Prefs Guidelines Juni2017 Rev1

Rahasia
Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Width: 8.26", Height: 11.69"
Panduananduan Penyiapan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan untuk

Proyek-Proyek KPSKPBU
(Guidelines to Prepare the Pre-Feasibility Study for PPP Projects)
Umum
Dipersiapkah Oleh: Formatted: Centered

Laporan untuk IIGFPT Penjaminan Infrastruktur Indonesia
OktoberAgustus
2015
Rahasia
Daftar Isi
1 Pendahuluan 5
2 Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan dan Siklus Pengembangan Proyek
KPSKPBU 5
3 Studi -Kelayakan 8
4 Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan 9
5 Kebutuhan Proyek 12
6 Analisis Teknis 14
7 Analisis Keekonomian 16
8 Analisis Keuangan 17
9 Analysis Social dan Lingkungan Hidup 19
9.1 Persyaratan Hukum 20
9.2 Analisis Dampak Lingkungan 20
9.3 Analisis Dampak Sosial 21
9.4 Perolehan Lahan dan Pemukiman Kembali/Resettlement 21
10 Analisis Hukum dan Kelembagaan 22
10.1 Analisis Hukum 22
10.2 Analisis Kelembagaan 23
11 Analisis Risiko 24
12 Bentuk Kerjasama 26
13 Dukungan Pemerintah 26
14 Rencana Pelaksanaan Proyek 27
Lampiran
Lampiran A : Daftar Istilah 28
Lampiran B : Analisis Biaya dan Manfaat Sosial Ekonomi 31
Lampiran C : Proses Analisis Keuangan 39
Lampiran D : Disain dari Struktur KPSKPBU 48
Lampiran E : Analisis Value for Money 67
Lampiran F : Ceklis Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan 72
Lampiran G : Kerangka Kerja Manajemen Lingkungan dan Sosial 75
Lampiran H : Pedoman Penguasaan Hak AtasPengadaan Tanah 76
Lampiran E : Referensi 77
Lampiran F : Sektor PengairanAir Bersih 78
Lampiran K : Sektor Ketenagalistrikan 85
Tabel
Tabel 4.1: Isi dari Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan 11
Rahasia
Tabel 5.1: Pendekatan yang digunakan dalam memperkirakan permintaan 13

Tabel B.1: Valuasi Keekonomian – barang/jasa pasar 33
Tabel B.2: Valuasi Keekonomian – barang/jasa non-market 34
Tabel C.1: Perhitungan WACC (vanilla nominal setelah pajak) 41
Tabel C.2: Biaya Ekuitas 42
Tabel C.3: Biaya Utang 43
Tabel C.4: Perhitungan IRR 45
Tabel C.5: Referensi indikasi tentang kelebihan dari ADSR yang berbeda-beda 46
Tabel D.1: Spesifikasi Untuk Keluaran “SMART” 48
Tabel D.2: Template untuk Matriks Risiko 52
Tabel D.3: Daftar Risiko Umum Berdasarkan Sektor 55
Tabel D.3: Kategori Risiko Utama 57
Tabel D.4: Matriks Alokasi Risiko 63
Tabel J.1: Contoh-Contoh KPSKPBU Mengkontrakkan Langkah-Langkah dalam
Rantai Nilai 78
Gambar
Gambar 2.1: Siklus Proyek KPSKPBU di Indonesia 7
Gambar 8.1: Analisis Keuangan 18
Gambar 11.1: Risiko Metode Pemodelan 24
Gambar B.1: Model Analisis Keekonomian Excel yang Disederhanakan 37
Gambar C.1: Proses Analisis Keuangan 39
Gambar D.1: Struktur DBOMF 66
Gambar E.1: Appraisal VfM Cepat 69
Gambar J.1: ‘Rantai Nilai’ Air dan Air Limbah 78
Gambar K.1: Komponen utama pada sektor ketenagalistrikan 85
Kotak
Kotak B.1: Beberapa konsep pokok 33
Kotak B.2: Dari pasar ke harga bayangan 36
Rahasia
1. PENDAHULUANendahuluan Formatted: Font: 14 pt

Formatted: Font: 9 pt, Not Bold
1 Formatted: No bullets or numbering
Buku Panduan ini bertujuandimaksudkan untuk memberikan bimbingan panduan di dalam proses Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
pemenyiapkan dokumen Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan untuk proyek-proyek yang akan dilaksanakan Formatted: Font: (Default) Garamond, 9 pt, Not Bold, Font color:
dalam rangkadengan skema Kemitraan Kerjasama antara Publik-SwastaPemerintah dan Badan Usaha Auto
(KPSKPBU) di Indonesia. Buku pPanduan ini ini telah dibuat berdasarkan tata praktek internasional yang Formatted: Font: 9 pt
kemudian disesuaikan dengan kondisi yang ada di Indonesia. Telahmengacu pada sesuai dengan Peraturan
Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
Presiden Nomor 38/2015 tentang kemitraan antara pihak Pemerintah dan badan-badan usahaswasta di dalam Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
penyediaan infrastruktur, serta sesuai dengan Peraturan Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
Nasional/Kepala Bappenas Nomor 4 tahun 2015 tentang Tata Cara Pprosedur pelaksanaan Kerjasama antara indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
Pemerintah dan dengan badan Badan usaha Usaha dalam Ppenyediaan Iinfrastruktur (“Permen No. 45 tahun indent2,Body Text Char1,b
2015”). Selain itu, untuk memberikan nuansa yang lebih lengkap terhadap penjelasan akan isi prastudi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
kelayakan, buku ini juga telah mengacu kepada best practice internasional pada proyek-proyek kerjasama
pemerintah dan swasta atau sering dikenal dengan nama Public Private Partnership (PPP) yang kemudian
disesuaikan dengan kondisi yang ada di Indonesia.
Buku Panduan ini dirancang untuk dapat membantu lembaga-lembaga pemerintah dalam menyiapkan Pra
Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan untuk proyek-proyek yang akan dilaksanakannya dengnalam kerangka
KPSKPBU. Buku Panduan ini memberikan panduan dalam proses pengumpulan data serta dalam melaksanakan
studi awal (preliminary) untuk mengetahui kelayakan dari suatu proyek. Buku Panduan ini berisi uraian tentang
penyiapan Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan dalam siklus proyek KPSKPBU secara keseluruhan
berdasarkan kerangka hukum yang berlaku di Indonesia pada Bab 2; dan menguraikan tentang proses dalam
analisis kelayakan pada Bab 3. Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan dan batang tubuhnya diuraikan
pada Bab 4. Dari Bab 5 sampai Bab 14 Buku Panduan memberikan penjelasan tentang isi adari setiap bab dalam
Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan.
Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Teknik-teknikBeberapa komponen analisis pokok beserta penjelasannya diuraikan pada ke-sembilan Lampiran
di bawah ini:
 Lampiran A A tentang beberapa istilah dan definisinya yang digunakan dalam Buku Panduan ini Formatted: Font: 9 pt
 Lampiran B , memuat pedoman rinci tentang analisis biaya-manfaat social-ekonomi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Lampiran C , memuat pedoman rinci tentang analisis keuangan Formatted: Font: 9 pt

 Lampiran D , memberikan pedoman tentang bagaimana mengembangkan sebuah struktur
Formatted: Space After: 0 pt, Line spacing: 1.5 lines
KPSKPBU
Formatted: Font: 9 pt
 Lampiran E, berisi penjelasan tentang analisis Value for Money
 Lampiran F, berisi suatu ceklis tentang isi dari laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan Formatted: Font: 9 pt
 Lampiran G, menjelaskan tentang kerangka kerja penilaian aspek lingkungan dan sosial yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
berlaku di IIGFPT PII Formatted: Font: 9 pt
 Lampiran H, menjelaskan tentang kerangka kerja perolehan hak atas tanah yang berlaku di IIGFPT Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
PII
 Lampiran I, memberikan beberapa referensi yang berguna untuk mengembangkan Pra Studi-
KelayakanPrastudi Kelayakan untuk proyek-proyek KPSKPBU pada beberapa perundang-
undangan. Formatted: Font: 9 pt
 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Selain dari itu, masih ada dua Lampiran lain-lain yang dibuat untuk memberikan pedoman penyiapan Pra Studi- Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering
KelayakanPrastudi Kelayakan pada dua sektor khusus: pengairanair bersih dan ketenagalistrikan. Lampiran J
Formatted: Font: Myriad Pro
berisi pedoman untuk sektor pasokn air, dan Lampiran K berisi pedoman untuk sektor pembangkitan
ketenagalistrikan. Formatted: Font: Myriad Pro
Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
0.03", Relative to: Paragraph
4
Rahasia
2. Pra Studi-KelayakanPRASTUDIrastudi Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
KELAYAKANelayakan &dan SIKLUSiklus
PEMBANGUNANembangunan PROYEKroyek KPSKPBU Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Pejabat Menteri/Kepala InstansiLembaga/Kepala Daerah (“PJPK”) bertanggungjawab dalam menyiapkan Pra Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan1, menganalisisa kelayakan dari proyek dari segi hukum, teknis, ekonomi, Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
keuangan, manajemen risiko, aspek lingkungan dan sosial. Penyiapan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan
hanyalah salah satu dari kegiatan-kegiatan dalam tahap penyiapan proyek sebelum proyek tersebut betul-betul
siap untuk dilaksanakan. Siklus pembangunan proyek KPSKPBU di Indonesia adalah sebagaimana diuraikan Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
dalam Gambar 2.1. di bawah ini. Formatted: Font: 14 pt
Gambar 2.1 .: Siklus Proyek KPSKPBU di Indonesia Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
indent2,Body Text Char1,b
Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, No underline, Font color: Text 1

5
Rahasia

6
Rahasia
Formatted: Tab stops: 4.51", Left

7
Rahasia
Sumber: Formatted: Left

Permen Bappenas No. 4 / 2015.
Fase 1: Perencanaan Fase 2: Persiapan Fase 3: Transaksi

1. Merencanakan dan menetapkan 1. Penyiapan asesmen proposal 1. Market sounding Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
anggaran untuk Kerjasama 2. Pengajuan permohonan dukungan 2. Penetapan lokasi proyek
Kemitraan Antara Pemerintah Dan pemerintah 3. Proses pengadaan
Badan Usaha (KPBU) 3. Pengajuan permohonan garansi 4. Penandatanganan kontrak KPBU
2. Identifikasi proyek dan penyiapan pemerintah; dan 5. Proses financial compliance sampai
proposal untuk Kerjasama 4. Pengajuan permohonan lokasi financial close
Kemitraan Antara Pemerintah Dan proyek
Badan Usaha (KPBU)
3. Alokasi anggaran untuk Fasilitas
Pengembangan Proyek (PDF)
4. Persetujuan untuk melaksanakan
proposal (proses pengambilan
keputusan)
5. Daftar persiapan rencana untuk
KPBU
6. Kategorisasi KPBU
Hasil Keluaran (Output) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Keluaran Hasil (Output) Keluaran Hasil (Output)  Perjanjian kontrak KPBU
 Hasil studi pendahuluan Hasil Pra Studi-Kelayakan  Dokumen tender umum
 Daftar prioritas proyek  Dokumen ijin prinsip
 Dokumen pendukung persetujuan
prinsip untuk kelayakan
 Dokumen perjanjian garansi
 Dokumen perjanjian rekors
 Proses pengajuan aplikasi untuk  Konfirmasi atau persetujuan

mendapatkan dukungan pemerintah pemerintah tentang dukungan
dan/atau garansi pemerintah pemerintah dan/atau garansi
 Proses pengajuan permohonan pemerintah bagi kelayakan proyek
untuk lokasi proyek  Persetujuan tentang lokasi proyek
dari Gubernur
 Proses alokasi, pencairan,
pengelolaan dan pemantauan
penyediaan dukungan pemerintah
dan/atau pemantauan dan evaluasi
atas proses pelaksanaannya
 Perjanjian Garansi dan Perjanjian
Rekors
Asesmen lingkungan oleh PJPK PerijinanPerizinan terkait lingkungan

Proses penguasaan hak ataspengadaan tanah Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Bappenas (Badan Perencanaan Kementerian Perencanaan Kementerian Perencanaan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Pembangunan Nasional), para Pembangunan Nasional, PJPK, Pembangunan Nasional, PJPK, Formatted: Font: Myriad Pro
Menteri/Kepala Instansi/Kepala Badan Koordinasi Pasar Model Kementerian Keuangan, IIGF,
Daerah/Direktur Badan Usaha Milik (BKPM), IIGF (BUPI), Kementerian Indonesia Coordinating Board,
Negara (SOE)/ Direktur Badan Usaha Pertanahan dan Perencanaan Tata Kementerian Pertanahan dan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Milik Daerah (BUMD) Ruang (BPN), Kementerian Perencanaan Tata Ruang, Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
8
Rahasia
Kehutanan dan Lingkungan (KLH) Kementerian Kehutanan dan

Lingkungan
Formatted: Normal, Tab stops: 0.38", Left + 0.75", Left + 1.13",
Left + 1.5", Left + 1.88", Left + 2.25", Left + 2.63", Left
Formatted: Normal, Tab stops: 0.38", Left + 0.75", Left + 1.13",

Left + 1.5", Left + 1.88", Left + 2.25", Left + 2.63", Left
Sumber: PerKepmen Bappenas No. 4 / 2015. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
PJPK harus memulai proses penyiapan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan pada fFase kedua2 untuk Formatted: Normal, Tab stops: 0.38", Left + 0.75", Left + 1.13",
mengetahui apakah proyek layak untuk diadakan sebagai proyek KPSKPBU di dalam tTahap tTransaksi. Pra Left + 1.5", Left + 1.88", Left + 2.25", Left + 2.63", Left
Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan merupakan asesmen awal dari kelayakan suatu proyek, termasuk analisis
teknis, keuangan dan keekonomiannya. Selain itu, studi jJuga harus berisi analisis tentang dampak lingkungan,
sosial dan hukum dari proyek untuk memastikan dasar yang kuat untuk tahap transaksi.
Menurut Peraturan Menteri Bappenas No. 4 Tahun 2015, Prastudi Kelayakan terdiri dari kajian awal dan kajian Formatted: List Bullet,List Bullet Title,List Bullet Title Char Char
akhir Prastudi Kelayakan. Kajian awal Prastudi Kelayakan bertujuan untuk menyusun skema KPBU terbaik Char,List Bullet Title Char Char Char Char,List Bullet1 Char,List
berdasarkan opsi yang ada dari berbagai aspek, antara lain aspek teknis, ekonomi, keuangan, dan kesesuaian Bullet Char Char Char Char Char Char Char,List Bullet Char Char
dengan hukum. Pada kajian awal tersebut dilakukan pula identifikasi kebutuhan Dukungan Pemerintah Char Char,List Bullet Char Char Char Char Char,List Bullet2, Char
dan/atau Jaminan Pemerintah dan rumusan permasalahan beserta usulan pemecahannya. Kajian akhir Prastudi
Kelayakan merupakan kajian awal yang sudah memperoleh persetujuan dari para pemangku kepentingan, data
kajian sudah disesuaikan dengan kondisi terkini, kelayakan dan kesiapan KPBU telah disempurnakan, dan
berbagai permasalahan telah ditindaklanjuti.
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan penting bagi PJPK untuk dapat memahami secara penuh karakteristik
dari proyek yang diusulkan serta untuk meng-evaluasi kelayakannya secara teknis, keuangan, sosial dan
lingkungan. Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan juga akan mengukur apakah proyek dimaksud sudah
menjadiebagai opsi terbaik dalam mengatasi kebutuhan yang ada serta apakah akan memberikan manfaat
sosial dan ekonomis yang berkelanjutan bagi publik. Suatu Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan yang
disiapkan dengan baik diharapkan akan mampu memberikan perkiraan yang dapat diandalkan tentang
dukungan apa saja yang diperlukan dari Pemerintah serta dapat mengidentifikasi garansipenjaminan apa saja
yang diperlukan agar proyek menjadi layak. Kesimpulan yang diperoleh dari Pra Studi-KelayakanPrastudi
Kelayakan adalah penting bagi PJPK untuk dapat membuat keputusan cerdas tepat tentang suatu usulan
proyek, untuk dapat melakukan negosiasi serta menandatangani suatu kontrak KPSKPBU yang didasarkan atas
pemahaman yang menyeluruh atas potensi risiko pada suatu proyek-risiko yang potensial.
Penyiapan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan merupakan suatu hal yang sangat penting untuk
memastikan agar para pemangku kepentingan proyek dapat membuat keputusan yang tepat terkait proyek.
 Kementerian Keuangan selanjutnya akan menggunakan informasi yang disediakan dalam Pra
Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan untuk menilai apakah proyek yang diusulkan tersebut layak
untuk diberikan dana dukungan kelayakan (‘viability gap funding’), dukungan keuangan-nya dalam
bentuk Viability Gap Funding serta untuk menentukan nilai serta metode pencairan dari semua
dukungan ini.
 Badan-badan pembiayaan lainnya termasuk IIGFPT PII, PT SMI, dan PT IIF selanjutnya akan meng-
evaluasi segala informasi yang terdapat dalam Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan untuk
menentukan apakah proyek dimaksud layak untuk diberikan garansipenjaminan serta ‘credit
enhancements’ (peningkatan kelayakan) lainnya yang mungkin dibutuhkan oleh PJPK.
 Prastudi Kelayakan akan memberikan informasi yang penting dalam penyiapan dokumen tender.
Para investor swasta nantinya akan mempelajari dokumen tender ini sebagai dasar untuk
menyiapkan penawaran harga. Apabila informasi yang terdapat di dalam Prastudi Kelayakan Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
9
Rahasia
kurang memadai, dikhawatirkan bahwa sektor swasta tidak akan dapat menyusun penawaran
sesuai dengan persyaratan dari PJPK.
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan akan memberikan informasi yang penting dalam Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Highlight
penyiapan dokumen tender. Para investor swasta nantinya akan mempelajari dokumen tender ini Formatted: List Bullet,List Bullet Title,List Bullet Title Char Char
sebagai dasar untuk menyiapkan penawaran harga. Apabila informasi yang terdapat di dalam Pra Char,List Bullet Title Char Char Char Char,List Bullet1 Char,List
Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan masih bersifat tidak pastikurang memadai, dikhawatirkan Bullet Char Char Char Char Char Char Char,List Bullet Char Char
bahwamaka sektor swasta tidak akan dapat menyusun penawaran sesuai denganang mampu Char Char,List Bullet Char Char Char Char Char,List Bullet2, Char,
memenuhi persyaratan dari PJPK. Indent: Left: 0.5", Hanging: 0.2", Bulleted + Level: 1 + Aligned at:
0.75" + Indent at: 1"
Formatted: List Bullet,List Bullet Title,List Bullet Title Char Char
Char,List Bullet Title Char Char Char Char,List Bullet1 Char,List
Bullet Char Char Char Char Char Char Char,List Bullet Char Char
Char Char,List Bullet Char Char Char Char Char,List Bullet2, Char,
Indent: Left: 0.5"
3. PRASTUDI KELAYAKANrasStudi Kelayakan Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan yang dipersyaratkan oleh hukum dan perundang-undangan yang indent2,Body Text Char1,b
berlaku di Indonesia merupakan hasil analisis kelayakan yang menyeluruhPrastudi Kelayakan sebagaimana
diharuskan berdasarkan hukum dan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia adalah keluaran atau hasil
dari proses keseluruhan analisis kelayakan secara penuh. Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
menganalisisa fitur-fitur pokok dari proyek yang akan dikerjakan dan bertujuan untuk dapat membuat Formatted: Font: 9 pt
kesimpulan antara lain tentang:
 Sumber pembiayaan KPSKPBU Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
 Kerangka kerja kontrak, hukum dan kelembagaan
 Proposal Usulan tentang Dukungan Pemerintah dan GaransiPenjaminan Pemerintah yang indent2,Body Text Char1,b
diperlukan
 UsulanProposal tentang identifikasi risiko serta rekomendasi mnitigasinya, pengalokasian
risikonya, dan Formatted: Space After: 0 pt
 Rencana tingkat pengembalianKeuntunganLaba investasi bagi investor swastaBadan Usaha
Pelaksan.
 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Dalam pengertian tersebut, maka Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan adalah hasil keluaran dari analisis Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
kelayakan penuhyang menyeluruh, bukan sekedar pra-kelayakan. Tujuan dari studi kelayakan adalah untuk numbering
menelaah secara detil apakah suatu proyek merupakan suatu investasi yang layak dan dapat dilaksanakan untuk
memenuhi kebutuhan masyarakat. Studi kelayakan akan mengidentifikasi semua karakteristik teknis,
lingkungan, sosial, hukum, keuangan, ekonomi dan risiko yang terkait dengan proyek serta menyiapkan jadwal Formatted: Font: Myriad Pro
waktu pelaksanaan proyek. Studi kelayakan juga akan menetapkan suatu modebentuk struktur KPSKPBU di Formatted: Font: Myriad Pro
dalamuntuk pmelaksanakan proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Adfa empat hal yang harus dilakukankerjakan untuk dapat mencapai hal tersebut: Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
10
Rahasia
 Menyiapkan pelaksanaan studi dengan cara menyusun tim dan merencanakan dokumen-
dokumen sebagai panduan dalam mempersiapkan berbagai analisis yang diperlukan. Tim
dimaksud mencakup para penasihat eksternal dengan keahlian di bidang teknis, hukum, ekonomi,
keuangan dan KPBU.
 Menentukan apakah proyek dimaksud layak secara teknis, hukum, lingkungan dan ekonomi
dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat serta apakah proyek tersebut membawa manfaat
dan dapat direalisasikan. Penentuan kelayakan suatu proyek merupakan hal yang berbeda dengan
penentuan kelayakan suatu proyek sebagai suatu proyek KPBU, di mana hal ini akan dinilai pada
bagian penyusunan struktur proyek KPBU. Panduan tentang penilaian kelayakan disajikan pada
Laporan Prastudi Kelayakan pada Bagian 4.
 Menyusun struktur proyek KPBU melalui penentuan output yang jelas dan alokasi fungsi-fungsi
dan risiko-risiko proyek sehingga memenuhi prinsip value for money. Panduan tentang tata cara
membangun struktur KPBU diuraikan pada Lampiran D.
 Melakukan evaluasi usulan KPBU untuk mengidentifikasi dukungan atau penjaminan yang harus
diberikan oleh Pemerintah agar proyek menarik di mata investor serta untuk memastikan bahwa
proyek tersebut memenuhi prinsip value for money, dapat dipasarkan dan dapat
dipertanggungjawabkan secara fiskal. Dalam hal ini PJPK harus menilai apakah layak apabila
proyek dilaksanakan menggunakan skema KPBU dan jika ya, apakah dukungan dan penjaminan
dari Pemerintah dapat diperoleh secara berkelanjutan. Panduan tentang analisis value for money
diuraikan pada Lampiran E. Formatted: Font: 9 pt
Tahapan di atas saling berkaitan. Informasi yang dikumpulkan mengalir dari satu tahapan ke tahapan Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering
berikutnya. Misalnya, informasi yang digunakan untuk menetapkan kelayakan proyek—seperti analisis dampak
lingkungan dan analisis biaya-manfaat ekonomi—juga akan digunakan untuk menyusun struktur dan
mengevaluasi skema KPBU yang diusulkan. Penyusunan struktur dan evaluasi skema KPBU sering kali harus
dilakukan secara berulang. PJPK dapat mengulang tahapan-tahapan berulang kali untuk menyempurnakan
struktur skema KPBU berdasarkan evaluasi yang dibuatnya.
Hasil analisis tentang kelayakan untuk berinvestasi dan pengadaan proyek melalui skema KPBU, disajikan dalam Formatted: Tab stops: 0.94", Left
Laporan Prastudi Kelayakan sebagai bahan untuk mengajukan usulan proyek tersebut kepada berbagai instansi
Pemerintah yang terkait untuk lanjut ke tahapan transaksi.
 Menyiapkan untuk melaksanakan studi dengan cara menyusun tim dan merencanakan dokumen- Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dokumen yang akan memandu persiapan analisis-analisis yang diperlukan. Tim dimaksud
mencakup para penasihat eksternal yang mampu menyediakan jasa-jasa keahlian bidang teknis,
hukum, ekonomi, keuangan dan keahlian bidang KPSKPBU.
 Menetapkan apakah proyek dimaksud bersifat layak secara teknis, hukum, konservasi lingkungan
dan ekonomi dalam rangka memenuhi kebutuhan—bahwa proyek tersebut akan membawa
manfaat, terlepas dari apakah proyek tt bersifat praktikal, dan akan dapat dilaksanakan dengan
sukses. Menetapkan apakah suatu proyek bersifat layak/viable itu berbeda dengan menetapkan
apakah proyek tersebut layak sebagai suatu proyek KPSKPBU, yang akan dianalisa kemudian
nanti sebagai bagian dari menetapkan struktur calon proyek sebagai suatu proyek KPSKPBU.
Pedoman tentang asesmen kelayakan disajikan pada Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi
Kelayakan pada Section 4.
 Membangun Struktur proyek sebagai suatu KPSKPBU dengan cara secara tegas menyatakan
hasil keluaran dan mengalokasikan fungsi-fungsi serta risiko-risiko proyek dengan cara sedemikian
rupa sehingga menghasilkan value for money. Pedoman tentang tata cara membangun struktur
KPSKPBU diuraikan pada Lampiran D.
 Meng-evaluasi usulan KPSKPBU untuk mengidentifikasi dukungan atau garansipenjaminan yang
mungkin harus diberikan oleh Pemerintah agar proyek laku di pasaran serta untuk memastikan Formatted: Font: Myriad Pro
bahwa proyek tersebut layak untuk mencapai value for money, dapat dipasarkan dan secara fiskal Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
dapat dipertanggungjawabkan. Dalam hal ini PJPK harus menelaah apakah masuk akal apabila Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
proyek dilaksanakan menggunakan skema KPSKPBU. Jika ya, maka dukungan dan 0.03", Relative to: Paragraph
11
Rahasia
garansipenjaminan dari Pemerintah dapat diperoleh dan berkelanjutan. Panduan tentang analisis
value for money diuraikan pada Lampiran E.
Tugas-tugas tersebut di atas bersifat saling kait mengait. Informasi yang berhasil dikumpulkan dan
dikembangkan akan mengalir dari satu tugas ke tugas berikutnya. Misalnya, informasi yang digunakan untuk
menetapkan kelayakan proyek—seperti misalnya analisis dampak lingkungan serta analisis biaya-manfaat
ekonomi—juga akan digunakan untuk menyusun dan meng-evaluasi skema KPSKPBU yang diusulkan. Selain
dari itu, dua tugas yang disebut terakhir (membangun struktur dan meng-evaluasi) sering kali harus dilakukan
berulang-ulang. PJPK bisa jadi harus sering kali bolak balik diantara tugas-tugas dimaksud untuk
menyempurnakan struktur skema KPSKPBU berdasarkan evaluasi yang dibuatnya.
Apabila analisis kelayakan menemukan bahwa masuk akal untuk berinvestasi dan mengadakan proyek sebagai
KPSKPBU, maka kesimpulan tersebut harus disajikan dalam Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan
untuk mengusulkan proyek tersebut kepada instansi Pemerintah yang berbeda-beda lalu berlanjut ke tahapan
transaksi.
Formatted: Tab stops: 0.94", Left
4. LAPORAN PRASTUDI KELAYAKANaporan Pra Studi- Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
KelayakanPrastudi Kelayakan
Tujuan dari Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan adalah untuk:1 Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
 Menetapkan target serta habatan dalam pelaksanaan proyek-proyek KPSKPBU Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Memastikan kepatuhan terhadap ketentuan hukum dan perundang-undangan. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Menelaah peran dan tanggung jawab dari masing-masing pemangku kepentingan.
Formatted: Space After: 0 pt
 Mempelajari pilihan-pilihan teknis serta ketersediaan teknologi serta barang/jasa yang diperlukan
 Menetapkan pilihan bentuk skema kerjasama terbaik
 Menelaah manfaat ekonomi dan sosial yang ditimbulkan proyek.
 Menyusun rencana komersial (commercial plan) yang mencakup studi permintaan, industri (pasar),
penerimaan dan keuangan
 Mengidentifikasi risiko-risiko serta upaya mitigasi yang diperlukan.
 Mengidentifikasi dampak terhadap lingkungan dan sosial.
 Menetapkan syarat-syarat dari proyek KPSKPBU, termasuk basis hukum yang diperlukan dalam
kaitannya dengan perolehan hak atas tanah serta pemukiman kembali.
 Mengidentifikasi kebutuhan akan dukungan dan/atau garansipenjaminan dari Pemerintah; dan
 Menetapkan hal-hal apa saja yang menjadi permasalahan serta hambatan utama, usulan-usulan
untuk penanganan permasalahan tersebut.
Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan berisi simpulan hasil-hasil dari analisis kelayakan proyek. Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering
Laporan dimaksud menyajikan semua informasi yang diperlukan instansi-instansi Pemerintah yang
bersangkutan dalam membuat keputusan apabila mereka harus menyediakan dukungan dan
garansipenjaminan bagi proyek. Oleh karena itu maka laporan tersebut harus dapat memberikan informasi yang
cukup untuk memberi justifikasi bahwa proyek tersebut betul-betul investasi yang layak dan bahwa skema
KPSKPBU yang dipilih akan mampu melahirkan ‘value for money’ bagi masyarakat.
Untuk mencapai tujuan tersebut di atas, Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mencakup ke-
duabelas (12) section sebagaimana diuraikan di bawah ini:
 Bab 1: Laporan Manajemen (Executive Summary) yang memuat uraian ringkas dan jelas tentang
penilaian atas kelayakn proyek. Uraian tersebut mencakup semua simpulan utama yang terkait
dengan kelayakan teknis, ekonomis serta keuangan dari proyek termasuk struktur KPSKPBU yang
1
ButirPoint 83(a) SubbabBab A BabChapter III Lampiran Peraturan Menteri Bappenas No. 4 Tahun 2015 tentang Formatted: Font: Myriad Pro
Regulation of the State Minister of National Development Planning Head of National Development Planning Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Agency Number 3 of 2012 on General Guidelines of implementation of cooperation between the Government dan
Business Entities in provision of infrastructureTata Cara Pelaksanaan KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
12
Rahasia
diusulkan serta dukungan yang mungkin diperlukan dari Pemerintah dalam rangka membuat
proyek menjadi layak.
 Bab 2: Pendahuluan, yang berisi uraian informasi latar belakang serta fitur utama dari proyek. Bab
ini juga memuat penjelasan tentang isi dan struktur dari Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi
Kelayakan.
 Bab 3: Analisis Kebutuhan, yang berisi penjelasan tentang mengapa proyek ini diperlukan,
dengan memberikan uraian tentang pokok permasalahan serta justifikasi bahwa proyek ini
merupakan opsi terbaik untuk mengatasai permasalahan dimaksud.
 Bab 4: Studi Teknis, yang menjelaskan bahwa proyek ini layak dari segi teknis.
 Bab 5: Analisis Ekonomi, memberikan uraian tentang analisis biaya dan manfaat social-ekonomi
untuk menegaskan bahwa proyek dimaksud layak secara ekonomi.
 Bab 6: Analisis Keuangan, memberikan uraian tentang perkiraan kinerja keuangan dari proyek di
sepanjang siklus hidupnya. Bab ini harus membutktikan bahwa proyek akan dapat memberikan
tingkat keuntungan investiasi yang diharapkan oleh para investor.
 Bab 7: Studi Lingkungan dan Sosial, memberikan analisis tentang potensi dampak sosial dan
lingkungan dari proyek ini serta langkah-langkah dan biaya-biaya yang diperlukan untuk
memitigasi dampak dimaksud.
 Bab 8: Studi hukum dan kelembagaan, memberikan uaraian analisis tentang semua aspek
hukum dari proyek KPSKPBU serta uraian tentang lembaga-lembaga yang terlibat dalam proyek,
peran yang mereka jalankan serta kapasitasnya masing-masing dalam memenuhi tanggung
jawabnya dalam proyek.
 Bab 10: Bentuk dari KPSKPBU, berisi uraian tentang struktur dari proyek KPSKPBU yang
diusulkan disertain justifikasi bahwa format tersebutlah sebagai opsi terbaik.
 Bab 11: Dukungan Pemerintah, memberikan uraian tentang dukungan yang diperlukan dari
Pemerintah Indonesia, baik pusat maupun daerah, agar proyek menjadi layak untuk dilaksanakan.
 Bab 12: Rencana Pelaksanaan Proyek, berisi uraian tentang rencana PJPK untuk mendapatkan
investor swasta dan melaksanakan proyek.
 Kesimpulan, berisi kesimpulan dari hasil analisis terkait dengan kelayakan proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering

Di sisa bagian dari dokumen ini, kami akan menjelaskan tentang bagaimana mengembangkan Bab-Bab dari 3 Formatted: Table Text
sampai 11. Tabel 4.1 di bawah ini menguraikan tentang isi dari sebuah Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi
Kelayakan dan di bagian mana analisis yang terkait dengan konten dimaksud diberikan dalam Buku Panduan ini. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Tabel 4.1 .: Isi dari Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Isi Bab pada Buku Panduan ini
1 Laporan Manajemen / Executive Summary N/A Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
2 Pendahuluan N/A Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
3 Kebutuhan Proyek Bab 5 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
4 Analisis Teknis Bab 6 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
5 Analisis Ekonomi Bab 7 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
6 Analisis Keuangan Bab 8
7 Studi Lingkungan dan Sosial Bab 9
8 Analisis Hukum dan Kelembagaan Bab 10
9 Bentuk Kerjasama Bab 111
10 Analisis Risiko Bab 112
11 Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan dari Pemerintah Bab 13
12 Rencana Pelaksanaan Bab 14
13
Rahasia
5. KEBUTUHAN PROYEK Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
ebutuhan Proyek Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Asesmen tentang kebutuhan proyek adalah langkah pertama yang penting dalam menilai kelayakan dari suatu Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
proyek KPSKPBU. Analisis ini akan mengidentifikasi ada tidaknya permasalahan yang harus diatasi,
memberikan justifikasi bahwa proyek ini adalah opsi terbaik untuk mengatasi permasalahan dimaksud, dan
akhirnya untuk memperkirakan permintaan atas barang atau jasa yang dihasilkan proyek. Formatted: Font: 9 pt
5.1 Identifikasi Permasalahan Formatted: Font: 9 pt

Permasalahan harus dapat diuraikan secara jelas. Pra studi-kelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
menginvestigasi kadar dan kualitas dari jasa-jasa layanan yang ada serta mengidentifikasi segara permasalahan
dan kekurangannya. Pada umumnya permasalahan menyangkut keterjangkauan harga jasa layanan,
ketersediaan, kualitas atau gabungan dari semua faktor dimaksud. Untuk mengidentifikasi permasalahan
dimaksud, maka beberapa pertanyaan berikut ini harus sudah dapat dijawab pada tahapan Pra Studi-
KelayakanPrastudi Kelayakan ini:
 Keterjangkauan Harga/Affordability: Apakah harga dari jasa layanan yang ada saat ini jauh di atas
tingkat yang bisa dikeluarkan oleh user? Apakah ada dampak distribusi? Harus dikurangi sampai
tingkat berapakah harga jasa layanan tersebut agar permasalahan dapat teratasi (singkatnya,
seperti apakah elastisitas harga-nya)?
 Ketersediaan/Availability: Apakah jasa layanan yang ada saat ini terbebankan dari sisi volume?
Apakah dibangunnya jasa layanan yang baru akan menimbulkan kenaikan supply atau pengalihan
supply dari satu sumber ke sumber lainnya? Apakah yang menjadi hambatan untuk menggunakan
opsi-opsi yang ada? Apakah ada hambatan sosial?
 Kualitas/Quality: Apakah kualitas dari jasa layanan yang ada saat ini telah mampu memenuhi
harapan pelanggan? Apakah yang menjadi penyebab rendahnya kualitas jasa layanan? Apakah
user akan bersedia untuk membayar harga yang lebih tinggi?
 Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan juga harus mempertimbangkan tingkat layanan sebagaimana Formatted: Space After: 0 pt
ditetapkan dalam perundang-undangan pusat maupun daerah. Jika memungkinkan maka permasalahannya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
harus dikuantifikasi. Kuantifikasi harus mempertimbangkan jumlah dan prosentase dari masyarakat yang akan
terdampak serta derajat dari dampak tersebut agar diperoleh pemahaman yang lebih baik tentang dampak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Semua pernyataan permasalahan (problem statement) harus didukung oleh bukti-bukti yang telah diuji Formatted: Font: Myriad Pro
kualitasnya. Uji kualitas dapat mencakup hal-hal sebagai berikut: Formatted: Font: Myriad Pro
 Mmenguji relevansi dari bukti (apakah berada pada lokasi yang benar?)
 Mmenguji kepatutan dari bukti (apakah kondisi yang menaungi masih sama?) Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
14
Rahasia
 Mmengidentifikasi batasan-batasan metodologi keilmuan serta pendekatan pengambilan sampel. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Mmempertimbangkan ketidakpastian yang terkait dengan teknik pengukuran yang digunakan. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat mengidentifikasi dengan jelas siapa saja yang terdampak
oleh permasalahan, atau siapa yang akan memperoleh manfaat apabila permasalahan bisa diatasi. Hal ini Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
penting dalam rangka mengidentifikasi para user pengguna yang disasar untuk menetapkan cakupan/scope numbering
proyek pada tahapan berikutnya.
5.2 Analisis Opsi-Opsi Formatted: Font: 9 pt

Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mampu menjustifikasi bahwa Proyek adalah opsi terbaik untuk Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dapat mengatasi permasalahan yang ada, dibandingkan dengan opsi alternatif lainnya.
Tahap pertama dalam analisis opsi-opsi adalah mengidentifikasi opsi-opsi alternatif. Opsi-opsi alternatif Formatted: Space After: 0 pt
tersebut harus bersifat realistis dan tidak terlalu ekstrem sehingga akan serta merta ditolak. Misalnya, opsi-opsi
berikut ini dapat dibandingkan dengan opsi yang diusulkan : Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Ssebuah skenario biarkan apa adanya (a do-nothing scenario) – apakah yang akan terjadi apabila
semuanya dibiarkan berjalan apa adanya sebagaimana biasa? Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Mmemperbaiki/memperluas fasilitas yang ada saat ini – hanya dengan memperbaiki fasilitas yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
ada saat ini apakah akan dapat memberikan hasil yang sama?
 Ssolusi teknis alternatif – apakah ada solusi lain-lain yang lebih terbuktikan (established) atau lebih Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
murah?
 Llokasi alternatif – apakah ada lokasi lain-lain yang lebih efektif biaya atau lebih tidak berisiko? Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Asesmen tingkat tinggipada tingkat yang lebih luas (makro) dari masing-masing opsi harus dilakukan untuk Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering
dapat menjustifikasi bahwa proyek yang diusulkan ini betul-betul alternatif yang layak. Hal-hal berikut ini harus Formatted: Space After: 0 pt
dipertimbangkan:
 Aapakah opsi tersebut menuju pada pencapaian tujuan proyek dan mampu memberikan manfaat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
sesuai perkiraan?
 Aapakah ada manfaat lain-lain yang bersifat non-esensi yang nantinya dihasilkan dari solusi ini. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Aapakah ketrampilan dan kapasitas yang diperlukan bagi para pelaksana/ delivery agent Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Aapakah ada dampak negatif lain-lain dari opsi dimaksud?
 Sseberapa besarkan biaya keuangan dari opsi dimaksud? Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Langkah terakhir adalah membandingkan opsi-opsi lalu menetapkan opsi terbaik berdasarkan bukti-bukti yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
masuk akal. Jika suatu alternatif proyek telah ditolak, maka Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat
Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
memberikan alasan yang mendasari keputusan penolakan tersebut, serta derajat kepastian yang melingkupi numbering
variabel yang pada akhirnya mengarah kepada keputusan penolakan.
5.3 Analisis Permintaan Formatted: Font: 9 pt
Analisis permintaan (demand analysis) adalah unsur yang sangat penting dalam uji kelayakan ekonomi dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
keuangan. Analisis ini mengidentifikasi kebutuhan suatu investasi di bidang infrastruktur serta menetapkan
cakupan/scope (penetapan scope dan ukuran hasil) dari proyek. Permintaan untuk proyek yang diusulkan
mencakup permintaan saat ini dan permintaan masa yang akan datang.
Permintaan kini saat ini didasarkan kepada data statistik yang tersedia di perusahaan penyedia jasa layanan,
pada regulator, kementerian, biro pusat statistik atau pemerintah pusat.
Permintaan masa depan didasarkan pada model perkiraan permintaan dengan mempertimbangkan perkiraan
ekonomi makro dan sosial ekonomi, alternatif sumber persediaan, kelenturan permintaan dalam kaitannya
dengan faktor-faktor yang relevan serta beberapa hal lainnya. Permintaan masa depan juga bisa berasal dari
para usepenggunar yang ada saat ini atau user pengguna baru yang dipicu oleh adanya kegiatan-kegiatan baru
yang diijinkan oleh proyek.
Ada beberapa metode untuk memperkirakan permintaan. Trend permintaan historis dapat memberikan indikasi
yang baik tentang bagaimana pasar akan bereaksi terhadap perubahan-perubahan harga. Jika data dimaksud
tidak tersedia, misalnya pada pasar-pasar dimanadi mana jasa layanan baru saja akan dibangun, maka dapat Formatted: Font: Myriad Pro
juga digunakan kurva permintaan produk substitusi atau sejenisnya. Sebagai alternatifnya, diadakannya suatu Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
produk sejenis di lokasi yang sejenis akan memberikan data permintaan yang cukup meyakinkan. Dan akhirnya,
15
Rahasia
satu cCara pendekatan umum yang digunakan untuk memperkirakan permintaan adalah dengan membeli data
hasil surveymelakukan survei kesediaan membayar (willingness to pay).
Kelebihan dan kekurangan dari setiap cara pendekatan dijelaskan pada Tabel 5.1. Gabungan beberapa cara
pendekatan dapat dan seharusnya digunakan manakala memungkinkan untuk meningkatkan pemahaman
tentang jangkauan dari hasil yang dimungkinkan.
Tabel 5.1 .: beberapa cara pendekatan dalam memperkirakan permintaan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Pendekatan Aplikasi Terbaik Kelebihan Kekurangan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt

Data historis Bila tujuan proyek adalah  Mampu menangkap Data permintaan bisa jadi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
tentang jasa untukProyek merupakan sensitifitassensitivitas pasar tidak mampu menangkap
layanan yang ada penambahan kapasitas dari aktual terhadap harga variabel pendorong/driving
saat ini jasa layanan yang ada.  Memberikan data respons variable (misalnya,
historis tentang perubahan permintaan bisa
diadakannya jasa layanan jadi disebabkan oleh
baru kegiatan marketing, bukan
karena penurunan harga)
Data produk Jika tujuan proyek adalah Mampu menangkap Produk baru bisa jadi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
substitusi atau untukProyek akan kemungkinan memiliki fitur-fitur
produk yang menggantikan produk sensitifitassensitivitas pasar pembeda yang lebih
serupa substitusi yang ada terhadap harga. baik/lebih buruk dari
produk yang ada.
Proyek yang sama Jika tujuan proyek adalah mampu menangkap Perilaku dan/atau layanan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
di lokasi yang untukakan mengadakan kemungkinan respons bisa jadi berbeda di lokasi
berbeda suatu produk yang tidak pasar terhadap produk yang disasar.
memiliki substitusi. baru.
Data hasil survey BilaJika tidak ada Mampu mengungkap suatu  Disain survey bisa jadi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
(kesediaan untuk produk/proyek lain yang kurva permintaan. memppengaruhi respons
membayar) bisa dibandingkan.  Responden bisa jadi
belum pernah mengenal
proyeklihat//mengalami
produk, sehingga tidak
diketahui kesediaan
mereka untuk membayar.
Perkiraan permintaan harus dibuat untuk jangka pendek, menengah dan panjang (10, 15, 20+ tahun) serta harus Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
mencakup sejumlah skenario dan sensitifitassensitivitas. Suatu perkiraan (forecast) harus mencakup satu
skenario yang paling mungkin dan sejumlah skenario alternatif lain, termasuk skenario kasus terburuk.
Skenario-skenario dimaksud juga harus mempertimbangkan faktor-faktor sosial dan politik, seperti penolakan
untuk membayar ongkos, kemampuan membayar customer serta kesediaan untuk membayar. Menyadari
perlunya dan pentingnya melakukan perkiraan termasuk segala kelemahannya, perkiraan permintaan harus
dibuat dalam tiga skenario: (i) rendah/low, (ii) tinggi/high, dan (iii) yang paling mungkin terjadi/most likely.
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mencakup suatu laporan survey pasar atau permintaan yang
dibuat pada saat persiapan. Informasi tentang metode survey yang digunakan juga harus dimasukkan.
Analisis kebutuhan proyek akan mengarah kepada sejumlah opsi terkait tingkat layanan jasa layanan atau
produk yang diinginkan berdasarkan potensi besar kecilnya pasar. Hal ini akan menentukan output dari proyek,
seperti apa output tersebut dan cakupan/scope dari jasa layanan. Output dari sebuah proyek harus ditetapkan
dari segi jasa layanan yang dihasilkan, bukan dari pembangunan aset.

