D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  BAB II
  TINJAUAN PUSTAKA
 
2.1 Manajemen Proyek
 
Menurut James A.F. Stoner manajemen adalah suatu proses perencanaan,
 
pengorganisasian, kepemimpinan, dan pengendalian upaya dari anggota organisasi
 
serta penggunaan semua sumber daya yang ada pada proyek untuk mencapai tujuan
organisasi
  yang telah ditetapkan sebelumnya. Organisasi merupakan wadah untuk
  menuangkan konsep atau karya-karya manajerial dari masing-masing individu yang
terlibat dalam mengemban tanggung jawab manajemen.
Fungsi utama dari sebuah manajemen adalah merencanakan,
mengorganisasikan dan mengendalikan. Selain itu manajemen juga mempunyai
fungsi manajerial antara lain mengarahkan, memimpin, mengaktifkan, memberi
contoh, membangun motivasi, mengkoordinasikan, mengkomunikasikan dan
mengambil keputusan.
Proyek konstruksi merupakan suatu rangkaian kegiatan yang bersifat khusus
untuk mencapai tujuan tertentu. Dalam pelaksanaannya ada tiga tujuan yang ingin
dicapai pada proyek konstruksi yaitu ketepatan waktu pelaksanaan, ketepatan mutu
atau kualitas yang diinginkan dan ketepatan anggaran yang dikeluarkan. Untuk
mewujudkan tujuan tersebut dibutuhkan suatu sistem manajemen proyek yang baik.
Manajemen proyek harus mampu membuat perencanaan, pelaksanaan, pengendalian,
pengawasan, dan koordinasi suatu proyek dari awal berjalan hingga berakhirnya
proyek untuk mencapai pelaksanaan proyek yang tepat waktu, tepat mutu dan tepat
biaya.
Secara umum ada tiga pihak yang berperan dalam proyek konstruksi yaitu
pemilik proyek/owner, konsultan, dan kontraktor. Pihak-pihak ini mempunyai
tanggung jawab dan hak yang berbeda-beda, hubungan antara pihak-pihak yang
terlibat dalam proyek konstruksi diatur dalam kontrak yang telah disepakati bersama.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-1

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Ada beberapa ciri-ciri umum manajemen proyek, yaitu:

  a. Tujuan, sasaran, harapan dan strategi proyek harus dinyatakan secara

jelas dan rinci sehingga dapat digunakan untuk mewujudkan dasar
 
kesepakatan segenap individu dan segenap organisasi yang terlibat.
 
b. Diperlukan rencana kerja, jadwal dan anggaran belanja yang realistis.
 
c. Diperlukan kejelasan dan kesepakatan peran dan tangung jawab diantara
  semua pihak yang terlibat dalam proyek.
  d. Diperlukan mekanisme untuk memonitor, mengkoordinasikan,
  mengendalikan, dan mengawasi pelaksanaan tugas dan tanggung jawab
semua pihak yang terlibat dalam proyek.
e. Diperlukan evaluasi yang dapat memberikan umpan balik bagi
manajemen, umpan balik ini akan dimanfaatkan sebagai pelajaran dan
dipakai sebagai pedoman dalam upaya peningkatan produktivitas
proyek.
f. Sesuai dengan sifat dinamis suatu proyek, apabila diperlukan tim proyek
atau satuan organisasi proyek dapat dimungkinkan untuk melakukan
kegiatan-kegiatan yang mungkin harus bergerak diluar kerangka
organisasi tradisional atau rutin, akan tetapi dengan tetap berorientasi
pada tercapainya produktivitas.
g. Diperlukan pengertian dan pemahaman mengenai tata cara dan dasar-
dasar peraturan birokrasi, dan pengetahuan tentang cara-cara mengatasi
kendala birokrasi.

2.2 Kontrak Konstruksi

Kontrak konstruksi merupakan kontrak yang dinegosiasikan secara khusus
untuk suatu konstruksi yang saling berhubungan erat satu sama lain dalam hal
rancangan, teknologi serta fungsi atau penggunaan pokoknya. Kontrak harga tetap
adalah kontrak konstruksi dimana kontraktor telah menyetujui nilai kontrak yang
telah ditentukan dalam perjanjian atau tarif tetap yang telah ditentukan per unit

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-2

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  output. Kontrak biaya plus adalah kontrak dimana kontraktor mendapatkan

penggantian
  untuk biaya-biaya yang telah disepakati ditambah imbalan dengan
persentase terhadap biaya tetap.
 
