MODUL PERKULIAHAN

Manajemen
Konstruksi
Financing of Constructed
Facilities

Fakultas Program Studi Tatap Muka Kode MK Disusun Oleh

08
Teknik Teknik Sipil 81004 Mirnayani, ST, MT

Abstract Kompetensi
Pendanaan proyek adalah upaya untuk Mahasiswa mampu menjelaskan
mendapatkan dana atau modal yang mengenai pembiayaan proyek
digunakan untuk membiayai suatu konstruksi.
proyek
Pendanaan Proyek

Definisi dari pendanaan proyek adalah upaya untuk mendapatkan dana atau modal yang
digunakan untuk membiayai suatu proyek dimana umumnya meliputi kegiatan-kegiatan
(Fatony,2010) :
- Mengkaji sumber dana
- Menyusun struktur pendanaan yang optimal
- Menganalisa tingkat suku bunga terhadap keputusan investasi
- Negosiasi dengan calon penyandang dana

Sumber dan Macam Pendanaan Proyek

Kebutuhan pendanaan (financing) perusahaan bisa dikelompokkan berdasarkan siklus

operasi bisnis menjadi dua:
1. Kebutuhan pendanaan jangka pendek  dana yang dibutuhkan, digunakan dan
dilunasi dalam periode waktu satu tahun atau kurang. Contohnya antara lain untuk
keperluan:
 Masalah aliran kas (cash flow),
 Kebutuhan sediaan saat ini,
 Biaya-biaya bulanan,
 Produksi spekulatif,
 Kebutuhan promosi jangka pendek,
 Emergensi yang tidak terduga.

2. Kebutuhan pendanaan jangka panjang  dana yang dibutuhkan, digunakan dan

dilunasi dalam periode waktu lebih dari satu tahun. Contohnya antara lain untuk
keperluan:
 Business start-up costs,
 Pengembangan produk baru,
 Aktivitas pemasaran jangka panjang,
 Ekspansi fasilitas,
 Penggantian capital assets,
 Merger dan akuisisi.
Modal adalah dana yang disiapkan untuk pendanaan jangka panjang . Pendanaan
jangka panjang merupakan salah satu jenis pendanaan yang bisa dimanfaatkan oleh
perusahaan dalam jangka waktu yang relatif lebih lama dibandingkan dengan alternatif jenis
pendanaan lainnya dalam memenuhi kebutuhan pembelanjaan perusahaan.

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
2 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
 Pada dasarnya secara potensial tersedia berbagai macam sumber pendanaan bagi
suatu perusahaan yang dikelompokan sebagai berikut :
1. Modal Sendiri
Modal sendiri (equity capital) dapat berasal dari :
 Menerbitkan saham
 Laba yang ditahan (retained earning)
2. Sumber dari Luar/Utang
Kredit Investasi, Hipotek ( Mortgage ), Obligasi.

Saham
Saham adalah satuan nilai atau pembukuan dalam berbagai instrumen finansial yang
mengacu pada bagian kepemilikan sebuah perusahaan. Saham juga merupakan tanda
penyertaan atau kepemilikan seseorang atau badan dalam suatu perusahaan atau
perseroan terbatas. Wujud saham adalah selembar kertas yang menerangkan bahwa
pemilik kertas tersebut adalah pemilik perusahaan yang menerbitkan surat berharga
tersebut. Porsi kepemilikan ditentukan oleh seberapa besar penyertaan yang ditanamkan di
perusahaan tersebut (Darmadji dan Fakhruddin, 2001: 5).
Dengan menerbitkan saham, memungkinkan perusahaan-perusahaan yang
membutuhkan pendanaan jangka panjang untuk 'menjual' kepentingan dalam bisnis - saham
(efek ekuitas) - dengan imbalan uang tunai. Ini adalah metode utama untuk meningkatkan
modal bisnis selain menerbitkan obligasi. Saham dijual melalui pasar primer (primary
market) atau pasar sekunder (secondary market).
Ada beberapa tipe dari saham, termasuk saham biasa (common stock) dan saham
preferen (preferred stock). Biasanya saham biasa hanya memiliki satu jenis tapi dalam
beberapa kasus terdapat lebih dari satu, tergantung dari kebutuhan perusahaan.

