KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan yang Maha Esa, atas kasih dan
penyertaanNya sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas yang terkait dengan mata kuliah
Estimasi Biaya. Dalam tugas Estimasi Biaya penulis ditugaskan untuk membuat Makalah yang
terkait dengan “ Estimasi Biaya Proyek Konstruksi” dalam penyusunan makalah ini penulis
mengucapkan banyak terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu penulis dalam
penulisan makalah ini kepada :
1. Ibu Esterlita Waney, ST.,M.Eng.,Mgmt selaku dosen pengajar mata kuliah Estimasi Biaya
2. Orang Tua penulis yang selalu memberikan semangat serta dukungan sehingga penulis dapat
menyelesaikan makalah ini
3. Kepada teman-teman yang sudah memberikan saran dan kritik yang bisa dituangkan dalam
penyusunan makalah ini.
Dalam makalah ini penulis menyadari masih banyak kekurangan. untuk itu saran dan kritik
yang membangun sangat penulis harapkan, akhir kata penulis mengucapkan Terimakasih.

Manado, Februari 2016

Penulis

DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR..................................................................................... i
DAFTAR ISI................................................................................................... ii
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang................................................................................ 1
1.2 Tujuan Penulisan............................................................................. 1
1.3 Rumusan Masalah........................................................................... 1
BAB II PEMBAHASAN
2.1 pengertian estimasi biaya................................................................ 2
2.2 Kegunaan estimasi biaya bagi pihak pihak terkait
(pemilik proyek):............................................................................... 2
2.3 Kegunaan estimasi biaya bagi pihak pihak terkait
(konsultan):....................................................................................... 2
2.4 Kegunaan estimasi biaya bagi pihak pihak terkait
(kontraktor)........................................................................................... 3
2.5 Teknik-Teknik Penjadwalan .......................................................... 3
2.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) .................................................. 4
2.7 Analisis Harga Satuan Pekerjaan ................................................... 5
2.8 Metode Pengumpulan Data............................................................ 6
2.9 analisis dan pembahasan...................................................................6
BAB III PENUTUP
3.1 Kesimpulan..................................................................................... 7
3.2 Saran............................................................................................... 7
Daftar pustaka ........................................................................................8

BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Estimasi, dalam arti umum merupakan usaha untuk menilai atau memperkirakan suatu nilai
melalui analisis perhitungan dan berlandaskan pada pengalaman. Demikian halnya dengan
estimasi biaya dalam pada suatu proyek kontruksi, tentunya dimaksudkan guna memperkirakan
nilai pembiayaan suatu proyek.
Estimasi biaya konstruksi merupakan hal penting dalam dunia industri konstruksi. Ketidak
akuratan estimasi dapat memberikan efek negatif pada seluruh proses konstruksi dan semua
pihak yang terlibat. Estimasi biaya berdasarkan spesifikasi dan gambar kerja yang
disiapkan owner harus menjamin bahwa pekerjaan akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor
dapat menerima keuntungan yang layak Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum
pelaksanaan fisik dilakukan dan memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen penawaran
dan lainnya.
Estimasi biaya mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan pada
umumnya. Keakuratan dalam estimasi biaya tergantung pada keahlian dan ketelitian estimator
dalam mengikuti seluruh proses pekerjaan dan sesuai dengan informasi terbaru.
Proses analisis biaya konstruksi adalah suatu proses untuk mengestimasi biaya langsung
yang secara umum digunakan sebagai dasar penawaran. Salah satu metode yang digunakan
untuk melakukan estimasi biaya konstruksi adalah menghitung secara detail harga satuan
pekerjaan berdasarkan nilai indeks atau koefisien untuk analisis biaya bahan dan upah kerja.
Hal lain yang perlu dipelajari pula dalam kegiatan ini adalah pengaruh produktivitas kerja dari
para tukang yang melakukan pekerjaan sama yang berulang. Hal ini sangat penting dan tentu
saja dapat mempengaruhi jumlah biaya konstruksi yang diperlukan apabila tingkat ketrampilan
tukang dan kebiasaan tukang berbeda.
Pada tahap awal penentuan biaya sangat diperlukan dalam mengambil keputusan dengan
estimator proyek. Pada tahap akhir penentuan biaya diperlukan untuk mengendalikan besarnya
biaya proyek. Penentuan biaya juga berguna untuk menerbitkan biaya laporan bulanan. Tujuan
akhirnya yakni menyelesaikan proyek sesuai kualitas, pada jadwal yang ditentukan didalam
rencana anggaran.
1.2 Tujuan Penulisan
Membuat dan mampu memahami tentang penyusunan Estimasi Biaya Proyek Konstruksi.
1.3 Rumusan Masalah
1. Apa yang dimaksud dengan estimasi biaya proyek konstruksi?
2. Apa yang mendasar dari estimasi biaya proyek konstruksi?
3. Bagaimana perhitungan dari suatu proyek konstruksi?
4. Bagaimana struktur dari estimasi Biaya?
 BAB II
PEMBAHASAN
2.1 Klasifikasi Bangunan Gedung
Setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan fungsi utama bangunan. Fungsi
bangunan gedung dapat dikelompokkan dalam fungsi hunian, fungsi keagamaan, fungsi usaha,
fungsi sosial dan budaya, dan fungsi khusus. Penentuan klasifikasi bangunan gedung atau
bagian dari bangunan gedung ditentukan berdasarkan fungsi yang digunakan dalam
perencanaan, pelaksanaan,atau perubahan yang diperlukan pada bangunan gedung.
2.2 Estimasi Anggaran Biaya Tahap Desain
Desain merupakan proses pembuatan deskripsi atau gambaran dari suatu fasilitas, dan
biasanya dilengkapi dengan detail perencanaan dan spesifikasi, yang kemudian di
implementasikan pada tahap kontruksi. Tahap desain merupakan tahap berikutnya setelah
tahap perencanaan konseptual, namun masih termasuk di dalam tahap prakontruksi. Tahap
desain ini ada 2 (dua) bagian, yaitu : Desain Skematik dan Detail Desain. Pada tahap Desain
Skematik, tim desain (yang terdiri dari arsitek dan engineer) menginvestigasikan alternatif
desain, material, dan sistem. Sedangkan pada tahap Detail Desain, tim desain mengevaluasi,
memilih, menyelesaikan sistem utama dan komponen proyek. Jadwal proyek dan anggaran
terus dikembangkan dan dimonitor selama tahap ini.
2..2.1 Dasar pertimbangan dalam estimasi Biaya Proyek Desain
1. Sumber informasi, pengalaman di masa lampau
2. Data-data proyek terdahulu dan laporan yang akurat
3. Laporan maupun standar yang berlaku
4. Kondisi perekonomian, baik dalam skala makro maupun mikro
5. Kondisi sosial yang sedang terjadi disekitar
6. Kondisi lingkungan, khususnya lingkungan di sekitar proyek yang bersangkutan
2.3 Pembiayaan Pembangunan Bangunan Gedung Negara
Pembiayaan pembangunan bangunan gedung digolongkan pembiayaan pembangunan
untuk pekerjaan standar (yang ada standar harga satuan tertingginya) dan pembiayaan
 pembangunan untuk pekerjaan non-standar (yang belum tersedia standar harga satua
tertingginya). Pembiayaan pembangunan bangunan gedung dituangkan dalam Dokumen
Pembiayaan yang terdiri atas komponenkomponen biaya untuk kegiatan pelaksanaan
konstruksi, kegiatan pengawasan konstruksi atau manajemen konstruksi, kegiatan perencanaan
konstruksi, dan kegiatan pengelolaan proyek.
2.3.1 Harga Satuan Tertinggi Rata-Rata Per M2 Bangunan Bertingkat Untuk Bangunan
Gedung.
Harga satuan tertinggi rata-rata per-m2 bangunan gedung bertingkat adalah didasarkan
pada harga satuan lantai dasar tertinggi per m2 untuk bangunan gedung bertingkat, kemudian
dikalikan dengan koefisien atau faktor pengali untuk jumlah lantai yang bersangkutan, sebagai
berikut:
Koefisien/ faktor pengali Bagunan gedung bertingkat
Jumlah lantai Bangunan Harga satuan per m2 tertinggi

