BAB III

PEMBAHASAN

1.1 Kota Bandung

Kota Bandung adalah ibukota Provinsi Jawa Barat dengan luas 16.729,65 ha.
Kota inimerupakan dataran tinggi yang terletak pada ketinggian 675 – 1050 meter
di ataspermukaan laut, yang berada pada koordinat 6° 50’ 38” - 6° 58’ 50” LS dan
107° 33’ 34” -107° 43’ 50” BT. Bentuk bentangan alam Kota Bandung merupakan
cekungan denganmorfologi perbukitan di bagian Utara dan dataran di bagian
Selatan. Kota Bandungtermasuk dalam wilayah Daerah Pengaliran Sungai (DPS)
Citarum bagian hulu. SecaranasionalDPS ini sangat penting karena merupakan
pemasok utama waduk Saguling dan Cirata yang digunakan sebagai pembangkit
tenaga listrik, pertanian, dan lainnya. Secarageografis, jarak Kota Bandung yang
relatif dekat dengan Jakarta sebagai ibukota Negaradan pusat perdagangan,
menjadikan Kota Bandung berkembang pesat di berbagaibidangkegiatan
pembangunan.
Untuk mendukung struktur ruang yang direncanakan, wilayah Kota Bandung
dibagi menjadi 8 (delapan) subwilayah kota yang dilayani oleh 2 (dua) pusat
pelayanan kota dan 8 (delapan) subpusat pelayanan (SP). Pusat pelayanan kota
melayani 2 juta penduduk, sedangkan subpusat pelayanan kota melayani sekitar
500.000 penduduk.
Kota Bandung yang terbagi menjadi 8 sub wilayah kota ini merupakan salah
satu kota tujuan pendatang yang berasal dari berbagai daerah di Pulau Jawa
maupun luar Jawa. Hal ini menyebabkan Kota Bandung menjadi pusat kegiatan
bukan hanya bagi penduduk setempat tetapi juga penduduk di daerah sekitarnya.
Sebagian besar penduduk Kota Bandung, lokal maupun pendatang, terlibat dalam
sektor perdagangan baik formal maupun informal terutama sebagai Pedagang
Kaki Lima (PKL).

23
Berikut adalah data persebaran PKL berdasarkan kecamatan di Kota Bandung :

Tabel III.1Persebaran PKL berdasarkan Kecamatan di Kota Bandung

Tahun 2004-2005

Kota Bandung semakin lama semakin di penuhi oleh pedagang kaki lima
yang kemudian nantinya akan berdampak pada kenaikan jumlah penduduk.
Kenaikan jumlah penduduk juga tentunya akan berdampak pada kesiapan pihak-
pihak pemerintah,swasta maupun perorangan untuk membuat sarana dan fasilitas
public untuk mewadahi segala kegiatan yang dilakukan oleh penduduk tersebut.
Gambar dihalaman selanjutnya adalah mengenai Kepadatan penduduk di
Bandung dan laju pertumbuhan di Kota Bandung yang akan mempengaruhi
pengaturan tata ruang Kota Bandung.
Kependudukan dan Sumber Daya Manusia berdasarkan data dari Dinas
Kependudukan Kota Bandung Tahun 2008, jumlah penduduk Kota Bandung
tahun 2008 mencapai 2.335.406 jiwa. Laju pertumbuhan penduduk rata-rata per
tahun pada tahun 2006-2008 adalah 0,8 %. Berdasarkan proyeksi, jumlah
penduduk pada tahun 2031 diperkirakan mencapai 4.1 juta jiwa. Angka proyeksi
tersebut merupakan angka jumlah penduduk dengan pertumbuhan alami tanpa
adanya intervensi apapun. Pada tahun 2008, Kecamatan Bandung Kulon memiliki
kepadatan penduduk terbesar yaitu 364 jiwa/ha.
24
 Gambar III.1Peta Kepadatan Penduduk Kota Bandung

Tabel III.2 Laju Pertumbuhan Penduduk Kota Bandung

Dari peta dan table diatas diketahui bahwa penduduk semakin lama semakin
meningkat.

25
 Berdasarkan hasil kajian Cekungan Bandung, daya dukung dan tampung
ruang Kota Bandung maksimum sebesar 3.018.038 jiwa dengan kepadatan 200
jiwa/ha. Dalam RTRW Kota Bandung 2004- 2013, jumlah penduduk Kota
Bandung pada tahun 2013 diperkirakan sudah mencapai batas maksimal daya
tampung ruang Cekungan Bandung.

Pada tahun 2031 mendatang jumlah penduduk Kota Bandung diperkirakan

akan mencapai sekitar 4.1 juta jiwa. Berdasarkan kecenderungan ini, maka strategi
penyebaran penduduk dengan pendistribusian sarana dan prasarana di Kota
Bandung ke kawasan perkotaan Bandung Raya menjadi penting untuk mengurangi
berbagai persoalan di Kota Bandung.

Grafik III.1 Daya Tampung Kota Bandung

26
 Tabel III.3 Komposisi Penduduk Menurut Jenis Kelamin di Kota Bandung
Tahun 2008

Semua Kecamatan di Kota Bandung memiliki sex ratio lebih dari 100, hal
ini berarti jumlah penduduk laki-laki lebih banyak dari perempuan yaitu setiap
100 penduduk perempuan terdapat 106 (dibulatkan dari 105,80) penduduk laki-
laki. Angka sex ratio tertinggi berada pada Kecamatan Sumur Bandung dan
Antapani. Angka ini menyebabkan kebutuhan lapangan pekerjaan untuk laki-laki
lebih besar. Jika hal ini tidak diakomodasi dengan baik, maka akan berdampak
banyaknya penduduk yang bekerja di luar kecamatan ataupun menciptakan
lapangan pekerjaan baru.

27
 Tabel III.4 Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Bandung 2012-2021

Dari proyeksi jumlah penduduk seperti yang tertera pada tabel diatas, artinya
kota Bandung perlu menambah fasilitas yang cukup signifikan baik dengan cara
membuat kawaan perumahan, industry, pertanian , hiburan/wisata dan lain-lain.
Namun tetap perlu dijadikan perhatian mengenai dampak dari pembangunan yang
akan dilakukan, seperti akan terjadinya banjir karena daerah resapan semakin
sedikit apabila nantinya banyak perumahan yang akan dibangun dan lain-lain.

