KONSEP

PERANCANGAN ARSITEKTUR IV
PERENCANAAN DAN PERANCANGAN KANTOR SEWA DI TANJUNG SELOR DENGAN
PENDEKATAN ARSITEKTUR NEO VERNAKULAR

DISUSUN OLEH :

MUHAMMAD ABDUL KARIM

NPM. 201611030

DOSEN PENGAMPU

EKO WAHYUDI S.T., M.T

NIDN. 11.311274.01

JURUSAN ARSITEKTUR
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS KALTARA
2018
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Cepat atau lambat, Ibu Kota Provinsi Kalimantan Utara, yaitu kota tanjung selor akan menjadi
salah satu kota metropolis di Indonesia, jika mengingat perdagangan dan perekonomian global yang
sudah berjalan di Indonesia selama ini. Fenomena tersebut diperkuat dengan keberadaan provinsi
kalimantan utara ini yang sangat dekat dengan daerah perbatasan. Hal ini menyebabkan Kota Tanjung
Selor mempunyai daya potensial sebagai pusat bisnis eksklusif di Kalimantan Utara, khususnya di
Kabupaten Bulungan. Bertambahnya aktivitas dan skala usaha tentunya memerlukan sarana
pendukung, yaitu sarana perkantoran yang merupakan pusat pengolahan informasi, pengambilan
keputusan dan kebijaksanaan bisnis. Sejalan dengan kebijakan otonomi daerah, perusahaan-
perusahaan lokal perlu meningkatkan efisiensi, efektivitas dan fleksibilitas. Tidak dapat dipungkiri
bahwa bangunan-bangunan perkantoran merupakan bukti nyata dari perubahan yang sangat besar dari
pola pekerjaan yang terjadi selama beberapa tahun belakangan ini.

Di Indonesia, meski angka pekerja kantor tidak sebesar di negara-negara lain, perubahan
tersebut juga sangat terasa dimana semakin banyak tower-tower perkantoran dan superblok-superblok
yang dibangun. Semua itu dibangun untuk memenuhi kebutuhan akan bangunan perkantoran yang
semakin meningkat seiring dengan bertumbuhnya perekonomian di Indonesia. Sesuai dengan sifat
dari suatu kehidupan masyarakat urban modern yang memiliki mobilitas tinggi, dan kehidupan sehari-
hari yang menuntut efisiensi, fleksibilitas, dan efektivitas, mengakibatkan banyak bangunan,
khususnya bangunan perkantoran (sebagai wadah aktivitas manusia urban modern sehari-hari).

Oleh sebab itu, maka perencanaan dan perancangan sebuah kantor sewa ” Rental Office di
Tanjung Selor dengan pendekatan arsitektur neo vernakular” menjadi salah satu pemecahan arsitektur
untuk dapat diterapkan dalam perancangan ini, dimana konsep ini lebih mengarah pada kebudayaan di
daerah kalimantan utara. Serta bangunan yang di rancang dapat mencirikan salah satu kebudayaan di
tanjung selor yaitu kebudayaan suku dayak.Tujuan dan Sasaran
1.2. Identifikasi Masalah

Sesuai dengan latar belakang di atas, maka dapat di uraikan beberapa pokok permasalahan pada
perancangan ini, diantaranya :

 Tanjung Selor sebagai ibukota provinsi kalimantan utara yang sekaligus provinsi termuda saat
ini, dan merupakan daerah berkembang, maka memerluhkan bangunan baru dengan fungsi
sebagai perkantoran dalam mendukung kemajuan dan perkembangan di daerah tanjung selor.

 Kondisi lahan yang sangat sempit dan minim menuntut perencana untuk mampu mengatasi
permasalahan tersebut, yaitu dengan merancang sebuah bangunan tinggi dengan fungsi
sebagai perkantoran.

 Dengan cirikhas kebudayaan yang ada di tanjung selor, menuntut perencana untuk mendesain
bangunan kantor sewa yang dapat membawa cirikhas kebudayaan daerah.

1.3. Rumusan Masalah

 Bagaimana merencanakan dan merancang bangunan kantor sewa di tanjung selor dengan
pendekatan arsitektur neo vernakular?
 Bagaimana merencanakan dan merancang bangunan kantor sewa di tanjung selor sebagai
penunjang perkembangan dan kemajuan daerah?

1.4. Tujuan dan Sasaran

 Merancang sebuah Kantor Sewa di tanjung selor dengan pendekatan arsitektur neo vernakular
 Merancang sebuah Kantor Sewa dengan menerapkan konsep desain arsitektur neo vernakular
yang dapat mencirikan kebudayaan yang ada di tanjung selor

1.5. Batasan Perancangan

 Kantor Sewa 8 Lantai (Bangunan Tinggi)
 Luas Lahan Maksimal 15000 M² (1,5 Hektar)
 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 60%
 Koefisien Luas Bangunan (KLB) 40%
 GSB 15 Meter Dari As jalan Poros Tanah Kuning

1.6. Manfaat Perancangan

 Untuk mengetahui seberapa penting kebutuhan bangunan gedung dengan fungsi sebagai
perkantoran di daerah tanjung selor
  Untuk mengetahui seberapa pentingnya konsep arsitektur neo vernakular pada bangunan,
yaitu dengan merancang bangunan yang dapat mencirikan sebuah kebudayaan yang ada di
daerah tersebut.

1.7. Sistematika Penulisan

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini berisi uraian tentang latar belakang, Identifikasi masalah, Rumusan masalah, Tujuan dan
sasaran, Batasan Permasalahan, Manfaat perancangan, Sistematika penulisan, dan Kerangka alur
perancangan

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

Bab ini berisi uraian tentang Judul/objek yang akan dirancang, yaitu pengertian kantor sewa,
fungsi kantor sewa, jenis-jenis kantor sewa, spesifikasi kantor sewa, sistem penyewaan kantor
sewa, klasifikasi kantor sewa, dll. Serta menguraikan tentang pendekatan arsitektur neo
vernakular, pengertian arsitektur neo vernakular, prinsip-prinsip arsitektur neo vernakular, dan
hal-hal lain yang terkait arsitektur neo vernakular.

BAB III DATA DAN ANALISA

Bab ini berisi uraian data eksternal yang terkait dengan kondisi eksisting dari lokasi site atau
tapak yang akan kita rancang, batasan-batasan lahan serta data internal yang terkait dengan pelaku
serta aktivitas dan kebutuhan ruang. Selain data pada bab ini juga menguraikan analisa, baik
analisa eksternal maupun analisa internal yang terkait dengan data di atas.

BAB IV KONSEP PERANCANGAN

Bab ini berisi tentang uraian mengenai konsep desain yang akan di rancang serta konsep bentuk
bangunan yang akan di rancang.