Laba yang ditahan (Retained Earning)

Dana dapat dihimpun dari laba yang ditahan dari perusahaan . Jadi dapat dikatakan mengali
dalam organisasi itu sendiri dan seringkali merupakan sumber dana yang penting untuk
pendanaan proyek.

Utang
Sumber pendanaan proyek adalah pinjaman (Loan). Perusahaan melakukan peminjaman
sejumlah uang (pinjaman pokok) dan pengembalian dalam jangka waktu tertentu. Pihak
pemberi pinjaman (kreditor) biasanya membebankan bunga dengan persentasi tetap dan
pembayaran kembali utang pokok sesuai syarat penjajian .Jangka waktu berkisar 5 – 10
tahun . Seringkali kreditor memerlukan jaminan sekuritas atas dana yang dipinjamkan .

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
3 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Adapun jenis pinjaman sebagai berikut :
a. Obligasi
Sumber pendanaan yang mirip dengan pinjaman. Sertifikat obligasi yang merupakan
dokumen yang diterbitkan oleh suatu badan sebagai penganti uang yang dipinjamkan. Disini
dicantumkan berapa besar bunga dan kapan jatuh tempo pengembalian pinjaman.

b. Kredit deferred
Fasilitas kredit yang diberikan pihak lain dengan cara pengadaan peralatan yang
dipergunakan dalam suatu proyek . Misalnya perusahaan manufacture atau pemasok
peralatan proyek menyediakan fasilitas kredit. Untuk pembayaran peralatan dan bunga yang
diperhitungkan dan dapat dilakukan pada periode yang akan dating yang disetujui bersama.
Pendanaan ini memerlukan surat garansi Bank.

c. Kredit Ekspor
Kredit Eksport diikeluarkan oleh badan atau negara pengekspor peralatan atau tenaga ahli
proyek. Badan ini sering menawarkan pendanaan proyek dengan bunga dan syarat-syarat
yang menarik., sehingga memungkinkan mendapatkan peralatan atau konsultasi
engineering dan manajemen dengan harga yang kompetitif dan jumlah yang cukup.

d. Kredit Pembeli (Buyer Credit)

Biasanya kredit diperoleh pada proyek yang spesifik (Mis : LNG). Perusahaan menawarkan
kepada pembeli suatu ikatan pembelian dengan imbalan kredit yang dapat dipakai untuk
pendanaan proyek. Sehingga akan menguntungkan kedua belah pihak dalam arti pembeli
penyediaan produk terjamin dan bagi penjual memperoleh dana pembangunan serta pasar
yang pasti dalam jangka panjang.

e. Pembelanjaan Non Recourse

Dilihat dari latar belakang jaminan untuk suatu pendanaan proyek dikenal non recourse
project financing (NRPF). Pada NRPF tanggungan didasarkan atas kesinambungan usaha
unit ekonomi hasil proyek itu sendiri dan asset unit tersebut sebagai jaminan pembayaran
kembali utang.

f. Subsidi
Bentuk lainya adalah subsidi atau bantuan pemerintah. Selain uang dapat juga berupa tanah
atau lokasi atau prasarana yang lain seperti jalan, tenaga listrik dll dengan cicilan yang
rendah. Biasanya pemerintah memberikan kepada swasta untuk mengembangkan daerah –
daerah yang tertinggal .

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
4 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
Kredit Investasi
Kredit investasi adalah merupakan alternatif pendanaan jangka panjang yang umumnya
disediakan oleh kalangan perbankan selain kredit modal kerja ( pendanaan jangka pendek )
yang selama ini kita kenal.

Hipotek ( Mortgage )
Hipotek adalah merupakan alternatif pendanaan jangka panjang dalam bentuk hutang yang
biasanya harus disertai dengan agunan berupa aktiva tidak bergerak ( tanah, bangunan ).
Dalam hal terjadinya likuidasi perusahaan yang mempunyai hutang, maka kewajiban
kreditur harus dipenuhi terlebih dahulu dari hasil penjualan aktiva yang dijadikan sebagai
agunan tersebut.

