway. Sydney juga dilayani oleh jaringan luas kereta
api, taksi, bus dan feri.
 Sarana : Penyimpanan dan suplai air untuk Sydney diatur oleh Sydney
Catchment Authority, yang merupakan badan Pemerintah NSW yang
menjual air dalam jumlah besar kepada Sydney Water dan perusahaan lain.
4) Tahap 4 ( Memilih Pasar / Lokasi )
- Kunjungan lapangan :
 Lokasi: Di Sydney pun terdapat beberapa area yang sedang dan akan
berkembang pada masa mendatang. Parramatta sebagai salah satu
contohnya. Selain Parramatta, beberapa daerah di kota Sydney yang juga
memiliki potensi untuk tumbuh yaitu Waterloo, Mascot, Eastlake.
Kebijakan pemerintah dalam membangun infrastruktur yang cukup masif
 di daerah tersebut juga dapat dijadikan indikator yang sangat kuat dalam
melihat potensi investasi ke depannya. Parramatta Square akan dibuka
untuk bisnis pada 2019.(Sydney Morning Herald)
 Reputasi pengembang : reputasi pengembang lebih kepada rekam jejak
atau track record perusahaan, bukan perkara popularitas. Kemudian
proyek-proyek yang sudah dikerjakan, sehingga kita bisa melihat kualitas
pengerjaan dari perusahaan tersebut.
 Status legalitas dan proteksi konsumen : aspek legal dan perlindungan
konsumen menjadi poin penting dalam melakukan investasi properti di luar
negeri. Sebagai contoh di Australia, yang hanya membebankan
pembayaran uang muka atau down payment (DP) sebesar 10 persen hingga
hunian yang kita beli selesai dibangun. Interior Husk and Vine Bar di
Parramatta, Australia. Di Australia, pengembang dilarang menjual
apartemen sebelum izin turun sementara status kepemilikan dari semua
proyek yang dipasarkan oleh Crown Group bersifat free hold atau hak milik
seumur hidup. Adapun tambahan referensi biaya stamp duty atau pajak
pembelian bagi para pembeli asing di Australia sekitar 12 persen atau lebih
rendah dibandingkan dengan Singapura yang mencapai 18 persen.
 Konsep hunian: Konsep hunian yang diusung oleh pengembang juga dapat
dijadikan acuan dalam menentukan investasi. Fasilitas Kolam renang di
Skye Hotel Suites, Parramatta, Australia. (Dokumentasi Crown Group) Di
Sydney, hunian yang berkonsep alam ataupun urban lifestyle menjadi salah
satu acuan popular bagi para konsumen.
 Kesimpulan :
Dengan dukungan investasi pemerintah di bidang infrastruktur senilai lebih dari
Rp. 230 triliun termasuk Jaringan Kereta Metro Sydney City dan Green Square Town
Centre, serta pertumbuhan ekonomi nasional yang stabil, Sydney telah menjadi salah
satu kota terbaik untuk investasi real estate. Dari catatan tersebut, CEO dan Komisaris
Crown Group Australia, Iwan Sunito mengindikasikan bahwa permintaan untuk
hunian baru tetap kuat. Daerah CBD Sydney dan Waterloo akan terus menjadi lokasi
yang dicari di tahun 2018.
 2. Perkiraan keuntungan dan kendala melakukan bisnis di Sydney, Australia:

Keuntungan:

