Analisis Pengembangan Wilayah Dan Perhit PDF

UNIVERSITAS INDONESIA
ANALISA PENGEMBANGAN WILAYAH DAN PERHITUNGAN INITIAL

COST KOTA BARU WALINI
SKRIPSI
REVALDO AGDHITYA PRADIPTA

1206217862
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM SARJANA
DEPOK
JUNI 2016
REGIONAL DEVELOPMENT ANALYSIS AND INITIAL COST

CALCULATION OF WALINI
UNDERGRADUATE THESIS

1206217862
FACULTY OF ENGINEERING
CIVIL ENGINEERING PROGRAM
DEPOK
JUNE 2016
ANALISA PENGEMBANGAN WILAYAH DAN PERHITUNGAN INITIAL

SKRIPSI
Diajukan sebagai salah satu syarat menerima gelar Sarjana Teknik

1206217862
FAKULTAS TEKNIK
PROGRAM SARJANA
DEPOK
JUNI 2016
REGIONAL DEVELOPMENT ANALYSIS AND INITIAL COST

CALCULATION OF WALINI
UNDERGRADUATE THESIS
Proposed as one of requirement to obtain Engineering Bachelor Degree

1206217862
FACULTY OF ENGINEERING
CIVIL ENGINEERING PROGRAM
DEPOK
JUNE 2016
KATA PENGANTAR
Puji syukur kepada Allah SWT yang karena rahmat serta hidayah-Nya,
sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul Analisis
Pengembangan Wilayah dan Perhitungan Initial Cost Kota Baru Walini.
Tanpa bimbingan dan semangatnya, penulis menyadari bahwa penulis tidak akan
bisa menyelesaikan skripsi ini. Oleh karena itu, penulis mengucapkan terima kasih
sebesar-besarnya kepada :
1. Mohammed Ali Berawi, M.Eng, Sc, Ph.D., selaku dosen pembimbing yang
selalu meluangkan waktu di tengah kesibukannya, tenaga di tengah
kelelahannya, pikirannya di tengah kemumetannya, dan uangnya untuk
mengajari, mendorong, dan memberikan gaji kepada penulis untuk
menyelesaikan skripsi dan lulus tepat waktu.
2. Bang Dana, selaku penasehat, pemberi saran, serta sebagai pemecah
permasalahan yang dialami penulis dalam proses penyusunan skripsi.
3. Papah saya yang selalu memberikan saran terkait isi skripsi dan
pembelajarannya dalam hal alur berpikir dan cara penyampaian isi skripsi,
Mamah saya yang selalu memberikan mengingatkan untuk mengerjakan
skripsi, dan Kakak saya yang tidak berbua apa-apa.
4. Teman seperjuangan bimbingan Pak Ale; Fadhil, Tria, Bagus, Fauzy,
Robby, Fadin, dan Silvia yang selalu memberikan dukungan, selalu
ngingetin, dan selalu menjadi motivasi karena kalian selalu berada satu dua
langkah di depan saya.
5. Betania Caesariratih Lydiana, sebagai orang yang ga pernah capek
ngingetin, marahin, dan sebagai motivasi untuk bisa lulus bareng.
6. Teman-teman Angkatan 2012 Teknik Sipil yang selalu memberikan
semangat secara tidak langsung.
7. Teman-teman Reinforcement yang selalu memberikan dukungan serta
toleransi apabila urusan skripsi berbenturan dengan kegiatan bermusik.
8. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu per satu yang telah
membantu, mendukung, dan memberikan semangat hingga skrips ini dapat
diselesaikan.
v
Terima kasih untuk semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu
persatu, semoga Allah SWT berkenan membalas kebaikan semua pihak yang telah
banyak membantu. Penulis sadar akan segala keterbatasan dalam penyusunan ini,
maka dengan rendah hati saya meminta saran dan kritik dari semua pihak guna
menyempurnakan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi
siapapun yang membacanya.
Depok,
Revaldo Agdhitya Pradipta
vi
HALAMAN PERNYATAAN PERSETUJUAN PUBLIKASI
TUGAS AKHIR UNTUK KEPENTINGAN AKADEMIS
Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

bawah ini:
Nama : Revaldo Agdhitya Pradipta

NPM : 1206217862
Program Studi : Teknik Sipil
Departemen : Teknik Sipil
Fakultas : Teknik
Jenis Karya : Skripsi
demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

Universitas Indonesia Hak Bebas Royalti Noneksklusif (Non-exclusive Royalty-
Free Right) atas karya ilmiah saya yang berjudul :
ANALISIS PENGEMBANGAN WILAYAH DAN PERHITUNGAN INITIAL

beserta perangkat yang ada (jika diperlukan). Dengan Hak Bebas Royalti
Noneksklusif ini Universitas Indonesia berhak menyimpan, mengalihmedia /
formatkan, mengelola dalam bentuk pangkalan data (database), merawat, dan
memublikasikan tugas akhir saya selama tetap mencantumkan nama saya sebagai
penulis / pencipta dan sebagai pemiliki Hak Cipta.
Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya
Dibuat di : Depok
Pada Tanggal : 21 Juli 2016
Yang menyatakan
Revaldo Agdhitya Pradipta
vii
ABSTRAK
Nama : Revaldo Agdhitya Pradipta

Program Studi : Teknik Sipil
Judul Skripsi : Analisis Pengembangan Wilayah dan Perhitungan Initial
Cost Kota Baru Walini
Pengembangan Wilayah Kota Baru Walini akan dilakukan dalam rangka

meningkatkan revenue dan nilai kelayakan investasi dari proyek Kereta Cepat
Jakarta - Bandung dengan luas area pengembangan sebesar 1126 ha. Pada
penelitian ini akan dilakukan perencanaan pengembangan wilayah Kota Baru
Walini dengan melakukan benchmarking terhadap 4 alternatif pengembangan
yaitu Putrajaya, Singapura, Auckland, dan Silicon Valley yang selanjutnya akan
dipilih menggunakan metode paired comparison. Hasil dari penelitian ini adalah
Walini akan dibangun menjadi kota berbasis inovasi seperti Silicon Valley. Di
dalam rancangan pengembangannya, akan dilakukan pembangunan kawasan
residensial, komersial, perkantoran, industri berteknologi tinggi, pembangunan
research universities, dan ruang terbuka serta pembangunan infrastruktur seperti
jalan, rel kereta, dan stasiun kereta baru. Biaya investasi yang diperlukan
diperkirakan mencapai Rp. 64,224,151.71.
Kata Kunci :
Pengembangan Wilayah, Walini, Paired Comparison
ABSTRACT
Name : Revaldo Agdhitya Pradipta

