KONTRAK KERJA KONSTRUKSI

Menurut Undang-Undang Jasa Konstruksi (UUJK) No 18 Tahun 1999 definisi kontrak kerja
konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna
jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan pekerjaan konstruksi, sekurang-kurangnya
harus memuat uraian mengenai:
1. Para pihak, yang memuat secara jelas identitas para pihak;
2. Rumusan pekerjaan, yang memuat uraian yang jelas dan rinci tentang lingkup kerja,
nilai pekerjaan, batasan waktu pelaksanaan;
3. Masa pertanggungan dan/atau pemeliharaan, yang memuat tentang jangka waktu
pertanggungan dan/atau pemeliharaan yang menjadi tanggung jawab penyedia
jasa;
4. Tenaga ahli, yang memuat ketentuan tentang jumlah, klasifikasi dan kualifikasi tenaga
ahli untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi;
5. Hak dan kewajiban, yang memuat hak pengguna jasa untuk memperoleh hasil
pekerjaan konstruksi serta kewajibannya untuk memenuhi ketentuan yang diperjanjikan
serta hak penyedia jasa untuk memperoleh informasi dan imbalan jasa serta
kewajibannya melaksanakan pekerjaan konstruksi;
6. Cara pembayaran, yang memuat ketentuan tentang kewajiban pengguna jasa dalam
melakukan pembayaran hasil pekerjaan konstruksi;
7. Cidera janji, yang memuat ketentuan tentang tanggung jawab dalam hal salah satu
pihak tidak melaksanakan kewajiban sebagaimana diperjanjikan;
8. Penyelesaian perselisihan, yang memuat ketentuan tentang tata cara penyelesaian
perselisihan akibat ketidaksepakatan;
9. Pemutusan kontrak kerja konstruksi, yang memuat ketentuan tentang pemutusan
kontrak kerja konstruksi yang timbul akibat tidak dapat dipenuhinya kewajiban salah
satu pihak;
10. Keadaan memaksa (force majeure), yang memuat ketentuan tentang kejadian yang
timbul di luar kemauan dan kemampuan para pihak, yang menimbulkan kerugian bagi
salah satu pihak;
11. Kegagalan bangunan, yang memuat ketentuan tentang kewajiban penyedia jasa
dan/atau pengguna jasa atas kegagalan bangunan;
12. Perlindungan pekerja, yang memuat ketentuan tentang kewajiban para pihak dalam
pelaksanaan keselamatan dan kesehatan kerja serta jaminan tenaga kerja;
13. Aspek lingkungan, yang memuat kewajiban para pihak dalam pemenuhan ketentuan
tentang lingkungan

1
Dari banyak substansi kontrak tersebut, terdapat beberapa muatan atau pasal-pasal
kontrak yang sering menimbulkan kesalahpahaman antara Pengguna Jasa dan Penyedia
Jasa, khususnya bagi Pelaksana Konstruksi dan Pengawas Konstruksi. Karenanya, pasal-pasal
tersebut perlu mendapat perhatian lebih pada saat penyusunan kontrak sebelum
ditandatangani. Adapun Pasal-Pasal penting dalam kontrak konstruksi yang perlu dicermati
adalah sebagai berikut:
1. Lingkup pekerjaan, yang di dalamnya memuat uraian pekerjaan yang harus dipenuhi
penyedia jasa.
2. Jangka waktu pelaksanaan, yaitu jangka waktu yang diberikan kepada penyedia jasa
untuk menyelesaikan pekerjaan sejak diserahkannya SPMK hingga penyerahan
pekerjaan.
3. Harga borongan yang menjelaskan nilai yang harus dibayarkan oleh pengguna jasa
kepada penyedia jasa untuk melaksanakan seluruh lingkup pekerjaan, termasuk sifat
kontrak dan pentahapan pembayaran.
4. Cara pembayaran, yang berisi ketentuan tentang tahapan pembayaran, cara penilaian
prestasi, Jangka waktu pembayaran, Jumlah pembayaran yang ditahan pada setiap
tahap (retensi), Konsekuensi apabila terjadi keterlambatan pembayaran (misalnya
denda).
5. Pekerjaan tambah atau kurang, di dalamnya berisi definisi pekerjaan tambah/kurang,
dasar pelaksanaan pekerjaan tambah/kurang (misal persetujuan yang diperlukan),
dampak pekerjaan tambah/kurang terhadap harga borongan, dampak pekerjaan
tambah/kurang terhadap waktu pelaksanaan, cara pembayaran pekerjaan
tambah/kurang.
6. Pengakhiran perjanjian, berisi ketentuan tentang hal-hal yang dapat mengakibatkan
pengakhiran perjanjian, Hak untuk mengakhiri perjanjian, Konsekuensi dari pengakhiran
perjanjian.
7. Cidera janji adalah suatu keadaan apabila salah satu pihak dalam kontrak kerja
konstruksi. Cidera janji dapat saja dilakukan oleh penyedia jasa maupun pengguna jasa.
Cidera janji oleh penyedia jasa dapat berupa:
a. tidak melakukan apa yang diperjanjikan; dan/atau
b. melaksanakan apa yang diperjanjikan, tetapi tidak sesuai dengan yang
diperjanjikan; dan/atau
c. melakukan apa yang diperjanjikan, tetapi terlambat; dan/atau
d. melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya.
Sedangkan cidera janji yang dilakukan oleh penyedia jasa antara lain : terlambat
membayar; tidak membayar; dan terlambat menyerahkan sarana pelaksanaan
pekerjaan.