16
Rahasia

Formatted: Font: Garamond, 12 pt, Font color: Auto
6. ANALISIS TEKNISnalisis Teknis Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Analisis teknis akan menghasilkan informasi tentang karakteristik teknis dari proyek, kapasitas (size) proyek,
Formatted: Font: (Default) Garamond, 9 pt, Not Bold, Font color:
desain awal dari aset/fasilitas yang diusulkan lengkap dengan modal dan biaya tahunan proyek. Auto
Bab ini mencakup informasi tentang komponen-komponen serta kapasitas awalnya serta estimasi biaya Formatted: Font: 9 pt
investasi. Pada tahapan ini desain teknis belum akan menjadi spesifikasi final. Tujuannya adalah untuk Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
mengetahui kelayakan teknis dan menetapkan persyaratan teknis minimum untuk nantinya dimasukkan ke Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
dalam ‘Request for Proposal’ untuk mendapatkan investor, serta menetapkan suatu design benchmark yang Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
menjadi dasar penetapan biaya proyek untuk kemudian digunakan dalam analisis ekonomi dan keuangan. indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
Bab ini berisi uraian teknis dan rencana pelaksanaan proyek yang mencakup semua komponen teknis dan non-
teknis dari proyek. Secara khusus, bagian ini mencakup:
 Lokasi Proyek: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
– Uraian tentang lokasi tapak
– Data geografi, hidrologi, struktur dan drainase
– Logika untuk pemilihan lokasi tapak proyek
– Ketersediaan input untuk memenuhi kebutuhan proyek; dan
– Luas lahan yang diperlukan serta status kepemilikan lahan proyek saat ini
 Desain Awal, Layout Awal: berisi uraian tentang desain teknis atau layout dari proyek (yang
disesuaikan dengan kebutuhan dan karakteristik dari masing-masing sektor). Juga mencakup
technical ground survey untuk menetapkan perkiraan belanja modaliaya modal. Hal ini harus Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
mempertimbangkan alternatif desain, termasuk ketidakpastian dalam proyeksi permintaan serta
berbagai ketidakpastian lain yang terkait dengan lokasi tapak.
 Teknologi: berisi uraian tentang teknologi yang dipilih, termasuk metode konstruksi, logika Formatted: Font: Myriad Pro
penggunaan teknologi dimaksud, serta potensi tantangannya. Prastudi Kelayakan harus memuat
justifikasi bahwa teknologi tersebut aman dan telah terbukti efisien. Formatted: Font: Myriad Pro
 Kinerja Standar: Standar hasil output serta fasilitas yang akan menjadi dasar bagi penetapan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
persyaratan teknis minimum untuk dicantumkan dalam ‘‘Request for Proposal’. Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
 Input yang diperlukan dan standar dari input 0.03", Relative to: Paragraph
17
Rahasia
 Biaya Proyek: Biaya modalBelanja modal dan biaya operasional proyek Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Opsi-opsi operasional dan manajemen proyek
 Rencana Pelaksanaan Proyek: Jadwal waktu dan saling keterkaitan dari semua komponen utama
proyek
Bab ini harus dapat menyajikan bukti yang wajar yang menunjukkan bahwa proyek dimaksud layak secara Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
teknis, karena: numbering
 Teknologi sudah terbuktikan dan digunakan pada proyek-proyek lainnya yang serupa
 Volume dan kualitas dari bahan dasar (raw material) sudah mencukupi untuk operasional proyek Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Desain yang digunakan adalah opsi yang paling optimal, dan efektif dari segi biaya
 Teknologi yang diusulkan untuk pembangunan sudah layak
 Supplier teknologi yang ada lebih dari satu untuk mendorong adanya kompetisi
 Jadwal pelaksanaan proyek yang realistis Formatted: List Bullet,List Bullet Title,List Bullet Title Char Char
Tersedianya lahan yang diperlukan untuk pembangunan dan operasional proyek Char,List Bullet Title Char Char Char Char,List Bullet1 Char,List
 Bullet Char Char Char Char Char Char Char,List Bullet Char Char
Char Char,List Bullet Char Char Char Char Char,List Bullet2, Char
Indent: Left: 0.7"

Analisis teknis akan emnghasilkan informasi tentang karakteristik Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
teknis dari proyek, kapasitas (size) proyek, disain awal dari Formatted: Indent: Left: 0.5", Hanging: 0.2"
aset/fasilitas yang diusulkan lengkap dengan modal dan biaya

tahunan proyek.
Bagian dari Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan ini mencakup Formatted: Indent: Left: 0.5"
informasi tentang komponen-komponen serta kapasitas awalnya

serta estimasi biaya investasi. Pada tahapan ini disain teknis
belum akan menjadi spesifikasi final. Tujuannya adalah untuk
mengetahui kelayakan teknis, menetapkan, persyaratan teknis
minimum untuk nantinya dimasukkan ke dalam ‘Undangan
Mengajukan Penawaran (Request for Proposal)’ untuk
mendapatkan investor, serta menetapkan suatu rancangan
pokok/ design benchmark yang menjadi dasar penetapan biaya
proyek untuk kemudian digunakan dalam analisis ekonomi dan
keuangan.
Bab ini berisi uraian teknis dan rencana pelaksanaan proyek yang Formatted: Indent: Left: 0.5", First line: 0"
mengungkap semua komponen enjiniring dan non-enjiniring dari Formatted: Font: Myriad Pro
proyek. Secara khusus, bab ini mencakup hal-hal sebagai berikut: Formatted: Font: Myriad Pro
 Lokasi Proyek:
18
Rahasia
– Uraian tentang lokasi tapak

– Data geografi, hidrologi, struktur dan drainase
– Logika untuk pemilihan lokasi tapak proyek
– Ketersediaan input untuk memenuhi kebutuhan proyek;
dan
– Luas lahan yang diperlukan serta status kepemilikan lahan
proyek saat ini
 Disain Enjiniring Dasar, Layout Awal: berisi uraian tentang
disain enjiniring atau layout dari proyek (yang disesuaikan dengan
kebutuhan dan karakteristik dari masing-masing sektor). Juga
mencakup technical ground survey untuk menetapkan perkiraan
biaya modal. Hal ini harus mempertimbangkan opsi-opsi disain
alternatif, termasuk ketidakpastian dalam proyeksi permintaan
serta berbagai ketidakpastian lain-lain yang terkait dengan lokasi
tapak.
 Teknologi: berisi uraian tentang teknologi yang dipilih,
termasuk metode konstruksi, logika penggunaan teknologi
dimaksud, serta potensi ancamannya. Pra Studi-
KelayakanPrastudi Kelayakan harus memuat justifikasi bahwa
teknologi tersebut aman dan telah terbukti efisien.
 Kinerja Standar: Standar hasil output serta fasilitas yang akan
menjadi dasar bagi penetapan persyaratan teknis minimum untuk
dicantumkan dalam ‘‘Undangan Mengajukan Penawaran
(Request for Proposal)’ nantinya pada fase transaksi.
 Input yang diperlukan dan standar dari input
 Biaya Proyek: Biaya modal dan biaya operasional proyek
 Opsi-opsi operasional dan manajemen proyek
 Rencana Pelaksanaan Proyek: Jadwal waktu dan saling
keterkaitan (interrelationship) dari semua komponen utama
proyek
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat menyajikan Formatted: Indent: Left: 0.5"
bukti yang wajar yang menunjukkan bahwa proyek dimaksud

secara teknis layak, karena: Formatted: Indent: Left: 0.5", First line: 0"
 Teknologi sudah terbuktikan pada saat juga digunakan pada Formatted: Font: Myriad Pro
proyek-proyek lainnya yang serupa Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
19
Rahasia
 Volume dan kualitas dari sumber-sumber (raw material) sudah Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue, Highlight
mencukupi untuk operasonal proyek
 Disain yang digunakan adalah opsi yang sudah optimal, dan
efektif dari segi biaya
Teknologi yang diusulkan untuk pembangunan sudah layak (take Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue, Highlight
out)
 Supplier teknologi sdh lebih dari satu untuk mendorong adanya
kompetisi… Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue, Highlight
 Jadwal pelaksanaan proyek yang realistislayak Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue, Highlight
Lahan tapak yang diperlukan untuk pembangunan dan Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
operasional proyek
 dapat diperoleh Formatted: Indent: Left: 0.5", No bullets or numbering
7. ANALISIS EKONOMInalisis Ekonomi Keekonomian Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Analisis biayaBiaya-mMaenfaat atau Cost-Benefit Analysis sosial-ekonomi (CBA) adalah salah satu Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
metodologi/analisis di dalam ilmu ekonomi yang sering dipakai oleh pengambil keputusan aspek penting Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
dalamdengan cara memperkirakan manfaat dan biaya proyek dari sudut pandang masyarakatnasional. Ada
beberapa analisis ekonomi yang biasa dilakukan pada suatu proyek, antara lain seperti: cost analysis, fiscal indent2,Body Text Char1,b
impact analysis, cost-effectiveness analysis, economic impact assessment, dan lain-lain. Akan tapi yang paling
sering digunakan untuk mengkaji proyek adalah analisis biaya-manfaat.
Tujuan dari analisis ekonomi biaya-manfaat ini adalah untuk mengetahui apakah terdapat kasus ekonomi dalam
keputusan investasi proyek ini dengan cara melakukan asesmen biaya dan manfaat untuk selanjutnya diketahui
manfaat ekonomi netto dari proyek ini. Proyek akan dianggap layak secara ekonomi jika proyek tersebut
dibutuhkan dan mampu memberikan manfaat yang lebih baik atau serupa dengan biaya yang lebih murah dari
opsi-opsi lain yang menjadi alternatif.
7.1 Menetapkan fakta-fakta yang bertolakbelakang (counterfactual) atau opsi-opsi alternatif lain Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Sub-bab ini berisi uraian tentang counterfactual—atau apa yang akan terjadi seandainya tidak ada Proyek.
Ccounterfactual memberikan dasar dalam pelaksanaan analisis biaya-maenfaat ekonomi, dan dengan demikian
harus selalu dipertimbangkan dengan hati-hati.
Dalam beberapa kasus, counterfactual, atau juga dikenal dengan sebutan skenario “Jika Tanpa Proyek”, relatif
cukup sederhana penjelasannya. Misalnya, untuk suatu rencana proyek pembangunan fasilitas yang
memproduksi biogas dari air limbah untuk mensuplamemasoky suatu pabrik (penghasil starch) dengan energi
panas dan listrik, jika tidak ada (counterfactual) proyek ini, maka air limbah akan terus dioleh di kolam-kolam
terbuka, dan listrik untuk pabrik akan terus dipasok melalui jaringan yang sudah ada.
Pada beberapa kasus lainnya, seperti misalnya proyek desalinasi, bisa jadi terdapat lebih dari satu skenario “Jika
Tidak Ada Proyek”. Dalam hal ini, jika tidak ada fasilitas desalinasi, ada dua skenario yang akan terjadi. Pada
skenario ‘bencana’, tidak ada yang dilakukan, dan air akan terus dipompa pada tingkat yang tidak lestari. Pada
skenario ‘regulasi tegas’, pihak Pemerintah akan ikut campur dan memberlakukan aturan penggunaan air.Pada
beberapa kasus lainnya, seperti misalnya proyek desalinasi, bisa jadi terdapat lebih dari satu skenario “Jika Tidak
Ada Proyek”. Dalam hal ini, jika tidak ada fasilitas desalinasi, ada dua skenario yang akan terjadi. Pada skenario
yang ekstrim, tidak ada yang dapat dilakukan, dan air akan dipompa terus menerus yang tidak sustain. Oleh
karena itu diperlukan suatu regulasi yang lebih ketat yang melibatkan Pemerintah dalam memberlakukan Formatted: Font: Myriad Pro
aturan penggunaan air.
20
Rahasia
7.2 Menganalisisa biaya dan manfaat dari opsi-opsi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Pertama, bagian ini mengidentifikasi semua biaya dan manfaat yang akan dihasilkan proyek untuk publik.
Secara umum, biaya dan manfaat dapat dibagi ke dalam beberapa kategori sebagai berikut:
 Biaya Langsung—relatif ini tidak terlalu sulit memahaminya, dan mencakup biaya modalbelanja
modal dimuka serta biaya-biaya operasional dan pemeliharaan proyek. Semua proyek-proyek Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
infrastruktur akan menimbulkan biaya-biaya langsung. Namun demikian, karena ini adalah analisis
ekonomi, kita masih belum memasukkan unsur pajak.
 Biaya Tidak Langsung—biasanya berupa biaya-biaya yang terkait dengan dampak negatif dari proyek
dan sering kali sulit untuk mengkuantifikasi nilainya dalam bentuk tidak dikaitkan dengan nilai
monetary value atau “market price”. Oleh karena itu, maka perluharus dikembangkan suatu metode
untuk menghitung biaya tidak langsung tersebut memasukkan unsur ini sebagai nilai. CSatu
contohnya adalah biaya tersebut adalah biaya untuk memindahkan aset serta kerusakan pada tata
lahan dimanadi mana proyek berada dan beroperasi.
 Manfaat Langsung—ini adalah manfaat yang dirasakan oleh para user pengguna (penerima
manfaat)dari fasilitas proyek. Misalnya untukUntuk suatu proyek pembangunan jalur kereta api
misalnya, manfaat langsungnya adalah mempersingkat waktu perjalanan serta biaya pengoperasian
kendaraan, meningkatkan keandalan dan kenyamanan dalam perjalanan.
 Manfaat Tak Langsung—ini adalah manfaat sampingan yang bersifat positif yang ditimbulkan
proyek, dan bisa juga dianggap sebagai “biaya-biaya yang bisa dihindarkan” akibat adanya proyek. Ini
juga termasuk manfaat bagi lingkungan hidup.
Jenis biaya dan manfaat bersifat unik untuk masing-masing kasus. Pengelompokan ini berfungsi sebagai Formatted: Indent: Left: 0.5", No bullets or numbering
kerangka kerja untuk dapat berpikir kritis tentang hal itu secara kasus per kasus, serta untuk menghindari
penghitungan ganda/double counting. Pedoman tentang bagaimana cara menghitung biaya dan menfaat sosial-
ekonomi diuraikan pada Lampiran B.
Kedua, Penanggungjawab Proyek Kerjasama (PJPK) harus mempresentasikan hasil analisis biaya dan manfaat
untuk mengetahui apakah proyek dimaksud betul-betul layak secara ekonomi. Teknik-teknik analisis biaya dan
manfaat diuraikan pada Lampiran B.
Keluaran akhir/final output dari asesmen kelayakan ekonomi mencakup nilai kini netto atau Net Present Value Formatted: Space After: 0 pt
(NPV) dan Economic Internal Rate Of Return (EIRR) dari biaya dan manfaat ekonomi dari proyek.
 NPV mencerminkan nilai kini dari biaya dan manfaat yang terjadi selama siklus hidup proyek
 EIRR mencerminkan tingkat hasil laba berdasarkan mana nilai kini dari biaya dan manfaat ekonomi
dari proyek adalah sama.
EIRR harus dibandingkan dengan tingkat hasil laba secara sosialsocial discount rate. Pedoman tentang Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
penentuan tingkat discount rate secara sosialsocial discount rate diuraikan pada Lampiran B. Proyek-proyek yang numbering
diketahui memiliki EIRR yang positif dan lebih tinggi dari tingkat hasil yang diharapkan secara sosial akan Formatted: Space After: 0 pt
dianggap sebagai investasisocial discount rate dianggap layak secara ekonomi. Suatu proyek dengan hasil
ekonomi negatif dapat dianggap menggunakan terlalu banyak sumberdaya sosial untuk mendapatkan manfaat
yang terlalu kecil bagi publikmasyarakat. Dari ini kemudian menuju analisis yang lebih rinci tentang
kelayakannya sebagai suatu proyek KPSKPBU.
7.3 Memperoleh penegasan apakah suatu proyek merupakan opsi yang paling tepat secara ekonomi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Hasil dari analisis biaya-manfaat untuk suatu proyek dan opsi counterfactual-nya akan memberikan konfirmasi
apakah suatu proyek itu merupakan opsi yang akan memberikan manfaat ekonomi yang terbaik bagi publik.

21
Rahasia
8. ANALISIS KEUANGANnalisis Keuangan Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Formatted: Font: 14 pt, Font color: Blue
Bab tentang analisis keuangan ini berisi uraian tentang analisis kuantitatif atas kelayakan keuangan dari suatu Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
proyek. Analisis juga akan menunjukkan apakah proyek membutuhkan dukungan keuangan dan/atau jaminan Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
dari Pemerintah. Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
Analisis keuangan paling tidak diharapkanharus memuat hal-hal sebagai berikut:
1. Kajian kelayakan proyek secara keuangan, dengan memberikan gambaran secara jelas terhadap Formatted: Space After: 0 pt
kinerja keuangan dari sudut pandang penerimaan dan pengeluaran keuangan proyek, termasuk risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
yang akan dihadapi selama siklus proyek;
2. Kajian kebutuhan terhadap dukungan pemerintah (pusat maupun pemerintah daerah), apabila di Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
kajian awal dinyatakan bahwa proyek ini tidak layak dengan hanya mengandalkan pendanaan dari
Badan Usaha dan potensi pemasukan dari pelanggan atau pengguna (user charge) fasilitas
infrastruktur yang akan dibangun. Termasuk juga yang dikaji adalah kerangka waktu yang dibutuhkan
terhadap dukungan Pemerintah yang diperlukan agar proyek menjadi layak.
3. Gambaran yang jelas terkait sumber pendanaan proyek termasuk persyaratan yang harus dipenuhi
oleh Badan Usaha terhadap pengembalian pendanaan, bila pendanaan tersebut didapat dari sektor
perbankan atau swasta lainnya.
1. Apakah proyek itu layak secara keuangan; dan memberikan Gambaran kinerja keuangan, termasuk Formatted: Indent: Left: 0.5", Space After: 0 pt, No bullets or
risiko keuangan langsung, di sepanjang siklus hidup proyek numbering
2. Hal-hal apa yang diperlukan agar proyek menjadi layak, apabila ternyata proyek ini tidak layak
3. Gambaran yang jelas, usulan biaya dan kerangka waktu untuk suatu dukungan Pemerintah yang
diperlukan agar proyek menjadi layak.
Komponen utama dari analisis keuangan diuraikan pada Gambar 8.1 Gambar 8.1 Gambar 8.1 di bawah ini. Formatted: Font: Myriad Pro
22
Rahasia
Gambar 8.111: Analisis Keuangan / Financial Analysis

Gambar 8.1.: Analisis Keuangan / Financial Analysis
Analisis Keuangan Analisis Kelayakan Keuangan Opsi-Opsi Pendanaan

Faktor-faktor Faktor-faktor Analisis Memilih tarif Rencana Mobilisasi Modal Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
pendapatan biaya SensitifitasSensiti diskonto yang
vitas tepat
Menghasilkan Arus Kas Indikator- Formatted: Font: Myriad Pro
Rencana Indikator Rencana Pelunasan
Keuangan
23
Rahasia
Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
Analisis keuangan akan menggunakan informasi yang diperoleh dari hasil analisis permintaan, kelayakan teknis
dan estimasi biaya serta denganakan mempertimbangkanncerminkan opsimode KPSKPBU yang dipilih. Analisis
keuangan menggunakan data-data biaya dan penerimaan dan yang tberfokus kepada asesmen proyek dari
sudut pandang investasi. Analisis ini akan menggunakan metode standar untuk proyek-proyek yang berorientasi
biasa dilakukan pada sektor swasta. Analisis ini menggunakan biaya utang atau /’debt service’,, biaya
modalbelanja modal komersial tertimbang, tingkat pengembalianhasil atas ekuitas (return on equity) dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dinyatakan berdasarkan nilai kini (yang sudah mempertimbangkan oleh faktorkni-faktor eksternal proyek,
seperti, dengan inflasi yang akan menimbulkan /eskalasi biaya proyek).
Untuk menilai suatu proyek dari sudut keuangan, maka perlu untuk mengembangkan suatu proyeksimodel Formatted: Space After: 0 pt
keuangan di masa datang dalam bentuk /financial model. Pedoman tentang model keuangan diuraikan pada
Lampiran C.
Masukan untuk analisis keuangan yang terinci diharapkanharus mencakup hal-hal sebagai berikut:
 Biaya Project Life Cycle Biaya siklus hidup untuk proyek beserta kerangka waktunya. Ini
mencakup perkiraan belanja biaya modal dan biaya operasi (Capital Expenditures) dan biaya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
operasi sertadan pemeliharaan (O&M costs). Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
– Biaya Belanja Modalmodal adalah secara khusus dikaitkan dengan pengadaan jasa layanan
baru, termasuk namun tidak terbatas kepada biaya disain, pengadaanrolehan tanah dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
pengembangan lahan, bahan baku, konstruksi serta mesin dan peralatan (termasuk
infrastruktur IT). Juga harus mempertimbangkan biaya-biaya tenaga kerja proyek, manajemen
dan pelatihan, termasuk jasa keuangan, hukum, pengadaan, teknis dan manajemen proyek.
Juga mencakup beban bunga utang selama masa konstruksi.
– Biaya Operasi dan Pemeliharaan (O&M) mencakup biaya-biaya operasi dan pemeliharaan
selama siklus hidup proyek untuk aset-ase agar aset-aset di lingkup proyek tetap dalam kondisi
yang terjaga dan tetap dalam kondisi yang cukup memadaidiperlukan untuk dapat
memberikan output yang diinginkan. Juga mencakup biaya-biaya bahan baku, perlengkapan
dan peralatan, manajemen langsung dan asuransi. Biaya O&M juga mencakup biaya pegawai
secara penuh. Biaya O&M tahunan harus di-index-kan dengan estimasi tingkat inflasi.
 KomponenOpsi penerimaan dan estimasi terhadap aliran penerimaan tersebutrkait yang
diperkirakan. Ini mencakup analisis tarif (di mana user wajib membayar terhadap penggunaan
saran infrastruktur) dan sumber penerimaan sekunder lainnya yang terkait dengan proyek. Pra
Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mencakup laporan survey tentang ‘kesediaan
pelanggancustomer untuk membayar’ atau willingness-to-pay untuk men-justifikasi asumsi tarif
yang digunakan.
 Struktur modal (rasio utang terhadap modal sendiri/ekuitas), jenis ekuitas.
 Utang dan jadwal pembayarannya: Jenis utang dan tingkat suku bunga, masa tenggang dan
jadwal pembayaran utang
 Biaya modalBelanja modal rata-rata tertimbang (WACC) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Spesifikasi Proyek (ketepatan waktu investasi, durasi proyek, dan lain sebagainya) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Tarif pajak Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering
 Dasar penyusutan yang diizjinkan

Output/keluaran dari analisis keuangan harus mencakup beberapa indikator kunci sebagai berikut:
 Rasio Profitabilitas dan Tingkat Kelayakan Profitabilitas dan /Kelayakan: Kelayakan keuangan Formatted: Font: Italic
biasanya dinyatakan sebagai Nilai Kini NettoNett Present Value (NPV) atau Financial Internal Rate Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
of Return (FIRR)/Hasil Laba terhadap Ekuitas (ROE) dari proyek.
 Payback Period engembalian atas biaya/Cost recovery: jumlah tahun yang diperlukan untuk
dapat menutup modal yang diinvestasikan. Formatted: Font: Myriad Pro
 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) : anggaran arus kas sekurang-kurangnya harus mencukupi Formatted: Font: Myriad Pro
untuk dapat membiayai beban bunga utang yang direncanakan. Bergantung kepada profil risiko
dari masing-masing proyek, rasio DSCR dari lembaga-lembaga keuangan akan berbeda-beda.
24
Rahasia
 Sebuah aAsesmen tentang subsidi atau viability gap funding requirements di mana terdapatnya
sebuah viability gap defisit antaraantara syarat pendapatan dari penerimaan proyek dan
kemungkinan pendapatan yang bisa diperoleh dari para userbiaya yang digunakan untuk
pembangunan dan pengoperasian proyek ataupun untuk meningkatkan tingkat kelayakan proyek
melalui viability gap funding (VGF).
Output di atas harus perlu diuji berdasarkan sejumlah skenario yang berbeda-beda tentang permintaan, tarif Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
dan biaya proyek. Proyek-proyek yang secara keuangan layak memiliki NPV yang positif dan proyek IRR yang numbering
positif, yang lebih besar dari syarat tingkat pengembalian (RoR) bagi investor. Suatu proyek yang secara Formatted: Space After: 0 pt
keuangan layak dapat atau mungkin juga tidak dapat memperoleh pinjaman dari bank. DSCR adalah satu lagi
rasio yang akan dipertimbangkan oleh lembaga keuangan apabila mereka akan membiayai proyek. Pedoman
rinci terkait analisis keuangan diuraikan pada Lampiran C.

9. ANALISIS LINGKUNGAN DAN SOSIALnalisis Sosial dan Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Lingkungan Formatted: Font: 14 pt, Font color: Blue
Analisis lingkungan, sosial dan penagdaan tanah perlu dilakukan untuk mengidentifikasi dan mengevaluasi indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
dampak potensial pada tahapan pra-konstruksi, konstruksi, dan operasional proyek serta estimasi biaya untuk indent2,Body Text Char1,b
memitigasi dampak tersebut. Kajian tersebut diharapkan dilakukan mengacu pada peraturan pemerintah yang
ada.
Prastudi Kelayakan harus dapat menguraikan studi-studi yang diperlukan sebagaimana dipersyaratkan Formatted: Space After: 0 pt
peraturan Pemerintah Indonesia, serta studi-studi tambahan lainnya untuk dapat menyediakan informasi yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
cukup baik bagi penanggung jawab proyek sehingga penawaran yang dilakukan telah meminimalisir risiko-
risiko yang akan terjadi. Cakupan dari analisis sosial dan lingkungan harus mencakup hal-hal sebagai berikut:
numbering
 Mengidentifikasi dampak lingkungan dan sosial yang berpotensi terjadi dan manfaat proyek untuk
sosial masyarakat, baik yang terukur maupun tidak terukur; Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
 Menyiapkan rencana mitigasi dampak lingkungan dan sosial dan mengestimasi biaya yang After: 0 pt
diperlukan untuk melakukan pengelolaan dan monitoring dampak tersebut Formatted: Space After: 0 pt
; Formatted: Font: Myriad Pro
9.1. Syarat-Syarat Hukum / Legal Requirements
Sub-bab dari Prastudi Kelayakan ini berisi uraian tentang kerangka hukum yang mengatur aspek sosial, Formatted: Font: Myriad Pro
lingkungan dan pengadaan tanah dari proyek. Selain itu juga memuat tentang semua persyaratan hukum yang Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
berlaku atas proyek. Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
25
Rahasia
Hukum dan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia mengatur tentang pengelolaan dan perlindungan
lingkungan hidup yang diperlukan pada tahapan Prastudi Kelayakan. Peraturan pengelolaan dan perlindungan
lingkungan yang menjadi acuan, antara lain:
 Undang-Undang Indonesia No. 32/2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan
 Peraturan Pemerintah No. 27/2012 tentang Izin Lingkungan
 Peraturan Menteri Lingkungan Hidup No. 5/2012 tentang jenis-jenis usaha dan/atau kegiatan yang
diwajibkan untuk melakukan Analisis Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL)
 Undang-Undang No.2 /2012 tentang pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan
umum
 Peraturan Presiden No 71/2012 tentang pelaksanaan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk
kepentingan umum
 Perpres No 30 /2015 tentang perubahan ketiga Perpres No 71/2012 tentang pelakanaan pengadaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
 Peratuan lainnya yang terkait dengan proyek yang akan dilakukan, termasuk di dalamnya adalah
Peraturan Menteri Bappenas No. 4/2015 tentang tata cara pelaksanaan kerjasama pemerintah
dengan badan usaha dalam penyediaan infrastruktur.
Bab ini harus dapat mengidentifikasi studi sosial dan lingkungan seperti apa yang diperlukan, dan jenis perizinan Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
apa yang diperlukan. Informasi ini akan membantu para peserta lelang dalam menyiapkan dokumen penawaran numbering
serta opsi-opsi untuk menekan risiko.
9.2. Analisis Dampak Lingkungan dan Sosial
Analisis dampak lingkungan dan sosial memuat rincian dari studi-studi yang perlu dilakukan serta rencana Formatted: Space After: 0 pt
pengelolaan dan pemantauan dampak lingkungan dan sosial yang akan dilakukan oleh PJPK dan Badan Usaha
Pelaksana. Analisis Dampak Lingkungan yang dilakukan minimal meliputi aspek-aspek sebagaimana berikut:
 Mendeskripsikan tentang rona lingkungan awal lingkungan hidup dan sosial di lokasi rencana
proyek sehingga dapat diperoleh informasi tentang kondisi fisik, kimia, biologi, dan sosial budaya;
 Kesesuaian lokasi rencana proyek dengan rencana tata ruang;
 Mengidentifikasi potensi dampak lingkungan dan sosial yang muncul pada tahapan pra-konstruksi,
konstruksi dan operasi proyek;
 Mengukur kategori skala dampak yang potensial terjadi, yaitu: tinggi, sedang, atau rendah
berdasarkan peraturan Pemerintah Indonesia;
 Menyusun rencana pengelolaan dan pemantauan lingkungan sebagai upaya mitigasi dampak yang
berpotensi terjadi dari proyek;
 Mengidentifikasi pihak yang akan terkena dampak dari proyek dan kompensasi yang diperlukan
(jika diperlukan
 Mengidentifikasi kebutuhan perizinan yang berkaitan dengan perlindungan dan pengelolaan
lingkungan hidup sebagaimana dipersyaratkan oleh peraturan Pemerintah;
 Menyusun rencana peningkatan kapasitas sumberdaya manusia dan program pelatihan untuk
melaksanakan program perlindungan dan pengelolaan lingkungan;
 Memperkirakan biaya yang diperlukan untuk rencana pengelolaan dan pemantauan lingkungan
dan sosial sebagai upaya mitigasi dampak yang muncul;
 Menyiapkan rencana dan jadwal untuk melaksanakan program pengelolaan dan pemantauan Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
lingkungan hidup sebagaimana dipersyaratkan peraturan yang berlaku numbering
; Formatted: Space After: 0 pt
Panduan dari PT PII tentang analisis dampak lingkungan untuk proyek-proyek KPBU adalah referensi yang baik Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dan telah dilampirkan pada Lampiran G.
Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
After: 0 pt
9.3. Pengadaan Tanah Dan Pemukiman Kembali
PJPK diwajibkan untuk membuat sebuah rencana pengadaan tanah dan pemukiman kembali untuk Formatted: Space After: 0 pt
mendapatkan izin penetapan lokasi sebagai dasar dalam pelaksanaan pengadaan tanah serta dana yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
diperlukan untuk memperoleh hak atas tanah yang diperlukan untuk proyek. Bab ini berisi uraian tentang:
 Lokasi tapak proyek yang mencakup desa, kecamatan dan kabupaten/kota Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
numbering
 Kajian awal luas tanah yang dibutuhkan untuk proyek
 Identifikasi awal tentang status tanah dan objek terkena proyek Formatted: Font: Myriad Pro
 Rencana pengadaan tanah, rencana pemukiman kembali serta biaya-biayanya Formatted: Font: Myriad Pro
 Risiko potensial yang mungkin muncul selama proses pengadaan tanah
 Rencana pemantauan pelaksanaan
26
Rahasia
Bab ini memasukkan juga peta lokasi tapak proyek serta dokumen-dokumen dari pemerintah setempat untuk Formatted: Space After: 0 pt
mendukung pelaksanaan pengadaan tanah.
Panduan dari PT PII tentang analisis untuk pengadaan tanah untuk proyek-proyek KPBU adalah referensi yang
baik dan telah dilampirkan pada Lampiran H.
Analisis sosial dan lingkungan harus dilaksanakan untuk menganalisa Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
semua dampak yang potensial dari konstruksi dan operasional proyek

serta biaya untuk memitigasi dampak tersebut. Analisis tersebut harus
dilakukan berdasarkan hukum Indonesia.
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat menguraikan studi-
studi yang secara hukum diwajibkan, serta studi-studi tambahan lainnya
untuk dapat menyediakan informasi yang cukup baik bagi Pemerintah
maupun para peserta tender untuk dapat menyiapkan dokumen tender
yang baik serta memastikan bahwa penawaran yang dilakukan telah
meminimalisir risko-risiko. Cakupan dari analisis sosial dan lingkungan
harus mencakup hal-hal sebagai berikut: Formatted: Font: Myriad Pro
 Biaya dan manfaat bagi sosial dan lingkungan baik yang Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
bersifat dapat ditetapkan besarannya maupun tidak. Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
27
Rahasia
 Opsi-opsi untuk menekan dampak-dampak negatif serta biaya

mitigasinya.
9.1. Syarat-Syarat Hukum / Legal Requirements Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue
Sub-bab dari Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan ini berisi uraian Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
tentang kerangka hukum yang mengatur aspek sosial dan lingkungan

dari proyek. Juga memuat tentang semua persyaratan hukum yang
berlaku atas proyek.
Hukum dan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia mengatur
tentang prosedur dan asesmen yang diperlukan pada tahapan Pra
Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan. Pada saat ini, hukum dan
perundang-undangan dimaksud termasuk:
 Undang-Undang Indonesia No. 32/2009 tentang perlindungan
dan pengelolaan lingkungan
 Peraturan Pemerintah No. 27/2012 tentang perijinan
lingkungan
 Keputusan Menteri Lingkungan Hidup No. 5/2012 tentang
jenis-jenis usaha dan kegiatan yang diwajibkan untuk
melakukan Analisis Dampak Lingkungan (AMDAL)
Bab ini harus dapat mengidentifikasi studi sosial dan lingkungan seperti
apa yang diperlukan, dan jenis perijinan apa yang diperlukan. Informasi
ini akan membantu para peserta tender dalam menyiapkan dokumen
penawaran serta opsi-opsi untuk menekan risiko.
9.2. Analisis Dampak Lingkungan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue
Analisis dampak lingkungan memuat rincian dari studi-studi yang telah Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
dilakukan serta rencana pengelolaan lingkungan yang harus dibiayai

oleh peserta tender serta yang harus dilaksanakan dalam rangka
melindungi lingkungan. Khususnya, Analisis Dampak Lingkungan harus:
 Berisi uraian tentang kondisi karakteristik lingkungan dari
lokasi tapak proyek
 Mengidentifikasi semua potensi dampak utama yang muncul
dari kegiatan konstruksi dan operasi proyek
 Mengidentifikasi semua potensi dampak sekunder yang
muncul dari kegiatan konstruksi dan operasi proyek
 Mengukur kadar dampak: tinggi, sedang, rendah
 Berisi usulan tentang langkah-langkah yang harus dilakukan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
untuk menekan semua dampak primer maupun sekunder 0.03", Relative to: Paragraph
28
Rahasia
 Berisi estimasi harga mitigasi dampak

 Berisi usulan rencana pemantauan lingkungan selama siklus
hidup proyek
 Berisi usulan tentang kapasitas dan kegiatan kepelatihan untuk
melaksanakan rencana mitigasi dampak
 Mengidentifikasi semua perijinan lingkungan yang diwajibkan
oleh hukum selama siklus hidup proyek; dan
 Menyusun sebuah rencana pelaksanaan
Panduan dari IIGFPT PII tentang analisis dampak lingkungan untuk
proyek-proyek KPSKPBU adalah referensi yang baik dan telah
dilampirkan pada A.12. Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
9.3. Analisis Dampak Sosial Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue
Analisis dampak sosial harus dapat mengidentifikasi sejumlah isu sosial Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
pokok yang relevan serta strategi untuk memitigasi dampak sosial

negatif yang mungkin muncul dari kegiatan konstruksi dan operasi
proyek. Dampak harus di Gambarkan dalam tiga tingkatan:
 Tingkatan Mikro/Micro level: dampak bagi perorangan
 Tingkatan Meso/Meso level: dampak kolektif
 Tingkatan Makro: dampak terhadap sistem makro sosial
Analisis dampak sosial ini harus:
 Menetapkan kondisi awal lingkungan manusia/area yang
terdampak serta kondisi rona lingkungan
 Berisi uraian tentang hasil-hasil dari kegiatan musyawarah
dengan publik yang telah dilakukan dengan semua pemangku
kepentingan yang mungkin akan terdampak
 Berisi usulan tindakan-tindakan untuk mengatasi kegelisahan
publik serta alternatif yang masuk akal
 Mengidentifikasi semua dampak sosial yang mungkin
 Menetapkan batas-batas dari analisis dampak sosial
 Berisi perkiraan response atas dampak
 Mengembangkan rencana pemantauan dan tindakan-tindakan
mitigasinya; dan
 Berisi perkiraan biaya untuk kegiatan mitigasi Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
29
Rahasia
9.4. Penguasaan Tanah Dan Pemukiman Kembali Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue
Penanggungjawab Proyek Kerjasama (PJPK) diwajibkan untuk Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
membuat sebuah rencana penguasaan tanah dan pemukiman kembali

untuk mengetahui kelayakan dari serta dana yang diperlukan untuk
memperoleh hak atas tanah yang diperlukan untuk konstruksi dan
operasi proyek. Bab ini harus berisi uaraian tentang:
 Lokasi tapak proyek dengan fitur-fitur utama: area, aset-aset
dan rumah tangga yang ada di lokasi proyek
 Luas lahan yang diperlukan untuk konstruksi serta aset dan
penduduk yang akan terdampak selama masa konstruksi
 Rencana penguasaan tanah, rencana pemukiman kembali serta
biaya-biayanya
 Risiko potensial yang mungkin muncul selama proses
penguasaan tanah
 Rencana pelaksanaan; dan
 Rencana pemantauan pelaksanaan
Bab ini harus memasukkan juga peta lokasi tapak proyek serta
dokumen-dokumen dari pemerintah setempat untuk membuktikan
bahwa lokasi dimaksud cocok untuk proyek.
Panduan dari IIGFPT PII tentang analisis untuk penguasaan tanah untuk
proyek-proyek KPSKPBU adalah referensi yang baik dan telah
dilampirkan pada Lampiran C.
10. ANALISISnalisis HUKUMukum DANdan Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
KELEMBAGAANelembagaan Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue

Pada bagian ini PJPK akanharus menetapkan apakah proyek ini layak secara hukum dan kerangka kerja Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
kelembagaan sudah memadai bagi dilaksanakannya proyek. Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
10.1. Analisis Hukum
Bab ini berisi review terhadap kerangka hukum serta asesmen tentang apakah terdapat hambatan hukum bagi
pelaksanaan proyek. Formatted: Space After: 0 pt
Secara umum, analisis hukum mencakup hal-hal sebagai berikut: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Identifikasi peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam rangka implementasi proyek.; After: 0 pt
 Eligibilitas sebagai Proyek KPBU: mengkaji apakah proyek sudah eligibel (memenuhi
persyaratan) sebagai Proyek KPBU berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 38 tahun 2015 dan Formatted: Space After: 0 pt
Permen Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 serta perubahan-perubahannya, antara lain, namun tidak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
terbatas, terhadap hal-hal sebagai berikut: Formatted: Font: Myriad Pro
– Apakah proyek telah tercatat sebagai salah satu proyek dalam Daftara Rencana KPBU (PPP
Book); Formatted: Font: Myriad Pro
– Apakah sektor bisnis proyek merupakan sektor yang dapat dikerjasamakan berdasarkan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Perpres KPBU; Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
30
Rahasia
 Investasi: mengkaji apakah ada pembatasan bagi investasi, utamanya investasi asing, dalam
sektor bisnis proyek;
 Pendanaan: untuk mengkaji apakah terdapat pembatasan atau larangan berdasarkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku bagi kreditur lokal maupun asing dalam rangka memberikan
pembiayaan untuk proyek;
 Peraturan Sektor terkait: untuk mengkaji apakah terdapat pembatasan atau larangan
berdasarkan peraturan perundang-undangan sektor terkait dalam rangka pelaksanaan proyek;
 Pengadaan Badan Usaha: untuk mengkaji metode pemilihan badan usaha pelaksana yang akan
ditetapkan, apakah akan dilakukan melalui proses pelelangan atau penunjukan langsung;
 Struktur Proyek: mengkaji apakah struktur proyek diperbolehkan berdasarkan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Secara khusus melakukan kajian, antara lain, namun tidak
terbatas terhadap hal-hal sebagai berikut:
- apakah terdapat pembatasan atau larangan berdasarkan peraturan perundang-undangan
yang berlaku terhadap skema kerjasama yang diusulkan (misalnya BOT/Konsesi/jenis
lainnya);
yang berlaku terhadap jenis pengembalian investasi yang diusulkan;
yang berlaku bagi PJPK untuk dapat melakukan pembayaran atas suatu kewajiban finansial
kepada Badan Usaha Pelaksana dalam rangka pengembalian investasi Badan Usaha
Pelaksana;
- apakah terdapat persetujuan (misalnya persetujuan DPR/DPRD) yang perlu didapatkan
untuk dapat mengimplementasi perjanjian-perjanjian proyek dalam rangka menjalankan
struktur proyek yang diusulkan;
yang berlaku untuk menggunakan barang/tanah milik negara (dalam hal diperlukan).
 Penjaminan Pemerintah/Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur (BUPI): mengkaji apakah
proyek eligibel (memenuhi persyaratan) untuk mendapatkan Penjaminan Pemerintah/BUPI antara
lain, namun tidak terbatas, terhadap hal-hal sebagai berikut:
- apakah kelayakan proyek telah memenuhi persyaratan dalam peraturan perundang-
undangan yang mengatur mengenai penjaminan pemerintah/BUPI untuk proyek
infrastruktur;
- identifikasi jenis risiko infrastruktur/kewajiban finansial maupun besaran penjaminan yang
akan diusulkan dan jangka waktu penjaminan yang diperlukan;
- identifikasi rencana mitigasi risiko dalam proyek;
- apakah terdapat pembatasan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan
prosedur yang jelas bagi PJPK untuk dapat melakukan pembayaran atas perjanjian regres
kepada BUPI dalam pembayaran regres sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-
undangan yang mengatur mengenai penjaminan pemerintah/BUPI untuk proyek
infrastruktur;
- apakah terdapat persetujuan (misalnya persetujuan DPR/DPRD) yang perlu didapatkan untuk
dapat mengimplementasi perjanjian regres dalam rangka menjalankan menjalankan
penjaminan pemerintah;
 Perizinan: identifikasi perizinan maupun persetujuan yang diperlukan untuk melaksanakan Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
proyek, termasuk syarat-syarat maupun indikasi jangka waktu untuk mendapatkan persetujuan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
tersebut.
 Hukum dan perundang-undangan lain yang terkait.
After: 0 pt
Terkait dengan pembatasan-pembatasan regulasi berdasarkan analisis di atas, perlu mengkaji
kemungkinan penyempurnaan peraturan perundang-undangan, atau penerbitan peraturan Formatted: Space After: 0 pt
perundang-undangan (misalnya peraturan daerah) yang baru Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
; Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
10.2. Analisis Kelembagaan
Bab ini berisi kajian terkait dengan tugas dan kewenangan PJPK maupun para pemangku kepentingan didalam Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
pelaksanaan proyek. Secara umum, analisis kelembagaan mencakup hal-hal sebagai berikut : Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
 Mmemastikan kewenangan Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Direksi Badan Usaha Milik
Negara/Direksi Badan Usaha Milik Daerah sebagai PJPK dalam melaksanakan KPBU termasuk numbering
penentuan PJPK dalam proyek multi infrastuktur;
 Mmelakukan pemetaan pemangku kepentingan (stakeholders mapping) dengan menentukan peran
dan tanggung jawab lembaga-lembaga yang berkaitan dalam pelaksanaan KPBU. Pemangku
kepentingan didalam proyek, antara lain, namun tidak terbatas pada: Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
31
Rahasia
– Otoritas sektor yang bertanggungjawab untuk menyusun dan melaksanakan kebijakan dan Formatted: Space After: 0 pt
standar teknis pada sektor di mana proyek bernaung;
– Kementerian, otoritas maupun dinas terkait yang terlibat dalam pemberian Dukungan
Pemerintah untuk proyek;
– Kementerian Keuangan sebagai pihak yang memberikan Dukungan Kelayakan (apabila ada)
dan PT PII sebagai Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur yang menberikan penjaminan
pemerintah untuk Proyek;
– Lembaga-lembaga yang bertanggungjawab untuk menerbitkan perijinan atau persetujuan;
– Lembaga-lembaga lain yang bertanggungjawab untuk menerbitkan peraturan perundang-
undang yang mengatur proyek;
– Lembaga-lembaga lainnya relevan.
 Menentukan tanggung jawab dari masing-masing pemangku kepentingan dalam pelaksanaan proyek. Formatted: Indent: Left: 0.89", Space After: 0 pt, No bullets or
Kajian ini mencakup uraian rinci tentang tanggung jawab dari masing-masing pemangku kepentingan, numbering
serta menetapkan apakah pemangku kepentingan tersebut diijinkan untuk melaksanakan peran dan Formatted: Space After: 0 pt
tanggung jawab yang diperlukan dalam proyek berdasarkan peraturan perundang-undangan yang
berlaku;
 Mmenentukan peran dan tanggung jawab Tim KPBU berkaitan dengan kegiatan penyiapan kajian Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Prastudi Kelayakan serta menentukan sistem pelaporan Tim KPBU kepada PJPK;
 Mmenentukan dan menyiapkan perangkat hukum kelembagaan (e.g peraturan daerah atau peraturan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
menteri) atau instrumen hukum yang diperlukan untuk dapat melaksana proyek (e.g service level
agreement).
Formatted: Normal, Left, No bullets or numbering
Bab ini berisi review tentang kerangka kerja hukum serta asesmen Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
tentang apakah terdapat hambatan hukum bagi pengembangan dan Formatted: Space After: 0 pt
pelaksanaan proyek.
Pertama, Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan menjelaskan tentang
kerangka kerja hukum yang mengatur tentang pembangunan dan
pelaksanaan proyek serta mengidentifikasi apakah ada hambatan bagi
pembangunan proyek. Cakupan.scope dari kerangka kerja hukum dapat
bervariasi tergantung kepada sifat dari masing-masing proyek. Secara
umum, kerangka kerja hukum mencakup hal-hal sebagai berikut:
 Pendirian badan hukum proyek: me-review bentuk dari badan
hukum yang akan didirikan untuk melaksanakan proyek
KPSKPBU
 Investasi: me-review apakah ada pembatasan bagi investasi Formatted: Font: Myriad Pro
dalam sektor bisnis proyek Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
32
Rahasia
 Skema KPSKPBU: me-review apakah skema KPSKPBU yang

diusulkan dibolehkan berdasarkan hukum. Secara khusus
melakukan review apakah:
- proyek tersebut layak untuk dilaksanakan sebagai proyek
KPSKPBU
- ada pembatasan terhadap skema KPSKPBU yang diusulkan
- ada pembatasan bagi PJPK untuk memberikan suatu
kewajiban keuangan bagi kepentingan perusahaan proyek
- ada suatu prosedur yang dapat dilaksanakan yang
memugkinkan PJPK untuk membayar kepada perusahaan
proyek dan apakah mekanisme pembayarannya layak
dilaksanakan
- ada suatu prosedur yang dapat dilaksanakan yang
memugkinkan PJPK untuk membayar kepada IIGFPT PII
berdasarkan perjanjian rekors dan apakah mekanisme
pembayarannya layak dilaksanakan; dan
- ada pembatasan hukum atau kewajiban untuk
menggunakan suatu aset publik pada proyek.
 Lingkungan dan penguasaan tanah:
- me-review apakah persyaratan hukum yang terkait dengan
perlindungan lingkungan dan penguasaan tanah tidak akan
memberi dampak bagi kelayakan proyek
- me-review persyaratan hukum yang terkait dengan
AMDAL serta perijinan lingkungan lainnya serta ijin lokasi.
- me-review apakah lokasi tapak proyek yang diusulkan
diperbolehkan untuk digunakan bagi keperluan proyek.
 Pendanaan: untuk me-review apakah ada hambatan hukum
terkait mobilisasi modal, baik pada kreditur lokal maupun
asing, terkait pelaksanaan proyek.
 Mekanisme tarif serta penyesuaiannya: me-review apakah
perundang-undangan membolehkan memberlakukan tarif
yang diusulkan serta penyesuaian-penyesuaian yang
diperlukan yang diusulkan dalam analisis keuangan/financial
analysis
 Dana dukungan kelayakan dan jaminan dari Pemerintah:
me-review apakah proyek ini cocok untuk memperoleh dana
dukungan kelayakan dan untuk memperoleh jaminan
Pemerintah yang diperoleh agar proyek ini menjadi layak Formatted: Font: Myriad Pro
secara keuangan.
 Perpajakan; dan
33
Rahasia
 Hukum dan perundang-undangan lain yang terkait (yang

terkait dengan sektor yang bersangkutan).
Analisis hukum juga harus dapat menetapkan jenis perijinan dan
perjanjian-perjanjian yang diperlukan, syarat-syarat yang terkandung
dalam perijinan tersebut serta kemungkinannya untuk dapat
memperoleh perijinan tersebut.
10.2. Analisis Kelembagaan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue
Bab ini berisi uraian tentang lembaga-lembaga yang relevan, tugas- After: 0 pt
tugasnya serta asesmen apakah lembaga-lembaga ini akan mampu Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
melaksanakan tanggung jawabnya. Hal ini dapat dilaksanakan dalam Formatted: Space After: 0 pt
tiga langkah:
 Menetapkan siapa saja yang akan terlibat di dalam
pelaksanaan proyek. Lembaga-lembaga tersebut termasuk:
– Lembaga Pemerintah Penandatangan Kontrak (GCA): yang
akan menandatangani kontrak kerjasama dengan swasta
– Otoritas manajemen sektor, yang bertanggungjawab untuk
menyusun dan melaksanakan kebijakan dan standar teknis
pada sektor dimana proyek bernaung.
– Kementerian Keuangan beserta aparatnyaBUMN-nya,
termasuk ‘Indonesia Infrastructure Guarantee Fund (IIGF)PT
PII’, yang akan menyediakan garansipenjaminan serta
dukungan keuangan lain-lain bagi proyek
– Lembaga-lembaga lain yang bertanggungjawab untuk
menerbitkan perijinan atau lisensi
– Lembaga-lembaga lain yang bertanggungjawab untuk
menerbitkan undang-undang yang mengatur tentang
proyek
– Lembaga-lembaga lainnya, jika relevan.
 Menetapkan tanggung jawab dari masing-masing lembaga
serta mengukur kapasitas masing-masing lembaga dalam
memenuhi tanggung jawabnya terkait proyek. Tanggung
jawab dimaksud mencakup fiskal dan non-fiskal. Analisis ini
mencakup uraian rinci tentang tanggung jawab dari masing-
masing lembaga, serta menetapkan:
– Apakah lembaga tersebut diijinkan untuk melaksanakan
peran dan tanggung jawab yang diperlukan dalam proyek
sesuai dengan hukum dan perundang-undangan
– Jika lembaga tersebut mampu untuk melaksanakan peran Formatted: Font: Myriad Pro
dan tanggung jawab dalam proyek: Analisis mencakup:
34
Rahasia
 Kapasitaskelembagaan: untuk mengetahui apakah

lembaga tersebut memiliki keahlian teknis yang memadai,
termasuk prosedur dan sumberdaya manusia yang
diperlukan untuk dapat melaksanakan peran dan
tanggung jawabnya
 Kapasitas keuangan: untuk mengetahui apakah lembaga Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue, Highlight
tersebut memiliki sumber pendanaan yang cukup untuk

memenuhi kewajiban keuangannya. (– bahas kembali di Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
struktur proyek). Asesmen harus dilaksanakan

berdasarkan skenario terburuk dimana lembaga tersebut
harus menanggung suatu kewajiban keuangan yang
paling besar. Salah satu teknis umum yang digunakan
untuk menilai kemampuan keuangan adalah dengan
mengevaluasi potensi pendapatan dan sisa pendanaan
yang tersedia untuk proyek. Untuk lembaga
penandatangan kontrak yang merupakan pemerintah
daerah, anggaran operasional tahunan dan SIYLPA-nya
menjadi indikator yang bagus untuk menilai apakah
lembaga lokal penandatangan kontrak memiliki dana
yang cukup untuk proyek.
 Mengusulkan suatu perjanjian lain yang tidak diwajibkan
hukum untuk memperkuat kerangka kerja kelembagaan untuk
proyek. Apabila terdapat kekhawatiran adanya suatu lembaga
yang menolak untuk menanggung kewajiban, mapa PJPK
sapat mempertimbangkan untuk memperkuat komitmen
dimaksud untuk menciptakan rasa percaya diri bagi pihak
swasta. Beberapa opsi yang mungkin adalah:
– Dengan menandatangani perjanjian dengan lembaga-
lembaga lain (misalnya, perjanjian usufruct, Memorandum
Perjanjian, dan lain sebagainya)
– Menunjukkan proyek-proyek serupa di masa lalu yang
sukses Formatted: Font: 14 pt, Font color: Blue
– Membuat pengaturan-pengaturan untuk mengatasi Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
After: 0 pt
keberatan dari pihak-pihak yang mungkin menolak proyek
(misalnya, dengan kelompok pelestari lingkungan serta Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
mereka yang harus pindah tempat). Formatted: Space After: 0 pt
11. ANALISIS RISIKO Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
nalisis Risiko-Risiko Formatted: Font: Myriad Pro