Setelah menyelesaikan semua pekerjaan fisik proyek kontraktor tidak
 
langsung menerima pembayaran sebesar 100% melainkan ada beberapa dana yang
 
ditahan sebagai retensi. Retensi adalah jumlah uang yang tidak dibayar hingga masa
perawatan
  atau hingga pemenuhan kondisi yang ditentukan dalam kontrak. Lama dari

masa perawatan
  ini serta besarnya persentase retensi telah ditentukan dan disepakati
  bersama dalam dokumen kontrak.
Ketika memulai suatu pekerjaan kontruksi, kontraktor akan mendapatkan uang
muka dari pemilik proyek/owner. Uang muka adalah jumlah uang yang diterima
kontraktor sebelum pekerjaan dilakukan, seperti retensi pembayaran uang muka
diatur dan disepakati dalam kontrak.
Pembayaran atas kontrak konstruksi pada umumnya dilakukan secara bertahap
(termin) berdasarkan tingkat penyelesaian yang telah ditetapkan dalam kontrak
konstruksi. Termin (progress billing) adalah cara pembayaran pada dokumen
perjanjian atau kontrak yang dikaitkan dengan prestasi kemajuan pekerjaan atau
sering disebut dengan bobot prestasi. Bobot prestasi didapatkan dari kumulatif
prestasi fisik aktual yang ada di dalam Kurva S. Misalnya pembayaran termin
dilakukan ketika prestasi fisik pekerjaan mencapai 10%, 30%, 50%, 70%, 95%, dan
terakhir 5%. Pembayaran termin terakhir 5% disebut juga retensi yang akan
dibayarkan setelah masa pemeliharaan selesai.
Biaya proyek pada kegiatan proyek konstruksi dibedakan menjadi dua jenis
yaitu biaya langsung (Direct Cost) dan biaya tidak langsung (Indirect Cost). Biaya
langsung merupakan biaya-biaya yang berhubungan langsung dengan kegiatan
proyek di lapangan. Biaya-biaya yang dikelompokan menjadi biaya langsung
kegiatan konstruksi antara lain meliputi:
a. Biaya pekerja lapangan/ upah pekerja,
b. Biaya bahan yang digunakan dalan konstruksi,

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-3

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  c. Biaya pemindahan sarana, peralatan, dan bahan-bahan dari dan ke lokasi

  pelaksanaan konstruksi,
d. Biaya penyewaan sarana dan peralatan,
 
e. Biaya rancangan dan bantuan teknis yang secara langsung berhubungan
 
dengan konstruksi.
 
Biaya tidak langsung adalah biaya-biaya yang tidak berhubungan secara
langsung
  dengan konstruksi di lapangan namun biaya ini tetap harus ada dan tidak

akan dapat
  dilepaskan dari proyek. Biaya-biaya yang dapat dikelompokan menjadi
  biaya tidak langsung antara lain:
a. Asuransi,
b. Biaya overhead,
c. Biaya tak terduga (contingencies),
d. Keuntungan/profit,
e. Pajak.

2.3 WBS (Work Breakdown Structure)

WBS (Work Breakdown Structure) adalah metoda yang digunakan untuk
memecah pekerjaan-pekerjaan hingga ke bagian yang terkecil atau memecah setiap
proses pekerjaan menajadi lebih detail. Pemecahan ini dimaksudkan agar proses
perencanaan proyek semakin lebih baik.
WBS disusun berdasarkan pembelajaran seluruh dokumen seperti kontrak,
gambar-gambar dan spesifikasi. Proyek kemudian diuraikan menjasi bagian-bagian
dengan mengikuti pola struktur dan hirarki tertentu menjadi item-item pekerjaan yang
cukup terperinci.
Pada prinsipnya WBS merupakan pemecahan atau pembagian pekerjaan ke
dalam bagian yang lebih kecil (sub-kegiatan), alasan perlunya WBS antara lain untuk
membantu pengawasan dan perkiraan biaya, jadwal, dan informasi mengenai
produktivitas yang nantinya akan menjadi pedoman dalam pelaksanaan proyek dan
dalam pengambilan keputusan. Beberapa manfaat work breakdown structure adalah:

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-4

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  a. Mengurangi kompleksitas pekerjaan,

b.  Fasilitas penjadwalan dan pengendalian,
c. Estimasi biaya (cost estimation),
 
d. Penyusunan anggaran (cost budgeting),
 
e. Perencanaan manajemen resiko (risk management planning),
 
f. Identifikasi aktivitas (activity definition).
 WBS sangat penting dalam perencanaan project. Dari tahapan pekerjaan yang

telah dibagi
  secara mendetail, proyek dapat menganalisa kebutuhan SDM (sumber
  daya manusia) dan sumber-sumber daya lainnya seperti tempat, fasilitas, dan alat-alat
yang dibutuhkan. Hasil dari analisa sumber-sumber daya akan menentukan total
waktu pengerjaan proyek.

2.4 Urutan dan Waktu Pelaksanaan Proyek (Penjadwalan)

Melaksanakan suatu proyek kontruksi merupakan suatu proses merubah
masukan-masukan yang berupa kegiatan dan sumber daya hingga menjadi keluaran-
keluaran yang diinginkan. Kelancaran suatu proyek bergantung pada perencanaan
masukan-masukan maka perencanaan harus disusun secara terperinci dan jelas.
Perencanaan yang kurang terperinci dapat menyebabkan keterlambatan dalam
pelaksanaan, pembiayaan yang melampaui batas anggaran dan masalah-masalah
lainnya.
Jadwal waktu proyek merupakan alat yang dapat menunjukan kapan
berlangsungnya setiap kegiatan. Kegiatan-kegiatan tersebut harus mengacu pada
kerangka logis, kegiatan-kegiatan disusun dengan mempertimbangkan rencana urutan
dimulainya suatu kegiatan dan hubungannya atau ketergantungannya dengan kegiatan
lainnya. Untuk membuat suatu urutan pekerjaan sesuai dengan kerangka logis harus
diketahui terlebih dahulu metoda pelaksanaan dari setiap jenis pekerjaan karena
dalam proyek banyak kegiatan yang dapat dimulai setelah kegiatan lain diselesaikan,
namun ada pula kegiatan yang dapat dilaksanakan parallel atau secara bersama-sama
pada waktu yang sama.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-5

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Terdapat 4 jenis hubungan keterkaitan antar pekerjaan yang lazim digunakan.

