RINGKASAN HASIL PENILAIAN

LOKASI 2

JALAN XXX,
KELURAHAN XXX, KECAMATAN XXX,
KOTA XXX, PROVINSI XXX

Biaya Pengganti Indikasi

Nilai Pasar
Properti Baru Nilai Likuidasi
(Rp)
(Rp) (Rp)
TANAH (XXX m2) XXX*) XXX XXX

BANGUNAN DAN SARANA

PELENGKAP
 Bangunan XXX XXX XXX
 Sarana Pelengkap XXX XXX XX
Jumlah Bangunan dan
XXX XXX XXX
Sarana Pelengkap
MESIN DAN PERALATAN XXX XXX XXX
KENDARAAN BERMOTOR XXX*) XXX XXX
PERABOT DAN PERALATAN
XXX XXX XXX
KANTOR
JUMLAH XXX XXX XXX
DIBULATKAN XXX XXX XXX

Catatan : *) Nilai Pasar

LOKASI 2 1
 TINJAUAN PASAR

Indeks Harga Properti Komersial pada triwulan I-2016 tumbuh -0,01% (qtq),
lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya (0,39%, qtq). Kontraksi harga
properti komersial secara triwulanan disebabkan oleh penurunan permintaan,
khususnya pada hunian kamar hotel (-4,57%, qtq), dan strategi manajemen
maupun pengembang untuk menjaga level tingkat hunian existing pada unit
perkantoran (baik perkantoran sewa maupun strata) dan apartemen sewa, agar
tidak menurun.

Indeks pasokan properti komersial pada triwulan I-2016 tumbuh 0,74% (qtq),
lebih rendah dari triwulan sebelumnya (0,77%, qtq). Pertumbuhan pasokan
properti komersial terjadi di semua segmen, terutama apartemen sebesar 6,11
(qtq), khususnya di wilayah Jabodebek dan Banten. Indeks permintaan
terhadap properti komersial pada triwulan I-2016 menunjukkan pertumbuhan
yang melambat, tercermin dari indeks permintaan properti komersial yang
tumbuh 0,38% (qtq), terutama dalam bentuk apartemen (4,59%, qtq),
khususnya apartemen dan warehouse complex (0,37%, qtq).

Berdasarkan laporan Properti Komersial yang dikeluakan oleh Bank Indonesia

Triwulan I-2016, harga properti komersial masih tertekan namun berpeluang
membaik sejalan dengan optimisme pada pertumbuhan pasokan dan
permintaan.

Berdasarkan identifikasi kondisi properti serta didukung data di atas, maka bisa
dikatakan bahwa jika properti ini dijual maka kemungkinan besar akan ada
pembelinya. Hal ini didukung dengan letak properti yang berada di area yang
sangat dekat dengan sumber material karet. Sehingga bisa disimpulkan bahwa
properti yang dinilai masuk dalam kategori Marketable.

(Dirangkum dari Berbagai Sumber)

**********

LOKASI 2 2
 DATA DAN PENILAIAN PROPERTI

I. TANAH

LOKASI DAN IDENTIFIKASI PROPERTI

Objek dalam penilaian ini terletak di Jalan Xxx No. Xxx, Kelurahan Xxx,
Kecamatan Xxx, Kabupaten Xxx, Provinsi Xxx, kurang lebih xxx meter sebelah
Utara persimpangan antara Jalan xxx dan Jalan xxx, atau kurang lebih xxx
meter sebelah Selatan persimpangan antara Jalan xxx dan Jalan xxx. Lokasi
tersebut berjarak kurang lebih xxx kilometer sebelah Barat Laut xxx.

Jalan di depan Properti

Jalan di depan properti adalah Jalan Xxx, merupakan jalan dengan perkerasan
aspal dengan lebar jalan kurang lebih xx meter.

DATA LINGKUNGAN, PERUNTUKAN DAN FASILITAS LAINNYA

Properti ini terletak di daerah yang diperuntukkan bagi Xxxx. Sarana utilitas
seperti fasilitas listrik dari PLN, telepon dan air bersih tersedia di kawasan ini.