28
Gambar III.2 Peta Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung 2011-2031

Gambar diatas menerangkan bahwa pemerintah Kota Bandung telah

membuat suatu rencana untuk Kota Bandung kedepannya dalam menangani
pertumbuhan penduduk yang telah dibahas sebelumnya. Kota Bandung ditata
dengan sedemikian rupa dengan mengelompokkan wilayah yang akan
dikembangkan. Seperti contoh : kawasan arcamanik yang terlihat pada peta akan
dijadikan kawasan perumahan, Kawasan hiburan/wisata, dan agribisnis.

Dalam hal ini mengenai pembangunan dan tata rencana Kota Bandung, yang
akan dibahas secara rinci dan detail adalah mengenai kawasan Wilayah
Pengembangan Arcamanik.

29
1.2 Wilayah Pengembangan Arcamanik
Arcamanik merupakan sub wilayah kota Bandung yang merupakan wilayah
Pengembangan di Kota Bandung. Arcamanik adalah wilayah agribisnis dan
terdiri dari beberapa kecamatan yaitu :
1. Kecamatan Arcamanik
2. Kecamatan Mandalajati
3. Kecamatan Antapani

Pada hal ini , yang akan dibahas adalah mengenai kecamatan Arcamanik
arena kecamatan arcamanik adalah lokasi dimana properti yang direncanakan
akan dibangun.

3.2.1Data Geografis
Tabel III.5 Data Geografis segmentasi
GEOGRAPHIC SEGMENTATION
COUNTRY INDONESIA
DENSITY URBAN
PROVINCE JAVA (JAWA)

Kecamatan Arcamanik merupakan salah satu bagian dari wilayah Kota

Bandung, Jawa Barat dengan memiliki luas lahan sebesar + 640,571 Ha.
Secara administratif Kecamatan Arcamanik dibatasi oleh :

1. Bagian Selatan : Kecamatan Rancasari Kota Bandung.

2. Bagian Utara : Kecamatan Mandalajati Kota Bandung.
3. Bagian Timur : Kecamatan Cinambo Kota Bandung
4. Bagian Barat : Kecamatan Antapani Kota Bandung.

30
 Dan dengan pembagian penggunaan areal tanahnya sebagai berikut :
Tabel III.6 Peta Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Bandung 2011-2031

Kawasan perencanaan yang menjadi lingkup kerja Kecamatan Arcamanik

dapatdilihatdalam tabel 1 berikut iniSecara geografis Kecamatan Arcamanik
memiliki bentuk wilayah datar /berombak sebesar 100 % dari total keseluruhan
luas wilayah. Ditinjau dari sudutketinggian tanah, Kecamatan Arcamanik berada
pada ketinggian 500 m diataspermukaan air laut. Suhu maksimum dan minimum
di Kecamatan Arcamanikberkisar rata-rata + 32 Co, sedangkan dilihat dari segi
hujan berkisar 84 mm/thdan jumlah hari dengan curah hujan yang terbanyak
sebesar 45 hari, 107o 36 BTdan 6 o 55 LS.

ARCAMANIK membutuhkan ruang untuk

daerah resapan air agar tidak terjadi banjir
yang meresahkan yang tak lain
penyebabnya adalah terlalu banyak
perumahan dan kondisi wilayah yang
cekung .

31
 3.2.2 Data Demografis

Data demografis dibutuhkan untuk menentukan fungsi apa yang cocok untuk
ditempatkan pada suatu lahan , sama dengan kondisi geografis. 2 hal tersebut
dapat membantu menjadi pertimbangan mengenai bagaimana suatu lahan
difungsikan dan direncanakan, berikut adalah data demografis wilayah kecamatan
arcamanik :

Tabel III.7 Tabel Demografi Segmentasi

DEMOGRAPHIC SEGMENTATION

AGE 4-12, 13-20 ,above 20

SEX Man and Woman

FAMILY LIFE CYCLE Little Family

EXPENSE < 2 million per month

OCCUPATION Junior High School Student and

their parents (employee)

3.2.3.1 Kependudukan

Kecamatan Arcamanik pada akhir tahun 2015 memiliki jumlah penduduk

sebanyak56,491 jiwa, yang terdiri dari 29,198 jiwa laki-laki dan 27,293 jiwa
perempuan.Jumlah kepala keluarga (KK) di Kecamatan. Arcamanik. saat ini
mencapai sekitar17.779 KK. Berdasarkan data kependudukan dari Kelurahan pada
tahun 2015 yangdilihat dari segi kepadatan penduduk sebesar 88 jiwa per hektar
dan dilihat daripertumbuhan penduduk, intensitas populasinya akan terus
bertambah dari waktuke waktu.

Kependudukan di Kawasan Arcamanik ini dilihat dari berbagai aspek ,

antara lain :

32
a. Usia

Jumlah penduduk berdasarkan Struktur Umur :

Tabel III.8 Tabel Jumlah Penduduk berdasarkan Umur di Kecamatan Arcamanik

b. Pendidikan

Sumber daya manusia berdasarkan tingkat pendidikan di Kecamatan

Arcamanik.sebagai berikut :

Tabel III.9 Tabel Jumlah Penduduk berdasarkan Pendidikan di Kecamatan

Arcamanik

33
c.Tenaga Kerja

Jumlah penduduk berdasarkan tenaga kerja :

Tabel III.10 Tabel Jumlah Penduduk berdasarkan Tenaga Kerja

di Kecamatan Arcamanik

d. Mata Pencaharian Pokok

Jumlah penduduk berdasarkan mata pencaharian :

Tabel III.11 Tabel Jumlah Penduduk berdasarkan Mata
Pencaharian di Kecamatan Arcamanik

e. Agama

Jumlah penduduk berdasarkan agama adalah sebagai berikut :

Tabel III.12 Tabel Jumlah Penduduk berdasarkan Agama di

Kecamatan Arcamanik

34
3.2.2.2Potensi Prasarana dan Sarana

a. Prasarana Pendidikan

Tabel III.13 Tabel jumlah prasarana dan SDM pada bidang

pendidikan

b. Prasarana Kesehatan
Tabel III.14 Tabel Jumlah Prasarana kesehatan

c. Prasarana Ibadah
Tabel III.15 Tabel Jumlah Prasarana Ibadah

35
d. Prasarana Perumahan

Tabel III.16 Tabel Jumlah Prasarana Perumahan

e. Prasarana Hiburan
Tabel III.17 Tabel Jumlah Prasarana Hiburan

f. Prasarana Olahraga

Tabel III.18 Tabel Jumlah Prasarana Olahraga

g. Prasarana Transportasi

Lalu lintas yang digunakan di Wilayah Kecamatan Arcamanik sepenuhnya(100%)

melalui darat. Dengan daya dukung sarana terdiri dari :