Study Program : Teknik Sipil
Title : Regional Development Analysis and Initial Cost
Calculation of Walini
Regional Development of Walini will be done in order to increase revenue and the
feasibility of investment of High-Speed Train Jakarta-Bandung Project, with an
area of 1126 ha. This paper will discuss the development planning for Walini
with benchmaking to 4 development alternatives in other countries, such as
Putrajaya, Singapore, Auckland, and Silicon Valley which will be subsequently be
selected using paired comparison method. The results of this study is Walini will
be built into a innovation-based city such as Silicon Valley. In the development
planning, there will be construction of residential areas, commercial area, office
area, high-technology industries, research universities, open space, and the
construction of infrastructures such as roads, railways, and a new train staion. The
investment cost is estimated to reach Rp. 64,224,151.71.
Keywords :
Regional Development, Walini, Paired Comparison
vii
DAFTAR ISI
HALAMAN PERNYATAAN ORISINILITAS ................................................... I

HALAMAN PENGESAHAN ............................................................................. III
KATA PENGANTAR ...........................................................................................V
HALAMAN PERSETUJUAN PUBLIKASI .................................................. VII
ABSTRAK ........................................................................................................ VIII
DAFTAR ISI ........................................................................................................ IX
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................... XI
DAFTAR TABEL ............................................................................................. XII
BAB 1 PENDAHULUAN ..................................................................................... 1
1.1 LATAR BELAKANG MASALAH ................................................................... 1
1.2 IDENTIFIKASI MASALAH ............................................................................ 4
1.3 PERUMUSAN MASALAH ............................................................................. 4
1.4 TUJUAN PENELITIAN ................................................................................. 4
1.5 MANFAAT PENELITIAN .............................................................................. 5
1.6 BATASAN PENELITIAN ............................................................................... 5
BAB 2 LANDASAN TEORI ................................................................................ 6
2.1 PENELITIAN TERDAHULU YANG TERKAIT DAN RELEVAN .......................... 6
2.1.1 Penelitian Tentang High-Speed Train................................................... 7
2.1.2 Penelitian Mengenai Pengembangan Wilayah ..................................... 9
2.2 KEBARUAN PENELITIAN (NOVELTY) ....................................................... 12
2.3 PENGEMBANGAN WILAYAH .................................................................... 12
2.3.1 Pengertian Pengembangan Wilayah ................................................... 12
2.3.2 Konsep Pengembangan Wilayah ........................................................ 14
2.4 PENATAAN RUANG DI INDONESIA ........................................................... 15
2.4.1 Tujuan Penataan Ruang ...................................................................... 15
2.4.2 Klasifikasi Penataan Ruang ................................................................ 15
2.5 GROSS DOMESTIC PRODUCT DAN PERTUMBUHAN EKONOMI .................. 17
2.5.1 Konsep Gross Domestic Product ........................................................ 17
2.5.2 Perhitungan Gross Domestic Product dan Pertumbuhan Ekonomi .... 18
2.6 KEMAJUAN PENGEMBANGAN WILAYAH DI DUNIA .................................. 19
2.6.1 Putrajaya, Malaysia ............................................................................. 19
2.6.2 Singapura ............................................................................................ 24
2.6.3 Silicon Valley, USA ........................................................................... 32
2.6.4 Auckland, New Zealand ..................................................................... 35
2.7 WALINI SEBAGAI OBJEK PENGEMBANGAN WILAYAH ............................. 44
2.7.1 Gambaran Umum Walini .................................................................... 44
ix
2.7.2 Keadaan Geografi ............................................................................... 45
2.7.3 Kependudukan dan Ketenagakerjaan.................................................. 46
2.7.4 Pertanian ............................................................................................. 47
BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN ............................................................ 49
3.1 TAHAPAN PENELITIAN ............................................................................. 49
3.1.1 Penjelasan Tahapan Diagram Alir ...................................................... 50
3.2 VARIABEL PENELITIAN ............................................................................ 50
3.3 INSTRUMEN PENELITIAN.......................................................................... 51
3.3.1 Instrumen Penelitian Tahap 1 ............................................................. 51
3.3.2 Instrumen Penelitian Tahap 2 ............................................................. 52
3.4 ANALISA DATA ....................................................................................... 52
3.4.1 Analisa Data Tahap 1 ......................................................................... 52
3.4.2 Analisa Data Tahap 2 .......................................................................... 54
BAB 4 PENGOLAHAN DAN ANALISA DATA ............................................. 55
4.1 PENDAHULUAN ........................................................................................ 55
4.2 WALINI SEBAGAI OBJEK PENGEMBANGAN WILAYAH ............................. 55
4.2.1 Kondisi Fisik Kecamatan Cikalongwetan........................................... 55
4.3 INDIKATOR PENENTUAN ALTERNATIF PENGEMBANGAN ......................... 61
4.3.1 Sektor Potensi ..................................................................................... 62
4.3.2 Biaya Pengembangan .......................................................................... 63
4.3.3 Waktu Pengembangan ........................................................................ 68
4.3.4 Pertumbuhan Ekonomi ....................................................................... 69
4.3.5 Pertumbuhan Populasi ........................................................................ 70
4.4 PENENTUAN ALTERNATIF PENGEMBANGAN ............................................ 72
4.4.1 Analisis Keuntungan & Kerugian ....................................................... 72
4.4.2 Paired Comparison .............................................................................. 73
4.5 RENCANA PENGEMBANGAN WILAYAH KOTA BARU WALINI .................. 78
4.5.1 Tata Kota Walini ................................................................................. 79
4.5.2 Kawasan Residensial .......................................................................... 80
4.5.3 Kawasan Komersial ............................................................................ 81
4.5.4 Kawasan Research & Development ................................................... 82
4.5.5 Infrastruktur ........................................................................................ 84
4.6 PERHITUNGAN BIAYA PENGEMBANGAN KOTA BARU WALINI ................ 84
4.7 HASIL IN-DEPTH INTERVIEW ................................................................... 88
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN ............................................................... 94
5.1 KESIMPULAN ........................................................................................... 94
5.2 SARAN ..................................................................................................... 95
DAFTAR PUSTAKA .......................................................................................... 97
x
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1 Rute Rencana Kereta Cepat Jakarta-Bandung .................................... 1