STRATEGI FINANSIAL

1. Debt to Equity Ratio

Strategi pembiayaan adalah mutlak diperlukan dalam setiap investasi. Namun
diperlukan dasar pertim-bangan dalam menentukan komposisi antara modal sendiri
(equity) dengan pinjaman (debt). Perbandingan komposisi ini sering dikenal dengan
istilah Debt to Equity Ratio (DER)
Contoh :
Total nilai investasi sebuah pengembangan hotel bandara dari bintang 2 ke bintang 3 di
Surabaya adalah 3 milyar sedangkan modal sendiri yang tersedia adalah Rp 2 milyar.
Sehingga diperoleh Debt to Equity Ratio adalah 0,5 atau 50%. Pada dasarnya, makin
besar DERnya maka akan semakin besar pula resiko yang akan ditanggung. Karena
dengan meningkatnya DER maka beban pinjaman + bunganya akan semakin tinggi.

2. Jadwal Pembayaran Pinjaman

Selain memperhitungkan DER, pembiayaan akan menyangkut pula dengan masalah
periode pinjaman. Oleh karena itu diperlukan perhitungan jadwal pembayaran.

TUJUH LANGKAH PROSES PENGAJUAN PEMBIAYAAN

1. Analisa Pangsa Pasar

Analisa ini menyiapkan tiga jawaban bagi pemberi pinjaman yaitu pertama; apakah
permintaan melebihi batas proyek. Kedua, bagaimana persediaan saat ini untuk setiap
proyek yang berkompetisi, termasuk evaluasi terhadap persaingan di masa datang.
Ketiga adalah waktu berapa lama dibutuhkan pasar untuk menyerap ruang konstruksi

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
5 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
 baru. Pada hal terakhir ini menyagkut perubahan-perubahan yng diakibatkan oleh
inflasi, penundaan akibat kenaikan beaya, perubahan bunga dan pelaku pada periode
tersebut.

2. Analisa Lokasi
Analisa ini merupakan analisa lokasi perencanaan proyek sebagai bagian dari proses
memperkirakan nilai, yang meliputi :
a. Penghubung dengan akses masuk kedalam proyek dalam bentuk hubungan waktu
jarak.
b. Kedekatan dan ketersediaan utilitas termasuk rencana-rencana tambahannya.
c. Keberadaan pada lokasi dimana pertumbuhan dan permintaan sangat kuat.
d. Kondisi lingkungan sekitar sebagai penjelasan dan pertimbangan resiko dan
keuangan dengan contoh :
- Ketersediaan air
- Penanganan buangan/sampah
- Resiko daerah dari gas toxic
- Bahaya banjir
- Lingkungan geologi aktif
- Kebisingan lingkungan
- Kondisi tanah rawa-rawa.

3. Analisa Real Estate

Merupakan analisa situasi yang dimulai dengan menguji ukuran lapangan, bentuk
dan topografi, utilitas sekitar, akte dan perjanjian pengembangan misalnya antara
peminjam dengan pemerintah daerah. Termasuk didalamnya adalah audit lingkungan
mengenai kontaminasi dan kondisi yang ditinggalkan pengguna site sebelumnya. Audit
meliputi inspeksi lapangan, review peraturan yang berlaku, dokumentasi dan
pertanggungjawaban lingkungan.
Faktor lain dalam analisa ini adalah transportasi. Selanjutnya dilakukan analisa
pengembangan dan situasi, dimulai dari desain arsitektur, rencana tapak, spesifikasi,
layout interior ditambah pertimbangan-pertimbangan lingkungan.

4. Analisa Penjaminan
Analisa ini untuk mepersiapkan kebutuhan sebagai berikut :
a. Identitas aset dan hubungan pertanggngan jawab.
b. Sumber keuangan untuk membayar tanggung jawab yang ada.
c. Kemampuan menghadapi resiko dikemudian hari

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
6 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
 d. Komitmen pada kemauan untuk membayar kembali pinjaman pada saat sulit.

5. Analisa Manajemen Properti

Analisa terhadap hal-hal yang menyangkut kemampuan manajemen properti yang
diusulkan dengan faktor penilai penting yaitu:
a. Ketrampilan mengatur hubungan dengan pelanggan
b. Kemampuan mengorganisir pinjaman dan pengembalian pada waktu yang
ditentukan.

6. Analisa Kelayakan Ekonomi

Dilakukan melalui analisa aliran dana baik dalam periode satu tahunan atau dalam
periode majemuk beberapa tahun.