Jalan dengan panjang :

Tabel III.19 Tabel Jumlah Prasarana Transportasi

36
Jembatan dengan panjang :

1. Jembatan Beton/Batu/Bata : 0.10 Km

2. Jembatan Besi : 0.06 Km
3. Jembatan Kayu/bambu : - Km
4. Jembatan lain-lain : - Km

3.2.2.3 Potensi Kelembagaan

a. Kelembagaan Ekonomi

Kelembagaan Ekonomi yang terdapat di Wilayah Kecamatan Arcamanik

terdiridari:
Tabel III.20 Tabel Jumlah Kelembagaan Ekonomi
Kec.Arcamanik

Dari tabel diatas , dapat kita ketahui bahwa masih ada beberapa fungsi yang belum
ada di arcamanik. Fungsi yang belum ada seperti taman bacaan (yang berisi
science center dan fasilitas lainnya) dapat menjadi pertimbangan terutama untuk
meningkatkan nilai/value di Kawasan Arcamanik.

37
3.3. Kompleksitas Permasalahan

Gambaran mengenai Kompleksitas permasalahan yang muncul

dalampenyelenggaraan Pemerintahan, Pembangunan dan Pemberdayaan
Masyarakat diWilayah Kecamatan Arcamanik sebagai berikut:

1. Pelayanan Publik:

a. Regulasi/Peraturan dan prosedur pelayanan, belum tersosialisasi secara

optimal kepada seluruh lapisan masyarakat dengan system ISO
danPATEN.
b. Seiring berubahnya kebijakan regulasi dari pemerintah pusat
maupunpemerintah Daerah sehingga sering membingungkan masyarakat.

2. Internal Organisasi Unit Kerja, meliputi :

a. Jumlah Pegawai
b. Mekanisme Kerja
c. Sumber Daya manusia dan PrasaranaKerja dalam proses penambahan
kebutuhan.

3. Kondisi Lingkungan.

a. Kurangnya kesadaran masyarakat dalam memelihara lingkungan.

b. Beberapa RW. Di wilayah kecamatan Arcamanik masih terkena
banjir/genangan air akibat luapan kali yang menyempit dan mendangkal
sepertiDi RW.01 Kelurahan Sukamiskin serta RW.04 Kelurahan
Cisaranten Endahjuga RW.06 dan RW 10 Kelurahan Cisaranten Kulon.
RW 05 dan RW 11Kelurahan Cisaranten Binaharapan.
c. Sebagian besar Warga kecataman Arcamanik belum terjangkau sarana
AirBersih.
d. Sistem Drainasi/sanitasi lingkungan yang belum teratur.

38
 e. Pembuangan Air Kotor belum tertata dengan baik, dan masih
banyaknyaWarga masyarakat yang memanfaatkan sungai sebagai sarana
MCK.
f. Kemacetan lalu lintas .

3.4 Potensi Wilayah

Potensi wilayah yang menjadi unggulan Kecamatan Arcamanik, terutama

yangmenjadi prioritas dan unggulan dalam upaya memantapkan 7 Program
Prioritas KotaBandung antara lain:

1. Masih Tersedianya lahan kosong untuk pengembangan Agri Bisnis,

terutamatingginya minat masyarakat Kecamatan Arcamanik dalam usaha
budidayaTanaman Hias, Ternak Unggas, Budidaya Ikan Hias, Budidaya
Udang AirTawar( Lobster) dan sebagainya.
2. Masih dimungkinkan pengembangan Perumahan, Wisata/Hiburan,
Perhotelan,Perdagangan dan lain-lain.
3. Terdapatnya Sport Jabar dapat dikembangkan untuk daya tarik Wisata
danpengembangan Olah Raga, terdapatnya lahan Milik Pemerintah Provinsi
JawaBarat di sekitar Lapangan Pacuan Kuda yang saat ini dimanfaatkan
olehPordasi Jawa Barat dapat dimanfaatkan untuk sarana pengembangan
OlahRaga bagi masyarakat.
4. Terdapatnya +30 Komplek Perumahan, yang dapat menunjang
ekonomimasyarakat.
5. Berdirinya Rumah Susun Sederhana Sewa (RUSUNAWA) dengan 4
(empat)Blok Rusunami sebanyak 4 (empat) Blok.
6. Banyaknya Grup kesenian Tradisional untuk menunjang Wisata Budaya.
Bidang Lingkungan Hidup.

39
3.5 Rencana Pembangunan Properti

Properti yang direncanakan akan dibangun adalah berlokasi di :

Data Tapak : Berlokasi di Jalan Cingised, Kelurahan Cisaranten Kulon Kecamatan

Arcamanik, Bandung, Jawa Barat, Indonesia

Gambar III.3 Gambar Lokasi Rencana Properti

PETA KOTA BANDUNG

PETA ARCAMANIK LOKASI SITE YANG TIDAK TERPAKAI

Luas Lahan 28.966,28 m2

40
Gambar di halaman sebelumnya adalah peta lokasi rencana pembangunan
property , dengan luas tanah sekitar 28.966.18 m2 .Lahan tersebut tepat berada di
kawasan perumahan dan pemukiman penduduk arcamanik. Lahan tersebut awal
mulanya adalah lahan yang direncanakan menjadi perumahan, namun
pembangunannya dinilai akan berdampak besar bagi kawasan sekitarnya karena
elevasi yang tinggi dan ditakutkan akan membuat kondisi kawasan sekitar
menanggung banjir yang lebih parah.