Sarana angkutan umum tersedia di Jalan Xxxx yang berjarak xxx meter dari Commented [acl1]: Sarana Angkutan Umum dijelaskan berapa
jarakntya dari Properti. Apabila sarana angkutan umu tidak ada
properti. dikawasan properti maka “sementara di sekitar kawasan properti
tidak tersedia sarana angkutan umum.”
Lingkungan terdekat dari lokasi tersebut di atas terdiri dari bangunan-bangunan
xxx. Di antara bangunan-bangunan di kawasan tersebut yang dapat
dipergunakan sebagai petunjuk antara lain:

 Xxx
 Xxx
 Xxx

URAIAN FISIK PROPERTI

Bentuk Tanah, Batas Tanah dan Topografi

Bentuk tanah xxx dengan sisi muka menghadap ke Jalan Xxx, sepanjang
kurang lebih xxx meter dan panjang ke belakang kurang lebih xxx meter. Pada
umumnya, tanah properti memiliki permukaan xxx dengan elevasi xxx dengan
permukaan jalan.

LOKASI 2 3
Adapun batas-batas properti sebagai berikut:

sebelah barat : Jalan Xxx

sebelah utara : Xxx
sebelah timur : Xxx
sebelah selatan : Xxx

Luas Tanah dan Dokumen Kepemilikan

Areal tanah dalam penilaian ini terdiri atas 2 (dua) bidang tanah dengan luas
keseluruhan xxx meter persegi yang secara teknis diuraikan sebagai berikut:

Luas
No. Dokumen Kepemilikan
(m²)
1 Sertifikat xxx No. xxx. sesuai dengan copy sertifikat
yang kami terima, pemegang hak terdaftar atas nama
PT. XXX, dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan xxx,
pada tanggal xxx, tanggal berakhir hak xxx, Surat Ukur Commented [acl2]: Apabila SHGB Masukkan tanggal berakhir
No. xxx, tanggal xxx. XXX
2 Sertifikat xxx No. xxx. sesuai dengan copy sertifikat
yang kami terima, pemegang hak terdaftar atas nama
PT. XXX, dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan xxx,
pada tanggal xxx, tanggal berakhir hak xxx, Surat Ukur Commented [acl3]: Apabila SHGB Masukkan tanggal berakhir
No. xxx, tanggal xxx. XXX
Jumlah XXX

Luas tanah pada copy dokumen legalitas yang kami peroleh tersebut, yang
kami gunakan sebagai dasar penilaian ini.

Dalam proses penilaian ini kami dilengkapi copy Sertifikat Xxx tersebut di atas.
Dengan demikian kami berasumsi bahwa dokumen tersebut dianggap sah dan
bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.

PEMANFAATAN TANAH

Di atas tanah ini didirikan bangunan xxx dan xxx PT. XXX, yang bergerak
dibidang Xxx.

PERUNTUKAN DAN RENCANA TATA KOTA

Peruntukan
Berdasarkan informasi yang diberikan oleh Dinas Tata Kota Xxx, sesuai dengan
peta Rencana Kota Wilayah Xxx, maka tanah properti diperuntukkan sebagai
Xxx, dengan ketentuan sebagai berikut :

o Koefisien Dasar Bangunan (KDB) : xx%

o Koefisien Lantai Bangunan (KLB) : x
LOKASI 2 4
 o Maksimum Tinggi Bangunan : 8 (delapan) lantai

Rencana Tata Kota

Dalam penilaian ini kami telah mempertimbangkan rencana Dinas Tata Kota
Xxx dan tidak ada rencana Tata Kota yang berpengaruh terhadap nilai properti.

PENGGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK (Highest and Best Use)

Properti yang dinilai didesain sebagai bangunan xxx dan pada saat penilaian
dilakukan dalam kondisi digunakan sebagai kantor serta gudang penyimpanan
bahan makanan dan telah sesuai dengan peruntukan yang diizinkan.
Berdasarkan tinjauan umum terhadap kondisi pasar saat ini dan penilaian di
masa mendatang, maka pengembangan properti sesuai dengan kondisi pasar
saat ini dan menghasilkan pendapatan dan kegunaan yang paling layak.

Berdasarkan analisa tersebut, kami menyimpulkan bahwa penggunaan sebagai

bangunan kantor dan gudang penyimpanan mencerminkan penggunaan
tertinggi dan terbaik.

PENILAIAN

Dalam penilaian tanah kami telah menggunakan metode Teknik Perbandingan

Data Pasar. Berdasarkan metode ini nilai tanah diperoleh dengan
membandingkan beberapa penawaran atau transaksi jual beli tanah yang
terletak tidak jauh dari tanah yang dinilai. Data tersebut dianalisa dan
disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang ada antara tanah yang dinilai
dengan penawaran atau transaksi yang terjadi di pasaran. Proses
perbandingan dan penyesuaian tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor lokasi,
bentuk dan luas tanah.

