KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)

JASA KONSULTANSI PERENCANAAN

DETAIL ENGINEERING DESAIN (DED) JALAN, INTERCHANGE, DAN PARKING LOT
SERTA
SKEMATIK DESAIN ARSITEKTUR DAN PENGEMBANGAN KONSEP
TEMPAT ISTIRAHAT PELAYANAN DAN WISATA (TIPW)
JALAN TOL BALI - MANDARA

A. URAIAN UMUM

Perencanaan Tempat Istirahat, Pelayanan Dan Wisata (TIPW) Jalan tol

Bali - Mandara ini adalah tahapan penyusunan Detail Engineering
Design (DED) dan skema desain arsitektur pengembangan dari konsep
yang telah terpilih.
Guna untuk mendapatkan hasil yang sempurna perencanaan harus
diwujudkan dalam Detail Engineering Design Jalan,Interchange dan
parking lot serta Desain Skematik Arsitektur sebaik-baiknya, sehingga
mampu memenuhi secara optimal fungsi bangunannya, handal, dan
dapat menjadi teladan bagi lingkungannya, serta berkontribusi positif
bagi perkembangan arsitektur di Indonesia.
Untuk itu harus direncanakan, dirancang dan dilakukan survey-survey
terkait perencanaan dengan sebaik-baiknya, sehingga dapat
memenuhi kriteria teknis jalan dan bangunan yang layak dari segi mutu
dan biaya.
Pemberi jasa perencanaan untuk pembangunan Tempat Istirahat,
Pelayanan Dan Wisata (TIPW) ini perlu diarahkan secara baik dan
menyeluruh sehingga mampu menghasilkan karya perencanaan teknis
jalan dan bangunan yang memadai dan layak diterima menurut kaidah,
norma serta tata laku profesional.
Untuk mewujudkan rencana pembangunan tersebut perlu pula
dibuatkan kajian manejemen pengelolaan sehingga dapat memberikan
gambaran rencana skema teknis menejemen pengelolaan Tempat
Istirahat, Pelayanan Dan Wisata (TPIW).
Kerangka Acuan Kerja (KAK) untuk pekerjaan perencanaan perlu
disiapkan secara matang sehingga mampu mendorong perwujudan
karya perencanaan yang sesuai dengan kepentingan pengguna jasa .

1. MAKSUD DAN TUJUAN

a) Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini merupakan petunjuk bagi

konsultan perencana yang memuat masukan, azas, kriteria,
keluaran dan proses yang harus dipenuhi dan diperhatikan serta
diintreprestasikan ke dalam pelaksanaan tugas menyusun Usulan
Teknis dan Usulan Biaya.
b) Untuk memberikan masukan tentang pola skema manejemen
pengelolaan Tempat Istirahat Pelayanan Dan Wisata (TIPW) yang
efisien dan efektif.

1
 c) Dengan penugasan ini diharapkan konsultan perencana dapat
melaksanakan tanggung jawabnya dengan baik untuk
menghasilkan keluaran yang memadai sesuai KAK ini.

2. SASARAN

Sasaran Utama dalam Penyusunan Detail Engineering Desain (DED) Jalan,

Interchange, dan Parking Lot Serta Skematik Desain Arsitektur Dan
Pengembangan Konsep Tempat Istirahat Pelayanan Dan Wisata (TIPW) Jalan
Tol Bali - Mandara Ini mencakup:
a. Detail Engineering Desain (DED) interchange dan parking lot
Tempat Istirahat, Pelayanan Dan Wisata (TIPW)
 Detail Engineering Desain (DED), lajur percepatan dan
perlambatan, jalan lingkungan dan tempat parkir.
 Detail Engineering Desain (DED) cross section dan long
section interchange ramp akses.
 Detail Engineering Desain (DED) struktur interchange ramp
akses.
 Detail Engineering Desain (DED) Penerangan Jalan Umum
(PJU).
 Detail Engineering Desain (DED) pekerjaan sipil lainnya
(Perambuan dan lain – lain).
 Estimasi Biaya (RAB) Pembangunan Jalan, interchange, ramp
akses dan Parking Lot.
 Rencana Kerja dan Syarat (RKS).
b. Desain skematik arsitektur pengembangan konsep Tempat
Istirahat, Pelayanan Dan Wisata (TIPW)
 Arsitektur : desain skematik Eksterior dan Interior gedung
keseluruhan (tidak termasuk detail) sesuai bisnis plan.
 Struktur : Pondasi, Kolom, Balok dan Plat lantai.
 Mekanikal : Block Out atau shaft untuk instalasi AC, Lift, Air
Bersih dan Air kotor, Fire Protection, STP, dsb,
 Elektrikal : Block Out atau shaft untuk instalasi Listrik,
Telephone, Alarm, Sound Sistem, dsb
 Rencana Kerja dan Syarat (RKS).
 Estimasi Engineer Biaya Pembangunan Gedung keseluruhan.
 Gambar Perspektif exterior dan interior.
 Fasilitas ruang antara lain :
- Area parkir dengan kapasitasnya,
- Ruang komersial,
- Ruang kantor pengelola dan sarana penunjangnya
untuk Teknis dan Adminstrasi.
- Harus menerapkan kearifan local pada desain
skematik.