BAB V PENUTUP

Bab ini merupakan penutup yang berisi kesimpulan dari perancangan yang telah di dibuat serta
saran dari perancang.
1.8. Kerangka Alur Perancangan
 BAB II
STUDY LITERATUR
2.1. Kantor Sewa
2.1.1. Pengertian Kantor Sewa
Menurut Cyrill M. Haris dalam bukunya Dictionary of Architecture and Construction, kantor
berarti bangunan yang digunakan untuk tujuan profesional ataupun administrasi dan tidak ada bagian
yang dipergunakan untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pemberasih kantor.
Kantor sewa dapat diartikan sebagai kantor yang disewakan oleh pengelola terhadap
pengguna (user) yang digunakan untuk menampung segala bentuk yang bersifat administratif dan
komersil dengan menyewakan ruang-ruang yang telah disediakan oleh pihak pengelola baik berupa
ruangan terkecil (modul terkecil) dari sebuah ruangan kantor sewa hingga disewa perlantai (modul
terbesar) dari suatu ruangan kantor sewa yang disewa dalam jangka waktu tertentu pula sesuai dengan
kesepakatan antara pihak pengelola dengan pihak penyewa (user).

Bangunan perkantoran selain dibangun untuk memenuhi seragam kebutuhan maupun tuntutan
yang berlaku umum, juga dimaksudkan untuk dapat menarik sebanyak mungkin peminat dari segala
lapisan yang membutuhkannya. Keadaan akan tuntutan ini mendorong munculnya perbedaan-
perbedaan dalam bentuk bangunannya.

Secara teoritis tidak boleh ada perbedaan karena untuk semua rancangan perkantoran pada
dasarnya memiliki prinsip dasar yang sama yakni perubahan bentuk suatu organisasi berubah lebih
cepat dibandingkan perubahan bangunannya sendiri.

Untuk bertahun-tahun terakhir terdapat dua pola pengembangan dasar dalam bangunan-
bangunan perkantoran, yakni pertama, ditandai dengan mengurangi sekaligus sebagai bentuk
rancangan penunjang untuk jangka waktu pemakaian singkat saja, terutama yang berbentuk perabotan
yang dapat dimanfaatkan untuk berbagai fungsi, sehingga pemisahan antara instalasi pelayanan teknis,
baik secara pandangan dan akustik, maupun yang befungsi dekoratif secara teratur dapat disesuaikan
dengan perabotan sekaligus. Kedua, ditandai dengan adanya kesulitan memilah fungsi aktifitas
sampingannya seperti laboratorium, proses suatu industri, pendidikan.

2.1.2. Fungsi dan Tuntutan Kantor Sewa

Kantor sewa bertujuan untuk menampung kegiatan administratif sebuah badan usaha ataupun
perorangan baik berupa pelayanan jasa, penjualan secara makro dengan menggunakan list,
penyimpanan uang(pengawasan keuangan), mencatat keterangan, menjamin aktiva-aktiva dan
lainnya.
Tuntutan perancangan dari sebuah kantor sewa dapat dilihat dari:
1) Pengelola
Motivasi pengelola adalah untuk mencari keuntungan sebesar-besarnya dengan cara
menyediakan tempat / ruang ataupun bangunan yang difungsikan sebagai kantor dengan strandar dan
ukuran tertentu sesuai dengan modul – modul yang telah ditetapkan dan dapat disewakan seluas-
luasnya. Yang perlu diperhatikan dalam perancangan kantor sewa adalah :
a) luasan lantai
b) efisiensi energi
c) sistem informasi
d) sistem komunikasi
e) sistem utilitas
f) fasilitas eksekutif
g) tempat makan dan sosialisasi
h) standby listrik
2) Penyewa
Sesuai dengan aktivitasnya sebagai penyewa, maka yang diinginkan oleh penyewa adalah :
a) Penampilan bangunan yang memiliki nilai estetik dan representatif . Hal ini sangat
dibutuhkan sebagai bukti dan untuk memberikan rasa kepercayaan terhadap penyewa untuk
menghadapi klien-klien dari masing-masing penyewa.
b) Suasana kerja yang nyaman yang diciptakan untuk meningkatkan produktifitas kerja hingga
mampu mendorong kemajuan kantor.
c) Fleksibilitas dari modul ruang yang disewakan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa
sesuai dengan jumlah pegawai, jenis kantor dan aktivitas yang berlangsung serta asumsi
kebutuhan luas kantor yang selalu berubah sesuai dengan tingkat kemajuan perusahaan.
d) Para penyewa tidak perlu mengeluarkan biya ulang untuk maintenance bangunan
e) Tingkat keamanan dan keselamatan
2.1.3. Fungsi Kantor Sewa
Perkantoran atau yang disebut pula dengan kantor sewa adalah merupakan sarana
perdagangan jasa dimana didalamnya terdapat lembaga-lembaga yang bergerak dibidang pelayanan
jasa (kantor, toko, retail) yang dikelola secara komersial. Pada dasarnya bentuk-bentuk pelayanan jasa
yang ada dapat berupa pelayan jasa pengacara hukum, jasa konsultan arsitektur, jasa manufacture,
jasa konsultan finansial, fasilitas hiburan, dsb.

Dalam perkembangannya, bangunan ini tumbuh berkembang sesuai dengan tuntutan

masyarakat yang berkembang saat ini, khususnya dipusat-pusat kota dimana sudah sangat susah
dalam memperoleh lahan yang digunakansebagai tempat usaha yang layak sesuai dengan peruntukan
fungsi bangunan.
 Meningkatnya kebutuhan akan fasilitas ruang bagi tiap pengusaha, kemudahan akses ke
semua pendukung / penunjang kemajuan usaha, tingginya bangkitan arus kendaraan dari dalam
menuju kota ataupun sebaliknya sehingga menimbulkan arus padat lalu lintas serta semakin sulitnya
mendapatkan lahan hingga membuat niali lahan semakin mahal sehingga mendorong untuk membuat
sebuah perkantoran sewa dengan mengelompokkan berbagai jenis kegiatan yang saling berkaitan satu
sama lain.

Beberapa fungsi perkantoran / kantor sewa dapat dilihat dari beberapa segi diantaranya adalah :

a) Dari segi ekonomi

Dapat meningkatkan sektor perekonomian baik untuk kota tersebut, maupun untuk tingkat
nasional. Hal ini disebabkan karena terjadinya adanya bentuk transaksi jasa, distribusi jasa antara
pihak pengguna jasa (konsumen) dengan pihak pemberi jasa.

b) Dari segi sosial dan politik

Perkantoran adalah sarana fisik yang tumbuh akibat tuntutan masyarakat akan pemasaran produk
jasa maupun barang yang dinilai ideal sehingga diharapkan mampu meminimaliasi pertumbuhan kios-
kios liar sehingga mudah untuk dikontrol.

c) Dari segi perkotaan

Akan menambah nilai kota sebagai akibat mendukung pertumbuhan kota karena adanya bentuk-
bentuk transaksi serta menjadi salah satu elemen pengisi kota yang berfungsi penambah daya tarik
kota.

d) Dari segi komersial

Perkantoran dalam dunia perniagaan memiliki nilai ekonomi yang bersifat kompetitif dan
reperesentatif bagi dunia perdagangan jasa dan barang.

2.1.4. Jenis-Jenis Kantor Sewa

2.1.4.1. Kantor Sewa Umum

Kantor sewa umum sama seperti di Jepang, memanfaatkan sebagian lantai gedung
perkantoran dengan perjanjian sewa menyewa. Luas ruang sewanya tidak sedikit yang bisa
dipakai untuk orang dengan jumlah sedikit layaknya di Jepang, tapi hampir semua luas
ruangannya rata-rata di atas 100 m2 (ada juga yang pemakaiannya dibagi-bagi tapi jarang).