Bagian tentang analisis risiko menjelaskan pengelolaan risiko-risiko yang terkait dengan pelaksanaan Proyek Formatted: Font: Myriad Pro
dan bagaimana mengalokasikan dan memitigasi risiko-risiko tersebut. Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
35
Rahasia
11.1 Mengidentifikasi Risiko-Risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Pertama-tama, sebelum mendapatkan profil risiko utama (key risks) untuk dapat dikelola di tahapan
selanjutnya, PJPK perlu mengidentifikasi semua risiko yang terkait dengan Proyek. Identifikasi risiko Proyek
sangat penting sehingga PJPK dapat merumuskan langkah mitigasi risiko (mengurangi dampak risiko atau
mengurangi kemungkinan terjadinya risiko) tersebut. Pedoman khusus tentang bagaimana caranya
mengidentifikasi risiko-risiko diuraikan pada Section D.3.
11.2 Evaluasi Risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Tahap evaluasi risiko ditujukan untuk mendapatkan daftar risiko prioritas (risk priority) sebagai risiko utama
Proyek. Risiko prioritas tersebut disusun berdasarkan parameter tingkat risiko yang dikuantifikasi atau dibentuk
oleh komponen dampak risiko dan tingkat keterjadian/probabilitas risiko (sering disebut sebagai penilaian risiko
atau risk assessment).
Sebagai catatan penting, selain keterkaitan atau korelasi dari suatu risiko dengan risiko yg lain, aspek kualitas
data atau informasi mengenai dampak dan probabilitas untuk setiap risiko harus cukup kredibel agar dapat
menghasilkan suatu proses kuantifikasi risiko yang baik.
 Analisis Sensitivitas, menilai sensitivitas Proyek dengan asumsi-asumsi tertentu. Hal ini dapat
digunakan untuk mengkuantifikasi suatu risiko. Asumsi-asumsi yang digunakan dalam suatu
model finansial dirubah dengan sensitivitas tertentu untuk melihat dampak suatu risiko terhadap
hasil proyeksi keuangan dan ekonomi proyek.
 Analisis Skenario, mendefinisikan bagaimana asumsi model berubah dengan skenario ini, dan
menghitung hasil proyek dengan skenario ini. Hal ini berguna untuk menunjukkan keseluruhan
dampak dari suatu risiko, atau efek gabungan dari beberapa risiko yang terjadi sekaligus.
 Simulasi Monte Carlo, apabila dimungkinkan dilakukan penghitungan simulasi Monte Carlo.
Simulasi ini menghitung probabilitas suatu hasil dengan melakukan simulasi acak terhadap ribuan
skenario. Analisis ini dilakukan dengan cara, mendefinisikan probabilitas pertama untuk terjadinya
setiap risiko, lalu mendefiniskan dampak terjadinya risikonya tersebut pada asumsi model, dan
terakhir mendefinisikan kemungkinan terjadinya risiko-risiko secara bersama. Simulasi komputer
digunakan untuk mengiterasi ribuan skenario secara acak berdasarkan probabilitas input.
Secara grafis, pendekatan tersebut dapat digambarkan sebagai berikut: Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
numbering
Bagian tentang analisis risiko harus dapat menyajikan risiko-risiko yang potensial bagi proyek serta bagaimana
risiko-risiko tersebut dialokasikan untuk memitigasinya.
Mengidentifikasi Risiko-Risiko
Pertama PJPK harus mengidentifikasi semua risiko nyata yang berkaitan dengan risiko-risiko proyek. Adalah
penting bahwa semua risiko proyek teridentifikasi sedemikian rupa sehingga Pemerintah terhindarkan dari
menahan suatu risiko. Pedoman khusus tentang bagaimana caranya mengidentifikasi risiko-risiko diuraikan
pada Section D.3.
Kuatifikasi Risiko
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan dapat juga mengkuantifikasi dampak dari risiko-risiko. Ada tiga cara
pendekatan yang dapat digunakan untuk mengkuantifikasi risiko-risiko:

36
Rahasia
Gambar 11.1.: Metode Pembuatan Model Risiko

indent2,Body Text Char1,b, Border: Top: (No border)
indent2,Body Text Char1,b, Border: Top: (No border)
37
Rahasia
11.3 Alokasi Risiko Untuk Memaksimalkan Value For Money Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Setelah semua risiko proyek telah diidentifikasi, kesesuaian alokasi risiko menjadi substansi analisis risiko dalam
Prastudi Kelayakan Proyek dan sangat terkait dengan Analisis Struktur KPBU (pada Bagian 12) di mana lingkup
pekerjaan/fungsi KPBU juga ditentukan oleh struktur alokasi risiko.
Dalam konteks transaksi proyek KPBU, penentuan kewajiban PJPK dalam Perjanjian Kerjasama (Perjanjian KPS) Formatted: Space After: 0 pt
perlu memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Alokasi risiko secara kontraktual yang optimal berbanding lurus dengan
value for money yang maksimal. Pada umumnya, setiap risiko harus dialokasikan kepada pihak terbaik yang
mampu mengelola, mengurangi ataupun mendiversifikasi, sesuai dengan logika yang ada di Gambar 11.2,
dengan penjelasan sebagai berkut:
 Mengelola kemungkinan terjadinya suatu risiko
Alokasi risiko kepada pihak terbaik yang mampu mengelola suatu risiko yang kemungkinan terjadi Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt
 Memitigasi dampak terjadinya suatu risiko pada hasil proyek Formatted: Space After: 0 pt
Jika suatu risiko tidak dapat dengan mudah dikelola oleh salah satu pihak, risiko tersebut perlu
dikelola oleh pihak yang paling mampu untuk mengurangi dampaknya. Dalam hal ini termasuk Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt
mengantisipasi terjadinya risiko tersebut, dan memberikan respon untuk meminimalisasi dampak
kerugiannya.
 Mendiversifikasi biaya untuk menyerap risiko Formatted: Space After: 0 pt
Jika suatu risiko tidak dapat dikelola dengan baik atau dikurangi oleh salah satu pihak, risiko Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt
tersebut harus dikelola oleh pihak terbaik yang mampu menyerap risiko dengan biaya terendah
(misalnya kepada asuransi pihak ketiga).
Gambar 11.2.: Logika dalam Alokasi Risiko KPBU
Secara konseptual, penerapan prinsip tersebut di proyek KPS adalah sebagai berikut: Formatted: Space After: 0 pt
 Risiko yang berdasarkan pengalaman sulit untuk dikendalikan pemerintah agar memenuhi asas
efektivitas biaya (konstruksi, operasi), sebaiknya ditanggung pihak swasta;
 Risiko yang berada di luar kendali kedua belah pihak, atau sama-sama dapat dipengaruhi kedua
belah pihak sebaiknya ditanggung bersama (kejadian kahar);
 Risiko yang dapat dikelola pemerintah, karena posisinya lebih baik atau lebih mudah
mendapatkan informasi dibandingkan swasta (risiko peraturan atau legislasi) sebaiknya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
ditanggung pemerintah;
 Risiko yang walaupun sudah ditransfer, tetap memberikan eksposur kepada pemerintah atau PJPK Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
numbering
(menghambat tersedianya layanan penting ke masyarakat), di mana jika Badan Usaha Pelaksana
gagal memenuhi kewajiban maka pemerintah dapat mengambil alih proyek. Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
Panduan yang lebih detil tentang alokasi risiko diuraikan pada Section D.3. indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
 Analisis Sensitivfitas, menguji seberapa sensitif-kah suatu proyek terhadap asumsi-asumsi indent2,Body Text Char1,b, Border: Top: (No border)
tertentu; hal ini dapat digunakan untuk menguji materialitas dari risiko. Untuk melaksanakan hal Formatted: Space After: 0 pt
ini, asumsi-asumsi model dirubah sehingga mencerminkan kejadian risiko dan selanjutnya hal ini
dibandingkan dengan perubahan-perubahan terhadap hasil keluaran secara umum dari proyek
dari segi keuangan dan ekonomi. Formatted: Font: Myriad Pro
 Analisis Skenario, dengan membuat sejumlah skenario yang sesuai, yang mampu memberi Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
gambaran bagaimana asumsi-asumsi model berubah-ubah sesuai dengan skenario yang berbeda- Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
beda; dan mampu menghitung hasil keluaran proyek berdasarkan skenario-skenario dimaksud. 0.03", Relative to: Paragraph
38
Rahasia
Penting juga untuk menunjukkan dampak umum dari suatu risiko, atau efek ganbungan dari
sejumlah risiko yang terjadi secara bersamaan.
 Simulasi Monte Carlo, apabila dimungkinkan dilakukan penghitungan simulasi Monte Carlo yang
mampu mengkalkulasi tingkat kemungkinan dari hasil-hasil tertentu dengan cara secara acak
mensimulasian ribuan skenario. Untuk dapat melaksanakan analisis ini, pertama harus terlebih
dahulu menentukan tingkat kemungkinan munculnya masing-masing risiko, lalu menetapkan
dampak dari suatu kejadian risiko terhadap asumsi-asumsi model, dan akhirnya menetapkan
kemungkinan terjadinya semua risiko tersebut secara Sam Ratulangi airport (korelasi risiko-risiko).
Suatu simulasi komputer digunakan untuk secara berulang-ulang memilih diantara ribuan skenario
secara acak berdasarkan input probabilitas.
Mengalokasikan Risiko-Risiko Untuk Memaksimalkan Value For Money (penjelasan tambahan apakah
efektif utk swasta?)
Setelah semua risiko proyek telah di-identifikasi, maka PJPK mengalokasikan risiko-risiko di antara pihak
Pemerintah dan pihak swasta dengan cara sedemikian rupa sehingga mampu memaksimalkan value for money
– efektif dan efisien. Secara umum hal ini berarti mengalokasikan suatu risiko kepada pihak yang paling mampu
untuk mengelola, memitigasi atau mendiversifikasinya, sesuai dengan logika sebagai berikut:
 Mengelola kemungkinan terjadinya risiko—PJPK harus berusaha untuk mengalokasikan risiko
kepada pihak yang paling mampu untuk mengelola kemungkinan satu risiko menjadi kenyataan.
 Memitigasi dampak dari suatu risiko atas hasil keluaran proyek manakala risiko tersebut menjadi
nyata—manakala suatu risiko tidak dapat secara musah dikelola oleh suatu pihak, maka PJPK akan
mengalokasikan risiko tersebut kepada pihak yang paling mampu memitigasi-nya. Upaya
memitigasi suatu risiko mencakup mengantisipasi kemunculannya dan menanggapinya
sedemikian rupa sehingga meminimalisir dampak.
 Mendiversifikasi biaya untuk menyerap risiko—manakala suatu risiko tidak akan dapat dikelola
atau dimitigasi dengan baik oleh stau pihak, maka PJPK harus mengalokasikan risiko tersebut
kepada pihak yang paling mampu untuk menyerap risiko tersebut dengan biaya sekecil-kecilnya,
karena mampu mengalihkan lebih banyak biaya untuk menanggung risiko (dengan
memberlakukan fee yang lebih besar yang harus dibayar user atau asuransi pihak ketiga), atau
menyebar biaya menanggung risiko diantara sejumlah pihak yang banyak atau diantara banyak
aset-aset lainnya.
Menggunakan prinsip-prinsip ini akan menghasilkan alokasi risiko secara optimal. Namun demikian, terdapat
dua aspek tambahan yang harus dipertimbangkan sebelum memfinalisasi alokasi risiko:
 Tingkat Risiko Umum Masing-Masing Pihak. PJPK harus mempertimbangkan apakah tingkat
risiko umum yang harus diterima oleh pihak swasta akan sangat mahal (yang mengharuskan
premium risiko yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai pihak swasta tersebut untuk
menanggung risiko tersebut menurut Pemerintah) atau akan menjauhkan pihak swasta untuk ikut
dalam tender. Dalam situasi seperti ini, PJPK dapat melakukan re-balancing atas alokasi risiko-
risiko bersama, atau jika tidak, mengurangi profil risiko umum yang harus ditanggung pihak
swasta tersebut.
 Simetri dari Risiko Bersama yang Simetris (Shared Risks). Tidak semua ketidakpastian dalam
suatu proyek itu bersifat negatif—‘upside benefits’ dapat menigkatkan tingkat keuntungan suatu
proyek dalam beberapa cara yang tak terduga. Syarat ‘simetris’ dalam pengalokasian risiko akan
menimbulkan entitlements to upside benefits, serta beban kewajiban dari risiko yang berubah
menjadi nyata. Ketika Pemerintah membagi-bagi sisi downside dari suatu risiko, maka sebaiknya
Pemerintah juga membagi sisi upside yang berubah menjadi nyata (seperti risiko trafik di jalan tol).
Panduan yang lebih detil tentang alokasi risiko diuraikan pada Section D.3.

39
Rahasia
12. BENTUK KERJASAMAentuk Kerjasama Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5"
Bab ini membahas tentang opsi KPSKPBU yang diusulkan beserta alasannya, yang. Ini mencakup informasi Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
sebagai berikut: Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
 Spesifikasi Keluaran: berisi uraian tentang infrastruktur apakah yang akan disediakan oleh Badan Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
Usaha Pelaksana indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
 Tanggung jawab Badan Usaha Pelaksana
 Uraian tentang opsi-opsi pelaksanaan KPBU serta model KPBU Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Uraian tentang pengaturan pembagian risiko berdasarkan berbagai opsi pelaksanaan proyek Formatted: Space After: 0 pt
 Uraian tentang isu-isu pokok yang dipertimbangkan serta solusi yang diusulkan
 Seluruh informasi yang relevan yang akan memungkinkan Pemerintah untuk menyetujui proyek
ini sebagai proyek KPBU dan sebagai dasar untuk langkah berikutnya. Misalnya tentang peran
swasta dalam skema KPBU telah memenuhi prinsip value for money.
 Spesifikasi Output/Keluaran: berisi uraian tentang jasa layanan apakah yang akan disediakan oleh
pemegang konsesi/proyek
 Menyatakan adanya ‘value for money’ dan kebutuhan peran serta investor swasta, jika diperlukan
 Uraian tentang opsi-opsi pelaksanaan KPSKPBU serta model KPSKPBU
 Uraian tentang pengaturan pembagian risiko berdasarkan opsi-opsi pelaksanaan proyek yang
berbeda-beda
 Memberikan informasi tentang isu-isu pokok yang dipertimbangkan serta solusi yang diusulkan
 Memberikan semua informasi yang relevan yang akan memungkinkan Pemerintah untuk
menyetujui proyek ini sebagai proyek KPSKPBU serta sebagai dasar untuk lengkah berikutnya
Pedoman rinci tentang bagaimana cara mengembangkan sebuah strktur KPSKPBU diuraikan pada Lampiran D.
13. DUKUNGAN PEMERINTAHukungan Pemerintah Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue
After: 0 pt
Bab ini membahas tentang dukungan Pemerintah yang diperlukan agar proyek menjadi layak. Berdasarkan Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
analisis keuangan dan ekonomi, PJPK harus membuat ringkasan tentang jenis dukungan apa saja yang Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
diperlukan dan memberikan justifikasi mengapa Pemerintah harus mendukung proyek ini. Bagian ini membahas Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
tentang Dukungan Pemerintah yang diperlukan agar proyek menjadi layak. Berdasarkan analisis keuangan dan indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
ekonomi, PJPK menyatakan tentang jenis dukungan yang diperlukan beserta justifikasi tentang alasan bagi
Pemerintah untuk mendukung proyek tersebut. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Dukungan Pemerintah mencakup bantuan fiskal dan non fiskal dan diberikan oleh baik pemerintah pusat Formatted: Space After: 0 pt
maupun pemerintah daerah sesuai dengan tugas dan kewajiban masing-masing. Di antara dukungan-dukungan
dimaksud adalah: Dukungan Pemerintah mencakup bantuan fiskal dan non fiskal yang diberikan oleh
pemerintah pusat maupun pemerintah daerah sesuai dengan tugas dan kewajiban masing-masing, antara lain:
 Perizjinan: Pemerintah harus berkomitmen untuk memberikan kepada pihak investor swasta
semua lisensi dan perijinan yang diperlukan untuk melaksanakan proyek sesuai dengan hukum dan
perundang-undangan yang berlaku. (prolog, risiko atau tempat lain, prasyarat)
 Penguasaan Pengadaan Tanah: Pemerintah daerah bertanggungjawab untuk menyediakan
lahan tapak yang diperlukan untuk proyek atas biaya pemerintah sendiri sesuai dengan jadwal
pelaksanaan proyek. (prolog, prasyarat)
 Kontribusi Keuangan dan In-kind Contribution (sejenis seperti VGF atau pPendanaan dalam
bentuk lainnya Viability Gap) untuk mendukung sebagian dari biaya konstruksi ;
 Kontribusi Fiskal dalam bentuk kas atau non kas selama operasional proyek (seperti subsidi tarif
atau subsidi cash short-fall);. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Bentuk lain-lain, jika diharuskan oleh hukum.
 numbering
Pemerintah juga mendukung proyek-proyek dengan memberikan berbagai jenis jaminan yang berbeda-beda
untuk menekan risiko dari pihak swasta. PJPK harus memberikan justifikasi bahwa proyek ini patut untuk
mendapatkan garansipenjaminan, dan harus disediakan untuk proyek ini. Dukungan Pemerintah lainnya dapat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
berupa penyediaan berbagai jenis jaminan dalam rangka mengurangi risiko yang ditanggung pihak swasta. Formatted: Font: Myriad Pro
Untuk mendapatkan penjaminan, PJPK harus memberikan justifikasi bahwa proyek telah memenuhi berbagai
persyaratan yang ditetapkan.
40
Rahasia
14. RENCANA PELAKSANAAN PROYEK Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
After: 0 pt
encana Pelaksanaan Proyek Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue, Not Highlight
Bab ini menyajikan rencana pelaksanaan olehj PJPK mulai dari tahapan transaksi, yakni di dalamnya terdapat
tahapan pengadaan Badan Usaha, sampai kepada financial close. Usulan rencana pembangunan dan operasi
proyek juga harus dimasukkan. Rencana Pelaksanaan harus secara jelas menyatakan:
 Tugas-tugas yang harus dilaksanakan
 Jadwal waktu pelaksanaan
 Ttitk-titik kinerja pokok / Key milestones
 Pihak-Pihak yang bertanggungjawab dalam pelaksanaan masing-masing tugas
Pengadaan Badan Usaha dilaksanakan berdasarkan peraturan kepala lembaga yang menyelenggarakan urusan
pemerintah di bidang kebijakan pengadaan barang/jasa pemerintah. Pengadaan Badan Usaha ini mengacu
kepada Peraturan Kepala Lembaga Kebijakan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Nomor 19 Tahun 2015
tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur.
Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue

41
Rahasia
Formatted: Font: Myriad Pro, Not Bold, Font color: Blue
Lampiran A Formatted: Space After: 0 pt
: Daftar Istilah dan Maknanya Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue
Formatted: Font: Bold
Annual Debt Service Coverage Rasio arus kas untuk memenuhi kewajiban pembayaran Formatted: Normal
Ratio (DSCR) Tahunan utang dan dihitung per tahun operasi. Angka ini
menunjukkan apakah pendapatan netto dari proyek Formatted: Font: Myriad Pro, Bold, Font color: Blue
(Rasio Kemampuan Penutupan mampu menutup, dengan margin yang baik, kewajiban Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue
Kewajiban Utang Tahunan) pembayaran utang tahunan. Berdasarkan berdasarkan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
profil risiko dari masing-masing proyek, besara DSCR
dapat berbeda-beda. Biasanya, DSCR untuk setiap tahun Formatted: Left
operasional adalah sekurang-kurangnya 1,2 atau Formatted Table
setinggi-tingginya 1,4.Rasio arus kas untuk memenuhi
kewajiban pembayaran utang dan dihitung per tahun
operasi. Angka ini menunjukkan apakah pendapatan
netto dari proyek, dengan margin yang memadai,
mampu menutup kewajiban pembayaran utang tahunan.
Besaran DSCR dapat berbeda-beda sesuai dengan profil
risiko dari masing-masing proyek. Pada umumnya,
besaran DSCR untuk setiap tahun operasi adalah antara
1,2 sampai dengan 1,4.
Ketersediaan Periode di mana aset (baik seluruhnya atau sebagiannya) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dapat berfungsi menyediakan jasa layanan sebagaimana
ditetapkan dalam kontrak.
Proyek yang layak mendapat Proyek yang layak untuk mendapatkan pinjaman dari Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
diberi pinjaman bank / (Bankable perbankan, karena memiliki alokasi risiko yang dapat Formatted: Left
project) diterima, mampu menghasilkan return on equity (RoE) yang
kompetitif dan mampu mempertahankan angka DSCR yang
diminta oleh kreditur.
Belanja modal (/Capital Pengeluaran dengan tingkat pengembalian jangka panjang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
expenditure) untuk pembangunan sarana dan prasarana
infrastrukturpabrik. dan peralatan
Arus Kas Ukuran likuiditas sebuah perusahaan, yang terdiri dari Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
pendapatan netto danplus pengeluaranbelanja non kas,
(seperti beban penyusutan.)
Analisis biaya-manfaat Merupakan analisis yang bertujuan untuk mengidentifikasi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dan menetapkan besaran biaya dan manfaat dari proyek
serta, jika mungkin, menetapkan besaran nilainya.
Terdiri dari mengidentifikasi dan menetapkan besaran biaya
dan manfaat dari proyek dan, jika mungkin, menetapkan
besaran nilainya. Formatted: Space After: 0 pt, No bullets or numbering, Don't keep
1. with next
Pemegang konsesi / Pihak swasta yang menjadi pihak dalam suatu perjanjian Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Concessionaire konsesi.
Kewajiban kontinjen Suatu kewajiban yang mungkin akan muncul di masa yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
akan datang
Lembaga penandatangan kontrak Penanggungjawab Proyek Kerjasama (PJPK) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic, Font color: Text 1
Formatted: Indent: Left: 0", Space After: 0 pt, Line spacing: single
Biaya ModalBelanja modal Tarif yang harus dibayar oleh sebuah perusahaan kepada
investor atas modal yang ditanamkan pada proyek
Arus kas terdiskon / Nilai kini dari suatu arus kas masa depan yang didiskonto Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Discounted cash flow oleh suatu faktor diskon majemuk tertentu. yang dikompon
42
Rahasia
Tingkat diskon (/ Discount rate) Suatu prosentase tarif pada tingkat di mana nilai dari Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
manfaat dan biaya mengalami penurunan di masa depan
dibandingkan dengan masa kini
Analisis Keuangan Membandingkan antara pendapatan dan beban proyek Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
(biaya investasi, pemeliharaan dan operasi) dan menghitung
rasio keuangan yang terkait.
Terdiri dari membandingkan pendapatan dan beban (biaya-
biaya investasi, pemeliharaan dan operasional) proyek dan
menghitung rasio hasil laba keuangan yang terkait
2. Formatted: Space After: 0 pt, No bullets or numbering, Don't keep
Nilai masa depan/ (Future value) Nilai dari investasi padaawal setelah suatu periode tertentu with next
berdasarkan tingkat suku bunga tertentu. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Internal rate of return (IRR) Nilai dari tingkat diskonto pada tingkat di mana nilai kini Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic, Font color: Text 1
nettonet present value (NPV) sama dengan nol.
Investasi Kemitraan Publik- Bentuk investasi di mana pihak swasta menyediakan jasa Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
SwastaKerjasama Pemerintah layanan publik, yang biasanya disediakan oleh Pemerintah,
dengan Badan Usaha (KPSKPBU) melalui kerjasama antara Pemerintah dengan satu atau
atau lebih badan usaha. Ada beberapa model KPBU mulai dari
Public-private partnership Build-Own-Operate-Transfer (BOOT) sampai ke kontrak-
investment (PPP) kontrak manajemen.
Bentuk investasi dimana pihak swasta menyediakan jasa
layanan publik yang biasanya disediakan oleh pemerintah,
melalui kerjasama kemitraan dengan pemerintah beserta
satu atau lebih badan usaha swasta lainnya. Ada beberapa
model KPSKPBU mulai dari Build-Own-Operate-Transfer
(BOOT) sampai ke kontrak-kontrak manajemen.
Proyek Suatu proyek investasi untuk membangun atau Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
memperbaiki kapasitas infrastruktur dan/atau kegiatan
manajemen infrastruktur dan/atau pemeliharaan
infrastruktur dengan tujuan untuk memperbaiki efisiensi
infrastruktur
FIRR (atauor eFIRR) – (Equity) (e)FIRR adalah suatu indikator untuk mengukur laba Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Financial Internal Rate of Return keuangan atas suatu investasi melalui pendapatan yang
dihasilkan oleh proyek dan digunakan untuk pengambilan
keputusan tentang investasi.
FIRR adalah suatu indikator untuk mengukur laba
keuangan/financial return atas suatu investasi suatu
pendapatan yang dihasilkan oleh proyek dan digunakan
untuk pengambilan keputusan tentang investasi
FNPV – Financial Net Present Nilai kini dari arus kas netto atau nilai proyek saat ini with next
Value (FNPV) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
(Nilai Kini Netto Keuangan)
Debt Service Coverage Ratio Appendix ARasio arus kas yang tersedia untuk Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
(DSCR) membayar kewajiban pembayaran bunga dan Formatted: Indent: Left: 0", First line: 0", Space Before: 0 pt, After:
(Rasio Kemampuan Membayar pokok tahunan atas suatu utang, termasuk 0 pt, Line spacing: single
Kewajiban Utang) pembayaran untuk dana mengendap (sinking
fund).Rasio arus kas tersedia untuk membayar
kewajiban pembayaran bunga dan pokok tahunan
atas suatu utang, termasuk pembayaran untuk Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dana mengendap/sinking fund Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
EIRR – Economic Internal Rate of Sebuah indikator untuk mengukur arus masuk kas yang
Return diperkirakan sebagai manfaat ekonomi dari proyek
dibandingkan dengan ekonomi lokal dan nasional Formatted: Font: Myriad Pro
Suku bunga bebas risiko/ Suku bunga yang berlaku atas obligasi bebas yang default 0.03", Relative to: Paragraph
43
Rahasia
Risk free interest rate (gagal bayar) apabila tidak ada inflasi.
Analisis Sensitivfitas Analisis tentang dampak dari rencana keuangan dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
ekonomi atau perkiraan perubahan atas salah satu variabel
masukan.
Subsidi Suatu bentuk bantuan atau dukungan keuangan yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dibayar oleh Pemerintah untuk mendukung proyek
Pendanaan Viability Gap Funding Subsidi yang diberikan oleh Pemerintah Indonesia kepada Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic, Font color: Text 1
(VGF) proyek KPBU yang dianggap layak secara ekonomi tetapi
tidak layak secara keuangan. Pemerintah membuat suatu
proyek KPBU menjadi layak secara keuangan dengan cara
mengalokasikan sebagian dari anggaran fiskalnya untuk
mendanai kesenjangan antara pendapatan proyek yang
diharapkan dan tingkat pendapatan yang sesuai agar proyek
menjadi layak secara keuangan. Kementerian Keuangan
Republik Indonesia menetapkan kriteria dan prosedur untuk
mendapatkan VGF.
Suatu subsidi yang diberikan oleh Pemerintah Indonesia
kepada suato proyek KPSKPBU yang dianggap layak secara
ekonomi, yang menjadi tidak layak secara keuangan apabila
proyek tersebut dikenakan tarif murah yang dapat dibayar
oleh user atau tarif uniter. Pemerintah dapat membuat
suatu proyek KPSKPBU menjadi layak secara keuangan
dengan cara mengalokasikan sebagian dari anggaran
fiskalnya untuk mendanai ‘gap’ antara pendapatan proyek
yang diharapkan dan tingkat pendapatan yang sesuai agar
proyek menjadi layak secara keuangan. Kementerian
Keuangan Republik Indonesia menetapkan kriteria dan
prosedur untuk mendapatkan VGF
Weighted Average Cost of Capital Tarif rata-rata tertimbang yang harus dibayar oleh sebuah with next
(WACC) perusahaan untuk modalnya, yang terdiri dari utang dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic, Font color: Text 1
ekuitas. WACC adalah keuntungan minimum atau target
(Biaya Modal Rata-Rata yang harus diperoleh perusahaan untuk dapat membayar
Tertimbang) para krediturnya, pemilik modalnya, serta penyedia modal
5. lainnya. Angka ini digunakan oleh investor swasta dalam Formatted: Space After: 0 pt, No bullets or numbering, Don't keep
menilai suatu peluang investasi. with next
Tarif rata-rata tertimbang yang harus dibayar oleh sebuah
perusahaan untuk modalnya, terdiri dari utang dan ekuitas.
WACC adalah keuntungan minimum (atau target) yang
harus diperoleh perusahaan untuk dapat membayar para
krediturnya, pemilik modalnya, serta penyedia modal
lainnya. Angka ini digunakan oleh investor swasta dalam
menilai suatu peluang investasi.

44
Rahasia
Lampiran B Formatted: Font: Not Bold
: Analisis biaya dan manfaat socialsosial-ekonomi Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
Bab ini memberikan pedoman tentang bagaimana cara melakukan analisis biaya dan manfaat sosial-ekonomi.
Biaya dan manfaat ekonomi tidak selalu sama dengan biaya dan manfaat keuangan. Analisis ekonomi Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
mencakup dampak proyek yang tidak memiliki harga pasar serta dampak positif dan negatif yang dialami oleh indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
masyarakat yang bukan pemakai langsung dari jasa layanan. Ada sejumlah item biaya yang harus selalu indent2,Body Text Char1,b
dikeluarkan dari analisis ekonomi termasuk biaya-biaya mengendap, penyusutan serta biaya modalbelanja Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
modal.
Sementara analisis biaya dan manfaat sosio-ekonomi digunakan untuk meng-evaluasimengevaluasi manfaat
netto dari proyek jika dibandingkan dengan alternatif lainnya, proyek bisa saja memiliki dampak lain-lain yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
belum dipertimbangkan di dalam analisis biaya dan manfaat. Analisis dampak ekonomi atau economic impact
analysis (EIA) bersifat analisis tambahan untuk memberikan gambaran lebih menyeluruh terkait manfaat
ekonomi proyek. Kami memberikan penjelasan singkat tentang EIA tersebut sebagai referensi para pembaca.
B.1. Menetapkan maksud dan tujuan proyek serta alternatif-alternatifnya Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Sebelum menganalisaanalisis, PJPK harus dengan jelas menetapkan tujuan dari proyek, atau apa yang ingin After: 0 pt
dicapai PJPK dari usulan proyek. Tujuan dimaksud harus ditetapkan dalam kaitannya dengan adanya suatu
kebutuhan yang muncul dari konteks dimanadi mana proyek akan dilaksanakan. Tujuan tersebut harus
dikuantifikasi melalui sejumlah indikator dan target. Misalnya, tujuan dari suatu proyek transportasi perkotaan
di Jakarta adalah untuk mengurangi kemacetan di kota Jakarta akibat dari dinamisme urbanisasi. Tujuan harus
ditetapkan dalam konteks social-ekonomi Jakarta untuk menunjukkan bahwa kebutuhan atas proyek
disebabkan oleh pertumbuhan ekonomi, urbanisasi serta masuknya para pekerja.
Ditetapkannya dengan jelas tujuan dari proyek sangat penting untuk dapat mengidentifikasi dampak yang akan
ditimbulkan oleh proyek tersebut serta menegaskan relevansi dari proyek dalam rangka memenuhi kebutuham
masyarakat. Namun demikian, proyek hanya satu dari sejumlah opsi yang tersedia untuk memenuhi kebutuhan
tersebut. Ada sejumlah alternatif atau pilihan lainnya. PJPK harus menyatakan sekurang-kurangnya dua
alternatif lainnya itu: “dengan proyek” dan “tanpa proyek.”
B.2. Mengidentifikasi dan mengkuantifikasi biaya dan manfaat Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Evaluasi terhadap pProyek dilakukan untuk melihatevaluasi dari segi kontribusi suatu proyekinya bagi After: 0 pt
kesejahteraan masyarakat, seperti meningkatnya standar hidup masysrakat melalui peningkatan pendapatan
dan tabungan. Untuk meng-evaluasi manfaat netto bersih (nilai manfaat ekonomi yang telah dikurangi biaya
ekonomi) dari proyek, PJPK harus mengidentifikasi apa saja yang menjadi biaya dan manfaat proyek.
B.2.1. Biaya Ekonomi-Biaya Formatted: Indent: Left: 0.5", Space Before: 0 pt, After: 0 pt
Biaya ekonomi mencakup biaya awal pengembangan proyek dan biaya operasional dan pemeliharaan Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
tahunan. Biaya juga mencakup biaya-biaya yang terkait dengan dampak sosial dan lingkungan serta
berbagai dampak negatif lain-lain serta biaya upaya mitigasi yang diperlukan.
Biaya-biaya dapat berbeda-beda tergantung kepada sifat dari masing-masing proyek. Daftar indikatif
biaya-biaya dimaksud adalah sebagai berikut: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Biaya Proyek: valuasi pasar atas masukan/input (tanah, material, buruh, dan lain-lain.l.l.) ke
proyek, yang disesuaikan dengan distorsi yang terjadi di pasar (misalnya pajak atau subsidi). Formatted: Font: Not Bold
 Biaya sekunder Sekunder yang memiliki dampak di luar proyek itu sendiri. Biasanya ini Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
merupakan dampak sampingan yang negatif yang terkait dengan proyek dan sering kali tidak
memiliki nilai uang atau harga pasar’ yang dapat dikaitkan dengannya. numbering
 Formatted: Indent: Left: 0.5", Space Before: 0 pt, After: 0 pt
B.2.2. Manfaat Ekonomi-Manfaat
Manfaat ekonomi merupakan besaran manfaat inkremen atau penghematan biaya yang terjadi dari Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
proyek. Manfaat bisa berbeda-beda tergantung kepada karakteristik dari masing-masing proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Daftar indikatif manfaat dimaksud adalah sebagai berikut: Formatted: Space After: 0 pt
 Manfaat inkremen/incremental benefits: nilai yang diberikan oleh user pengguna atas jasa Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
layanan yang dihasilkan. Ini bisa diukur dengan seberapa besar ongkos yang bersedia dibayar oleh Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
penggunauser untuk dapat menikmati manfaat yang dihasilkan proyek. Ongkos mana tersebut numbering
tidak musti sama dengan yang secara aktuail dibayar oleh penggunauser. Formatted: Font: Myriad Pro
 Manfaat sampingan dan sekunder: Berupa manfaat sampingan yang berasal dari proyek, dan
bisa juga dianggap sebagai ‘biaya yang terhindarkan’ yang dimungkinkan berkat adanya proyek.
Manfaat ini juga termasuk manfaat bagi lingkungan. Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
 Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
45
Rahasia
B.3. Menghitung Besaran biaya dan manfaat Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Untuk menghitung total biaya, PJPK harus mendapatkan dulu biaya keuangan proyek (misalnya: tanah, After: 0 pt
material, tenaga kerja) ditambah dengan dampak samping negatif – yakni biaya-biaya yang tidak Formatted: Space After: 0 pt
dihitungtimbang oleh pasar (misalnya: mereka yang harus kehilangan tempat, polusi). Ada beberapa item biaya
yang harus selalu dikeluarkan dari analisis ekonomi, termasuk biaya mengendap, penyusutan dan beban modal.
Dari sisi manfaat, PJPK harus menggunakan cara pendekatan yang sama dan pertama-tama harus
mempertimbangkan manfaat keuangan dari proyek (misalnya: biaya-biaya yang terhindarkan, penghematan
dan pendapatan), lalu masukkan dampak samping yang positif seperti waktu perjalanan yang lebih cepat,
berkurangnya biaya kesehatan, d.l.l. Misalnya, untuk suatu proyek pembangunan rumah sakit, manfaat
keuangan bisa mencakup menurunnya biaya-biaya administratif dan tenaga kerja. Untuk suatu proyek sanitasi,
dampak samping yang positif mencakup berkurangnya penyebaran penyakit menular. Manfaat sekunder—efek
manfaat atas kegiatan yang secara teknologi terkait dengan para pengguna langsung proyek—juga harus
dimasukkan dalam pertimbangan analisis manakala mungkin.
Manfaat proyek tidak sama dengan pendapatan dari proyek. Namun pendapatan dari ongkos yang dibayar
pengguna use dapat digunakan untuk memberikan dasar bagi manfaat-manfaat potensial. Hal ini dikarenakan
konsumen bisa jadi memberi nilai lebih pada suatu layanan infrastruktur lebih dari ongkos yang mereka
keluarkan. Selisih tersebut dinamakan dengan ‘consumer surplus.’ Cara pendekatan permintaan sebagaimana
diuraikan dalam Bab 5 dapat digunakan untuk menginformasikan perhitungan surplus konsumen.
Ada sejumlah teknik valuasi yang dapat digunakan untuk biaya dan manfaat lainnya yang tersisa. Pilihan
metode valuasi dapat secara signifikan mempengaruhi hasil dari proyek yang diusulkan. Dalam analisis
keekonomian, ada sejumlah konsep pokok sebagaimana diuraikan dalam kotak di bawah ini.
Kotak 0.111: Beberapa konsep pokok
Biaya Opportunity adalah perolehan potensial dari alternatif terbaik berikutnya manakala harus
memilih dari beberapa pilihan yang sama-sama eksklusif. Misalnya, memilih untuk melaksanakan suatu
pilihan proyek akan memakan sejumlah sumber daya dari proyek-proyek lainnya sehingga mengurangi
hasil keluaran mereka. Berkurangnya hasil keluaran dari proyek-proyek lainnya itu merupakan biaya.
6. Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering
Harga Bayangan adalah harga dengan memasukkan komponen biaya peluang sosial dari sumber daya
dimaksud.
Biaya/manfaat pasar harus ditentukan dengan menggunakan harga pasar atau, jika tidak, harga bayangan.
Harga pasar pada dasarnya adalah harga yang sedang ditampilkan di pasar. Pada kasus dimanadi mana harga
pasar diatur besarannya atau dipengaruhi oleh pengendali pasar, maka yang digunakan adalah harga bayangan.
Harga bayangan harus mencerminkan harga pasar yang terjadi seandainya harga tidak diatur atau ditetapkan
dalam lingkungan persaingan.
Kelebihan dari kedua cara pendekatan ini diuraikan pada Tabel B.1.
Tabel B.1.: Valuasi Ekonomi – barang/jasa di pasar
Pendekatan Uraian Aplikasi yang sesuai Manfaat Batasan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Harga pasar Harga pasar Ketika terdapat persaingan  Sederhana cara Mungkin tidak cocok Formatted: Centered
minus pajak yang menadai, sedikit perhitungannya untuk sejumlah Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
plus subsidi dampak, tidak ada campur  Cara pendekatan barang/jasa tertentu
tangan regulasi pemerintah. yang kuat karena
hanya ada sedikit
menggunakan
asumsi/ manipulasi
harga yang terjadi
Harga Simulasi Apabila terdapat:  Jika dilaksanakan  Diperlukan keahlian Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
bayangan harga pasar  Regulasi tentang harga dengan benar dapat teknis tingkat tinggi
dalam suatu  Kendali monopoli mencerminkan harga untuk menafsirkan harga
pasar  Ada dampak ekonomis yang  Data intensif
sempurna. sebenarnya.  Bisa jadi bergantung
samping/sosial Formatted: Font: Myriad Pro
kepada asumsi-asumsi,
mengurangi kekuatan Formatted: Font: Myriad Pro
dari besaran harga final Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
yang dihasilkan.
46
Rahasia
Untuk biaya dan manfaat non-pasar, harus menggunakan cara pendekatan yang berbeda untuk
penilaian/valuasi ekonomi. Ada sejumlah cara pendekatan yang tersedia termasuk ekivalen harga pasar
(market-price-equivalent), biaya produksi, rente sumberdaya, biaya pengganti, preferensi terungkap dan
preferensi yang dinyatakan. Kelebihan dari masing-masing cara pendekatan adalah sebagaimana diuraikan
dalam Tabel B.2.
Manakala teknis valuasi yang cocok tidak tersedia, maka biaya dan manfaat harus tetap dijabarkan dan
dikuantifikasi manakala memungkinkan.
Tabel B.2.: Valuasi Ekonomi – barang/jasa non-pasar
Cara Uraian Aplikasi yang sesuai Manfaat Batasan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
pendekatan Formatted: Centered
 Ekuivalen  Menggunakan  Manakala  Dari sekian  Tidak tersedia untuk Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Harga Pasar harga barang tersedia data tentang banyak teknis semua barang/jasa non-
substitusi yang barang substitusi di valuasi untuk pasar
mugngkin pasar barang/jasa non  Barang substitusi
ditemukan di pasar. pasar, metode ini tidak akan betul-betul
 Misalnya: nilai mampu secara sama – bisa jadi lebih
dari harga bersih akurat baik/buruk dari segi
diperkirakan menangkap nilai kualitas
berdasarkan harga bagi konsumen/
yang dibayar untuk consumer value.
air filtrasi.
 Biaya  Menggunakan  Manakala  Perhitungann  Tidak mampu Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
produksi biaya produksi masyarakat ya sederhana menunjukkan aspek
marginal untuk menginginkan jasa karena hanya kesediaan untuk
memperkirakan layanan, namun menggunakan membayar Biaya tinggi
nilai. karena barang/jasa sedikit asumsi ≠ nilai tinggi.
 Misalnya: bersifat non-  Bisa jadi meng-
Penggunaan oleh excludable dan non- underestimate nilai
militer rivalry, maka tidak barang/jasa dengan
dapat dijual di pasar manfaat sosial yang
besar
 Rente  Pemerintah  Manakala harga  Perhitungan  Kebanyakan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
sumberdaya / memungut biaya untuk rente yang relatif pajak/biaya rente
Resource rent untuk penggunaan sumberdaya telah sederhana sumberdaya bersifat
aset publik. dirancang untuk dengan acak dan tidak
 Misalnya: ijin dapat mencerminkan menggunakan mencerminkan
penangkapan ikan baik permintaan sedikit asumsi keterbatasan/scarcity
maupun maupun kesediaan
ketidaksediaan untuk membayar.
sumberdaya secara
cukup (dijual melalui
lelang dengan
pembatasan
penggunaan)
 Biaya  Biaya untuk  Manakala  Cara  Tidak mampu Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
untuk barang mengganti jasa masyarakat perhitungan yang menunjukkan aspek
pengganti/ layanan yang sama menginginkan jasa relatif sederhana kesediaan untuk
replacement atau jasa layanan layanan, tetapi membayar Biaya tinggi
ekivalen digunakan karena barang/jasa ≠ nilai tinggi.
untuk tersebut bersifat non-  Bisa jadi meng-
memperkirakan excludable dan non- underestimate nilai
nilai. rivalry, maka tidak barang/jasa dengan
dapat dijual ke Formatted: Font: Myriad Pro
 Misalnya: biaya manfaat sosial yang
untuk pasaran besar Formatted: Font: Myriad Pro
menghutankan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
kembali lahan
tandus untuk 0.03", Relative to: Paragraph
47
Rahasia
mengindikasikan
nilai dari utan.
 Preferensi  Mensiratkan  Manakala  Perilaku bisa  Membutuhkan data Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
terungkap/ nilai dari barang/jasa bersifat menjadi indikator dalam jumlah banyak
Revealed barang/jasa non- non-excludable dan yang sangat kuat  Diperlukan analisis
preference pasar dari non-rivalry, tetapi tentang statistik yang kompleks
 Fungsi barang/jasa pasar. bisa dihubungkan kesediaan untuk untuk menetapkan apa
produksi  Misalnya: Nilai dengan suatu membayar. yg menjadi faktor
 Harga dari air bersih dapat barang/jasa yang penggugah/driving
hedonis disiratkan dari bersifat excludable factors.
 Perilaku upaya tambahan dan rivalry (misalnya:  Hanya bisa
yang harus nilai dari view yang digunakan untuk
menghindar
dilakukan untuk bagus tercermin barang/jasa yang
 Biaya
mencari sumber dalam harga real terintegrasi di pasar.
perjalanan
yang lebih bersih. estate)
 Preferensi  Menanyakan  Manakala  Mampu  Sulit untuk diuji Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
yang kepada user berapa barang/jasa bersifat memberikan apakah orang akan
dinyatakan besaran harga yang non-excludable dan indikasi relatif bertindak sesuai dengan
(actual mereka bersedia non-rivalry. tentang apa yang dia katakan
performance untuk membayar kesediaan untuk  Disain survey
survey) untuk suatu membayar. memiliki pengaruh yang
barang/jasa. besar terhadap response
 Misalnya: dari perorangan.
seberapa besar  Keandalan dari
kenaikan harga survey mengharuskan
anda bersedia responden untuk telah
untuk membayar pernah merasakan
untuk manfaat dari
mendapatkan air barang/jasa dimaksud.
bersih?