7. Analisa Alokasi Pinjaman

Dilakukan setelah dirasakan usulan dan proyek layak secara ekonomi dan kemudian
mempertimbangkan alokasi pinjaman dalam bentuk alternatif sebagai berikut :
a. Investasi portofolio dalam bentuk tabungan, saham, hutang real estate dan lainnya.
b. Penjualan di pasar uang untuk memperoleh pendapatan.
c. Tidak memberikan pinjaman.

KELAYAKAN FINANSIAL

1. Rasio Finansial
Rasio pertama dari periode satu tahunan untuk mebandingkan resiko dari syarat pemberi
pinjaman dan proyek sejenis.
a. Breakeven
Mengekspresikan tingkat hunian atau penyewaan yang diperlukan untuk mencapai
titik impas dengan berbasis pada aliran kas. Nilai diperoleh melalui rumusan :

Breakeven rasio = Operating Expense + Debt Service

Potencial Gross Income
= Pengeluaran operasi + Cicilan hutang
Pemasukan kotor potensial

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
7 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
 b. Default Point
Sejenis dengan Break even rasio namun berdasar pada satuan luas. Dengan kata
lain berapa nilai sewa persatuan luas yang diperlukan untuk mencapai impas.
Rumusannya :

Default point = Operating Expenses + Debt Service

Leasable Space

= Pengeluaran operasi + cicilan hutang

Luas ruang yang disewakan

Mengukur luas ruang yang disewakan berbeda diantara proyek tergantung tipe
propertinya, misalnya :
1) Gross Building Area, untuk proyek apartemen dan fasilitas industri. Diukur
dari dinding bagian luar sampai seluruh luas lantai bangunan.
2) Gross leasable area, untuk pusat perbelanjaan.
3) Gross rentable area untuk penyewa tunggal perkantoran.
4) Net rentable area untuk perkantoran dengan banyak penyewa. Diukur dari
finishing dalam dinding terluar, tidak termasuk tangga, ruang elevator,
ducting, dan alat-alat vertikal lainnya.
5) Usable area, untuk perkantoran dengan banyak penyewa dalam satu lantai.
Diukur dari dinding luar ke koridor dan partisi antara penyewa. Tidak
termasuk sekluruh alat-alat vertikal dan fasilitas lavatory, ruang maintenance
dan lain-lain ruang pelayanan untuk penyewa.

c. Rasio Beaya Operasi

Untuk mengevaluasi seberapa besar peran dari pengeluaran operasi dengan
rumusan
Rasio Beaya Operasi = Pengeluaran Operasi
Pemasukan Kotor Efektif

Rasio ini penting untuk mengukur tingkat efisiensi dari operasional properti

2. Rasio Fisik
Sebagai rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk membandingkan gambaran
ecara fisik dengan proyek sejenis yang telah berhasil.
a. Efisiensi Bangunan

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
8 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
 Rasio ini mengukur efisiensi secara fisik dengan membandingkan antara luas area
yang bisa disewa dengan luas kotor seluruh bangunan.
Rumusannya

Rasio Efisiensi Bangunan = Ruang yang disewakan

Area kotor bangunan

b. Kepadatan
Menunjukkan intensitas penggunaan site yang diproyeksikan. Sebuah ukuran dari
efisiensi penggunaan tanah dan dihitung dengan rumusan :

Kepadatan = Jumlah unit hunian

Luas area site

c. Rasio Lantai/Area
Sebagaimana kepadatan, yaitu untuk mengukur intensitas penggunaan ite, namun
dapat dipakai untuk seluruh proyek. Dikenal dengan istilah FAR dan biasanya
menjadi bagian dari peraturan daerah. Rumusannya :

Luas Lantai/Area = Luas kotor bangunan

Luas site

3. Rasio Kemampuan Menghasilkan Keuntungan

Rasio dari periode satu tahunan yang digunakan untuk mengindikasikan kapasitas
kemampuan dari properti yang dibuat dalam menghasilkan pemasukan dibandingkan
dengan modal yang diperlukan
a. Gross Income Multiplier (QIM)
Diukur dengan membagi antara nilai yang diperkirakan dengan pemasukan kotor
potensial

GIM = Nilai Properti

Pemasukan kotor potensial

b. Rate of Return on Total Capital (ROR)

Ukuran profitability yang lebih baik dari GIM. Mengukur keseluruhan produktifitas
pemasukan yang dihasilkan properti dan dihitung sebagai rasio dari pemasukan
bersih operasi terhadap nilai yang diestimasikan

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
9 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
 ROR = Pemasukan bersih operasi
Nilai properti

c. Rate of Return on Equity Capital (ROE)

Ukuran profitability terbaik dari periode satu tahuan yang biasanya juga disebut
cash on cash rate of return. Diukur sebagai rasio dari aliran kas properti sebelum
pajak terhadap modal pertama.