Saat serah terima atau keluar dari ruangan sewa, pada prinsipnya kondisinya skeleton
(tinggal tulang belulang yaitu kerangka bangunan saja seperti tiang, balok bubungan, lantai dan
lain-lain) sebab interiornya perlu dikerjakan. Di dalam ruang sewa tidak bisa dibuat toilet atau
ruang pemasok air panas (pantry) karena itu di setiap lantai bangunan disediakan toilet, dan
pantry untuk dipakai bersama.

Selain itu, pada prinsipnya dilarang merokok di dalam ruang sewa, sedangkan tempat
untuk merokok di masing-masing gedung perkantoran ditentukan tempatnya.
Dari segi keamanan, petugas keamanan harus ditempatkan di lantai dasar dan di pintu keluar
masuk tempat parkir. Terkadang ada yang tidak bisa lewat pintu gerbang bila tidak memiliki
kartu akses khusus.

Tersedia fasilitas umum seperti restoran, café, minimart, ATM, area merokok, tempat
parkir, dan lainnya. Di gedung perkantoran ada juga yang bagian dalamnya dibangun bersama
shopping mall besar, dan ada pula kolam renang, fitness center, dan lainnya (biaya masuk
berbeda) di dalam pekarangannya.

Waktu penggunaan ruang sewa ditentukan oleh tiap-tiap gedung, karena itu bila akan
lembur kerja sebelumnya perlu mengajukan perpanjangan waktu (dikenakan biaya
perpanjangan waktu).（sebabnya karena pendingin AC dibuat sentral, bila lewat dari waktu
pemakaian ruang sewa maka akan dimatikan sehingga perlu mengajukan perpanjangan waktu

2.1.4.2. Kantor SOHO/Apartement SOHO

SOHO adalah singkatan dari Small Office/Home Office.

Tipe SOHO ini merupakan properti yang tentu saja dipakai sebagai kantor, tapi bisa digunakan
sebagai hunian. Luas ruang sewa rata-rata mulai dari 70m2 sampai sekitar 150m2. Karena
ruang sewa bisa dipakai juga sebagai hunian, maka kondisinya bukanlah skeleton seperti kantor
sewa umum, di mana untuk tipe ini tersedia fasilitas interior sekedarnya (fasilitas interior
seperti dapur, toilet, kamar mandi, lantai, dinding, dan lain-lain).

Dalam ruangannya bertipe maisonette (rumah kecil), digunakan khusus sebagai kantor
dan rumah, di mana bisa dipakai sesuai kebutuhan pelanggan seperti lantai 1 dijadikan kantor
dan lantai 2 dijadikan hunian.

Selain itu, tidak ada ketentuan waktu pemakaian seperti kantor sewa umum, di mana pendingin
AC pun dipasang sendiri-sendiri karenanya dapat digunakan bebas selama 24 jam.
 Untuk keamanan, sama seperti kantor sewa umum dan apartemen di mana petugas
keamanan harus ditempatkan di lantai dasar dan di pintu keluar masuk tempat parkir, serta
keluar masuk pintu gerbang menggunakan kartu akses khusus.

Tersedia fasilitas umum seperti kolam renang, fitness center, restoran, ATM, tempat
parkir, dan lainnya.

2.1.4.3. Kantor Berlayanan

Perusahaan pengelola membeli atau mengontrak sewa beberapa lantai di gedung

perkantoran untuk dijadikan kantor berlayanan dengan menambahkan berbagai layanan seperti
telepon, internet, layanan pengganti mail, kebersihan dalam ruangan, dan sebagainya yang
ditujukan untuk korporasi dan lain-lain. Lantai gedung dibagi-bagi menjadi tempat penerimaan
tamu, ruang sewa, ruang rapat, lounge bisnis, pantry, tempat foto kopi/faksimili, dan lain-lain,
di mana ruang sewa dipakai khusus, sedang ruang rapat atau lainnya digunakan bersama-sama.

Di dalam ruang sewa sudah tersedia meja, kursi, telepon, kabinet, dan lain-lain. Luas
ruang sewa pun disediakan mulai dari space kecil sekitar 10 m2 yang bisa dipakai oleh sedikit
orang yaitu 2-3 orang. Seperti ini disediakannya interior kantor dan furnitur serta peralatan
kantor yang diperlukan, sehingga begitu kontrak ditandatangani, segera bisa dipergunakan.

Mengenai keamanan, sama seperti kantor sewa umum di mana petugas keamanan harus
ditempatkan di lantai dasar dan di pintu keluar masuk tempat parkir, serta kartu akses khusus
untuk keluar masuk. Waktu penggunaan ruang sewa bila diluar jam yang sebelumnya sudah
ditentukan, pendingin AC akan dimatikan karena itu perlu permohonan untuk perpanjangan
waktu (ada juga yang tidak bisa mengajukan permohonan perpanjangan waktu).

Ruang rapat atau lainnya merupakan fasilitas yang dipakai bersama, tapi ada kalanya
tidak bisa dipakai secara bebas kapan saja. Selain itu, ada yang dilengkapi layanan opsi namun
perlu berhati-hati karena ada juga kasus di mana harganya menjadi lebih mahal tergantung
pilihan opsi tersebut.

2.1.5. Spesifikasi Kantor Sewa

Spesifikasi kantor sewa dapat digolongkan berdasarkan kegiatan yang terjadi dikantor sewa
tersebut, diantaranya :
a) Berdasarkan Bentuk Usaha Penyewa
 1) Kantor sewa yang usahanya sejenis (single use building) Adalah kantor sewa yang terdiri dari
sejumlah perwakilan kantor-kantor yang menyewa yang terdiri dari satu jenis usaha dan
memilikiu keterkaitan satu sama lain.
2) Kantor Usaha yang usahanya berbagai macam / campuran (mixed use building) Adalah kantor
sewa dimana kantor yang menyewa terdiri dari berbagai macam jenis usaha (usaha campuran)
dan murni bersifat bisnis dan tidak ada ikatan satu dengan lainnya.
b) Berdasarkan Sistem Kepemilikan
1) Kelompok Kantor Pemerintah
2) Kelompok kantor Non Pemerintah / Swasta
c) Berdasarkan Jenis Usaha Penyewa
1) Accountant
2) Banking
3) Consultant
4) Publishing
5) Manufacture
6) Trade Assosiation
7) Financial
8) Advertising
d) Berdasarkan Tingkat Usaha Penyewa
1) Kantor Pusat (head office)
2) Kantor Cabang (branch office)
3) Kantor Perwakilan (liason representative office)
e) Berdasarkan Status Kepemilikan
1) Kantor yang disewakan
2) Kantor sewa jenis ini memberikan keleluasaan bagi pengguna (user) untuk menyewa sesuai
dengan kebutuhan yang diperlukan berdasarkan besar dan jenis usaha sesuai dengan
kemampuan penyewaannya.
3) Kantor yang disewa-belikan
4) Kantor sewa jenis ini adalah kantor sewa yang dapat dimiliki oleh penyewanya (user) apabila
ada perjanjian pembelian bangunan dengan cara mengangsur sesuai dengan perjanjian yang
dibuat antar pihak pengelola dengan penyewa (user).