48
Rahasia
Beberapa cara yang dapat digunakan untuk mengubah harga pasar menjadi harga bayangan yang
dijelaskan dalam box di bawah ini :There is a technique to transform inputs market prices into shadow Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
prices as explained in the below Box.
Kotak 0.222: Dari harga pasar ke harga bayangan Formatted: Line spacing: single
Faktor-Faktor Konversi untuk memproyeksikan input dari harga pasar ke harga bayangan.
Appendix B Mmentransformasikan input berupa harga pasar menjadi harga bayangan Formatted: Line spacing: single
dilakukan, dalam prakteknya, dengan menggunakan Faktor-Faktor Konversi. Faktor-Faktor Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Konversi didefinisikan sebagai rasio antara harga bayangan dan harga pasar.
Merepresentasikan faktor dimanadi mana harga pasar harus dikalikan untuk mendapatkan
inflows yang dinilai sebagai harga bayangan. Secara formal dinyatakan sebagai:
𝑘𝑖 = 𝑣𝑖/𝑝𝑖⇔ 𝑣𝑖 = 𝑘𝑖 ∙ 𝑝𝑖
Appendix C dimanadi mana: pi adalah harga pasar untuk barang i, vi adalah harga bayangan Formatted: Indent: Left: 0", First line: 0", Line spacing: single
untuk barang yang sama dan ki adalah faktor konversi.
Jika faktor konversi untuk suatu barang lebih besar dari satu, maka harga yang terjadi adalah lebih
rendah dari harga bayangan, artinya biaya opportunity dari barang tersebut lebih tinggi dari harga yang
terbentuk di pasar. Sebaliknya, jika faktor konversi kurang dari satu, maka harga yang terjadi adalah
lebih tinggi dari harga bayangan, sebagai akibat dari pajak dan pendistorsi pasar lainnya yang
menambah nilai sosial marjinal dari suatu barang, dan menyebabkan harga pasar yang lebih tinggi.
Untuk Tenaga Kerja, Diberlakukan Upah Bayangan
Satu solusi praktis dalam menentukan upah bayangan adalah dengan mereduksi biaya unit tenaga kerja
dengan suatu prosentase yang ditetapkan dengan bagian dari pajak penghasilan: SW = W*(1-t)
Appendix Ddimanadi mana: SW adalah upah bayangan, W adalah upah pasar dan t adalah Formatted: Indent: First line: 0", Line spacing: single
pajak penghasilan. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Hasil Keluaran Proyek
Kemauan marjinal user untuk membayar (WTP), yang merupakan ukuran besaran maksimum dimanadi
mana para konsumen tidak keberatan untuk membayar untuk satu unit barang tertentu, digunakan
untuk memperkirakan manfaat(-manfaat) langsung yang terkait dengan penggunaan barang atau jasa
yang dihasilkan proyek.
Sumber : Guide to Cost Benefit Analysis of Investment Projects – Economic Appraisal Tool for Cohesion Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Policy 2014-2020, Komisi EropaEuropean Union, Desember 2014 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic, Font color: Text 1, Not
Highlight
Memilih tarif diskonto (discount rate) dan menghitung manfaat netto (net benefits)
Discount rate sosial bisa jadi menjadi discount rate yang paling cocok untuk jenis analisis ekonomi ini. Arus kas Formatted: Space After: 0 pt
harus didiskonto terhadap biaya investasi pada proyek-proyek sejenis lainnya yang bermanfaat bagi
masyarakat. Discount rate sosial (SDR) didefinisikan sebagai “biaya modalbelanja modal peluang sosial yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
bebas risiko” atau “the risk-free social opportunity cost of capital.”
SNah setelah memilih besaran discount rate, PJPK dapat menggunakan model excel, lalu mengaplikasikan
discount rate tersebut pada masing-masing arus kas biaya dan manfaat untuk didiskonto menjadi nilai kini /
present value (PV).
PJPK harus membuat kerangka kerja berbasis excel yang koheren untuk memperkirakan biaya dan manfaat.
 Pertama, menyusun krlompok-krlompok biaya (dan manfaat) yang berragam itu bersama-sama.
Lembar excel terpisah harus dibuat untuk skenario “Ada Proyek” dan “Tanpa Proyek” dengan baris biaya
(dan manfaat) yang sama, sedemikian rupa sehingga biaya dan manfaat marjinal dapat dibandingkan
pada tahapan berikutnya. Formatted: Indent: Left: 0.39", Space After: 0 pt, No bullets or
numbering
 Kedua, analisaanalisis setiap item biaya (dan manfaat), dan cari tahu bagaimana cara terbaik untuk
meng-kuantifikasinya di sepanjang siklus hidup proyek serta dengan menggunakan satu jenis mata Formatted: Space After: 0 pt
uang. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Formatted: Font: Myriad Pro
Sumber data adalah dari Biro Pusat Statistik Indonesia, World Bank, JICA dan lembaga-lembaga internasional
lainnya.
49
Rahasia
B.4. Mengukur Manfaat Ekonomi Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Biaya dan manfaat ekonomi dinyatakan dalam istilah nilai kini. Satu model Excel yang disederhanakan untuk After: 0 pt
menghitung manfaat ekonomi netto dari suatu proyek pembangunan jalan diuraikan pada Gambar B.1. di Formatted: Space After: 0 pt
bawah ini :

Gambar B.1.: Model Analisis Ekonomi Excel Yang Disederhanakan
Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 PV
Incremental Costs (USD Millions)
Capital Costs 0 0 630 1,247 1,284 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2,568
Land and Concessions 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Operating Costs 0 0 0 0 0 42 44 46 48 51 53 56 58 61 64 67 71 74 78 81 85 90 94 98 103 108 113 399
Maintenance Costs (2) (2) (2) (2) (2) 47 50 52 54 57 60 63 66 69 72 76 80 83 87 92 96 101 106 111 116 122 128 444
Total Incremental Costs (2) (2) 628 1,245 1,282 89 94 98 103 108 113 119 124 130 137 143 150 158 165 173 182 190 200 209 219 230 241 3,411
Incremental Benefits (USD Millions)

Total Vehicle Operating Costs Saved 0 0 0 0 0 108 119 130 143 158 174 191 211 232 256 282 303 325 350 376 404 434 467 502 540 581 619 1,524
Total Value of Time Saved 0 0 0 0 0 32 35 39 43 47 52 57 63 70 77 85 91 98 105 113 122 131 141 151 163 175 187 458
Total Cost of Accidents Saved (0) (0) (0) (0) (0) 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 77 77 77 77 77 76 74 73 70 68 64 60 448
Total Cost of Pollution Saved 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Incremental Benefits (0) (0) (0) (0) (0) 198 214 231 250 271 294 319 346 376 408 444 472 501 532 566 601 640 680 724 770 820 866 2,430
Total Net Benefits 2 2 (628) (1,245) (1,282) 109 121 133 148 163 181 200 222 245 272 301 321 343 367 392 420 449 481 515 551 590 625 (981)
Discount Rate 10.0%

NPV (981)
Formatted: Space Before: 0 pt

Ada dua indikator untuk mengukur kelayakan ekonomi proyek: Formatted: Space After: 0 pt
 Economic Nilai Kini Ekonomi Netto atau Net Economic Present Value (ENPV) – manfaat ekonomi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
netto bersih hasil diskonto (yakni, yang dihitung sebagai nilai kini dari seluruh manfaat marjinal
ekonomi dikurangi nilai kini dari total biaya marjinal ekonomi) yang terjadi atas proyek.
 Tingkat Pengembalian Internal Ekonomi atau Economic Internal Rate of Return (EIRR) – tarif
diskonto yang membuat nilai agregat ENPV dari biaya dan manfaat proyek menjadi adalah nil (0).
B.5. Analisis Sensitivfitas Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Ada sejumlah asumsi yang perlu dibuat untuk memperkirakan arus kas biaya dan manfaat di masa yang akan After: 0 pt
datang. Sebagai konsekuensinya, akan ada ketidakpastian tentang hasil akhir—yakni nilai mata uang pasti dari Formatted: Space After: 0 pt
Manfaat (atau Biaya) Netto proyek.
Untuk memitigasi ketidakpastian ini, harus dilakukan analisis sensitifitassensitivitas untuk sejumlah faktor.
Biasanya, faktor-faktor yang dipilih untuk dilakukan analisis sensitifitassensitivitas adalah faktor-faktor
dimanadi mana (i) terdapat sejumlah asumsi penyederhana, (ii) sulit untuk menetapkan nilai pasar; dan
selanjutnya, PJPK halus menganalisaanalisis bagaimana Nilai Kini dari Manfaat Netto dan IRR Proyek dapat
terpengaruhi apabila kita merubah faktor-faktor ini.
Sensitivfitas dapat dilakukan atas NPV dan EIRR dengan menggunakan tarif di bawah ini:
 Peningkatan biaya sebesar 10% dan penurunan manfaat sebesar 10%
 Penurunan biaya sebesar 10% dan kenaikan manfaat sebesar 10%
 Peningkatan biaya sebesar 20% dan penurunan manfaat sebesar 20%
 Penurunan biaya sebesar 20% dan kenaikan manfaat sebesar 20%
B.6. Evaluasi After: 0 pt
Produk atau hasil keluaran dari analisis ekonomi adalah kesimpulan tentang kelayakan ekonomi dari proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Proyek dianggap layak secara ekonomi apabila proyek tersebut mampu memberikan manfaat positif netto bagi
perekonomian atau masyarakat secara keseluruhan. Jika nilai ENPV adalah positif dan nilai EIRR lebih tinggi dari
tarif diskonto sosial, maka proyek akan menghasilkan Manfaat Netto dan dianggap layak secara ekonomi. Jika
nilai ENPV adalah negatif dan EIRR lebih rendah dibandingkan tarif diskonto sosial, maka proyek dianggap
sebaliknya.
B.7. Analisis Dampak Ekonomi After: 0 pt
Sementara analisis biaya dan manfaat meng-evaluasimengevaluasi manfaat netto dari suatu proyek investasi, Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
maka analisis dampak ekonomi (EIA) mengkuantifikasi efek lanjutan atau ‘follow on effects’ dari proyek
tersebut. Analisis ini memberikan informasi tambahan yang relevan bagi para pengambil keputusan pada saat
mempertimbangkan usulan proyek-proyek investasi yang berbeda-beda. Oleh karena tujuan dari penggunaan
metode biaya manfaat ekonomi (CBA) dan analisis dampak ekonomi (EIA) adalah berbeda, maka
perhitungannya pun harus dilakukan secara terpisah dan tidak bisa (tidak boleh) dicampurkan. Formatted: Font: Myriad Pro
EIA digunakan untuk mengkuantifikasi (menghitung besaran) dan menjelaskan dampak pasti yang akan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
ditimbulkan suatu proyek investasi terhadap ekonomi. Pembelanjaan yang dilakukan selama tahapan Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
pembangunan dan operasional akan menimbulkan pendapatan dan kesempatan kerja bagi masyarakat. EIA 0.03", Relative to: Paragraph
50
Rahasia
memberikan estimasi bagaimana pembelanjaan yang terjadi yang terkait dengan proyek akan mengalir ke
ekonomi melalui:
 Efek Langsung, adalah aktivfitas-aktivfitas langsung proyek untuk membeli material atau tenaga
kerja dari pasar yang ada. Misalnya, ini mencakup penggunaan kontraktor proyek.
 Efek Tak Langsung, adalah perubahan-perubahan yang terjadi akibat dari aktifitasaktivitas-
aktifitasaktivitas yang terkait dengan efek langsung sebagaimana dimaksud di atas. Misalnya, hal
ini mencakup semua penjualan dari dalam lingkungan rantai suplaiy yang menyediakan produk-
produk kepada suplayer dari kontraktor.
 Efek yang terpengaruhi, dampak biasanya berupa perubahan-perubahan dalam pola pengeluaran
dari rumahtangga seiring dengan meningkatnya penghasilan akibat adanya produksi tambahan
dari proyek. Misalnya, para pegawai dari suplayer kontraktor meningkatkan belanjanya dengan
menggunakan pendapatan dari hasil menjual produk ke proyek.
Metode ini berfokus pada efek berganda/multiplier effects yang ditimbulkan dari proyek. Efek dimaksud Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
terutama terkait dengan kesempatan kerja dan pengeluaran. Namun demikian, semuanya ini menggambarkan
adanya dampak terhadap ekonomi dan tidak mengindikasikan besaran dari manfaat dan biaya dan apakah
proyek dimaksud betul-betul diinginkan dari sudut pandang publik atau sosial.
EIA adalah suatu prosedur yang berbeda dari analisis biaya-manfaat sedemikian rupa dimanadi mana ia
berusaha untuk memperkirakan, bukan meng-evaluasimengevaluasi, efek-efek dari proyek. EIA biasanya
menguraikan tentang perubahan-perubahan dalam aktifitasaktivitas dan atas dasar alasan ini maka belanja
modal serta biaya-biaya lainnya sering kali disebut seolah-olah sebagai manfaat – padahal bukan. EIA biasanya
mengabaikan atau menganggap kecil ongkos sosial dan lingkungan.
Analisis bBiaya-mManfaat adalah cara yang lebih bermanfaat untuk melakukan evaluasi atas suatu usulan
proyek. Analisis tersebut mampu mengidentifikasi semua manfaat dan biaya termasuk aspek eksternalitas yang
terkait dengan proyek yang diusulkan dibandingkan dengan alternatif lainnya. EIA tidak mampu
mengidentifikasi aspek eksternalitas besar apapun.
EIA akan berguna untuk membandingkan dua proyek untuk menetapkan prioritas dalam proyek-proyek
investasi yang saling bersaing. Gambaran yang komprehensif tentang dampak ekonomi mengharuskan
dilakukannya identifikasi tersendiri atas efek-efek ronde tahap pertama dan ronde tahap terakhir kedua
terhadap penghasilan, kesempatan kerja, penerimaan pajak serta yang serupa dengan itu pada tingkat lokal,
daerah dan nasional. Pada saat membandingkan dua proyek, efek ronde tahap kedua -lah yang dianggap paling
relevan dan menarik dimanadi mana efek-efek dimaksud sangat berbeda diantara kedua proyek tersebut.

51
Rahasia
Lampiran C Formatted: Font: Not Bold
: Proses Analisis Keuangan Formatted: Font: Myriad Pro, 12 pt, Font color: Blue
Analisis keuangan menggunakan masukan/input dari perkiraan permintaan dan analisis teknis serta asumsi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
sosio-ekonomi lainnya untuk sampai dapat menghasilkan perhitungankepada rasio keuntungan
keuangan/financial return ratios. Proses analisis keuangan dapat dikategorikan ke dalam tiga bagian—
masukan/inputs, perhitungan/calculations dan keluaran/outputs—sebagaimana diuraikan dalam Gambar C.1.
Bagian keempat membahas tentang pedoman umum dalam menghitung dan memperkirakan biaya
modalbelanja modal, FNPV, FIRR, periode payback, serta rasio kemampuan membayar kewajiban utang atau Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
debt service coverage ratio.
Gambar C.111: Proses Analisis Keuangan

52
Rahasia

indent2,Body Text Char1,b, Don't keep with next
D.1 Formatted: Font: Myriad Pro
53
Rahasia
Formatted: Border: Top: (Single solid line, Auto, 0.5 pt Line width,
From text: 8 pt Border spacing: )

54
Rahasia
INPUT PERHITUNGAN OUTPUT

Analisis Risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Demografi dan Jadwal Utang Laporan Laba Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Perkiraan Rugi
Asumsi Teknis Belanja Modal Neraca Analisis Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Struktur Tarif Pendapatan Laporan arus SensitifitasSensitivitas Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
kas Hasil Keuangan /Financial
Output
Asumsi Makro Biaya Operasi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dan &
Demografi Pemeliharaan
Standar Jasa Rehabilitasi Subsidi yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Layanan dan diperlukan
Pemeliharaan
berkala
C.1 Keterangan: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
= Unsur kunci pada bagian input
= Unsur kunci pada bagian model keuangan
= Unsur kunci pada bagian output
= Kegiatan-kegiatan yang terdapat pada unsur kunci
D.2 Masukan / Inputs Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt, No bullets or numbering
Untuk memperkirakan kinerja keuangan proyek, maka diperlukan sejumlah masukan. Masukan ini mencakup Formatted: Space After: 0 pt
data sosio-ekonomi makro, biaya dan pendapatan proyek, serta faktor lain-lain yang relevan.
C.1.1 Asumsi Makro Eekonomi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Inflasi umum, tingkat suku bunga bebas risiko serta nilai tukar adalah unsur-unsur utama dalam
melakukan perkiraan keuangan. Formatted: Indent: First line: 0.5", Space After: 0 pt
Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
 Tingkat inflasi umum digunakan untuk memperkirakan biaya dan pendapatan dari proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Perkiraan statistik dapat digunakan. Pada konteks inflasi, arus kas pada model keuangan
dimasukkan sebagai harga “nominal” atau harga “riil”. Biasanya, model keuangan menggunakan Formatted: Space After: 0 pt
inflasi pada harga nominal. Cara terbaik dalam memperkirakan inflasi adalah dengan
menggunakan indeks yang disasar yang diselaraskan dengan struktur biaya proyek daripada
bergantung kepada indeks berbasis lebar seperti indeks harga konsumen. Penggunaan inflasi
dalam model keuangan akan meningkatkan komponen biaya operasional dan pemeliharaan di
sepanjang siklus hidup proyek.
 Suku bunga bebas risiko juga merupakan asumsi makroekonomi yang sangat relevan. Ada
beberapa cara untuk menentukan suku bunga bebas risiko untuk proyek infrastruktur. Satu yang
paling umum dijadikan referensi adalah biaya utang publik / cost of public debt.
 Nilai tukar relevan untuk dipertimbangkan, khususnya apabila sebagian dari modal proyek yang
digunakan adalah dalam mata uang asing atau sebagian dari pengeluaran dinyatakan dalam mata
uang asing (misalnya, pembelian barang import untuk suku cadang peralatan proyekyang
diimpor).
Disadari aAdanya ketidakpastian yang sangat besar dalam proyeksi jangka panjang asumsi
makroekonomi. Namun demikian, semua variabel tersebut harus diestimasi selama rentang waktu
Formatted: Indent: First line: 0.49", Space After: 0 pt
kontrak, dengan menggunakan informasi terbaik yang tersedia. Ssumber informasi yang dapat
digunakanproyeksi yang mungkin adalah lembaga-lembaga pemerintah yang bertanggungjawab atas Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
kebijakan ekonomi atau perusahaan-perusahaan konsultan makroekonomi. Formatted: Space After: 0 pt
C.1.2 Memperkirakan Tingkat Permintaan
Data perkiraan permintaan, yang di-input-kan menjadi basis perhitungan ke model keuangan, menjadi Formatted: Indent: First line: 0.49", Space After: 0 pt
diharapkan telah berasal dari produk akhir dari survey pelanggan yang lengkapkomprehensif, dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
analisis pasar untuk memperkirakan permintaan atas produk serta jasa yang dihasilkan. Studi Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
dimaksud harus membahas isu-isu seperti persaingan, kemampuan membayar serta pembangunan
proyek-proyek lainnya atau pasokan alternatif lainnya. Formatted: Font: Myriad Pro
C.1.3 Jalur Tarif (Tariff Path) Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Besaran tarif (tarif tol -- , untuk proyek jalan tol) adalah faktor penentu kunci dari penerimaan proyek.
Permintaan atas produk atau jasa yang dihasilkan proyek harus telah dipertimbangkan dalam besaran Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
55
Rahasia
tarif yang dibuat, sedemikian rupa sehingga juga memperhitungkan elstisitas permintaan. Meskipun
tarif ditentukan oleh undang-undang, namun diperbolehkan dimungkinkan untuk menaikkan tarif di
sepanjang masa siklus hidup proyek. Jalur tarif yang dihasilkan harus memadai untuk dapat mencapai
titik impas biaya (full cost recovery) di sepanjangselama masa hidup proyek. Jika kondisi tarif yang
berlaku saat ini tidak memungkinkan untuk mencapai titik impas, maka harus dilakukan penyesuaian
terhadap jalur tarif tersebut sedemikian rupa sehingga dapat dipastikan akan diperolehnya titik impas
secara penuh dalam rentang waktu dan keuntungan yang wajar. Pihak PJPK harus menjustifikasi
kemampuan masyarakat atau pengguna fasilitas infrastruktur pada saatuntuk menaikkan tarif sesuai
dengan jadwal yang telah ditentukan.
C.1.4 Penerimaan / Revenues Formatted: Space After: 0 pt
Penerimaan dari proyek mencakup tarif (ongkos yang dibayar user) serta dari sumber penerimaan
sekunder (misalnya: penerimaan dari penjualan ruang iklan di MRT). Analisis penerimaan harus Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
dilakukan dengan berbagai skenario perkiraan permintaan yang berbeda-beda sebagaimana telah Formatted: Indent: First line: 0.5", Space After: 0 pt
dibahas pada Bab 6, serta sejumlah skenario tarif (skedul nilai penyesuaian tarif) yang ditentukan Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
berdasarkan kemauan atau kemampuan para pelanggan untuk membayarnya.
C.1.5 Belanja Modal / Capital Expenditures Formatted: Space After: 0 pt
Belanja modal (CAPEX) mencakup biaya-biaya yang terjadi semenjak persiapan proposal oleh
konsorsium swasta sampai penyerahan akhir atas aset dan umumnya terjadi sebelum perusahaan
proyek mulai menghasilkan pendapatan. Beberapa item yang biasanya dimasukkan ke dalam Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
perkiraan belanja modal adalah: Formatted: Indent: Left: 0.49"
 Biaya transaksi: semua biaya yang terkait dengan proses pengadaan Formatted: Space After: 0 pt
 Biaya proyek: semua biaya konstruksi (enjiniringteknis, procurement pengadaan dan konstruksi).
Harus diadakan biaya kontinjensi mengingat kemungkinan terjadinya eskalasi harga selama masa
konstruksi.
 Biaya lingkungan: biaya-biaya untuk memitigasi dampak negatif terhadap lingkungan yang
diakibatkan proyek
 Biaya asuransi: asuransi-asuransi yang memberikan perlindungan atas kerugian fisik selama masa
konstruksi atau hilangnya pendapatan yang disebabkan oleh delay dalam penyelesaian dan juga
tanggung gugat pihak ketiga.
 Biaya hukum: biaya dan fee yang terkait dengan perolehan lisensi dan perijinanperizinan
C.1.6 Biaya Operasional Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
Biaya operasional (OPEX) umumnya didistribusikan di sepanjang durasi kontrak dan dikaitkan dengan numbering
perubahan permintaan serta pilihan teknologi. Items biaya yang umum yang harus dimasukkan ke Formatted: Indent: First line: 0.5", Space After: 0 pt
dalam estimasi beban operasional adalah:
 Biaya operasional langsung Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Biaya pemeliharaan: pemeliharaan berkala Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
 Biaya operasi Formatted: Space After: 0 pt
 Asuransi selama periode operasional
C.1.7 Biaya ModalBelanja modal Formatted: Indent: First line: 0.5", Space After: 0 pt
Biaya modalBelanja modal adalah biaya yang harus dibayar oleh perusahaan badan usaha pengelola Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
proyek kepada investor dan kreditur dalam rangka memperoleh sumber daya yang memadai untuk
proyek. Untuk memperkirakan besaran biaya modalbelanja modal, maka digunakan prinsip-prinsip
Formatted: Indent: Left: 0.49"
pembiayaan proyek. Ini berartiBisa dipahami bahwa pihak kreditur berpegangan secara eksklusif
(pembiayaan tanpa rekors) atau sebagian besarnya (pembiayaan dengan rekors terbatas) pada arus Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
kas yang diciptakan proyek untuk membayar pinjaman serta memperoleh laba dari investasinya. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Pembiayaan untuk suatu proyek KPSKPBU umumnya terdiri dari utang senior dan ekuitas (kadang
kala dalam bentuk pinjaman pemegang saham junior). Struktur keuangan bisa juga mencakup utang
junior dan pendanaan hibah dimuka/up-front grant funding.
Cara pendekatan yang paling umum digunakan untuk menghitung biaya modalbelanja modal adalah Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Model Penetapan Harga Aset Modal (Capital Asset Pricing Model/CAPM) yang didasarkan pada rata- Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
rata tertimbang biaya ekuitas dan biaya utang, yang umumnya dikenal sebagai biaya modalbelanja Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
modal rata-rata tertimbang (WACC). Perhitungan biaya modalbelanja modal rata-rata tertimbang Formatted: Font: Myriad Pro
(WACC) disajikan di bawah ini: Formatted: Font: Myriad Pro
Tabel 0C.111: Perhitungan WACC (vanilla nominal setelah pajak)
56
Rahasia
𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝐸/𝑉 × 𝐸(𝑅𝑖 ) + 𝐷/𝑉 × 𝐷(𝑅𝑖 ) Formatted ...

Parameter Simbol Uraian Pendekatan Umum
Biaya Ekuitas / Cost of 𝐸(𝑅𝑖 ) Tingkat laba yang Menimbang hasil atas tarif bebas risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
equity diperlukan untuk dapat dan tingkat risiko proyek. Formatted ...
menarik investor
Biaya utang / Cost of debt 𝐷(𝑅𝑖 ) Tarif cicilan utang Menimbang hasil atas tarif bebas risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
yang diminta oleh kreditur. Formatted ...
Pendanaan ekuitas 𝐸/𝑉 Proporsi dari nilai Pendanaan ekuitas aktuil (umumnya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
proyek yang didanai sekitar 40%)
dari ekuitas.
Pendanaan utang 𝐷/𝑉 Proporsi dari nilai Pendanaan utang aktuil (umumnya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
proyek yang didanai sekitar 60%)
dari utang.

Biaya ekuitas dihitung dengan memperkirakan besaran hasil atas tarif bebas risiko yang diminta investor
ekuitas, yang ditimbang berdasarkan tingkat risiko proyek.
Tabel 0C.222: Biaya Ekuitas
𝐸(𝑅𝑖 ) = 𝑅𝑓 + 𝛽𝑖 (𝐸(𝑅𝑚 ) − 𝑅𝑓 ) + 𝜆(𝐶𝑅𝑃) Formatted ...

Jika tidak tersedia data negara, maka gunakan asumsi bahwa proyek berada di suatu pasar matang (mature), lalu
tambahkan project-specific country risk premium.

Tarif bebas risiko (pasar 𝑅𝑓 Hasil investasi yang Hasil dari obligasi Pemerintah 10 tahun Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
matang) bisa dicapai tanpa untuk rata-rata 40 hari Formatted ...
risiko
Ekuitas beta (pasar 𝛽𝑖 Sensitivfitas hasil Bergantung kepada industri: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
matang) terhadap pasar Misalnya: satu regulator pemerintah Formatted ...
negara Australia menggunakan ekuitas
beta sebagai berikut:
Air – 0,6-0,8
Transportasi – 0,8-1,0
Pembangkitan listrik – 0,95-1,15
Listrik retel – 0,9-1,1
Market premium (pasar 𝐸(𝑅𝑚 ) − 𝑅𝑓 Kinerja pasar di atas Premium risiko pasar rata-rata Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
matang) tarif bebas risiko aritmetika historis berdasarkan saham Formatted ...
yang dicatatkan di bursa. Umumnya dari
5,5 s/d 6,5%.
Premium risiko negara 𝐶𝑅𝑃 Risiko pPremium Country credit default spread (besaran Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
atau country risk premium risiko di pasar yang gagal bayar kredit negara) yang Formatted: Indent: Left: 0", Right: 0", Line spacing: single, Don't
(pasar yang sedang negara sedang disesuaikan dengan tingkat volatilitas di keep lines together, Tab stops: 0.2", Left + 0.39", Left
berkembang) berkembang pasar ekuitas.
Proyek lambda 𝜆 Tingkat risiko proyek Jika 𝜆 = 1.0, maka risiko proyek adalah Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dibandingkan dengan risiko rata-rata jika dibandingkan dengan
risiko negara risiko negara. Jika 𝜆 lebih besar dari satu
berarti risiko proyek berada di atas risiko
negara/country risk.

Biaya utang dihitung dengan memperkirakan besaran premium atas tarif bebas risiko yang diminta oleh
kreditur. Formatted ...
Formatted ...
Tabel 0C.333: Biaya Utang
𝐷(𝑅𝑖 ) = 𝑅𝑓 + (𝐷(𝑅𝑚 ) − 𝑅𝑓 )
57
Rahasia

Tarif bebas risiko / 𝑅𝑓 Hasil investasi yang bisa Hasil dari obligasi Pemerintah 10 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
risk free rate dicapai tanpa risiko tahun untuk rata-rata 40 hari Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
Marjin utang 𝐷(𝑅𝑚 ) − 𝑅𝑓 Premium utang di atas Credit spreads dari suatu Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
tarif bebas risiko yang portofolio obligasi yang
diperlukan untuk merepresentasikan pasar.
pendanaan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
C.3.1 Pendapatan
Pendapatan proyek mencakup tarif (dari besaran yang dikenakan kepada user) dan sumber-sumber Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
pendapatan sekunder (misalnya: pendapatan dari penjualan ruang iklan di angkutan umum). Analisis Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
pendapatan harus dilakukan dengan beberapa skenario perkiraan permintaan yang berbeda-beda Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
sebagaimana dibahas pada Bab 005 dan sejumlah skenario tarif (jadwal penyesuaian tarif dan nilai)
yang ditetapkan berdasarkan survey kesediaan customer untuk membayar.
C.3.2 Aspek pajak dan akuntansi
Analisis keuangan harus mencakup pajak-pajak yang dihitung berdasarkan konsep akunting, bukan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
konsep keuangan. Ini berarti bahwa pajak-pajak dihitung berdasarkan Laba Netto atau Laba Sebelum Formatted: Indent: Left: 0.49"
Bunga dan Pajak. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
C.3.3 Durasi Kontrak
Masukan ini mencakup jumlah tahun yang diperlukan oleh kontraktor untuk menyelesaikan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
pembangunan—tanpa mengurangi syarat-syarat yang berlaku (periode konstruksi) dan jumlah tahun Formatted: Indent: Left: 0.49"
dimanadi mana proyek beroperasi secara komersil (periode operasi). Semua periode dimaksud harus
ditetapkan dengan jelas mengingat bahwa suatu jenis proyek KPSKPBU mungkin memiliki periode
konstruksi dan periode operasional yang berbeda-beda. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
C.3.4 Penyusutan dan amortisasi Formatted: Space After: 0 pt
Penyusutan adalah suatu proses yang secara sistematis mengalokasikan biaya aset di sepanjang suatu
periode waktu dimanadi mana aset dimaksud diharapkan memberikan manfaat ekonomi. Tanah Formatted: Indent: First line: 0.5", Space After: 0 pt
adalah satu-satunga item aset dari proyek yang tidak disusutkan. Amortisasi adalah istilah yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
umumnya digunakan untuk proses ini untuk aset tidak nyata dengan masa pakai yang terbatas. Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
Penyusutan dan amortisasi adalah pos-pos non kas, namun menjadi pengurang pajak yang
dibolehkan.
Ada beberapa metode untuk menghitung penyusutan (amortisasi) seperti misalnya metode garis lurus, Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
penyusutan dipercepat (misalnya: penyusutan double declining balance), dan unit-unit metode produksi (tingkat
penyusutan bervariasi tergantung kepada produksi atau penggunaan). Pada tahapan Pra Studi-
KelayakanPrastudi Kelayakan ini, direkomendasikan untuk menggunakan metode garis lurus karena cara
menghitungnya lebih sederhana. Metode garis lurus mengalokasikan secara merata biaya aset dikurangi nilai
sisa yang diperkirakan di sepanjang masa pakai dari aset dimaksud.
D.3 A. Model Keuangan Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Model keuangan adalah perangkat sentral yang digunakan di sepanjang analisis keuangan. Model tersebut After: 0 pt, No bullets or numbering
biasanya dibangun pada suatu program spreadsheet standar seperti MS Excel. Model keuangan harus dibuat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
cukup adaptif untuk dapat digunakan oleh pihak lain-lain pada tahapan-tahapan selanjutnya. Alur pembuatan
sSheet perhitungan financial model harus diurut secara logis dan diberi label dan sesuai dengan semua input
yang sesuai ke dalam model tersebut harus sehingga kesemua input akan teridentifikasi dengan jelas. Semua
formula yang digunakan di dalam model harus diharapkan sesedikit mungkin menggunakan hard code atau
sumber perhitungan yang berdasar pada angka mutlakkode-kode. Jika memungkinkan, key inputs harus dapat
dirubah oleh user di dalam model sehingga itu sendiri untuk mengujiuji skenario yang berbeda-beda dapat
dilakukan untukserta menguji integritas dari model yang telah dibangun. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Pola umum dari model keuangan untuk suatu proyek KPSKPBU sesuai dengan urutan kronologinya mencakup:
 Ringkasan/Summary: memuat asumsi-asumsi pokok dari model serta key performance measures Formatted: Font: Myriad Pro
seperti grafik perkiraan permintaan, pendapatan – O&M – grafik laba (rugi) operasi, total biaya
siklus hidupproyek – total pendapatan – diagram tentang dukungan yang diperlukan dari
pemerintah, grafik arus kas yang tersedia untuk membayar kewajiban utang, grafik arus kas Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
58
Rahasia
terhadap ekuitas, diagram analisis sensitivfitas, dan hal-hal lainnya. Sebagian besar masukan
untuk model dan jadwal proyek (misalnya periode konstruksi dan operasi) juga ditampilkan dalam
bab ini.
 Pendapatan dan biaya: Pendapatan dihitung di sepanjang siklus hidup dari proyek dengan cara
mengalikan perkiraan permintaan dengan tarif offsetyang berbeda. Bab ini juga menyajikan
perhitungan biaya-biaya proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Pendanaan / Funding: menyajikan struktur keuangan proyek, biaya untuk setiap sumber Formatted: Indent: Left: 0.89", Space After: 0 pt, No bullets or
pembiayaan dan rencana pelunasan/repayment plan. numbering
 Keluaran / Outputs: mencakup laporan laba rugi, neraca, dan laporan arus kas: Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
– Laporan laba-rugi menyajikan kinerja keuangan atau profitabilitas proyek setiap tahunnya di After: 0 pt, No bullets or numbering
sepanjang siklus hidup proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
– Necara, menyajikan informasi posisi keuangan untuk setiap tahunnya di sepanjang siklus hidup
proyek.
– Laporan arus kas, menyajikan arus kas masuk dan arus kas keluar untuk setiap tahunnya di Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
sepanjang siklus hidup proyek. Laporan arus kas menjadi dasar bagi perhitungan FNPV, FIRR, Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dan DSCR
–
D.4 B. Keluaran / Outputs
Keluaran/output dari analisis keuangan adalah Laporan Laba dan Rugi dan Laporan Arus Kas yang menyajikan Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
informasi pokok seperti tertera di bawah ini untuk menilai kelayakan keuangan proyek: Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
Arus Kas Bebas
Hasil akhir dari model keuangan adalah Arus Kas Bebas dari proyek, selama suatu rentang waktu tertentu. Arus
kas bebas proyek, untuk masing-masing periode, adalah keseluruhan pendapatan dikurangi biaya-biaya yang Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
terjadi, termasuk belanja modal dan biaya operasional. Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
Indikator Profitabilitas / Kelayakan
 Tingkat Pengembalian Internal / Financial Internal Rate of Return (IRR) Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
IRR merupakan laba yang telah disesuaikan dengan waktu di sepanjang siklus hidup proyek. Ini adalah tarif yang Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
membandingkan antara nilai kini dari arus kas masuk dan nilai kini dari kas kealuar proyek.
Tabel C0.444: Perhitungan IRR Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
𝑅𝑖 − 𝐼𝑖 − 𝐶𝑖
𝑃𝑟𝑜𝑗𝑒𝑐𝑡 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑛𝑎𝑙 𝑟𝑎𝑡𝑒 𝑜𝑓 𝑟𝑒𝑡𝑢𝑟𝑛 = 𝑟 𝑑𝑖 𝑚𝑎𝑛𝑎 ∑ =0 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
(1 + 𝑟)𝑖
Parameter Uraian
𝑅𝑖 Pendapatan usaha pada tahun ke i Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
𝐼𝑖 Jumlah yang diinvestasikan pada tahun ke i
𝐶𝑖 Biaya usaha pada tahun ke i
Dalam perhitungan IRR, ada perbedaan antara IRR Proyek dan IRR Ekuitas. Perbedaan di antara keduanya
adalah dari segi arus kas masuk. IRR Proyek merupakan hasil bagi seluruh investor pada proyek. Untuk IRR
Proyek, arus kas yang ditimbang adalah arus kas yang secara langsung memberikan manfaat bagi proyek. IRR Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Ekuitas mengukur hasil untuk para pemegang saham perusahaan setelah semua utang dilunasi. Dengan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
demikian maka yang terakhir disebut ituIRR ekuitas didasarkan kepada arus kas bebas dari pemegang ekuitas.
– IRR Proyek harus mampu menutup melampaui nilai rata-rata tertimbang biaya modalbelanja
modal (WACC) dari proyek. Jika IRR proyek lebih besar dari WACC proyek, maka proyek Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
dianggap layak/feasible. Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
– IRR Ekuitas harus mampu menutup biaya ekuitas, agar proyek dapat memberikan hasil yang
mencukupi bagi para pemilik ekuitas.
 Net Present Value ilai Kini Netto (NPV) Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
NPV adalah arus kas netto hasil diskonto. Nilai kini netto atau netNet present value (NPV) didefinisikan sebagai Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
jumlah nilai kini arus kas masuk dan arus kas keluar selama siklus hidup proyek. Rumus untuk menghitung NPV Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
adalah sebagai berikut:
𝑛
𝐶𝐹𝑡 Formatted: Font: Myriad Pro
𝑁𝑃𝑉 = ∑
(1 + 𝑟)𝑡 Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
𝑡=1
Di mana, Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
59
Rahasia
CFt = arus kas netto bersih (yakni arus kas masuk dikurangi arus kas keluar) pada waktu ‘t’
r = tingkat pengembalian investasi yang diperlukan (tarif diskonto)
n = jumlah periode
NPV menimbang biaya modalbelanja modal (yang merupakan tarif diskonto). Kriteria evaluasi untuk NPV Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
adalah sebagai berikut:
– Jika NPV ≥ 0, maka proyek, pada tarif diskonto yang dipilih, akan menghasilkan manfaat
bersihnetto, yang mengindikasikan bahwa investor sekurang-kurangnya dapat me-recover
investasi yang mereka tanam di spanjang dalam siklus hidup proyek.
– Jika NPV< 0, maka proyek, pada tarif diskonto yang dipilih, proyek akan menghasilkan rugi
netto bersih dan investor kemungkinan tidak akan dapat me-recover nilai investasi yang telah
ditanam.
 Rasio kemampuan membayar kewajiban utang tahunan atau annual debt service coverage ratio
(DSCR)
DSCR merupakan ukuran kemampuan proyek menghasilkan arus kas untuk memenuhi kewajiban pembayaran
utangnya. Rumus untuk menghitung DSCR adalah sebagai berikut.
arus kas tersedia untuk membayar utang (CFADS)
DSCR : ------------------------------------------------------------------------ Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
pembayaran pokok + bunga Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
𝑐𝑎𝑠ℎ 𝑓𝑙𝑜𝑤 𝑎𝑣𝑎𝑖𝑙𝑎𝑏𝑙𝑒 𝑡𝑜 𝑑𝑒𝑏𝑡 𝑠𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑒 (𝐶𝐹𝐴𝐷𝑆) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
𝐷𝑆𝐶𝑅 =
𝑝𝑟𝑖𝑛𝑐𝑖𝑝𝑎𝑙 𝑝𝑎𝑦𝑚𝑒𝑛𝑡 + 𝑖𝑛𝑡𝑒𝑟𝑒𝑠𝑡 𝑝𝑎𝑦𝑚𝑒𝑛𝑡 Formatted: Space After: 0 pt
Besaran rasio ini akanharus dihitung pada setiap tahun, sehingga akan dan oleh karena itu memberikan
gGambaran yang jelas secara kontinu terus menerus tentang kemampuan proyek untuk membayar kewajiban Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1
utangnya. Ini juga memungkinkan profil pelunasan utang dirubah apabila nilai yang diperoleh ternyata dengan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
tingkat disparitas terlalu tinggi selama siklus keuangan.
 Jika DSCR<1, maka proyek tidak memiliki kas yang cukup untuk membayar pokok dan bunga
pinjaman
 Jika DSCR>1, maka proyek dianggap memiliki kas yang cukup untuk membayar pokok dan bunga
pinjaman.
Tergantung kepada profil proyek, ADSCR minimum bisa bervariasi. Idealnya berada di atas 1,3 kali di sepanjang
periode utang. Referensi indikasi tentang kekuatan dari berbagai besaran ADSCR yang berbeda-beda diuraikan
pada tabel di bawah ini.
Tabel 0C.555: Referensi indikasi kekuatan dari berbagai besaran ADSCR yang berbeda-beda
Kekuatan Asesmen ADSCR Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt

Sangat Kuat Ada kemampuan yang sangat kuat untuk membayar bunga dan pokok utang dengan Formatted Table
besaran DSCR minimum di atas 2x dan tetap berada di atas 1,5x selama masa sulit proyek Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
(misalnya dalam analisis tentang sensitivfitas).
Kuat Ada kemampuan yang kuat untuk membayar bunga dan pokok utang dengan besaran Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
DSCR minimum di atas 1,5x dan tetap berada di atas 1,3x selama masa sulit proyek
(misalnya dalam analisis tentang sensitifitassensitivitas).
Sedang Ada kemampuan yang sedang untuk membayar bunga dan pokok utang dengan besaran Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
DSCR minimum di atas 1,3x dan tetap berada di atas 1,1x selama masa sulit proyek
Lemah Sangat dimungkinkan untuk terjadi gagal bayar kewajiban utang selama beberapa periode Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dari siklus hidup proyek dengan DSCR hanya 1,0x di sepanjang siklus hidup proyek dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic, Font color: Text 1
bahkan sampai jatuh di bawah angka ini pada saat proyek mengalami tekanan keuangan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic, Font color: Text 1
Sumber: Manual KPSKPBU India Formatted: Font: Myriad Pro
Dukungan Pemerintah Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Apabila proyek tidak layak secara keuangan, maka diperlukan dukungan pemerintah agar proyek menjadi layak
secara keuangan. Dukungan seperti dimaksud hanya dapat di-justifikasi apabila manfaat ekonominya lebih Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
60
Rahasia
besar dari biaya. Kontribusi Pemerintah bagi proyek juga harus berada dalam lingkup parameter dan prioritas
anggaran.
Kontribusi Pemerintah untuk menutup kekurangan pendanaan/funding gap dilakukan melalui pendanaan
viability gap (VGF) atau subsidi harga.
Berdasarkan estimasi dari dukungan Pemerintah, maka Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus
menganalisisa apakah proyek ini layak secara fiskal. Artinya:
 Kemungkinan biaya dari dukungan Pemerintah secara hukum dimungkinkan: Pemerintah
dibolehkan untuk memberikan dukungan dimaksud
 Kemungkinan biaya dari dukungan Pemerintah dapat dipenuhi/affordable
 Risiko fiskal tidak akan menyebabkan destabilisasi secara fiskal
Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt, No bullets or numbering
D.5 Analisis Sensitivfitas Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Analisis sensitivfitas keuangan diperlukan untuk mengetahui bagaimana kelayakan keuangan proyek akan Formatted: Space After: 0 pt
mengalami perubahan apabila terjadi hal-hal sebagai berikut:
 Kenaikan investasi modal
 Keterlambatan konstruksi
 Kenaikan biaya-biaya operasional dan pemeliharaan
 Dampak dari biaya pemeliharaan besar yang tak terduga
 Penurunan permintaan
Penurunan tarif Formatted: List Bullet,List Bullet Title,List Bullet Title Char Char
 Char,List Bullet Title Char Char Char Char,List Bullet1 Char,List
Indent: Left: 0.39", Tab stops: 0.39", List tab
Indent: Left: 0.5", Hanging: 0.2"

61
Rahasia
Formatted: Font: Garamond, Bold, Font color: Auto

Lampiran D: Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
Men-disainRancangan Struktur KPSKPBU Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
Dalam merancang struktur KPBU, terdapat empat unsur yang saling berkaitan: Formatted: Font: Myriad Pro, 12 pt, Not Bold, Font color: Blue
 Menetapkan keluaran—menetapkan hasil keluaran yang harus dicapai oleh pihak swasta secara
Formatted: Font: Not Bold
jelas dan terukur, berdasarkan mekanisme kinerja yang disusun.
 Mengalokasikan elemen fungsi proyek—menentukan bagaimana fungsi-fungsi yang berperan Formatted: Font: Myriad Pro, 12 pt, Font color: Blue
pada proses untuk menghasilkan keluaran yang diperlukan, misalnya fasilitas dan jasa layanan, Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body
dialokasikan di antara Pemerintah dan swasta. Text Char Char Char Char,Body Text Char Char Char,Body Text Char
 Mengalokasikan risiko—mengidentifikasi risiko-risiko yang terkait dengan proyek dan bagaimana Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
risiko-risiko tersebut dialokasikan kepada para pihak yang terlibat. indent2,Body Text Char1,b
 Menetapkan struktur hukum dan keuangan—membuat gambaran awal tentang pengaturan
hukum dan keuangan yang dapat mencapai alokasi fungsi dan risiko yang diinginkan. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
D.1. Menetapkan keluaran Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Menetapkan keluaran yang diinginkan dari suatu proyek dan bukannya menetapkan masukan, adalah
perbedaan pokok antara KPBU dan proses pengadaan publik yang konvensional. Dalam proses pengadaan
After: 0 pt
publik konvensional, kontraktor swasta diwajibkan membangun suatu disain tertentu dengan menggunakan
material yang ditetapkan. Dalam suatu kontrak KPBU, pihak swasta diwajibkan untuk menyediakan jasa Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
layanan atau fasilitas yang memenuhi standar tertentu, dan diberikan kebebasan untuk menentukan tentang Formatted: Space After: 0 pt
bagaimana cara yang digunakan untuk memenuhi standar dimaksud, serta memilih masukan apa yang
dibutuhkan. Hal ini menciptakan peluang dan insentif bagi inovasi sektor swasta.
Keluaran yang diinginkan harus ditetapkan dengan jelas dan terukur, sedemikian rupa sehingga penyediaan
keluaran tersebut dapat dijadikan sebagai kewajiban pihak swasta dalam kontrak KPBU. Spesifikasinya harus
dibuat sejelas mungkin di dalam kontrak sehingga bisa dijadikan dasar untuk pembayaran, pengenaan denda
serta pemberian bonus.
Satu cara yang digunakan untuk memastikan keluaran adalah dengan menggunakan metode “SMART” untuk
mengembangkan dan melakukan reviu atas spesifikasi keluaran, bahwa keluaran tersebut harus Specific Formatted: Font: Myriad Pro
(spesifik), Measurable (terukur), Achievable (dapat diraih), Realistic (realistis), dan Timely (tepat waktu). Satu Formatted: Font: Myriad Pro
contoh penggunaan metode SMART adalah sebagaimana diuraikan dalam Tabel D.1. di bawah ini.
Tabel D.1.: Spesifikasi Keluaran Berdasarkan Metode “SMART” Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
62
Rahasia
Karakteristik Dengan SMART Tanpa SMART Formatted Table