3.5.1 Potensi dan Kendala Lokasi Pembangunan Properti

Gambar III.4 View di dalam Lokasi

Lokasi berada di daerah yang merupakan kawasan perumahan dan pemukiman

penduduk. Lahan yang tersedia cukup luas, yang cukup berpotensi untuk dijadikan
daerah komersial diatasnya. Lokasi strategis dengan lebar jalan yang cukup lebar
sekitar 10 m (cukup untuk 2 mobil), namun yang menjadi kendala adalah bahwa
daerah sekitar lebih banyak perumahan dibandingkan dengan bangunan
41
komersialnya. Penenetuan fungsi apa yang akan dibuat diatas lahan tersebut
disesuaikan dengan kebutuhan kota itu sendiri,seperti yang tertera pada tabel
dibawah ini

Tabel III.21 Tabel Penambahan Fasilitas Sub Wilayah Kota

Perkiraan Kebutuhan Kebutuhan

Berdasarkan tabel dan data pada pembahasan sebelumnya, ada beberapa yang
dapat dipertimbangkan untuk menentukan fungsi apa yang akan dibuat di lokasi
site tersebut. Yaitu :

(1) Lokasi Site berada di elevasi yang lebih tinggi daripada perumahan
penduduk, hal itu yang menjadi permasalahan karena banyak penduduk
yang menentang lahan tersebut dijadikan perumahan karena dinilai akan
menyebabkann banjir yang lebih parah.

42
 (2) Pada lahan yang terletak di kawasan pengembangan arcamanik ini , sesuai
dengan data yang didapat dari berbagai sumber,bahwa kawasan tersebut
membutuhkan ruang terbuka hijau untuk mengurangi dampak banjir yang
terjadi akibat terlalu banyak perumahan yang tumbuh di daerah tersebut.
(3) Daerah resapan air sudah mulai berkurang di kawasan tersebut, tentu hal
ini perlu menjadi pertimbangan mengenai fungsi yang akan diletakkan
pada lahan tersebut.
(4) Dewasa ini, era globalisasi menuntut penggunaan teknologi yang canggih,
namun banyak hal yang terjadi akibat dampak dari penggunaan teknologi
yang salah terutama pada anak-anak. Maka dari itu dibutuhkan suatu
wadah untuk anak-anak mengeksplorasi dirinya dengan hal-hal yang lebih
positif seperti melihat pameran, karya dan ilmu pengetahuan yang berguna
bagi masa depan mereka, anak-anak juga membutuhkan ruang yang bebas
dan nyaman serta aman untuk mereka bermain sambil belajar mengenai
alam dengan maksud agar tidak ketergantungan dengan teknologi yang
jika salah menggunakannya akan berdampak buruk bagi masa depan
mereka.

Setelah melalui beberapa pertimbangan , fungsi yang akan di letakkan pada lahan
tersebut adalah Taman Pintar Arcamanik. Taman tersebut akan terdapat
beberapa fasilitas, yaitu antara lain :

(1) Ruang Terbuka Hijau yang Luas

(2) Science Center
(3) Plaza yang bertema
(4) Cafetaria
(5) Ruang Hijau (outdoor) yang bisa disewakan untuk sebagai lahan komersil

43
3.6 Targetting

Strategi selanjutnya adalah menentukan target pasar atau pasar sasaran.

Definisi umum dari targeting adalah proses memilih target market yang tepat bagi
produk dan jasa perusahaan. Berdasar pada teori yang sudah dijelaskan pada bab
sebelumnya, Pola yang akan diambil dalam penentuan target pasar untuk Taman
Pintar Arcamanik ini adalah Selective Specialization, maksudnya adalah
perusahaan menyeleksi beberapa segmen. Segmen yang dipilih mungkin tidak
saling berhubungan atau membentuk sinergi, tetapi masing – masing segmen
menjanjikan uang. Strategi ini lebih dipilih oleh untuk menghindari kerugian,
walaupun salah satu segmennya tidak produktif, tetapi perusahaan tetap
memperoleh pendapatan dari segmen yang lain. Segmen yang pertama adalah
Orang Tua, segmen yang kedua adalah anak-anak. Anak-anak tidak produktif
untuk memberikan uang secara langsung, contoh pada pembayaran tiket masuk
tetapi orang tuanya lah yang produktif, yaitu yang membayar tiket masuk dan
segala fasilitas didalamnya. Namun anak-anaklah yang menjadi motivasi orang
tua untuk mengajaknya ke Taman Pintar yang berbasis Pengetahuan dan
Teknologi ini.
Gambar III.5 Target Pemasaran Produk(Taman Pintar
Arcamanik)

44
 Tabel III.22 Tabel TargetingPasar

3.7 Positioning

Positioning pada kasus ini adalah dengan bertindak dengan cermat untuk
merancang suatu produk dan bauran pemasaran agar dapat tercipta kesan atau ciri
khas tertentu diingatan konsumen

1. Perancang dan Pengembang perlu mengikuti trend dan dinamika pasar,

seperti trend teknologi, persaingan, sosial, dan ekonomi.
Saat ini taman pintar yang ada di Indonesia masih dapat dihitung dengan jari,
salah satunya adalah Taman Pintar Jogjakarta, dan jika lahan ini kemudian
difungsikan sebagai Taman Pintar Arcamanik Bandung tentu saja akan
menjadi suatu ciri khas yang diingat orang dan berjual nilai tinggi.

45
2. Perancang dan Pengembang harus memfokuskan pada posisi teknologi
dan kualitas.
Berkembangnya teknologi saat ini seperti apa yang telah dijelaskan pada BAB
II, bahwasanya perkembangan teknologi dapat berdampak buruk pada manusia
terutama anak-anak. Hal tersebut tentu dapat menjadi pertimbangan bahwa
Taman Pintar akan sangat dibutuhkan oleh masyarakat Arcamanik bahkan
Bandung sekalipun untuk mengetahui perkembangan teknologi secara
keseluruhan dengan lebih menyenangkan dan mengurangi dampak buruk yang
ada didalamnya.
3. Perancang dan pengembang harus mentargetkan produknya pada
segmen pasar tertentu misalnya pada segmen masyarakat atas, menengah
atau bawah.
Dalam hal ini, produk yang berupa Taman Pintar Arcamanik ini
menargetkan/sasarannya adalah masyarakat menengah.
4. Perusahaan harus mau bereksperimen dengan tipe produk baru,
kemudian memperhatikan reaksi pasar.
Taman Pintar adalah suatu produk baru di kawasan Arcamanik dan ini dinilai
akan menjadi daya tarik bagi pengunjung karena keberadaannya sebagai
tempat rekreasi berbasis pengetahuan dan teknologi yang nyaman dan asri.