2
8. Kegagalan bangunan adalah keadaan hasil pekerjaan konstruksi yang tidak sesuai
dengan spesifikasi pekerjaan sebagaimana disepakati dalam kontrak kerja konstruksi
baik sebagian maupun keseluruhan sebagai akibat kesalahan pengguna jasa atau
penyedia jasa. Sehingga dapat terjadi hal-hal sebagai berikut :
a. Perencana konstruksi bebas dari kewajiban untuk mengganti atau memperbaiki
kegagalan pekerjaan konstruksi yang disebabkan kesalahan pengguna jasa,
pelaksana konstruksi, dan pengawas konstruksi. Perencana konstruksi dibebaskan
dari tanggung jawab atas kegagalan bangunan sebagai akibat dari rencana yang
diubah pengguna jasa dan atau pelaksana konstruksi tanpa persetujuan tertulis dari
perencana konstruksi.
b. Pelaksana konstruksi bebas dari kewajiban untuk mengganti atau memperbaiki
kegagalan pekerjaan konstruksi yang disebabkan kesalahan pengguna jasa
perencana konstruksi, dan pengawas konstruksi.
c. Pengawas konstruksi bebas dari kewajiban untuk mengganti atau memperbaiki
kegagalan pekerjaan konstruksi yang disebabkan kesalahan pengguna jasa
perencana konstruksi, dan pelaksana konstruksi.
d. Penyedia jasa wajib mengganti atau memperbaiki kegagalan pekerjaan konstruksi
yang disebabkan kesalahan penyedia jasa atas biaya sendiri.

JENIS-JENIS KONTRAK KERJA KONSTRUKSI

A. Lump-Sum Contract

Kontrak Lumpsum atau kontrak dengan nilai tetap adalah kontrak pengadaan
barang/jasa untuk penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan
jumlah harga kontrak yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi
dalam pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa
atau kontraktor pelaksana.

1. Kelebihan :

a. Pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir
pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor
dengan cara pelelangan.
b. Pekerjaan yang dilakukan dibawah kontrak semacam ini memerlukan gambar
kerja yang jelas, spesifikasi bestek yang akurat dimana kedua belah pihak
mempunyai satu interpretasi yang sama terhadap isi dan maksud dari dokumen
tender tersebut.

3
 c. Keuntungan bagi kontraktor yaitu pelaksanaan pekerjaan dapat diprogramkan,
memungkinkan melaksanakan kontrol denganefisien dan kelengkapan gambar
dan bestek menjamin bahwa pekerjaan tambah/kurang ataupun perubahan
konstruksi akan minimum.
d. Sistem Kontrak Lumpsum ini lebih tepat digunakan untuk :
 Jenis pekerjaan borongan yang perhitungan volumenya untuk masing-
masing unsur/jenis item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti
berdasarkan gambar rencana & spek teknisnya.
 Jenis pekerjaan dengan Budget tertentu yang terdiri dari Jenis pekerjaan
dengan Budget tertentu yg terdiri dari banyak sekali item pekerjaan atau
Multi Paket Pekerjaan yang sangat beresiko bagi Pemberi tugas atas
terjadinya “unpredictable cost” seperti misalnya adanya claim kontraktor
akibat adanya ketidak-sempurnaan dari Batasan Lingkup Pekerjaan, Gambar
lelang, Spesifikasi teknis, atau Bill of Quantity yang ada. Dengan system
kontrak ini diharapkan dapat meminimalize tejadinya unpredictable cost
tersebut karena harga yg mengikat adalah Total Penawaran Harga (Volume
yang tercantum dalam daftar kuantitas / Bill of Quantity bersifat tidak
mengikat).