Spesifik Merenovasi atau membangun kembali semua Merenovasi rumah-rumah dengan standar Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
rumah yang ada di lokasi sesuai dengan yang baik
standar ‘rumah layak’ dari pemerintah
Terukur Memastikan bahwa semua rumah dibuat Memastikan agar semua rumah layak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dengan baik secara struktur, dengan ventilasi, untuk dihuni
pencahayaan dan kehangatan yang memadai
Dapat diraih Menjaga agar suhu ruangan berada pada Memastikan agar suhu ruangan selalu Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
tingkat X derajat pada saat suhu luar ruangan berada pada tingkat X derajat
berada pada rentangan antara Y dan Z derajat
Realistis Memastikan bahwa kerusakan pada sistem Memastikan bahwa kerusakan pada Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
kendali suhu akan diperbaiki dalam jangka sistem kendali suhu akan diperbaiki dalam
waktu delapan jam selama jam kerja, dan jangka waktu dua jam
dalam jangka waktu 16 jam jika di luar jam
kerja
Tepat waktu Membuat catatan kerusakan-kerusakan dan Akan menerbitkan laporan tahunan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
menyampaikan laporan setiap bulan tentang kinerja
Sumber: Farquharson d.k.k. (2011) How to Engage with the Private Sector in Public-Private Partnerships in Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Emerging Markets, World Bank dan PPIAF
D.2. Mengalokasikan Elemen Fungsi Proyek Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
“Fungsi” adalah tindakan-tindakan yang harus dilakukan untuk dapat menyediakan fasilitas atau jasa layanan. After: 0 pt
Tindakan-tindakan tersebut bisa berbeda-beda berdasarkan kasusnya, tetapi secara umum mencakup beberapa Formatted: Space After: 0 pt
atau seluruh dari keenam fungsi sebagai berikut:
 Merancang
 Membangun
 Mengoperasikan
 Memelihara
 Memperbaiki
 Membiayai
Pertama, PJPK harus mengidentifikasi fungsi-fungsi utama yang harus dilaksanakan dalam pelaksanaan proyek. Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
Kemudian, PJPK merekomendasikan tentang bagaimana mengalokasikan fungsi-fungsi tersebut sedemikian numbering
rupa sehingga sehingga dapat memaksimalkan value for money.
Secara umum, hal ini berarti mengalokasikan fungsi-fungsi untuk memaksimalkan keahlian, insentif dan
kewenangan berdasarkan alur pikir sebagai berikut:
 Keahlian di dalam melaksanakan fungsi dimaksud. Jika ada perusahaan-perusahaan swasta yang
memiliki spesialisasi dalam melakukan disain, konstruksi, pemeliharaan atau operasional dari aset
yang diusulkan, atau memiliki keahlian dalam menyediakan jasa layanan yang diusulkan, maka ini
menjadi indikasi bahwa fungsi-fungsi tersebut harus dialokasikan kepada pihak swasta. Jika
lembaga-lembaga publik juga ada yang memiliki pengalaman dalam melaksanakan fungsi-fungsi
tersebut, maka sangat baik untuk membandingkan kinerja masa lalu dari lembaga-lembaga publik
tersebut dengan calon peserta tender yang potensial.
 Insentif untuk berkinerja dengan baik. Perusahaan swasta akan bekerja lebih baik jika ada insentif
laba, dan dapat lebih mudah untuk dikenakan denda apabila berkinerja buruk dibandingkan
dengan perusahaan publik. Maka insentif sering kali dijadikan dasar untuk mengalokasikan suatu
fungsi kepada pihak swasta. Namun demikian, harus tetap dilakukan analisis kasus per kasus,
khususnya ketika kinerja sulit untuk ditentukan secara terukur. Misalnya, pada proyek-proyek
KPBU bidang kesehatan atau pendidikan, di mana diperlukan analisis tentang apakah pihak
swasta dapat diberikan insentif agar menyediakan layanan pendidikan dan kesehatan yang
berkualitas.
 Kewenangan yang diperlukan untuk dapat melaksanakan fungsi. Pemerintah memiliki suatu
kewenangan yang sangat khusus terkait pengadaan tanah dan dalam mengambil keputusan
terkait perencanaan. Ketika suatu fungsi bergantung kepada suatu kewenangan yang dipegang
oleh pemerintah, maka ini sebagai indikasi bahwa fungsi tersebut harus diberikan kepada lembaga Formatted: Font: Myriad Pro
publik. Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
63
Rahasia
Hasil dari analisis ini adalah gambaran tentang siapa yang harus melaksanakan tugas apa berdasarkan skema
KPBU. Misalnya, fungsi-fungsi yang terdapat dalam proyek instalasi pengolahan air limbah dapat dialokasikan
sebagai berikut:
 Fungsi perancangan, pembangunan, pengoperasian, dan pemeliharaan harus diberikan kepada
pihak swasta berdasarkan alasan bahwa pemenang tender memiliki keahlian di bidang ini
dibandingkan dengan lembaga Pemerintah, serta dapat dengan mudah diberi insentif untuk bisa
berkinerja lebih baik.
 Pengadaan tanah—dialokasikan ke Pemerintah, mengingat kewenangannya yang khusus
 Pembiayaan—dialokasi kepada Pemerintah dan swasta, sedemikian rupa bahwa Pemerintah
pemiliki kemampuan yang unik untuk memperoleh dana konsesi berbiaya murah untuk proyek,
sedangkan pemenang tender dapat memperoleh dukungan keuangan tambahan dengan cepat,
sehingga dapat mendorong mereka untuk berkinerja dengan lebih baik pada fungsi lainnya.
D.3. Mengalokasikan Risiko After: 0 pt
Ketika fungsi-fungsi telah dialokasikan berdasarkan prinsip-prinsip tersebut di atas, maka timbul ‘risiko-risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
alami’, yang telah diperhitungkan oleh PJPK pada saat memaksimalkan insentif, misalnya alokasi fungsi
konstruksi secara alami mengandung risiko menggelembungnya biaya konstruksi. Oleh karena itu, PJPK dapat
memasukkan alokasi risiko-risiko secara implisit pada saat mengalokasikan fungsi-fungsi. Misalnya, Pemerintah
mungkin memahami bahwa meskipun secara umum risiko konstruksi dialihkan kepada pihak swasta, namun
pasar tidak akan menerima risiko gempa secara penuh, sehingga perlu dibuat klausul untuk membagi risiko ini.
Langkah-langkah praktis yang harus diambil oleh PJPK adalah:
 Mengidentifikasi semua risiko materiil yang terkait dengan proyek
Mengalokasikan risiko-risiko tersebut dengan menggunakan prinsip value for money.
 Formatted: List Bullet,List Bullet Title,List Bullet Title Char Char
Setelah mengikuti hal tersebut, PJPK harus membuat suatu Matriks Risiko yang komprehensif, dengan Char,List Bullet Title Char Char Char Char,List Bullet1 Char,List
menggunakan matriks sebagaimana ditunjukkan pada Tabel D.2. di bawah ini. Matriks Risiko ini mencatat Bullet Char Char Char Char Char Char Char,List Bullet Char Char
Char Char,List Bullet Char Char Char Char Char,List Bullet2, Char
seluruh risiko materiil yang terkait dengan proyek, alokasinya, konsekuensi potensial serta strategi untuk
memitigasi risiko. Formatted: Space After: 0 pt
Matriks ini akan digunakan dalam pelaksanaan tugas-tugas masa depan untuk:
 Finalisasi struktur KPBU yang diusulkan
 Mengevaluasi struktur yang diusulkan dengan kriteria KPBU
 Sebagai panduan dan daftar periksa untuk menyusun Kontrak KPBU dan Undangan Pemasukan
Penawaran.
Membuat struktur dari KPSKPBU terkait dengan empat unsur yang saling berkaitan:
 Menetapkan hasil keluaran/outputs—menetapkan hasil keluaran yang harus dibuat oleh pihak
swasta, secara jelas dan terukur, berdasarkan mana mekanisme kinerja dapat distruktur
 Mengalokasikan fungsi-fungsi—menetapkan bagaimana fungsi-fungsi yang berperan pada upaya
menghasilkan output tersebut (misalnya fasilitas dan jasa layanan) dibagi-bagi diantara pihak
publik dn pihak swasta
 Mengalokasikan risiko—mengidentifikasi risiko-risiko yang terkait dengan proyek, serta
bagaimana risiko-risiko tersebut dialokasikan pembebanannya kepada para pihak
 Menetapkan Struktur hukum dan keuangan—membuat Gambaran awal pengaturan hukum dan
keuangan yang akan dapat mencapai alokasi fungsi dan risiko yang diinginkan.
D.1. Menetapkan hasil keluaran (output) Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Menetapkan hasil keluaran yang diinginkan dari suatu proyek—bukan menetapkan masukan/input—adalah After: 0 pt
perbedaan pokok antara KPSKPBU dan proses pengadaan publik yang konvensional. Dalam proses pengadaan Formatted: Space After: 0 pt
publik konvensional, kontraktor swasta diwajibkan membangun suatu disain tertentu dengan menggunakan
material yang ditetapkan. Dalam suatu kontrak KPSKPBU, pihak swasta diwajibkan untuk menyediakan jasa
layanan atau fasilitas yang memenuhi standar tertentu, dan diberikan kebebasan untuk menentukan caranya
bagaimana memenuhi standar dimaksud, serta memilih masukan/input apa yang dibutuhkan. Hal ini
menciptakan peluang dan insntif bagi inovasi sektor swasta.
Hasil keluaran yang diinginkan harus ditetapkan dengan jelas dan terukur, sedemikian rupa sehingga
penyediaan hasil keluaran tersebut dapat dijadikan sebagai kewajiban pihak swasta dalam kontrak KPSKPBU.
Spesifikasinya harus dibuat sejelas mungkin di dalam kontrak sehingga bisa dijadikan dasar untuk pembayaran,
pengenaan denda serta pemberian bonus.
Ada satu cara yang bagus untuk memastikan hasil keluaran bisa dinyatakan secara tegas adalah dengan
menggunakan metode “SMART” untuk mengembangkan dan me-review spesifikasi hasil keluaran (output)—
yakni bahwa hasil keluaran tersebut harus Specific (spesifik), Measurable (terukur), Achievable (dapat diraih), Formatted: Font: Myriad Pro
Realistic (realistis), dan Timely (tepat waktu). Satu contoh penggunaan metode SMART adalah sebagaimana Formatted: Font: Myriad Pro
diuraikan dalam Tabel D.1. di bawah ini.
Tabel D.1.: Spesifikasi Hasil Keluaran berdasarkan Metode “SMART”
64
Rahasia
Karakteristik Dengan SMART Tanpa SMART Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
Specific Merenovasi atau membangun kembali semua Merenovasi rumah-rumah berr standar Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Highlight
(Spesifik) rumah yang ada di lokasi sesuai dengan yang baik
standar ‘rumah layak’ dari pemerintah
Measurable Memastikan bahwa semua rumah dibuat Memastikan agar semua rumah layak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Highlight
(Terukur) dengan baik secara struktur, dengan ventilasi, untuk dihuni Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
pencahayaan dan kenyamanan thermal yang
memadai
Achievable Menjaga agar suhu ruangan berada pada Appendix EMemastikan agar Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Highlight
(Dapat diraih) tingkat X derajat pada saat suhu luar ruangan Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
suhu ruangan selalu
berada pada rentangan antara Y dan Z derajat
berada pada tingkat X
derajat
9.
Realistic Appendix FMemastikan bahwa Appendix GMemastikan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Highlight
(Realistis) Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
kerusakan pada sistem bahwa kerusakan pada
kendali suhu akan sistem kendali suhu
diperbaiki dalam jangka akan diperbaiki dalam
waktu delapan jam selama jangka waktu dua jam
jam kerja, dan dalam
jangka waktu 16 jam jika
diluar jam kerja
Timely (Tepat Membuat catatan kerusakan-kerusakan dan Appendix HAkan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Highlight
waktu) menyampaikan laporan setiap bulan Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
menerbitkan laporan
tahunan tentang
kinerja
10.
Sumber: Farquharson d.k.k. (2011) How to Engage with the Private Sector in Public-Private Partnerships in Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Highlight
Emerging Markets, World Bank dan PPIAF Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
D.2. Mengalokasikan Fungsi-Fungsi
“Fungsi” adalah tindakan-tindakan yang harus dilakukan untuk dapat menyediakan fasilitas atau jasa layanan. Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Tindakan-tindakan tersebut bisa berbeda-beda berdasarkan kasusnya, tetapi secara umum mencakup beberapa After: 0 pt
atau seluruh dari ke-enam fungsi sebagai berikut: Formatted: Space After: 0 pt
 Merancang / Design
 Membangun / Build
 Mengoperasikan / Operate
 Memelihara / Maintain
 Memperbaiki / Rehabilitate
 Membiayai / Finance
Pertama, PJPK harus mengidentifikasi fungsi-fungsi utama yang harus dilaksanakan dalam pelaksanaan proyek.
Lalu ia harus merekomendasikan bagaimana mengalokasikan fungsi-fungsi tersebut sedemikian rupa sehingga
sehingga dapat memaksimalkan value for money.
Secara umum, ini berarti mengalokasikan fungsi-fungsi untuk memaksimalkan keahlian, insentif dan
kewenangan/power berdasarkan logika sebagai berikut:
 Keahlian/Expertise di dalam melaksanakan fungsi dimaksud. Jika ada perusahaan-perusahaan
swasta yang memiliki spesialisasi dalam melakukan disain, konstruksi, pemeliharaan atau
operasional dari aset yang diusulkan, atau spesialisasi dalam menyediakan jasa layanan yang
diusulkan, maka ini menjadi indikasi bahwa fungsi-fungsi tersebut harus dialokasikan kepada pihak
swasta. Jika lembaga-lembaga publik juga ada yang memiliki pengalaman dalam melaksanakan
fungsi-fungsi tersebut, maka sangat baik untuk membandingkan kinerja masa lalu dari lembaga-
lembaga publik tersebut dengan calon peserta tender yang potensial. Formatted: Font: Myriad Pro
 Insentif/Incentives untuk berkinerja dengan baik. Perusahaan-perusahaan swasta akan bekerja Formatted: Font: Myriad Pro
lebih baik jika ada insentif laba, dan dapat didenda apabila menghasilkan kinerja yang buruk, dan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
ini lebih mudah dilakukan pada swasta dibandingkan dengan perusahaan-perusahaan publik. Oleh
karena itu maka argumentasi insentif sering kali dimaknai mengalokasikan suatu fungsi untuk Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
65
Rahasia
pihak swasta dimana ia dapat diberi insentif atau dikenakan denda atas kinerjanya. Namun
demikian, harus tetap dilakukan analisis kasus per kasus, khususnya manakala kinerja sulit untuk
ditetapkan secara penuh dan terukur. Misalnya, pada proyek-proyek KPSKPBU bidang kesehatan
atau pendidikan, maka wajar untuk menganalisa apakah pihak swasta dapat diberikan insentif
agar menyediakan layanan pendidikan dan kesehatan yang berkualitas.
 Kewenangan/Powers yang diperlukan untuk dapat melaksanakan fungsi. Pemerintah memiliki
suatu kewenangan yang sangat khusus terkait penguasaan tanah dan dalam mengambil
keputusan perencanaan. Ketika suatu fungsi bergantung kepada suatu kewenangan yang dipegang
oleh pemerintah, maka ini sebagai indikasi bahwa fungsi tersebut harus diberikan kepada lembaga
publik.
Hasil dari analisis ini adalah berupa Gambaran tentang siapa yang harus melaksanakan tugas apa berdasarkan
skema KPSKPBU. Misalnya, fungsi-fungsi yang terdapat dalam proyek instalasi pengolahan air limbah dapat
dialokasikan sebagai berikut:
 Fungsi-fungsi Merancang/Design, Membangun/Build, Mengoperasikan/Operate dan
Memelihara/Maintain—harus diberikan kepada pihak swasta berdasarkan alasan bahwa
pemenang tender memiliki keahlian di bidang ini dibandingkan dengan Dinas Perairan Nasional
atau lembaga-lembaga pemerintah lainnya, serta dapat dengan mudah diberi insentif untuk bisa
berkinerja lebih baik.
 Perolehan hak atas tanah—dialokasikan ke Pemerintah, mengingat kewenangannya yang khusus
 Pembiayaan/Financing—dibagi-bagi, sedemikian rupa bahwa Pemerintah pemiliki kemampuan
yang unik untuk memperoleh dana konsesi berbiaya murah untuk proyek, sedangkan pemenang
tender dapat membantu dengan mencari dukungan keuangan lain-lain dengan cepat, dan dalam
hal ini pemberian insentif yang lebih bagus akan semakin membuatnya berkinerja dengan lebih
baik.
D.3. Mengalokasikan Risiko Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Jika fungsi-fungsi telah dialokasikan berdasarkan prinsip-prinsip tersebut di atas, maka bersama fungsi-fungsi After: 0 pt
tersebut terdapat ‘risiko-risiko alami’, yang mana PJPK telah memperhitungkannya pada saat memaksimalkan Formatted: Space After: 0 pt
insentif—misalnya, alokasi fungsi konstruksi secara alami mengandung risiko menggelembungnya biaya
konstruksi. Oleh karena itu, PJPK dapat memasukkan alokasi risiko-risiko secara implisit pada saat
mengalokasikan fungsi-fungsi. Misalnya, Pemerintah mungkin memahami bahwa meskipun secara umum risiko
konstruksi dialihkan kepada pihak swasta, namun pasar tidak akan menerima risiko gempa secara penuh,
sedemikian rupa sehingga perlu dibuat klausul untuk membagi risiko ini.
Langkah-langkah praktis yang harus diambil oelh PJPK adalah:
 Mengidentifikasi semua risiko materiil yang terkait dengan proyek
 Mengalokasikan risiko-risiko tersebut dengan menggunakan prinsip value for money.
Setelah mengikuti hal tersebut, PJPK harus membuat suatu Matriks Risiko yang komprehensif, dengan
menggunakan matriks sebagaimana ditunjukkan pada Tabel D.2. di bawah ini. Matriks Risiko ini mencatat
semua risiko materiil yang terkait dengan proyek, alokasinya, konsekuensi potensial serta strategi untuk
memitigasi risiko.
Matriks ini akan digunakan dalam pelaksanaan tugas-tugas masa depan untuk:
 Memfinalisasi struktur KPSKPBU yang diusulkan
 Mengevaluasi struktur yang diusulkan dengan membandingkannya dengan kriteria KPSKPBU
 Sebagai panduan danceklis untuk menyusun Kontrak KPSKPBU serta ‘Undangan Mengajukan
Penawaran (Request for Proposal)’.

66
Rahasia
Formatted: Caption Tabel

Tabel D.2 : Matriks Risiko Formatted: Width: 11.69", Height: 8.26"
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Kategori Risiko dan Deskripsi Strategi Mitigasi Sesuai Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Publik BU Bersama Deskripsi terkait Alokasi
Peristiwa Risiko [Pra-Konstruksi/Konstruksi/Operasi] Best Practice
Risiko
1. RISIKO LOKASI Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Keterlambatan dan Keterlambatan dan kenaikan biaya akibat x Pemerintah menyediakan lahan  Kebutuhan lahan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
kenaikan biaya proses pembebasan lahan yang proyek sebelum proses pengadaan lokasi intake, WTP Formatted: Left
pembebasan lahan berkepanjangan – [Tahap Pra-konstruksi] BU melalui: dan jaringan
• Pemerintah perlu menetapkan transmisi sudah
lokasi proyek dan memastikan diidentifikasi
tersedianya semua dokumen yang dengan jelas
diperlukan  Lamanya
• Pemerintah perlu memastikan pengeluaran
tersedianya dana pembebasan tanah; Penetapan Lokasi
• Pemerintah perlu memastikan oleh pihak
adanya tim yang melaksanakan berwenang
proses pembebasan tanah;
• Pemerintah perlu memastikan
proses pembebasan tanah dapat
berjalan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan.
Lahan tidak dapat Kegagalan perolehan lokasi lahan proyek x Status hukum lahan dan prosedur  Risiko terdapat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
dibebaskan karena proses pembebasan lahan yang sulit yang jelas dalam pembebasan lahan ketidaksesuaian
– [Tahap Pra-konstruksi] proyek. RTRW.
 Risiko bahwa
penetapan lokasi
atau izin lokasi
tidak dikeluarkan
oleh Pemerintah Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Daerah Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:

67
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
 Risiko tidak
dikeluarkannya Izin
Pinjam Pakai
Kawasan Hutan
 Tanah milik BUMN
tidak dapat dibeli
 Keterlambatan
pengeluaran hasil
appraisal oleh BPN
Lahan tidak dapat Kesulitan akses ke lahan dikarenakan x x Strategi komunikasi proyek Preventif: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
digunakan setelah gangguan sosial – [Tahap Konstruksi] termasuk, pemetaan isu sosial dan Pemerintah dan BU
dibebaskan. tokoh kunci yang terkait melakukan
sosialisasi proyek
sejak dini.
Korektif:
Pemerintah terlibat
dalam proses
mediasi.
Proses pemukiman kembali Keterlambatan dan kenaikan biaya karena x  Kompensasi yang wajar dan Kebutuhan lahan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
yang rumit rumitnya isu proses pemukiman kembali – komunikasi yang baik dengan pihak proyek jenis ini
[Tahap Pra-konstruksi] yang terkena dampak biasanya tidak luas
 Koordinasi antar pihak terkait dan dampak sosial
dalam menentukan pelaksana atau relatif kecil Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
pemberi kompensasi termasuk Formatted: Font: Myriad Pro
skema dan bentuk kompensasi
Risiko Status Tanah Kepemilikan sertifikat tanah ganda x  Melaksanakan validasi dan
ditemukan saat proyek dilaksanakan – penyelesaian status kepemilikan
[Tahap Pra-konstruksi] lahan
68
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
 Dukungan otoritas terkait (BPN,
Dinas Kependudukan) sangat
penting
Kesulitan pada kondisi Tidak teridentifikasinya utilitas dan x x Pelaksanaan identifikasi utilitas pada Data utilitas tidak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
lokasi yang tak terduga kesulitan proses relokasi utilitas, sehingga saat perencanaan dengan didukung tersedia, baru
terjadi keterlambatan dan mungkin oleh data yang memadai. diketahui saat proses
dilakukan perpindahan rute. – [Tahap penggalian
Konstruksi] berlangsung.
Umumnya pada
proses pemasangan
pipa. Kesulitan yang
tidak mungkin
teridentifikasi pada
tahap perencanaan
diambil oleh
Pemerintah.
Keterbatasan ruang kerja Terkait penyediaan lahan untuk ruang kerja x Metode konstruksi yang baik; Bila ada penolakan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
/working space konstruksi pada masa konstruksi – [Tahap Konstruksi] Sosialisasi oleh pemerintah masyarakat
Pemerintah dapat
membantu
Kerusakan artefak dan Rusaknya artefak dan barang kuno yang x Data historis penggunaan lahan dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
barang kuno pada lokasi ditemukan di lokasi saat konstruksi proyek – penyelidikan tanah Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
[Tahap Konstruksi] Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Kontaminasi/polusi ke Kontaminasi/polusi di lingkungan lokasi x Kesesuaian dengan studi Amdal yang Formatted: Font: Myriad Pro
lingkungan lokasi yang mengganggu pelaksanaan proyek – baik
[Semua Tahap]
2. RISIKO DESAIN, KONSTRUKSI DAN UJI OPERASI
69
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
Ketidakjelasan spesifikasi Keterlambatan dan kenaikan biaya akibat x  Klarifikasi saat proses tender Spesifikasi output Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
output spesifikasi output tidak jelas – [Tahap Pra-  Kapasitas desain yang baik PJPK harus Formatted Table
konstruksi]  Dokumen lelang sebaiknya tersaji mengacu ke best
dengan jelas dan mudah dipahami practice
agar dapat meningkatkan
kompetisi dan menurunkan biaya
proyek
Kesalahan desain Menyebabkan ekstra/revisi desain yang x Konsultan desain atau EPC yang Biasanya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
diminta operator – [Tahap Pra-konstruksi & berpengalaman dan handal. teridentifikasi saat
Konstruksi] uji operasi teknis
Gagal menjaga keamanan Tingkat kecelakaan selama pekerjaan x  Implementasi prosedur keamanan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
dan keselamatan dalam konstruksi berlangsung tinggi. – [Tahap dan keselamatan kerja yang baik
lokasi Konstruksi]  EPC yang berpengalaman dan
handal.
Terlambatnya penyelesaian Dapat termasuk akibat kualitas keahlian x Kontraktor yang handal dan klausul Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
konstruksi SDM yang buruk, terbatasnya ketersediaan kontrak yang standar, termasuk
material & peralatan, terlambatnya klausul penalti atas Liquidity
pengembalian akses lokasi. – [Tahap Damages
Konstruksi]
Kenaikan biaya konstruksi Kenaikan akibat perubahan volume x  Kesepakatan prosedur persetujuan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
pekerjaan ataupun harga material – [Tahap perubahan volume dan ambang
Konstruksi] batas perubahan
 Akomodir perhitungan faktor Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
eskalasi harga di dalam kontrak Formatted: Font: Myriad Pro
 Hubungan baik dengan supplier
 Klausul penalti atas Liquidity
Damages
Kinerja Kontraktor/Sub-kontraktor tidak mampu x  Proses pemilihan kontraktor & Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
70
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
kontraktor/subkontraktor melakukan pekerjaan sesuai kontrak – subkontraktor yang kredibel
yang buruk [Tahap Konstruksi]  Penerapan penalti
Default kontraktor/sub- Kegagalan penyelesaian kontrak oleh x  Proses pemilihan kontraktor & Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
kontraktor kontraktor/sub-kontraktor karena faktor subkontraktor yang kredibel
manajemen internal & finansial – [Tahap  Penerapan penalti
Konstruksi]
Risiko uji operasi (testing & Kesalahan estimasi waktu/ biaya dalam uji x  Sistem komunikasi & koordinasi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
comissioning) operasi teknis – [Tahap Konstruksi] kontraktor, konsultan penguji, dan
operator yang tepat
 Konsultan testing & comissioning
yang berpengalaman
3. RISIKO SPONSOR Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Default BU Default BU yang mengarah ke terminasi x Konsorsium didukung sponsor yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
atau step-in oleh financier – [Semua Tahap] kredibel dan solid
Default sponsor proyek Default pihak sponsor (atau anggota x Proses PQ untuk memperoleh Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
konsorsium) – [Semua Tahap setelah sponsor yang kredibel
financial close]
Default lender proyek Default pihak institusi keuangan/perbankan x  Pemilihan lender yang kredibel Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
(atau sindikasi) karena perubahan  Kinerja BU memenuhi kontrak
kebijakan/trust terhadap BU atau akibat isu  Pemenuhan persyaratan lender
internal – [Semua Tahap setelah financial
close] Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
4. RISIKO FINANSIAL Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt

Kegagalan mencapai Tidak tercapainya financial close karena x Koordinasi dan konsorsium yang baik Bisa karena Formatted: Font: Myriad Pro
financial close ketidakpastian kondisi pasar atau struktur dengan lender yang kredibel dan conditions Formatted: Font: Myriad Pro
modal proyek yang tidak optimal – [Tahap potensial precedence tidak Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Pra-Konstruksi] terpenuhi Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
71
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
Risiko pencairan VGF Pencairan VGF bertahap berisiko tidak x  Memastikan proses penganggaran Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
dapat dilakukan tepat waktu – [Tahap tepat waktu
Konstruksi]  Menyediakan dana talangan yang
dikelola Unit BLU
Risiko pengembalian dana Pencairan dana talangan tanah oleh x  Kepastian ketersediaan dana BLU Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
talangan tanah Pemerintah kepada BU terlambat – [Tahap Tanah dengan kepastian
Konstruksi] penambahan dana dari APBN jika
sudah mencapai treshold tertentu.
Risiko nilai tukar mata uang Fluktuasi (non ekstrim) nilai tukar – [Semua x  Pembiayaan dalam Rupiah; Bisa dibagi dengan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Tahap]  Indeks harga pembelian Pemerintah apabila
memperhitungkan fluktuasi mata fluktuasinya ekstrim
uang;
 Instrumen lindung nilai,
diantaranya kontrak berjangka dan
opsi mata uang
Risiko tingkat inflasi dan Kenaikan (non ekstrim) tingkat inflasi x Faktor indeksasi tarif dan lindung Bisa dibagi dengan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
suku bunga terhadap asumsi dalam life-cycle cost dan nilai tingkat suku bunga Pemerintah apabila
suku bunga – [Semua Tahap] fluktuasinya ekstrim
Risiko asuransi Cakupan asuransi untuk risiko tertentu tidak x Konsultansi dengan spesialis/broker Khususnya untuk Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
lagi tersedia di pasaran dan kenaikan asuransi cakupan risiko
substansial tingkat premi terhadap estimasi terkait keadaan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
awal – [Semua Tahap] kahar Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
5. RISIKO OPERASI Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Ketersediaan fasilitas Akibat fasilitas tidak bisa terbangun – x Kontraktor yang handal Formatted: Font: Myriad Pro
[Tahap Konstruksi] Formatted: Font: Myriad Pro
Buruk atau tidak tersedianya Akibat fasilitas tidak bisa beroperasi – x Operator yang handal;
layanan [Tahap Operasi] Spesifikasi output yang jelas
72
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
Aksi industri Aksi mogok, larangan kerja,dsb – [Tahap x kebijakan SDM dan hubungan Bisa oleh staf Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Operasi] industrial yang baik operator,
subkontraktor atau
penyuplai;
Aksi demo skala

nasional yang
berujung kepada
pemogokan kerja
nasional dapat
dipertimbangkan ke
dalam kategori force
majeur
Risiko sosial dan budaya Risiko yang timbul karena tidak x Menerapkan program Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
local diperhitungkannya budaya atau kondisi pengembangan masyarakat yang
sosial masyarakat setempat dalam people-oriented;
implementasi proyek – [Semua Tahap] Pemberdayaan masyarakat
Kegagalan manajemen Kegagalan atau ketidakmampuan Badan x Menyusun rencana manajemen Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
proyek Usaha dalam mengelola operasional Proyek operasi dan dijalankan oleh secara
Kerjasama – [Tahap Operasi] professional
Kegagalan kontrol dan Terjadinya penyimpangan yang tidak x x Menyusun rencana kontrol dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
monitoring proyek terdeteksi akibat kegagalan kontrol dan monitoring serta evaluasi berkala Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
monitoring oleh Badan Usaha atau PJPK – terhadap efektivitas rancangan dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
[Semua Tahap] pelaksanaan Formatted: Font: Myriad Pro
Kenaikan biaya O&M Akibat kesalahan estimasi biaya O&M atau x Operator yang handal; Perawatan lebih
kenaikan tidak terduga – [Tahap Operasi] Faktor eskalasi dalam kontrak sering dari yang
diduga
Kesalahan estimasi biaya life Kesalahan estimasi biaya diakibatkan tidak x Kesepakatan/kontrak dengan Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
73
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
cycle mendapatkan harga yang fix dan terkini dari supplier seawal mungkin
supplier – [Tahap Operasi]
Kenaikan biaya energi– Biaya energi naik disebabkan kinerja x Kualitas dan spesifikasi unit yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
karena inefisiensi unit operasi yang tidak efisien. – [Tahap baik
Operasi]
Tidak teraturnya Ketersediaan utilitas, seperti listrik, x Tindakan antisipasi: fasilitas back up Biasanya sudah Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
ketersediaan utilitas internet, tidak dapat teratur/ dihandalkan. – listrik/utilitas lainnya harus diantisipasi
[Tahap Operasi] sedini mungkin
Berkurangnya kuantitas Defisit karena alasan dalam kendali sektor x Regulasi dan koordinasi yang baik Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
input publik. – [Tahap Operasi] antar instansi terkait Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Menurunnya kualitas input Kualitas turun karena alasan dalam kendali x Regulasi dan koordinasi yang baik Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
sektor publik. – [Tahap Operasi] antar instansi terkait
Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Ketidakpastian kontinuitas Kontinuitas input tidak pasti dikarenakan x Regulasi dan koordinasi yang baik Tergantung lokasi
input perubahan kapasitas ketersediaan. – [Tahap antar instansi terkait
Operasi] Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Berkurangnya kuantitas Kuantitas output berkurang disebabkan Operator yang handal; Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
output kinerja proses dalam operasi. – [Tahap Mekanisme penalti Formatted Table
Operasi] Formatted: Centered
Menurunnya kualitas output Kualitas output berkurang disebabkan x Operator yang handal;
kinerja proses dalam operasi. – [Tahap Mekanisme penalti
Operasi]
Ketidakpastian kontinuitas Kontinuitas output tidak pasti disebabkan x Operator yang handal; Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
output kinerja proses dalam operasi. – [Tahap Mekanisme penalti Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Operasi] Formatted: Font: Myriad Pro
Kehilangan dan kualitas di Kebocoran/kontaminasi dalam jaringan x Standar kinerja operasi dan Jaringan transmisi Formatted: Font: Myriad Pro
jaringan transmisi transmisi. – [Tahap Operasi] pengawasan yang baik masih termasuk
sistem unit produksi
74
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
Kehilangan dan kualitas di Kebocoran/kontaminasi dalam jaringan x Standar kinerja operasi dan Keterlibatan BU di Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
jaringan distribusi distribusi. – [Tahap Operasi] pengawasan yang baik hilir hanya boleh
bangun & serah,
operasi Pemerintah
6. RISIKO PENDAPATAN Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Risiko tingkat serapan di Output tidak terserap di awal periode x Klausul ‘take or pay’ dalam Formatted Table
awal periode operasional karena implementasi di bawah perjanjian jual beli
target perencanaan [Tahap Operasi]
Penurunan volume Mengakibatkan penurunan pendapatan x Program marketing yang baik;
permintaan output proyek penjualan dan defisit bagi PJPK – [Tahap Program penurunan NRW;
Operasi] Pengelolaan keuangan PDAM Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Kegagalan penetapan tarif Akibat tingkat kemampuan dan kemauan x Dukungan kelayakan (VGF); Regulasi dapat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
awal membayar konsumen di bawah tingkat Regulasi terkait mekanisme tarif dan berbentuk Perda
kelayakan – [Tahap Operasi] juga insentif
Keterlambatan penyesuaian Pada indeksasi tarif terhadap tingkat inflasi x Kinerja operasi yang baik; Regulasi yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
tarif periodik yang sudah disepakati – [Tahap Operasi] Regulasi yang mengatur tingkat dan mendukung dapat
periode penyesuaian tarif berbentuk Perda
Tingkat penyesuaian tarif Khususnya setelah indeksasi tarif dan x Kinerja operasi yang baik; Regulasi yang
lebih rendah dari proyeksi rebasing tarif – [Tahap Operasi] Regulasi yang mengatur tingkat dan mendukung dapat
periode penyesuaian tarif berbentuk Perda Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Kesalahan perhitungan Penetapan tarif terlalu optimis atau di atas x Survei kemampuan dan kemauan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
estimasi tarif kemauan membayar konsumen – [Tahap membayar konsumen yang handal Formatted Table
Operasi Formatted: Font: Myriad Pro
Risiko konektivitas jaringan Ingkar janji otoritas membangun dan x  Pemahaman kontrak yang baik oleh
distribusi dan fasilitas memelihara jaringan yang diperlukan dan sektor publik Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
penghubung membangun fasilitas penghubung – [Tahap  Sinkronisasi konstruksi Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
75
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
Operasi]
Risiko pengelolaan jaringan Keterbatasan pengelolaan jaringan x Peningkatan kapasitas pengelolaan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
distribusi distribusi yang dibangun swasta – [Tahap jaringan distribusi
Operasi]
Risiko fasilitas  Ingkar janji otoritas untuk tidak x  Pemahaman kontrak yang baik oleh  Regulasi yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
pesaing/kompetitor membangun fasilitas pesaing; atau sektor publik mendukung dapat
 Penegakan hukum pemanfaatan tidak  Regulasi pemanfaatan ABT tersedia berbentuk Perda Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
berjalan.  Mekanisme penegakan hukum  Koordinasi dengan
[Tahap Operasi] tersedia & berjalan baik TNI, Polisi, dan
 Tim penegakan hukum Jaksa dalam proses
pemanfaatan ABT terbentuk dan penegakan hukum
berjalan baik dapat dilakukan
8. RISIKO INTERFACE Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Risiko ketimpangan waktu Ketimpangan waktu dan kualitas pekerjaan x x  Koordinasi dan integrasi jadwal Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
dan kualitas pekerjaan dukungan pemerintah dan yang dikerjakan pelaksanaan proyek
BU. – [Tahap Konstruksi]  Pekerjaan perbaikan oleh pihak
yang kualitas pekerjaannya lebih
rendah
Risiko perbedaan Rework yang substantial terkait perbedaan x Kesepakatan standar/ metode yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
standar/metode layanan standar / metode layanan yang digunakan – akan diterapkan para pihak sedini
[Tahap Konstruksi] mungkin Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Risiko relasi Miskomunikasi di dalam internal dan x x Sistem komunikasi dan koordinasi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
eksternal organisasi, termasuk dirancang, disepakati, dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
mengakibatkan keterlambatan/ kesalahan disosialisasikan dengan baik ke Formatted: Font: Myriad Pro
proses karena kurang pengalaman di proyek semua pihak terkait. Formatted: Font: Myriad Pro
KPBU/Project Financing - [Semua Tahap]
9. RISIKO POLITIK
Mata uang asing tidak dapat Tidak tersedianya dan/atau tidak bisa x  Pembiayaan domestik 0.03", Relative to: Paragraph
76
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko
dikonversi dikonversinya mata uang asing ke/dari  Akun pembiayaan luar negeri
Rupiah - [Semua Tahap]  Penjaminan dari bank sentral
Mata uang asing tidak dapat Mata uang asing tidak bisa ditransfer ke x  Pembiayaan domestik Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
direpatriasi negara asal investor - [Semua Tahap]  Akun pembiayaan luar negeri
 Penjaminan dari bank sentral
Risiko ekspropriasi Nasionalisasi/pengambilalihan tanpa x  Mediasi,negosiasi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
kompensasi (yang memadai) – [Tahap  Asuransi Risiko Politik
Operasi]  Penjaminan pemerintah
Perubahan regulasi (dan Bisa dianggap sebagai risiko bisnis - [Semua x Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
pajak) yang umum Tahap]
Perubahan regulasi (dan Berbentuk kebijakan pajak oleh otoritas x  Mediasi,negosiasi Selain memiliki Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
pajak) yang diskriminatif terkait (pusat dan/atau daerah) - [Semua  Asuransi Risiko Politik provisi kontrak yang
dan spesifik Tahap]  Penjaminan pemerintah jelas termasuk
kompensasinya
Keterlambatan perolehan Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak x Provisi kontrak yang jelas termasuk Perencanaan awal Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
persetujuan perencanaan wajar dari otoritas terkait - [Tahap Pra- kompensasinya maupun perubahan
konstruksi & Konstruksi] desain karena
pekerjaan konstruksi
Gagal/terlambatnya Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak x Provisi kontrak yang jelas termasuk Biasanya terkait isu Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
perolehan persetujuan wajar dari otoritas terkait - [Semua Tahap] kompensasinya selain perencanaan
Keterlambatan perolehan Hanya jika dipicu keputusan sepihak /tidak x Provisi kontrak yang jelas termasuk Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
akses ke lokasi proyek wajar dari otoritas terkait - [Semua Tahap] kompensasinya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Risiko parastatal  Wanprestasi kewajiban kontraktual PJPK x  Asuransi Risiko Politik Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
sebagai offtaker  Penjaminan pemerintah Formatted: Font: Myriad Pro
 Akibat privatisasi offtaker atau Default Formatted: Font: Myriad Pro
PJPK
[Semua Tahap]
10. RISIKO FORCE MAJEURE 0.03", Relative to: Paragraph
77
Rahasia
Formatted Table
Kondisi Spesifik
Risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Bencana alam Terjadinya bencana alam sehingga tidak x Asuransi, bila dimungkinkan Yang dimaksud Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
dapat beroperasi secara normal - [Semua dengan ditanggung Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Tahap] bersama adalah
Force majeure politis Peristiwa perang, kerusuhan, gangguan x Asuransi, bila dimungkinkan bahwa risiko
Formatted Table
keamanan masyarakat - [Semua Tahap] keadaan kahar
Cuaca ekstrim Akibat perubahan iklim atau faktor lain - x Asuransi, bila dimungkinkan ditanggung swasta
[Semua Tahap] sepanjang terdapat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Force majeure Jika di atas 6-12 bulan,dapat mengganggu x Setiap pihak dapat mengakhiri asuransi yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
berkepanjangan aspek ekonomis pihak yang terkena kontrak dan memicu terminasi dini menutup peristiwa- Formatted: Table Text
dampak (terutama bila asuransi tidak ada) - peristiwa tersebut. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
[Semua Tahap] Atas porsi yang
tidak ditanggung
asuransi, maka
diambil alih oleh Formatted Table
Pemerintah. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1

11. RISIKO KEPEMILIKAN ASET Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Risiko nilai aset turun Kebakaran, ledakan, dsb - [Tahap Operasi] x Asuransi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
Transfer aset setelah Proses transfer aset terkendala karena ada x  Pembuatan kontrak yang mengatur Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
kontrak KPBU berakhir perbedaan mekanisme pengalihan atau perihal transfer aset dengan jelas. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
penilaian. [Tahap Operasi]  Penilaian dilakukan oleh penilai
Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic
independen yang disepakati
bersama
Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
Tabel D.2.: Matriks Risiko
Alokasi
(Swasta Formatted: Font: Myriad Pro
Mitigasi Risiko Dan
Kategori Risiko Sub-Risiko /Publik Alasan Konsekuensi Formatted: Font: Myriad Pro
Strategi Manajemen
/Dibagi- Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
bagi)
Formatted ...
78
Formatted ...
Formatted ...
Rahasia Formatted ...
Formatted Table ...
Formatted ...
Formatted ...
Alokasi Formatted ...
(Swasta Formatted ...
Mitigasi Risiko Dan
Kategori Risiko Sub-Risiko /Publik Alasan Konsekuensi
Strategi Manajemen Formatted ...
/Dibagi-
bagi) Formatted ...
Risiko yang terkait Formatted ...
dengan lokasi Formatted ...
Keterlambatan dalam
Formatted ...
mendapatkan
Kondisi tapak Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Komposisi geoteknis
Formatted ...
Formatted ...
Risiko konstruksi
Formatted ...
Disain/Design
Formatted ...
Konstruksi
Formatted ...
Komisioning
Formatted Table ...
Kenaikan harga-harga
Formatted ...
Risiko Operasi Formatted ...
Biaya operasi Formatted ...
Produksi Formatted ...
Ketersediaan Formatted ...
masukan/input
Formatted ...
Risiko Pemeliharaan
/Maintenance Risks Formatted ...
Biaya pemeliharaan Formatted ...
Risiko Komersial Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
79
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted Table ...
Formatted ...
Mitigasi Risiko Dan
/Dibagi-
bagi) Formatted ...
Permintaan/Demand Formatted ...
Tarif yang harus dibayar Formatted ...
oleh penggunauser Formatted ...
Penggunaan secara ilegal Formatted ...
Penagihan Formatted ...
Risiko Pemeliharaan Formatted ...
Biaya Pemeliharaan Formatted ...
Risiko Keuangan Formatted ...
Sponsor Formatted ...
Ketersediaan Formatted ...
Formatted ...
Suku bunga
Formatted ...
Nilai tukar
Formatted ...
Perubahan pada kondisi
pasar antara waktu tender Formatted ...
dan perolehan Formatted ...
pembiayaannutupan
Formatted ...
keuangan (/financial
close). Formatted ...
Refinancing Formatted ...
Konversi mata uang Formatted ...
Repatriasi Formatted ...
Risiko Lingkungan Formatted ...
Formatted ...
Memperoleh perizjinan
Kepatuhan terhadap Formatted ...
undang-undang tentang Formatted ...
lingkungan Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
80
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted Table ...
Formatted ...
Formatted ...
Mitigasi Risiko Dan
/Dibagi-
bagi) Formatted ...
Perubahan pada kondisi Formatted ...
lingkungan yang Formatted ...
berpengaruh pada proyek
Formatted ...
Risiko Jaringan Dan
Interface Formatted ...
Jaringan / (Network) Formatted ...
Antarmuka (/ Interface) Formatted ...
Risiko Hubungan Formatted ...
Industrial Formatted ...
Pemogokan buruh Formatted ...
Negosiasi dengan serikat Formatted ...
buruh
Risiko perundang- Formatted ...
undangan Formatted ...
Kemampuan lembaga Formatted ...
Pemerintah untuk
Formatted ...
melaksanakan ketentuan
kontrak Formatted ...
Kedaulatan/Sovereign Formatted ...
Legislatif Formatted ...
Perizjinan yang Formatted ...
diharuskan oleh hukum Formatted ...
Kebijakan
Formatted ...
Pengatur
Formatted ...
kebijakanRegulator
Formatted ...
Risiko Force Majeure
Kehandak Tuhan / Acts of Formatted ...
God Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
81
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Rahasia
Alokasi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt

(Swasta
Mitigasi Risiko Dan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Strategi Manajemen Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
/Dibagi-
bagi) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
Pergolakan sipil Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt
Risiko Kepemilikan Aset Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
Perubahan teknologi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt

Pembangunan fasilitas Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
lain yang menjadi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Italic
pesaingenyaingi
Terlalu cepat menjadi
tuaKeusangan sebelum Formatted Table
waktunya (/premature Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
obsolescence)
82
Rahasia

Formatted: Left: 1.25", Right: 1.25", Top: 1", Bottom: 1", Width:
8.26", Height: 11.69"

83
Rahasia

84
Rahasia
Mengidentifikasi risiko-risiko Formatted: Width: 8.26", Height: 11.69"

PJPK harus mengidentifikasi semua risiko yang terkait dengan proyek agar Pemerintah dapat menghindari
risiko-risiko yang tidak dimaksudkan untuk dikelola. Beberapa metode yang berguna untuk digunakan dalam
tahapan ini adalah:
 Model matriks risiko—untuk menyusun struktur risiko dengan mempertimbangkan setiap
kategori risiko yang tercatat di dalam matriks.
 Risiko-risiko utama—yang menentukan jenis-jenis risiko yang tercacat dalam matriks,
menjelaskan secara rinci sifat dari masing-masing risiko tersebut, dan memberi contoh-contoh
yang terkait.
 Daftar risiko-risiko yang umum terdapat pada KPBU berdasarkan sektor—dari sumber yang
terpercaya, sebagaimana diuraikan dalam Tabel D.3. di bawah ini.
Tabel D.3.: Daftar Risiko-Risiko Umum Berdasarkan Sektor Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
Sektor Sumber numbering
Umum http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/concessions_fulltoolkit.pdf Formatted: Space After: 0 pt
Jalan Raya http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/Highways/
Pelabuhan http://www.ppiaf.org/documents/toolkits/Portoolkit/Toolkit/index.html
Bus Kota http://www.ppiaf.org/documents/toolkits/UrbanBusToolkit/assets/home.htm Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
Air http://siteresources.worldbank.org/INTSDNETWORK/Resources/ApproachestoPri Formatted Table
vateParticipationWaterServices.pdf Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Manajemen Limbah http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/waste_fulltoolkit.pdf
Mengalokasikan Risiko Untuk Memaksimalkan Value for Money Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
Setelah semua risiko proyek telah teridentifikasi, PJPK kemudian mengalokasikan berbagai risiko tersebut Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
kepada Pemerintah dan swasta, sehingga dapat memaksimalkan aspek value for money. Secara umum, ini
berarti mengalokasikan masing-masing risiko kepada pihak yang betul-betul mampu mengelola, memitigasi Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
atau mendiversifikasinya, sesuai dengan alur pikir sebagai berikut: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Mengelola kemungkinan munculnya risiko—PJPK harus mengalokasikan risiko kepada pihak yang
paling mampu untuk mengelola kemungkinan risiko tersebut terjadi. Misalnya, risiko konstruksi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
harus dialokasikan kepada pihak swasta sebagai pihak yang diberi tanggung jawab untuk Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
melaksanakan fungsi konstruksi, karena mereka berada pada posisi terbaik untuk mencegah Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
pembengkakan biaya konstruksi dan membatasi pembengkakan biaya tersebut apabila benar-
benar terjadi. Karena, dengan menanggung biaya dari risiko konstruksi maka pihak swasta
terdorong untuk menyelesaikan konstruksi secara tepat waktu, dan jika terjadi kenaikan biaya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
pihak swasta akan berusaha untuk menekan kenaikan tersebut beserta durasinya. Formatted: Space Before: 0 pt
 Melakukan mitigasi dampak dari risiko terhadap hasil dari proyek apabila dampak tersebut
muncul—di mana apabila suatu risiko tidak dapat dengan mudah dikelola oleh setiap pihak, maka
PJPK akan mengalokasikan risiko tersebut kepada pihak yang paling mampu untuk melakukan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
mitigasi. Mitigasi risiko mencakup upaya untuk mengantisipasi kemunculannya serta
meresponsnya sedemikian rupa sehingga menimbulkan dampak seminimal mungkin. Misalnya,
tidak ada suatu pihak manapun yang bisa mengelola risiko gempa bumi. Namun demikian, jika
pihak swasta diberikan tanggung jawab untuk membuat disain proyek, maka pihak swasta dapat
menggunakan teknik-teknik yang dapat mengurangi kerugian seandainya terjadi gempa. Selain
itu, karena pihak swasta harus bertanggung jawab terhadap biaya yang dikeluarkan, maka pihak
swasta pun terdorong untuk melakukan hal tersebut.
dengan mengalihkan lebih banyak biaya untuk menanggung risiko (dengan memberlakukan tarif Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
yang lebih besar yang harus dibayar pengguna atau asuransi pihak ketiga), atau menyebar biaya Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
untuk menanggung risiko kepada sejumlah pihak atau diantara banyak aset-aset lainnya. numbering
Prinsip-prinsip tersebut akan menghasilkan suatu alokasi risiko yang optimal. Namun demikian, ada dua aspek
tambahan yang harus dipertimbangkan sebelum alokasi risiko dapat difinalisasi: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Tingkat Risiko Umum Masing-Masing Pihak. PJPK harus mempertimbangkan apakah tingkat Formatted: Font: Myriad Pro
risiko umum yang harus diterima oleh pihak swasta akan sangat mahal (yang mengharuskan premi
risiko yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai pihak swasta tersebut menanggung risiko Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
tersebut menurut Pemerintah) atau akan menjauhkan pihak swasta untuk ikut dalam tender. Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
85
Rahasia
Dalam situasi seperti ini, PJPK dapat melakukan penyesuaian kembali atas alokasi risiko-risiko
bersama, atau jika tidak, mengurangi profil risiko umum yang harus ditanggung pihak swasta
tersebut.
 Risiko Bersama Yang Simetris. Tidak semua semua ketidakpastian dalam proyek bersifat
negatif—upside benefits dapat meningkatkan profitabilitas proyek dengan cara yang tidak terduga.
Prinsip simetris dalam pengalokasian risiko akan menciptakan hak kepemilikan atas upside benefits
termasuk kewajiban atas risiko yang menjadi kenyataan. Ketika Pemerintah membagi-bagi sisi
negatif dari suatu risiko, maka sebaiknya Pemerintah juga membagi manfaat positif yang mungkin
terjadi (seperti risiko lalu lintas di jalan tol).
Mengidentifikasi risiko-risiko
Pertama PJPK harus mengidentifikasi semua risiko yang terkait dengan proyek. Adalah penting untuk
mengidentifikasi semua risiko sedemikian rupa sehingga Pemerintah dapat menghindari secara sengaja
menyimpan risiko-risiko. Beberapa metode yang berguna untuk digunakan dalam sesi/tahapan ini adalah:
 Model Matriks Risiko—menyusun sesi ini dengan mempertimbangkan setiap kategori risiko yang
tercatat di dalam matriks
 to structure the session around considering each of the risk categories listed in the template matrix
 Kategori Risiko Mayor—yang menentukan jenis-jenis risiko yang tercacat dalam matriks,
menjelaskan secara rinci sifat dari masing-masing risiko tersebut, dan memberi contoh-contoh
 Daftar Risiko-Risiko KPSKPBU Yang Umum Berdasarkan Sektor—dari sumber yang terpercaya,
seperti yang sebagaimana diuraikan dalam Tabel D.3. di bawah ini.
Tabel D.3.: Daftar Risiko-Risiko Umum Berdasarkan Sektor
Sektor Sumber Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
Umum http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/concessions_fulltoolkit.pdf Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Jalan Raya http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/Highways/
Pelabuhan http://www.ppiaf.org/documents/toolkits/Portoolkit/Toolkit/index.html
Bus Kota http://www.ppiaf.org/documents/toolkits/UrbanBusToolkit/assets/home.htm Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Air http://siteresources.worldbank.org/INTSDNETWORK/Resources/ApproachestoPri Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
vateParticipationWaterServices.pdf
Manajemen Limbah http://rru.worldbank.org/Documents/Toolkits/waste_fulltoolkit.pdf
Mengalokasikan Risiko Untuk Memaksimalkan Value for Money Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
Setelah semua risiko proyek telah teridentifikasi, PJPK kemudian mengalokasikan risiko-risiko tersebut diantara
pihak Pemerintah dan swasta dengan cara sedemikian rupa sehingga dapat memaksimalkan aspek value for
money. Secara umum, ini berarti mengalokasikan masing-masing risiko kepada pihak yang betul-betul mampu Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
mengelola, memitigasi atau mendiversifikasinya, sesuai dengan logika sebagai berikut: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Mengelola kemungkinan risiko dimaksud muncul—PJPK harus mengalokasikan risiko kepada Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
pihak yang paling mampu untuk megelola kemungkinan risiko tersebut mencuat. Misalnya, pihak
swasta yang diberi tanggung jawab untuk melaksanakan fungsi konstruksi kepadanya harus
dialokasikan risiko konstruksi, karena mereka berada pada posisi terbaik untuk mencegah Formatted: Space Before: 0 pt
kegiatan konstruksi yang lepas kendali, dan membatasi pengeluaran biaya-biaya apabila terjadi Formatted: Space After: 0 pt
kenaikan harga-harga. Karena menanggung biaya dari risiko konstruksi maka pihak swasta
terdorong untuk menuntaskan konstruksi secara tepat waktu, dan jika terjadi kenaikan biaya-
biaya (overrun), maka mereka akan menekan biaya-biaya serta durasinya.
 Memitigasi dampak dari risiko terhadap hasil dari proyek apabila dampak itu muncul—apabila
suatu risiko tidak dapat dengan mudah dikelola oleh suatu pihak, maka PJPK akan
mengalokasikan risiko tersebut kepada pihak yang paling mampu memitigasinya. Memitigasi
suatu risiko mencakup upaya untuk mengantisipasi kemunculannya serta meresponsnya
sedemikian rupa sehingga meminimalisir kerugian. Misalnya, tidak ada suatu pihak manapun yang
bisa mengelola risiko gempa bumi. Namun demikian, jika pihak swasta diberikan tanggung jawab
untuk membuat disain proyek, maka ia dapat menggunakan teknik-teknik yang dapat mengurangi
kerugian seandainya terjadi gempa, dan karena ia harus menanggung tanggung jawab tersebut
membuat pihak swasta tersebut terdorong untuk melakukan hal tersebut.
karena mampu mengalihkan lebih banyak biaya untuk menanggung risiko (dengan Formatted: Font: Myriad Pro
memberlakukan fee yang lebih besar yang harus dibayar user atau asuransi pihak ketiga), atau Formatted: Font: Myriad Pro
menyebar biaya menanggung risiko diantara sejumlah pihak yang banyak atau diantara banyak Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
aset-aset lainnya.
86
Rahasia
Dengan menggunakan prinsip-prinsip ini akan menghasilkan suatu alokasi risiko yang optimal. Namun
demikian, ada dua aspek tambahan yang harus dipertimbangkan sebelum alokasi risiko dapat difinalisasi:
 Tingkat Risiko Umum Masing-Masing Pihak. PJPK harus mempertimbangkan apakah tingkat
risiko umum yang harus diterima oleh pihak swasta akan sangat mahal (yang mengharuskan
premium risiko yang lebih tinggi dibandingkan dengan nilai pihak swasta tersebut menanggung
risiko tersebut menurut Pemerintah) atau akan menjauhkan pihak swasta untuk ikut dalam tender.
Dalam situasi seperti ini, PJPK dapat melakukan re-balancing atas alokasi risiko-risiko bersama,
atau jika tidak, mengurangi profil risiko umum yang harus ditanggung pihak swasta tersebut.
 Risiko Bersama Yang Simetris. Tidak semua semua ketidakpastian dalam proyek bersifat
negatif—‘upside benefits’ dapat meningkatkan profitabilitas proyek dengan cara yang tidak
terduga. Prinsip ‘simetris’ dalam pengalokasian risiko akan menciptakan hak kepemilikan atas
‘upside benefits’ termasuk kewajiban atas risiko yang menjadi kenyataan. Ketika Pemerintah
membagi-bagi sisi negatif dari suatu risiko, maka sebaiknya ia juga membagi manfaat positif yang
mungkin terjadi (seperti risiko lalu lintas di jalan tol).