Seperti yang dibahas pada bab sebelumnya yaitu Menurut Hermawan

Kertajaya, ada empat kriteria untuk menentukan positioning yaitu
customer,company, competition dan change dengan uraian sebagai berikut, maka :

1. Customer
Customer dalam hal ini adalah kalangan menengah ,dan diperuntukan untuk
semua kalangan usia dari anak-anak hingga dewasa. Melihat dari data tabel
III.6 mengenai jumah penduduk berdasarkan umur,yaitu 56.491 orang dari
semua kalangan usia di kecamatan Arcamanik. Berkaitan dengan hal tersebut,
artinya Taman Pintar ini harus didesain dengan pendekatan terhadap kesukaan
atau keidentikan yang dapat menarik minat pengunjung untuk dating.

46
2. Company
Taman Pintar ini tentu mencerminkan kekutan dan keunggulan kompetitif
karena Taman Pintar Arcamanik ini adalah yang pertama dikawasan
Arcamanik dan tentu berdampak baik bagi lingkungan sekitar karena dapat
sekaligus menjadi daerah resapan air.

3. Competition
Taman Pintar ini akan bersifat unik baik dari segi penataan taman maupun
bentuk bangunan dan interior bangunannya sendiri k sehingga dapat dengan
mudahmendiferensiasikan diri dan memiliki perbedaan khususdibanding
dengan produk saingannya walaupun saingan/competitor sejenis belum ada,
setidaknya dengan keunikan tersebut,Taman pintar ini dapat diunggulkan di
Kawasan Arcamanik dan bernilai Tinggi

4. Change
Taman Pintar ini dapat menjadi peluang walaupun pada awalnya lahan
tersebut diperuntukkan untuk perumahan. Namun Taman Pintar ini dinilai
dapat meningkatkan kualitas lingkungan dan meningkatkan ekonomi kawasan.

Tabel III.23 Tabel Positioning

47
 Diagram III.1 Positioning Statement Pasar

Diagram III.2 Kesimpulan Positioning Statement Pasar

48
 3.8 Dynamic Atribut Segmentation

Pada kasus ini yaitu rencana pembangunan taman pintar , selain segmentasi
menggunakan Static Attribute, diperlukan juga segmentasi menggunakan Dynamic
Atribut Segmentation,yaitu mengelompokkan pasar berdasarkan atribut dinamis
yang serupa, atau atribut-atribut yang mencerminkan karakteristik konsumen.
Atribut ini mencakup Variabel psikografis dan behavioral.Hal ini dilakukan
karena taman pintar difungsikan untuk anak-anak, dan anak-anak sangat berkaitan
dengan psikologi dan perilakunya yang digunakan untuk menilai apakah fungsi
taman pintar ini cocok atau tidak dibangun di kawasan Arcamanik ini.

Dikutip dalam sebuah koran harian Jakarta mengenai telah terjadi kasus
pelecehan seksual yang dilakukan seorang bocah kelas 5 SD kepada teman
sebayanya. Setelah ditelusuri secara lengkap, diketahui bahwa motif kegiatan
kriminalitas ini didasarkan pelaku sering menonton video porno yang diakses
dengan mudah melalui gadgetnya. Hal tersebut terjadi sebelum Telkom dan
Kementrian Komunikasi dan Informasi (Kemenkominfo) gencar dalam melakukan
pemblokiran situs porno. Setelah sebelumnya pemerintah telah berupaya
memblokir situs porno yang digagalkan para remaja dengan menemukan cara
mengakses situs porno melalui bantuan DNS 8.8.8.8 atau biasa disebut DNS
google, Proxy, VPN, dan lain sebagainya.

Tanda-tanda anak usia dini kecanduan gadget: (1) Kehilangan keinginan

untuk beraktivitas; (2) Berbicara tentang teknologi secara terus menerus; (3)
Cenderung sering membantah suatu perintah jika itu menghalangi dirinya
mengakses gadget; (4) Sensitif atau gampang tersinggung,
menyebabkan mood yang mudah berubah; (5) Egois, sulit berbagi waktu dalam
penggunaan gadget dengan orang lain; (6) Sering berbohong karena sudah tidak
bisa lepas dengan gadgetnya, dengan kata lain anak akan mencari cara apapun
agar tetap bisa menggunakan gadgetnya walaupun hingga mengganggu waktu
tidurnya.

49
"Para pecandu gadget sering kali hanya mengembangkan bagian otak kirinya
sementara otak kanan tidak berkembang. Padahal otak kanan berhubungan dengan
daya ingat dan perhatian. 15 % kasus otak yang gagal berkembang diyakini
sebagai salah satu faktor penyebab terjadinya demensia usia dini." (Majalah
Kartini No.2357. 19/09-03/10/13).

Ketika seorang anak usia dini sudah kecanduan dalam penggunaan gadget,
tentunya akan banyak yang terganggu segi perkembangan psikologisnya dari
berbagai aspek. Mulai dari perkembangan fisik-motorik, yang seharusnya anak
menjadi pribadi yang aktif serta kreatif namun karena lebih asyik bermain dengan
gadgetnya perkembangan tersebut menjadi terhambat, karena membuat anak
menjadi malas dan lambat bergerak. Dari segi perkembangan kognitif, anak
menjadi kurang peka terhadap lingkungan karena sibuk dengan teman matinya,
yaitu gadget. Selanjutnya perkembangan yang paling terhambat karena
hadirnyagadget adalah perkembangan sosio-emosional, anak cenderung memilih
diam di rumah atau bahkan di tempat tidurnya sambil bermain dengan gadgetnya.
Padahal seharusnya anak usia dini bermain di luar rumah bersama teman
sebayanya untuk menemukan sesuatu yang membuat ia bertanya serta mencari
tahu sendiri tentang apa yang sudah ia temukan dan mengenal lingkungan
sekitarnya untuk dapat mengeksplor kemampuan yang dimilikinya.
Terakhir, gadget juga dapat menghambat kemampuan berbahasa seorang anak,
karena jarang melakukan interaksi dengan anak-anak lain atau lebih sering
menghabiskan waktu bersama benda mati (gadget) anak menjadi tidak terbiasa
dalam berbicara dengan orang di sekelilingnya.