2. Kekurangan :

a. Permintaan dari Pemberi Tugas untuk menambah / mengurangi pekerjaan yang

instruksinya dilakukan secara tertulis.
b. Adanya perubahan gambar / spesifikasi teknis dari Perencana yang sudah
disetujui oleh Pemberi Tugas
c. Adanya instruksi tertulis dari pengawas lapangan untuk menyempurnakan suatu
jenis pekerjaan tertentu yg dipastikan bahwa sangat beresiko secara struktural
atau system tidak berfungsi tanpa adanya penyempurnaan tersebut dimana hal
tersebut sebelumnya belum dinyatakan dalam spesifikasi teknik.
d. Dalam perhitungan biaya tambah/kurang harga satuan yang digunakan harga
satuan pekerjaan yang tercantum dalam Bill of Quantity kontrak yang bersifat
mengikat.
e. Implikasi/penyimpangan yang sering dilakukan oleh Kontraktor di lapangan :
 Kontraktor tidak mau melaksanakan pekerjaan tertentu karena item
pekerjaan tidak tercantum dalam Bill of Quantity
 Kontraktor mengajukan perhitungan perubahan pekerjaan mengacu kepada
volume Bill of Quantity yang ada.
 Kontraktor melaksanakan pekerjaan dilapangan sesuai volume yang
tercantum dalam BQ.

4
B. Unit Price Contract

Kontrak Unit Price atau kontrak harga satuan tetap adalah kontrak pengadaan
barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu
berdasarkan harga satuan yg pasti & tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan
spesifikasi teknis tertentu, yang volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara.
Pembayaran kepada penyedia jasa / kontraktor pelaksanaan berdasarkan hasil
pengukuran bersama terhadap volume pekerjaan yang benar-benar telah
dilaksanakan. Suatu kontrak yang menitik beratkan biaya per unit volume, per unit
panjang ataupun per unit berat. Kontrak ini dipakai jika kualitas dan bentuk dari
pekerjaan tersebut secara mendetil dapat dispesifikasikan, tetapi jumlah volume atau
panjangnya tak dapat diketahui dengan tepat. Sehingga Jumlah pasti dari volume
pekerjaan dapat diketahui di akhir pekerjaan. Variasi dari unit price contract ini yaitu
harga tetap tak berubah sampai kontrak selesai (flat rate); atau harga dapat dikaitkan
dengan perkiraan volume (sliding rate).

1. Kelebihan

a. Pemilik dapat mengetahui biaya yang akan dikeluarkan pada awal dan akhir
pekerjaan serta mendapatkan harga yang bersaing dari pada kontraktor
dengan cara pelelangan.
b. Dalam penggunaan system kontrak ini jarang dijumpai adanya Implikasi seperti
halnya pada kontrak Lumpsum di atas karena kontraktor tidak terbebani oleh
adanya resiko-resiko pekerjaan yang belum terprediksi pada saat pelelangan.
c. Sistem Kontrak Unit Price/Harga Satuan ini lebih tepat digunakan untuk :
 Jenis pekerjaan yang untuk mendapatkan keakuratan perhitungan volume
pekerjaan yang tajam/pasti diperlukan adanya Survey dan penelitian yang
sangat dalam, Detail dan sampleyang sangat banyak, Waktu yang lama
sehingga biaya sangat besar Sementara di lain pihak pengukuran volume
lebih mudah dilakukan dalam masa pelaksanaan dan pekerjaan sangat
mendesak dan harus segera dilaksanakan.
 Jenis pekerjaan yang mana volume pekerjaan yang pasti sama sekali tidak
dapat diperoleh sebelum pekerjaan selesai dilaksanakan

2. Kelemahan

a. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang terdiri dari banyak sekali item pekerjaan namun
volume pekerjaan sudah dapat dihitung dari gambar rencana seperti halnya
bangunan gedung, maka kurang tepat apabila digunakan system kontrak unit
price ini karena :

5
  Untuk setiap proses pembayaran harus dilakukan pengukuran bersama di
lapangan yang dapat dipastikan memerlukan waktu yang cukup lama.
 Biaya total pekerjaan belum dapat diprediksi dari awal sehingga untuk
pekerjaan dengan Budget tertentu sangat riskan bagi Pemberi Tugas
terhadap terjadinya resiko pembengkakan biaya proyek
b. Sering terjadi adanya harga satuan timpang karena harga satuan bersifat
mengikat untuk perhitungan realisasi biaya kontrak. Dalam hal penawaran
kontraktor terdapat harga satuan timpang untuk item pekerjaan tertentu harus
dilakukan klarifikasi & dibuat Berita Acara Kesepakatan mengenai harga satuan
yg akan digunakan untuk perhitungan biaya perubahan.