Jenis-jenis
  dari ketergantungan tersebut adalah :
a. FS (Finish to Start)
 
Suatu kegiatan baru dapat dikerjakan jika kegiatan sebelumnya telah
 
selesai. Sebagai contoh kegiatan pekerjaan pondasi baru dapat dimulai
 
setelah kegiatan pemancangan selesai.
b.
  FF (Finish to Finish)

  Suatu kegiatan harus selesai bersamaan dengan kegiatan lainnya. Misalnya

  kegiatan pagar selesai bersamaan dengan kegiatan taman.
c. SS (Start to Start)
Suatu kegiatan harus dimulai bersamaan dengan kegiatan lainnya. Sebagai
contoh kegiatan pekerjaan tanah dimulai bersamaan dengan kegiatan
pengadaan pemancangan.
d. SF (Start to Finish)
Suatu kegiatan baru dapat selesai jika kegiatan lain dimulai. Sebagai contoh
kegiatan pembuangan sampah ke dalam lubang diakhiri bila kegiatan
penimbunan lubang akan dimulai.
Terdapat bermacam-macam cara penjadwalan proyek, namun yang lazim
digunakan adalah cara jaringan kerja (network) dan bagan balok (bar chart). Ketika
menyusun jadwal harus mempertimbangkan segala sumber daya yang ada, apakah
tersedia atau mungkin terjadi keterbatasan sumber daya. Misalnya apabila tenaga
kerja yang dimiliki terbatas maka pertimbangkan jenis dan jumlah kegiatan yang akan
dilakukan pada waktu bersamaan. Pekerjaan yang dilakukan secara parallel atau
bersamaan tergantung pula pada sumber daya baik itu alat ataupun tenaga kerja yang
tersedia.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-6

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  2.4.1 Jadwal Bagan Balok (Bar Chart)

Jadwal
  bagan balok merupakan cara penjadwalan yang sangat sederhana yaitu
cukup dengan menyatakan kapan masing-masing pekerjaan mulai dan selesai
 
disepanjang skala waktu mendatar. Bagan balok dinilai cukup bermanfaat untuk:
 
1. Melukiskan proyek dalam urutan tahap-tahap kegiatan pokok disertai
 
waktunya,
2.
  Dapat digunakan untuk memonitor kemajuan-kemajuan yang dapat dicapai

  lalu dibandingkan dengan kegiatan yang direncanakan,

  3. Memperlihatkan jadwal waktu yang menunjukan bagaimana kegiatan-
kegiatan proyek akan menuju pada setiap keluaran.
Untuk membuat bagan balok dapat dilakukan dengan langkah-langkah sebagai
berikut:
1. Membuat skala waktu dengan memberi angka-angka sebagai petunjuk dari
waktu berlangsungnya kegiatan dalam satuan waktu tertentu (minggu,
bulan atau triwulan) secara mendatar pada bagian atas.
2. Data jenis-jenis kegiatan yang akan dilakukan pada proyek tersebut pada
bagian kiri ke bawah secara logis dari awal proyek berjalan hingga selesai.
Macam-macam kegiatan tersebut harus mengacu pada work breakdown
structure (WBS), kegiatan yang ditulis dapat kegiatan masing-masing
secara terperinci atau hanya merupakan kelompok kegiatan.
3. Perkirakan lama waktu yang dibutuhkan untuk setiap kegiatan. Perkiraan
waktu ini dibuat secara logis dengan mempertimbangkan sumber daya yang
tesedia dan produktivitas proyek yang dapat dicapai.
4. Membuat tanda balok untuk setiap kegiatan memanjang menurut skala
horizontal. Titik awal menyatakan permulaan kegiatan dan titik akhir
merupakan tanda selesainya kegiatan tersebut. Panjangnya tanda balok
menunjukan lamanya waktu yang diperkirakan untuk melaksanakan
kegiatan.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-7

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Kelemahan utama bagan balok ialah tidak dapat dengan jelas menentukan
hubungan
  timbal balik antar hubungan kegiatan-kegiatan tersebut, padahal dalam
proyek akan selalu ada kegiatan yang tidak dapat dilakukan sebelum kegiatan yang
 
lain selesai dilaksanakan dan ada pula kegiatan yang dapat dilaksanakan secara
 
parallel. Selain itu bagan bagan balok tidak dapat menyatakan kegiatan-kegiatan yang
 
bersifat kritis, yaitu kegiatan yang akan berpengaruh terhadap waktu keseluruhan
proyek  apabila rentan waktu kegiatan tersebut berubah. Kelebihan dari bagan balok
ini selain
  mudah dalam pembuatannya, dinilai bermanfaat dalam memberikan
  informasi seara cepat dan mudah dipahami oleh semua individu yang terlibat.