2
  Manejemen Pengelolaan
- Perencanaan sistim menejemen operasional
- Manejemen marketing
- Manejemen keuangan

3. LINGKUP PEKERJAAN

a) Lingkup pekerjaan Detail Engineering Desain (DED) Jalan, Interchange,

dan Parking Lot Serta Skematik Desain Arsitektur Dan Pengembangan
Konsep Tempat Istirahat Pelayanan Dan Wisata (TIPW) Jalan Tol Bali -
Mandara dengan uraian namun tidak terbatas pada:
1. Rencana Kerja Terinci
Uraian semua tahapan yang akan dilaksanakan, termasuk
konsultansi yang akan dilakukan kemudian disimpulkan bentuk
bagan air.
2. Survey dan Pengambilan data teknis dan non teknis, Untuk
pekerjaan DED jalan ,interchange dan parking lot serta Skematik
Desain Arsitektur Dan Pengembangan Konsep Tempat Istirahat
Pelayanan Dan Wisata (TIPW)
3. Melakukan Analisis Data Teknis Dan Non Teknis Yang Diperoleh Dari
Hasil Survey.
4. Draft Konsep Schematic Design dan pengembangan Desain
Konsultan memiliki kewajiban untuk melakukan survei lapangan
dan area sekitarnya untuk mendapatkan gambaran yang jelas
akan kondisi area perencanaan, memahami dan berusaha mencari
inspirasi dari kondisi existing yang mungkin dijadikan ide awal
dan design kriteria, serta data lainnya yang terkait atau
mendukung proses perencanaan gambar Konsep, sepanjang area
ROW jalan. Konsultan kemudian mempersiapkan Draft Konsep
Skematik
5. Final Schematic Design dan Pengembangan desain
Konsultan akan mencatat, memasukkan, dan
mempertimbangkan semua masukan pada saat presentasi draft
konsep desain ke dalam tahap final konsep desain. Desain pada
tahap ini akan memberikan panduan dan arahan pada karakter
dan suasana TIPW yang ingin dicapai sepanjang area TIPW.
Konsultan kemudian melakukan penyempurnaan dan finalisasi
atas alternatif desain yang terpilih agar didapat desain TIPW yang
menarik autentik dan unik namun dapat menyatu dengan
lingkungan sekitarnya dengan tetap mengedepankan mutu, waktu
dan biaya.
6. Menentukan spesifikasi teknis Perkerasan, parking, pedestarian,
box utility, jembatan (jika diperlukan), service road, box culvert,
lighting (beserta mekanikal dan elektrikal),drainase, finishing interior,
finishing exterior dan lain-lain.
7. Melakukan perencanaan desain aliyemen, Perkerasan,parking lot
pedestarian, box utility, jembatan (jika diperlukan), service road,
box culvert, lighting (beserta elektrikal) dan drainase Menyusun
perhitungan desain Perkerasan, pond, pedestarian, box utility,

3
 service road, box culvert, lighting (beserta elektrikal), drainase,
gedung dan sarana penunjang TIPW.
8. Menyusun Detail Engineering Design (DED) Perkerasan, box utility,
service road, box culvert, lighting (beserta elektrikal) drainase,
9. Menyusun RKS (Spesifikasi umum, spesifikasi khusus, ketentuan
umum kontrak, rancangan kontrak, daftar kuantitas dan harga,
jadwal pelaksanaan, kebutuhan alat, bahan dan tenaga kerja.
10. Menyusun skema Perencanaan sitem manajemen
operasional,manajemen markting,manajemen keuangan TIPW.
11. Melakukan pendampingan dan pengawasan berkala seperti:
a. Membantu owner melaksanakan aanwijzing dan
penilaian teknis penawaran kontraktor
b. Mengajukan organisasi/staffing team Pengawas Berkala
Konsultan.
c. Mengikuti rapat berkala bersama konsultan
manajemen/pengawas apabila diperlukan dan
membuat laporannya
d. Membantu pengawas Menjawab RFI (request for
informations) dari Kontraktor
e. Membantu direksi/konsultan pengawas dalam project
closing out bila diperlukan.

