Studi Kelayakan Proyek 3
Studi Kelayakan Proyek 3
Abstrak—Pertumbuhan penduduk yang semakin pesat di merupakan suatu alternatif pilihan utama masyarakat saat ini.
Surabaya menyebabkan semakin berkurangnya ketersediaan Maka dari itu bisnis apartemen menjanjikan prospek yang
lahan untuk tempat hunian. Proyek Apartemen Dian Regency menguntungkan di mata para pengusaha. Hal ini menyebabkan
dibangun sebagai salah satu solusi untuk mengakomodasi
para investor tertarik untuk berinvestasi dalam pembagunan
kebutuhan masyarakat akan tempat hunian. Setiap rencana
proyek harus didahului dengan studi kelayakan. Penelitian ini suatu apartemen.
bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Dalam pelaksanaanan analisa kelayakan Apartemen Dian
Apartemen Dian Regency Surabaya dari aspek teknis dan Regency ini, banyak faktor yang mempengaruhi kelayakan
finansial. proyek tersebut. Berdasarkan uraian diatas akan menimbulkan
Aspek teknis menganalisa tentang luasan bangunan, mobilisasi persoalan penting yang akan menjadi rincian masalah, antara
material dan ketersediaan lahan parkir sesuai dengan
lain: Bagaimana kelayakan proyek Apartemen Dian Regency
persyaratan Pemerintah. Sedangkan aspek finansial menganalisa
berdasarkan perhitungan Net Present Value dan masa dari segi teknis, kelayakan proyek Apartemen Dian Regency
pengembalian investasi. dari segi finansial, dan kelayakan finansial dari proyek
Dari segi teknis, berdasarkan perhitungan analisa luasan Apartemen Dian Regency jika terjadi perubahan tingkat
bangunan dan ketersediaan lahan parkir kendaraan, okupansi dan tingkat bunga.
perencanaan pembangunan Apartemen Dian Regency Surabaya
telah sesuai dengan syarat yang ditetapkan oleh Pemerintah
Kota Surabaya. Sedangkan dari segi finansial, harapan II. URAIAN PENELITIAN
pengembalian investasi dengan masa investasi 10 tahun dapat
dipenuhi. Nilai investasi sebesar Rp. 175.527.087.514 diperoleh A. Jenis Penelitian
dengan pinjaman bank sebesar 60% dari modal, dengan bunga Jenis penelitian adalah studi kasus yaitu penelitian yang
12% pertahun. Proyek Apartemen Dian Regency Surabaya dilakukan terhadap objek dengan menggunakan batasan dan
mampu menghasilkan NPV sebesar Rp. 4.016.380.123 dan IRR
metode tertentu.
sebesar 22.6% dimana MARR sebesar 12%. Dari analisa
sensitivitas, dapat dilihat investasi Apartemen Dian Regency B. Langkah-langkah Penelitian
Surabaya akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika
Langkah penelitian dalam menyusun Tugas Akhir ini,
tingkat penjualan kurang dari 97,1% dan tingkat bunga diatas
22,4%.
yaitu :
1) Masalah
Kata Kunci— Analisa Investasi, Apartemen, Sensitivitas. Sebelum muncul sebuah permasalahan dilakukan pemilihan
objek penelitian, yakni diperoleh proyek apartemen Dian
Regency. Dari kondisi lapangan yang ada diharapkan sebuah
I. PENDAHULUAN hasil yang ideal dalam segi teknis dan segi finansial.
PEMBANGUNAN rumah satu atau dua lantai di wilayah 2) Studi Literatur
perkotaan ternyata tidak lagi sebanding Selain berupa buku tulisan para ahli di bidang manajemen
dengan konstruksi, literatur juga berupa peraturan-peraturan
pertumbuhan penduduknya. Contohnya adalah Kota pemerintah, hasil laporan pengerjaan Tugas Akhir, maupun
Surabaya, lahan perumahan yang semakin menyempit berupa informasi dari internet.
mengakibatkan semakin mahalnya harga properti di kota ini. 3) Pengumpulan Data
Bagi masyarakat ekonomi menengah ke atas, lokasi hunian Dalam kegiatan ini dilakukan pengumpulan data-data
yang sempurna dan strategis kini menjadi salah satu finansial pembangunan proyek yang dibuat pihak owner,
pertimbangan untuk memilih tempat tinggal. kemudian direkapitulasi sesuai kebutuhan penelitian.