2.4.2 Jadwal Jaringan Kerja (Network)

Jaringan kerja merupakan metode penjadwalan secara grafis untuk
menggambarkan kegiatan-kegiatan dan kejadian dalam mencapai tujuan proyek.
Jaringan kerja menunjukan susunan yang logis antar kegiatan, hubungan timbal balik
antara pembiayaan dan waktu pelaksanaan proyek serta urutan kegiatan-kegiatan
yang saling tergantung satu sama lainnya. Berbeda dengan bagan balok, jadwal
jaringan kerja sangat membantu dalam menentukan kegiatan-kegiatan yang bersifat
kritis atau mendesak.
Terdapat beberapa macam sistem jaringan kerja yang dikenal, dua yang paling
umum digunakan adalah CPM (Critical Part Method) dan PERT (Program
Evaluation Review Technique). Metoda CPM sangat bermanfaat untuk
memperlihatkan hubungan timbal balik antara waktu penyelesaian dan pembiayaan
proyek. CPM memperlihatkan hubungan saling ketergantungan antara penambahan
sumber daya (tenaga, alat atau fasilitas) untuk memperpendek rentan waktu kegiatan
dengan bertambahnya pembiayaan sebagai akibat dari penambahan tersebut. PERT
bermanfaat untuk digunakan pada proyek-proyek yang dilandasi oleh banyak faktor
ketidakpastian, misal pada proyek Penelitian dan Pengembangan (Research and
Development).

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-8

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Langkah-langkah pokok untuk menyusun jaringan adalah sebagai berikut:

1.
  Pertimbangkan tentang adanya hubungan timbal balik antar kegiatan
a. Kegiatan mana yang harus mendahului kegiatan yang lain,
 
b. Kegiatan yang mana yang harus mengikuti kegiatan tertentu,
 
c. Kegiatan yang mana yang harus dilangsungkan secara serentak
 
(bersama).
2.
  Membuat diagram grafis jaringan sesuai dengan urutan logis kegiatan-

  kegiatan dan dikaji lagi hubungan logis satu sama lainnya, sehingga
  membentuk garis-garis lintasan kegiatan. Suatu kegiatan dilambangkan
sebagai anak panah yang menghubungkan dua peristiwa yang digambarkan
sebagai lingkaran.
3. Kemudian membuat daftar kelangsungan kegiatan-kegiatan yang berisi
rincian kegiatan, sumber daya dan perkiraan biaya, dan dilengkapi dengan
masing-masing waktu yang dibutuhkan. Informasi mengenai waktu sesuatu
kegiatan dilengkapi pula dengan ketentuan saat terawal dan terlambat
kegiatan dapat dimulai, demikian pula saat terawal dan terlambat kegiatan
harus sudah selesai. Jumlah minimum lama waktu penyelesaian
keseluruhan proyek dapat dihitung dengan menjumlahkan lama waktu
kegiatan sepanjang berbagai garis lintasnya. Garis lintas lama waktu yang
minimum, disebut sebagai lintasan kritis (critical path).
Dengan demikian diagram jaringan melukiskan kegiatan-kegiatan dan
peristiwa-peristiwa secara berurutan membentuk garis-garis lintasan yang sekaligus
dapat memberikan gambaran tentang waktu penyelesaian yang dibutuhkan.

2.5 Kurva S
Kurva S merupakan gambaran diagram persen kumulatif biaya yang diplot
pada suatu sumbu koordinat dimana sumbu axis (X) menyatakan waktu sepanjang
masa proyek tersebut, sedangkan sumbu ordinat (Y) menyatakan persentase progress
kumulatif. Pada diagram kurva S dapat diketahui pengeluaran biaya kumulatif per

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-9

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  satuan waktu dan progress pekerjaan yang didasarkan pada volume yang dihasilkan
di lapangan.
 