4. TANGGUNG JAWAB KONSULTAN PERENCANA

1. Konsultan Perencana bertanggung jawab secara profesional atas

jasa perencanaan yang dilakukan sesuai ketentuan dan kode tata
laku profesi yang berlaku.
2. Secara umum tanggung jawab konsultan perencana adalah minimal
sebagai berikut :
a. Hasil karya perencanaan yang dihasilkan harus memenuhi
persyaratan standar hasil karya perencanaan yang berlaku.
b. Hasil karya perencanaan skematik desain yang dihasilkan harus
telah mengakomodasi batasan-batasan yang telah diberikan
oleh pengguna jasa termasuk melalui KAK ini, seperti dari segi
pembiayaan, waktu penyelesaian pekerjaan dan mutu
bangunan yang akan diwujudkan.
c. Hasil karya perencanaan yang dihasilkan harus telah memenuhi
peraturan, standar, dan pedoman teknis bangunan gedung yang
berlaku untuk bangunan gedung pada umumnya dan khususnya
untuk bangunan gedung tempat wisata.

5. LOKASI PERENCANAAN

Bangunan tempat pelayanan istirahat dan wisata (TPIW) ini berada

dalam area Right of way (ROW) jalan tol bali pada STA 03+250 jalur B.

4
 6. JANGKA WAKTU PERENCANAAN

Jangka waktu kegiatan Jasa Konsultansi Perencanaan Detail Engineering

Desain (Ded) Jalan, Interchange, Dan Parking Lot Serta Skematik Desain
Arsitektur Dan Pengembangan Konsep Tempat Istirahat Pelayanan Dan
Wisata (Tipw) Jalan Tol Bali – Mandara adalah 120 (seratus dua puluh) hari
kalender, sejak diterbitkannya Surat Perintah Kerja (SPK).

7. TENAGA AHLI

Calon Penyedia Jasa harus menyediakan tenaga ahli sebagai berikut :

NO PERSONIL JUMLAH PENDIDIKAN PENGALAMAN SKA/SKT

PERSONIL MINIMAL MINIMAL MINIMAL
1. Team Leader 1 S2 10 Tahun Utama
Teknik sipil/
T.arsitektur
A. Team Detail Engineering Design (DED) Jalan,Interchange Dan Parking Lot
2. Highway 1 S1 5 Tahun Madya
Engineer Teknik sipil/
3. Struktur 1 S1 5 Tahun Madya
Engineer Teknik sipil/
(jalan dan
jembatan)
4. Geotechnical 1 S1 5 Tahun Madya
Engineer Teknik sipil/
5. Geodetic 1 S1 5 Tahun Madya
Engineer Teknik sipil/
6. Traffic 1 S1 5 Tahun Madya
Engineer Teknik sipil/
7. ME Engineer 1 S1 5 Tahun Madya
Elektro
8. Quantity 1 S1 5 Tahun Madya
engineer / Teknik sipil/
estimator
9. Drainage 1 S1 5 Tahun Madya
Engineer Teknik sipil/

5
Team Skematik Design
10. Architect 2 S1 5 Tahun Madya dan
Teknik Arsitektur green associate
(GA)
11. Architect 1 S1 5 Tahun Madya
interior Teknik
Arsitektur/interior
12. Struktur 1 S1 5 Tahun Madya
Engineer Teknik sipil
(gedung)
13. ME Engineer 1 S1 Elektro 5 Tahun Madya
14. Quantity 1 S1 Teknik sipil 5 Tahun Madya
engineer /
estimator
15. Ahli 1 S1 Teknik 5 Tahun Madya
Lingkungan sipil/lingkungan
16. Ahli ekonomi 1 S2 menejemen 5 Tahun Madya
Strategic ekonomi.
17. Ahli ekonomi 1 S2 menejemen 5 Tahun Madya
Keuangan ekonomi.
18. Ahli 1 S1 menejemen 5 Tahun Madya
menejemen ekonomi.
marketing
19. Ahli 1 S1 menejemen 5 Tahun Madya
menejemen ekonomi.
organisasi
Assisten Engineer
20 Ass. Structure 1 S1 Teknik Sipil 3 Tahun -
Engineer
21 Ass. Highway 1 S1 Teknik Sipil 3 Tahun -
Engineer
22 Ass. Architect 2 S1 Teknik 3 Tahun -
Architecture
23 Ass. Quantity 1 S1 Teknik Sipil 3 Tahun -
Engineer