Anak usia dini yang sering menggunakan gadget akan lebih cepat puas
dalam memperoleh pengetahuan yang telah ia peroleh (dengan kata lain, internet
adalah sumber pengetahuan teraktual dan terlengkap), menjadikan anak tidak
biasa dengan hal yang rumit yaitu anak usia dini akan menjadi generasi yang
berpikir instan, penurunan konsentrasi dalam belajar atau melakukan sesuatu,
malas menulis dan membaca buku, kelemahan dalam berinteraksi secara internal

50
maupun eksternal. (RS. Mitra Keluarga Surabaya, 2013). Dilihat lagi dari salah
satu kasus di Inggris terdapat seorang anak perempuan berusia 4 tahun harus
menjalani perawatan dari psikiater karena kecanduan Ipad. Anak tersebut diyakini
bukan satu-satunya anak yang mengalami kompulsif akibat
penggunaan gadget yang berlebihan dalam masa usia dini. "pasti masih banyak
yang seperti ini", kata Dr Richard Graham dari Capio Nightngale Clinic, London
(yang menangani kasus anak tersebut). Karena saat ini, lebih dari 50% orang tua
di Inggris mengizinkan anaknya menggunakan gadget hingga 4 jam perhari.
Sebanyak 81% orang tua juga mengaku bahwa anak-anaknya lebih banyak
menghabiskan waktu pada gadgetnya. (kompas.com, 2013).

Maka, dengan hadirnya beragam aplikasi gadget yang merusak karakter

anak usia dini dalam segi perkembangan mental dan cara berinteraksi dengan
lingkungannya menyebabkan ketidaksetimbangan dalam proses perkembangan
psikologisnya. Seharusnya kasus yang sudah diungkap oleh banyak media bisa
dijadikan sebagai sorotan serta pelajaran bagi para orang tua dalam mendidik
anaknya melalui berbagai pendekatan.

Hal tersebut menjadi pertimbangan mengapa Taman Pintar Arcamanik Perlu

dibangun dikawasan Arcamanik karena Taman Pintar ini dinilai dapat
memberikandapat positif dari teknologi yang dikemas secara kreatif dan menekan
dampak negative dari kebiasaan anak-anak yang ketergantungan terhadap
teknologi tertentu.

3.9 Kelayakan Pembangunan Properti

Berdasar kepada data yang didapat dan melihat kondisi yang terjadi pada
zaman sekarang ini, Taman Pintar Arcamanik akan menjadi jawaban atas
pertanyaan mengenai lahan tersebut akan dijadikan apa. Taman pintar
dikatakan/dinilai layak karena beberapa hal, antara lain :

51
1. Kawasan Wilayah Pengembangan (WP) Arcamanik merupakan kawasan yang
di peruntukan untuk daerah perumahan. Lahan yang kami analisis merupakan
daerah yang cukup padat oleh pemukiman, jika daerah tersebut di bangun
perumahan baru, akan menambah kepadatan di daerah tersebut. Selain itu
wilayah arcamanik merupakan wilayah yang sering terjadi banjir, karena
kurangnya resapan air maka kami mengusulkan daerah tersebut di bangun
taman/tempat bermain dan Science Center. (Taman Pintar)
2. Lahan yang tersedia di tengah-tengah kawasan pemukiman dapat menjadi
daerah resapan air sehingga mengurangi dampak buruk yang terjadi akibat
banjir di daerah tersebut.
3. Lokasi tersebut mudah diakses bahkan dari Sub Wilayah Bandung yang lain
sehingga berpotensi menjadi kawasan komersial yang baik demi
meningkatkan perekonomian Kawasan Arcamanik itu sendiri.
4. Berdasarkan survey ,bahwasanya Lokasi tersebut secara regulasi dapat
dibangun Taman Pintar yang berisikan beberapa fungsi, yaitu RTH, Science
Center, Restaurant, Area Penyewaan Acara, dan Plaza yang bertema karena
konsep ini dinilai dapat meningkatkan kualitas lingkungan dan perekonomian
kawasan Arcamanik ini.
5. Taman Pintar ini adalah yang pertama di Kawasan Arcamanik yang ditujukan
sebagai wadah bagi para pengunjung untuk berekreasi dan berwisata di
tengah-tengah kawasan pemukiman yang cukup padat.
6. Taman pintar ini sudah sesuai dengan program kerja dari kacamatan
Arcamanik itu sendiri yaitu :
a. Peningkatan Kualitas lingkungan Hidup dengan gerakan penanaman
Pohon,
b. Penataan lingkungan dan pembuatan sumur Resapan.
c. Registrasi pohon pelindung dan pengamanannya dengan melindungi
pohon dengan Dolken bagi pohon yang masih kecil, pencabutan paku pada
pohon yang sudah besar.
d. Menggalang Partisipasi masyarakat dalam pemeliharaan lingkungan Hidup
melalui gerakan K3, Gerakan Jumat Bersih, GPS dan sebagainya.
52
 e. Penanganan Ketentraman dan ketertiban lingkungan dengan
penataan/penertiban PKL, pangkalan Ojeg dan lain-lain.
f. Upaya Pelestarian dan pengembangan seni dan budaya Tradisional yang
dapat menunjang kepariwisataan, dengan pemberian alat-alat kesenian
tradisional kepada 6 lingkup seni tradisional.
g. Mengikutsertakan masyakat dalam program Sadar Wisata.
h. Bidang Olah Raga.
i. Pembinaan dan pengembangan prestasi Olah Raga.
j. Menggali Potensi masyarakat dalam berbagai cabang Olah Raga untuk
berprestasi di tingkat local, Nasional maupun Internasional.
k. Mensukseskan terwujudnya bandung berperestasi Olah raga tahun 2012.

7. Keberadaan Taman Pintar ini dinilai layak karena secara kebutuhan maupun
psikologi, masyarakat membutuhkan ruang yang dapat berdampak baik
terutama bagi anak-anak untuk mendapatkan ilmu pengetahuan dan tentang
perkembangan teknologi dengan cara yang unik, baik, kreatif dan sesuai.
Sehingga diharapkan dapat menjadikan anak-anak sebagai insane yang
bermasa depan cerah karena dapat dengan bijak menggunakan teknologi yang
ada bukan justru dipersalahgunakan

53
 3.10 Usulan Desain

Gambar III.6 Gambar Master Plan Rencana Properti

Rencana Master Plan yang akan di desain untuk wilayah pengembangan arcamanik tepatnya di daerah
Cingised, Arcamanik. Master Plan ini memperlihatkan site yang akan di bangun dari tampak atas.
Terdapat beberapa fungsi di kawasan ini terdiri dari taman pintar (science centre ), museum budaya,
restoran dll.