2 lantai 1,090 standard harga gedung bertingkat

3 lantai 1,120 standard harga gedung bertingkat
4 lantai 1,135 standard harga gedung bertingkat
5 lantai 1,162 standard harga gedung bertingkat
6 lantai 1,197 standard harga gedung bertingkat
7 lantai 1,236 standard harga gedung bertingkat
8 lantai 1,265 standard harga gedung bertingkat

2.3.2 Prosentase Komponen Pekerjaan Bangunan Gedung

Untuk pekerjaan standar bangunan gedung,sebagai pedoman penyusunan anggaran
pembangunan yang lebih dari satu tahun anggaran dan peningkatan mutu dapat berpedoman
pada prosentase komponenkomponen pekerjaan sebagai berikut :
Komponen Gedung Negara

Pondasi 5% - 10 %
struktur 25% - 35 %
lantai 5 % - 10 %
Dinding 7% -10 %
Plafond 6% - 8 %
Atap 8 % -10 %
Utilitas 5%-8%
finishing 10 % - 15 %

2.4 Rencana Anggaran Biaya

 Rencana anggaran biaya merupakan perhitungan banyaknya biaya yang diperlukan untuk
bahan dan upah, serta biaya-biaya lain yang berhubungan dengan pelaksanaan proyek
pembangunan.
RAB = Σ ( Volume x Harga Satuan Pekerjaan )
Anggaran biaya pada bangunan yang sama akan berbeda-beda di masing-masing
daerah, hal ini disebabkan perbedaan harga satuan bahan dan upah tenaga kerja. Ada dua faktor
yang berpengaruh terhadap penyusunan anggaran biaya suatu bangunan yaitu faktor teknis dan
non teknis. Faktor teknis antara lain berupa ketentuan-ketentuan dan persyaratan yang harus
dipenuhi dalam pelaksanaan pembangunan serta gambargambar kontruksi bangunan.
Sedangkan factor non teknis berupa harga-harga bahan bangunan dan upah tenaga kerja. Dalam
melakukan anggaran biaya dapat dilakukan dengan dua cara yaitu anggaran biaya kasar
(taksiran) dan anggaran biaya teliti.
2.5 Time Sceduleh ( rencana kerja )
Yang dimaksud dengan Penjadwalan ( Time Schedule ) adalah mengatur rencana kerja
dari satu bagian atau unit pekerjaan.
Kegiatan ini meliputi :
1. Kebutuhan tenaga kerja
2. Kebutuhan material atau bahan
3. Kebutuhan waktu
4. dan Transportasiataupengangkutan
Dari time schedule kita akan mendapatkan gambaran lamanya pekerjaan dapat di
selesaikan, serta bagian-bagian pekerjaan yang saling terkait antara satu dan lainnya.
2.5.1 Metode Penjadwalan Proyek
2.5.1.1 Barchard ( Diagrama Balok )
Metode ini mula-mula dipakai dan diperkenalkan oleh Hendri Lawrence Gantt pada
tahun 1917. Metode ini bertujuan mengidentifikasikan unsur waktu dan urutan dalam
merencanakan suatu kegiatan, yang terdiri dari waktu mulai, waktu selesai dan pada saat
pelaporan. Barchart (Diagram Balok) sangat bermanfaat sebagai alat perencanaan dan
komunikasi. Bila digabungkan dengan metode lain, misalnya grafik “S” dapat dipakai untuk
aspek yang lebih luas. Kelemahan Barchart (Diagram Balok) adalah kurang dapat menjelaskan
keterkaitan antara kegiatan yang satu dengan yang lainnya. misalnya kegiatan pondasi terjadi
perubahan atau terlambat. Perubahan yang terjadi tersebut tidak terlihat secara langsung
mempengaruhi kegiatan lainnya, hal tersebut disebabkan tidak jelasnya hubungan
(relationship) antar kegiatan.
2.5.1.2 Jalur Kritis (CMP)
Teknik Metode Jalur Kritis (CPM) dikembangkan oleh James E. Kelly, Jr darI
Remington Rand dan Morgan Walker dari Du Pond. Metode jaringan kerja CPM(Critical Path
Method) atau metode I-J ialah sebuah activity on arrow (AOA) terdiri dari panah dan lingkaran.
Panah merepresentasikan aktifitas, lingkaran atau nodal merepresentasikan even.
2.5.1.3 Metode Network
Metode Network (Network Analisys) adalah perbaikan dari metode diagram batang.
Metode ini menyajikan secara jelas hubungan ketergantungan antara bagian kegiatan