Kurva ini berbentuk seperti huruf S sehingga disebut dengan kurva S, bentuk
 
S didapatkan karena kegiatan proyek pada umumnya pada periode awal dan akhir
 
berlangsung lambat. Kurva S dapat membandingkan antara progress rencana dengan
 
realisasinya di lapangan, sehingga akan terdapat dua jenis kurva S dalam suatu proyek
yaitu kurva
  S rencana dan kurva S aktual atau realisasi. Jika hasil realisasi di lapangan
melebihi  dari pada rencana atau berada di atas kurva S rencana, maka terjadi prestasi
  namun bila realisasi berada di bawah kurva S rencana maka terjadi keterlambatan
proyek. Dengan sistem ini apabila terjadi penyimpangan pada pelaksanaan proyek
dapat terlihat jelas dengan segera.
Bagi kontraktor kurva S digunakan sebagai dasar untuk membuat tagihan
pembayaran ke pemilik proyek, sedangkan bagi pemilik proyek /owner kurva S
bertujuan sebagai dasar memantau progress pekerjaan fisik di lapangan yang
selanjutnya sebagai dasar pembayaran ke kontraktor. Cara membuat kurva S adalah
sebagai berikut:
1. Membuat bagan balok ataupun sistem jaringan kerja untuk menentukan
urutan-urutan pekerjaan.
2. Melakukan pembobotan pada setiap pekerjaan, pembobotan ini dihitung
berdasarkan biaya item pekerjaan dibagi total pekerjaan dikali 100.
3. Setelah diketahui bobot masing-masing pekerjaan, bobot tersebut
didistribusikan selama durasi masing-masing pekerjaan, pendistribusian ini
tergantung dengan produktivitas sumber daya yang ada (tenaga, alat,
material).
4. Setiap bobot pekerjaan dijumlahkan secara kumulatif pada periodenya
masing-masing, dijumlahkan dari atas ke bawah.
5. Angka jumlah bobot kumulatif tersebut diplot pada sumbu ordinat (Y)
dalam grafik dan waktu pada sumbu absis (X).
6. Semua titik yang ada dihubungkan untuk mendapatkan kurva S.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-10

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  2.6 Aliran Kas (Cash Flow)

Cash
  flow adalah aliran kas tunai, baik kas masuk (cash inflow) maupun kas
keluar (cash outflow) akibat dari aktivitas yang terjadi di suatu proyek. Aktivitas yang
 
terjadi bisa berupa kegiatan administrasi proyek, pembangunan proyek, pembelian
 
alat dan material, dll. Semua aktivitas ini membutuhkan dana yang disebut dana
 
operasional cash flow. Perencanaan cash flow dibutuhkan untuk menentukan ada
tidaknya  dana untuk melaksanakan suatu rencana proyek, maka harus dilaksanakan
analisis  finansial yang bertujuan untuk:
  1. Meyakinkan apakah kontraktor mempunyai dana yang cukup untuk
melaksanakan pekerjaan saat dana dibutuhkan, sehingga kontraktor dapat
menyeimbangkan antara besarnya pengeluaran dengan jumlah dana yang
harus disediakan. Dengan kata lain kontraktor harus bisa menyeimbangkan
antara cash inflow dan cash outflow.
2. Memungkinkan kontraktor memperkirakan besarnya pinjaman dengan
tingkat bunga yang harus dibayarkan yang tujuannya untuk meminimalkan
bunga.
Hal utama yang perlu selalu diperhatikan yang mendasari dalam mengatur
arus kas (cash flow) adalah memahami dengan jelas fungsi dana/uang yang dimiliki,
disimpan atau yang diinvestasikan. Secara sederhana fungsi itu terbagi menjadi tiga
yaitu:
1. Fungsi likuiditas, yaitu dana yang tersedia untuk tujuan memenuhi
kebutuhan sehari-hari dan dapat dicairkan dalam waktu singkat relatif tanpa
ada pengurangan investasi awal.
2. Fungsi anti inflasi, dana yang disimpan guna menghindari resiko penurunan
pada daya beli di masa datang yang dapat dicairkan dengan relatif cepat.
3. Capital growth, dana yang diperuntukkan untuk penambahan
/perkembangan kekayaan dengan jangka waktu relatif panjang.
Aliran kas (cash flow) yang berhubungan dengan suatu proyek dapat dibagi
menjadi tiga kelompok yaitu:

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-11

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  1. Aliran kas awal (Initial Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan

  dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi misalnya; pembelian tanah,

gedung, biaya pendahuluan dsb. Aliran kas awal dapat dikatakan aliran kas
 
keluar (cash out flow)
 
2. Aliran kas operasional (Operational Cash Flow) merupakan aliran kas
 
yang berkaitan dengan operasional proyek seperti: penjualan, biaya umum,
  dan administrasi. Oleh sebab itu aliran kas operasional merupakan aliran
  kas masuk (cash in flow) dan aliran kas keluar (cash out flow).
  3. Aliran kas akhir (Terminal Cash Flow) merupakan aliran kas yang
berkaitan dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja,
nilai sisa proyek yaitu penjualan peralatan proyek.
Ada empat langka dalam penyusunan cash flow, yaitu :
1. Menentukan minimum kas
2. Menyusun estimasi penerimaan dan pengeluaran
3. Menyusun perkiraan kebutuhan dana dari hutang yang dibutuhkan untuk
menutupi defisit kas dan membayar kembali pinjaman dari pihak ketiga.
4. Menyusun kembali keseluruhan penerimaan dan pengeluaran setelah
adanya transaksi financial dan budget kas yang final.
Cash flow dapat dilihat pada Gambar 2.1, pada diagram ditunjukan nilai
perhitungan, pembayaran yang dilakukan owner dan biaya yang dikeluarkan terhadap
waktu. Nilai perhitungan merupakan perkiraan pembayaran yang akan diberikan
kepada kontraktor, perkiraan tersebut diperoleh dari nilai bill of quantities.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-12