Gambar 1.2 Lokasi Kecamatan Cikalongwetan, Kabupaten Bandung Barat ......... 2
Gambar 2.1 Ilustrasi Keterkaitan Penataan Ruang secara Fungsi Utama dan
Administratif ......................................................................................................... 17
Gambar 2.2 Lokasi Putrajaya ................................................................................ 20
Gambar 2.3 Variasi Perumahan di Putrajaya berupa Apartemen (kiri) dan Rumah
Tinggal .................................................................................................................. 21
Gambar 2.4 Gedung Perdana Menteri, Putrajaya.................................................. 22
Gambar 2.5 Lokasi Singapura ............................................................................... 24
Gambar 2.6 Alokasi Penggunaan Lahan Singapura Tahun 2030 ......................... 25
Gambar 2.7 Infrastruktur Jalan di Singapura ........................................................ 29
Gambar 2.8 Armada Transportasi Bis di Singapura ............................................. 31
Gambar 2.9 Jalur MRT dan LRT Singapura ......................................................... 32
Gambar 2.10Stanford University, California, US ................................................. 34
Gambar 2.11 Lokasi Auckland, New Zealand ...................................................... 36
Gambar 2.12 Perencanaan Pengembangan Auckland ........................................... 37
Gambar 2.13 Peta Pengembangan The Southern Initiatives dan City Centre ....... 39
Gambar 2.14 Rute Bis di Auckland ...................................................................... 41
Gambar 2.15 Rute Kereta di Auckland ................................................................. 43
Gambar 2.16 Rute Ferry di Auckland .................................................................. 44
Gambar 2.17 Lokasi Kecamatan Cikalong Wetan, Kabupaten Bandung Barat ... 45
Gambar 3.1 Diagram Alir Tahapan Penelitian ...................................................... 49
Gambar 4.1 Kemiringan Lahan Kecamatan Cikalongwetan................................. 57
Gambar 4.2 Kawasan Rawan Bencana Kecamatan Cikalongwetan ..................... 58
Gambar 4.3 Kawasan Potensial, Limitasi, dan Kendala Kecamatan Cikalongwetan
............................................................................................................................... 61
Gambar 4.4 Peta Pengembangan Kawasan Kota Baru Walini ............................. 79
Gambar 4.5 Permodelan Kawasan Residensial ..................................................... 81
Gambar 4.6 Permodelan Kawasan Komersial dan Residensial ............................ 82
Gambar 4.7 Detil Zoning Kawasan R&D ............................................................. 83
Gambar 4.8 Permodelan Kawasan Perkantoran dan Residensial.......................... 83
Gambar 4.9 Stasiun Rendeh, Kecamatan Cikalongwetan ..................................... 84
Gambar 9.1 Peta Pengambangan Kawasan Kota Baru Walini ............................. 94
xi
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Penelitian Mengenai High-Speed Train .................................................. 7

Tabel 2.2 Penelitian Mengenai Pengembangan Wilayah ........................................ 9
Tabel 2.3 Ringkasan Putrajaya .............................................................................. 23
Tabel 2.4 Peringkat Singapura dalam Potensi Investasi ....................................... 27
Tabel 2.5 Peringkat Singapura dalam Kategori Negara Termudah Melakukan
Bisnis ..................................................................................................................... 28
Tabel 2.6 Peringkat Singapura dalam Kategori Lingkungan Bisnis Terbaik ........ 28
Tabel 2.7 Panjang Infrastruktur Jalan di Singapura .............................................. 29
Tabel 2.8 Perusahaan Berasal dari Silicon Valley dalam “Fortune 500” ............. 33
Tabel 2.9 Distribusi Tata Guna Lahan Silicon Valley .......................................... 35
Tabel 2.10 Luas Panen dan Produksi Palawija di Kecamatan Cikalongwetan
Tahun 2014 ........................................................................................................... 47
Tabel 3.1 Variabel Penelitian ................................................................................ 51
Tabel 3.2 Contoh Metode Paired Comparison ..................................................... 52
Tabel 3.3 Contoh Pembobotan Indikator .............................................................. 53
Tabel 3.4 Contoh Decision Matrix ........................................................................ 53
Tabel 4.1 Sektor Potensi Alternatif ....................................................................... 62
Tabel 4.2 Harga per m2 Kawasan ......................................................................... 64
Tabel 4.3 Rata-rata Harga Penawaran Tanah Kawasan Industri Sekitar DKI
Jakarta ................................................................................................................... 65
Tabel 4.4 Biaya Pengembangan Berbasis Kota Pemerintahan (Putrajaya)........... 65
Tabel 4.5 Biaya Pengembangan Berbasis Kota Bisnis (Singapura) ..................... 66
Tabel 4.6 Biaya Pengembangan Berbasis Kota Pertanian .................................... 67
Tabel 4.7 Biaya Pengembangan Berbasis Kota IT dan Inovasi ............................ 67
Tabel 4.8 Pertumbuhan Ekonomi Keempat Alternatif .......................................... 69
Tabel 4.9 Selisih Pertumbuhan Ekonomi Keempat Alterntif................................ 70
Tabel 4.11 Analisa Keuntungan dan Kerugian Pengembangan Wilayah Walini
Berbasis Kota Pemerintahan ................................................................................. 72
Tabel 4.12 Analisa Keuntungan dan Kerugian Pengembangan Wilayah Walini
Berbasis Kota Bisnis ............................................................................................. 72
Tabel 4.13Analisa Keuntungan dan Kerugian Pengembangan Wilayah Walini
Berbasis Kota Pertanian ........................................................................................ 73
Tabel 4.14Analisa Keuntungan dan Kerugian Pengembangan Wilayah Walini
Berbasis Kota IT dan Inovasi ................................................................................ 73
Tabel 4.15 Indikator Penentuan Kota dan Kriteria ............................................... 74
Tabel 4.16 Bobot Penilaian Indikator ................................................................... 75
Tabel 4.17 Penilaian Alternatif untuk Indikator Sektor Potensi ........................... 75
Tabel 4.18 Penilaian Alternatif untuk Indikator Biaya Pengembangan ................ 76
Tabel 4.19 Penilaian Alternatif untuk Indikator Waktu Pengembangan .............. 76
xii
Tabel 4.20 Penilaian Alternatif untuk Indikator Pertumbuhan Ekonomi ............. 77
Tabel 4.21 Penilaian Alternatif untuk Indikator Pertumbuhan Populasi .............. 77
Tabel 4.22 Decision Matrix................................................................................... 78
Tabel 4.23 Harga Per m2 Kawasan ....................................................................... 85
Tabel 4.24 Initial Cost Pengembangan Kawasan Kota Baru Walini .................... 86
Tabel 4.25 Perhitungan Biaya Pembangunan Infrastruktur .................................. 86
Tabel 4.26 Initial Cost Pengembangan Kota Baru Walini.................................... 87
Tabel 4.27 Daftar Pakar ........................................................................................ 88
Tabel 5.1 Initial Cost Pengembangan Kota Baru Walini...................................... 95
xiii
DAFTAR GRAFIK
Grafik 2.1 Rata-rata Perjalanan Transportasi Publik per Orang di Beberapa Kota
............................................................................................................................... 30
Grafik 2.2 Penggunaan Lahan di Kecamatan Cikalongwetan 2014 ..................... 46
Grafik 4.1 Penggunaan Lahan Kecamatan Cikalongwetan 2011.......................... 56
Grafik 4.2 Selisih Pertumbuhan Ekonomi Keempat Alterntif .............................. 70
xiv
1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah

Pemerintah Indonesia nampaknya mulai serius dalam pengembangan
infrastruktur di Indonesia, khususnya Pulau Jawa. Pada tanggal 21 Januari 2016,
Presiden Indonesia Joko Widodo telah meresmikan Proyek Kereta Cepat Jakarta-
Bandung. Menurut Direktur Utama PT. KCIC Hanggoro Budi Wiryawan, Kereta
Api Cepat Jakarta-Bandung diyakini dapat meningkatkan pertumbuhan ekonomi
nasional dengan terbentuknya kawasan dan pusat pertumbuhan ekonomi baru
dengan menciptakan lapangan kerja baru di wilayah Jakarta, Jawa Barat dan
sekitarnya.
Proyek Kereta Cepat Jakarta-Bandung direncanakan akan membentang
sejauh + 142 km dengan 4 stasiun pemberhentian yaitu Halim, Karawang, Walini,
dan Tegal luar. Waktu pembangunan diperkirakan memerlukan waku 36 bulan
dan akan mulai beroperasi pada tahun 2019. Dengan kecepatan rencana mencapai
350 km/jam,kereta api cepat ini hanya memerlukan 45 menit dari Jakarta ke
Bandung.
Gambar 1.1 Rute Rencana Kereta Cepat Jakarta-Bandung

(Sumber: Google Earth)
Universitas Indonesia
2
Proyek Kereta-Api Cepat Jakarta-Bandung memerlukan dana investasi

yang sangat besar yaitu + Rp. 70 triliun. Besarnya dana investasi membuat waktu
pengembalian modal dari proyek ini membutuhkan waktu yang lama. Menurut
hasil feasibility study yang dilakukan PT. KCIC, pendapatan yang dihasilkan dari
penjualan tiket tidak terlalu besar. Untuk itu, perlu ada sumber pendapatan lainnya
yang mampu meningkatkan revenue dari proyek ini, yaitu dengan pengembangan
wilayah-wilayah yang dilewati oleh Kereta Cepat Jakarta-Bandung, khususnya di
setiap stasiunnya.
Pengembangan wlayah merupakan bagian integral dan merupakan
penjabaran dari pembangunan nasional dalam rangka pencapaian sasaran
pembangunan yang disesuaikan dengan potensi, aspirasi, dan permasalahan
pembangunan di daerah (Nasution, 2009). Selain dapat meningkatkan revenue
dari Proyek Kereta Cepat Jakarta-Bandung, pengembangan wilayah diyakini
mampu meningkatkan kesejahteraan dan kualitas hidup masyarakat serta
meningkatkan pertumbuhan ekonomi daerah. Salah satu daerah yang
direncanakan akan dibuat kota baru adalah Walini, di Kecamatan Cikalongwetan,
Kabupaten Bandung Barat.
Gambar 1.2 Lokasi Kecamatan Cikalongwetan, Kabupaten Bandung

Barat
(Sumber: Pemerintah Kabupaten Bandung Barat)
3
Walini merupakan salah satu daerah yang menjadi stasiun pemberhentian

Kereta Cepat Jakarta-Bandung., PT. KCIC akan mengembangkan wilayah Walini
seluas 1126 Hektar di atas tanah milik PTPN VIII. Walini memiliki potensi
perkebunan seperti teh dan karet. Namun, belakangan ini produktivitasnya mulai
menurun, yang membuat PTPN VIII memutuskan untuk mengalihfungsikan lahan
perkebunan menjadi kawasan lokasi persinggahan kereta cepat, dengan tetap
mempertahankan 70% wilayahnya untuk ruang terbuka hijau.
PT. KCIC telah mengonsepkan Walini untuk dijadikan pengembangan
lokasi persinggahan atau Transit Oriented Development (TOD). Kota bisnis
digadang-gadang akan menjadi basis dari Kota Baru Walini. Walini juga
diproyeksikan untuk menjadi pusat pemerintahan daerah Jawa Barat yang baru.
Menurut Ahmad Heryawan, Bandung sudah tidak optimal lagi karena terlalu
padat dan tidak bagus untuk pelayanan. Walini nantinya akan dijadikan kawasan
bisnis internasional dengan berbagai kawasan komersial dan perkantoran.
Pengembangan Walini diharapkan mampu menjadi solusi padatnya penduduk di
Bandung. Namun, sampai saat ini PT. KCIC belum mengeluarkan Master Plan
pengembangan wilayah Walini.
Pengembangan kota baru seperti Walini mengundang tanda tanya besar
tentang akan dijadikan kota seperti apakah Walini. Pembangunan stasiun kereta
cepat disana tentu mengundang banyak investor untuk melakukan investasi
disana. Banyak contoh pengembangan kota seperti Putrajaya di Malaysia dengan
basis pemerintahannya, Singapura dengan basis bisnisnya, Auckland dengan
bisnis pertaniannya, dan Silicon Valley dengan basis IT dan inovasi. Keempat
pengembangan tersebut tentu memiliki kelebihan dan kekurangan masing-masing,
tergantung dari kondisi eksisting dari Walini sendiri dan beberapa indikator
lainnya
Dalam penelitian ini akan dilakukan perencanaan pengembangan wilayah
Walini sebagai kota baru dengan menggunakan metode paired comparison
terhadap beberapa alternatif pengembangan di negara lain dan akan dihitung
initial cost untuk setiap komponen yang akan ditambahkan dalam perencanaan
pengembangan Kota Baru Walini Walini.
4
1.2 Identifikasi Masalah