Dalam penilaian tanahtersebut kami juga telah mempertimbangkan beberapa

faktor yang berpengaruh terhadap harga pasar seperti kelengkapan surat tanah,
keserasian lingkungan, peruntukan, restriksi dan rencana pengembangan
lingkungan serta manfaat tertinggi dan terbaik atas properti tersebut.

DATA PROPERTI PEMBANDING

Berdasarkan hasil observasi di lapangan kami peroleh data pembanding

sebagai berikut:

1. Jenis properti : Rumah Tinggal

Lokasi Jalan Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx, Kota
:
Xxx, Provinsi Xxx.
Luas tanah : xxx meter persegi
Luas bangunan : xxx meter persegi

LOKASI 2 5
 Surat tanah : Sertifikat Xxx
Harga penawaran : Rp. XXX.000.000,-

2. Jenis properti : Rumah Tinggal

Lokasi Jalan Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx, Kota
:
Xxx, Provinsi Xxx.
Luas tanah : xxx meter persegi
Luas bangunan : xxx meter persegi
Surat tanah : Sertifikat Xxx
Harga terjual : Rp. XXX.000.000,-

3. Jenis properti : Tanah Kosong

Lokasi Jalan Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx, Kota
:
Xxx, Provinsi Xxx.
Luas tanah : xx meter persegi
Surat tanah : Sertifikat Xxx
Harga penawaran : Rp. XXX.000.000,-

Berdasarkan pertimbangan tersebut di atas serta faktor-faktor lain yang

berkaitan dengan penilaian, kami berpendapat bahwa:

Rp. XXX.000.000,-
(XXX RUPIAH)

merupakan Nilai Pasar properti tersebut pada tanggal XXX, dan

Rp. XXX.000.000,-
(XXX RUPIAH)

merupakan Indikasi Nilai Likuidasi properti pada tanggal XXX.

**********

LOKASI 2 6
II. BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

GAMBARAN UMUM BANGUNAN DAN SARANA PELENGKAP

Bangunan dalam penilaian ini berada diatas tanah seluas xxx meter persegi,
atas nama PT. XXX, yang berupa bangunan xxx dan xxx. Pada saat
investigasi di lapangan bangunan dan sarana pelengkap dalam kondisi xxx.

Dalam penilaian bangunan dan sarana pelengkap, Nilai Pasar suatu

bangunan dan sarana pelengkapnya diperoleh dari Biaya Pengganti Baru
sebagai perkiraan jumlah uang yang dikeluarkan untuk pembuatan/pengganti
properti baru kemudian dikurangi dengan penyusutan yang tercermin dari
hasil pengamatan setempat atas kondisi properti.

Dalam penilaian ini kami dilengkapi dengan Copy Surat Ijin Mendirikan
Bangunan (IMB) No. xxx, tanggal xxx dan No. xxx, tanggal xxx, untuk Commented [acl4]: Bisa spefikasi yang lain, ini hanya contoh.
mendirikan bangunan xxx. Dalam deskripsi apabila ada bagian bangunan yang terdiri dari
beberapa jenis maka dituliskan "Sebagian besar triplek dan sebagian
kecil lainnya gypsum"
URAIAN BANGUNAN Commented [acl5]: Pilihan Konstruksi Utama:
1.Beton
2.Baja
1. Xxx
Commented [acl6]: Pilihan Dinding:
1.Batu bata diplester
 Jumlah lantai : 3 (tiga) lantai 2.Batu bata diplester dan dicat

3.Batu bata diplester, dicat dan ditempel wallpaper
Konstruksi utama : Isikan berdasarkan lapangan 4.Sebagian besar batu bata diplester dan dicat dan sebagian kecil
 Dinding : Isikan berdasarkan lapangan lainnya terbuka

 Lantai : Isikan berdasarkan lapangan Commented [acl7]: Pilihan Lantai:

