....

2017

Kepada Yth.
Direksi
PT. XXXX
Jalan Xxxx

Hal : File No. 2017-xxx

Penilaian Properti

Dengan Hormat,

Sehubungan dengan permintaan yang diajukan mengacu pada Proposal Ref.

No. BDR …. tanggal ….., kami telah melaksanakan penilaian properti yang
berada di Jalan Xxx, Kelurahan Xxxx, Kecamatan Xxxx, Kota Xxxx, Provinsi
Xxxx.

Dasar penilaian kami adalah Nilai Wajar pada tanggal ……., dengan tujuan
untuk menunjang keperluan …...

Istilah “Nilai Wajar” tersebut didefinisikan sebagai estimasi harga yang akan
diterima dari penjualan aset atau dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam
transaksi yang teratur diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran.

Berdasarkan pada Kode Etik Penilai Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia
Edisi VI-2015 (KEPI & SPI Edisi VI-2015), dan setelah melakukan inspeksi
lapangan, mengumpulkan data yang berkaitan dengan properti, menganalisa,
membandingkan dan melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan
yang turut mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahwa:

Rp. XXX.000.000,-
(XXX RUPIAH)

merupakan Nilai Wajar properti tersebut pada tanggal dengan berpedoman pada
kondisi pembatas tersebut dalam laporan.

Jumlah keseluruhan nilai properti tercantum dalam laporan penilaian

hakekatnya mencerminkan kesatuan nilai atas keseluruhan aset termasuk
dalam lingkup penilaian oleh karenanya upaya memisah-misahkan satu atau
beberapa nilai aset untuk kepentingan tertentu akan membuat laporan penilaian
ini menjadi tidak berlaku kecuali bila pemisahan tersebut telah dipertimbangkan
sebelumnya dan dijabarkan dalam laporan penilaian.

Untuk keperluan sesuai tujuan tersebut di atas, kami sampaikan rincian atas
Nilai Wajar sebagai berikut:

Nilai Wajar
Properti
(Rp)
Tanah xxx.000.000
Bangunan dan Sarana Pelengkap xxx.000.000

Jumlah xxx.000.000

Kami tegaskan pula bahwa kami tidak memperoleh manfaat atau keuntungan
apapun dari properti yang kami nilai atau nilai yang kami laporkan, baik saat ini
maupun dimasa datang.

Hormat kami,
KJPP BENEDICTUS DARMAPUSPITA DAN REKAN Commented [acl1]: Masukkan Nama Penilai Publik:

1. Apabila Pak Benny:

Pimpinan Rekan

Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, MSc., MAPPI

(Cert)
Nomor Izin Penilai Publik ...

2
 DAFTAR ISI

SURAT PENGANTAR............................................................................... x

DAFTAR ISI .............................................................................................. x

KONDISI PEMBATAS .............................................................................. x

PERNYATAAN PENILAI .......................................................................... x

RINGKASAN HASIL PENILAIAN ............................................................. x

BAB I - PENDAHULUAN ........................................................................ x

BAB II - TINJAUAN PASAR ................................................................... x

BAB III - DATA DAN PENILAIAN PROPERTI......................................... x

1. TANAH ................................................................................. x

2. BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP ......................... x

LAMPIRAN

FOTO- FOTO

PETA LOKASI

GAMBAR SITUASI TANAH DAN TATA LETAK BANGUNAN

3
 KONDISI PEMBATAS

1. Dalam penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan yang sah
dan bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian-perjanjian khusus serta
murni dari beban hutang atau hipotek, dan photocopy dokumen yang kami terima
sesuai dengan aslinya.

2. Dalam penilaian ini telah diabaikan beberapa bagian properti, yang menurut hemat
kami memiliki nilai sangat minimal dan yang umumnya diklasifikasikan sebagai
biaya operasional perusahaan.

3. Jumlah keseluruhan nilai properti tercantum dalam laporan penilaian hakekatnya

mencerminkan kesatuan nilai atas keseluruhan aset termasuk dalam lingkup
penilaian, oleh karenanya, upaya memisah-misahkan satu atau beberapa nilai aset
untuk kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak
berlaku, kecuali bila pemisahan tersebut telah dipertimbangkan sebelumnya dan
dijabarkan dalam laporan penilaian.