87
Rahasia
Tabel D.4.: Kategori Risikoo-Risiko UtamaBesar Formatted: Indent: Left: 0", Border: Bottom: (No border)
Risiko Definisi Contoh(-Contoh) Uraian tentang karakteristik dari risiko

Risiko Pra Kontrak Risiko bahwa proses pengadaan akan Risiko gagalnya proses pengadaan proyek BOT Risiko pra kontrak sering kali dikaitkan dengan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
mengalami hal-hal sebagai berikut: (a) air baku untuk menarik peserta tender yang persiapan proyek yang kurang memadai, yang dapat Formatted: Indent: Left: 0", Right: 0", Line spacing: single, Don't
gagal menarik peserta tender yang kompeten karena pemasaran peluang bisnis disebabkan oleh kurangnya pengalaman atau keep lines together
kompeten dalam jumlah yang proyek yang kurang dan/atau dokumen tender kemampuan. Risiko ini dapat dimitigasi dengan cara
mencukupi dan/atau penawaran yang yang disiapkan dengan tidak memadai. Risiko melakukan persiapan dan pengelolaan dengan hati-hati.
responsif; atau (b) negosiasi yang dimana proses pengadaan untuk suatu proyek Antara lain dengan membentuk suatu tim transaksi
berlarut-larut dan mahal; atau (c) BOT air baku, gagal untuk menarik peserta yang kompeten, mempekerjakan penasihat transaksi
gagalnya negosiasi. Risiko bahwa proses tender yang kualifaid karena pemasaran peluang yang berpengalaman serta membuat jadwal yang sesuai
pengadaan akan mengalami hal-hal bisnis proyek yang buruk dan/atau dokumen dengan kompleksitas proyek. Risiko pra kontrak sering
sebagai berikut: (a) gagal menarik tender yang disiapkan dengan buruk. kali dikaitkan dengan persiapan proyek yang buruk yang
peserta tender yang kualifaid dalam bisa jadi disebabkan oleh kurangnya pengalaman atau
jumlah yang mencukupi; atau (b) tidak adanya kemampuan. Risiko ini dapat dimitigasi
negosiasi yang berlarut-larut dan mahal; dengan cara melakukan persiapan dan manajemen
atau (c) gagalnya negosiasi. dengan hati-hati. Langkah ini mencakup membentuk
suatu tim transaksi yang kompeten, mempekerjakan
penasihat transaksi yang berpengalaman serta
membuat jadwal yang sesuai dengan kompleksitas
proyek.
Risiko Lokasi Risiko di mana lahan proyek tidak dapat  Risiko keterlambatan dalam perolehan hak  Risiko lokasi mencakaup semua risiko yang terkait Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Tapak disediakan atau tidak dapat digunakan pakai jalan tol karena terdapat lahan yang diperlukan untuk proyek, termasuk
pada waktunya, sesuai dengan tujuan permasalahan hukum, kepemilikan atau kecocokan tidaknya lokasi, permasalahan dalam
atau pada tingkat biaya yang pemukiman kembali. pengadaan uasaan tanah, tanggung jawab
diperkirakan, atau lokasi tapak tersebut  Risiko bahwa komposisi geologi dari lokasi lingkungan serta syarat-syarat perencanaan dan
akan menimbulkan beban-beban yang terowongan akan berubah-ubah secara perizjinan lainnya.
tidak terduga yang menyebabkan signifikan sesuai keemakin dalam  Risiko lokasi menjadi yang terberat terjadi pada
dampak negatif terhadap penyediaan terowongan yang digali, sehinggadan ini tahap awal proyeksaat dimulainya dan pelaksanaan Formatted: Font: Myriad Pro
jasa layanan dan/atau rencana mengakibatkan meningkatnya biaya konstruksi proyek. Kadar risiko tersebutBebannya
pendapatan proyek. Formatted: Font: Myriad Pro
konstruksi. mulai menurun pada saat tahap operasional. Namun
Risiko-risiko bahwa lahan proyek tidak  Risiko bahwa selama pelaksanaan konstruksi demikian, risiko lingkungan bisa jadi akan muncul Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
akan dapat disediakan atau tidak dapat suatu dam, kondisi tanah ternyata berbeda pada tahap operasional apabila ada permasalahan Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
88
Rahasia

digunakan pada waktunya, sesuai dibandingkan dengan yang diperoleh dari yang tidak terdeteksi sebelumnya, atau apabila
dengan tujuannya atau pada tingkat hasil studi, sehinggahal mana kemudian operasional proyek ternyata mencemari lingkungan
biaya yang diperkirakan, atau bahwa menyebabkan kegagalan atau sekitarnya.
lokasi tapak tersebut akan menimbulkan keterlambatan dalam penyelesaian
beban-beban yang tidak terduga yang konstruksi.
menyebabkan dampak negatif terhadap
penyediaan jasa layanan dan/atau
rencana pendapatan dari proyek.
Risiko-risiko yang Risiko-risiko di manamanakala disain,  Risiko disain—risiko dimanadi mana sistem  Konsekuensi apabila risiko disain, konstruksi atau Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
terkait dengan konstruksi atau komisioning (start-up) penanganan bagasi yang ada di bandara komisioning muncul keterlambatan dan/atau
disain, konstruksi proyek dilaksanakan sedemikian rupa yang dioperasikan swasta ternyata memiliki kenaikan biaya-biaya selama tahapan-tahapan
dan komisioning sehingga menimbulkan pembengkakan disain yang buruk yang kemudian proyek tersebut. Konsekuensi lainnya adalah cacat
biaya (dalam disain, konstruksi atau menyeababkan kehilangan, salah rute atau disain atau konstruksi yang menyebabkan
operasional) dan/atau penyediaan jasa keterlambatan kedatangan bagasi, yang infrastruktur tersebut tidak mampu menyediakan
layanan yang buruk. akhirnya membuat kecewa para jasa layanan secara efektif, baik seketika maupun
penggunauser. setelah selang waktu tertentu.
 Risiko konstruksi—risiko ketika lapisan dasar  Risiko-risiko tersebut adalah risiko inti selama tahap
trotoar ternyata tidak dipadatkan sesuai pembangunan dengan kemungkinan terjadi yang
dengan spesifikasinya, yang kemudian paling tinggi.
menyebabkan kerusakan dini  Konsekuensi apabila risiko-risiko disain, Formatted: Indent: Left: 0.2", No bullets or numbering
 Risiko komisioning—risiko yang timbul consecutively atau komisioning muncul mencakup
ketika teknologi pengolahan air limbah yang delay atau keterlambatan dan/atau kenaikan biaya-
baru gagal berfungsi atau instalasi pengolah biaya selama tahapan-tahapan dimaksud.
limbah tidak mampu beroperasi sesuai Konsekuensinya bisa juga mencakup cacat disain
dengan standar kinerja yang ditetapkan atau konstruksi yang menyebabkan infrastruktur
tersebut tidak mampu bekerja efektif dalam
menyediakan jasa layanan, baik bersifat segera atau
setelah selang waktu tertentu.
 Ini adalah risiko inti selama tahap
pembangunan dan yang paling mungkin untuk
berubah menjadi kenyataan. Formatted: Font: Myriad Pro
Risiko sponsor Risiko sponsor adalah risiko yang: Risiko sponsor—risiko manakala perusahaan Risiko sponsor bisa jadi sulit untuk diukur sebelum Formatted: Font: Myriad Pro
dan keuangan  Apabila perusahaan khusus atau SPV yang didirikan pihak swasta mengalami proyek dimulai. Mengingat bahwa SPV adalah badan Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
Special Purpose Vehicle (SPV) yang pailit dan dibubarkan ketika konstruksi baru hukum yang khusus dibuat untuk bertindak untuk dan
didirikan oleh mitra swasta dalam selesai dikerjakan 25 persen, dan bahwa atas nama konsorsium proyek, maka SPV itu sendiri 0.03", Relative to: Paragraph
89
Rahasia

kontraknya dengan pemerintah kompensasi dari jaminan pelaksanaan tidak tidak memiliki catatan historis tentang kondisi keuangan
ternyata gagal untuk memenuhi mencukupi untuk menutup sisa biaya konstruksi, dan operasionalnya yang bisa diperiksa oleh
kewajiban kontraknya, maka biaya-biaya yang terkait akibat keterlambatan, pemerintah. Oleh karena itu, maka Tim Penyiapan
pemerintah tidak akan dapat dan biaya pengadilan. Risiko sponsor—risiko Proyek harus berpegangan pada bukti empiris sejarah
menuntut pelaksanaan kewajiban manakala perusahaan SPV pihak swasta kinerja pihak-pihak anggota konsorsium untuk
tersebut atau menuntut ganti rugi mengalami pailit dan dibubarkan padahal baru mengukur kemampuan SPV untuk memenuhi
dari para sponsor atas kerugian yang 25 persen dari pekerjaan konstruksi yang kewajiban-kewajibannya terkait proyek.
terjadi akibat dari pelanggaran oleh diselesaikan, dan bahwa kompensasi dari
SPV dimaksud. jaminan pelaksanaan (performance bond) tidak
 Berdasarkan alasan keamanan atau mencukupi untuk menutup sisa biaya konstruksi, Formatted: Right: 0", Line spacing: single, Don't keep lines together
niat baik lainnya, pihak swasta belum lagi biaya-biaya yang terkait dengan
adalah pihak yang kurang tepat atau keterlambatan/delays dan biaya pengadilan
tidak cocok untuk dilibatkan atau hukum.
dikaitkan dalam pelaksanaan
proyek, atau justru akan memberi
dampak negatif bagi proyek.Pihak
swasta adalah, atas dasar alasan
keamanan atau niat baik lainnya,
pihak yang kurang tepat atau tidak
cocok untuk dilibatkan atau
dikaitkan dalam pelaksanaan
proyek, atau justru akan memberi
dampak negatif bagi proyek.
Risiko keuangan adalah risiko dimanadi Risiko keuangan adalah risiko di mana pihak SPV didukung oleh suatu jaringan pengaturan keuangan
mana: swasta yang telah mendanai proyek melalui yang kompleks, termasuk para investor dan kreditur
 Investor dan kreditur tidak bersedia utang dengan proporsi yang besar harus yang bergantung kepada kemampuan proyek untuk
memberikan atau meneruskan mengalami pailit akibat terjadinya perubahan memberikan hasil laba dari investasi, yang harus
pemberian pendanaan untuk proyek suku bunga yang mendadak. Risiko keuangan— didukung oleh syarat-syarat yang harus dipenuhi
 Parameter keuangan (seperti: suku risiko manakala pihak swasta yang telah sebelum pembiayaan bisa dicairkan. Satu cara terbaik
bunga, tarif pajak) mengalami mendanai proyek melalui utang dengan proporsi dalam mendisain kontrak adalah dengan menjadikan
perubahan sebelum badan usaha yang besar harus mengalami pailit akibat pemenuhan pembiayaan sebagai prasyarat bagi Formatted: Font: Myriad Pro
swasta memberikan komitmen terjadinya perubahan yang tiba-tiba atas uku berlakunya kontrak, serta dengan menetapkan suatu
penuhnya kepada proyek, sehingga bunga. tanggal di mana pemenuhan pembiayaan telah
dapat berada potensi dampak buruk terpenuhi pada saat jaminan penawaran dimintakan. Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
terhadap harga Untuk menekan risiko pailit, beberapa kontrak Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
mensyaratkan rasio utang terhadap ekuitas yang 0.03", Relative to: Paragraph
90
Rahasia

 Struktur keuangan proyek tidak maksimal.
cukup kuat, artinya proyek ini sangat SPV didukung oleh suatu jaringan pengaturan keuangan
rentan terhadap kejutan faktor risiko yang kompleks (termasuk para investor dan kreditur
keuangan selama pelaksanaan yang bergantung kepada kemampuan proyek untuk
proyek seperti perubahan suku memberikan hasil laba dari investasi), yang harus
bunga atau tarif pajak didukung oleh syarat-syarat yang harus dipenuhi
sebelum pembiayaan bisa dicairkan. Satu cara terbaik
dalam disain kontrak adalah dengan menjadikan
penutupan keuangan sebagai prasyarat bagi berlakunya
kontrak, serta dengan menetapkan suatu tanggal pada
saat mana penutupan keuangan harus telah terjadi di
saat mana jaminan penawaran dimintakan. Untuk
menekan risiko pailit, ada kontrak-kontrak yang
mensyaratkan rasio utang terhadap ekuitas yang
maksimal.
Risiko Operasional Risiko yang menghalangi badan usaha Risiko di mana suatu sistem transportasi yang  Risiko operasional biasanya berkaitan dengan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
untuk melaksanakan jasa-jasanya dioperasikan oleh swasta bergantung kepada pemenuhan atas syarat-syarat produksi dan jalannya Formatted: Indent: Left: 0", Right: 0", Line spacing: single, Don't
berdasarkan kontrak atau melaksanakan satu pemasok lokal untuk memperoleh suku fungsi, ketersediaan dan kualitas masukan/input, keep lines together
fungsi fasilitas berdasarkan spesifikasi cadang roda, sehingga menyebabkan kualitas kualitas dan efisiensi dari manajemen dan operasi,
yang disepakati dan/atau dalam rentang yang terus menurun. Roda mengalami retak serta pemeliharaan dan perbaikanupgrade.
anggaran biaya yang direncanakan. lebih dini dan harus diganti dua kali lebih sering  Konsekuensi dari risiko operasional menjadi
Risiko dimana proses untuk dari sebelumnya, sehingga menyebabkan kenyataan adalah manakala biaya untuk
melaksanakan jasa-jasa berdasarkan kecelakaan, naiknya biaya pemeliharaan dan mengoperasikan fasilitas melebihi besaran yang
kontrak atau fungsi fasilitas akan berkurangnya laba. dianggarkan dan oleh karena itu menekan laba yang
dipengaruhi secara buruk sedemikian Risiko manakala suatu sistem transportasi yang direncanakan dan/atau akhirnya aset tidak mampu
rupa sehingga menghalangi badan dioperasikan oleh swasta bergantung kepada beroperasi sesuai dengan standar yang
usaha swasta untuk melaksanakan jasa- satu suplayer lokal untuk memperoleh suku ditetapkan..Risiko operasional terjadi ketika biaya
jasanya berdasarkan kontrak atau cadang roda, dengan kualitas yang terus untuk mengoperasikan fasilitas melebihi anggaran Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
melaksanakan fungsi faslitas menurun. Roda mengalami retak dini, sehingga sehingga menekan laba yang direncanakan dan/atau Formatted: Indent: Left: 0", Right: 0", Line spacing: single, Don't
berdasarkan spesifikasi yang disepakati menyebabkan kecelakaan, naiknya biaya akhirnya fasilitas tersebut tidak mampu beroperasi keep lines together
dan/atau dalam rentangan anggaran pemeliharaan dan berkurangnya laba. sesuai dengan standar yang ditetapkan. Formatted: Font: Myriad Pro
biaya yang direncanakan.
Risiko Permintaan Risiko di mana permintaan atas jasa Risiko manakala berdasarkan sistem transportasi Risiko permintaan muncul pada tahap operasional
layanan atau penggunaan fasilitas yang ada dimana mekanisme kompensasi bagi proyek ketika jasa layanan atau fasilitas mulai
ternyata berbeda dari level yang pihak swasta adalah fungsi jumlah ditawarkan kepada pengguna akhir. Pihak pengguna Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
91
Rahasia

diperkirakan, yang akhirnya penumpang/user, sedangkan besaran jumlah akhir, antara lain terdiri dari: Pemerintah, misalnya
menyebabkan besaran pendapatan dari user aktual berada pada tingkat di bawah proyek rumah sakit atau sekolah; Pemerintah atas nama
user lebih kecil dari yang diharapkan. perkiraan, sehingga menyebabkan kerugian konsumen, misalnya instalasi pengolahan air,
yang besar bagi pihak swasta. Risiko di mana Pemerintah atas nama publik secara langsung, misalnya
besaran jumlah pengguna aktual sistem jalan raya atau sistem transit massal. Apabila
transportasi di bawah perkiraan, sehingga pembayaran atas jasa layanan dihitung berdasarkan
menyebabkan kerugian yang besar bagi pihak volume atau bergantung kepada tingkat penggunaan,
swasta. maka proyek menjadi terpapar oleh kekuatan pasar,
dengan segala risiko yang terkait dengannya. Risiko
permintaan muncul pada tahap operasional proyek
manakala jasa layanan atau fasilitas mulai ditawarkan
kepada pengguna akhir. Pihak pengguna akhir ini bisa
jadi adalah Pemerintah (misalnya: proyek rumah sakit
atau sekolah), pemerintah atas nama konsumen
(misalnya: instalasi pengolahan air), atau publik secara
langsung (misalnya: jalan raya atau sistem transit
massal). Apabila pembayaran atas jasa layanan dihitung
berdasarkan volume, artinga bergantung kepada tingkat
penggunaan, maka proyek menjadi terpapar oleh
kekuatan pasar, dengan segala risiko yang terkait
dengannya.
Risiko Jaringan Risiko jaringan adalah risiko di mana  Risiko jaringan—risiko di mana suatu ruas  Risiko jaringan dan interface berkaitan dengan titik- Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dan Interface jaringan yang dibutuhkan oleh pihak jalan tol yang dioperasikan swasta titik temu antara proyek infrastruktur atau jasa
swasta untuk melaksanakan jasa merupakan bagian dari sejumlah ruas jalan layanan dengan jaringan atau jasa yang dioperasikan
layanan berdasarkan kontrak atau fungsi tol yang saling terinterkoneksi, dan oleh swasta atau pemerintah. Risiko-risiko ini
fasilitas, akan diganti, tidak dipelihara bergantung kepada ruas jalan tol lainnya memiliki karakteristik yang khas untuk setiap jenis
dengan baik atau dengan berubah sebagai pengumpan untuk memperoleh proyek dan oleh karena itu harus fleksibel dalam
sedemikian rupa sehingga: (a) trafik, ternyata tidak menerima trafik dalam menerapkan prinsip-prinsip alokasi risiko.
menghambat pelaksanaan jasa layanan jumlah yang mencukupi karena ada ruas tol  Risiko jaringan muncul manakala jasa layanan atau
atau fungsi fasilitas berdasarkan lain yang belum selesai. fungsi yang berdasarkan kontrak saling terkait Formatted: Right: 0", Line spacing: single, Don't keep lines together
kontrak; (b) mempengaruhi kualitas  Risiko interface—risiko di mana suatu proyek dengan, tergantung kepada atau sebaliknya Formatted: Font: Myriad Pro
keluaran yang ditetapkan; atau (c) transportasi publik yang bergantung kepada dipengaruhi infrastruktur lainnya, input dan jasa
mempengaruhi kelayakan dari proyek. Formatted: Font: Myriad Pro
interface dengan mode transportasi lain baik layanan, yang secara bersama-sama disebut sebagai
Risiko jaringan adalah risiko dimana publik atau swasta, dihalangi untuk dapat jaringan. Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
jaringan(-jaringan) yang dibutuhkan
oleh (para) pihak swasta untuk
membangun suatu interface yang efektif,  Risiko interface terjadi manakala mitra swasta dan Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
92
Rahasia

melaksanakan jasa layanan berdasarkan misalnya akibat pembatasan parkir pemerintah keduanya sama-sama menyediakan jasa
kontrak atau fungsi fasilitas, akan kendaraan.Risiko jaringan—risiko manakala layanan dari atau terkait dengan fasilitas
diganti, tidak dipelihara dengan baik suatu ruas jalan tol yang dioperasikan swasta infrastruktur yang sama. Risiko jaringan dan
atau dengan cara bagaimanapun merupakan bagian dari sejumlah ruas jalan interface berkaitan dengan titik-titik temu/
berubah sedemikian rupa sehingga: (a) tol yang saling terinterkoneksi, dan intersection antara proyek infrastruktur atau jasa
menghambat pelaksanaan jasa layanan bergantung kepada ruas jalan tol lainnya layanan dan jaringan atau jasa yang dioperasikan
atau fungsi fasilitas berdasarkan sebagai feeder untuk memperoleh trafik, oleh swasta atau pemerintah. Risiko-risiko ini
kontrak; (b) mempengaruhi kualitas dari ternyata tidak menerima trafik dalam jumlah memiliki karakteristik yang khas untuk setiap jenis
output yang ditetapkan; atau (c) yang mencukupi karena ada ruas tol lain proyek dan oleh karena itu harus fleksibel dalam
mempengaruhi kelayakan dari proyek. yang belum selesai menerapkan prinsip-prinsip alokasi risiko.
11.  Risiko interface—risiko manakala suatu  Risiko jaringan muncul manakala jasa layanan atau Formatted: No bullets or numbering, Don't keep with next
proyek transportasi publik yang bergantung fungsi yang berdasarkan kontrak saling terkait Formatted: Right: 0", Line spacing: single, Don't keep lines together,
kepada interface dengan mode transportasi dengan, tergantung kepada atau sebaliknya Tab stops: Not at 0.39"
lain baik publik atau swasta, dihalangi untuk dipengaruhi infrastruktur lainnya, input dan jasa
dapat membangun suatu interface yang layanan (secara bersama-sama disebut sebagai
efektif, misalnya akibat pembatasan parkir jaringan).
kendaraan  Risiko interface terjadi manakala mitra swasta dan
pemerintah keduanya sama-sama menyediakan jasa
layanan dari dalam, atau dalam kaitannya dengan,
fasilitas infrastruktur yang sama.
Risiko hubungan Risiko berupa bentuk tindakan Aksi mogok buruh yang menyebabkan Risiko hubungan industrial dapat muncul baik pada Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
industrial industrial, misalnya pemogokan buruh, keterlambatan dalam mendapatkan pasokan, tahap konstruksi maupun operasi proyek, namun
pelarangan masuk, pelarangan kerja, konstruksi dan/atau penyerahan jasa layanan, biasanya lebih sering terjadi pada saat tahap konstruksi.
work-to-rules, blokade, memperlambat yang berakibat naiknya biaya, hilangnya atau
kerja, dan lain sebagainya, sehingga berkurangnya pendapatan bagi pihak swasta,
secara langsung atau tidak langsung dan kemungkinan kewajiban kontrak untuk
berdampak negatif terhadap membayar kerugian kepada pemerintah.
komisioning, penyediaan jasa layanan
atau keandalan dari proyek. Risiko
berupa bentuk tindakan industrial
(misalnya: pemogokan buruh, Formatted: Font: Myriad Pro
pelarangan masuk, pelarangan kerja, Formatted: Font: Myriad Pro
work-to-rules, blokade, memperlambat
kerja, dan lain sebagainya) yang terjadi Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
sedemikian rupa sehingga secara Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
93
Rahasia

langsung atau tidak langsung memberi
dampak negatif terhadap komisioning,
penyediaan jasa layanan atau keandalan
dari proyek.
Risiko perundang- Risiko di mana pemerintah akan  Risiko manakala lembaga pelaksana tidak Merupakan faktor penting yang akan dipertimbangkan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
undangan dan menggunakan kewenangan serta memiliki kewenangan untuk oleh pihak swasta sebelum masuk ke skema KPBU dan
kebijakan imunitasnya, termasuk, namun tidak menandatangani kontrak atau apabila salah satu kontribusi yang paling penting adalah
pemerintah terbatas kepada, kewenangan untuk kewenangan tersebut dibatasi. penjaminan pemerintah. Ini adalah sejumlah faktor
memberlakukan peraturan dan  Risiko manakala Pemerintah dijadikan kebal penting yang akan dipertimbangkan oleh pihak swasta
kebijakan yang berdampak buruk dari tuntutan hukum (risiko kedaulatan) sebelum masuk ke skema KPSKPBU dan kontribusi yang
terhadap proyek.  Risiko manakala Pemerintah akan paling penting yang bisa dilakukan oleh pemerintah.
Risiko manakala pemerintah akan menggunakan kewenangannya untuk
menggunakan kewenangan serta memberlakukan atau merubah undang-
imunitasnya (termasuk namun tidak undang sedemikian rupa sehingga
terbatas kepada kewenangan untuk berpengaruh secaraberdampak buruk bagi
memberlakukan peraturan dan proyek
kebijakan) yang berpengaruh secara  Risiko manakala ketika pejabat pemerintah
buruk kepada proyek.. memberikan atau menolak memberikan
perizjinan sedemikian rupa sehingga
berpengaruh secara buruk bagi proyek
 Risiko manakala Pemerintah menerbitkan
atau merubah suatu kebijakan sedemikian
rupa sehingga berpengaruh kepada
operasional proyek atau merubah hubungan
antara proyek dan infrastruktur publik
pesaing yang lain. yang menyaingi
 Risiko manakala regulator akan
menggunakan haknya yang akan
berpengaruh secara burukberdampak buruk
bagi proyek
 Risiko manakala Pemerintah menuntut
perubahan pada spesifikasi jasa layanan atau Formatted: Font: Myriad Pro
turutikut campur dalam operasional usaha Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
pihak swasta sedemikian rupa sehingga
berdampakpengaruh secara buruk bagi 0.03", Relative to: Paragraph
94
Rahasia

proyek.
Risiko Kahar Risiko di mana terjadi suatu peristiwa  Kehendak Tuhan—bencana alam seperti  Peristiwa-peristiwa force majeure dapat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
(Force Majeure) tertentu yang kejadiannya berada badai, petir, siklontopan, gempa, bencana dikategorikan ke dalam beberapa kelompok, yakni
diluardi luar kekuasaan para pihak, yang alam, dampak cuaca, pasang naik, banjir, yang dapat diasuransikan atau yang dapat diduga
akan menyebabkan keterlambatan atau kekeringan, longsor, banjir lumpur dan sebelumnya dan dimitigasi dengan mengambil
bahkan kegagalan bagi pihak swasta kontaminasi nuklir, kimia dan biologis langkah-langkah yang mungkindiperlukan, danserta
untuk memenuhi kewajiban-kewajiban  Peristiwa-Peristiwa Politik—risiko-risiko yang tidak dapat dipberlakukan seperti itu. Force
kontraknya. Peristiwa-peristiwa force berupa kerusuhan sipil, pemberontakan, Majeure yang dapat diasuransikan dan tidak dapat
majeure biasanya dibagi menjadi dua revolusi, terorisme, pergolakan sipil, diasuransikan tersebut biasanya diperlakukan
kelompok yakni: kehendak Tuhan/acts kebangkitan dan kuedetakuatan militer atau berbeda dalam perjanjian KPSKPBU.
of God dan kejadian politik. pengambil alih, kerusakan akibat kejahatan,  Peristiwa-peristiwa yang dapat diasuransikan atau
tindakan musuh masyarakat dan perang dimitigasi bisa beragam tergantung jenis proyek-
(baik yang dinyatakan maupun tidak) nya. Oleh karena itu,u maka suatu kontrak harus
menyatakan dengan tegas peristiwa-peristiwa apa
saja yang dapat diasuransikan dan yang tidak dapat
diasuransikan, meskipun apabila pada titik awalnya
nampak sangat luas.
12. Formatted: Table Bullet 1, No bullets or numbering, Don't keep with
next
13.
14.
Risiko Risiko berupa peristiwa-peristiwa seperti  Risiko-risiko manakala pada masa Berdasarkan faktor pendorong nilai keseluruhan periode Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
kepemilikan aset perubahan teknologi,, pembangunan berlakunya kontrak KPBU tentang bandara, proyek (“whole of life)”, sering kali akan lebih baik
infrastruktur yang menyaingi menjadi permintaan jasa angkutan udara menurun apabila risiko-risiko ini tersebut sering kali dialokasikan
saingan atau kekinian aset yang yang karena terpengaruh oleh kekhawatiran kepada pihak swasta, karena mereka juga telah
berakhir llebih cepat menjadi usang, terkait isu perubahan iklimRisiko-risiko dialokasikan fungsi-fungsi proyek lainnya yang terkait.
yang berdampak merubah nilai ekonomi manakala pada masa berlakunya kontrak Namun demikian, alokasi risiko ini mungkin harus
dari asetaset, menjadi berubah baik KPSKPBU tentang bandara, permintaan jasa disesuaikan untuk masing-masingsetiap proyek,
selama atau sesudah masa kontrak, angkutan udara terpengaruhi secara buruk tergantung kepada syarat-syarat dari pemerintah untuk
dibandingkan dengan nilai yang menjadi oleh kekhawatiran akibat isu perubahan lokasi dan/atau fasilitas tertentu serta rencana
dasar dari struktur keuangan proyek. iklim pengoperasiannya pada akhir dari masa kontrak. Jika Formatted: Font: Myriad Pro
 Risiko-risiko manakala peningkatan ruas- pada tahap awal proyek, Pemerintah memutuskan pada
ruas jalan publik akan mengurangi awalnya bahwa pemerintah memutuskan untuk
permintaan untuk jasa layanan jalan tol menggunakan membutuhkan lahan dan/atau fasilitas Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
dimaksud—terlepas dari apakah karena aset tersebut Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
95
Rahasia

merupakan bagian integral dari suatu jaringan publik,
yang diintegrasikan dengan operasi-operasi pemerintah
lainnya, yang penting bagi penyediaan pelaya nan
pemerintah sendiri atau mungkin semata-mata untuk
menjaga suatu lokasi yang strategis—maka harus
dipastikan bahwa struktur proyek akan
menyerahkannya asset tersebut kembali kepada
pemerintah pada sesuai waktu yang sesuaiyang
diperjanjikan, pada , dengan harga yang bagus wajar
dan dengan berdasarkan syarat-syarat yang bagus
puladapat diterima. Jika fasilitas dimaksud tersebut
akan dialihkan atau ditransfer kepada pemerintah pada
akhir dari masa kontrak, maka pemerintah hanya akan
menerima terpapar risiko nilai sisa dari fasilitas tersebut.


Tabel D.5.: Matriks Alokasi Risiko
Sebaiknya dialokasikan Strategi Mitigasi yang

Risiko Definisi Alasan / Rationale Instrumen Alokasi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
kepada (Preferred Allocation) Mungkin Dilakukan
Risiko lokasi
tapak Formatted: Font: Myriad Pro
Bangunan yang  Risiko manakala bangunan  Pihak Swasta  SektorPihak swasta akan  Perusahaan Pihak swasta  Klausul kontrak yang
masih ada di yang ada tidak memadai dapat mengelola biaya akan memberikan mengharuskan mitra Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
lokasi untuk mendukung fasilitas secara efektif biaya menyerahkan kepada swasta untuk Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
96
Rahasia

Risiko Definisi Alasan / Rationale Instrumen Alokasi
(rebovasiperbaik hasil perbaikanperbaikan apabila sebelumnya telah kontraktor yang menyediakan jaminan
an /perluasan) baru, yang menyebabkan dilakukan melakukan audit melakukan melakukan pelaksanaan/ performance
tambahan biaya dan tuntas (due diligence) atas perbaikan/pembaruan bond
waktu konstruksiakhirnya bangunan yang masih ada. berdasarkan uji ahli
menyebabkan biaya dan (expert testing) dan audit
waktu tambahan untuk tuntas (due diligence)
pembangunannya .  MembBerikan waktu yang
cukup kepada perusahaan
swasta untuk melakukan
studi lokasi
Kondisi tapak  Risiko manakala  Pihak swasta—kecuali jika  Pihak swasta dapat  Pihak swasta akan  Klausul kontrak yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
ditemukan kondisi geologi ditemukan adanya kondisi mengelola biaya secara menyerahkan kepada mengharuskan mitra
yang tidak diinginkan dan geologi yang kompleks, efektif biaya apabila kontraktor yang swasta untuk
tidak terdiperkirakanduga pihak swasta mungkin kegiatan studi lokasi melakukan menyediakan jaminan
sebelumnya yang dapat menanggung biaya dilakukan secara moderat perbaikan/pembaruan pelaksanaan/ performance
menyebabkan kenaikan sampai jumlah biaya dan diberikan waktu yang berdasarkan uji ahli bond
biaya konstruksi dan/atau tertentu saja, dan setelah cukup bagi peserta tender (expert testing) dan audit  Klausul kontrak yang
keterlambatan itu pemerintah akan harus  Struktur yang kompleks tuntas Perusahaan swasta menetapkan syarat-syarat
penyelesaian bertanggungjawab pada infrastruktur linier akan memberikan kepada dan mekanisme untuk
terhadap biaya yang (jalan raya, jalur kereta, kontraktor yang memberikan kompensasi
timbul di atas jumah jalur pipa) bisa jadibisa jadi melakukan uji ahli (expert kepada sektor swasta
tersebut memerlukan studi-studi testing) dan audit tuntas sesuai dengan
geoteknis yang lebih (due diligence) kesepakatan jika terjadi
menyeluruh dan rinci  MemBberikan waktu yang pembengkakan biaya
sesuai kondisi yang cukup kepada perusahaan pada bangunan-
dijumpai (misalnya: swasta untuk melakukan bangunanstruktur yang
terowongan yang panjang, studi lokasi secara teknis bersifat
jembatan yang panjang  MemBberikan uang kompleks (misalnya:
pada kondisi tanah yang penggantian untuk garansipenjaminanpengga Formatted: Font: Myriad Pro
tidak stabil) yang sebagian dari biaya untuk ntian atas kenaikan biaya
kemungkinan tidak akan mempersiapkan dokumen untuk pembangunan
bisa selesai selama masa bangunan terowongan). Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
yang diperlukan dalam
tender atau bisa jadi tender untuk yang dapat Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
97
Rahasia

terlalu mahal untuk mendorong peserta

dilaksanakan oleh peserta tender untuk melakukan
tender pada tahapan studi lokasi-nya sendiri.
tender tanpa adanya
pembagian tanggung
jawab biaya.
PerijinanPerizina  Risiko manakala Pihak swasta, jika dan Jika oleh pihak swasta:  Pemerintah sebaiknya  Klausul dalam kontrak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
n dan persetujuan yang manakala:  Swasta memiliki telah mendapatkan yang menetapkan jadwal
persetujuan diperlukan (misalnya: ijin  PerijinanPerizinan dan pengetahuaninformasi informasi tentang untuk mendapatkan
lingkungan, rencana persetujuan telah yang lebih baik tentang perizinan dan persetujuan perijinanperizinan dan
pengelolaan lingkungan, diperoleh sebelum alasan latar belakang dari yang diperlukan , sebelum persetujuan, s serta yang
ijin diajukannya penawaran permohonannya tersebut. tahap pengajuan menetapkan kompensasi
pembangunankonstruksi) oleh para peserta tender Jika oleh Pemerintah: penawaran oleh peserta yang yang harus dibayar
tidak dapat diperoleh, potensial, dan setelah itu  Pemerintah memiliki tender, mendapatkan kepada pihak swasta
atau dapat diperoleh dilakukan perubahan- segala perijinanperizinan apabila terjadi
pengetahuan informasi
namun dengan syarat- perubahan atas dan posisi yang lebih baik dan persetujuan yang keterlambatan
syarat yang tak terduga permintaan pemenang diperlukan agar
untuk mempengaruhi
sebelumnya yang tender. proses persetujuan serta perusahaan swasta dapat
memberatkan Pemerintah, jika dan memiliki Ggambaran
posisi yang lebih baik
menimbulkan biaya manakala: untuktersebut meminta tentang kepastian pra
tambahan atau kontraksebelum kontrak
 PerijinanPerizinan dan dipercepatnya proses
keterlambatan yang persetujuan masih belum persetujuan, khususnya dimulai dan segera
panjangmenyebabkan melakukan kegiatan
didapatkan sebelum pada situasi -situasi yang
keterlambatan proyek proses peroleh proses
pengajuan penawaran kompleks atau sensitif.
oleh peserta tender— untuk memperoleh
persetujuan.
namun pihak swasta tetap
bertanggungjawab untuk
mengelola proses
perolehan perizinan dan Formatted: Font: Myriad Pro
persetujuan tersebutnya Formatted: Font: Myriad Pro
Tanggung jawab  Risiko manakala Pihak swasta, jika dan  Pihak swasta  Selama proses tender,  Klausul dalam kontrak Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Text 1
lingkungan yang penggunaan lokasi proyek manakala: berkemampuan pihak swasta harus yang menetapkan bentuk- Formatted: Position: Horizontal: 4.18", Relative to: Page, Vertical:
muncul selama 0.03", Relative to: Paragraph
98
Rahasia

kegiatan tahap selama masa kontrak telah  Ijin lingkungan dan mengelola penggunaan, mampu menunjukan bentuk apa saja yang
operasi menyebabkan rencana pengelolaan pemeliharaan, dan kemampuan keuangannya termasuk tanggung jawab
menimbulkan tanggung lingkungan telah disetujui perbaikan aset serta atau dukungan untuk lingkungan pihak swasta
jawab lingkungan yang sebelum diajukannya melaksanakan memperoleh dan serta mekanisme
signifikan (dimanadi mana penawaran pemeliharaannya dan menyerahkan lokasi sesuai untuk mengukur
diperlukan upaya  IIjin lingkungan dan perbaikannya sesuai dengan kondisi yang kewajiban pihak swasta,
pembersihan dan rencana pengelolaan dengan undang-undang diminta oleh pemerintah serta Pemerintah
rehabilitasi lahan agar lingkungan belum tentang pada akhir dari masa melakukan usaha untuk
lokasi kembali fit seperti disetujui sebelum lingkunganpersyaratan kontrak. menuntut pembayaran
semula untuk penggunaan diajukannya penawaran— yang diketahui yang  Pemerintah menuntut dari pihak swastanya
di masa yang akan datang) maka tanggung jawab diketahui pada saat diadakannya dana  Klausul dalam kontrak
pihak swasta terbatas pengajuandiajukannya mengendap (sinking fund) yang menuntut
kepada besaran penawaran apabila untuk mia akan diadakannya dana
yangestimasi biaya  Pemerintah lebih mampu menggunakanenggunaka mengendap (sinking fund)
diestimasikan diyang untuk mengelola tuntutan n kembali lokasi kembali untuk keperluan
diajukan dalam persyaratan lingkungan lokasitersebut dan apabila pembersihan/reklamasi
penawaran.. yang masih belum hal tersebut rehabilitasi
Pemerintah, jika dan diketahui oleh peserta mengharuskan diperlukan lingkahanungan
manakala: tender pada tahap dilakukannya biaya
 Ijin lingkungan dan pengajuan penawaran. pembersihan/rehabilitasie
rencana pengelolaan klamasi lahann yang
lingkungan belum membutuhkan biaya
disetujui sebelum
diajukannya penawaran—
maka Pemerintah harus
bertanggungjawab atas
kelebihan biaya di atas
perkiraan besaran yang
ditetapkan dalamestimasi
biaya yang diajukan dalam
penawaran penawaran. Formatted: Font: Myriad Pro
99
Rahasia

Cagar budaya  Risiko berupa biaya dan  Pemerintah harus  Biasanya Ppemerintah  MelLakukan penelitian  Klausul dalam kontrak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
keterlambatan yang menanggung memikul memiliki pemahaman data dan catatan tentang yang menetapkan adanya
terkait dengan penemuan tanggung jawab jika yang lebih baik tentang hak tanah dan memintalah risiko cagar budaya serta
peninggalan arkeologi dan penemuan tersebut prosedur-prosedur, dan saran dari ahli menetapkan jadwal
cagar budaya berada di lokasi yang biasanya memilikidalam ketersediaan lokasi tapak
dipilih pemerintah posisi terbaik untuk serta kompensasi yang
 Pihak swasta harus mengelola risiko ini yang harus dibayar apabila
menanggung memikul terjadi keterlambatan
tanggung jawab jika
penemuan tersebut
berada di lokasi yang
dipilih pihak swasta

100
Rahasia

Ketersediaan  Risiko dimanadi mana  Pemerintah menanggung  Jika lokasi adalah pilihan  MeLlakukan penelitian  Klausul dalam kontrak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
lokasi tapak hak/akses menuju lokasi risiko jika menggunakan dari pemerintah: data dan catatan tentang yang menetapkan jadwal
tapak yang dipilih yang pada lokasi yang dipilih – Pemerintah memiliki hak tanah dan ketersediaan lokasi tapak
saat ini belum dimiliki oleh pemerintah, namun — pemahaman yang memmintalah saran dari serta kompensasi yang
pemerintah atau mitra pihak swasta tetap lebih baik tentang ahli yang harus dibayar apabila
swasta, dan pengadaan bertanggungjawab prosedur, memiliki  Jika lokasi adalah pilihan terjadi keterlambatan
akses tersebut tidak akan mengelola proses kewenangan khusus dari pemerintah:
dapat dinegosiasikan. pengadaannyadalam tentang penguasaan – TMenuntaskan
 Risiko terkait biaya dan mengelola prosesnya pengadaan dan tata pengadaauasaan
penundaan/delays dalam  Pihak swasta harus guna tanah untuk tanah sebelum tahap
menegosiasikan perolehan menanggung risiko jika pembangunan pelaksnaan
hak atas tanahakibat menggunakan lokasi yang infrastruktur dan tenderproposal
negosiasi pengadaan dipilihnya sendiri biasanya juga memiliki  Jika lokasi adalah pilihan
tanah posisi yang paling dari pihak swasta:
bagus untuk – Meminta pemenang
mengelolanya
tender untuk
– Pemerintah berada mengamankan akses
pada posisi yang lebih sebelum
baik untuk menandatangani
bernegosiasi manakala penandatangan
kebijakan tidak kontrak
mengijinkan
penggunaan
pemaksaan dalam
proses penguasaan
pengadaan tanah
 Jika lokasi adalah pilihan
dari pihak swasta: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
– Pihak swasta memiliki Formatted: Font: Myriad Pro
kewenangan untuk
memilih lokasi
101
Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In

line, Relative to: Paragraph
Formatted: Right: 0.25"
69
D.4. Mengembangkan Struktur Hukum Dan Keuangan Indikatif
Setelah mengalokasikan berbagai fungsi dan risiko proyek, maka PJPK selanjutnya membuat diagram struktur
hukum dan keuangan proyek indikatif. Diagram struktur tersebut akan sangat berguna untuk memperoleh
pengaturan aspek keuangan dan hukum sesuai dengan yang diharapkan atau diusulkan. Salah satu contoh
struktur standar dari sebuah proyek DBOMF sederhana adalah sebagaimana diuraikan dalam Gambar D.1 di
bawah ini.
Setelah mengalokasikan fungsi-fungsi dan risiko-risiko proyek, maka PJPK selanjutnya membuat diagram
kemungkinan struktur hukum dan keuangan proyek. Diagram struktur akan sangat berguna memperoleh
klarifikasi tentang pengaturan aspek keuangan dan hukum yang diharapkan atau diusulkan. Satu contoh
struktur standar dari sebuah proyek DBOMP sederhana adalah sebagaimana diuraikan dalam Error! Reference
source not found. di bawah ini.
Gambar D.1.: Struktur DBOMF

70
Formatted: Left, Tab stops: 4.6", Left
Sumber: Young, HK (2010) Kebijakan dan Praktek Kemitraan Publik-SwastaKerjasama Pemerintah dengan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Badan Usaha (KPSKPBU): Sebuah Panduan Referensi. Sekretariat Negara-negara Persemakmuran

71
Pemerintah
Sponsor A Sindikasi Bank Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Sponsor B Ekuitas Utang – pinjaman/ Program Pensiun/ Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
obligasi Asuransi
Sponsor C Lembaga Multilateral Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Sponsor Proyek/Perusahaan Holding Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Masukan/input (bahan baku, Swasta/Perusahaan Khusus (SPV) Keluaran/Output (misalnya:
tenaga kerja, teknologi) PPA)
Para Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
penasihat/konsulta Peralatan Konstruksi Operasi dan
n (pajak, akuntansi, pemeliharaan
hukum, lingkungan,
dan lain sebagainya
Untuk beberapa proyek tertentu, membuat diagram indikatif struktur hukum dan keuangan bisa jadi lebih
kompleks. Apalagi apabila terdapat stau atau lebih dari kondisi-kondisi sebagai berikut:
 Jaminan dari Pemerintah
 Kredit mMultilateral untuk Pemerintah
 Pembiayaan publik pada perusahaan proyek atau aset (misalnya, melalui suatu perusahaan yang
didirikan berdasarkan undang-undang)
 Ada lembaga lain selain PJPK sebagai pihak penandatangan dalam kontrak
 KPSKPBU dibuat untuk aset yang sudah ada, bukan untuk membangun aset baru