6
Tenaga Pendukung
24 Office Manager 1 S1 Ekonomi 3 Tahun -
25 Operator CAD 3 S1 Teknik Sipil 2 Tahun -
/GIS-1
26 Operator 3 S1 Teknik Arsitektur 2 Tahun -
Computer
Arsitektur 3D
artis / 3Dmax -
1
27 Operator 1 S1 Informatika 1 Tahun -
Komputer
28 Office boy 1 SMK/SMA - -

8. KRITERIA

Pekerjaan yang akan dilaksanakan oleh konsultan perencana seperti

yang dimaksud pada KAK harus memperhatikan kriteria umum
bangunan di sesuaikan berdasarkan fungsi dan kompleksitas bangunan
,yaitu :
a. Persyaratan Peruntukan dan Intensitas :
1) Menjamin bangunan dapat dimanfaatkan sesuai dengan
fungsinya.
2) Menjamin keselamatan pengguna, masyarakat, lingkungan.
b. Persyaratan Arsitektur dan Lingkungan.
1) Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang didirikan
berdasarkan karakteristik lingkungan, ketentuan wujud bangunan
dan budaya daerah sehigga seimbang, serasi dan selaras
dengan lingkungannya (fisik, sosial dan budaya).
2) Menjamin terwujudnya tata ruang hijau yang dapat memberikan
keseimbangan dan keserasian bangunan terhadap
lingkungannya.
c. Persyaratan Struktur Bangunan :
1) Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dapat
mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan
manusia.
2) Menjamin keselamatan manusia dari kemungkinan kecelakaan
atau luka yang disebabkan oleh kegagalan struktur bangunan.
3) Menjamin kepentingan manusia dari kehilangan atau kerusakan
benda yang disebabkan oleh perilaku struktur,
4) Menjamin perlindungan properti lainnya dari kerusakan fisik yang
disebabkan oleh kegagalan struktur.
d. Persyaratan Ketahanan terhadap Kebakaran :
1) Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dapat
mendukung beban yang timbul akibat perilaku alam dan
manusia

7
 2) Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang dibangun
sedemikian rupa sehingga mampu secara struktural stabil selama
kebakaran, sehigga :
 Cukup waktu bagi penghuni melakukan evakuasi secara
aman,
 Cukup waktu bagi pasukan pemadam kebakaran memasuki
lokasi untuk memadamkan api,
 Dapat menghindari kerusakan pada properti lainnya.
e. Persyaratan Sarana Jalan Masuk dan Keluar :
1) Menjamin terwujudnya bangunan gedung yang mempunyai
akses yang layak, aman dan nyaman ke dalam bangunan dan
fasilitas serta layanan di dalamnya.
2) Menjamin terwujudnya upaya melindungi penghuni dari kesakitan
atau luka saat evakuasi pada keadaan darurat.
3) Menjamin tersedianya aksesbilitas bagi penyandang cacat,
khususnya untuk bangunan fasilitas umum dan sosial,
f. Persyaratan Transportasi dalam Gedung
1) Menjamin tersedianya sarana transportasi yang layak, aman, dan
nyaman didalam bangunan gedung bertingkat.
2) Menjamin tersedianya aksesbilitas bagi penyandang cacat,
khususnya untuk bangunan fasilitas umum dan sosial,
g. Persyaratan Pencahayaan Darurat , Tanda arah keluar, dan Sistem
Peringatan Bahaya :
1) Menjamin tersedianya pertandaan dini yang informatif di dalam
bangunan gedung apabila terjadi keadaan darurat,
2) Menjamin penghuni melakukan evakuasi secara mudah dan
aman, apabila tejadi keadaan darurat.

h. Persyaratan Instalasi Listrik, Penangkal Petir dan Komunikasi :

1) Mejamin terpasangnya instalasi listrik secara cukup dan aman
dalam menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam
bangunan gedung sesuai dengan fungsinya,
2) Menjamin terwujudnya keamanan bangunan gedung dan
penghuninya dari bahaya akibat petir,
3) Menjamin tersedianya sarana komunikasi yang memadai dalam
menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan
gedung sesuai dengan fungsinya.
i. Persyaratan Sanitasi Air bersih dan Air kotor dalam Bangunan :
1) Menjamin tersedianya sarana sanitasi yang memadai dalam
menunjang terselenggaranya kegiatan di dalam bangunan
gedung sesuai dengan fungsinya,
2) Menjamin terwujudnya kebersihan, kesehatan dan memberikan
kenyamanan bagi penghuni bangunan dan lingkungan,
3) Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan
sanitasi secara baik.
j. Persyaratan Ventilasi dan Pengkondisian Udara :