4. Penilai telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun inspeksi yang

kami lakukan tidak melingkupi survei struktural maupun survei-survei terhadap
kerusakan pada pondasi dan/atau struktur bangunan ataupun bagian-bagian
bangunan yang tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau, ataupun terhadap
kemungkinan adanya beton semen yang mengandung kadar alumina tinggi, bahan
tambahan (additive) calcium chloride atau bahan-bahan lain, ataupun rayap yang
bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko umur ekonomis bangunan. Oleh
sebab itu kami mengasumsikan bahwa bangunan dan sarana pelengkap yang dinilai
terbebas dari hal-hal tersebut diatas dan dengan demikian tidak akan
mempengaruhi nilai.

5. Laporan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan seperti tertulis di dalam laporan,
serta ditujukan terbatas kepada klien dimaksud.

6. Baik seluruh maupun sebagian dari isi Laporan ini tidak diijinkan untuk
dipublikasikan melalui iklan, pemberitaan media, penjualan, atau media lainnya,
tanpa seijin dari KJPP.

7. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal tersebut dan pendapat mengenai
kondisi, penggunaan dan hunian didasarkan hasil pengamatan pada tanggal
tersebut.

8. Nilai properti dilaporkan dalam satuan mata uang Indonesia (Rupiah).

9. Laporan penilaian properti ini tidak berlaku sah bila tidak dicetak di atas kertas
khusus berlogo dan atau dengan cap huruf timbul KJPP, dan ditandatangani oleh
rekan yang secara resmi ditunjuk.

4
 PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan sebagai Penilai independen, kami

yang bertanda tangan di bawah ini menyatakan bahwa:

 Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian adalah

benar sesuai dengan pemahaman terbaik dari Penilai;
 Analisis dan kesimpulan hanya dibatasi oleh asumsi dan kondisi yang
dilaporkan;
 Penilai tidak mempunyai kepentingan terhadap properti yang dinilai;
 Imbalan jasa Penilai tidak berkaitan dengan hasil penilaian yang dilaporkan;
 Penilaian dilakukan dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VI-2015 (KEPI & SPI Edisi
VI-2015);
 Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan
dan/atau diselenggarakan oleh Asosiasi Penilai yang diakui Pemerintah;
 Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi dan/atau jenis properti yang
dinilai;
 Penilai melakukan investigasi terhadap properti yang dinilai, dan;
 Tidak seorangpun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah
menyediakan bantuan profesional dalam menyiapkan laporan penilaian.

Nama Tanda Tangan

Penanggung Jawab Commented [acl2]: Masukkan Nama Penanggung Jawab:

1. Apabila Pak Benny

Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, MSc., MAPPI (Cert)
Pemeriksa: Nomor Izin Penilai Publik ...

Penilai:

Tenaga Teknis:

5
 RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Biaya Pengganti
Nilai Wajar
Properti Baru
(Rp)
(Rp)

TANAH (xxx m2) xxx.000.000*) xxx.000.000

BANGUNAN DAN SARANA

PELENGKAP
 Bangunan xxx.000.000 xxx.000.000
 Sarana Pelengkap xxx.100.000 xxx.000.000
Jumlah Bangunan dan Sarana
xxx.000.000 xxx.000.000
Pelengkap

Jumlah xxx.000.000 xxx.000.000

Dibulatkan xxx.000.000 xxx.000.000

6
 BAB I

PENDAHULUAN

1. Status dan Kualifikasi Penilai

KJPP (selanjutnya disebut ”” atau ”Kami”) didirikan di Jakarta pada tahun

2008 dan telah memenuhi persyaratan Peraturan Menteri Keuangan No.
101/PMK.01/2014 tentang Jasa Penilai Publik.

xxx yang berkedudukan di Jalan Musi No. 38, Jakarta Pusat merupakan
Kantor Jasa Penilai Publik yang terdaftar sebagai Profesi Penunjang
Pasar Modal berdasarkan surat No. S-8154/BL/2012 tanggal 29 Juni 2012
dan Keputusan Menteri Keuangan Nomor 696/KM.1/2012 tentang Izin
Usaha Kantor Jasa Penilai Publik dengan nomor izin: 2.12.0103 tanggal
18 Juni 2012.