54
Gambar III.7.1 Gambar kawasan Taman Pintar Bird eye view

Gambar III.7.2 Gambar kawasan Taman Pintar Bird eye view

55
Gambar III.8 Gambar melalui pintu gerbang masuk

Gambar III.9 Gambar tempat penukaran tiket

56
 Gambar III.10 Gambar Area Parkir

Gambar III.11 Gambar Area Bermain Pasir

57
Gambar III.12 Gambar Area Taman Bermain Anak

Gambar III.13 Gambar Area Restoran

58
Gambar III.14.1 Gambar Interior Taman Pintar

Gambar III.14.2 Gambar Interior Taman Pintar

59
Gambar III.15.1 Gambar Interior Museum Budaya

Gambar III.15.2 Gambar Interior Museum Budaya

60
Gambar III.16.1 Gambar Interior Restoran

Gambar III.16.2 Gambar Interior Restoran

61
 3.10.1 Struktur Organisasi

Diagram III.3 Struktur Organisasi

3.11 Rencana Anggaran Biaya

Rekapitulasi
Proyek : Taman Pintar Arcamanik
Pekerjaan : Fungsi utama (science centre, dll) sarana pendukung/ luar
dan lansekap
Lokasi : Jalan Cingised, Arcamanik Bandung
Pekerjaan sarana luar dan lansekap + Pekerjaan fungsi utama

Rp 19.748.500.000,00 +Rp 16.682.100.000,00 = Rp 36.430.600.000,00

Rencana Proyeksi Pendapatan Dan Biayan (Laba/Rugi)

Pemasukan – Pengeluaran

Rp 4.061.500.000,00 - Rp 706.000.000,00 = Rp 3.355.500.000,00

*Rincian Anggran biaya terlampir

62
 BAB IV

PENUTUP

4.1 Kesimpulan

Setelah melakukan pencarian data sub wilayah Arcamanik serta

melakukan analisis dari data yang sudah diperoleh dari berbagai sumber dan fakta
yang terjadi dilapangan, maka kami mengusulkan site atau lokasi yang sudah kami
tentukan yang berada di sub wilayah Arcamanik untuk dibangun sebagai taman
atau tempat bermain dan Science Center (taman pintar) yang dapat menjadi tempat
wisata pendidikan atau wisata edukasi di kota Bandung khususnya untuk sub
wilayah Arcamanik yang didalamnya terdapat karya dan inovasi teknologi yang
berkaitan dengan pendidikan atau edukasi bagi semua umur khususnya anak-anak
sekolah dasar. Keberadaan taman atau tempat bermaun dan Science Center (taman
pintar) ini dinilai layak karena secara kebutuhan maupun psikologi

Masyarakat mebutuhkan ruang yang dapat berdampak baik terutama bagi

anak-anak. Selain sebagai wisata pendidikan atau wisata edukasi, pembangunan
taman atau tempat bermain dan Science Center (taman pintar) juga berfungsi
sebagai resapan air di sub wilayah Arcamanik yang merupakan wilayah yang
rawan banjir karena banyaknya perumahan yang di bangun di wilayah sub wilayah
Arcamanik tanpa memperhatikan kondisi resapan air yang semakin berkurang

63
4.2 Kritik Dan Saran

Kondisi jalan menuju site kurang baik seperti permukaan jalan yang tidak rata dan
berlubang serta banyak polisi tidur. Lalu saluran air pembuangan kurang lebar
sehingga tidak dapat menampung debit air sehingga menyebabkan air meluap dan
banjir. Selain kedua hal tersebur aksesibilitas menuju site cukup sulit diakses
karena hanya terdapat ojeg sebagai alat transportasi umum serta lokasi site cukup
jauh dari jalan utama

Memperbaiki infrstruktur yang berada di sekitas site dan menggunakan signage

penunjuk lokasi site, serta melakukan promosi menggunakan berbagai macam
media

64
 LAMPIRAN

Logo Desain Taman Pintar Arcamanik

Pamflet Taman Pintar Arcamanik

65
Rincian Rencana Anggaran Biaya

66
Rekapitulasi dan Proyeksi Anggran Biaya

67
Contoh Pengembangan Properti : Taman Pintar Yogyakarta

Merupakan salah satu wahana bermain

sekaligus belajar untuk anak-anak yang
disediakan oleh pemerintah kota
Yogyakarta untuk menyediakan sarana
pembelajaran sains bagi siswa yang
mendukung kurikulum pendidikan serta
memotivasi anak dan generasi muda
untuk mencintai sains, secara sederhana,
Taman Pintar Jogja adalah laboratorium
dalam kemasan rekreasi.

Peresmian (Grand Opening) digelar pada 16 Desember 2008 oleh presiden

RI Soesilo Bambang Yudhoyono. Target utama pembangunan Taman Pintar
menurut pemerintah adalah mendukung program pembelajaran regular di sekolah
sejak dini dengan mengasah kreativitas anak didik sedini mungkin dengan harapan
akan semakin banyak innovator teknologi yang muncul dari Indonesia.

Taman Pintar memiliki arena bermain sekaligus sarana edukasi yang

terbagi dalam beberapa zona. Akses langsung kepada pusat buku eks Shopping
Centre juga menambah nilai lebih Taman Pintar. Tempat rekreasi ini sangat baik
untuk anak-anak pada masa perkembangan.

Taman ini, khususnya pada wahana pendidikan anak usia dini dilengkapi
dengan teknologi interaktif digital serta pemetaan video yang akan memacu
imajinasi anak serta ketertarikan mereka terhadap teknologi. Pada saat ini ada 35
zona dan 3.500 alat peraga permainan yang edukatif

Dengan luas lebihdari 6500

meter persegi, Taman Pintar dibagi
menjadi beberapabagian:

Playground, Gedung Memorabilia,

Gedung Oval-Kotak, Wahana Bahari,
Rumah Gerabah, Rumah Batik, Gedung
PAUD Barat, dan Gedung PAUD
Timur dan yang terbaru adalah Gedung
Planetarium.