2.1.6. Sistem Penyewaan

Yang menjadi dasar pertimbangan dalam sistem penyewaan pada kantor sewa adalah :
a. Sistem Penyewaan Ruang
1) Sistem area terbuka
 Ruang-ruang yang disewakan adalah merupakan ruang-ruang terbuka yang dalam
pembagiannya bergantung pada permintaan penyewa (user ) sesuai dengan kebutuhan ruang yang
diinginkan.
2) Sistem area terbagi
Ruang-ruang yang disewakan adalah ruang-ruang kecil yang telah terbagi dari ruang besar
dalam satu lantai sesuai dengan modul unit terkecil dari kantor sewa.
3) Sistem gabungan
Adalah gabungan dari kedua sistem diatas dimana hal ini digunakan dalam upaya
mengoptimalkan guna lahan bangunan dan guna ruangan sesuai dengan tingkat kebutuhan penyewa
(user). Misalnya pada lantai 1-4 digunakan sistem area terbuka dan pada lantai diatasnya digunakan
sistem area terbagi.
b. Jangka Waktu Penyewaan
Jangka waktu penyewaan ruang (kontrak) pada sebuah bangunan diatur dan ditentukan pihak
pengelola dan disetujui pleh pihak penyewa (user).
Jangka waktu penyewaan ruang pada suatu bangunan dapat dibagi atas :
1) Sewa jangka panjang
Sewa kontrak jangka panjang ditentukan oleh pihak pengelola yang biasanya berjangka
tahunan.
2) Sewa jangka pendek
Sewa kontrak jangka pendek ditetapkan oleh pihak pengelola dengan jangka waktu hitungan
bulan sesuai dengan perjanjian dengan pihak penyewa (user).
c. Luasan Unit yang disewakan
Luasan unit yang disewakan pada sistem penyewaan ruang terbagi atas :
1. Berdasarkan pada satuan / modul unit terkecil yang telah ditetapkan oleh pihak pengelola.
2. Berdasarkan pada kelipatan modul unit terkecil yang dibutuhkan oleh pihak penyewa sesuai
kebituhannya.
3. Berdasarkan pada penyewaan perlantai.

2.1.7. Klasifikasi Kantor Sewa

a. Berdasarkan Organisasi

Berdasarkan organisasinya kantor sewa terbagi atas beberapa poin, yaitu :

1. Commercial office, yaitu seperti perkantoran yang digunakan untuk perdagangan dan
asuransi.

2. Industrial office, yaitu jenis kantor ini mempunyai hubungan dengan pabriknya.
 3. Professional office , yaitu jenis kantor yang hanya digunakan dalam jangka waktu tertentu
saja.

4. Institutional office, yaitu jenis kantor yang digunakan dalam jangka waktu panjang.

b. Berdasarkan Sifat dan Tujuan

Berdasarkan sifat dan tujuannya, kantor sewa terbagi atas :

1. Kantor sewa komersil, yaitu kantor sewa yang mempunyai sifat komersil dengan tujuan untuk
mencari keuntungan.

2. Kantor sewa non komersil, yaitu kantor sewa yang sifatnya tidak untuk mencari keuntungan.

c. Berdasarkan System Sewa

Kantor sewa memiliki beberapa system sewa, yaitu :

1. Net system yaitu system sewa dengan memperhitungkan luas lantai bersih, sehingga harga
sewa per meter persegi tinggi.

2. Gross system yaitu system sewa dengan memperhitungkan luas lantai kotor, sehingga harga
sewa per meter persegi rendah. Dengan system seperti ini cocok untuk sewa per lantai.

Jenis sewa terdiri dari :

1. Sewa biasa adalah penghuni membayar uang sewa kepada pemilik bangunan sesuai dengan
perjanjian tanpa terikat batas waktu.

2. Sewa beli adalah uang sewa berfungsi sebagai angsuran pembelian, bila angsuran sudah
memenuhi harga yang ditetapkan, maka bangunan menjadi milik penghuni.

3. Sewa kontrak adalah penghuni membayar uang sewa secara periodik sesuai dengan
persetujuan, apabila masa kontrak berakhir dapat diadakan perjanjian baru

2.1.8. Sistem Penyewaan Ruang Dalam Kantor Sewa

1. Sistem Penyewaan Ruang
Sistem penyewaan ruang pada sebuah kantor sewa yang dilengkapi beberapa fasilitas seperti
cinema / bioskop, restaurant, pujasera, fitness centre, coffe shop, saloon, retail, ataupun beberapa kios
untuk mendukung keberadaan sebuah perkantoran meliputi :
a. Ruang perkantoran yang disewakan dengan area terbuka
Yang dimaksud dengan kantor sewa yang disewakan dengan area terbuka adalah ruang
perkantoran yang disewa oleh sebuah perusahaan berdasarkan luas lantai untuk mndapatkan
kebebasan dan fleksibilitas dalam penataan ruangannya sesuai dengan kebutuhan dan keinginan
perusahaan yang mneyewanya, dimana kemungkinan penyewanya adalah perusahaan yang tergolong
besar.
b. Ruang toko / retail yang disewakan dengan area terbagi
Yang dimaksud dengan ruang toko / retail yang disewakan dengan luasan area yang telah
terbagi adalah luasan ruang yang telah dibagi berdasarkan unit-unit terkecil sampai yang terbesar
dengan menggunakan dinding pemisah, baik berupa beton, partisi, ataupun yang lain berdasarkan
kebutuhan penyewa dimana ruangan-ruangan ini dibagi
c. Ruang yang dipakai bersama dan tidak disewakan
1) Common Floor Area
Merupakan area yang digunakan bersama-sama oleh pihak penyewa, akan tetapi tetap dikenakan
biaya kepada seluruh pihak penyewa sesuai perjanjian dengan pihak pengelola. Area / ruangan
tersebut diantaranya adalah hall, lift (area core), selasar (sirkulasi) dsb.
2) Service Floor Area
Merupakan area yang sifatnya berupa pelayanan dan digunakan secara bersama-sama oleh pihak
pengelola, dianataranya adalah : daerah parkir kendaraan, area sirkulasi vertikal, ruang service
engineering, ruang properti, ruang direksi dsb.
2. Jangka Waktu Sewa dan Kontrak
Jangka sewa kontrak yang diberlakukan pada sebuah kantor sewa didasarkan pada lamanya
waktu penyewaan diatur oleh pihak pengelola / pemilik sesuai denga perjanjian dengan pihak
penyewa. Berdasarkan jangka waktu kontrak untuk yang area disewakan, dapat dikategorikan :
a. Kontrak jangka pendek
Kontrak jangka pendek adalah lamanya waktu penyewaan ruangan yang hanya berlangsung
beberapa bulan dan ruangan-ruangan ini diantaranya exhibition hall, show room, dsb.
b. Kontrak jangka panjang
Kontrak jangka panjang biasanya waktu penyewaan berlaku antara satu tahun hingga
beberapa tahun tergantung perjanjian dengan pihak pengelola. Sewa kontrak tersebut meliputu
rentable area pada perkantoran.
3. Luas Unit yang disewakan
Luasan unit yang disewakan pada sebuah gedung kantor sewa didasarkan pada :
1) Penyewaan ruang perlantai yang biasanya dilakukan oleh perusahaan-perusahaan besar.
2) Penyewaan ruang dengan kelipatan unit-unit terkecil yang telah disediakan yang biasanya
dilakukan oleh perusahaan kelas menengah.
3) Penyewaan ruang berdasarkan unit terkecil yang disediakan oleh pihak pengelola / pemilik
bangunan.
2.2. Pendekatan Arsitektur Neo Vernakular
2.2.1. Sejarah Arsitektur Neo Vernakular

Arsitektur Neo Vernakular adalah salah satu paham atau aliran yang berkembang pada era
Post Modern yaitu aliran arsitektur yang muncul pada pertengahan tahun 1960-an, Post Modern lahir
disebabkan pada era modern timbul protes dari para arsitek terhadap pola-pola yang berkesan
monoton (bangunan berbentuk kotak-kotak). Oleh sebab itu, lahirlah aliran-aliran baru yaitu Post
Modern.