4) Analisa
Masalah penyediaan tempat tinggal ini terpecahkan dengan
Data a. Segi
bangunan tempat tinggal vertikal yang lebih dikenal dengan
Teknis
sebutan apartemen. Apartemen sebagai salah satu contoh Pada tahap ini dilakukan perhitungan menyangkut luasan
bangunan real estate yang meliputi sejumlah unit hunian, yang
bangunan dan penunjangnya yang hasilnya digunakan untuk
ditempati berbagai penghuni berbeda yang membayar
perbandingan dengan standar yang disyaratkan. Disini juga
sejumlah uang sewa kepada pemiliknya. Apartemen ini
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-59
dilakukan analisa terhadap aksesibilitas lokasi dan tambak ikan dikarenakan adanya desakan tanah lumpur yang
ketersediaan lahan parkir. selalu longsor. Desakan itu diperkirakan dari tekanan air dari
b. Segi Finansial sisi tambak.
Pengolahan data keuangan dalam bentuk aliran kas masuk,
serta perkiraan aliran kas keluar yang akan terjadi selama D. Sumber Alat dan Material
masa investasi, kemudian dilakukan analisa kelayakan Pada proyek Apartemen Dian Regency menggunakan
investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal material – material yang dengan mudah dapat di supply dari
Rate of Return (IRR). Setelah mengetahui NPV, dilanjutkan beberapa tempat. Untuk supply beton proyek ini menggunakan
Analisa Sensitivitas yaitu memaparkan perubahan investasi beton Jayamix Surabaya sedangkan besi menggunakan besi
yang dapat terjadi akibat perubahan variabel analisa investasi. Ispatindo yang disupply dari Jakarta. Pengiriman besi
5) Kesimpulan menggunakan trailer yang dilakukan pertahap sesuai
Hasil dari pengerjaan Tugas Akhir ini yaitu bagaimana kebutuhan. Untuk penggunaan alat – alat berat menggunakan
kelayakan investasi pada pembangunan apartemen Dian alat berat yang disewa dari beberapa vendor penyewaan alat
Regency berat di Surabaya.
E. Analisa Luas Bangunan
III. PEMBAHASAN 1) Koefisien Dasar Bangunan
A. Gambaran Umum Proyek Berdasarkan RTRK Kota Surabaya, kawasan Keputih, Kec.
Sukolilo Surabaya mempunyai KDB maksimum sebesar 50%.
Proyek Apartemen Dian Regency dibangun diatas lahan
Apartemen Dian Regency akan memanfaatkan luas tanahnya
seluas 6990 m2 dengan luas dasar bangunan 1619 m2 yang untuk dibangun apartemen seluas 1619 m2 atau sebesar 23%
terletak di Jl. Sukolilo Kasih no. 20 Surabaya. Pada dari luas total.
Apartemen Dian Regency ini juga terdapat beberapa fasilitas Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar Bangunan
seperti parkir, kolam renang, fitness centre dan foodcourt yang proyek pembangunan Apartmen Dian Regency Surabaya :
disediakan untuk pemilik apartemen. Untuk beberapa fasilitas Luas Area Proyek = 6990 m2 Luas
tersebut dikenakan biaya yang termasuk pada biaya service Dasar Bangunan = 1619 m2
charge. Untuk biaya listrik dan air juga dibebankan tiap KDB = 16196990 mm22 = 0,23 ≈ 23% < 50%
bulannya kepada pemilik apartemen. Jadi menurut perhitungan Koefisien Dasar Bangunan
(KDB), Apartmen Dian Regency Surabaya layak dan
B. Analisa Teknis memenuhi persyaratan .
Dalam analisa teknis ini membahas beberapa aspek teknis 2) Koefisien Lantai Bangunan
dari pembangunan proyek Apartemen Dian Regency Untuk kawasan Keputih Surabaya Koefisien Lantai
Surabaya. Aspek teknis yang dibahas diantaranya adalah Bangunan (KLB) yang ditetapkan oleh Pemerintah Kota
kondisi tanah, sumber alat dan material, analisa luasan adalah sebesar 1050%. Di bawah ini adalah perhitungan
bangunan terhadap standar zoning bangunan yang ditetapkan Koefisien Lantai Bangunan Apartemen Dian Regency
Surabaya :
oleh Pemerintah Kota Surabaya, aksesibilitas lokasi, dan Luas Lantai Bangunan Total = 35.618 m2 KLB = 356186990 mm22 = 5.1 ≈ 510% <
1050%
ketersediaan lahan parkir.