1. Pemerintah Australia sangat menjamin perlindungan keamanan bagi para investor

properti. Investor yang membeli property, cukup membayar uang muka 10 % dan jika
property masih dalam tahap pembangunan, investor membayar lagi sebesar 20 % saat
tahap penyerahan kunci. Sedangkan sisa pembayaran sebesar 70% dapat dicicil melalui
skema perbankan. Jadi dapat dipastikan setiap pengembang atau developer harus
mempunyai dana yang kuat untuk cash flow nya. Tidak ada cerita pengembang
melakukan pembangunan propertinya dengan dana yang dibiayai oleh konsumen,
sebagaimana halnya yang terjadi di Indonesia. Tidaklah mengherankan seringkali
terjadi konsumen ditipu oleh pengembang yang nakal, yang membawa lari dana yang
telah disetor konsumen.
2. Setiap pengembang diwajibkan memiliki legalitas yang jelas. Misalnya pengaturan
standar konstruksi sehingga pembeli memiliki kepastian bahwa pembangunan property
akan dibangun sesuai dengan gambar dan raw material yang digunakan.
3. Adanya kepastian perlindungan bagi pemilik property. Hal ini berguna untuk
menghindari tenan yang tidak melakukan pembayaran sewa.
4. Pemerintah juga terbuka untuk mensupport bagi pembeli warga asing.
5. Tingkat kelahiran yang tinggi, banyaknya pendatang yang masuk ke Australia,
masuknya para pelajar dan mahasiswa ke kota-kota Australia mengakibatkan
banyaknya permintaan terhadap hunian dibandingkan dengan pasokan properti yang
ada. Kondisi yang tidak seimbang ini tentu akan semakin mendorong kenaikan property
di Australia.
6. Di kuartal pertama tahun ini, tercatat adanya kenaikan harga property di hampir semua
kota di Australia rata-rata sebesar 3.5%. Jika kenaikan ini stabil, maka bisa dihitung
berapa perolehan investasi yang diperoleh dalam kurun waktu 1 tahun. Sungguh suatu
yield yang sangat menjanjikan. Kenaikan harga bulan lalu meningkat sebesar 2.3%. Hal
ini membuktikan pasar property di Australia sedang bergairah dan booming. Kota yang
mengalami peningkatan tertinggi adalah Melbourne alami kenaiakn sebesar 5,4% di
kuartal pertama ini, diikuti oleh Sydney yang mengalami peningkatan sebesar 4.4%
7. Lokasi property yang dipilih para pengembang pada umumnya berada di kawasan
CBD, dikelilingi oleh pusat perbelanjaan, infrastrukutur umum, dekat dengan jalur
transportasi, pusat pendidikan. Yang pastinya property di kawasan seperti ini dipastikan
 setiap tahun akan terus meningkat secara signifikan, yang menjaidkan portfolio
invetsasi anda akan terus bertambah.
8. Menurut survei dari Colliers International Indonesia, bahwa Australia dianggap sebagai
salah satu pilihan investasi property yang menguntungkan selain dari Inggris, serta
Amerika Serikat. Dan kota Melbourne serta Sydney terpilih menjadi kota favorit bagi
kalangan konsumen property Indonesia serta China. Colliers mencata bahwa di Sydney
harga rumah pada bulan januari 2014 alami lonjakan 14 % lebih tinggi dibandingkan
periode Januari tahun 2013. Sedangkan untuk harga apartemen meloncat sebesar
10.8%. kenaikan harga property pada seanajang tahun 2013 di Melbourne dan Sydney
diprediksi akan melanjutkan kenaikan nya pada tahun ini.
9. Pasaran penyewaan properti di Australia juga masih sangat menjanjikan, sehingga
pemilik mendapatkan harga sewa yang high yield.
10. Saat Bank Sentral (RBA) memangkas suku bunga menjadi 0.25%, memberikan dampak
suku bunga juga menurun.

Kendala:

1. Fluktuasi Nilai Tukar Mata Uang

Nilai tukar AUD dan Rupiah meskipun tidak banyak berfluktuasi harus tetap
diperhitungkan. Cicilan Rp7juta/bulan dalam iklan tidak tetap (fixed) tergantung
fluktuasi kurs pada saat melakukan repayment. Satu-satunya cara menghindari resiko
ini adalah dengan membeli secara kontan tanpa meminjam dari bank.
2. Biaya Tersembunyi di Balik Rental Guarantee dan Cash Back
Sebagian pengembang menawarkan rental guarantee yang tinggi selama 2 tahun
pertama sebagai insentif untuk membeli. Jadi setelah apartemen sudah jadi, pembeli
langsung dapat mendapatkan uang sewa, bahkan dalam beberapa kasus lebih tinggi
diatas harga pasar.
Dengan memberikan rental guarantee pada dasarnya pengembang menyubsidi agen
properti yang mengurus sewa-menyewa setelah settlement. Untuk lebih lebih jelasnya
perhatikan ilustrasi berikut:
3. Kendala bahasa
Bagi investor Indonesia yang menjadi penghambat untuk melakukan investasi di luar
negeri, dalam kasus ini Australia, bahasa akan menjadi salah satu penghalang. Karena
masyarakat Indonesia menggunakan bahasa ibu/bahasa utama yaitu Bahasa Indonesia,
sedangkan penduduk Australia bahasa utamanya adalah bahasa Inggris.
Sumber:
https://www.kompasiana.com/hendramakgawinata/hati-hati-membeli-investasi-
properti-di-australia_54f3abc3745513942b6c7d73

https://www.viva.co.id/berita/bisnis/998769-kenapa-wni-pilih-investasi-properti-
di-australia

https://www.kaskus.co.id/thread/536af880ae07e7e0058b4779/10-alasan-
kelebihan-serta-keuntungan-memiliki-properti-di-australia/

https://id.wikipedia.org/wiki/Sydney

https://id.wikipedia.org/wiki/Australia