Penanggung jawab dari Laporan Penilaian ini adalah Commented [acl3]: Masukkan Penanggung Jawab
1. Apabila Pak Benny
Ir. Benedictus Supriyanto Darmapuspita, MSc., MAPPI
Kami tidak memiliki keterlibatan material atau benturan kepentingan, baik (Cert) dengan nomor anggota MAPPI: 94-S-00409 yang
memiliki kualifikasi Penilai sebagai Profesi Penunjang Pasar
aktual maupun potensial dengan objek penilaian dan/atau pemilik properti. Modal (Penilaian Aktiva Berwujud dan Tidak Berwujud, serta
Dengan demikian, kami memberikan penilaian yang objektif dan tidak Penilaian Usaha, Penilaian Proyek, dan Studi Kelayakan
Usaha) dengan STTD No. 03/PM/STTD-P/AB/2006 dan
memihak. Nomor Izin Penilai Publik PB-1.09.00121 dengan klasifikasi
Bidang Jasa Penilai Properti dan Bisnis berdasarkan
Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 144/KM.1/2009,
2. Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan tanggal 10 Februari 2009.
2. Apabila Pak TNN
Timbul Nauli Nainggolan, SE., MAPPI (Cert) dengan nomor
Mengacu pada Proposal Ref. No. .... tanggal …., Pemberi Tugas Penilaian anggota MAPPI: 95-S-00561 yang memiliki kualifikasi
Penilai sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilaian
adalah: Aktiva Berwujud dan Tidak Berwujud) dengan STTD No.
18/PM/STTD-P/A/2006 dan Nomor Izin Penilai Publik P-
1.09.00123 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai Properti
a. Nama : PT. Xxxx berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor:
b. NPWP : XXX 150/KM.1/2009, tanggal 11 Februari 2009.
3. Apabila Bu. Wiwik
c. Bidang Usaha : Xxxx Dwi Setyowati, S.E., MAPPI (Cert) dengan nomor anggota
d. Alamat : Jalan Xxxx MAPPI: 96-S-00735 yang memiliki kualifikasi Penilai
sebagai Profesi Penunjang Pasar Modal (Penilaian Aktiva
Berwujud dan Tidak Berwujud, serta Penilaian Usaha,
Penilaian Proyek, dan Studi Kelayakan Usaha) dengan
STTD No. 05/PM.22/STTD-P/A/2014 dan Nomor Izin Penilai
e. Penanggung Jawab : Xxxx Publik P-1.11.00307 dengan klasifikasi Bidang Jasa Penilai
Properti berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor:
280/KM.1/2011, tanggal 02 Mei 2011.

Commented [acl4]: Masukkan Sesuai dengan Proposal atau

Laporan penilaian properti ini diterbitkan tanggal …. Dengan File No. BDR Contract Degist, Apabila Nomor NPWP Pemberi Tugas tidak
ada, minta ke admin.
…. Dan akan digunakan oleh PT. Xxxx.

10. Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dari penilaian ini adalah untuk menentukan Nilai Wajar dari
properti yang dinilai dengan mempertimbangkan dan mengacu kepada
tujuan penilaian, yaitu untuk menunjang keperluan ......
7
11. Tanggal Penilaian Commented [acl5]: Apabila Tanggal penilaian berdasarkan
inspeksi dilapangan. Maka gunakan Tanggal AWAL inspeksi
sebagai tanggal penilaian.
Inspeksi lapangan dilakukan pada tanggal xxx sampai xxx. Penilaian
dibuat per tanggal penilaian xxx.

5. Ruang Lingkup Penilaian

Ruang lingkup dari penugasan penilaian ini meliputi:

1) Mengidentifikasi dan melakukan inspeksi fisik atas properti yang dinilai.
2) Melakukan observasi terhadap lingkungan di sekitar properti yang
dinilai.
3) Menganalisa data-data yang didapat di lapangan dan data-data yang
diberikan oleh pemberi tugas.
4) Melakukan perhitungan penilaian dengan menggunakan
metode/pendekatan yang sesuai serta asumsi-asumsi yang digunakan
dalam perhitungan.
5) Menuangkan hasil analisa data pembanding, perhitungan nilai, serta
kesimpulan opini nilai dalam laporan penilaian ini.

6. Objek Penilaian
Objek penilaian properti berupa xxx tanah dengan luas 10.000 meter
persegi beserta bangunan pabrik dan sarana pelengkap, yang terletak di
Jalan Mitra Raya II Blok F9B, Kawasan Industri Mitra Karawang
Jaya, Desa Parangmulya, Kecamatan Ciampel, Kabupaten Karawang,
Provinsi Jawa Barat.
Commented [acl6]: Apabila ada penilaian untuk mesin, maka:
2 (dua) bidang tanah dengan luas xxx meter persegi
beserta bangunan pabrik dan sarana pelengkap, mesin dan
peralatan, kendaraan bermotor serta perabot dan peralatan
kantor, yang terletak di Jalan Xxx No. Xxx, Kelurahan Xxx,
Kecamatan Xxx, Kabupaten Xxx, Provinsi Xxx.
Commented [acl7]: Jika hanya satu bidang maka penulisannya
“sebidang” namun jika ada dua atau lebih maka penulisannya "2
(dua) bidang tanag"