Ada 6(enam) aliran yang muncul pada era Post Modern menurut Charles A. Jenck
diantaranya, historiscism, straight revivalism, neo vernakular, contextualism, methapor dan post
modern space. Dimana menurut Budi A Sukada (1988) dari semua aliran yang berkembang pada Era
Post Modern ini memiliki 10 (sepuluh) ciri-ciri arsitektur sebagai berikut.

1. Mengandung unsur komunikatif yang bersikap lokal atau populer.

2. Membangkitkan kembali kenangan historik.

3. Berkonteks urban.

4. Menerapkan kembali teknik ornamentasi.

5. Bersifat representasional (mewakili seluruhnya).

6. Berwujud metaforik (dapat berarti bentuk lain).

7. Dihasilkan dari partisipasi.

8. Mencerminkan aspirasi umum.

9. Bersifat plural.

10. Bersifat ekletik.

2.2.2. Pengertian Arsitektur Neo Vernakular

Arsitektur neo-vernakular, tidak hanya menerapkan elemen-elemen fisik yang diterapkan dalam
bentuk modern tapi juga elemen non fisik seperti budaya, pola pikir, kepercayaan, tata letak, religi dan
lain-lain.

Bangunan adalah sebuah kebudayaan seni yang terdiri dalam pengulangan dari jumlah tipe-tipe
yang terbatas dan dalam penyesuaiannya terhadap iklim lokal, material dan adat istiadat. (Leon Krier).
 Neo berasal dari bahasa yunani dan digunakan sebagai fonim yang berarti baru. Jadi neo-
vernacular berarti bahasa setempat yang di ucapkan dengan cara baru, arsitektur neo-
vernacular adalah suatu penerapan elemen arsitektur yang telah ada, baik fisik (bentuk, konstruksi)
maupun non fisik (konsep, filosopi, tata ruang) dengan tujuan melestarikan unsur-unsur lokal yang
telah terbentuk secara empiris oleh sebuah tradisi yang kemudian sedikit atau banyaknya mangalami
pembaruan menuju suatu karya yang lebih modern atau maju tanpa mengesampingkan nilai-nilai
tradisi setempat.

Arsitektur Neo-Vernacular merupakan suatu paham dari aliran Arsitektur Post-Modern yang lahir
sebagai respon dan kritik atas modernisme yang mengutamakan nilai rasionalisme dan fungsionalisme
yang dipengaruhi perkembangan teknologi industri. Arsitektur Neo-Vernacular merupakan arsitektur
yang konsepnya pada prinsipnya mempertimbangkan kaidah-kaidah normative, kosmologis, peran
serta budaya lokal dalam kehidupan masyarakat serta keselarasan antara bangunan, alam, dan
lingkungan.

“pada intinya arsitektur Neo-Vernacular merupakan perpaduan antara bangunan modern dengan
bangunan bata pada abad 19”

Batu-bata dalam kutipan diatas ditujukan pada pengertian elemen-elemen arsitektur lokal, baik
budaya masyarakat maupun bahan-bahan material lokal.

Aliran Arsitektur Neo-Vernacular sangat mudah dikenal dan memiliki kelengkapan berikut ini :
hampir selalu beratap bubungan, detrail terpotong, banyak keindahan dan bata-bata. Bata itu
manusiawi, jadi slogannya begitu manusiawi.

Arsitektur neo-vernakular, banyak ditemukan bentuk-bentuk yang sangat modern namun dalam
penerapannya masih menggunakan konsep lama daerah setempat yang dikemas dalam bentuk yang
modern. Arsitektur neo-vernakular ini menunjukkan suatu bentuk yang modern tapi masih
memiliki image daerah setempat walaupun material yang digunakan adalah bahan modern seperti
kaca dan logam. Dalam arsitektur neo-vernakular, ide bentuk-bentuk diambil dari vernakular aslinya
yang dikembangkan dalam bentuk modern.

2.2.3. Ciri-Ciri Gaya Arsitektur Neo Venakular

Dari pernyataan Charles Jencks dalam bukunya “language of Post-Modern Architecture” maka
dapat dipaparkan ciri-ciri Arsitektur Neo-Vernacular sebagai berikut :

 Selalu menggunakan atap bumbungan

  Atap bumbungan menutupi tingkat bagian tembok sampai hampir ke tanah sehingga lebih
banyak atap yang di ibaratkan sebagai elemen pelidung dan penyambut dari pada tembok
yang digambarkan sebagai elemen pertahanan yang menyimbolkan permusuhan.

 Batu bata (dalam hal ini merupakan elemen konstruksi lokal)

 Bangunan didominasi penggunaan batu bata abad 19 gaya Victorian yang merupakan budaya
dari arsitektur barat.

 Mengembalikan bentuk-bentuk tradisional yang ramah lingkungan dengan proporsi yang

lebih vertikal.

 Kesatuan antara interior yang terbuka melalui elemen yang modern dengan ruang terbuka di
luar bangunan.

 Warna-warna yang kuat dan kontras.

Dari ciri-ciri di atas dapat dilihat bahwa Arsitektur Neo-Vernacular tidak ditujukan pada arsitektur
modern atau arsitektur tradisional tetapi lelbih pada keduanya. Hubungan antara kedua bentuk
arsitektur diatas ditunjukkan dengan jelas dan tepat oleh Neo-Vernacular melalui trend akan
rehabilitasi dan pemakaian kembali.

 Pemakaian atap miring

 Batu bata sebagai elemen local

 Susunan masa yang indah.

Mendapatkan unsur-unsur baru dapat dicapai dengan pencampuran antara unsur setempat
dengan teknologi modern, tapi masih mempertimbangkan unsur setempat.

Ciri-ciri :

a) Bentuk-bentuk menerapkan unsur budaya, lingkungan termasuk iklim setempat diungkapkan

dalam bentuk fisik arsitektural (tata letak denah, detail, struktur dan ornamen).

b) Tidak hanya elemen fisik yang diterapkan dalam bentuk modern, tetapi juga elemen non-fisik
yaitu budaya , pola pikir, kepercayaan, tata letak yang mengacu pada makro kosmos, religi dan
lainnya menjadi konsep dan kriteria perancangan.

c) Produk pada bangunan ini tidak murni menerapkan prinsip-prinsip bangunan vernakular
melainkan karya baru (mangutamakan penampilan visualnya).
2.2.4. Prinsip-Prinsip Arsitektur Neo Vernakular

Adapun beberapa prinsip-prinsip desain arsitektur Neo-Vernakular secara terperinci, yaitu :

a. Hubungan Langsung, merupakan pembangunan yang kreatif dan adaptif terhadap arsitektur
setempat disesuaikan dengan nilai-nilai/fungsi dari bangunan sekarang.

b. Hubungan Abstrak, meliputi interprestasi ke dalam bentuk bangunan yang dapat dipakai melalui
analisa tradisi budaya dan peninggalan arsitektur.

c. Hubungan Lansekap, mencerminkan dan menginterprestasikan lingkungan seperti kondisi fisik

termasuk topografi dan iklim

d. Hubungan Kontemporer, meliputi pemilihan penggunaan teknologi, bentuk ide yang relevan
dengan program konsep arsitektur

e. Hubungan Masa Depan, merupakan pertimbangan mengantisipasi kondisi yang akan datang.