dengan kegiatan lainnya yang digambarkan dalam diagram network. Dengan metode ini dapat
diketahui bagian - bagian kegiatan yang harus didahulukan, yang harus menunggu selesainya
kegiatan lain, dan kegiatan yang tak perlu tergesa-gesa. MetodeNetwork Analisys ini
mengalami penyempurnaan secara bertahap, yaitu Barchart, PERT, CPM, PDM dan terakhir
 adalah penjadwalan dengan komputer. Salah satu alat yang paling menyolok dalam penggunan
alat bantu komputer adalah kemampuan mengolah data dalam jumlah besar dan dengan
kemungkinan kesalahan yang kecil. Dengan demikian penyusunan jadwal dapat lebih cepat
dan teliti. Setiap saat situasi proyek mengalami perubahan, komputer dapat melakukan
perubahan tersebut dalam waktu singkat. Saat ini telah banyak program penjadwalan dengan
menggunakan komputer. Pada dasarnya program-program tersebut berprinsip pada
perhitungan CPM, PDM, dan dengan penampilan gantt chart yang disempurnakan sehingga
hubungan keterkaitan tiap kegiatan tergambar dengan jelas. Dengan penggunaan komputer,
penjadwalan dapat dilakukan secara terpadu (waktu, material, tenaga kerja serta biaya), cepat,
tepat, memudahkan dalam pengambilan keputusan serta kunci-kunci pokok permasalahan
pelaksanaan proyek.
2.6 Penyusunan Anggaran Biaya
Dalam penyusunan anggaran biaya, terlebih dahulu perlu diketahui untuk keperluan apa
dan kapan anggaran biaya tersebut dibuat. Hal ini akan berpengaruh pada cara/sistem
penyusunan dan hasil yang diharapkan. Penyusun anggaran biaya terdiri dari
instansi/dinas/jawatan (khusus bangunan negara), perencana dan kontraktor. Cara/sistem
penyusunan berbeda-beda meskipun berdasarkan pada prinsip yang sama.
Ada 2 (dua) macam jenis penyusunan anggaran biaya, yaitu :
1. Anggaran biaya kasar / taksiran( cost estimate )
2. Anggaran biaya teliti ( definitif )
2.6.1 Anggaran Biaya Kasar/Taksiran
Penyusunan anggaran biaya kasar memerlukan bahan-bahan antara lain gambar
prarencana, keterangan singkat mengenai bahan-bahan bangunan yang digunakan, cara
pembuatannya dan persyaratan pokok yang ditentukan. Faktor-faktor yang mempengaruhi
dalam penyusunan anggaran biaya kasar antara lain :
1. Jenis dan ukuran bangunan
2. Jenis kontruksi (berat atau ringan)
3. Lokasi bangunan
2.6.1.1 Cara Perhitungan Anggaran Biaya Kasar
Untuk menghitung anggaran biaya terlebih dahulu perlu disiapkan bahan-bahanyang
telah diuraikan termasuk data/catatancatatan mengenai harga bangunan sejenisyang ada.
Selanjutnya perlu ditetapkan ukuran pokok berdasarkan gambar prarencana yang akan dipakai
sebagai dasar perhitungan untuk menentukan harga satuan pekerjaan. Yang dimaksud dengan
ukuran pokok dalam penulisan disini adalah untuk bangunan gedung, yang dipakai
sebagai ukuran pokok adalah luas lantai per m2, luas atap per m2 atau sisi bangunan per m3
(jarang digunakan).
Perkiraan harga satuan yang digunakan baik untuk perhitungan luas lantai, maupun isi
bangunan, tergantung pada :
1. Sifat atau bentuk bangunan yang meliputi : bangunan sederhana, bangunan sedang atau baik,
bangunan megah atau monumental.
2. Jenis bangunan yang meliputi : bangunan gedung, rumah tinggal, kantor, sekolah, gedung
pertemuan dan sebagainya.
3. Jenis Kontruksi yang meliputi : berat atau ringan dari kontruksi, gedung bertingkat/tidak
bertingkat
4. Jenis Bahan-bahan bangunan pokok yang digunakan Untuk menentukan ukuran pokok dapat
ditempuh beberapa cara, yaitu :
 a. Luas lantai (ukuran dalam, ukuran sumbu dan ukuran luar).
b. Luas atap (ukuran berdasarkan denah bangunan termasuk tritisan)
c. Isi bangunan, dihitung berdasarkan uas lantai dikalikan tinggi gedung.