Proyek Kereta Cepat Jakarta-Bandung sudah diresmikan oleh Pemerintah
Indonesia dan nantinya akan dibuat 4 stasiun di sepanjang jalurnya, salah satunya
Stasiun Walini. PT. KCIC sebagai pihak pembangun berencana akan
mengembangkan wilayah Walini untuk meningkatkan revenue dari Proyek Kereta
Cepat Jakarta-Bandung untuk meningkatkan kelayakan investasinya. Walini
merupakan kawasan perkebunan yang belakangan ini produktivitasnya mulai
menurun. Sehingga, PTPN VIII, selaku pemilik lahan, memutuskan untuk
mengalihfungsikan lahan perkebunan menjadi ka wasan persinggahan kereta
cepat. Rencananya, Walini akan menjadi kota baru di Jawa Barat yang
diproyeksikan menjadi pusat pemerintahan Jawa Barat dan menjadi kawasan
Bisnis Internasional. Dalam penelitian ini akan dilakukan perencanaan
pengembangan wilayah Walini sebagai kota baru dengan menggunakan metode
paired comparison terhadap beberapa alternatif pengembangan di negara lain dan
akan dihitung initial cost untuk setiap komponen yang akan ditambahkan dalam
perencanaan pengembangan Kota Baru Walini Walini.
1.3 Perumusan Masalah

Berdasarkan permasalah di atas, rumusan masalah pada penelitian ini
adalah:
1. Bagaimana rancangan pengembangan wilayah Kota Baru Walini?
2. Berapa biaya investasi yang dibutuhkan untuk pengembangan Kota
Baru Walini?
1.4 Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah, maka tujuan dari penelitian ini adalah:
1. Mengetahui rancangan pengembangan wilayah Kota Baru Walini
2. Mengetahui biaya investasi yang dibutuhkan untuk pengembangan
Kota Baru Walini
5
1.5 Manfaat Penelitian

Penelitian ini diharapkan daoat memberikan manfaat bagi pihak-pihak
dibawah ini:
1. Penulis, penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan bagi
penulis tentang pengembangan wilayah Walini yang saat ini menjadi
isu yang sering diperbincangkan
2. Bagi Universitas Indonesia secara umum dan keilmuan Teknik Sipil
secara khusus. Harapannya penelitian ini dapat menjadi referensi dan
pembanding untuk penelitian-penelitian selanjutnya tentang
pengembangan wilayah untuk mendukung pembangunan infrastruktur
kereta cepat ataupun infrastruktur lainnya.
3. Bagi pemerintah dan pihak yang terkait. Penelitian ini diharapkan
menjadi suatu pertimbangan dalam rencana pengembangan Kota Baru
Walini.
1.6 Batasan Penelitian

1. Tidak melakukan perhitungan operational & maintenance cost dari
pengembangan Kota Baru Walini
2. Tidak melakukan analisis mendalam dan perbandingan dalam
pembuatan peta pengembangan kawasan Kota Baru Walini
3. Perhitungan biaya dibatasi oleh kawasan residensial, kawasan
komersial, kawasan industrial, dan kawasan pemerintahan dengan
mengasumsikan sisa lahan sebagai ruang terbuka hijau dan
infrastruktur
4. Perhitungan rata-rata pertumbuhan ekonomi dibatasi ke 7 tahun
kebelakang dari tahun 2009 sampai 2015
5. Biaya pembangunan infrastruktur dibatasi hanya pembangunan stasiun
dan jalur kereta baru
6. Tidak menghitung revenue dari setiap kawasan
7. Tidak melakukan analisis resiko yang terjadi
8. Tidak melakukan analisis skema pembiayaan.
6
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1 Penelitian Terdahulu yang Terkait dan Relevan

Penulis melakukan pengkajian dan pembentukan teori dari penelitian-
penelitian sebelumnya yang berikaitan dengan penelitian ini. Beberapa penelitian
yang diambil antara lain penelitian tentang pengembangan wilayah, penelitian
tentang High-Speed Train, dan penelitian tentang penerapan pengembangan
wilayah di dunia.
7
2.1.1 Penelitian Tentang High-Speed Train
Tabel 2.1 Penelitian Mengenai High-Speed Train

Nara Sumber dan Metode
No Judul Penelitian Masalah Tujuan Penelitian Variabel Hasil Penelitian
Tahun Jurnal Analisa
Prpyek High Speed
Jakarta-Surabaya Train Jakarta-Surabaya
membutuhkan waktu 10- meningkatkan ekonomi
Mendeskripsikan
14 jam dengan kereta, 18 demand daerah, mengurangi
pengimplentasian
jam dengan mobil sangat forecasting, waktu perjalanan, dan
High Speed Train teknologi High Speed
membuang waktu. Populasi, NPV, mengalihkan
Project in Hermanto Train sepanjang Jakarta-
1 Kapasitas airport mulai keadaan financial penggunaan moda
Indonesia (Jakarta Dwiatmoko, Surabaya dilihat dari segi
mencapai limit pada 2015. ekonomi, FIRR trasnportasi.
– Surabya Jakarta. 2010 teknologi, kelayakan,
Pengembangan sistem teknolgi, biaya analysis, Membutuhkan biaya
Corridor) biaya proyek, dan
trasnportasi yang ramah Economic sekitar 21.369 juta US$.
dampaknya terhadap sosial
lingkungan dapat menjadi IRR analysis Nilai FIRR mencapai
dan lingkungan
solusi, yattu High Speed 10.4% yang artinya
Train Jakrarta-Surabaya proyek HST layak
diinvestasikan
Kota besar akan lebih
Mengidentifikasi
Pengembangan HST di banyak mendapat
Reshaping Chinese tantangan-tantangan yang
Chia-Lin Chen. Cina mengundang banyak keuntungan dari
Space-economy harus dihadapi dalam
Journal of pro kontra tentang benefit pembuatan proyek
2 Through High- pengembangan HST di
Transport yang bisa didapatkan dari MCR, populasi ini.Proyek HST harus
Speed Trains: Cina dan solusinya
Geography 22. proyek HST, terutama berjalan pararel dengan
Oppurtunities and
London. 2012 pada kota-kota kecil di pengembangan kota-
Challenges
Cina. kota kecil yang
terhubung dengan HST.
8