Dalam hal ini, pengertian vernakular arsitektur sering juga disamakan dengan arsitektur
tradisional dan dapat diartikan bahwa secara konotatif kata tradisi dapat diartikan sebagai pewarisan
atau penerusan norma-norma adat istiadat atau pewaris budaya yang turun temurun dari generasi ke
generasi. Arsitektur dan bangunan tradisional merupakan hasil seni budaya tradisional, yang
merupakan bagian yang tak terpisahkan dari hidup manusia budaya tradisional, yang mampu
memberikan ikatan lahir batin.

Di dunia global, kata tradisional sering digunakan untuk membedakan dengan modern. Di
indonesia, sebutan yang berasal dari kata belanda “traditionell Architectur”, pada waktu itu istilah ini
diberikan untuk karya-karya arsitektur asli daerah di indonesia, salah satu alasannya adalah untuk
membedakan jenis arsitektur yang timbul dan berkembang dan merupakan karakteristik suku-suku
bangsa di indonesia dari jenis arsitektur yang tumbuh dan berkembang atas dasar pemikiran dan
perkembangan arsitektur di Eropa, khususnya arsitektur kolonial Belanda.

Kata tradisional berasal dari kata tradisi yang di indonesia sama artinya dengan adat, kata adat
ini di adopsi dari bahasa Arab. Sehingga seringkali bangunan tradisional disebut dengan “rumah
adat”. Pada prinsipnya, baik di dunia global dan indonesia, kata tradisional diartikan sebagai sesuatu
yang dilakukan secara turun temurun dari generasi ke generasi.

Selain itu istilah-istilah lain sering bersentuhan arti dan maknanya dengan vernakular
arsitektur yaitu arsitektur rakyat (folk architecture), arsitektur lokal atau kontekstual (indigenous
architecture) bahkan ada juga yang kemiripan dengan arsitektur alamiah (spontanous architecture).
Secara garis arsitektur rakyat diartikan sebagai arsitektur yang menyimbolkan budaya suatu suku
bangsa dengan beberapa atribut yang melekat dengannya. Sementara itu, arsitektur lokal atau
kontekstual, adalah arsitektural yang beradaptasi dengan kondisi budaya, geografi, iklim dan
lingkungan, dan arsitektur alamiah adalah arsitektur yang dibangun oleh satu masyarakat berdasarkan
proses alamiah seperti kebutuhan dasar manusia.

Maka dapat dipahami bahwa pada dasarnya prinsip asrsitektur Neo-vernakular adalah
melestarikan unsur-unsur lokal sehingga bentuk dan sistemnya terutama yang berkaitan dengan iklim
setempat, seperti penghawaan, pencahayaan alamiah, antisipasi terhadap regionalisme yang
merupakan aspek mendasar. Dalam pendekatan ini arsitektur Neo Vernakular yang digunkan adalah
arsitektur tradisional aceh.
 BAB III

DATA DAN ANALISA

3.1. Data
3.1.1. Data Eksternal

Lokasi
PETA KALIMANTAN PETA KALIMANTAN UTARA

PETA KABUPATEN BULUNGAN PETA TANJUNG SELOR

 SEBELAH BARAT

SEBELAH UTARA SEBELAH SELATAN

SEBELAH TIMUR
Batasan-Batasan Lokasi Site

Sebelah Utara : Lahan rintisan/semak belukar dengan menara telkom

Sebelah Selatan : Jalan poros tanah kuning yang bersebrangan dengan warung makan

Sebelah Barat : Jalan poros bumi rahayu dan bersebrangan dengan KAPOLDA

Sebelah Timur : Perumahan warga yang di sekitarnya terdapat semak belukar

1. Luas Lahan : 1,5 Hektar
2. GSB : 15 Meter dari as jalan poros tanah kuning
3. Kondisi Eksisting : Redesain dari warung dan perumahan warga
4. Orientasi : Menghadap ke arah selatan (jalan poros tanah kuning) atau bisa Juga
menghadap ke arah barat (jalan poros bumi rahayu/KAPOLDA)
5. Hidrologi : Tanah keras
6. Topografi : Lahan datar
7. Vegetasi : Pepohonan

3.1.2. Data Internal

Pelaku

1. Penyewa
Merupakan kelompok pemakai bangunan yang secara rutin atau tetap setiap hari
melakukan aktifitas pada ruang-ruang yang disewa yaitu kantor sewa. Penyewa
kantor sewa biasanya merupakan perusahaan asing maupun lokal yang bergerak di
bidang konstruksi, properti, akuntan, hukum, asuransi, perbangkan dan jasa
perdagangan. Berdasarkan survei lapangan, penyewa dalam satu gedung kantor sewa
yang ada di Jakarta pada umumnya bergerak dalam bidang yang berbeda - beda,namun
ada juga yang satu jenis

2. Pengelola
Merupakan kelompok pemakai bangunan yang melakukan aktifitas
pengelolaan, baik management maupun operasional teknis dalam usaha penyewaan
ruang dalam bangunan tersebut.
 3. Pengunjung
 Yang melakukan hubungan bisnis dan perdagangan dengan pihak yang menyewa
bangunan tersebut.
 Yang mengunjungi fasilitas-fasilitas yang ada.
 Personil / tamu / pengunjung perorangan maupun kelompok.

4. Petugas Kebersihan
Merupakan petugas yang di gaji/di bayar oleh pengelola maupun penyewa pada kantor
sewa untuk bekerja membersihkan kantor sewa. Baik di bagian dalam maupun luar
bangunan. Selain petugas kebersihan biasanya terdapat office boy (bagian memasak dan
melayani kebutuhan di dalam kantor sewa)

5. Security/Satpam
Merupakan petugas keamanan yang di gaji/di bayar oleh pengelola kantor sewa untuk
menjaga selama 24 jam pada area kantor sewa, dengan tujuan untuk menciptakan situasi
yang aman pada kantor sewa.