C. Cost & Fee Contract

Sistem Kontrak Cost & Fee ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa
pemborongan dimana kontraktor yg bersangkutan menerima imbalan jasa / fee tertentu
yg sifatnya tetap karena sulitnya untuk memprediksi besarnya faktor resiko yang bakal
terjadi selama durasi pelaksanaan. Dalam arti yang lain bahwa Proyek yang besarnya
sama dengan pengeluaran (harga tidak tetap)

1. Kelebihan

a. Jumlah fee yang tertentu atau pasti tanpa meliaht besarnya biaya fisik
pekerjaan. Kontrak ini dapat diterapkan bila pekerjaan dapat dirumuskan secara
garis besar dan jelas. Meskipun fee telah ditetapkan,
b. Kontraktor menawarkan fee-nya dan sekaligus menjamin bahwa harga total
proyek tidak akan melebihi suatu harga tertentu (maksimum).
c. bilamana biaya total lebih kecil dari maksimum, maka selisih biaya yang terjadi
dapat dibagi antara pemilik dan kontraktor sesuai dengan pengaturan yang
telah disepakati sebelumnya.

2. Kekurangan

a. Pelaksanaan pekerjaan bisa menjadi tidak efisien sehingga dapat meningkatkan

biaya yang terjadi dan perpanjangan waktu konstruksi.
b. Pengeluaran yang terjadi diatas harga maksimum akan menjadi beban
kontraktor.

D. Kontrak Gabungan

Sistem Kontrak gabungan ini pada umumnya digunakan pada unit price dimana Jenis
pekerjaan borongan yang terdiri dari gabungan antara lumpsum dan unit price

6
 1. Kelebihan

a. Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya untuk masing - masing item

pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan gambar rencana
dan spesifikasi teknisnya, dan
b. Jenis pekerjaan borongan yg sebagian perhitungan volumenya untuk masing-
masing item pekerjaan sudah dapat diketahui dengan pasti berdasarkan
gambar rencana,

3. Kekurangan

a. Terdapat bagian-bagian tertentu pekerjaan yang masih memerlukan adanya

tambahan gambar/detail/sample sedangkan pekerjaan sudah sangat
mendesak dan harus segera dilaksanakan.
b. Komponen pekerjaan yang perhitungan volumenya belum dapat diketahui
dengan pasti sebelum pelaksanaan pekerjaan dilakukan.

E. Kontrak Terima Jadi/Turnkey/EPC (Engineering Proquirement & Construction).

Sistem Kontrak ini adalah kontrak yang dibayar setelah serah terima proyek. Kontrak ini
dapat digunakan pada Pembelian suatu barang atau industri jadi yg hanya diperlukan
sekali saja, dan tidak mengutamakan kepentingan untuk alih (transfer) teknologi
selanjutnya.
Jenis pekerjaan spesifik yang hanya bisa dilaksanakan oleh penyedia jasa tertentu baik
dari segi perencanaan ataupun konstruksinya. Dalam system kontrak Terima Jadi/Turnkey
Pemberi Tugas tidak perlu menyiapkan Dokumen Perencanaan berupa gambar detail
dan spesifikasi teknis tetapi cukup membuat suatu standar requirement/TOR (Term of
Requriement) saja

F. Design & Built Contract

Sistem Kontrak Design & Built ini pada umumnya digunakan pada kontrak jasa
pemborongan untuk pekerjaan-pekerjaan yang sifatnya umum dan sederhana
sehingga dirasa oleh Pemilik proyek akan kurang efisien baik dari segi biaya maupun
waktu jika design dan pelaksanaan dilaksanakan oleh Penyedia Jasa yang berbeda.

G. Persentace Contract

Sistem Kontrak Prosentase ini pada umumnya digunakan pada Kontrak Jasa Konsultasi
bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan, dimana konsultan yg bersangkutan
menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nlai fisik
konstruksi/pemborongan tersebut. Namun demikian tidak semua pekerjaan jasa

7
konsultansi menggunakan system kontrak Prosentase tetapi dapat pula menggunakan
system Billing Rate.
Jenis kontrak ini memiliki fleksibilitas yang tinggi artinya bahwa pekerjaan detail dapat
diselesaikan bersamaan dengan pekerjaan konstrusinya.
Secara teknis dan pembiayaan, kontrak semacam ini tidak memiliki mekanisme untuk
menekan waktu dan biaya yang lebih banyak merugikan pemilik pekerjaan (owner).
Kontrak semacam ini hanya cocok untuk pekerjaan gawat darurat.

8
TUGAS

ANALISA ANGGARAN BIAYA

ERVAN SAPUTRA
210 201 031

TEKNIK SIPIL
UNIVERSITAS LAKIDENDE
2013