Ukuran tinggi gedung dihitung dari tenggah-tengah kedalaman fondasi (separuh tinggi
pondasi dari alas pondasi sampai lantai) dengan tengah-tengah jarak antara talang atau tritisan
dan puncak bangunan. Ruang bawah (basement) dihitung penuh.
2.6.2 Anggaran Biaya Teliti
Bahan-bahan yang diperlukan dalam penyusunan anggaran biaya teliti, antara lain :
a. Peraturan dan syarat-syarat ( Bestek )
b. Gambar rencana atau Gambar Bestek
c. Buku analisa BOW.
d. Peraturan-peraturan normalisasi yang bersangkutan
e. Peraturan-peraturan bangunan Negara dan bangunan setempat.
f. Syarat-syarat lain yang diperlukan.
2.6.2.1 Cara Menyusun Anggaran Biaya Teliti
Perhitungan yang dibuat untuk menyusun anggaran biaya teliti akan menghasilkan
suatu biaya atau harga bangunan dan dengan biaya atau harga tersebut untuk pelaksanaan,
bangunan akan terwujud sesuai dengan yang direncanakan. Oleh karena itu anggaran biaya
teliti harus disusun dengan teliti, rinci dan selengkaplengkapnya. Sebelum mulai menghitung
anggaran biaya teliti perlu diperhatikan ketentuan-ketentuan sebagai berikut:
Semua bahan untuk menyusun anggaran biaya teliti supaya dikumpulkan dan diatur
dengan rapi.
1. Gambar-gambar rencana atau gambar bestek dan penjelasan atau keterangan yang tercantum
dalam peraturan dan syarat-syarat atau bestek, berita acara atau risalah penjelasan pekerjaan
harus selalu dicocokan satu sama lain.
2. Membuat catatan sebanyak mungkin yang perlu, baik mengenai gambar bestek ataupun bestek.
3. Menentukan sistim yang tepat dan teratur yang akan dipakai dalam perhitungan
2.6.2.2 Harga Satuan Pekerjaan
Harga satuan pekerjaan adalah jumlah harga bahan dan upah tenaga kerja atau harga
yang harus dibayar untuk menyelesaikan suatu pekerjaan konstruksi berdasarkan perhitungan
analisis.. Analisis disini adalah ketentuan umum yang ditetapkan oleh Dinas Pekerjaan Umum
Depok. Dalam Analisis Satuan Komponen, telah ditetapkan koefisien (indeks) jumlah tenaga
kerja, bahan dan alat untuk satu satuan pekerjaan.
2.7 Perhitungan Rencana Anggaran Biaya
Secara umum dapat dirumuskan sebagai berikut :
RAB = Σ ( Volume x Harga satuan pekerjaan )
Dalam Penyusunan RAB diperlukan Jumlah volume per satuan pekerjaan dan analisa
harga satuan pekerjaan berdasarkan gambar bestek serta syarat-syarat analisa pembangunan
konstruksi berlaku.
2.7.1 Porsentase Bobot Pekerjaan
Prosentase bobot pekerjaan merupakan besarnya nilai prosentase tiap item-item
pekerjaan, berdasarkan perbandingan antara anggaran biaya pekerjaan dengan harga
bangunan. Secara skematis dapat digambarkan sebagai berikut:
Persentase Bobot Pekerjaan (PBP) = Volume x Harga satuan x 100 %
Harga Bangunan
2.8 Analisis Data
2.8.1 Komponen Biaya Standard dan Non standar
1. Luas Bangunan 5 Lantai :
( 4 x 400 ) + 455 + 64 = 2.119 m2
2. Harga Satuan Bangunan Kotip Depok (type A)
= Rp. 1,982,000.00 / m2
Faktor Pengali = 1.162
3. Harga Satuan Per m2 Bangunan x Luas Lantai
= 1.162 x 1,982,000.00 x 2.119
= Rp 4,880,234,996.00
Bedasarkan pengalaman dan penelitian di lapangan dari beberapa macam proyek
pekerjaan konstruksi yang telah dilakukan oleh Departemen Pemukiman dan Prasarana
Wilayah, maka diperoleh komponen biaya standar dan non standar sebagai berikut :
KOMPONEN BIAYA STANDAR
No Komponen Estimasi Harga (Rp)
1. Pondasi 0.10 488,023,499.60
2. Struktur 0.35 1,708,082,248.60
3. Lantai 0.08 390,418,799.68
4. Dinding 0.08 390,418,799.68
5. Plafond 0.07 341,616,449.60
6. Atap 0.10 488,023,499.60
7. Utilitas 0.07 341,616,449.72
8. Finishing 0.15 732,035,249.40
TOTAL 1.00 4,880,234,996.00