Pelaku dan Aktivitas

NO PENYEWA NO PETUGAS KEBERSIHAN

1. Datang 1. Datang
2. Parkir Kendaraan 2. Parkir kendaraan
3. Masuk ke bangunan menuju ruang kerja 3. Masuk ke bangunan ruang kebersihan
4. Bekerja 4. Bekerja membersihkan kantor
5. Rapat sewa/Memasak
6. Istirahat makan dan minum 5. Istirahat makan dan minum
7. Buang air kecil/besar 6. Buang air kecil/besar
8. Beribadah (solat) 7. Beribadah (solat)
9. Pulang 8. Pulang
NO PENGELOLA NO SECURITY/SATPAM
1. Datang 1. Datang
2. Parkir Kendaraan 2. Parkir kendaraan
3. Masuk ke bangunan menuju ruang kerja 3. Masuk ke pos jaga
4. Bekerja (Kegiatan administrasi) 4. Berjaga di pos jaga
5. Kegiatan pengawasan dan perawatan 5. Berjaga keliling kantor sewa
6. Istirahat makan dan minum 6. Istirahat makan dan minum
7. Buang air kecil/besar 7. Buang air kecil/besar
8. Beribadah (solat) 8. Beribadah (solat
9. Pulang 9. Pulang
NO PENGUNJUNG
1. Datang
2. Parkir Kendaraan
3. Masuk ke bangunan
4. Melakukan Tugas/Keperluan
5. Menghadiri Rapat/Pertemuan
6. Istirahat makan dan minum
7. Buang air kecil/besar
8. Beribadah (solat)
9. Pulang
3.2. Analisa
3.2.1. Analisa Eksternal

Analisa Matahari

ANALISA

Matahari terbit dari arah timur dan terbenam di arah barat. Sehingga area timur dan barat akan
berhadapan langsung dengan sinar matahari pagi maupun sore.

KEPUTUSAN

1. Untuk menghindari terkena langsung dengan sinar matahari pagi dan sore maka orientasi
bangunan akan di arahkan ke arah selatan, yaitu menghadap ke arah jalan poros tanah kuning.
2. Karena arah utara dan selatan tidak terkena langsung dengan sinar matahari, maka sebaiknya di
pergunakan untuk memaksimalkan penempatan bukaan-bukaan pada bangunan.
3. Untuk mengurangi terkenanya sinar matahari langsung ke bangunan maka penggunaan sun
seading merupakan salah satu solusinya
4. Untuk membuat suasana tetap sejuk dan hangat pada bangunan maka sebaiknya di tambahkan
vegetasi berupa pepohonan hijau pada sekeliling bangunan.
Analisa Kebisingan

ANALISA

Sumber Kebisingan utama berasal dari arah jalan poros tanah kuning dan jalan poros bumi rahayu,
karena jalan tersebut sebagai jalur transportasi utama untuk kendaraan bermotor maupun mobil untuk
melakukan kegiatan sehari-hari. Faktor utama yang mempengaruhi kebisingan di dekat lokasi site
adalah kendaraan transportasi beroda 2 maupun 4, selain itu nantinya setelah kapolda di tempati maka
itu akan menjadi salah satu juga sumber kebisingan.

KEPUTUSAN

1. Untuk mengurangi kebisingan yang ada maka salah satu solusinya adalah dengan menanam
vegetasi berupa pepohonan-pepohonan hijau di sekitar bangunan untuk meminimalisir suara
bising yang ada
2. Karena arah selatan dan barat merupakan sumber kebisingan yang bersebrangan dengan jalan
raya, maka sebaiknya untuk membuat suasana di dalam bangunan nyaman sebaiknya
menempatkan area-area privat di arah utara ataupun timur yang tidak berdekatan dengan sumber
bising
3. Langkah lain untuk mengurangi suara bising masuk ke bangunan adalah dengan membuat dan
memasang pagar pada sekeliling bangunan
Analisa View

ANALISA

Untuk View pada lokasi site yang ada, view terbaik adalah menghadap ke arah selatan yaitu ke arah
jalan poros tanah kuning. Arah selatan di anggap view terbaik yaitu menghadap ke jalan poros tanah
kuning, sehingga bangunan yang di buat dapat terlihat dari jalan raya dan mudah untuk di jangkau
serta di kenali.

Sedangkan view terburuk adalah menghadap ke arah utara, karena pada arah utara hanya terdapat
semak-semak belukar serta menara/tower telkom sehingga view ke arah tersebut sangat buruk.

KEPUTUSAN

1. Pemilihan view terbaik yaitu ke arah selatan yang berhadapan dengan jalan poros tanah kuning,
sehingga dapat di manfaatkan potensi viewnya dengan penempatan zona-zona ruang pada
bangunan nantinya.
2. Dengan view menghadap ke arah jalan poros tanah kuning, kemungkinan besar fokal point/
muka bangunan akan terlihat dari jalan sehingga bangunan mudah di kenali oleh orang-orang
Analisa Vegetasi

ANALISA

Vegetasi yang terdapat pada area lokasi site sangatlah sedikit, yaitu berupa pepohonan yang terdapat
di samping jalan poros bumi rahayu serta semak belukar yang berada di arah utara site. Vegetasi yang
ada belum tertata dengan rapi dan baik sesuai dengan fungsinya.

KEPUTUSAN

1. Pemilihan dan penanaman vegetasi pepohonan hijau yang mudah dalam perawatanya di arah
selatan, barat, dan timur yang merupakan sumbeer dari kebisingan serta untuk mengurangi sinar
matahari berlebih masuk langsung ke dalam bangunan
2. Karena masih sedikitnya vegetasi yang ada sebaiknya dilakukan penambahan vegetasi sebagai
estetika bangunan dan sebagai penyejuk
3. Penambahan dan penempatan vegetasi sesuai dengan zona yang terdapat dalam desain rancangan
 3.2.2.

Koridor
Gudang

Pos jaga
Petugas

Lavatory
Musholla
Penyewa

Toilet/WC
Pengelola

Ruang lobby

Kantin/caffe
Kebersihan
PELAKU

Ruang tunggu
Tempat Parkir
Pengunjung

Halaman Depan

Ruang informasi

Ruang pengelola
Ruang kebersihan

Ruang kontrol panel

Security/Satpam
AKTIVITAS

Ruang yang disewakan

Ruang rapat/pertemuan
O
O
O
O
O
Datang
Analisa Internal

O
Datang

O
O
O
O
O
Parkir

O
Parkir

O
Menyewa Ruang Kantor

O
Masuk Ke Kantor

O
Kerja

O
Menunggu

O
Hubungan Antara Pelaku dan Aktivitas

Rapat

O
Menanyakan informasi

O
Menyewa ruang kantor Masuk ke ruang kerja

O
O
Masuk ke ruang kerja Mengelola kantor

O
Kerja
O Mengawasi

Hubungan Antara Aktivitas Dengan Kebutuhan Ruang

O
Melakukan Rapat O Melakukan tugas

O
Mengelola kantor
O

Melakukan rapat

O
Masuk ke ruang kebersihan
O

Masuk ke ruang kebersihan

O
Menyimpan barang
O

Membersihkan kantor

O
Mengontrol peralatan
O

Berjaga di pos

O
Berjaga di pos
O

Mengawasi keamanan kantor

O
Istirahat makan/minum
O
O
O
O
O

Istirahat

O
Beribadah
O
O
O
O
O

BAB/BAK

O
BAB/BAK
O
O
O
O
O

O
Cuci tangan Beribadah

O
O
O
O
O
O

Pulang Pulang
Penzoningan Ruang Dan Jumlahnya

ZONA RUANG JUMLAH

Halaman Depan 1
Publik Tempat Parkir 2
Pos Jaga 2
Ruang Lobby 8
Ruang Tunggu 1
Ruang Informasi 1
Semi Publik Ruang Yang Disewakan 6 Lantai
Ruang Rapat/Pertemuan 1
Musholla 1
Koridor 8
Ruang Pengelola 1
Private
Ruang Kontrol Panel 1
Gudang 1
Kantin/Caffe 3
Service
Toilet/WC 32
Lavatory 16