Meningkatnya
The High-Rail Menganalisis dampak aksesibilitas,
Prancis dan Spanyol
Challenge for Big Jose M. Urena, yang ditimbulkan oleh mengurangi terpusatnya
termasuk negara yang
3 Intermediate Philippe Menerault, kereta api cepat pada big- HSR regional Multilevel penduduk di ibu kota,
seluruh jalur keretanya
Cities: A National, Maddi Garmendia, intermediate cities dengan performance analisis membantu
terpusat di Ibu kota yaitu
Regional, and 2009 studi kasus Lille dan pembangunan perkotaan
Paris dan Madrid
Local Perspective Zaragoza pada big intermediate
cities
Pembuatan jalur baru
The Accesibility berdampak pada
Impact of a New pengurangan travel time
High-Speed Rail Aksesibilitas di Inggris Menganalisis perubahan yang hanya terjadi pada
4 Line in UK – A Sanchez-Mateos dengan HSR masih aksesibilitas yang mungkin Perhitungan kota yang memiliki
Travel time
Preliminary and Givoni , 2012 menjadi pertanyaan apakah ditimbulkan dari jalur baru travel time stasiun di jalur baru.
Analysis of efetif atau tidak HSR di Inggris Tidak ada perubahan
Winners adn yang signifikan pada
Losers perjalanan jarak dekat
kecuali ke London
Relationships
among service Service
Membuat lingkungan
quality, corporate Masyarakat lanjut usia di Mengatasi kebutuhan Quality,
THSR lebih nyaman
image, customer Chung-Wei Kuo taiwan yang meminta khusus dari masyarakat Satisfaction, Structural
5 dan mudah, kualitas
satisfaction, and and Mei-Ling Tang, untuk merubah sistem lanjut usin terkait jasa corporate equation
servis meningkatkan
behavioral 2011 kereta menjadi lebih transportasi khususnya image, modelling
tingkat satisfaction
intention for the nyaman dan aman kereta api cepat Behavioral
masyarakat lansia.
elderly in high intention
speed rail services
9
2.1.2 Penelitian Mengenai Pengembangan Wilayah
Tabel 2.2 Penelitian Mengenai Pengembangan Wilayah

Biaya yang
dikeluarkan
sangatlah besar
membuat banyak
Jumlah masyarakat yang
Putrajaya:
Pengembangan wilayah Membahas masalah- penduduk, ragu thdp
Malaysia’s New Benchmarking
1. Sarah Moser, Putrajaya menjadi kota masalah yang ada pada Pertumbuhan pengembangan
Federal dan analisa
2010 administratif baru tidak masterplan Putrajaya penduduk, putrajaya,
Administrative mendalam
terlepas dari masalah dan memberikan solusi biaya pertumbuhan
Capital
pengembangan penduduk yang
lambat menjadi
keuntungan (proyek
pengembangan tidak
terburu-buru)
Beyond the Douglas Ketergantungan pada Membahas mengenai Origin, Memaksimalkan
Silicon Valley: Woodward, sumber daya manusia lokasi high-tech di US, Aggregation, Literatur, peran universitas
2 University R&D Octavio dari luar menjadi fokus kepada Expansion, Community sebagai institusi
and High- Figueiredo, Paulo ancaman tersendri bagi hubungannya dengan Efflorescence, Land Model. pembentuk sumber
technology Guimaraes, 2006 perkembangan Silicon universitas R&D, renewal daya manusia
10

Location Valley mengetahui efek dari
peningkatan
pembiayaan pada R&D
pada probabilitas
pembuatan plant baru
Selain
kepemimpinan
politikal, hubungan
Perencanan dengan komunitas
Pemerintah,
Auckland’s First pengembangan Menilai strategi lokal dan
transportasi
Spatial Plan: Auckland mengalami transportasi yang stakeholders sangat
Muhammad publik, Benchmarking
3 Ambitious banyak hambatan seperti ditelah dirancang oleh penting dalam
Imran, Jane stakeholders, and depth
Aspirations or terbatasnya dukungan pemerintah Auckland memindahkan
Pearce, 2015 komunitas Analysis
Furthering the politik dan masalah dilihat dari perspektif ketergantungan,
publik,
Status Quo? pembiaya proyek keberlanjutannya. hubungan yang baik
pembiayaan
transportasi membantu
pemerintah untuk
memprioritaskan
transportasi publik
11

Penataan ruang
memiliki peran
penting dalam
Membahas isu-isu Rencana Tata menjawab isu dalam
Konsep Indonesia membutuhkan strategis Ruang, pembangunan seperti
Pengembangan suatu perencanaan ruang penyelenggaraan dampak sosial, Analisis konflik pemanfaatan
4 Hariyanto dan
Wilayah dan yang matang dan penataan ruang di kondisi mendalam dan ruang, degradasi
Tukidi, 2007
Penataan Ruang terkoordinasi dengan Indonesia kaitannya ekonomi, studi literatur lingkungan,
di Indonesia baik. dengan pelaksanaan kondisi fisik kesenjangan
otonomi daerah wilayah wilayah, serta
lemahnya koordinasi
dan pengendalian
pembangunan
Diperlukan
Australia menargetkan Mengidentifikasi keterlibatan
Post-industrialism Universitas,
bahwa industri teknologi kesesuaian Australia universitas-
and Silicon pemerintah,
informasi dan jika ingin pemerintah-industri
Valley as Models sektor privat,
5 Yasser Mattar, komunikasi adalah mengembangkan Analisis untuk membangun
of Industrial Sumber daya
2007 industri yang dapat sektor teknologi dan mendalam Australia
Governance in manusia,
dikembangkan untuk informasi dengan mengembangkan
Australian Public kebijakan
promosi dan investasi di membandingkannya teknologi industri
Policy ekonomi
Australia dengan Silicon Valley dan informasi seperti
di Silicon Valley
12
2.2 Kebaruan Penelitian (Novelty)

Penelitian ini akan membahas isu pengembangan wilayah yang baru akan
dirancang yaitu tentang pengembangan wilayah Kota Baru Walini. Walini yang
berada di Kecamatan Cikalongwetan akan dijadikan salah satu tempat untuk
stasiun kereta cepat yang baru saja dimulai pelaksanaannya. Penelitian dilakukan
dengan mengkomparasi beberapa alternatif yang akan diaplikasikan ke dalam
pengembangan Kota Baru Walini dengan metode paired comparison.
2.3 Pengembangan Wilayah