72
Lampiran E Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
: Analisis Value for Money Formatted: Font: Not Bold

Untuk meng-evaluasi skema KPSKPBU yang diusulkan terkait kriteria value for money, maka PJPK harus perlu
melakukan analisisasesmen apakah proyek akan menghasilkan manfaat yang lebih besar apabila dilaksanakan Char,1body,BodText,bt,body text,Body Txt,heading3,3
dengan skema KPSKPBU, dibanding apabila dilaksanakan dengan skemasebagai proyek konvensional oleh indent,heading31,body text1,3 indent1,heading32,body text2,3
Pemerintah yang konvensional. Ada dua cara pendekatan untuk meng-evaluasi aspek value for money ini. indent2,Body Text Char1,b
E.1. Komparator Sektor Publik
PPendekatan ini mengharuskan pihak PJPK untuk membuat suatu komparator sektor publik untuk akan menilai
apakah opsi KPSKPBU akan menghasilkan manfaat netto yang lebih tinggi dibandingkan dengan cara investasi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
publik yang konvensional. Langkah-langkah dasarnya adalah untuk: Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
After: 0 pt
 Menetapkan skema KPSKPBU dan mode Sektor Publik dalamuntuk melaksanakan proyek; Formatted: Space After: 0 pt
 Membuat model untuk kedua skemamode tersebut ;
 Membandingkan manfaat ekonomi netto yang dihasilkan dari dua mode skema pelaksanaan
proyek sebagaimana dimaksud di atas, lalu melihat mana yang memberikan manfaat terbesar.
Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space After: 0 pt
E.1.1. Menetaepkan dua mode skema pelaksanaan: Komparator Pasar dan Komparator Sektor Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Publik
PJPK akanharus menguraikan cara dari masing-masing kedua skemamode proyek tersebut yang Formatted: Indent: Left: 0.5", Space After: 0 pt
dengan cara tersebut proyek akan dilaksanakan: Formatted: Indent: First line: 0.5", Space After: 0 pt
 Komparator Pasar (MC)—bagaimana proyek akan dilaksanakan dengan menggunakan struktur
KPSKPBU yang diusulkan Formatted: Space After: 0 pt
 Komparator Sektor Publik (PSC)—bagaimana proyek akan dilaksanakan apabila dikerjakan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
sebagai proyek publik yang konvensional. PJPK harus perlu memperkirakan, mengembangkan dan
menjelaskan suatu cara bagaimana proyek akan dilaksanakan melalui prosedur pengadaan dan
pembiayaan publik yang konvensional yang bersifat realistis, dapat dilaksanakan dan dirancang
dengan baik.
Dalam membandingkan keduanya, karakteristik dasar proyek dalam hal fasilitas yang ditawarkan, Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
serta kualitas dan kuantitas dari hasil/keluaran adalah sama untuk masing-masing opsi yang numbering
dimaksudPada masing-masing mode tersebut proyek yang akan dilaksanakan harus sama persis (atau Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
sejauh mungkin sama realistisnya). Artinya bahwa semua fasilitas, serta kualitas dan kuantitas dari
hasil/keluaran adalah sama untuk masing-masing mode dimaksud. Yang membedakan adalah
bagaimana karakteristik dasar proyek tersebut akan diimplementasikan oleh setiap opsi– dari segi
pengadaan dan manfaat yang akan dihasilkan bagi masyarakat.
E.1.2. Membuat model untuk kedua mode skema yang dimaksud Formatted: Indent: Left: 0.49", Hanging: 0.01", Space After: 0 pt
Setelah kedua mode skema tersebut telah ditetapkan dan dijabarkan secara tertulis, maka PJPK
diharapkanharus menyusun suatu model Excel untuk masing-masing Komparatoropsi sebagai Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
perbandingan. Tujuan dari pembuatan model dimaksud adalah untuk secara sistematis menelusuri
dan mengidentifikasi secara sistematis bagaimana terjadi perbedaan-perbedaan terkait besaran biaya,
waktu penyelesaian, penerimaan/revenue, kuantitas dan kualitas jasa dari kedua skema tersebut
apabilamode dipelaksanaan tersebut. Dari perbedaan perbedaanperbandingan antar kedua skema
tersebut akan terlihat, maka manfaat umum dalam nilai nominalnetto yang diperkirakan dari masing-
masing mode opsi akan dapat diperkirakan.
Membuat KomparatorAnalisis komparasi ini pada dasarnya merupakan cara untuk mengetahui
bagaimana kedua opsimode tersebut berbeda di dalam pelaksanaannya. Pendekatan umumnya
adalah mengidentifikasi setiap fungsi dan aspek utama dalam proyek, serta mempertimbangkan,
berdasarkan logika dan bukti empiris yang terjadi di Indonesia dan luar negeri, apakah terdapat
perbedaan antara kedua mode skema pelaksanaan tersebut. Beberapa topik dan pertanyaan yang
dapat digunakan dalam melakukan analisis ini mencakup hal-hal sebagai berikut:
 Biaya ModalBelanja modal—apakah biaya modalbelanja modal yang terjadi akan berbeda di Formatted: Space After: 0 pt
antara kedua opsi tersebut? Bukti-buktiBeberapa contoh kasus pada beberapa proyek-proyek di Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
luar negeriinternasional sepertidari kasus di Australia dan Inggris menunjukkan bahwa ‘cost
overruns’ (kenaikan biaya-biaya) pada proyek-proyek KPSKPBU cenderung lebih kecil
73
dibandingkan dengan proyek-proyek yang dilaksanakan secara konvensional2. Pengalaman di
Indonesia tentang cost overruns pada proyek-proyek sejenis ini di sektor publik juga harus
dipertimbangkan. Perlu dikaji aApakah ada alasan mendasar untuk meyakini bahwa skema
KPSKPBU kecil kemungkinannya atau lebih besar kemungkinannya untuk mengalami over budget?
 Waktu Pelaksanaan—pengalaman di negara lain, sepertidari Australia dan Inggris menunjukkan
bahwa proyek-proyek KPSKPBU dapat diselesaikan secara lebih cepat, dengan time overruns yang
relatif lebih kecil, dibandingkan dengan pelaksanaan secara konvensional. PJPK sedapat mungkin
untuk bisaharus me-review pengalaman terkait waktu penyelesaian proyek-proyek di Indonesia
serta di luar negeri terkait ketepatan waktu penyelesaian proyek-proyek berdasarkan kedua jenis
skemamode pelaksanaan yang dimaksud.
 Biaya Operasional—Perlu ditulusuri aApakah ada alasan untuk menganggap bahwa biaya
operasional akan menjadi lebih besar atau lebih kecil jika menggunakan skema Publik atau skema
Swasta? PJPK harus mempertimbangkan bukti-bukti terkait tingkat efisiensi biaya tenaga kerja
antara skema publik dan skema swasta, besaran gaji serta informasi terkait biaya-biaya lainnya.
Apakah perusahaan swasta akan mau melakukan inovasi sedemikian rupa sehingga mampu
menekan biaya operasional?
 Biaya pemeliharaan dan kondisi aset—Apakah ada alasan untuk beranggapan bahwa besaran
biaya pemeliharaan akan berbeda di antara kedua skema tersebut? Dan lebih penting lagi, pada
skema yang manakah biaya maintenance akan lebih efektif dan kondisi aset lebih bisa dijaga?
 Kualitas Hasil—Apakah ada alasan yanguntuk beranggapan bahwa baik skema publik maupun
skema swasta keduanya sama-sama dapat memberikan produk jasa yang lebih baikburuk atau
lebih rendahbaik kualitasnya dibandingkan dengan yang digambarkan pada rencana proyek dnan
spesifikasinya?
 Beban Pembiayaan—aapa bedanya dari segi beban pembiayaan di antara kedua skema tersebut
di atas? Laba seperti apakah yang diinginkan oleh pihak swasta (yang dihitung sebagai rata-rata
tertimbang dari nilai pengembalian atas ekuitas, atau (RoE,) yang diminta dan suku bunga atas
utang)? Berapa besaran biaya atas dana yang harus ditanggung pemerintah? Nilai lebih apa yang
harus ditambahkan pada biaya atas dana tersebut sehingga mencerminkan beban tanggungan
risiko pemerintah dalam proyek ini?
 Pajak—pajak-pajak apa sajakah yang harus dibayar terkait dengan proyek berdasarkan kedua
skema dimaksud?
 Ketersediaan fasilitas pembiayaan—apakah fasilitas pembiayaan akan tersedia pada kedua
mode opsi tersebut? Jika untuk suatu mode tertentu tidak akan tersedia fasilitas pembiayaan atau
terjadi keterlambatan penyediaan pembiayaan, apakah hal tersebut akan menyebabkan proyek
mustahil untuk dilaksanakan atau apakah akan menyebabkan mundurnya waktu penyelesaian,
dibandingkan dengan menggunakan mode satunya di mana akan tersedia fasilitas
pembiayaannya?
Perbedaan di antara kedua skema pelaksanaan tersebut harus dimasukkan ke dalam model-model Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
keuangan untuk proyek dimaksud untuk masing-masing cara pendekatan. Model-model keuangan numbering
tersebut harus dapat memberikan besaran estimasi tentang beban keuangan, penerimaan dan, Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
dengan demikian, kinerja investasi, berdasarkan kedua jenis skema dimaksud.
E.1.3. Menetapkan apakah Komparator Pasar atau Komparator Sektor Publik yang akan Formatted: Space After: 0 pt
memberikan nilai nominal manfaat ekonomi netto yang lebih besar
Dalam beberapa kasus, biaya dan manfaat ekonomi adalah sama dengan biaya dan manfaat Formatted: Indent: Left: 0.49", Hanging: 0.01", Space After: 0 pt
keuangan. Jika dianggap demikian, maka skema yang menawarkan NPV (nilai kini netto) yang lebih Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
besar -lah yang akan memberikan value for money yang lebih besar.
Kekurangan dari analisis VFM yang menggunakan PSC (komparator sektor publik) adalah bahwa
metode iniia hanya efektifbagus apabila data untuk mengembangkan komparator sektor publik
tersedia. Tanpa adanya suatu proyek yang bisa dijadikan sebagai referensi untuk sektor publik, maka
hipotesisnya tidak akan tepat. Cara pendekatan lainnya untuk meng-evaluasi value for money adalah
dengan mengukur alokasi risiko dan insentif untuk melaksanakan proyek.
E.2. Penilaian VfM Cara Cepat (Rapid VfM Appraisal) Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
KPSKPBU baru akan menunjukkan VfM apabila pihak swasta diberikan alokasi dan lalu diberikan insentif untuk After: 0 pt
mengelola risiko-risiko utama proyek utama yang mampu menghasilkangerakkan nilaihasil ekonomis yang lebih
baik dibandingkan dengan sektor publik. Oleh karena itu, apabila ini terjadi PJPK harus bersedia untuk berpaling
darimundur dari model komparator sektor publik, danserta memfokuskan diriberfokus pada pemahaman bahwa

2
The Allen Group Study (2007) Performance of PPPs dan Traditional Procurement in Australia; National Audit Office (2001) line, Relative to: Paragraph
Modernising Construction
74
sektor swasta memiliki insentif yang lebih untuk dapat melaksanakan proyek secara lebih baik dibandingkan
dengan sektor publik. Ada lima tahapan dalam analisis ini, sebagaimana diuraikan dalam Gambar E.1, serta
ditelaah lebih jauh lagi di bawah ini.

Gambar E.1.: Penilaian VfM Cara Cepat

75
Appendix I1. Hasil Ekonomi seperti apa yang Appendix JApakah yang menjadi biaya dan
diinginkan? manfaat utama dari proyek yang dapat
menggerakkan hasil ekonomi?
15. 16. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Not Bold, Font color: Text 1, Not
Highlight
Appendix K2. Apa yang akan menjadi Appendix LApa sajakah risiko-risiko utama Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Peristiwa Risiko utama? yang akan berdampak kepada hasil

ekonomi (yang menyebabkan
terlampauinya budget atau hilangnya
manfaat)?
Highlight
Appendix M3. Siapa Yang Akan Mengelola Appendix NRisiko-risiko apa saja yang harus Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Risiko ditanggung oleh pihak swasta? Apa

bedanya dengan risiko-risiko yang
menyebabkan kenaikan biaya dan atau
manfaat?
19. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Not Bold, Font color: Text 1, Not
Appendix O Highlight
Appendix P4. Insentif Untuk Mengelola Risiko Appendix QInsentif apa yang akan dapat Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
seperti apa? mendorong pihak swasta untuk dapat

mengelola risiko-risiko tersebut lebih
baik dibandingkan dengan sektor
publik?
Highlight
Appendix R5. Berapa besaran biaya untuk R.1 Seberapa besar biaya proyek yang akan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Komparator Sektor Publik terjadi jika pengadaan dilakukan secara

konvensional? Jika menggunakan skema
KPS bagaimana perubahan atas biaya
bisa terjadi?
E.2.1 Formatted: Indent: First line: 0.5"
Apakah Yang Menjadi Hasil Ekonomi (Economic Outcomes) Yang Diharapkan
Di dalam konsep VfM, pPihak swasta harus dapat mempengaruhi memiliki kemampuan untuk Formatted: Indent: First line: 0.5", Space After: 0 pt
mengontrol komponen biaya dan manfaat pokok pokok (key costs dan and benefits) yang mampu Formatted: Space After: 0 pt
dapat menggerakkan menghasilkan nilai ekonomi yang diinginkan pada suau proyek dari proyek
sedemikian rupa sehingga agar KPSKPBU dapat menunjukkan VfM. Suatu proyek bisa saja akan
menghasilkan berbagai macam manfaat serta menimbulkan berbagai macam biaya ekonomi, namun
kelayakan dari proyek itu secara umum ditentukan oleh beberapa hal pokok saja. Biaya dan manfaat
pokok dimaksud harus dapat di-identifikasi pada bagian economic appraisal.
Biaya-biaya pokokpokok adalah biaya-biaya yang paling signifikan selama masa hidup proyek. Biaya-
biaya tersebut cukup mudah untuk di-identifikasi, dan dalam beberapa kasus bahkan akan nampak
jelas tanpa kita harus melihat model ekonominya. Misalnya, pembuatan terowongan sudah pasti
menjadi satu komponen biaya pokok dalam proyek jalur kereta api perkotaan, dan biaya operasi sudah
pasti akan menjadi satu komponen biaya pokok untuk proyek rumah sakit KPSKPBU. Meskipun jika
komponen biaya pokok ini tidak nampak jelas pada saat dimulainya appraisal, namun pengaruh dari
biaya pokok ini akan dengan mudah teridentifikasi dengan cara membandingkan NPV dari semua Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
kategori biaya ekonomi, dan kemudian mencari mana diantarakomponen mana mereka yang paling line, Relative to: Paragraph
signifikan. Formatted: Right: 0.25"
76
Manfaat pokok adalah manfaat-manfaat yang secara langsung mengarah kepada pencapaian tujuan
dari pengadaan proyek. Misalnya, jika suatu proyek transportasi publik bertujuan untuk mengurangi
kemacetan lalin, maka para komuter akan dapat secara langsung merasakan manfaatnya berupa
waktu perjalanan yang lebih cepat. Manfaat sekunder yang mengikuti manfaat pokok tidak perlu
untuk dipertimbangkan. Misalnya, kecuali jika waktu perjalanan bisa dipercepat, maka tidak cukup
berguna untuk membahas manfaat non pokok seperti berkurangnya polusi dan kumpulan dari
manfaat-manfaat seperti itu tidak akan bisa diperoleh.
E.2.2 Risiko-risiko Utama Apakah Yang Menjadi Kejadian Risiko Pokok Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Ada serangkaian risiko-risiko yang dapat berpengaruh kepada proyek, namun hanya beberapa saja
yang akan memberikan dampak yang signifikan terhadap biaya dan manfaat pokok. Oleh karena itu, Formatted: Indent: First line: 0.49", Space After: 0 pt
langkah berikutnya dalam apraisal adalah mengidentifikasi risiko-risiko pokok yang akan berdampak Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
langsung pada hasil keluaran ekonomi yang dapatdengan mengarahkan menyebabkan kepada
bertambahnyapenambahan biaya-biaya dan/atau berkurangnya maenfaatt-manfaat proyekyang
menjadi hilang.
Suatu cara pendekatan tiga-langkah yang sederhana yang dapat diaplikasikan dalam melaksanakan
analisis ini adalah sebagai berikut:
 Membuat daftar biaya dan manfaat pokok yang telah di-identifikasi pada langkah sebelumnya. Formatted: Space After: 0 pt
 Mengidentifikasi kejadian-kejadian risiko yang akan berdampak kepada biaya dan manfaat pokok.
Langkah awal yang bisa dilakukan adalah pembuatan mMatriks standar tentang alokasi risiko
adalah satu titik awal yang baik untuk melaksanakan hal ini. Namun demikian, juga penting untuk
mempertimbangkan apakah proyek memiliki ciri-ciri khususyang khas yang akan
membuatnyamenjadikannya rentan terhadapterpapar kepada risiko-risiko tertentu yang berbeda
denganari skema KPSKPBU yang tradisional.
 Memahami dampak ekonomi dari terjadinya suatu risikokejadian. Apakah ada kemungkinan yang
sangat besar bahwa proyek ini tidak akan berhasil mencapai tujuannya? Atau apakah proyek
hanya akan membawa ke munculnya biaya-biaya tambahan atau diperolehnya manfaat yang lebih
kecil dari harapan?
E.2.3 Pihak Mana Yang Akan MengelolaAlokasi Risiko Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
Suatu proyek hanya akan menghasilkan VfM yang efektif di manamanakala pihak swastaa-nya numbering
memiliki bertanggung jawab atas dan memiliki kemampuan untuk menekan dampak dari risiko- Formatted: Indent: Left: 0.59", Space After: 0 pt
risiko utama proyek. Oleh karena itu, maka PJPK di dalam kajian prastudi kelayakan harus perlu
mengidentifikasi risiko-risiko yang nantinya harus ditanggung oleh swasta. Apakah mereka pihak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
swasta akan mampu untuk mengelola risiko-risiko tersebut sedemikian rupa sehinggayang
mempunyai senstivitas perubahan atas akan menimbulkan penambahan biaya-biaya dan atau
manfaat pokok proyek?
Untuk menyelesaikan analisis ini, PJPK harus memulai dengan menganalisisa risiko-risiko yang
dialokasikan kepada swasta dalam matriks alokasi risiko pada kajian prastudi kelayakanFS. Setelah
itu mereka bisa berpikirperlu dipikirkan secara kritis tentang apakah risiko-risiko manakah yang
betul-betul akan ditransfer. Ada kasus-kasus di mana proyek dengan disain yang buruk
menghasilkan transfer risiko yang tidak efektif, misalnya:
 Risiko-risiko berbasis volume tidak akan dapat ditransfer secara efektif kecuali apabila hasil Formatted: Space After: 0 pt
keluaran (output) telah ditetapkan secara jelas dan diukur, dan kontribusi dari kuesioner bisa
didapatkan.
 Risiko-risiko yang berbasis biaya operasional tidak akan dapat ditransfer secara efektif kecuali
apabila telah ada pembagian jawab yang jelas tentang tanggung jawab antara infrastruktur milik
ownerpemilik proyek infrastruktur yang baru dan infrastruktur daripemilik proyek dari kontrak
eksisting.
E.2.4 Apa Insentifnya terhadapUntuk PengMengelolaan Risiko Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
Hanya karena suatu risiko tertentu telah dialokasikan ke swasta, bukan menjadi jaminan bahwa risiko Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
tersebut akan dapat dikelola secara efektif, kecuali jika ada insentif yang sangat kuat untuk
melakukannya. Jika pihak swasta tidak diberikan insentif yang memadai, maka profil risiko proyek
secara umum justru malah akan meningkatbertambah. Oleh karena itu, kecuali jikahanya dengan
adanya insentif untuk pihak swasta untuk akan terelealisasinya tata kmengelola risiko lyang lebih
baik dari pihak pemerintah, maka proyek tidak akan menunjukkan adanya value for money (VfM)..
Untuk memahami apakah penting bagi pihak swasta untuk mengelola risiko, maka kita perlu Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
memperhatikan kedua bagiansisi upside and downside dari suatu manajemen risiko. Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
77
 Keuntungan apa yang bisa dihasilkan dengan mengelola risiko? Ada berbagai macam opsi Formatted: Space After: 0 pt
remunerasi yang dapat memancing pelaksanaan jasa-jasa yang pada dasarnya adalah komponen
upside dari manajemen risiko yang efektif. Contoh-contohnya termasuk pembayaran
farebox/tariff, pembayaran untuk ketersediaan, pembayaran untuk output, dana dukungan
kelayakan (VGF) dan pembayaran atas kinerja. Masing-masing contoh tersebut secara khas
memancing pihak swasta untuk berusaha agar proyek mencapai hasil keluaran yang diinginkan.
 Apa konsekuensinya apabila risiko tidak dikelola, dan bagaimana perbandingannya dengan
biaya yang harus dikeluarkan untuk mengelola risiko tersebut? Pihak swasta kemungkinan
tidak akan mau mengelola kejadian-kejadian risiko kecuali dampak risiko akan mempengaruhi
tingkat keuntungannya. Oleh karena itu, pihak swasta hanya akan mau mengelola risiko apabila
biaya untuk mengelola risiko lebih kecil dari biaya yang muncul saat kejadian risiko. Formatted: Font: Bold
Meskipun jika pihak swasta telah diberikan insentif untuk mengelola risiko, namun penting juga untuk
menentukan apakah pihak swasta mampu mengelola risiko secara lebih baik dibandingkan numbering
pemerintah. Untuk mengetahui hal ini, perlu dipertimbangkan apakah sektor publik memiliki akses
untuk mendapatkan insentif yang serupa atau lebih baik. Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
E.2.5 Seperti Apakah Biaya Atau Ongkos PSC Itu Biaya PSC Formatted: Space After: 0 pt
PJPK perlu me-review asumsi-asumsi yang digunakan untuk mengembangkan PSC untuk melihat
apakah ia konsisten dengan analisis yang telah dilakukan pada tahapan sebelumnya. Nilai yang Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
muncul dari risiko yang dapat ditransfer menjadi unsur penting dalam analisis ini, karena sering kali Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
digunakan untuk membuktikan aspek ‘value for money’ sebuah proyek. Nilai dari transfer risiko seperti
dimaksud sulit untuk diukur ataui divalidasi., Ooleh karena itu, maka setiap asumsi yang
melatarbelakangi model-model VfM yang diajukan perlu untuk ditelaah secara kritis dalam konteks
analisis risiko sebagaimana dimaksud dalam di atas.
Misalnya, beberapa manfaat transfer risiko yang paling sering disebut mencakup perbaikan-perbaikan
dalam tingkat efisiensi operasional serta terhindarnya kenaikan biaya konstruksi:
 Efesiensi operasional dapat meningkat dengan skema KPSKPBU, namun hanya apabila pihak Formatted: Space After: 0 pt
swasta/pemegang konsesi diberikan insentif untuk mengendalikan biaya-biaya operasional
mereka, dan/atau untuk memberikan jasa yang lebih besar dibandingkan PSC.
 Risiko kenaikan biaya konstruksi tidak akan bisa dikendalikanmenjadi baik dengan KPSKPBU.
Dalam proses pengadaan sektor publik yang konvensional, kenaikan-kenaikan biaya konstruksi
akan bisda dikendalikan dengan kontrak EPC (rekayasateknik, pengadaan dan konstruksi) yang
kompetitif.
E.2.6 Kesimpulan Akhir Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
Jika pihak swasta diberikan alokasi risiko-risiko proyek pokok dan jika mereka dberikan insentif untuk numbering
mengelola risiko-risiko dimaksud secara lebih baik dari sektor publik, maka proyek wajar akan dapat Formatted: Indent: First line: 0.5", Space After: 0 pt
menghasilkan ‘value for money (VfM)’. Sebaliknya, proyek mungkin harus direstrukturisasi atas dasar
prinsip-prinsip VfM. Apabila setelah direstrukturisasi ternyata KPSKPBU tetap gagal menghasilkan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
VfM, maka dianggap wajar untuk berasumsi bahwa pelaksanaan proyek dengan skema KPSKPBU Formatted: Indent: Left: 0.49", Space After: 0 pt
tidak cocok diterapkan pada proyek yang dimaksud tidak cocok.

78
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Lampiran F Formatted ...
: Ceklis Laporan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan Formatted ...
Formatted ...
Ceklis ini akan dapat membantu PJPK dalam me-review dan menilaig-assess apakah Laporan Pra Studi-
Formatted Table ...
KelayakanPrastudi Kelayakan sudah mencakup semua permasalahan aspek yang relavan untuk menjustifikasi
bahwa proyek yang diusulkan benar-benar dibutuhkan, berkelanjutan dan layaksebagai investasi yang layak Formatted ...
dalam memenuhi kebutuhan hajat hidup orang banyak. Formatted ...
Formatted ...
No Appendix S Butir Permasalahan Formatted ...
1 Appendix T Analisis Kebutuhan Formatted ...
a. Apakah pokok permasalahan telah ditetapkan dan telah dilengkapi dengan bukti-bukti yang dapat Formatted ...
diandalkan? Formatted ...
b. Apakah usulan proyek akan mampu memenuhi kebutuhan yang ada? Apakah proyek mampu mencapai Formatted ...
apa yang menjadi tujuan PJPK serta sasaran kebijakan yang lebih besar? Apakah proyek merupakan bagian
Formatted ...
dari rencana strategis?
Formatted ...
c. Apakah alternatif lain-lain sudah pernah dipertimbangkan?
Formatted ...
2 Appendix U Analisis Teknis
Formatted ...
a. Apakah tingkat permintaan untuk usulan proyek ini telah dianalisisa dan telah dijustifikasi terkait ukuran
proyeknya? Formatted ...
b. Apakah lokasi tapak proyek telah diidentifikasi dan dianalisisa untuk menjustifikasi bahwa lokasi tapak Formatted ...
cocok untuk proyek? Formatted Table ...
c. Apakah scope teknis dari usulan proyek telah ditetapkan? Formatted ...
d. Apakah solusi teknologi yang dipilih telah pernah diaplikasikan pada proyek-proyek lainnya dan berhasil? Formatted ...
e. Apakah rencana operasional dan pemeliharaan dapat dilaksanakan? Formatted ...
f. Apakah semua risiko utama yang terkait dengan teknis dan operasional proyek telah diidentifikasi? Formatted ...
g. Apakah telah disiapkan suatu strategi manajemen dampak untuk dapat mengatasi semua risiko utama Formatted ...
terkait teknis dan operasional proyek?
Formatted ...
h. Appendix V Berdasarkan analisis awal/pendahuluan, apakah Otoritas SponsorPengusul Proyek Formatted ...
telah menganggap bahwa Konsep Proyek betul-betul dapat dilaksanakan?
Formatted ...
3 Appendix W Analisis Keekonomian
Formatted ...
a. Appendix X Apakah semua biaya dan manfaat ekonomi telah di-identifikasi dan dikuantifikasi?
Formatted ...
b. Appendix Y Apakah semua faktor eksternal telah dipertimbangkan di dalam analisis? Formatted ...
c. Appendix Z Apakah nilai-nilai satuan untuk kualifikasi biaya dan manfaat ekonomi beserta Formatted ...
pertumbuhan riil-nya di masa yang akan datang taleh secara cukup disajikan/dijelaskan?
Formatted ...
d. Appendix AA Apakah indikator kinerja ekonomi pokok (ENPV, EIRR) telah dikalkulasi dengan Formatted ...
menimbang ketapatan kategorisasi atas biaya dan manfaat ?
Formatted ...
4 Appendix BB Analisis Keuangan Formatted ...
a. Appendix CC Apakah semua butir biaya dan penerimaan telah di-identifikasi dan dikalkulasi? Formatted ...
b. Appendix DD Apakah perkiraan penerimaan telah dilakukan berdasarkan perkiraan tingkat Formatted ...
permintaan yang dapat diandalkan?
Formatted ...
c. Appendix EE Apakah semua beban pajak telah diperhitungkan ? Formatted ...
d. Apakah semua asumsi terkait tarif/harga sudah wajar? Dapatkah semua asumsi itu dijustifikasi Formatted ...
berdasarkan suatu logika? Apakah pihak user/pelanggan akan bersedia membayar tarif/harga yang
diusulkan? Formatted ...
e. Apakah asumsi-asumsi terkait volume /kuantitas penggunaan sudah wajar? Dapatkah semua asumsi itu Formatted ...
dijustifikasi berdasarkan suatu logika? Formatted ...
f. Appendix FF Apakah tarif diskonto telah ditentukan dengan cara yang tepat? Formatted ...
g. Appendix GG Apakah semua indikator kinerja ekonomi pokok telah dihitung (NPV, IRR, DSCR)? Formatted Table ...
h. Apakah risiko-risiko utama bidang keuangan dan komersial yang terkait dengan proyek telah di- Formatted ...
identifikasi? Formatted ...
i. Apakah telah dilakukan persiapan terhadap dampak dari serta strategi manajemen dampak dari risiko Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
79
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted Table ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
keuangan dan komersial yang terkait dengan proyek? Formatted ...
j. Apakah telah dilakukan analisis sensitivfitas ? Formatted ...
k. Appendix HH Apakah proyek membutuhkan dukungan atau garansipenjaminan dari Formatted ...
Pemerintah?
Formatted Table ...
5 Appendix II Analisis Sosial dan Lingkungan Formatted ...
a. Appendix JJ Apakah proyek akan mampu memenuhi semua persyaratan hukum terkait aspek sosial Formatted ...
dan lingkungan?
Formatted ...
b. Appendix KK Apakah semua dampak sosial dan lingkungan telah di-identifikasi? Formatted ...
c. Appendix LL Apakah yang menjadi risiko sosial dan lingkungan? Formatted ...
d. Appendix MM Bagaimana cara memitigasi risiko-risiko yang telah teridentifikasi? Siapa Formatted ...
yang bertanggungjawab untuk memitigasi risiko-risiko dimaksud?
Formatted ...
e. Appendix NN Apakah biaya-biaya untuk memitigasi risiko telah dimasukkan ke dalam biaya Formatted ...
proyek?
Formatted ...
f. Appendix OO Apakah rencana penguasaan hak ataspengadaan tanah sudah layak, berdasarkan
Formatted
information yang dapat dijustiifikasi? ...
Formatted ...
6 Appendix PP Analisis HukumRegulasi dan Kelembagaan
Formatted ...
a. Appendix QQ Apakah ada permasalahan hukumregulasi yang dihadapi proyek terkait dengan: Formatted ...
- Badan usaha proyek
Formatted ...
- Investasi
Formatted ...
- Skema KPSKPBU
Formatted ...
- Lingkungan dan penguasaan hak ataspengadaan tanah
Formatted ...
- Pendanaan / Funding
Formatted ...
- Dana dukungan kelayakan (VGF) dan garansipenjaminan
Formatted ...
b. Appendix RR Apakah semua pemangku kepentingan telah di-identifikasi dan dipetakan? Formatted ...
c. Llembaga-lembaga mana saja yang akan terlibat di dalam proyek dan apa tanggung jawab mereka Formatted Table ...
masing-masing?
Formatted ...
d. Appendix SS Apakah ada hambatan terkait dengan kapasitas dari masing-masing lembaga
Formatted
dimaksud di dalam memenuhi kewajiban-kewajibannya terkait proyek? ...
Formatted ...
7 Appendix TT Bentuk Kerjasama Kemitraan
Formatted ...
a. Apakah peranan untuk sektor swasta (melalui investasi langsung atau tak langsung, perkiraan skema
KPSKPBU-nya, d.l.l.) telah di-identifikasi? Formatted ...
b. Appendix UU Apakah struktur proyek atau kerangka kerja kontrak untuk skema KPSKPBU telah Formatted ...
disiapkan? Formatted ...
c. Appendix VV Apakah risiko-risiko telah dialokasikan sedemikian rupa sehingga memaksimalkan Formatted ...
‘value for money’? Formatted ...
8 Appendix WW Dukungan dan GaransiPenjaminan dari Pemerintah Formatted ...
a. Appendix XX Jenis dukungan dan garansipenjaminan apa yang dibutuhkan proyek? Apakah layak Formatted ...
untuk diperoleh? Formatted ...
b. Appendix YY Apakah proyek ini layak untuk diberikan dukungan atau garansipenjaminan dimaksud? Formatted ...
c. Appendix ZZ Apakah ada hambatan regulasi bagi PJPK untuk membayar IIGFPT PII? Formatted ...
9 Appendix AAA Rencana Pelaksanaan Formatted Table ...
a. Appendix BBB Apakah semua tugas/pekerjaan sampai proyek mencapai tahap perolehan Formatted ...
pembiayaan penutupan keuangan (financial close) telah di-identifikasi? Formatted ...
b. Appendix CCC Apakah tugas dan tanggung jawab dari pihak-pihak yang terkait dengan proyek telah Formatted ...
disiapkan? Formatted ...
c. Appendix DDD Apakah ada kesepakatan di antara pihak-pihak yang terlibat dalam Formatted ...
mengambil tugas dan tanggung jawabnya masing-masing?
Formatted ...
d. Apakah kerangka waktu yang diperlukan untuk menuntaskan studi kelayakan dan pemilihan skema
Formatted ...
KPSKPBU telah diestimasikan?
Formatted Table ...
Formatted ...
Formatted ...
80
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
Formatted ...
e. Apakah kerangka waktunya wajar dan dapat dilaksanakan? Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Formatted: Centered, Indent: Left: 0", Right: 0", Space Before: 0 pt,
After: 0 pt, Line spacing: single, Don't keep lines together, Tab stops:
0.2", Left + 0.39", Left

81
Lampiran G Formatted: Space Before: 0 pt, After: 0 pt
: Kerangka Kerja Pengelolaan Lingkungan Dan Sosial Panduan Penerapan Formatted: Font: Not Bold
Tinjauan Aspek Lingkungan dan Sosial Dalam Proses Penjaminan Proyek Formatted: Font: Myriad Pro, 12 pt, Font color: Blue
Infrastruktur Dalam Skema KPS

Formatted: Font: Myriad Pro, Font color: Blue
Publikasi Buku Panduan PT PII tentang Tinjauan Aspek Lingkungan dan Sosial Formatted: Space After: 0 pt
http://www.iigf.co.id/Website/Publication.aspx?rowid=26 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

82
Lampiran H Formatted: Font: Not Bold
: Panduan Penerapan Tinjauan Aspek Pengadaan Tanah Dalam Proses Formatted: Font: Myriad Pro, 12 pt, Font color: Blue
Penjaminan Proyek Infrastruktur Dalam Skema KPSPanduan Untuk Penguasaan

Tanah
PublikasiCatatan Buku Panduan IIGFPT PII tentang Tinjauan Aspek Penguasaan Tanah/Perolehan Hak Formatted: Space After: 0 pt
AtasPengadaan Tanah
http://www.iigf.co.id/data/publication/guidance%20note%20land%20acquisition.pdf

83

84
Lampiran I Formatted: Line spacing: single
: Referensi Formatted: Font: Not Bold

22.1. Panduan Kemitraan Publik-Swasta, Pemerintah Daerah Khusus Hong Kong
23.2. Panduan analisis biaya-manfaat untuk proyek-proyek investasi, perangkat untuk penilaian keekonomian
untuk kebijakan kohesif 2014-2010, Komisi Eropa
24.3. Panduan Menuju Keberhasilan Kemitraan Publik-Swasta, Komisi Eropa, (Maret 2003)
http://ec.europa.eu/regional_policy/sources/docgener/guides/ppp_en.pdf
25.4. Buku Panduan KPSKPBU India, http://toolkit.pppinindia.com/index.php
26.5. Panduan Kemitraan Publik-SwastaKerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPSKPBU),

Infrastructure Australia http://www.infrastructureaustralia.gov.au/policy-publications/public-private-
partnerships/
27.6. Buku Panduan PPIAF, http://www.ppiaf.org/page/knowledge-center/toolkits
28.7. Panduan Kemitraan di Victoria, Pemerintah negara bagian Victoria

http://www.dtf.vic.gov.au/Infrastructure-Delivery/Public-private-partnerships/Policy-and-guidelines
29.8. Bekerja dengan pihak Pemerintah: Panduan untuk proyek-proyek yang dibiayai oleh swasta,
Pemerintah negara bagian New South Wales,
http://www.treasury.nsw.gov.au/__data/assets/pdf_file/0009/3141/wwggui_1.pdf

85
Lampiran J Formatted: Heading 4
: Sektor Perairan Air Formatted: Font: Myriad Pro, 12 pt, Font color: Blue
Formatted: Font: Myriad Pro, 12 pt, Not Bold, Font color: Blue
Lampiran ini melengkapi uraian pada bab-bab utama pada Buku Panduan untuk memahami aplikasi praktis
pada penyusunan Prastudi Kelayakan untuk sektor air bersih. Formatted: Space After: 0 pt
J.1. Pendahuluan Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Proyek-proyek KPBU system penyediaan air bersih dapat digunakan untuk meningkatkan suatu layanan air After: 0 pt
bersih dengan cara pengolahan air baku atau suatu keseluruhan rantai pengolahan air (yang dikenal dengan
nama ‘rantai nilai’ air dan air limbah) sebagaimana diuraikan dan dijelaskan dalam Gambar J.1 di bawah ini.
Gambar J.1.: ‘Rantai Nilai’ Air dan Air Limbah
Tabel J.1 berisi uraian tentang contoh-contoh KPBU yang mengontrakkan langkah-langkah dalam rantai nilai.
Table J.1: Contoh-contoh KPBU Yang Mengontrakkan Langkah-Langkah Dalam Rantai Nilai
Contoh-contoh bagaimana KPBU telah berhasil Langkah dalam rantai nilai yang dikontrakkan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
meningkatkan layanan Formatted Table
Meningkatnya suplai air hasil olahan dengan Pengolahan Air Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
menggunakan skema KPBU untuk merancang,
membangun, membiayai, mengoperasikan dan
memelihara instalasi pengolahan air
Mengurangi besaran air yang tidak menghasilan Penyimpanan dan Distribusi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
penerimaan dengan menggunakan kontrak berbasis
kinerja
Meningkatkan layanan dan mengurangi biaya-biaya Pengambilan Air, Pengolahan Air dan Penyimpanan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dengan cara mengoperasikan keseluruhan utilitas atas dan Distribusinya
nama otoritas publik dengan menggunakan kontrak Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
konsesi
86
Skema KPBU juga dapat mengkombinasikan dua langkah dalam rantai nilai. Misalnya, suatu perusahaan
operator swasta dapat dikontrak untuk menyediakan jasa Pengolahan Air serta langkah-langkah Penyimpanan
dan Distribusinya. Mereka dapat melaksanakan hal ini dengan cara mengoperasikan suatu instalasi pengolahan
air serta mengelola suatu jaringan pipa distribusi untuk mendistribusikan air kepada pelanggan. Atau sebagai
alternatifnya, sebuah perusahaan operator swasta dapat dikontrakkan untuk menyediakan jasa-jasa
Transportasi dan Pengolahannya. Melalui pengaturan ini maka operator swasta berkewajiban berdasarkan
kontrak untuk mengumpulkan lumpur tinja dari septic tank (misalnya dengan menggunakan truk), lalu
mengangkutnya ke suatu instalasi pengolahan yang dioperasikannya, dan kemudian mengolah lumpur tinja
dimaksud agar cukup aman untuk pembuangan akhir.
Lampiran ini memberikan panduan untuk penyiapan Prastudi Kelayakan untuk proyek-proyek penyedian Formatted: Space After: 0 pt
pasokan air saja. Mencakup enam area spesifik:
 Kebutuhan Proyek
 Analisis Teknis
 Analisis Keekonomian
 Analisis Keuangan
 Analisis Lingkungan dan Sosial
 Analisis Risiko
J.2. Kebutuhan Proyek Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
Untuk proyek-proyek penyediaan air bersih, maka selain dari analisis yang biasa dilakukan, maka analisis numbering
permintaan menjadi hal yang khas yang harus dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum menjustifikasi bahwa
proyek ini betul-betul dibutuhkan. Permintaan air tidak dapat dianggap sebagai permintaan untuk suatu proyek After: 0 pt
penyediaan air bersih manakala terdapat beberapa alternatif sumber air yang tersedia bagi para pelanggan
potensial. Formatted: Space After: 0 pt
Permintaan terbentuk dari dua unsur:
 Jumlah pelanggan termasuk pengguna domestik dan non domestik
 Jumlah pasokan air yang akan disuplai oleh proyek.
Memperkirakan permintaan harus mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut: Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
numbering
 Faktor demografi, yang terkait dengan jumlah populasi yang ada di area yang akan dilayani.
Prastudi Kelayakan harus mampu menggambarkan karakteristik dari penduduk. Informasi yang
diperlukan termasuk jumlah dan golongan rumah tangga; besar kecilnya keluarga rumah tangga Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
serta komposisinya. Informasi tentang perkiraan pertumbuhan penduduk serta arus migrasi dalam
jangka pendek, menengah dan panjang juga berguna dalam upaya memperkirakan jumlah
pengguna.
 Pembangunan Ekonomi yang terkait dengan perkiraan terkini dan masa depan tentang standar
hidup masyarakat yang ada di area layanan. Standar hidup memiliki kaitan dengan jumlah
konsumsi air. Data tentang besaran pendapatan rumah tangga juga bisa bermanfaat dalam proses
pembuatan estimasi. Wilayah dengan standar hidup yang lebih tinggi biasanya memiliki tingkat
permintaan air bersih yang lebih besar.
 Pembangunan industri dan jasa terkait dengan besaran konsumsi air untuk pelanggan industri
dan non rumahtangga.
 Kondisi cuaca juga penting untuk dipertimbangkan mengingat bahwa permintaan akan air bersih
terkait erat dengan hal ini. Perubahan iklim akan berdampak kepada ketersediaan air bersih di
masa yang akan datang.
 Sistem tarif merupakan hal yang sangat penting untuk dapat mempertimbangkan elastisitas
tingkat permintaan dalam kaitannya dengan tarif. Perlu juga untuk memperkirakan tingkat
elastisitas permintaan untuk masing-masing kelompok pendapatan. Prastudi kelayakan harus
mengulas tentang kebijakan tarif dari pemerintah daerah, serta menganalisis dampak dari
kenaikan tarif setelah proyek dilaksanakan.
 Sumber suplai air lain sebagai pesaing, seperti misalnya sumur bor yang ada di rumah-rumah
penduduk, akan mengurangi tingkat permintaan air bersih dari proyek kecuali jika air bersih dari
proyek lebih baik kualitasnya dan masyarakat bersedia membayar.
 Tingkat Kehilangan Air, penting untuk memperkirakan besaran air yang hilang. Perlu untuk
membuat perbedaan antara kehilangan air pada jaringan dan komersial. Prastudi Kelayakan harus
dapat menganalisis kemampuan dari PDAM setempat untuk menekan tingkat kehilangan air.

87
Analisis tingkat permintaan harus dapat memberikan gambaran tingkat konsumsi historis dan masa kini yang Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dibedakan berdasarkan kelompok pelanggan (rumah tangga, komersial, industri dan pertanian) serta pola
tingkat konsumsi musiman dan harian sehingga didapatkan data beban puncak dan di luar beban puncak.
Prastudi Kelayakan juga harus dapat menampilkan hasil dari riset sosial ekonomi atau survei pelanggan untuk (i)
mengidentifikasi preferensi pelanggan terkait tingkat layanan air; (ii) mengevaluasi kemauan pelanggan untuk
membayar lebih untuk tingkat layanan preferensi; dan (iii) mengukur response tingkat permintaan terkait
perubahan-perubahan atas tarif.
Perkiraan tingkat permintaan juga harus mengidentifikasi sejauh mana pasokan air yang baru ini bersifat non-
inkremental (yakni menggantikan suplai air yang ada) atau bersifat inkremental (yakni sebagai tambahan atas
suplai yang sudah ada). Perbedaan ini penting dikarenakan kepastian permintaan pada masing-masing opsi
tersebut berbeda-beda.
Analisis permintaan harus menggabungkan semua faktor dimaksud di atas serta mampu menyajikan tiga
skenario permintaan: yakni rendah, dasar dan tinggi. Tergantung kepada sifat dari suatu proyek penyediaan air
bersih, maka skenario yang digunakan bisa berbeda-beda. Misalnya:
 Skenario rendah: tingkat permintaan naik sebesar tingkat pertumbuhan jumlah penduduk rata-
rata pada periode tiga tahun terakhir
 Skenario dasar: tingkat permintaan naik sejalan dengan perkiraan tingkat pertumbuhan jumlah
penduduk
 Skenario tinggi: tingkat permintaan naik sesuai dengan tingkat konsumsi maksimum
Untuk masing-masing skenario dimaksud, informasi berikut ini harus disediakan: Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Jumlah pelanggan, diklasifikasikan berdasarkan kategori utama serta proyeksi pertumbuhan
 Tingkat permintaan (liter) per pelanggan per kapita/rumahtangga
 Tingkat pertumbuhan masa yang akan datang selama siklus hidup proyek
J.3. Analisis Teknis After: 0 pt
Analisis teknis harus mampu menyajikan informasi yang memadai tentang karakteristik teknis dari proyek untuk Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
keperluan penyiapan dokumen penawaran tender.
Analisis teknis untuk proyek-proyek penyediaan air bersih harus dilakukan berdasarkan tata praktek terbaik
yang berlaku di industri air bersih. Bagian ini harus menjelaskan deskripsi secara menyeluruh setiap tahapan di
dalam sistem penyediaan air bersih dan pengolahan air limbah. Tipikal sistem penyediaan air bersih dan air
limbah dapat dilihat di Gambar J.2 di bawah ini.
Gambar J.2: Tipikal sistem penyediaan air bersih dan air limbah Formatted: Space After: 0 pt

88
Untuk setiap tahapan, analisis harus menyediakan informasi tentang kapasitas yang diusulkan, teknologi yang Formatted: Space After: 0 pt
akan dipakai, indikasi teknis dan estimasi biaya. Pada umumnya, bagian ini mencakup informasi sebagai
berikut:
 Me-review semua aspek studi awal, desain teknis dan standar yang diusulkan; lalu mengkonfirmasi
kelayakan dari kriteria, syarat permintaan dan dampak watershed
 Menyajikan hasil-hasil dari survei hidrologi dan hidrogeologi untuk mengukur ketersediaan sumber
air dengan menggunakan data catatan jangka panjang atas ketinggian air aquifer, fluktuasi tinggi
air di reservoir dan danau-danau, besaran arus air sungai (flow rates), serta kualitas airnya.
 Mengevaluasi standar kualitas air untuk penyediaan air bersih domestik
 Mengevaluasi dampak kontaminasi terhadap kualitas air
 Melakukan asesmen terhadap standar kualitas air limbah, serta implikasinya bagi badan air yang
menerima buangan tersebut serta biaya untuk mengolah air limbah tersebut
 Untuk sistem distribusi penyediaan air bersih baru yang terhubung dengan jaringan eksisting,
maka harus dilakukan analisis daya dukung dan fasilitas tambahan yang diperlukan oleh kapasitas
jaringan eksisting untuk mendukung sistem distribusi yang baru. Fasilitas tambahan yang
diperlukan, misalnya stasiun pompa, reservoir, dan lain sebagainya. Mengevaluasi dampak dari
perluasan jaringan terhadap kapasitas permintaan dan tekanan air.
 Melaksanakan survei topografi atau foto udara di sepanjang jalur pipa utama yang diusulkan (atau
dengan mengevaluasi data eksisting) yang menunjukkan lokasi-lokasi untuk bangunan, jalan,
bangunan drainase serta infrastruktur lainnya. Untuk tahapan Prastudi Kelayakan, bisa
menggunakan peta Google Maps.
 Melaksanakan survei geoteknis dan utilitas di bawah tanah di sepanjang jalur pipa utama yang
diusulkan (atau dengan mengevaluasi data eksisting) untuk mengidentifikasi kondisi bawah tanah
yang berpengaruh terhadap desain dan konstruksi dari jalur pipa yang diusulkan.
 Menyiapkan spesifikasi awal dan umum untuk stasiun pompa air.
 Menyiapkan spesifikasi awal dan umum untuk reservoir yang mungkin diperlukan.
 Menyiapkan rancang bangun awal (preliminary engineering designs) termasuk detil-detil seperti
panjang dan tipe dari pipa utama, katup, sistem meter pengukur, dan lain sebagainya.
 Mengevaluasi standar desain
 Mengkonfirmasu ketersediaan material dan mesin-mesin konstruksi yang dibutuhkan serta ahli
yang mengoperasikannya.
 Mengevaluasi kebutuhan listrik dan potensi dampaknya terhadap peningkatan tarif serta
ketersediaan dari kapasitas dan jaringan distribusi listrik untuk melayani semua sistem ini.
 Mengidentifikasi faktor-faktor lainnya yang dapat mempengaruhi biaya atau jadwal pelaksanaan
termasuk: penyiapan tapak lokasi, penutupan dan pengalihan lalu lintas untuk keperluan
pembangunan, penyediaan utilitas (termasuk jika ada penggusuran dan relokasi), pelaksanaan Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
89
Rencana Permukiman Kembali., pembersihan lokasi proyek, serta mobilisasi dan demobilisasi
peralatan.
 Jika sistem penyediaan air bersih mencakup juga suatu bendungan, maka harus memastikan
terpenuhinya semua kriteria keselamatan, desain rancang bangun serta evaluasi dampak
lingkungan.
Analisis teknis harus menunjukkan hubungan antara solusi teknis dengan biaya proyek. Tabel J.2 memberikan
contoh solusi teknis dan dampaknya terhadap biaya proyek.
Tabel J.2: Solusi Teknis dan Dampak Biaya Proyek
Proses Solusi teknis Dampak terhadap biaya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
Sumber air Air tanah dalam - Biaya untuk fasilitas penyimpanan Formatted Table
(dams) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Air tanah dangkal
- Biaya ekstraksi dan transmisi
Air sungai - Biaya air baku
Laut - Biaya pemompaan untuk transmisi air
ke instalasi pengolahan
Air danau 9.
Pengolahan air Penggumpalan - Biaya bahan kimia (aluminum sulfate Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
& chlorine)
Sedimentasi
- Standar kualitas air bersih (WHO, EU,
Penyaringan USEPA)
10.
Disinfeksi
Klarifikasi
Water Distribution Pipa iron-cast - Tingkat Kehilangan Air (TKA) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
- TKA meningkatkan biaya pengolahan
Tangki yang ditinggikan
dan distribusi dan menurunkan jumlah
Memompa air ke daerah tagihan
yang lebih tinggi
Water Retail Koneksi dari pipa distribusi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
utama
11. Katup penutup Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
12. Meteran Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
J.4. Analisis Keekonomian Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Sementara metode untuk menentukan manfaat ekonomi netto dari suatu proyek penyediaan air bersih berlaku After: 0 pt
sama untuk sektor-sektor lainnya, namun manfaat serta biayanya bersifat spesifik menurut sektor yang Formatted: Space After: 0 pt
bersangkutan.
Biaya Langsung
Ini mencakup biaya modalbelanja modal awal serta biaya operasi dan pemeliharaan yang terkait dengan proyek. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Daftar rinci tentang biaya-biaya dimaksud dianalisis pada Bagian D.5.
Biaya Tak Langsung
Biaya-biaya tak langsung yang terkait dengan suatu proyek penyediaan air bersih berkaitan dengan sejumlah
dampak sosial dan lingkungan. Biaya-biaya tersebut mencakup biaya-biaya yang berkaitan dengan kebisingan,
bau tak sedap, gangguan pemandangan, kemacetan lalin serta pemindahan penduduk selama masa
pembangunan dan operasional proyek.
Manfaat Langsung
Manfaat langsung adalah berupa manfaat yang langsung dirasakan oleh para pelanggan dari proyek penyediaan
air bersih, dan biaya yang harus dibayar atas manfaat tersebut. Manfaat-manfaat tipikal yang terjadi adalah:
 Meningkatnya ketersediaan suplai air bersih: Ini adalah manfaat langsung yang tipikal dari suatu Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
proyek penyediaan air bersih karena para pelanggan memperoleh akses layanan air bersih dengan line, Relative to: Paragraph
kualitas yang diharapkan. Kemauan membayar pelanggan menjadi basis yang berguna untuk Formatted: Right: 0.25"
90
mengkuantifikasi manfaat ini. Manfaat ini mencakup juga terhindarnya biaya-biaya (harga, biaya
dan waktu) yang terkait dengan opsi-opsi penyediaan air bersih lainnya, misalnya: melalui sumur
mata air atau sumur bor, tangki atau truk air atau penyediaan air mandiri yang mahal. Biaya-biaya
yang terhindarkan tersebut bisa juga mencakup biaya investasi untuk opsi-opsi alternatif.
 Meningkatnya kehandalan dan kualitas sumber air dan layanan penyediaan air bersih: Ketika
suatu proyek penyediaan air bersih bertujuan untuk meningkatkan kualitas layanan, seperti
misalnya kontinyuitas dan peningkatan tekanan air, maka manfaat ini dapat dikuantifikasi melalui
kemauan membayar pelanggan atau estimasi biaya-biaya yang dapat dihindari.
Manfaat Tak Langsung Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Manfaat ini secara umum terkait dengan manfaat bagi lingkungan dan kesehatan para pelanggan.
 Konservasi sumber air: Manfaat ini muncul manakala proyek bertujuan untuk mengurangi
eksploitasi besar-besaran atas sumber air, baik di bawah permukaan maupun di atas permukaan.
Hal ini berkontribusi pada konservasi lingkungan hidup manusia, keberagaman hayati serta kondisi
geologi wilayah secara umum.
 Dampak Kesehatan: Proyek akan meningkatkan kualitas air, menekan penyebaran penyakit yang
terkait dengan penggunaan air yang kurang bersih. Cara pendekatan biaya kesehatan dapat
digunakan untuk mengkuantifikasi manfaat ini. Perhitungannya harus mencakup baik biaya
langsung (biaya medis yang harus dikeluarkan untuk menyembuhkan suatu penyakit) maupun
biaya tak langsung (nilai dari produktifitas yang hilang akibat penyakit).
J.5. Analisis Keuangan After: 0 pt
Analisis keuangan untuk suatu proyek penyediaan air bersih berlaku sama sebagaimana pada sektor lainnya. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Biaya-biaya tetap pada sektor air bersih sering kali tinggi, dan oleh karena itu jangka waktu proyek KPBU
penyediaan air bersih memiliki rentang 25 sampai 30 tahun, termasuk masa pembangunan, sehingga tersedia
waktu yang cukup untuk menutup biaya yang dikeluarkan oleh investor.
Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space After: 0 pt
J.5.1. Belanja Modal (CAPEX) Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
Komponen belanja modal tipikal untuk proyek-proyek penyediaan air bersih biasanya mencakup:
 Pekerjaan Sipil: bangunan operasional, reservoir, jalur akses, d.l.l. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Jaringan Pipa: pipa-pipa pengangkut dan distribusi, koneksi-koneksi. Jaringan tersier biasanya
tidak dimasukkan.
 Peralatan listrik dan mekanik: peralatan untuk sumur, instalasi pengolahan, stasiun pompa, dan
lain sebagainya.
Mengingat bahwa aset-aset ini biasanya memiliki masa pakai yang lebih pendek, maka biaya penggantiannya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
harus dimasukkan ke dalam belanja modal.
J.5.2. Biaya Operasional dan Pemeliharaan (OPEX) Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space After: 0 pt
Tipikal biaya-biaya operasional pada proyek-proyek penyediaan air bersih termasuk biaya-biaya langsung Formatted: Space After: 0 pt
maupun tak langsung terkait kebutuhan listrik, material, jasa, pemeliharaan, manajemen lumpur endapan serta
tenaga kerja. Besaran estimasi biaya harus diklasifikasi menurut biaya tetap dan biaya variabel, serta
berdasarkan kategorinya.
Estimasi biaya-biaya operasi dan pemeliharaan serta masa hidup dari aset harus sesuai dengan desain
teknisnya. Estimasi biaya juga harus menampilkan dampak biaya terhadap katakteristik proyek, misalnya:
kelompok pelanggan, metode penagihan dan pengumpulan pendapatan.
Table 0.111: Dampak biaya dari faktor operasi
Item Katakteristik proyek Dampak biaya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
Pelanggan Domestik Formatted Table