8
 1) Menjamin terpenuhinya kebutuhan udara yang cukup , baik alami
maupun buatan (AC) dalam menunjang terselenggaranya
kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya,
2) Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan
tata udara secara baik,
k. Persyaratan Pencahayaan :
1) Menjamin terpenuhinya kebutuhan pencahayaan yang cukup,
baik alami maupun buatan dalam menunjang terselenggaranya
kegiatan dalam bangunan gedung sesuai dengan fungsinya,
2) Menjamin upaya beroperasinya peralatan dan perlengkapan
pencahayaan secara baik,
l. Persyaratan Kebisingan dan Getaran :
1) Menjamin terwujudnya kehidupan yang nyaman dari ganguan
suara dan getaran yang tidak diinginkan,
2) Menjamin adanya kepastian bahwa setiap usaha atau kegiatan
yang menimbulkan dampak negatif suara dan getaran perlu
melakukan upaya pengendalian pencemaran dan atau
mencegah perusakan lingkungan.

9. AZAS-AZAS

Selain dari kriteria diatas , di dalam melaksanakan tugasnya konsultan

perencana hendaknya memperhatikan azas-azas bangunan gedung
sebagai berikut:
1) Bangunan gedung hendaknya fungsional, efesien, menarik
tetapi tidak berlebihan.
2) Kreatiftas desain itu hendaknya tidak ditekankan pada
kelatahan gaya dan kemewahan material, tetapi pada
kemampuan mengadakan sublimasi antara fungsi teknik dan
fungsi sosial bangunan.
3) Dengan batasan tidak menganggu produktivitas kerja, biaya
investasi dan pemeliharaan bangunan sepanjang umurnya
hendaknya diusahakan serendah mungkin.
4) Desain bangunan hendaknya dibuat sedemikian rupa, sehingga
bangunan dapat dilaksanakan dalam waktu yang pendek
dan dapat dimanfaatkan secepatnya.
5) Bangunan gedung hendaknya dapat meningkatkan kualitas
lingkungan, dan menjadi acuan tata bangunan dan lingkungan
di sekitarnya.

10. KELUARAN atau PRODUK YANG DIHASILKAN

Produk yang Dihasilkan dari Jasa Konsultansi Perencanaan ini, adalah:

1. Detail Engineering Design (DED)terdiri dari : lajur percepatan dan

perlambatan, jalan lingkungan dan tempat parker,cross section
dan long section interchange ramp akses, struktur interchange
ramp akses, Penerangan Jalan Umum (PJU), pekerjaan sipil
lainnya (Perambuan dan lain – lain).Estimasi Biaya (RAB)

9
 Pembangunan Jalan, interchange, ramp akses dan Parking Lot,
Rencana Kerja dan Syarat (RKS).
2. Skematik desain Perencanaan, terdiri dari : Konsep skematik
Arsitektur, Struktur, Mekanikal dan Elektrikal.
3. Disain, terdiri dari : Site Plan, Lay Out Plan, Denah semua lantai,
Tampak semua sisi, Potongan memanjang dan melintang,
Gambar 3 Dimensi Exterior minimal 3 tampilan dan Interior
minimal 2 tampilan.
4. Material Struktur, Finishing Arsitektur, Peralatan Mekanikal dan
Elektrikal lengkap dengan dasar pertimbangan pemilihan
material tersebut.
5. Estimasi Biaya (RAB) pembangunan gedung keseluruhan dan
RAB sesuai Pagu Dana.
6. Laporan – Manejemen pengelolaan TIPW
a. Perencanaan sistim Manajemen operasional
 Struktur organisasi
 Tenaga kerja
 Hubungan antar organisasi
b. Manajemen marketing
 Penetapan pola tariff
 Pola kerjasama dengan tenant
 Pola pembinaan tenant
c. Manejemen keuangan
 Alternative pola pendanaan
 Menyusun kriteria strategic partner/ investor

11. PENUTUP

Setelah Kerangka Acuan Kerja (KAK) ini diterima, maka calon penyedia jasa
hendaknya memeriksa semua masukan yang diterima dan mencari informasi
lain yang diperlukan untuk mendukung penyusunan Detail Engineering Desain
(DED) jalan, interchange, dan parking lot serta Skematik Desain Arsitektur dan
Pengembangan Konsep tempat istirahat pelayanan dan wisata (TIPW) jalan
tol bali - mandara

10