ROE = Aliran kas sebelum pajak

Investasi modal pertama

PENGGUNAAN PINJAMAN

Ada beberapa keuntungan dan kerugian dari digunakannya pinjaman dalam pembiayaan
proyek dengan efek terhadap aliran kas yaitu :
1. Penggunaan utang/pinjaman dapat menaikkan atau menurunkan prosentase return
to equity (pengembalian modal)
2. Penggunaan utang dapat meningkatkan keanekaragaman dari alairan kas terhadap
modal.

Dalam tinjauan oinjaman dikenal adanya istilah leverage positif dan leverage negatif dalam
hal ini leverage dikatakan positif apabila modal investor menaikkan pengembalian modal
dengan menggunakan pinjaman. Sebaliknya leverage negatif terjadi apabila pengembalian
modal menurun akibat menggunakan pinjaman.
Penjelasan mengenai leverage negatif dan leverage positif dapat diperoleh melalui
hubungan antara ROR, ROE dan Mortgage Constant (K) sebagai berikut :

Jenis Leverage
Hubungan Positif Negatif
ROE> ROR ROE<ROR
ROR>K ROR<K
ROE>K ROE<K

Hasil-hasil perhitungan terhadap jenis-jenis pinjaman dapat dipakai untuk pertimbangan-

pertimbangan memperbaiki dan melakukan usaha mencapai tingkat positif dengan
menaikkan atau menurunkan salah satu faktor yang berpengaruh. Pinjaman juga

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
10 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id
menyebabkan munculnya keanekaragaman dalam aliran kas. Dapat digambarkan melalui
contoh sebagai berikut :

CONTOH PINJAMAN YANG MENYEBEBKAN KEANEKARAGAMAN ALIRAN KAS

Sebuah investasi yang diharapkan menghasilkan penghasilan bersih operasi (NOI) sebesar
Rp 12.000.000 atau Rp 8.000.000 pertahun. Total beaya proyek Rp 100.000.000 dengan
70% pinjaman berbunga 11% tahunan tetap. Efek dari hutang terhadap pengembalian
modal sebagai berikut :

1. Pengembalian tanpa pinjaman

NOI Rp 12.000.000 Rp 8.000.000
Total Investasi Rp 100.000.000 Rp 100.000.000
Prosentase ROR 12% 8%

2. Pengembalian dengan pinjaman

NOI Rp 12.000.000 Rp 8.000.000
Pembayaran cicilan hutang Rp 7.700.000 Rp 7.700.000
tahunan (Rp 70.000.000x11%K)
Aliran kas sebelum pajak Rp 4.300.000 Rp 300.000
Investasi modal Rp 30.000.000 Rp 30.000.000
Rp 100.000.000 – Rp 70.000.000
Prosentase ROR 14,33% 1,00%

Daftar Pustaka

Chris Hendrickson and Tung Au , 2000 Project Manajemen for Construction, Second Edition
prepared for world wide web publication.

Christiono Utomo dan Retno Indryani. 2005. Modul Ajar Ekonomi Teknik. Institut Teknologi
Sepuluh November . Surabaya

Fatony, Muhamad Gadhavai.2010. Analisa Kelayakan Investasi Proyek Biothanol Jawa

Timur. FE UI. Jakarta

Darmadji, Tjiptono dan Hendry M. Fakhruddin. (2008). Pasar Modal di Indonesia

Pendekatan Tanya Jawab (Edisi 2). Jakarta : Salemba Empat.

2015 Nama Mata Kuliah dari Modul Pusat Bahan Ajar dan eLearning
11 Mirnayani, ST, MT http://www.mercubuana.ac.id