1. Keramik
 Atap : Isikan berdasarkan lapangan 2. Rabat beton
 Langit-langit : Isikan berdasarkan lapangan 3. Epoxy
4. Parquet
 Dinding pemisah : Isikan berdasarkan lapangan
Commented [acl8]: Pilihan Atap:
 Jendela : Isikan berdasarkan lapangan 1. Spandek
 Pintu : Isikan berdasarkan lapangan 2. Genteng
3. Dak beton
 Fasilitas bangunan
Commented [acl9]: Pilihan Langit - langit:
- Listrik : Tersedia 1. Gypsum
- Air bersih : Tersedia 2. Triplek
3. Akustik
- Telepon : Tidak tersedia
Commented [acl10]: Pilihan dinding pemisah:
- Penyejuk ruangan (AC) : Tidak tersedia 1. Tidak ada
 Tahun dibangun : 2002 2. Batu bata dicat

 Kondisi Isikan Commented [acl11]: Jendela:

1. Kaca rangka kayu
 Luas lantai pertama : 180 meter persegi 2. Kayu rangka kayu
 Luas lantai kedua : 180 meter persegi 3. Kaca rangka aluminium

 Luas lantai ketiga : 180 meter persegi Commented [acl12]: Pintu:

1. Kaca rangka kayu
 Luas lantai keseluruhan : 540 meter persegi 2. Kayu rangka kayu
3. Kaca rangka aluminium

Biaya Pengganti Baru Rp. xxx.000.000

Commented [acl13]: Kondisi:
Indikasi Nilai Pasar Rp. xxx.000.000 1. Sangat baik
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. xxx.800.000 2. Baik
3. Cukup
4. Buruk
5. Sangat buruk
LOKASI 2 7
 2. Xxx

 Jumlah lantai : 1 (satu) lantai

 Konstruksi utama : Isikan berdasarkan lapangan Commented [acl14]: Pilihan Konstruksi Utama:
3.Beton
 Dinding : Isikan berdasarkan lapangan 4.Baja
 Lantai : Isikan berdasarkan lapangan Commented [acl15]: Pilihan Dinding:
 Atap : Isikan berdasarkan lapangan 5.Batu bata diplester
6.Batu bata diplester dan dicat
 Langit-langit : Isikan berdasarkan lapangan 7.Batu bata diplester, dicat dan ditempel wallpaper
 Dinding pemisah : Isikan berdasarkan lapangan 8.Sebagian besar batu bata diplester dan dicat dan sebagian kecil
lainnya terbuka
 Jendela : Isikan berdasarkan lapangan
Commented [acl16]: Pilihan Lantai:
 Pintu : Isikan berdasarkan lapangan 1. Keramik
 Fasilitas bangunan 2. Rabat beton
3. Epoxy
- Listrik : Tersedia 4. Parquet
- Air bersih : Tersedia Commented [acl17]: Pilihan Atap:
- Telepon : Tidak tersedia 1. Spandek
2. Genteng
- Penyejuk ruangan (AC) : Tidak tersedia 3. Dak beton
 Tahun dibangun : 2002 Commented [acl18]: Pilihan Langit - langit:
 Kondisi Isikan 1. Gypsum
2. Triplek
 Luas lantai : 100 meter persegi 3. Akustik
Commented [acl19]: Pilihan dinding pemisah:
Biaya Pengganti Baru Rp. xxx.000.000 1. Tidak ada
2. Batu bata dicat
Indikasi Nilai Pasar Rp. xxx.000.000
Commented [acl20]: Jendela:
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. xxx.600.000 1. Kaca rangka kayu
2. Kayu rangka kayu
3. Kaca rangka aluminium
JUMLAH BANGUNAN Commented [acl21]: Pintu:
1. Kaca rangka kayu
2. Kayu rangka kayu
Biaya Pengganti Baru Rp. xxx .000.000 3. Kaca rangka aluminium
Indikasi Nilai Pasar Rp. xxx .000.000
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. xxx .400.000 Commented [acl22]: Kondisi:
1. Sangat baik
2. Baik
3. Cukup
4. Buruk
URAIAN SARANA PELENGKAP 5. Sangat buruk

 Perkerasan Halaman : Terbuat dari paving block dengan panjang

keseluruhan kurang lebih 17 meter.
 Pintu Gerbang : Terdiri dari 1 pintu gerbang pada bagian
depan bangunan yang terbuat dari besi
dengan panjang keseluruhan kurang lebih 6
meter.
 Dinding Batu : Dinding yang membatasi bangunan pada sisi
kiri dan kanan, terbuat dari batu yang
diplester dengan panjang keseluruhan
kurang lebih 17 meter.
 Pagar Keliling : Terbuat dari batu bata diplester dengan
panjang keseluruhan kurang lebih 54 meter.
LOKASI 2 8
 Kanopi : Berupa kanopi dengan rangka baja dan
penutup atap berupa polycarbonate dengan
panjang keseluruhan kurang lebih 6 meter.
 Telepon : Dari TELKOM, tersedia 11 (sebelas) line
sambungan.
 Listrik : Dari PLN, dengan kapasitas sebesar 66.000
Va.