KOMPONEN BIAYA NON STANDAR

No Komponen Estimasi Harga (Rp)
1. Tata Udara AC 0.08 390,418,799.68
2. Tata suara 0.02 97,604,699.92
3. Telepon 0.03 146,407,049.88
4. Genset 0.05 244,011,749.80

5. Sist.Deteksi & 0.05 244,011,749.80

Penc.Kebakaran
6. Furniture 0.05 244,011,749.80
7. Penangkal Petir 0.01 48,802,349.96

8. Peningkatan Mutu 0.06 292,814,099.76

TOTAL 0.35 1,708,082,248.60

BAB II
 PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Dari pembahasan diatas penulis menarik suatu kesimpulan bahwa Anggaran biaya
konstruksi pembangunan gedung bertingkat didapat dari hasil penjumlahan biaya standar dan
non standar yang berdasarkan pada syarat teknis bangunan gedung, maka didapat perkiraan
total biaya-biaya komponen kegiatan pembangunan bangunan gedung sebesar Rp
6,588,317,244.60.
Nilai Proyek yang didapat dari hasil estimasi anggaran biaya konstruksi pada
Pembanguna lebih kecil dibandingkan anggaran biaya konstruksi berdasarkan syarat teknis
bangunan gedung. Artinya estimasi anggaran biaya konstruksi pada Pembangunan dapat
digunakan dala pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Oleh karena itu proyek pembangunan
bangunan gedung dilaksanakan dan dapat memenuhi syarat teknis pembangunan bangunan
gedung.

3.2 Saran
Hal yang penting dalam pemilihan metode estimasi biaya proyek konstruksi mudah dan
tidak mahal dalam penggunaannya. Parameter yang digunakan dalam estimasi anggaran biaya
konstruksi untuk bangunan gedung adalah luas lantai dan jumlah lantai. Langkah awal yang
harus diperhatikan adalah menentukan klasifikasi bangunan baik berdasarkan kegunaan
bangunan ataupun kompleksitas. Parameter yang lebih penting adalah indeks harga bangunan
gedung permeter persegi berdasarkan perencanaan program dan anggaran bangunan gedung
yang dikeluarkan sesuai dengan daerah pelaksanaan proyek.