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

Gambar 2.1 Perkiraan Urutan Pekerjaan dan Cash Flow

Dari hasil analisis grafik akan diperoleh kesenjangan cash flow diantara nilai
pekerjaan yang telah diselesaikan kontraktor dengan pembayaran sementara yang
akan diterima kontraktor. Kesenjangan dari hasil analisis grafik cash flow dapat
digunakan untuk menentukan jumlah uang yang akan dipinjam untuk kebutuhan
penyelesaian proyek. Kontraktor juga akan mempertimbangkan retensi yang ditahan
oleh owner sebagai jaminan pemeliharaan dalam perkiraan aliran uang kas.
Aliran uang kas atau cash flow dari suatu perusahaan dihitung dari jumlah
aliran kas bersih dari semua proyek dikurangi dengan overhead tidak langsung seperti
biaya kantor pusat, pembayaran ke pemegang saham, dan investasi. Pendugaan aliran
uang kas untuk suatu proyek umumnya sangat sukar disebabkan banyak faktor-faktor
yang tidak dapat diduga di site konstruksi.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-13

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Contoh dari penyelesaian cash flow dapat dilihat pada soal berikut ini:
Misalnya,
  data di bawah ini dicatat dari suatu proyek rekayasa konstruksi, lihat Tabel
2.1.
 
Tabel 2.1 Contoh besarnya nilai pekerjaan dan biaya yang dikeluarkan kontraktor
 
Biaya yang
Nilai pekerjaan Pembayaran bulanan
  dikeluarkan
Akhir bulan ke yang telah selesai oleh owner
kontraktor
  (juta Rp) (juta Rp)
(juta Rp)
  1 60 20 30
  2 90 30 50
3 50 50 70
4 170 60 120
5 130 100 80
6 200 220 150
7 90 220 100
8 110 150 140
9 120 140 70
10 40 30 110
11 60 30 20
12 30 20 30
13 30 30
Retensi 50
Sumber: Christian, John A., Management, Machines and Methods in Civil Engineering.,
John Wiley and Sons, New York, p. 93.

Pada awal kontrak diantisipasi bahwa perlu meminjam uang sebesar Rp 220
juta untuk membantu aliran uang di saat kritis. Tentukan cash flow yang terjadi!

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-14

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Jawab:
Nilai pekerjaan yang Pembayaran oleh owner Biaya yang dikeluarkan
 
Akhir telah selesai (juta Rp) kontraktor
 
bulan ke (juta Rp) (juta Rp)
  Bulanan Kumulatif Bulanan Kumulatif Bulanan Kumulatif
1 60 60 20 20 30 30
 
2 90 150 30 50 50 80
 3 50 200 50 100 70 150
 4 170 370 60 160 120 270
5 130 500 100 260 80 350
 
6 200 700 220 480 150 500
7 90 790 220 700 100 600
8 110 900 150 850 140 740
9 120 1020 140 990 70 810
10 40 1060 30 1020 110 920
11 60 1120 30 1050 20 940
12 30 1150 20 1070 30 970
13 30 1100 30 1000
Retensi 50 1150

Nilai kumulatif pada tabel di atas diplotkan di Gambar 2.2 untuk

menyederhanakan penyelesaian.

Gambar 2.2 Cash Flow Terhadap Waktu

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-15

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  2.6.1 Cash In
Cash
  in adalah semua penerimaan kontraktor berupa uang muka, angsuran
pembayaran dan pembayaran jaminan pemeliharaan. Ketika kontraktor mengajukan
 
penagihan, pembayaran tidak akan langsung dilakukan pada saat itu juga, ada waktu
 
tunggu dari saat penagihan hingga pembayaran dilakukan, masa tunggu ini berbeda-
 
beda pada setiap proyeknya.
Pada
  umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai
kegiatannya.
  Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
  tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan cairnya uang muka memerlukan
waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum dimulai. Kas awal yang disediakan
untuk proyek, biasanya tidak terlalu besar, misalnya untuk pengeluaran pada bulan
pertama (bulan-bulan awal).
Bulan-bulan berikutnya bila terjadi defisit, maka harus ditutupi/diatasi dengan
modal pinjaman (dari bank, dari perusahaan induk atau lembaga keuangan lain).
Mungkin saja dalam suatu proyek tidak dibekali dengan kas awal. Untuk kasus ini
berarti sejak bulan pertama proyek sudah perlu disediakan modal pinjaman yang
harus diadakan sebelum proyek dimulai. Yang dimaksud dengan kas awal adalah
sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang
ini harus dikembalikan dari penerimaan proyek di akhir pekerjaan.
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau
rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek,
realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh cara pembayaran yang telah ditetapkan
dalam surat perjanjian atau kontrak konstruksi.
Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara cepat dan akurat, artinya
jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan
umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan pada waktu tertentu sesuai
dengan kesepakatan awal. Didalam penerimaan terdapat dua hal penting yang harus
diperhatikan dalam menyusun jadwal penerimaan (cash in), yaitu perkiraan prestasi

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-16

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  pekerjaan yang mengacu pada time schedule proyek dan perkiraan waktu untuk
proses pencairan
  yang mengacu pada pekerjaan sendiri berdasarkan pengalaman.
Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang memerlukan
 
waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administrasi sudah dipenuhi sampai dengan
 
masuknya uang ke dalam kas atau rekening perusahaan. Perkiraan waktu untuk proses
 
pencairan bisa berbeda-beda, tergantung oleh jenis proyek, kebiasaan orang-orang
yang terlibat
  dalam proses pencairan, lokasi proyek, sistem administrasi yang ada,
dan lain-lain.
 