2.3.1 Pengertian Pengembangan Wilayah
Di dalam Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan
Ruang, wilayah adalah ruang yang merupakan kesatuan geografis beserta segenap
unsur yang terkait kepadanya yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan
aspek administratif dan atau aspek fungsional. Menurut Nasoetion (1990),
wilayah dapat didefinisikan sebagai unit geografis dengan batas-batas spesifik
(tertentu) dimana komponen-komponen wilayah tersebut (sub wilayah) satu sama
lain berinteraksi secara fungsional. Menurut Murty (2000), wilayah adalah suatu
area geografis, teritoriall atau tempat, yang dapat berwujud sebagai suatu negara,
negara bagian, provinsi, distrik (kabupaten), dan perdesaan.
Berdasarkan Makalah Pengembangan Wilayah dan Penataan Ruang di
Indonesia yang dibuat oleh Ir. H. Sjarifuddin Akil (Mantan Direktur Jenderal
Penataan Ruang), konsep pengembangan wilayah di Indonesia merupakan
penggabungan dari berbagai teori dan model yang senantiasa berkembang yang
telah diujiterapkan dan kemudian dirumuskan kembali menjadi suatu pendekatan
yang disesuaikan dengan kondisi dan kebutuhan pembangunan di
Indonesia.Konsep pengembangan wilayah di Indonesia terus berkembang dan
terdapat beberapa landasan teori yang mendasarinya. Pertama adalah Walter Isard,
sering disebut juga sebagai pelopor Ilmu Wilayah yang mengkaji terjadinya
hubungan sebab-akibat dari faktor-faktor utama pembentuk ruang wilayah, yakni
faktor fisik, sosial-ekonomi, dan budaya. Kedua adalah Hirschmann, teorinya
adalah tentang polarization effect dan tricking-down effect dengan argumen
13
bahwa perkembangan suatu wilayah tidak terjadi secara bersamaan (unbalanced

development). Ketiga adalah Myrdal, dengan teori yang menjelaskan hubungan
antara wilayah maju dan wilayah belakangnya dengan menggunakan istilah
backwash and spread effect. Pakar-pakar lainnya yang ikut berkontribusi adalah
Friedmann yang lebih menekankan pada pembentukan hirarki dan Douglass
dengan model keterkaitan desa-kota dalam pengembangan wilayah.
Landasan-landasan teori di atas kemudian diperkaya dengan gagasan-
gagasan oleh para pakar Indonesia, contohnya adalah Sutami dengan gagasan
tentang pembangunan infrastruktur untuk mempercepat pengembangan wilayah,
Poernomosidhi dengan konsep hirarki kota-kota dan hirarki prasarana jalan
melalui Orde Kota, dan Ruslan Diwiryo yang memperkenalkan konsep Pola dan
Struktur ruang.
Berdasarkan pemahaman teoritis yang ada, pengembangan wilayah dapat
dirumuskan sebagai rangkaian upaya untuk mewujudukan keterpaduan dalam
penggunaan berbagai sumber daya, merekatkan untuk menyeimbangkan
pembangunan nasional dan kesatuan wilayah nasional, meningkatkan keserasian
antar kawasan, keterpaduan antar sektor pembangunan melalui proses penataan
ruang dalam rangka pencapaian tujuan pembangunan yang berkelanjutan dalam
wadah NKRI (Makalah Pengembangan Wilayahdan Penataan Ruang, Departemen
Permukiman dn Prasarana Wilayah).
Menurut Anwar (2005), pengembangan wilayah dilakukan untuk
mencapai tujuan pembangunan wilayah yang mencakup aspek-aspek
pertumbuhan, pemerataan, dan keberlanjutan yang berdimensi lokasi dalam ruang
dan berkaitan dengan aspek sosial ekonomi wilayah.
Menurut Direktorat Pengembangan Kawasan Strategis, Departemen
Permukiman dan Prasarana Wilayah (2002), prinsip-prinsip dasar dalam
pengembangan wilayah adalah:
1. Sebagai growth center, pengembangan wilayah harus memberikan
pengaruh pertumbuhan pada wilayah sekitarnya, bahkan secara nasional.
2. Upaya kerjasama pengembangan antar daerah sangat diperlukan dan
menjadi persyaratan utama bagi keberhasilan pengembangan wilayah.
14
3. Pola pengembangan wilayah bersifat integral yang merupakan integrasi

dari daerah-daerah yang tercakup dalam wilayah melalui pendekatan
kesetaraan.
4. Mekanisme pasar harus menjadi prasayarat bagi perencanaan
pengembangan kawasan.
Di dalam pemetaan strategic development region, unsur-unsur strategis
berupa sumberdaya alam, sumberdaya manusia dan infrastruktur yang saling
berkaitan dan melengkapi harus dimiliki oleh suatu wilayah pengembangan
sehingga dapat dikembangkan secara optimal dengan memperhatikan sifat
sinergisme di antaranya (Direktorat Pengembangan Wilayah dan Transmigrasi,
2003).
2.3.2 Konsep Pengembangan Wilayah

Konsep pengembangan wilayah di Indonesia pada dasarnya merupakan
penggabungan dari berbagai teori dan model yang sudah diterapkan di negara lain.
Terori-teori tersebut kemudian dirumuskan dan disesuaikan dengan kondisi dan
kebutuhan pembangunan di Indonesia. Konsep pengembangan wilayah antara lain
menurut Bambang Susantono:
 Konsep pengembangan wilayah berbasis karakter sumber daya yang
dimiliki. Konsep ini menakankan pada pilihan komoditas unggulan suatu
wilayah sebagai motor penggerak pembangunan, baik di tingkat domestik
maupun internasional.
 Konsep pengembangan wilayah berbasis Pusat Pertumbuhan. salah satu
bentuknya adalah konsep pusat-pusat pertumbuhan (growth pole). Konsep
pusat-pusat pertumbuhan menekankan pada pentingnya melakukan investasi
pada suatu wilayah yang memiliki infrastrukur dan sumber daya manusia
yang baik yang dimaksudkan untuk menghemat investasi prasarana dasar
dengan harapan perkembangan sektor unggulan dapat mengembalikan
modal dengan cepat.
Adapun prinsip-prinsip dasar dalam pendekatan pengembagan wilayah
adalah sebagai berikut:
15
 Sebagai Growth Center. Pengembangan wilayah ini harus memperhaatikan

sebaran atau pengaruh (spread effect) pertumbuhan yang dapat ditimbulkan
bagi wilayah sekitarnya, bahkan secara nasional.
 Pengembangan wilayah memerlukan upaya kerjasama pembangunan antar
daerah dan menjadi persyaratan utama bagi keberhasilan pengembangan
wilayah
 Pola pengembangan wilayah bersifat integral yang merupakan integrasi dari
daerah-daerah yang tercakup dalam wilayah melalui pendekatan kesetaraan
 Mekanisme pasar harus menjadi prasyarat bagi perencanaan pengembangan
kawasan.
2.4 Penataan Ruang di Indonesia

2.4.1 Tujuan Penataan Ruang
Penataan ruang di Indonesia telah ditetapkan di dalam UU No, 24/1992.
Di dalam undang-undang tersebut, khususnya pasal 3, tujuan dari penataan ruang
adalah terselenggaranya pengaturan pemanfaatan ruang kawasan lindung dan
budidaya. Sasaran dari penataan ruang adalah:
1. Mewujudukan kehidupan bangsa yang cerdas, berbudi luhur dan
sejahtera
2. Mewujudukan keterpaduan dalam penggunaan sumber daya alam dan
buatan dengan memperhatikan sumber daya manusia
3. Mewujudkan keseimbangan kepentingan antara kesejahteraan dan
keamanan
4. Meningkatkan pemanfaatan sumber daya alam dan sumber daya buatan
secara berdayaguna, berhasil guna dan tepat guna untuk meningkatkan
kualitas sumber daya manusia, serta
5. Mewujudkan perlindungan fungsi ruang dan mencegah serta
menanggulangi dampak negatif terhadap lingkungan.
2.4.2 Klasifikasi Penataan Ruang

Menurut Undang-Undang No. 26 Tahun 2007 Pasal 4 tentang Penataan
Ruang, penataan ruang diklasifikasikan berdasarkan sistem, fungsi utama
16
kawasan, administratif, kegiatan kawasan, dan nilai strategis kawasan.