Kebutuhan Ruang

NO KEBUTUHAN RUANG

1. Lobby

2. Ruang Tunggu

3. Ruang Informasi

4. Ruang manager

5. Ruang wakil manager

6. Ruang Sekretaris

7. Ruang bagian devisi

8. Musholla

9. Kantin/minimarket/toko
ATK

10. Gudang

11. Toilet/Wc

12. Ruang petugas

kebersihan

13. Ruang kontrol panel

14. Ruang Yang disewakan

 BAB IV

KONSEP PERANCANGAN

4.1. Konsep Desain Bentuk dan Struktur

Bentuk Dasar (Tameng /Perisai Suku Dayak)

Bentuk dasar yang diambil pada bangunan tinggi kantor sewa ini adalah bentukan tameng/perisai
suku dayak, yang merupakan alat perang untuk melengkapi mandau yang dimiliki oleh suku
dayak, salah satunya yaitu suku dayak yang ada di kalimantan utara.

Bentuk tameng yang diambil berdasarkan konsep arsitektur neo vernakular yang di terapkan pada
bangunan ini. Sehingga bangunan ini lebih menampakkan cirikhas kebudayaan suku dayak yang
ada di kalimantan utara.

Tameng/perisai ini berbentuk persegi panjang yang pada bagian atas dan bawahnya di runcingkan
dan di berikan hiasan berupa ukiran-ukiran cirikhas suku dayak pada sisi luar tameng.

Penambahan Bentuk

Kemudian bentuk dasar tameng/perisai tersebut dilakukan penambahan pada bagian samping
kanan dan kirinya. Tambahan yang diberikan yaitu bentukan tameng namun hanya
setengah/sebagian dari bentuk tameng yang utuh.

Dengan penambahan yang dilakukan bermaksud untuk menndapatkan bentukan yang bagus dan
menarik untuk dilihat akan tetapi sesuai dengan fungsi kebutuhan ruang yang ada di dalam
bangunan. Dan dapat membuat fasade bangunan dapat terlihat dari luar bangunan.
 Bentuk Akhir

Bentuk akhir yang dihasilkan adalah bentukan tameng/perisai utuh namun di transformasikan
dengan penambahan setengah dari bentukan tameng pada bagian samping kanan dan kirinya.
Setelah dilakukan penambahan maka bentukan tersebut di rotasi 90º sehingga menghasilkan
bentukan utuh seperti pada gambar di bawah ini.

Dengan di dapatkanya bentukan seperti di bawah bertujuan untuk menyesuakan antara

bentuk/tampak fasade luar bangunan dapat menyatu dan sesuai dengan kebutuhan dan fungsi ruang
di dalamnya. Serta sesuai dengan pendekatan konsep yang di ambil, yaitu arsitektur neo
vernakular.

Program Struktur

Struktur yang digunakan pada bangunan kantor sewa yang dibuat adalah struktur beton bertulang.

Untuk bentang/modul terkecil yang digunakan adalah 7 Meter x 7 Meter dengan dimensi kolom yaitu
70 cm x 70 cm.dan bentang terlebar adalah 14 Meter

P = 70 CM

L = 70 CM

Dengan penggunaan dimensi kolom tersebut diharapkan mampu menahan beban dari atas dan
menyalurkanya ke bawah dengan lancar dan tahan terhadap getaran.
Selain itu, untuk struktur rangka bangunan kantor sewa ini menggunakan beton bertulang yang
merupakan kombinasi beton dan baja serrta di padukan dengan dinding sebagian menggunakan
material kaca.

Dimana perpaduan antara struktur ini memiliki kelebihan-kelebihan, diantaranya :

1. Dengan penggunaan beton bertulang tidak terlalu butuh pemeliharaan yang cukup mahal dan
sangat efisien.

2. Material beton memiliki kuat tekan atau dapat menahan beban yang relatif lebih tinggi dan
besar.

3. Material beton bertulang juga memiliki ketahanan yang tinggi terhadap bahaya kebakaran dan
tahan terhadap air.saat terjadi kebakaran struktur beton hanya mengalami kerusakan pada
lapisan luar saja dan tulangan di dalamnya masih tahan, sehingga minim terjadi keruntuhan
apabila terjadi hel-hal tersebut

Untuk dinding pada interior bangunan kantor sewa yang akan di sewakan nantinya menggunakan
dinding partisi, yang dapat di lepas maupun di pasang kapan saja sesuai dengan kebutuhan
penyewaan. Bahan yang digunakan adalah kaca.

Sistem penyewaan pada kantor sewa yang di rancang adalah sistem area terbagi, yaitu dapat menyewa
per ruangan di setiap lantai, dapat juga per lantai, sesuai kebutuhan.
Sistem Struktur

Sistem Struktur Rangka Kaku (Rigid Frame)

Struktur rangka kaku (rigid frame) merupakan struktur yang terdiri dari elemen-elemen linier,
umumnya balok dan kolom yang saling dihubungkan pada ujung-ujungnya oleh joints yang dapat
mencegah rotasi relatif diantara elemen struktur yang dihubungkan, dengan demikian elemen struktur
menerus pada titik hubung tersebut, seperti halnya balok menerus struktur rangka kaku adalah struktur
statis tak tentu, banyak struktur rangka kaku yang tampaknya sama dengan sistem post dan bea, tetapi
pada kenyataannya struktur rangka ini mempunyai perilaku yang sangat berbeda dengan sistem post
dan beam, hal ini karena adanya titik-titik hubungan pada rangka kaku, titik hubung bisa cukup kaku
sehingga memungkinkan kemampuan untuk memikul beban lateral pada rangka, dimana beban
demikian tidak dapat bekerja pada struktur rangka yang memperoleh kestabilan dari hubungan kaku
antara kaki dengan papan horizontalnya.

Sistem Struktur Core (Inti Bangunan)

sistem struktur core (inti bangunan) merupakan suatu tempat untuk meletakkan sistem transportasi
vertikal seperti lift, tangga, dll. Dan mekanis dengan bentuk yang disesuaikan dengan fungsi
bangunan serta untuk menambah kekakuan bangunan diperlukan sistem struktur dinding geser sebagai
penyalur gaya lateral (seperti tiupan angin atau gempa bumi pada inti bangunan.
Sistem Struktur Sheare Wall (Dinding Geser)

Shear wall atau lebih dikenal dengan istilah dinding geser adalah element struktur berbentuk dinding
beton bertulang yang berfungsi untuk menahan gaya geser, gaya lateral akibat gempa bumi atau gaya
lainnya pada gedung bertingkat dan bangunan tinggi. Dinding geser ini terdapat berbagai jenis di
dalam gedung antara lain bearing wall, frame wall, dan core wall. Pengertian shear wall dapat
digambarkan sebagai berikut.

Bearing wall adalah jenis dinding geser yang mempunyai fungsi lain sebagai penahan beban
gravitasi.
4.2. Konsep Utilitas

Jaringan Air Bersih

Jaringan Air Kotor

Jaringan Elektrikal