  Untuk menentukan cash in hal-hal yang perlu dilakukan adalah nilai kontrak
yang telah dikurangi pajak, besarnya nilai pajak, besarnya uang muka, serta besarnya
nilai retensi. Untuk menentukan cash in rencana dan cash in aktual pada prinsipnya
sama yang membedakan hanyalah waktu penagihan dan pembayaran seperti yang
telah dijelaskan sebelumnya.
Untuk menentukan nilai kontrak tanpa pajak dapat digunakan persamaan
sebagai berikut:

Nilai kontrak tanpa pajak =

Sebagai contoh bila nilai kontrak Rp. 44 Milyar dengan pajak 10%, maka nilai
kontrak tanpa pajak sebesar:

Nilai kontrak tanpa pajak = = 40M

Sehingga nilai total pajak = 44 M – 40 M = 4 M

Dengan mengetahui nilai kontrak tanpa pajak perhitungan cash in akan lebih mudah
dilakukan karena pajak seolah-olah telah dipotong diawal padahal dalam
kenyataannya pajak sebenarnya dibayarkan setiap pembayaran dilakukan.
Uang muka serta retensi juga perlu diperhitungkan, untuk mencari jumlah
total uang muka dan retensi dapat menggunakan persamaan sebagai berikut:
Nilai Uang Muka = % Uang Muka x Nilai Kontrak tanpa Pajak
Nilai Retensi = % Retensi x Nilai Kontrak tanpa Pajak

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-17

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Sebagai contoh, dengan nilai kontrak 44 M, uang muka 10% dan retensi 5%, maka
didapatkan
  total:
Uang Muka = 10% x 40 M = 4 M
 
Retensi = 5% x 40 M = 2 M
 
Sedangkan besarnya uang muka yang harus dikembalikan dan retensi yang
 
ditahan pada setiap pembayaran besarnya tergantung dari persen penagihan yang
dilakukan
  terhadap nilai retensi ataupun nilai uang muka itu sendiri. Misal penarikan

yang dilakukan
  sebesar 10%, sehingga potongan yang dikenakan untuk kontraktor
  sebesar:
Potongan Uang Muka = 10% x 4 M = 0,4 M
Potongan Retensi = 10% x 2 M = 0,2 M
Sehingga pembayaran bersih yang diterima oleh kontraktor dapat dicari
dengan menggunakan rumus:
Pembayaran Bersih = Pembayaran Kotor – Pengembalian UM – Potongan Retensi,
Dimana pembayaran kotor merupakan hasil perkalian dari persen penarikan dengan
nilai kontrak tanpa pajak, sebagai contoh dengan nilai kontrak 44 M dan penarikan
sebesar 10%, maka di dapat pembayaran kotor = 10% x 40 M = 4 M
Sehingga akan didapatkan pembayarn bersih sebesar:
Pembayaran Bersih = 4 M – 0,4 M – 0,2 M = 3,6 M
Setiap kali terjadi pembayaran maka aka nada pemotongan pajak, sehingga
pajak yang harus dibayarkan pada penarikan bersih sebesar 3,6 M adalah:
Pajak = 10% x 3,6 M = 0,36 M

2.6.2 Cash Out

Cash out adalah pengeluaran langsung yang harus dilakukan oleh kontraktor
seperti biaya material, upah tenaga kerja, peralatan, dan lain-lain. Pedoman dasar bagi
pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana rencana kegiatan kerja akan
berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran
membesar, namun hubungan tidak linear tergantung kebijakan sistem pembiayaannya.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-18

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Kebijakan operasional yang berkaitan dengan pengeluaran terbagi menjadi

dua jenis,
  yaitu:
a) Pembayaran secara tunai (cash)
 
b) Pembayaran dengan jangka waktu tertentu (credit)
 