Penilaian properti ini tidak mencakup mesin dan peralatan, kendaraan

bermotor, perabot dan peralatan kantor, surat berharga perusahaan dan Commented [acl8]: Perhatikan baik baik objek penilaian yang
tidak termasuk dalam penilaian
atau properti berwujud lainnya

7. Dasar Nilai dan Standar Penilaian Yang Digunakan

Mengacu pada tujuan penilaian di atas, maka dasar nilai yang

dipergunakan dalam penilaian ini adalah Nilai Pasar dan Indikasi Nilai
Likuidasi. Penilaian ini mengacu kepada Kode Etik Penilai Indonesia dan
Standar Penilaian Indonesia Edisi VI-2015 (KEPI & SPI Edisi VI-2015).

8. Defini & Penjelasan Istilah (Glossary)

a. Nilai Wajar (Fair Value)

Istilah “Nilai Wajar” tersebut dalam laporan didefinisikan sebagai
estimasi harga yang akan diterima dari penjualan asset atau
dibayarkan untuk transfer liabilitas dalam transaksi yang teratur
diantara pelaku pasar pada tanggal pengukuran. (KEPI & SPI Edisi VI-
2015-SPI.102.3.19).

8
 b. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar
pembeli di pasar untuk aset yang akan dinilai, tidak lebih dari biaya
untuk membeli atau membangun untuk aset yang setara, kecuali ada
faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang dinilai akan kurang menarik dikarenakan
faktor usia atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang
baru dibeli atau dibangun. Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena
adanya perbedaan biaya dengan aset alternatif, tergantung pada Dasar
Nilai yang diperlukan. (KEPI & SPI Edisi VI-2015 – KPUP.19.2).

c. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

Estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara dengan
properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada
tanggal penilaian. (KEPI & SPI Edisi VI-2015- SPI 350.3.2.2).

d. Penyusutan (Depreciation)
Suatu pengurangan nilai yang dialami oleh suatu properti yang
disebabkan oleh adanya kerusakan fisik dan / atau kemunduran
fungsional dan kemunduran ekonomi. (Penjelasan Istilah / Glossary).

e. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use /HBU)

Penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu properti, yang
secara fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai,
secara 9atin diizinkan, secara 9ating9al layak, dan menghasilkan nilai
tertinggi dari properti tersebut. (KEPI & SPI Edisi VI-2015 –
SPI.360.3.0).

12. Pendekatan Penilaian
Pendekatan Biaya
Prosedur penilaian dilaksanakan dengan mengaplikasikan
berlaku umum dalam penilaian properti sesuai Kode
Indonesia dan Standar Penilaian Indonesia Edisi VI-2015
Edisi VI-2015),dalam melakukan penilaian ini kami
pendekatan biaya.
Commented [acl9]: Pendekatan penilaian apabila tanah kosong
atau ruko saja menggunakan pendekatan pasar, namun apabila
berupa Tanah, Bangunan & Sarana Pelengkap, Mesin dan Peralatan,
Kendaraan Bermotor dan Perabot dan Peralatan Kantor gunakan
pendekatan biaya dengan tanah dan kendaraan bermotor
menggunakan Metode Teknik Perbandingan Pasar
metode yang
Etik Penilai
(KEPI & SPI
menerapkan

Pertimbangan penggunaan Pendekatan Biaya dalam penilaian ini karena

properti yang dinilai merupakan properti berupa xxxx yang tidak memiliki
klasifikasi yang serupa dan sejenis.

Pendekatan ini mempertimbangkan kemungkinan bahwa, sebagai

substitusi dari pembelian suatu properti, seseorang dapat membuat
properti yang lain baik berupa replika dari properti asli atau substitusinya
yang memberikan kegunaan yang sebanding. Dalam konteks real estate,
seseorang biasanya dianggap tidak wajar untuk membeli suatu properti
lebih dari pada biaya untuk membeli tanah yang sebanding dan

9
membuat suatu pengembangan alternatif, kecuali akan melibatkan
jangka waktu yang lebih panjang. Ketidaknyamanan dan resiko yang
lebih tinggi.