Biaya Pengganti Baru Rp. xxx .000

Indikasi Nilai Pasar Rp. xxx .000
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. xxx .000

JUMLAH BANGUNAN DAN

SARANA PELENGKAP
Biaya Pengganti Baru Rp xxx.000
Indikasi Nilai Pasar Rp xxx.000
Indikasi Nilai Likuidasi Rp. xxx.000

LOKASI 2 9
III. MESIN DAN PERALATAN

GAMBARAN UMUM MESIN DAN PERALATAN

Properti dalam penilaian ini adalah mesin dan peralatan, yang dimiliki oleh
PT. XXX yang terletak di Jalan Xxx No. Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx,
Kabupaten Xxx, Provinsi Xxx.

PT. XXX adalah perusahaan yang bergerak di bidang xxx. Pada saat
inspeksi di lapangan, mesin dan peralatan dapat digunakan secara xxx.

Dalam penilaian mesin dan peralatan, nilai pasar diperoleh dari biaya
pengganti baru dari perkiraan sejumlah uang yang dikeluarkan untuk
pembuatan / penggantian properti baru, dan kemudian dikurangi dengan
penyusutan yang tercermin dari pengamatan kondisi properti.

URAIAN MESIN DAN PERALATAN

LOKASI 2 10
IV. KENDARAAN BERMOTOR

GAMBARAN UMUM KENDARAAN BERMOTOR

Properti dalam penilaian ini adalah mesin dan peralatan, yang dimiliki oleh
PT. XXX yang terletak di Jalan Xxx No. Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx,
Kabupaten Xxx, Provinsi Xxx.

PT. XXX adalah perusahaan yang bergerak di bidang xxx. Pada saat
inspeksi di lapangan, mesin dan peralatan dapat digunakan secara xxx.

Dalam penilaian kendaraan bermotor, kami telah menggunakan metode

Teknik Perbandingan Data Pasar. Berdasarkan metode ini nilai kendaraan
bermotor diperoleh dengan membandingkan beberapa penawaran atau
transaksi jual beli kendaraan bermotor yang berada di wilayah yang sama.
Data tersebut dianalisa dan disesuaikan dengan perbedaan-perbedaan yang
ada antara kendaraan bermotor yang dinilai dengan penawaran atau
transaksi yang terjadi di pasaran. Proses perbandingan dan penyesuaian
tersebut dipengaruhi oleh faktor-faktor tahun pembuatan, tipe, pabrikan dan
kondisi fisik.

Uraian Kendaraan

LOKASI 2 11
V. PERABOT DAN PERALATAN KANTOR

GAMBARAN UMUM PERABOT DAN PERALATAN KANTOR

Properti dalam penilaian ini adalah mesin dan peralatan, yang dimiliki oleh
PT. XXX yang terletak di Jalan Xxx No. Xxx, Kelurahan Xxx, Kecamatan Xxx,
Kabupaten Xxx, Provinsi Xxx.

Dalam penilaian perabot dan peralatan kantor, nilai pasar diperoleh dari
biaya pengganti baru dari perkiraan sejumlah uang yang dikeluarkan untuk
pembuatan / penggantian properti baru, dan kemudian dikurangi dengan
penyusutan yang tercermin dari pengamatan kondisi properti.

Pada saat investigasi di lapangan, rata-rata properti dalam keadaan cukup

baik, uraian dari perabot dan peralatan akan diuraikan dalam laporan
dibawah ini.

URAIAN PERABOT DAN PERALATAN KANTOR

Biaya Indikasi Indikasi

Pengganti Nilai Nilai
Unit Uraian
Baru Pasar Likuidasi
(Rp) (Rp) (Rp)

4 AC Daikin 1 PK
1 AC Daikin 1,5 PK
3 AC Gree 1,5 PK

Jumlah Perabot dan Peralatan Kantor xxx.000 xxx.000 xxx.200

LOKASI 2 12