Play Ground

Zona penyambutan dan permainan serta sebaga iruang public bagi

pengunjung. Adapun beberapa bagian play groun adalah sebagai berikut:
68
  Tapak Presiden Republik Indonesia
 Gong Perdamaian
 Taman Air Menari
 Koridor Air
 Desaku Permai
 Spektrum Warna
 Dinding Berdendang
 Sistem Katrol
 Forum Batu
 Parabola Berbisik
 Rumah Batik
 Rumah Gerabah
 Wahana Bahari

GedungPaud

Zona ini memiliki bagian yang disebut

dengan zona Pendidikan Anak Usia Dini
(PAUD) bagi anak-anak usia prasekolah
hingga taman kanak-kanak. Adapun
beberapa ruangan yang disediakan antara
lain:

 Ruang Computer Kids

 RuangPetualangan
 RuangProfesi
 RuangPertunjukan
 RuangPerpustakaanAnak
 RuangReligidanBudaya
 RuangSusunBalok

69
The Adventure of Science Gedung Oval

Lantai 1

Lantai inimenjadi zona untuk

pengenalan lingkungan dan
eksibisi ilmu pengetahuan.
Adapun beberapa wahana yang
disediakan antara lain:

 Aquarium air tawar

 Dome Area
 KehidupanPrasejarah
 Titian Sains
 HarmoniAlam
 Sistem Tata Surya

70
Lantai 2

Lantai ini digunakan sebagai zona untuk mempelajari ilmupengetahuan dan

teknologi. Adapun beberapa wahana yang ada antara lain:

 Zona Ilmu Bumi

 TV Cube
 Zona Teknologi Konstruksi
 Zona Teknologi Mesin dan Energi
 Zona Teknologi Telekomunikasi
 Zona Nuklir
 Zona Kelistrikan
 Zona Teknologi Komputer

71
Gedung Kotak

Gedung ini terdiri atas 3

(tiga) lantai yang fungsinya
berbeda satu sama lain.
Ketiga lantai tersebut antara
lain:

Lantai 1:

Lantai iniberisi saran dan prasarana pelengkap bagi pengunjung yang terdiri atas:

 Exhibition Hall
 Ruang Audio Visual
 Radio AnakJogja
 Food Court
 Souvenir Counter
 Amusement Center

Lantai 2

Lantai ini terdiri atas berbagai fasilitas untuk mempelajari materi dasar yang
terkait dengan penerapan ilmu pengetahuan dan teknologi. Beberapa zona yang
disediakan antara lain:

 Zona pengolahan minyak dan gas bumi

 Zona agro
 Zona air untuk kehidupan
 Zona warisan leluhur
 Zona teknologi pengolahan susu
 Zona teknologi informasi dan omunikasi
 Zona teknologi otomotif roda dua

72
Lantai 3

Lantai ini menjadi zona kreativitas dan berisi:

 Wahana Animasi
 Zona Science and Technology
 Theater 4 Dimensi

73
Gedung Memorabilia

Gedung ini berisi dokumen dan foto-foto

yang berkaitan dengan sejarah antara lain:

 Sejarah kesultanan Yogyakarta

 Sejarah tokoh pendidikan nasional
 Sejarah presiden R.I.

74
 DAFTAR PUSTAKAe

1. Jerry W. Thomas (2007) “Market Segmentation”. Decision Analyst.

2. Beth Horn dan Wei Huang (2009) “Comparison of Segmentation
Approaches”. Decision Analyst.
3. Catanesse, J. Anthony dan Snyder C. James, Perencanaan Kota, Jakarta:
Penerbit Erlangga, 1988.
4. Jayadinata, Johara T., Tata Guna Tanah dalam Perencanaan Pedesaan,
Perkotaan dan Wilayah,
5. Koestoer, Raldi Hendro, Dimensi Keruangan Kota: Teori dan Kasus,
Jakarta: Penerbit Universitas Indonesia, 2001.
6. Lichfield, Nathaniel dan Haim Darin, Land Policy in Planning, Boston
Sidney: George Allen dan Unwin, Ltd., 1980.
7. Sandy, I Made, Tata Guna Lahan Perkotaan dan Pedesaan, Jakarta:
Penerbit Bharata Anindya, 1977.
8. Sutanto, Guna Lahan dan Perkembangannya, Jakarta: Penerbit Dipasanta,
1977.
9. Shirvani, Hamid, The Urban Design Proccess, New York: Van Nostrand
Reinhold Company, 1985.
10. Tejoyuwono, Perkembangan Lahan Perkotaan, Jakarta: Penebit Kartika,
1986.
11. Yunus, S. Hadi, Struktur Tata Ruang Kota, Yogyakarta: Pustaka Pelajar,
2000.
12. Hari (2003), Advice Planning Sebagai Pengendali Guna Lahan Di Kota
Malang, Tesis-S2 Magister Perencanaan Pembangunan Wilayah Dan Kota
Program Pascasarjana Universitas Diponegoro, Semarang..
13. https://www.academia.edu/5793332/DAMPAK_POSITIF_DAN_NEGATI
F_PERKEMBANGAN_TEKNOLOGI_DARI_USIA_DINI
14. https://id.wikipedia.org/wiki/Determinasi_Teknologi_(Dampak_Pada_Ana
k)

75
15. http://jurnalilmiahtp.blogspot.co.id/2013/11/menelisik-pengaruh-
penggunaan-aplikasi.html
16. http://artikel.bloggaring.com/pengertian-properti-properti-definisi-
properti-istilah-properti.htm
17. https://id.wikipedia.org/wiki/Properti
18. http://www.scribd.com/doc/43410656/Perilaku-Konsumen-Full
19. http://yodiahadishtis.blogspot.co.id/2012/11/segmentasi-pasar-dan-
analisis-demografi.html
20. http://ratumefi.blogspot.co.id/2013/10/egmentasi-pasar-dan-analisa-
demografi_27.html
21. http://mycopypast.blogspot.com/2009/07/stp-dan-4p.html
22. http://sketchbam.blogspot.com/2012/09/teori-stp-segmentasi-
targeting.html
23. http://pengetahuantentangsegmentasipasar.blogspot.com/
24. http://sketchbam.blogspot.co.id/2012/09/teori-stp-segmentasi-
targeting.html
25. http://hadwinsaleh.blogspot.co.id/2013/01/tata-guna-lahan.html
26. http://punyauchti.blogspot.co.id/2013/05/tata-guna-lahan-land-use.html

76