Dalam penilaian tanah kami menggunakan metode Teknik Perbandingan

Data Pasar untuk penilaian tanah dengan tanah yang sejenis dimana
data 10ating untuk transaksi pasar terakhir tersedia. Meskipun data
transaksi adalah sangat penting, analisis dari penawaran dan harga yang
ditawarkan untuk bidang tanah yang sejenis yang merupakan properti
pesaing dapat memberikan pemahaman yang lebih baik terhadap pasar.

Dalam penerapan Pendekatan Biaya untuk penilaian properti yang dapat

diganti, kami telah mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :

 Biaya Pengganti Baru dalam laporan didefinisikan sebagai perkiraan

jumlah uang yang dikeluarkan untuk pembuatan/ pengganti properti
baru yang dihitung berdasarkan harga pasaran setempat sekarang/
pada tanggal penilaiannya untuk bahan/ material atau unit biaya jasa
kontraktor/ arsitek/ konsultan teknik termasuk keuntungan, biaya
instalasi, biaya properti, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua
pengeluaran standar yang berkaitan dengan angkutan, asuransi
pondasi, bea masuk, Pajak Pertambahan Nilai (PPN) dan biaya bunga
selama masa konstruksi tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan
premi/ bonus;

 Penyusutan yang tercermin dari hasil pengamatan setempat atas

kondisi Properti, umur sisa efektif, serta dapat tidaknya dipergunakan
pada saat ini dan dimasa 10ating, dibandingkan dengan properti
pengganti yang baru. Untuk sampai pada Nilai Pasar, Biaya
Pengganti Baru tersebut dikurangi dengan kerusakan fisik (kerusakan
yang disebabkan oleh pemakaian/penggunaan) maupun bentuk
keusangan lainnya, yaitu keusangan fungsi dan kemunduran external
jikalau ada;

 Besar peranan dan kegunaan properti; dan

 Faktor-faktor lain yang berpengaruh atas nilai properti tersebut.

10
 BAB II

TINJAUAN PASAR

Ketersediaan lahan mungkin tidak tersedia untuk saat ini namun beberapa
kawasan industri sudah mempersiapkan hal tersebut untuk para penyewa. Hal
ini dibuktikan dengan adanya dua kawasan industri utama yang terletak di
karawang yang menyediakan 260 ha lahan. Pada kawasan Bogor, ketersediaan
lahan merupakan suatu masalah. Kebutuhan lahan di wilayah Tangerang tidak
terlalu signifikan. Pada beberapa kawasan industri seperti Bekasi dan Serang
masih terdapat lahan yang belum bisa dikembangkan dimana daerah lain
masih dalam perencanaan.

Kawasan yang memiliki lahan dengan potensial pengembangan terbesar

adalah karawang dimana ketersediaan lahan lebih dari 2,250 ha. Hal ini
dikarenakan terdapat investor besar di Kawasan Industri Karawang. Disamping
itu juga lokasi Kawasan Industri Karawang dapat diakses melalui tol Jakarta
Cikampek dimana merupakan lokasi yang strategis untuk kawasan industri.
* Sumber: Jakarta Industrial Report, Colliers International Indonesia 2015

11
 BAB III

DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

I. TANAH

LOKASI DAN IDENTIFIKASI PROPERTI

Objek dalam penilaian ini terletak di Jalan Xxx No. Xxx, Kelurahan Xxx,
Kecamatan Xxx, Kabupaten Xxx, Provinsi Xxx, kurang lebih xxx meter sebelah
Utara persimpangan antara Jalan xxx dan Jalan xxx, atau kurang lebih xxx
meter sebelah Selatan persimpangan antara Jalan xxx dan Jalan xxx. Lokasi
tersebut berjarak kurang lebih xxx kilometer sebelah Barat Laut xxx.

Jalan di depan Properti

Jalan di depan properti adalah Jalan Xxx, merupakan jalan dengan perkerasan
aspal dengan lebar jalan kurang lebih xx meter.

DATA LINGKUNGAN, PERUNTUKAN DAN FASILITAS LAINNYA

Properti ini terletak di daerah yang diperuntukkan bagi Xxxx. Sarana utilitas
seperti fasilitas listrik dari PLN, telepon dan air bersih tersedia di kawasan ini.