Jadi menurut perhitungan Koefisien Luas Bangunan
Untuk analisa luasan bangunan dihitung menggunakan Apartmen Dian Regency Surabaya layak dan memenuhi
peraturan mengenai Rencana Tata Ruang Kota yang persyaratan.
ditentukan untuk kawasan Keputih Kec. Sukolilo Surabaya
3) Ruang Terbuka Hijau
yaitu [2]: Menyesuaikan dengan peraturan dalam mendirikan sebuah
1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum adalah bangunan gedung, maka proyek pembangunan Apartemen
50%. Dian Regency Surabaya juga harus memenuhi persyaratan
2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum adalah tentang penyediaan Ruang Terbuka Hijau . Berdasarkan
1050%. Rencana Tata Ruang Kota Kota Surabaya, bangunan gedung
3. Wajib menyediakan Ruang Terbuka Hijau seluas ± di kawasan Keputih Surabaya wajib menyediakan ruang
1811.95 m2. terbuka hijau sebesar ± 1811.95 m2 termasuk menanam /
C. Kondisi Tanah memelihara pohon sesuai Perda Ruang Terbuka Hijau ( Perda
Lahan yang digunakan pada proyek ini adalah seluas 6990 No.7 tahun 2002). Dari perhitungan didapatkan Ruang
m2. Jenis tanah pada lahan ini adalah tanah lunak (lumpur) s.d Terbuka Hijau Apartmen Dian Regency sebesar 77% atau
kedalaman -20 m. Pada proyek ini dilakukan pengurugan ± seluas 5382.3 m2.
Ruang Terbuka = 6990 − 1619 m2 = 0,77 ≈ 77 %
2
6990 m
1m. Lahan pada proyek ini juga berjarak sekitar 9-10m dari Dapat disimpulkan bahwa proyek Apartmen Dian Regency
lokasi tambak ikan yang masih aktif. Direncanakan proyek ini telah memenuhi luas minimal penyediaan Ruang Terbuka.
menggunakan tiang pancang bulat diameter 50cm dan tebal 10
cm yang dipasang hingga kedalaman -28,00 m. akibat kondisi
tanah yang lunak maka akan terjadi kesulitan pada saat
penggalian terutama pada posisi yang berbatasan dengan
JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539 (2301-9271 Print) C-60
Dian Regency telah layak bila dilihat dari kondisi tanah, Hasil analisa sensitivitas antara variabel penjualan dan
sumber alat dan material, syarat zoning yang ditetapkan tingkat bunga terhadap NPV dengan trial and error diketahui
baik dari KDB, KLB, RTH, aksesibilitas lokasi, serta bahwa Apartemen Dian Regency dikatakan layak jika tingkat
ketersediaan lahan parkir. okupansi lebih dari 97,1% dan tingkat bunga tidak lebih dari
2) Dari hasil analisa investasi Apartemen Dian Regency 22,4%.
membutuhkan biaya sebesar Rp.175.527.087.514. DAFTAR PUSTAKA
Perhitungan cash flow menggunakan besaran Minimum [1] Juwana, Jimmy S,. Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga:Jakarta
Attractive Rate of Return (MARR) = 12 % sehingga (2005).
menghasilkan NPV sebesar Rp. 4.016.380.123 dan IRR = [2] Pemerintah Kota Surabaya. Syarat Zoning Pedoman Perencanaan Dan
22.6%. Dari hasil perhitungan didapatkan NPV>0 dan Pembangunan Fisik. Dinas Cipta Karya Dan Tata Ruang, Surabaya.
[3] Pujawan, I Nyoman,. Ekonomi Teknik, Guna Widya:Surabaya (2003).
IRR>MARR, maka Apartemen Dian Regency dinyatakan
layak secara financial.