Bisa saja kegiatan membesar, tetapi pengeluarannya bertambah tidak terlalu
 
besar (banyak kredit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak terlalu besar, tetapi
pengeluarannya
  bertambah cukup besar (banyak cash).
Dalam
  menetapkan kebijakan pembayaran tersebut, terdapat dua masalah yang
  perlu dipertimbangkan, yaitu:
a) Harga barang / jasa, akan relatif murah melalui cara pembayaran tunai.
Cara ini memerlukan modal kerja yang besar yang pada dasarnya
diperoleh dari bank (lembaga keuangan) dan uang muka pekerjaan, selain
modal sendiri yang umumnya kecil.
b) Harga barang/jasa relatif mahal melalui cara pembayaran berjangka.
Semakin lama jangka waktunya, harganya semakin mahal karena beban
bunga.
Pada umumnya, kebijakan pembayaran dilakukan secara kombinasi antara
pembayaran tunai dan pembayaran berjangka waktu (kredit). Kedua cara pembayaran
tersebut memberikan dampak pada biaya. Untuk pembayaran tunai yang umumnya
didukung dengan pinjaman dari bank, kelebihannya harga beli realtif murah, tetapi
kelemahannya harus membayar bunga pinjaman. Sebaliknya untuk pembayaran
kredit, kelebihannya tidak memerlukan pinjaman yang konsekuensinya bunga tetapi
kelemahannya harga beli barang/jasa, relatif tinggi.
Dalam pelaksanaan proyek konstruksi, kontraktor harus merencanakan
pengeluaran yang akan terjadi. Perencanaan pengeluaran ini berbanding lurus dengan
prestasi fisk yang direncanakan oleh proyek. Pengeluaran ini merupakan pengeluaran
yang benar-benar langsung digunakan untuk pelaksanaan proyek sehingga pajak dan
keuntungan ataupun biaya overhead tidak termasuk dalam pengeluaran proyek.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-19

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  Untuk mengetahui besarnya pengeluaran yang direncanakan oleh proyek dapat

dilihat  pada prestasi fisik proyek yang terdapat pada kurva S setiap bulannya.
Sebelum itu hal yang perlu dicari adalah nilai kontrak tanpa pajak, serta nilai kontrak
 
tnpa keuntungan. Untuk mencari nilai kontrak tanpa pajak dapat menggunakan
 
persamaan sebagi berikut:
 
Nilai kontrak tanpa pajak =
 
Sebagai contoh bila nilai kontrak Rp. 44 Milyar dengan pajak 10%, maka nilai
 
kontrak tanpa pajak sebesar:
 
Nilai kontrak tanpa pajak = = 40M

Setelah mendapatkan nilai kontrak tanpa pajak maka dapat dicari nilai kontrak
tanpa keuntungan dan pajak dengan menggunakan persamaan:

Nilai kontrak tanpa keuntungan =

Sebagai contoh bila nilai kontrak tanpa pajak Rp. 40 Milyar dengan keuntungan10%,
maka nilai kontrak tanpa keuntungan sebesar:

Nilai kontrak tanpa keuntungan = = 36,36 M

Nilai kontrak tanpa keuntungan dapat juga dikatakan sebagai asli bangunan,
nilai inilah yang direncanakan oleh kontraktor sebagai pengeluaran atau nilai ini
adalah rencana pengeluaran biaya langsung proyek. Sehingga untuk mengetahui
besarnya pengeluaran setiap bulan dapat digunakan persamaan:
Cash out per bulan = prestasi fisik per bulan x nilai asli bangunan
Sebagai contoh bila prestasi fisik yang direncanakan sebesar 12% maka
pengeluarannya:
Cash out = 12% x 36,36 M = 4,37 M
Berbeda dengan cash out rencana, cash out aktual proyek diketahui dari
laporan kas proyek. Biaya yang digunakan sebagai pengeluaran merupakan biaya
langsung (direct cost) proyek, sehingga untuk menentukan cash out proyek tersebut
harus terlebih dahulu diidentifikasi biaya-biaya proyeknya.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-20

 
 

D3 TEKNIK SIPIL POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 

  2.6.3 Cash Flow dan Diagram Cash Flow

Pada
  perhitungan cash flow, penerimaan-penerimaan tunai yang terus
bertambah bertanda positif, sedangkan pembayaran-pembayaran tunai yang terus
 
meningkat bertanda negatif sehingga rumus dasarnya adalah sebagai berikut:
 
CASH FLOW = CASH IN – CASH OUT
 
Cash flow dapat digambarkan sebagai suatu prediksi pembayaran. Cash flow
proyek  yang baik adalah cash flow yang dapat mendanai pembiayaan proyek secara
mandiri  dan dapat menjaga arus dananya agar tidak menghasilkan saldo yang negatif.
  Diagram cash flow merupakan penggambaran besarnya cash in dan cash out yang
diplotkan pada sumbu vertikal (sumbu y) terhadap waktu pada sumbu horisontalnya
(sumbu x). Diagram cash flow menggunakan jenis diagram garis/line, dalam
pemmbuatannya digunakan bantuan software ms.excel.

2.6.4 Diagram Nett Cash

Kas akhir atau nett cash adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana
merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Diagram nett
cash merupakan penggambaran nett cash atau keuangan bersih proyek yang diplotkan
terhadap sumbu vertikal (sumbu y) terhadap waktu pelaksanaan proyek yang
diplotkan pada sumbu horizontal (sumbu x). Diagram nett cash dibuat menggunakan
jenis diagram batang/bar dengan bantuan ms.excel. dari diagram nett cash dapat
diketahui sirkulasi keuangan proyek dimana proyek mengalami nett cash negatif
ataupun nett cash positif. Nett cash negatif sangat dihindari dalam pelaksanaan
proyek karena itu berarti kontraktor harus menyediakan dana sendiri untuk
pelaksanaan proyek. Nett cash akhir yang terjadi pada pelaksanaan konstruksi
menunjukan keuntungan yang diperoleh kontraktor.

Bintang P, Irene D, Analisa Penjadwalan dan..... II-21