Sarana angkutan umum tersedia di Jalan Xxxx yang berjarak xxx meter dari Commented [acl10]: Sarana Angkutan Umum dijelaskan
berapa jarakntya dari Properti. Apabila sarana angkutan umu tidak
properti. ada dikawasan properti maka “sementara di sekitar kawasan
properti tidak tersedia sarana angkutan umum.”
Lingkungan terdekat dari lokasi tersebut di atas terdiri dari bangunan-bangunan
xxx. Di antara bangunan-bangunan di kawasan tersebut yang dapat
dipergunakan sebagai petunjuk antara lain:

 Xxx
 Xxx
 Xxx

URAIAN FISIK PROPERTI

Bentuk Tanah, Batas Tanah dan Topografi

Bentuk tanah xxx dengan sisi muka menghadap ke Jalan Xxx, sepanjang
kurang lebih xxx meter dan panjang ke belakang kurang lebih xxx meter. Pada
umumnya, tanah properti memiliki permukaan xxx dengan elevasi xxx dengan
permukaan jalan.

12
Adapun batas-batas properti sebagai berikut:

sebelah barat : Jalan Xxx

sebelah utara : Xxx
sebelah timur : Xxx
sebelah selatan : Xxx

Luas Tanah dan Dokumen Kepemilikan

Areal tanah dalam penilaian ini terdiri atas 2 (dua) bidang tanah dengan luas
keseluruhan xxx meter persegi yang secara teknis diuraikan sebagai berikut:

Luas
No. Dokumen Kepemilikan
(m²)
1 Sertifikat xxx No. xxx. sesuai dengan copy sertifikat
yang kami terima, pemegang hak terdaftar atas nama
PT. XXX, dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan xxx,
pada tanggal xxx, tanggal berakhir hak xxx, Surat Ukur Commented [acl11]: Apabila SHGB Masukkan tanggal
berakhir
No. xxx, tanggal xxx. XXX
2 Sertifikat xxx No. xxx. sesuai dengan copy sertifikat
yang kami terima, pemegang hak terdaftar atas nama
PT. XXX, dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan xxx,
pada tanggal xxx, tanggal berakhir hak xxx, Surat Ukur Commented [acl12]: Apabila SHGB Masukkan tanggal
berakhir
No. xxx, tanggal xxx. XXX
Jumlah XXX

Luas tanah pada copy dokumen legalitas yang kami peroleh tersebut, yang
kami gunakan sebagai dasar penilaian ini.

Dalam proses penilaian ini kami dilengkapi copy Sertifikat Xxx tersebut di atas.
Dengan demikian kami berasumsi bahwa dokumen tersebut dianggap sah dan
bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

PEMANFAATAN TANAH

Di atas tanah ini didirikan bangunan xxx dan xxx PT. XXX, yang bergerak
dibidang Xxx.

PERUNTUKAN DAN RENCANA TATA KOTA

Peruntukan
Berdasarkan informasi yang diberikan oleh Dinas Tata Kota Xxx, sesuai dengan
peta Rencana Kota Wilayah Xxx, maka tanah properti diperuntukkan sebagai
Xxx, dengan ketentuan sebagai berikut :

o Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : xx%

o Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : x

13
 o Maksimum Tinggi Bangunan : 8 (delapan) lantai

Rencana Tata Kota

Dalam penilaian ini kami telah mempertimbangkan rencana Dinas Tata Kota
Xxx dan tidak ada rencana Tata Kota yang berpengaruh terhadap nilai properti.

PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (Highest and Best Use)

Properti yang dinilai didesain sebagai bangunan xxx dan pada saat penilaian
dilakukan dalam kondisi digunakan sebagai kantor serta gudang penyimpanan
bahan makanan dan telah sesuai dengan peruntukan yang diizinkan.
Berdasarkan tinjauan umum terhadap kondisi pasar saat ini dan penilaian di
masa mendatang, maka pengembangan properti sesuai dengan kondisi pasar
saat ini dan menghasilkan pendapatan dan kegunaan yang paling layak.

Berdasarkan analisa tersebut, kami menyimpulkan bahwa penggunaan sebagai

bangunan kantor dan gudang penyimpanan mencerminkan penggunaan
tertinggi dan terbaik.

PENILAIAN

Dalam penilaian tanah kami telah menggunakan metode Teknik Perbandingan

Data Pasar. Berdasarkan metode ini nilai tanah diperoleh dengan
membandingkan beberapa penawaran atau transaksi jual beli tanah yang
terletak tidak jauh dari tanah yang dinilai. Data tersebut dianalisa dan
disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara tanah yang dinilai
dengan penawaran atau transaksi yang terjadi di pasaran. Proses
perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi,
bentuk dan luas tanah.