D.1 Domestic: High cost
Industri of customer service
Komersial and administration of
accounts
Industrial/Retail: Often primary source of
revenue
Penagihan Berdasarkan meteran Kerugian komersial pendapatan
volume line, Relative to: Paragraph
91
Item Katakteristik proyek Dampak biaya Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Background 1
Bulanan Formatted Table
Pengumpulan pendapatan Pembayaran lewat bank Biaya pengumpulan kemungkinan lebih Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
atau counter khusus tinggi
Penghentian pelayanan
bagi yang tidak membayar
Meteran prepaid

J.5.3. Pendapatan Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space After: 0 pt
Sumber pendapatan keuangan untuk proyek-proyek KPBU penyediaan air bersih berasal dari pelanggan.
Prastudi Kelayakan harus dapat memberikan gambaran pendapatan dari beberapa skenario permintaan dan
tarif. Apabila pendapatan tidak berasal dari pelanggan, maka Prastudi Kelayakan harus menganalisis opsi-opsi
serta struktur pembayarannya serta harus menilai apakah terdapat risiko terkait pembayaran.
J.6. Analisis Lingkungan dan Sosial Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Analisis lingkungan untuk suatu proyek penyediaan air bersih mengikuti cara pendekatan tradisional dari After: 0 pt
proyek-proyek infrastruktur lainnya. Pihak PJPK harus memberikan perhatian khusus pada sejumlah hal yang
umum namun tidak terbatas kepada:
 kepemilikan tanah dan trase distribusi,
 terdampaknya area-area yang sensitif (kawasan lindung, taman, rawa, dsb)
 dampak terhadap Daerah Alirang Sungai (DAS) dan akuifer
 dampak terhadap pengairan di hulu dan hilir
 manajemen sumber air
 drainase dan kendali erosi; dan
 manajemen lumpur
Prastudi Kelayakan juga mengidentifikasi dampak yang muncul dari perubahan iklim dan tindakan mitigasi apa Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
yang harus dilakukan, jika ada. numbering
J.7. Analisis Hukum
Bab tentang analisis hukum harus memberikan perhatian pada hal-hal sebagai berikut : Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
 Hak kepemilikan, eksploitasi serta manajemen atas sumber-sumber air yang akan digunakan oleh Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
proyek. Prastudi Kelayakan harus mampu menjustifikasi bahwa proyek diperbolehkan untuk After: 0 pt
mengambil air baku yang diusulkan untuk dialirkan ke instalasi pengolahan. Formatted: Space After: 0 pt
 Segala perizinan yang diperlukan untuk keperluan pengambilan air, manajemen sumber daya air
serta manajemen lumpur endapan.
 Analisis hukum dari rencana kenaikan tarif yang diusulkan.
J.8. Analisis Risiko Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
Daftar tentang risiko-risiko yang biasa terdapat pada proyek-proyek penyediaan air bersih serta prinsip-prinsip After: 0 pt
alokasinya dapat ditemukan pada sejumlah sumber informasi publik sebagai berikut. Formatted: Space After: 0 pt
1. Bab 6 pada buku Toolkit dari Bank Dunia:
http://www.ppiaf.org/sites/ppiaf.org/files/documents/toolkits/WaterToolkit.pdf
2. Buku Panduan PT PII tentang Alokasi Risiko http://iigf.co.id/Website/Publication.aspx?rowid=24
Lampiran ini menjadi pelengkap bagi bab-bab utama pada Buku Panduan untuk memfasilitasi pemahaman
serta aplikasi praktis dari Buku Panduan ini pada sektor pengairanair bersih. Tujuannya adalah untuk
menegaskan aspek-aspek dari Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan yang secara khas terkait dengan sektor,
seperti misalnya perkiraan tingkat permintaan, biaya dan manfaat tipikal serta dampak lingkungan. Lampiran ini
tidak memberikan panduan untuk bab-bab yang tidak sector-specific serta tidak memerlukan analisis apapun
yang berbeda dari yang sebagaimana diuraikan dalam bagian utama dari Buku Panduan ini.
J.1. Pendahuluan
Proyek-proyek KPSKPBU dapat digunakan untuk meningkatkan hanya satu layanan pengairanair bersih dan air
limbah (misalnya, pengolahan air) atau untuk keseluruhan rantai penyediaan jasa (yang dikenal dengan nama
‘rantai nilai’ air dan air limbah) sebagaimana diuraikan dan dijelaskan dalam Gambar J.1 di bawah ini.
Gambar J.1.: ‘Rantai Nilai’ Air dan Air Limbah

92
Tabel J.1 berisi uraian tentang contoh-contoh KPSKPBU yang mengontrakkan langkah-langkah dalam rantai
nilai.
Table J.1.: Contoh-contoh KPSKPBU Yang Mengontrakkan Langkah-Langkah Dalam Rantai Nilai
Contoh-contoh bagaimana KPSKPBU telah berhasil Langkah dalam rantai nilai yang dikontrakkan
meningkatkan layanan
Meningkatnya suplay air hasil olahan dengan Pengolahan Air Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
menggunakan skema KPSKPBU untuk merancang,
membangun, membiayai, mengoperasikan dan
memelihara instalasi pengolahan air
Mengurangi besaran air yang tidak menghasilan Penyimpanan dan Distribusi Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
penerimaan dengan menggunakan kontrak berbasis
kinerja
Meningkatkan layanan dan mengurangi biaya-biaya Pengambilan Air, Pengolahan Air dan Penyimpanan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1
dengan cara mengoperasikan keseluruhan utility atas dan Distribusinya
nama otoritas publik dengan menggunakan kontrak
konsesi

Skema KPSKPBU juga dapat mengkombinasikan dua langkah dalam rantai nilai. Misalnya, suatu perusahaan
operator swasta dapat dikontrak untuk menyediakan jasa Pengolahan Air serta langkah-langkah Penyimpanan
dan Distribusinya. Mereka dapat melaksanakan hal ini dengan cara mengoperasikan suatu instalasi pengolahan
air serta mengelola suatu jaringan pipa distribusi untuk mendistribusikan air kepada pelanggan. Atau sebagai
alternatifnya, sebuah perusahaan operator swasta dapat dikontrakkan untuk menyediakan jasa-jasa
Transportasi dan Pengolahannya. Melalui pengaturan ini maka operator swasta berkewajiban berdasarkan
kontrak untuk mengumpulkan air kotor spiteng atau fecal sludge atau septage (misalnya dengan menggunakan
truk), lalu mengangkutnya ke suatu instalasi pengolahan yang dioperasikannya, dan kemudian mengolah fecal
sludge atau septage dimaksud agar cukup aman untuk pembuangan akhir.
Lampiran ini memberikan panduan untuk penyiapan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan untuk proyek-
proyek penyedian pasokan air saja. Mencakup enam area spesifik:
 Analisis Teknis
 Analisis Lingkungan dan Sosial line, Relative to: Paragraph
93
 Analisis Risiko
J.2. Kebutuhan Proyek
Untuk proyek-proyek penyediaan pasok air bersih, maka selain dari analisis yang biasa dilakukan, maka analisis
permintaan menjadi hal yang khas yang harus dipertimbangkan dengan hati-hati sebelum menjustifikasi bahwa
proyek ini betul-betul dibutuhkan. Permintaan pasokan air tidak dapat dianggap sebagai permintaan untuk
pasok air yang diproduksi oleh suatu proyek penyediaan air bersih manakala terdapat beberapa alternatif
sumber air yang tersedia bagi para pelanggan potensial.
Permintaan terbentuk dari dua unsur:
 Jumlah user termasuk pengguna domestik dan non domestik
 Jumlah pasokan air yang akan disuplay oleh proyek.

Memperkirakan permintaan harus mempertimbangkan faktor-faktor sebagai berikut:
 Faktor demografi, yang terkait dengan jumlah populasi yang ada di area yang akan dilayani. Pra
Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mampu menggambarkan karakteristik dari penduduk.
Informasi yang diperlukan termasuk jumlah dan golongan rumah tangga; besar kecilnya keluarga
rumahtangga serta komposisinya. Informasi tentang perkiraan pertumbuhan demografi serta arus
migrasi dalam jangka pendek, menengah dan panjang juga berguna dalam upaya memperkirakan
jumlah pengguna.
 Pembangunan Ekonomi yang terkait dengan perkiraan terkini dan masa depan tentang standar
hidup masyarakat yang ada di area layanan. Standar hidup memiliki kaitan dengan jumlah
konsumsi air. Data tentang besaran pendapatan rumahtangga juga bisa bermanfaat dalam proses
pembuatan estimasi. Wilayah dengan standar hidup yang lebih tinggi biasanya memiliki tingkat
permintaan air bersih yang lebih besar.
 Pembangunan industri dan jasa terkait dengan besaran konsumsi air untuk pelanggan industri
dan non rumahtangga.
 Kondisi cuaca juga penting untuk dipertimbangkan mengingat bahwa permintaan akan air bersih
terkait erat dengan komponen-komponen musim. Perubahan iklim akan berdampak kepada
ketersediaan air bersih di masa yang akan datang.
 Sistem tarif merupakan hal yang sangat penting untuk dapat mempertimbangkan elastisitas
tingkat permintaan dalam kaitannya dengan tarif. Perlu juga untuk memperkirakan tingkat
elastisitas permintaan untuk masing-masing kelompok pendapatan. Pihak PJPK harus membuat
ulasan tentang kebijakan tarif dari pemerintah daerah, serta menganalisa skop serta implikasi dari
kenaikan tarif setelah proyek dilaksanakan.
 Sumber suplay air lain sebagai pesaing, seperti misalnya sumur bor yang ada di rumah-rumah
penduduk, akan mengurangi tingkat permintaan pasokan air dari proyek kecuali jika pasok air dari
proyek lebih baik kualitasnya dan masyarakat bersedia membayar.
 Rasio air yang hilang, penting untuk memperkirakan besaran air yang hilang. Perlu untuk
membuat perbedaan antara kehilangan air pada jringan dan komersial. Pra Studi-
KelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat menganalisa kemampuan dari perusahaan daerah air
minum setempat (PDAM) untuk menekan jumlah air yang hilang.
Analisis tingkat permintaan harus dapat memberikan gambaran tingkat konsumsi historis dan masa kini yang
dibedakan berdasarkan kelompok pelanggan (rumahtangga, komersial, industri dan pertanian) serta pola
tingkat konsumsi musiman dan harian sehingga didapatkan data beban puncak dan diluar beban puncak.
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan juga harus dapat menampilkan hasil dari riset sosial ekonomi atau
survey pelanggan untuk (i) mengidentifikasi preferensi user terkait tingkat layanan air; (ii) mengevaluasi
kemauan pelanggan untuk membayar lebih untuk tingkat layanan preferensi; dan (iii) mengukur response
tingkat permintaan terkait perubahan-perubahan atas tarif.
Perkiraan tingkat permintaan juga harus mengidentifikasi sejauh mana pasokan air yang baru ini bersifat non-
inkremental (yakni menggantikan pasok air yang ada) atau bersifat inkremental (yakni sebagai tambahan atas
pasok yang sudah ada). Perbedaan ini penting dikarenakan kepastian permintaan pada masing-masing opsi
tersebut berbeda-beda.
94
Analisis permintaan harus menggabungkan semua faktor dimaksud di atas serta mampu menyajikan tiga
skenario permintaan: yakni rendah, dasar dan tinggi. Tergantung kepada sifat dari suatu proyek penyedia
pasokan air, maka skenario yang digunakan bisa berbeda-beda. Misalnya:
 Rendah: tingkat permintaan naik sebesar tingkat pertumbuhan rata-rata pada periode tiga tahun
terakhir
 Dasar: tingkat permintaan naik sejalan dengan perkiraan tingkat pertumbuhan jumlah penduduk
 Tinggi: tingkat permintaan naik sesuai dengan tingkat konsumsi maksimum

Untuk masing-masing skenario dimaksud, informasi berikut ini harus disediakan:
 Jumlah pengguna/user, diklasifikasikan berdasarkan kategori utama serta proyeksi pertumbuhan
 Tingkat permintaan (liter) per user per kapita/rumahtangga
 Tingkat pertumbuhan masa yang akan datang selama siklus hidup proyek
J.3. Analisis Teknis
Analisis teknis harus mampu menyajikan informasi yang memadai tentang karakteristik teknis dari proyek untuk
keperluan penyiapan dokumen penawaran tender.
Analisis teknis untuk proyek-proyek penyediaan air bersih harus dilakukan berdasarkan tata praktek terbaik
yang berlaku di industri. Biasanya, harus mencakup informasi sebagai berikut:
 Me-review semua aspek studi awal, disain teknis dan standar yang diusulkan; lalu mengkonfirmasi
kelayakan dari kriteria, syarat permintaan dan dampak watershed
 Menyajikan hasil-hasil dari survey hidrologi dan hidrogeologi untuk mengukur ketersediaan
sumber air dengan menggunakan data catatan jangka panjang atas ketinggian air aquifer,
fluktuasi tinggi air di reservoir dan danau-danau, besaran arus air sungai (flow rates), serta kualitas
airnya.
 Meng-evaluasi standar kualitas air untuk suplay air bersih domestik
 Meng-evaluasi dampak kontaminasi terhadap kualitas air
 Melakukan asesmen terhadap standar kualitas air limbah, serta implikasinya bagi badan air yang
menerima buangan tersebut serta biaya untuk mengolah air limbah tersebut
 Untuk sistem distribusi pasokan air baru yang terhubung dengan jaringan pasokan air yang ada,
menentukan apakah terdapat kapasitas yang mencukupi pada jaringan eksisting untuk
mendukung sistem distribusi yang baru dan fasilitas tambahan apa saja yang diperlukan, seperti
misalnya stasiun pompa, reservoir, tangki, dan lain sebagainya. Meng-evaluasi dampak dari
perluasan jaringan terhadap kapasitas permintaan dan tekanan air.
 Melaksanakan survey topologi dan/atau udara di sepanjang jalur pipa utama yang diusulkan (atau
dengan meng-evaluasi data eksisting) yang menunjukkan lokasi-lokasi untuk bangunan, jalan,
bangunan drainase serta infrastruktur lainnya.
 Melaksanakan eksplorasi geoteknis dan tapak lokasi utilitas di bawah tanah di sepanjang jalur pipa
utama yang diusulkan (atau dengan meng-evaluasi data eksisting) untuk mengidentifikasi kondisi
bawah tanah yang berpengaruh terhadap disain dan konstruksi dari jalur pipa yang diusulkan.
Menegaskan karakteristik geoteknis dari tanah yang ada di bawahnya.
 Menyiapkan spesifikasi awal dan umum untuk stasiun pompa untuk air.
 Menyiapkan spesifikasi awal dan umum untuk tangki air atau reservoir yang mungkin diperlukan.
 Menuntaskan rancang bangun awal (preliminary engineering designs) termasuk detil-detil seperti
panjang dan tipe dari pipa utama, katup, sistem meter pengukur, dan lain sebagainya.
 Meng-evaluasi standar-standar dalam disain
 Menegaskan ketersediaan dari material serta mesin-mesin konstruksi yang dibutuhkan serta
keahlian pemasangan/installation expertise. Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
95
 Meng-evaluasi kebutuhan energi serta potensi biaya serta dampaknya terhadap kemampuan
konsumen untuk membayar untuk sistem yang baru ini serta ketersediaan dari kapasitas
pembangkitan dan jaringan distribusi untuk melayani semua sistem ini.
 Mengidentifikasi faktor-faktor lainnya yang dapat mempengaruhi biaya atau jadwal waktu
termasuk: penyiapan tapak lokasi, penutupan dan pengalihan jalan untuk keperluan
pembangunan, penyediaan utilitas (termasuk manakala harus melakukan penggusuran dan
relokasi), pelaksanaan Rencana Aksi Pemukikan Kembali atau ‘Resettlement Action Plan (RAP)’,
kam-kam pekerja konstruksi, membersihkan lingkungan dari dampak, serta mobilisasi dan
demobilisasi peralatan.
 Jika sistem pemasok air mencakup juga suatu bendungan besar, maka harus memastikan
terpenuhinya semua kriteria keselamatan, disain rancang bangun serta evaluasi dampak
lingkungan.
J.4. Analisis Keekonomian
Sementara metode untuk menentukan manfaat ekonomi netto dari suatu proyek penyediaan air bersih berlaku
sama untuk sektor-sektor lainnya, namun manfaat serta biayanya bersifat spesifik menurut sektor yang
bersangkutan.
Biaya Langsung
Ini mencakup biaya modal dimuka serta biaya operasi dan pemeliharaan yang terkait dengan proyek. Daftar
rinci tentang biaya-biaya dimaksud dianalisa pada Section D.5.
Biaya Tak Langsung
Biaya-biaya tak langsung yang terkait dengan suatu proyek penyediaan air bersih berkaitan dengan sejumlah
dampak sosial dan lingkungan. Biaya-biaya tersebut mencakup biaya-biaya yang berkaitan dengan suara bising,
bau tak sedap, gangguan pemandangan, kemacetan lalin serta pemindahan penduduk selama masa
pembangunan dan operasional proyek.
Manfaat Langsung
Manfaat langsung adalah berupa manfaat yang langsung dirasakan oleh para pelanggan dari proyek penyediaan
air, dan atas manfaat tersebut harus ada biaya yang harus dibayar. Manfaat-manfaat yang tipikal terjadi adalah:
 Meningkatnya ketersediaan pasokan air: Ini adalah manfaat langsung yang tipikal dari suatu
proyek penyediaan air bersih karena para user memperoleh akses layanan air bersih dengan
kualitas yang diharapkan. Kemauan para pelanggan untuk membayar menjadi dasar yang bagus
untuk mengkuantifikasi manfaat ini. Manfaat ini mencakup juga terhindarnya biaya-biaya (harga,
biaya dan waktu) yang terkait dengan opsi-opsi penyediaan air lainnya, misalnya: penyediaan air
secara mandiri melalui sumur mata air atau sumur bor, tangki atau truk air atau penyediaan air
mandiri yang mahal. Biaya-biaya yang terhindarkan tersebut bisa juga mencakup biaya investasi
untuk opsi-opsi alternatif.
 Naiknya kehandalan dan kualitas dari sumber air dan layanan penyediaan air bersih: Ketika
suatu proyek penyediaan air bersih bertujuan untuk meningkatkan kualitas layanan, seperti
misalnya kontinyuitas dan peningkatan tekanan air, maka manfaat ini dapat dikuantifikasi melalui
kemauan users untuk membayar atau estimasi biaya-biaya yang terhindarkan.
Manfaat Tak Langsung
Manfaat ini secara umum terkait dengan manfaat bagi lingkungan dan kesehatan para pelanggan/user.
 Konservasi sumber air: Manfaat ini muncul manakala proyek bertujuan untuk mengurangi
eksploitasi besar-besaran atas sumber air, baik di bawah permukaan maupun di atas permukaan.
Hal ini berkontribusi pada konservasi lingkungan hidup manusia, keberagaman hayati serta kondisi
geologi wilayah secara umum.
 Dampak Kesehatan: Proyek akan meningkatkan kualitas air, menekan penyebaran penyakit yang
terkait dengan penggunaan air yang kurang bersih. Cara pendekatan biaya kesehatan dapat
digunakan untuk mengkuantifikasi manfaat ini. Perhitungannya harus mencakup baik biaya
langsung (biaya medis yang harus dikeluarkan untuk menyembuhkan suatu penyakit) maupun
biaya tak langsung (nilai dari produktifitas yang hilang akibat penyakit).
J.5. Analisis Keuangan
Analisis keuangan untuk suatu proyek penyediaan air bersih berlaku sama sebagaimana pada sektor lainnya. line, Relative to: Paragraph
Biaya-biaya tetap pada sektor pengairanair bersih sering kali tinggi, dan oleh karena itu time horizon untuk
96
proyek KPSKPBU penyediaan air bersih memiliki rentangan 25 sampai 30 tahun, termasuk masa pembangunan,
sehingga tersedia waktu yang cukup untuk menutup ongkos/recovery.
J.5.1. Belanja Modal (CAPEX)
Komponen belanja modal tipikal untuk proyek-proyek penyediaan air bersih biasanya mencakup:
 Pekerjaan Sipil: bangunan operasional, reservoir, jalur akses, d.l.l.
 Jaringan Pipa: pipa-pipa pengangkut dan distribusi, koneksi-koneksi. Jaringan tersier biasanya
tidak dimasukkan.
 Peralatan listrik dan mekanik: peralatan untuk sumur, instalasi pengolahan, stasium pompa, dan
lain sebagainya.
Mengingat bahwa aset-aset ini biasanya memiliki masa pakai yang lebih pendek, maka biasa penggantiannya
harus dimasukkan ke dalam belanja modal.
J.5.2. Biaya Operasional dan Pemeliharaan (OPEX)
Biaya-biaya operasional yang tipikal pada proyek-proyek penyediaan air bersih termasuk biaya-biaya langsung
maupun tak langsung terkait energi, material, jasa, pemeliharaan, manajemen lumpur endapan serta tenaga
kerja. Besaran estimasi biaya harus diklasifikasi menurut biaya tetap dan biaya variabel, serta berdasarkan
kategorinya.
Estimasi biaya-biaya operasi dan pemeliharaan serta masa hidup dari aset harus sesuai dengan disain enjiniring-
nya.
J.5.3. Penerimaan
Sumber dari penerimaan keuangan untuk proyek-proyek KPSKPBU penyediaan air bersih berasal dari
user/pelanggan. Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat memberikan gambaran penerimaan dari
beberapa skenario permintaan dan tarif. Apabila penerimaan tidak berasal dari user, maka Pra Studi-
KelayakanPrastudi Kelayakan harus menganalisa opsi-opsi serta struktur pembayarannya serta harus menilai
apakah terdapat risiko terkait pembayaran.
J.6. Analisis Lingkungan dan Sosial
Analisis lingkungan untuk suatu proyek penyediaan air bersih mengikuti cara pendekatan tradisional dari
proyek-proyek infrastruktur lainnya. Pihak PJPK harus memberikan perhatian khusus pada sejumlah hal yang
umum termasuk namun tidak terbatas kepada:
 kepemilikan tanah serta hak lewat atau right of way,
 terdampaknya area-area yang sensitif (area lindung, taman-taman, rawa-rawa, dan lain
sebagainya)
 dampak terhadap watershed dan aquifer
 dampak terhadap perairan hulu dan hilir
 manajemen sumber air
 saluran air drainase dan kendali erosi; dan
 manajemen lumpur kotor

Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan juga harus dapat mengidentifikasi apakah ada dampak yang muncul
dari perubahan iklim dan tindakan mitigasi apa yang akan dilakukan, jika ada.
J.7. Analisis Hukum
Bab tentang analisis hukum harus memberikan perhatian pada hal-hal sebagai berikut :
 Hak kepemilikan, eksploitasi serta manajemen atas sumber-sumber air yang akan digunakan oleh
proyek. Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mampu menjustifikasi bahwa proyek betul-
betul berhak untuk mengambil air baku dari sumber yang diajukan untuk dialirkan ke instalasi
pengolahan.
 Segala perijinan yang diperlukan untuk keperluan penggalian air, manajemen sumber air serta
manajemen lumpur atau air kotor. Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
 Kelayakan hukum dari rencana kenaikan tarif yang diusulkan.
97
J.8. Analisis Risiko
Sebuah daftar tentang risiko-risiko yang biasa terdapat pada proyek-proyek penyediaan air bersih serta prinsip-
prinsip alokasinya dapat ditemukan pada sejumlah sumber informasi publik sebagai berikut.
1. Bab 6 pada buku Toolkit dari Bank Dunia:

http://www.ppiaf.org/sites/ppiaf.org/files/documents/toolkits/WaterToolkit.pdf
2. Buku Panduan IIGFPT PII tentang Alokasi Risiko http://iigf.co.id/Website/Publication.aspx?rowid=24

98
Lampiran K: Sektor Ketenagalistrikan Lampiran K Formatted: Space Before: 12 pt, After: 6 pt
Sektor Ketenagalistrikan
Formatted: Heading 4
Lampiran ini melengkapi uraian pada bab-bab utama pada Buku Panduan untuk memfasilitasi pemahaman
serta aplikasi praktis dari Buku Panduan dalam sektor ketenagalistrikan.
K.1. Pendahuluan
Proyek-proyek di sektor ketenagalistrikan biasanya terkait dengan keamanan dan keandalan pasokan, serta
keterjangkauan harga bagi para konsumen. Tujuan dari proyek-proyek seperti ini biasanya adalah untuk
meningkatkan kapasitas produksi untuk memenuhi semakin meningkatnya permintaan atau untuk membangun
jalur transmisi atau jaringan pasok untuk menjangkaui area-area yang belum terlayani. Komponen utama dari
sektor ketenagalistrikan adalah sebagaimana diuraikan dalam Gambar K.1 Gambar K.1 Gambar K.1 di bawah
ini.
Gambar K.111: Komponen utama pada sektor ketenagalistrikan
Lampiran ini memberikan panduan dalam penyiapan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan untuk proyek-
proyek pembangkit tenaga listrik berbahan bakar batubara saja. Mencakup enam hal sebagai berikut:
 Analisis Teknis
 Analisis Lingkungan dan Sosial Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
 Analisis Risiko
99
K.2. Kebutuhan Proyek
Memperkirakan tingkat permintaan tenaga listrik yang dihasilkan dari suatu proyek pembangkitan adalah hal
yang sangat penting mengingat terbatasnya kemungkinan kemampuan teknologi untuk menyimpan tenaga
listrik. Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mampu menganalisaanalisis tingkat permintaan dan
pasokan tenaga listrik untuk dapat menetapkan tingkat permintaan tenaga listrik yang dibangkitkan dari
Proyek.
Permintaan tenaga listrik datang dari pengguna akhir yang pada umumnya adalah rumah tangga serta entitas
niaga dan industri. Beberapa faktor utama yang menentukan tingkat permintaan adalah:
 Populasi: Jumlah penduduk adalah faktor yang secara langsung berkaitan dengan tingkat
permintaan energi listrik. Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mampu
menganalisaanalisis jumlah populasi serta karakteristiknya, serta perkiraan pertumbuhan atau
perubahan populasi selama masa hidup proyek.
 Pembangunan Ekonomi, terkait dengan perkiraan sekarang serta masa depan tentang standar
kehidupan masyarakat yang ada di area yang dilayani. Standar hidup memiliki kaitan langsung
dengan tingkat konsumsi listrik.
 Pengembangan industri dan jasa, yang terkait dengan konsumsi tenaga listrik oleh industri dan
non-rumahtangga.
 Kondisi cuaca dan iklim, hal ini juga penting mengingat bahwa tingkat permintaan akan tinggi
selama musim panas untuk keperluan mesin penyejuk ruangan. Perubahan iklim akan berdampak
pada tingkat permintaan di masa yang akan datang. Oleh karena itu maka Pra Studi-
KelayakanPrastudi Kelayakan harus mempertimbangkan potensi perubahan-perubahan atas
kondisi cuaca dan iklim.
 Sistem penetapan tarif, hal ini penting untuk dapat menetapkan tingkat konsumsi serta timing
manakalasaat ada pemberlakuan tarif diluardi luar beban puncak (off peak)
 Kehilangan daya pada saat transmisi, hal ini dapat berdampak kepada total permintaan tenaga
listrik.
Pada saat melakukan perkiraan tingkat permintaan, PJPK harus secara khusus memberikan perhatian kepada
pertumbuhan permintaan, marjin cadangan, tingkat keseringan dan durasi mati listrik (outage), kemungkinan
hilangnya daya apabila proyek ini tidak dikerjakan, serta kemampuan populasi yang menjadi target untuk
membayar. Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat memberikan justifikasi yang cukup untuk
proyeksi kenaikan konsumsi energi listrik. Oleh karena itu, perlu juga dilakukannya analisis terhadapmaka harus
dimasukkan juga hasil surveiy pasar.
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan haruis dapat mengukur pasokan tenaga listrik saat ini dan masa yang
akan datang yang disediakan oleh proyek-proyek lainnya baik yang saat ini sudah beroperasi maupun yang
sedang dalam tahap persiapan. Informasi yang diperlukan mencakup:
 Portofolio Energy mix dari semua stasiun pembangkit tenaga listrik yang ada berdasarkan jenis
sumber (misalnya: hidro, diesel, batubara, tenaga angin, solar, lain-lain) baik pada tingkat regional
maupun nasional serta total kapasitas terpasangnya.
 Daftar terkini tentang proyek-proyek pembangkit tenaga listrik yang telah diusulkan atau yang
sedang dibangun beserta kapasitasnya masing-masing.
 Kebijakan pemerintah yang terkait dengan penggunaan atau penghentian penggunaan jenis
sumber energi tertentu dan bahan bakar tertentu (misalnya: tenaga air/hydropower)
Dari analisis permintaan dan suplaypenawaran, Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus mampu
menyeimbangkan faktor permintaan dan suplay penawaran untuk dapat menetapkan tiga skenario permintaan
(rendah/low, dasar/base dan tinggi/high) yang terkait dengan proyek. Untuk masing-masing skenario tersebut,
informasi berikut ini harus disediakan:
 Jumlah pelanggan berdasarkan kategorinya (rumah tangga, industri/komersial, pertanian, lain-
lain) serta kelas voltase (rendah, menengah, tinggi, d.l.l.)
 Perkiraan jangka panjang atas permintaan (kWh) dan pola beban puncak (MW)
 Pola naik turunnya permintaan berdasarkan musim. Kurva durasi beban serta faktor beban
K.3. Analisis Teknis
Analisis teknis harus mampu memberikan informasi yang mencukupi tentang karakteristik teknis dari proyek line, Relative to: Paragraph
dalam rangka penyiapan penawaran tendernya.
100
Analisis teknis terkait proyek-proyek pembangkitan tenaga listrik harus menggunakan tata praktek terbaik yang
berlaku di industri/industry best practices. Biasanya, harus memuat informasi-informasi sebagai berikut:
 Me-review semua aspek dari disain teknis awal serta standar-standar yang diusulkan, lalu
menegaskan kecukupan/kelayakan dari kriteria disain, syarat permintaan dan faktor-faktor sosial
dan lingkungan, termasuk pemindahan penduduk
 Menguraikan detail-detail dari disain dan standar konstruksi yang berlaku di lokasi dimanadi mana
semua ini berada
 Membandingkan kriteria disain yang diusulkan dengan standar industri dan best practices yang
berlaku secara internasional. Mengukur biaya modalbelanja modal untuk proyek-proyek baru Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
(misalnya, dalam bentuk $/kW terpasang untuk pembangkitan atau manajemen permintaan;
$/kVA untuk substation dan $/km untuk jalur transmisi dan distribusi), lalu membandingkan
besaran biaya-biaya ini dengan standar yang berlaku di industri/regional. Menganalisaanalisis
biaya material dan biaya modalbelanja modal. Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
 Mengukur ketersediaan dari, dan mengidentifikasi sumber-sumber rantai suplay pasokan

teknologi energi (misalnya, apakah pasar teknologi telah siap, ketersediaan suku cadang, layanan
purna jual dan logistik, jaminan-jaminan), pemeliharaan atas sistem, mekanisme anti
pencurian/anti-theft mechanisms, cara pemungutan penerimaan, penagihan dan layanan
pelanggan. Semua teknologi dan standar yang diadopsi pada sistem pembangkitan tidak boleh
bersifat ‘unique’ atau milik pribadi/proprietary
 Mengukur apakah proyek akan dapat diselesaikan dalam waktu singkat, termasuk semua
kontinjensi, manajemen konstruksi dan pembangunan jalan akses, jika diperlukan.
 Memasukkan hasil analisis untuk trafo beserta perlengkapan pendukungnya yang diperlukan, dan
kapasitas transmisi yang akan menghantarkan energi ke titik-titik distribusi
 Mengukur ketersediaan batubara dan jalur kereta yang diperlukan
 Mengukur ketersediaan air pendingin
 Mengidentifikasi risiko-risiko proyek yang pokok; lalu mengkuantifikasi sejauh mungkin besaran
dampak dari semua risiko dimaksud terhadap biaya, jadwal waktu serta kualitas proyek yang
dihasilkan.
K.4. Analisis Keekonomian
Proyek pembangkitan tenaga listrik tidak membutuhkan suatu metodologi yang khusus untuk mengukur
besaran manfaat ekonomi netto. Proyek dapat menghasilkan berbagai manfaat dan biaya yang berbeda-beda
sebagaimana diuraikan dalam Section ini.
Biaya Langsung
Ini mencakup biaya modalbelanja modal dimuka serta biaya operasi dan pemeliharaan yang terkait dengan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1, Not Highlight
proyek. Daftar rinci tentang biaya-biaya dimaksud dianalisaanalisis pada Section 00E.5.
Biaya Tak Langsung

Biaya tak langsung pada proyek pembangkit tenaga listrik berkaitan dengan faktor-faktor eksternal sosial dan
lingkungan. Biaya-biaya dimaksud dapat mencakup biaya-biaya yang terkait dengan dampak negatif terhadap
udara, air dan tanah. Juga dapat mencakup biaya dampak negatif eksternal lain-lain yang tidak dapat
dihindarkan seperti misalnya hilangnya tanah berpijak, rusaknya pemandangan yang indah.
Manfaat Langsung
Manfaat yang paling khas dari suatu proyek pembangkit tenaga listrik adalah meningkatnya suplay pasokan
tenaga listrik untuk memenuhi permintaan yang meningkat. Proyek pembangkit tenaga listrik akan
meningkatkan pasok tenaga listrik bagi para pelanggan yang masih belum memiliki sambungan listik atau yang
tidak mendapatkan pasokan listrik secara cukup. Ketidakcukupan pasok tenaga listrik dapat menyebabkan
kerugian secara ekonomi, dari segi produksi maupun penjualan, bagi para pelanggan segmen bisnis, komersial
serta industri. Kemauan membayar para pelanggan bisa menjadi dasar yang baik dalam menghitung manfaat
ini. Manfaat dimaksud bisa juga mencakup terhindarnya biaya-biaya yang terkait dengan opsi-opsi energi Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
alternatif, misalnya: sumber tenaga yang dihasilkan oleh peralatan sendiri (misalnya genset keluarga). Biaya- line, Relative to: Paragraph
biaya yang bisa dihindarkan dimaksud mencakup biaya investasi untuk opsi-opsi alternatif. Formatted: Right: 0.25"
101
Manfaat tak langsung
Proyek pembangkit tenaga listrik akan membawa manfaat bagi para pelanggan rumah tangga dan industri dari
segi berkurangnya keseringan dan durasi dari kejadian mati listrik/power outage. Manfaat bagi pelanggan
rumahtangga termasuk membaiknya kualitas udara ruangan (karena mereka telah meninggalkan penggunaan
bahan bakar kayu dan beralih ke listrik), dan lain sebagainya.
K.5. Analisis Keuangan

Analisis keuangan untuk suatu proyek pembangkitan tenaga listrik berlaku sama sebagaimana pada sektor
lainnya. Biaya-biaya tetap pada sektor ketenagalistrikan sering kali tinggi, dan oleh karena itu time horizon
untuk proyek KPSKPBU ketenagalistrikan memiliki rentangan 25 sampai 30 tahun, termasuk masa
pembangunan, sehingga tersedia waktu yang cukup untuk menutup ongkos/recovery.
K.5.1. Belanja Modal (CAPEX)

Umumnya, belanja modal untuk proyek-proyek pembangkitan tenaga listrik mencakup:
 Pekerjaan sipil: bangunan-bangunan operasional, jalur akses, d.l.l.
 Peralatan: ketel/boiler, turbin, generator, kontrol, perlengkapan penanganan batubara, pasok air
dan pengolahan air, dan lain sebagainya
 Penyambungan atau koneksi ke jaringan utilitas yang relevan
Mengingat bahwa aset-aset ini biasanya memliki masa hidup yang lebih pendek, maka biaya penggantiannya
harus juga dimasukkan ke dalam belanja modal/capital expenditures. Biaya investasi proyek harus disajikan per
kapasitas terpasang (USD/KWH) agar dapat dibandingkan dengan proyek-proyek lain yang sejenis.
K.5.2. Biaya Operasi dan Pemeliharaan (OPEX)

Biaya operasional dan pemeliharaan biasanya mencakup biaya-biaya tetap dan variabel. Biaya-biaya yang
paling relevan adalah:
 Biaya Variabel: biaya-biaya yang terkait dengan batubara, perlengkapan habis pakai/consumable
tools dan bahan-bahan kimia, komponen dan suku cadang, perbaikan, pemeliharaan dan biaya
konsultan; biaya-biaya yang terkait dengan pembuangan limbah (termasuk limbah padat dan
limbah cair)
 Biaya Tetap: biaya-biaya overheads umum, biaya tenaga kerja, asuransi, biaya-biaya perbaikan
dan pemeliharaan berkala tetap, asuransi dan pajak
Perkiraan biaya operasional dan pemeliharaan dan masa hidup aset harus sesuai dengan disain enjiniring.
K.5.3. Penerimaan
Sumber penerimaan keuangan berasal dari para pengguna/users. Penerimaan harus didasarkan pada sejumlah
skenario konsumsi dan tarif yang berbeda. Besaran tarif dan harga satuan dapat tergantung kepada banyak
faktor seperti misalnya tingkat konsumsi, waktu atau timing konsumsi (selama jam beban puncak atau diluardi
luar beban puncak) serta golongan pengguna.
K.6. Analisis Lingkungan dan Sosial

Berbagai tahap dalam siklus hidup suatu proyek stasiun pembangkit tenaga listrik, mulai dari pembangunan Formatted: Space After: 0 pt
sampai operasionalnya semuanya akan menghasilkan gas-gas rumahkaca (GHG) serta bahan-bahan polutan.
Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan harus dapat memberikan analisis yang detil tentang potensi
dampaknya serta tindakan-tindakan mitigasi yang diusulkan beserta biaya-biayanya selama siklus hidup proyek.
Untuk proyek yang berani untuk meminjam uang dari lembaga-lembaga pembiayaan internasional, maka
prinsip-prinsip Equator juga harus diberlakukan.
PJPK harus memberikan perhatian khusus pada sejumlah isu yang umum termasuk namun tidak terbatas
kepada:
 kepemilikan tanah serta hak lewat atau right of way,
 terdampaknya area-area yang sensitif (area lindung, taman-taman, rawa-rawa, dan lain Formatted: Position: Horizontal: 4.31", Relative to: Page, Vertical: In
sebagainya) line, Relative to: Paragraph
 pembuangan abu terbang / fly ash Formatted: Right: 0.25"
102
 pengolahan air limbah, dan
 mekanisme yang dibuat untuk meningkatkan kualitas air limbah, dampak pemanasan atas sumber
air, program penghutanan kembali, dan lain sebagainya.
K.7. Analisis Hukum Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
Bab tentang analisis hukum harus memberikan perhatian khusus pada hal-hal sebagai berikut: numbering
 Aspek hukum dan kelembagaan dari perjanjian jual beli tenaga listrik Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
 Segala perijinanperizinan lingkungan yang diperlukan, kemampuan untuk mendapatkan After: 0 pt
perijinanperizinan dimaksud serta biaya untuk mendapatkannya
 Kelayakan secara hukum dari rencana kenaikan tarif yang diusulkan
K.8. Analisis Risiko Formatted: Indent: Left: 0.7", Space After: 0 pt, No bullets or
Ada sejumlah risiko khas yang terkait dengan proyek-proyek pembangkitan tenaga listrik. Daftar di bawah ini numbering
mencakup risiko-risiko khusus yang terkait dengan pembangkit listrik berbahan bakar batubara. Formatted: Indent: Left: 0", Hanging: 0.5", Space Before: 0 pt,
 Disain / Rancangan: Inovasi-inovasi baru pada teknologi produksi tenaga listrik dapat menjadikan After: 0 pt
teknologi yang digunakan di proyek pembangkit menjadi obsolit.
 Bahan Bakar:
– Adanya gangguan dalam pasokan batubara
– Kualitas batubara berada di bawah standar
– Naiknya harga batubara
 Tingkat Permintaan
– Dispatch berada di bawah tingkat ketersediaan
– Kurang memadainya analisis tentang kondisi iklim yang mempengaruhi tingkat permintaan
energi untuk keperluan heating dan/atau cooling
Daftar yang berisi risiko-risiko khusus yang terkait dengan proyek-proyek pembangkitan tenaga listrik serta
prinsip-prinsip alokasi risiko-nya dapat ditemukan pada sumber-sumber informasi public sebagai berikut.
 Pedoman IIGFPT PII tentang Alokasi Risiko
http://www.iigf.co.id/Website/Publication.aspx?rowid=24
 Prinsip-Prinsip Penyama (Equator): kerangka manajemen risiko yang telah banyak diadopsi oleh
banyak institusi finansial untuk mengetahui, menilai, dan mengatur risiko sosial dan lingkungan
pada suatu proyek.
http://www.equator-principles.com/ Formatted: Indent: Left: 0.7", No bullets or numbering
Formatted: Right
103
104

Prefs Guidelines Juni2017 Rev1

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Prefs Guidelines Juni2017 Rev1

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Rahasia

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Panduananduan Penyiapan Pra Studi-KelayakanPrastudi Kelayakan untuk

(Guidelines to Prepare the Pre-Feasibility Study for PPP Projects)

Dipersiapkah Oleh: Formatted: Centered

Tabel 5.1: Pendekatan yang digunakan dalam memperkirakan permintaan 13

1. PENDAHULUANendahuluan Formatted: Font: 14 pt

 Lampiran C , memuat pedoman rinci tentang analisis keuangan Formatted: Font: 9 pt

 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Font: Myriad Pro

Formatted: Font: Myriad Pro

Formatted: Tab stops: 4.51", Left

Formatted: Font: Myriad Pro

Sumber: Formatted: Left

Fase 1: Perencanaan Fase 2: Persiapan Fase 3: Transaksi

 Proses pengajuan aplikasi untuk  Konfirmasi atau persetujuan

Asesmen lingkungan oleh PJPK PerijinanPerizinan terkait lingkungan

Kehutanan dan Lingkungan (KLH) Kementerian Kehutanan dan

Formatted: Normal, Tab stops: 0.38", Left + 0.75", Left + 1.13",

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Tab stops: 0.94", Left

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

5.1 Identifikasi Permasalahan Formatted: Font: 9 pt

5.2 Analisis Opsi-Opsi Formatted: Font: 9 pt

 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Pendekatan Aplikasi Terbaik Kelebihan Kekurangan Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Font: Myriad Pro

Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body

Formatted: Font: Garamond, 12 pt, Font color: Auto

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

aset/fasilitas yang diusulkan lengkap dengan modal dan biaya

informasi tentang komponen-komponen serta kapasitas awalnya

– Uraian tentang lokasi tapak

bukti yang wajar yang menunjukkan bahwa proyek dimaksud

 Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Font: Myriad Pro

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Gambar 8.111: Analisis Keuangan / Financial Analysis

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Gambar 8.1.: Analisis Keuangan / Financial Analysis

Analisis Keuangan Analisis Kelayakan Keuangan Opsi-Opsi Pendanaan

Formatted: Font: 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

Formatted: Font: Myriad Pro, 9 pt, Font color: Text 1

semua dampak yang potensial dari konstruksi dan operasional proyek

 Opsi-opsi untuk menekan dampak-dampak negatif serta biaya

tentang kerangka hukum yang mengatur aspek sosial dan lingkungan

dilakukan serta rencana pengelolaan lingkungan yang harus dibiayai

 Berisi estimasi harga mitigasi dampak

pokok yang relevan serta strategi untuk memitigasi dampak sosial

membuat sebuah rencana penguasaan tanah dan pemukiman kembali

KELEMBAGAANelembagaan Formatted: Font: Myriad Pro, 14 pt, Font color: Blue

 Skema KPSKPBU: me-review apakah skema KPSKPBU yang

 Hukum dan perundang-undangan lain yang terkait (yang

 Kapasitaskelembagaan: untuk mengetahui apakah

tersebut memiliki sumber pendanaan yang cukup untuk

struktur proyek). Asesmen harus dilaksanakan

nalisis Risiko-Risiko Formatted: Font: Myriad Pro

Formatted: Font: Myriad Pro

Gambar 11.1.: Metode Pembuatan Model Risiko

Formatted: Body Text,Body Text Char Char Char Char Char,Body