Dalam penilaian tanahtersebut kami juga telah mempertimbangkan beberapa

faktor yang berpengaruh terhadap harga pasar seperti kelengkapan surat tanah,
keserasian lingkungan, peruntukan, restriksi dan rencana pengembangan
lingkungan serta manfaat tertinggi dan terbaik atas properti tersebut.

DATA PROPERTI PEMBANDING

Berdasarkan hasil observasi di lapangan kami peroleh data pembanding

sebagai berikut:

1. Jenis properti : Rumah Tinggal

Lokasi Jalan Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx, Kota
:
Xxx, Provinsi Xxx.
Luas tanah : xxx meter persegi
Luas bangunan : xxx meter persegi

14
 Surat tanah : Sertifikat Xxx
Harga penawaran : Rp. XXX.000.000,-

2. Jenis properti : Rumah Tinggal

Lokasi Jalan Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx, Kota
:
Xxx, Provinsi Xxx.
Luas tanah : xxx meter persegi
Luas bangunan : xxx meter persegi
Surat tanah : Sertifikat Xxx
Harga terjual : Rp. XXX.000.000,-

3. Jenis properti : Tanah Kosong

Lokasi Jalan Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx, Kota
:
Xxx, Provinsi Xxx.
Luas tanah : xx meter persegi
Surat tanah : Sertifikat Xxx
Harga penawaran : Rp. XXX.000.000,-

Berdasarkan pertimbangan tersebut di atas serta faktor-faktor lain yang

berkaitan dengan penilaian, kami berpendapat bahwa:

Rp. XXX.000.000,-
(XXX RUPIAH)

merupakan Indikasi Nilai Wajar tanah pada tanggal XXX.

**********

15
II. BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

GAMBARAN UMUM BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

Bangunan dalam penilaian ini berada diatas tanah seluas xxx meter persegi,
atas nama PT. XXX, yang berupa bangunan xxx dan xxx. Pada saat
investigasi di lapangan bangunan dan sarana pelengkap dalam kondisi xxx.

Dalam penilaian bangunan dan sarana pelengkap, Nilai Pasar suatu

bangunan dan sarana pelengkapnya diperoleh dari Biaya Pengganti Baru
sebagai perkiraan jumlah uang yang dikeluarkan untuk pembuatan/pengganti
properti baru kemudian dikurangi dengan penyusutan yang tercermin dari
hasil pengamatan setempat atas kondisi properti.

Dalam penilaian ini kami dilengkapi dengan Copy Surat Ijin Mendirikan
Bangunan (IMB) No. xxx, tanggal xxx dan No. xxx, tanggal xxx, untuk Commented [acl13]: Bisa spefikasi yang lain, ini hanya contoh.
mendirikan bangunan xxx. Dalam deskripsi apabila ada bagian bangunan yang terdiri dari
beberapa jenis maka dituliskan "Sebagian besar triplek dan sebagian
kecil lainnya gypsum"
URAIAN BANGUNAN Commented [acl14]: Pilihan Konstruksi Utama:
1.Beton
2.Baja
1. Xxx
Commented [acl15]: Pilihan Dinding:
1.Batu bata diplester
 Jumlah lantai : 3 (tiga) lantai 2.Batu bata diplester dan dicat
 Konstruksi utama : Isikan berdasarkan lapangan 3.Batu bata diplester, dicat dan ditempel wallpaper
4.Sebagian besar batu bata diplester dan dicat dan sebagian kecil
 Dinding : Isikan berdasarkan lapangan lainnya terbuka

 Lantai : Isikan berdasarkan lapangan Commented [acl16]: Pilihan Lantai:

1. Keramik
 Atap : Isikan berdasarkan lapangan 2. Rabat beton
 Langit-langit : Isikan berdasarkan lapangan 3. Epoxy
4. Parquet
 Dinding pemisah : Isikan berdasarkan lapangan
Commented [acl17]: Pilihan Atap:
 Jendela : Isikan berdasarkan lapangan 1. Spandek
 Pintu : Isikan berdasarkan lapangan 2. Genteng
3. Dak beton
 Fasilitas bangunan
Commented [acl18]: Pilihan Langit - langit:
- Listrik : Tersedia 1. Gypsum
- Air bersih : Tersedia 2. Triplek
3. Akustik
- Telepon : Tidak tersedia
Commented [acl19]: Pilihan dinding pemisah:
- Penyejuk ruangan (AC) : Tidak tersedia 1. Tidak ada
 Tahun dibangun : 2002 2. Batu bata dicat

 Kondisi Isikan Commented [acl20]: Jendela:

1. Kaca rangka kayu
 Luas lantai pertama : 180 meter persegi 2. Kayu rangka kayu
 Luas lantai kedua : 180 meter persegi 3. Kaca rangka aluminium

 Luas lantai ketiga : 180 meter persegi Commented [acl21]: Pintu:

1. Kaca rangka kayu
 Luas lantai keseluruhan : 540 meter persegi 2. Kayu rangka kayu
3. Kaca rangka aluminium

Biaya Pengganti Baru Rp. xxx.000.000

Commented [acl22]: Kondisi:
Indikasi Nilai Wajar Rp. xxx.000.000 1. Sangat baik
2. Baik
3. Cukup
2. Xxx 4. Buruk
5. Sangat buruk

16
  Jumlah lantai
 Konstruksi utama
 Dinding
 Lantai
 Atap
 Langit-langit
 Dinding pemisah
 Jendela
 Pintu
 Fasilitas bangunan
- Listrik
- Air bersih
- Telepon
- Penyejuk ruangan (AC)
 Tahun dibangun
 Kondisi
 Luas lantai
Biaya Pengganti Baru
Indikasi Nilai Wajar
JUMLAH BANGUNAN
Biaya Pengganti Baru
Indikasi Nilai Wajar
URAIAN SARANA PELENGKAP
 Perkerasan Halaman
 Pintu Gerbang
 Dinding Batu
 Pagar Keliling
 Kanopi
: 1 (satu) lantai
: Isikan berdasarkan lapangan Commented [acl23]: Pilihan Konstruksi Utama:
3.Beton
: Isikan berdasarkan lapangan 4.Baja
: Isikan berdasarkan lapangan Commented [acl24]: Pilihan Dinding:
: Isikan berdasarkan lapangan 5.Batu bata diplester
6.Batu bata diplester dan dicat
: Isikan berdasarkan lapangan 7.Batu bata diplester, dicat dan ditempel wallpaper
: Isikan berdasarkan lapangan 8.Sebagian besar batu bata diplester dan dicat dan sebagian kecil
lainnya terbuka
: Isikan berdasarkan lapangan
Commented [acl25]: Pilihan Lantai:
: Isikan berdasarkan lapangan 1. Keramik
2. Rabat beton
3. Epoxy
: Tersedia 4. Parquet
: Tersedia Commented [acl26]: Pilihan Atap:
: Tidak tersedia 1. Spandek
2. Genteng
: Tidak tersedia 3. Dak beton
: 2002 Commented [acl27]: Pilihan Langit - langit:
Isikan 1. Gypsum
2. Triplek
: 100 meter persegi 3. Akustik
Commented [acl28]: Pilihan dinding pemisah:
Rp. xxx.000.000 1. Tidak ada
2. Batu bata dicat
Rp. xxx.000.000
Commented [acl29]: Jendela:
1. Kaca rangka kayu
2. Kayu rangka kayu
3. Kaca rangka aluminium
Commented [acl30]: Pintu:
Rp. xxx .000.000 1. Kaca rangka kayu
2. Kayu rangka kayu
Rp. xxx .000.000 3. Kaca rangka aluminium
Commented [acl31]: Kondisi:
1. Sangat baik
2. Baik
3. Cukup
4. Buruk
5. Sangat buruk
: Terbuat dari paving block dengan panjang
keseluruhan kurang lebih 17 meter.
: Terdiri dari 1 pintu gerbang pada bagian
depan bangunan yang terbuat dari besi
dengan panjang keseluruhan kurang lebih 6
meter.
: Dinding yang membatasi bangunan pada sisi
kiri dan kanan, terbuat dari batu yang
diplester dengan panjang keseluruhan
kurang lebih 17 meter.
: Terbuat dari batu bata diplester dengan
panjang keseluruhan kurang lebih 54 meter.
: Berupa kanopi dengan rangka baja dan
17
 penutup atap berupa polycarbonate dengan
panjang keseluruhan kurang lebih 6 meter.
 Telepon : Dari TELKOM, tersedia 11 (sebelas) line
sambungan.
 Listrik : Dari PLN, dengan kapasitas sebesar 66.000
Va.

Biaya Pengganti Baru Rp. xxx .000

Indikasi Nilai Wajar Rp. xxx .000

JUMLAH BANGUNAN DAN

SARANA PELENGKAP
Biaya Pengganti Baru Rp xxx.000
Indikasi Nilai Wajar Rp xxx.000

18