Selanjutnya ditegaskkan dalam Pasal 5 yakni sebagai berikut:
1. Penataan ruang berdasarkan sistem terdiri atas sistem wilayah dan sistem
internal perkotaan
2. Penataan ruang berdasarkan fungsi utama kawasan terdiri dari kawasan
lindung dan kawasan budi daya
3. Penataan ruang berdasarkan wilayah administrasi terdiri atas penataan
ruang wilayah nasional, penataan ruang wilayah provinsi, dan penataan
ruang wilayah kabupaten/kota.
4. Penataan ruang berdasarkan kegiatan kawasan terdiri atas penataan ruang
kawasan perkotaan, dan penataan ruang kawasan perdesaan.
5. Penataan ruang berdasarkan nilai strategis kawasan terdiri atas penataan
ruang kawasan strategis nasional, penataan ruang kawasan strategis
provinsi, dan penataan ruang kawasan strategis kabupaten/kota.
Pada Pasal 6 dijelaskan bahwa penataan ruang diselenggarakan dengan

memperhatikan:
a. kondisi fisik wilayah NKRI yang rentan terhadap bencana;
b. potensi sumber daya alam, sumber daya manusia, dan sumber daya
buatan; kondisi ekonomi, sosial, budaya, politik, hukum, pertahanan
keamanan, lingkungan hidup, serta ilmu pengetahuan dan teknologi
sebagai satu kesatuan; dan
c. geostrategi, geopolitik, dan geoekonomi.
17
Gambar 2.1 Ilustrasi Keterkaitan Penataan Ruang secara Fungsi Utama

dan Administratif
(Sumber: Makalah Pengembangan Wilayah dan Penataan Ruang di Indonesia,
Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah)
2.5 Gross Domestic Product dan Pertumbuhan Ekonomi

2.5.1 Konsep Gross Domestic Product
Gross Domestic Product atau disebut juga Produk Domestik Bruto
(PDB) merupakan nilai barang dan jasa kahir yang dihasilkan oleh berbagai unit
produksi di wilayah suatu negara dalam jangka waktu setahun (termasuk orang
18
asing di suatu wilayah), berbeda dengan Gross National Product (GNP) yang
cakupannya lebih luas yaitu satu negara dengan memperhitungkan warga negara
sendiri di negara lain tanpa memperhitungkan orang asing di negara tersebut.
Komponen-komponen atau faktor yang mempengaruhi besarnya GDP
adalah Konsumsi, Investasi, Pembelian Pemerintah, dan nilai Ekspor-Impor.
Besarnya investasi di dinilai dari tingkat suku bunga. Apabila tingkat suku bunga
rendah, maka investor akan berlomba-lomba untuk berinvestasi di wilayah
tersebut ketimbang menyimpan uangnya di bank dengan suku bunga yang rendah.
Sedangkan apabila tingkat suku bunga tinggi, maka aktivitas investasi pun juga
akan rendah dan investor lebih memilih untuk deposito dengan
mempertimbangkan resiko yang lebih rendah.
Pembelian pemerintah adalah nilai barang dan jasa yang dibeli oleh
pemerintah pusat dan daerah yang contohnya adalah peralatan militer,
pembangunan sarana umum, dan lain-lain. Besarnya pembelia sangat bergantung
pada penghasilan pemerintah, karena tingkat penghasilan akan berbanding lurus
dengan pembelanjaan. Penghasilan pemerintah sangat bergantung pada pajak.
Jadi, apabila pajak tinggi, maka otomatis nilai GDP akan meningkat. Selain itu,
hal yang mempengaruhi besarnya GDP adalah nilai ekspor impor, dimana nilai
ekspor harus lebih besar dari nilai impor, karena kegiatan impor akan mengurangi
tingkat GDP.
Tingkat GDP suatu wilayah bisa dijadikan acuan untuk menentukan
penghasilan kotor dari setiap individu di suatu wilayah, atau yang disebut juga
GDP per capita. GDP per capita dihitung dari banyaknya penduduk di suatu
wilayah yang menjadi angka pembagi dari nilai GDP suatu wilayah.
2.5.2 Perhitungan Gross Domestic Product dan Pertumbuhan Ekonomi

Perhitungan GDP dapat dilihat dari 3 pendekatan, yaitu pendekatan
pendapatan, produksi, dan pengeluaran. Berikut adalah penjelasan dari ketiga
pendekatan tersebut:
 Pendekatan pendapatan dengan cara menjumlahkan seluruh pendapatan
(upah, sewa, bunga, dan laba)
19
 Pendekatan produksi dengan cara menjumlahkan nilai seluruh produk yang

dihasilkan suatu negara dari bidang industri, agraris, ekstraktif, jasa, dan
niaga dalam periode tertentu. Nilai produk dihitung dari nilai jasa dan
barang jadi)
 Pendekatan pengeluaran, menghitung jumlah pengeluaran untuk membeli
barang dan jasa. Pengeluaran tersebut meliputi pengeluaran rumah tangga
(consumption), pemerintah (government), pengeluaran investasi (investasi),
dan (X-M)
GDP dihitung dalam jangka waktu satu tahun. Nilai GDP juga bisa
menjadi acuan untuk mengetahui pertumbuhan ekonomi dari suatu wilayah.
Menghitung pertumbuhan ekonomi dapat diketahui dengan rumus:
(𝑃𝐷𝐵𝑠 − 𝑃𝐷𝐵𝑘)
𝑔= { } 𝑥 100
𝑃𝐷𝐵𝑘
di mana:
g = Tingkat pertumbuhan ekonomi
PDBs = PDB tahun sekarang
PDBk = PDB tahun sebelumnya.
Untuk menghitung GDP per kapita, nilai GDP langsung dibagi dengan
jumlah populasi wilayah pada tahun tersebut. Nilai ini secara kotor menunjukkan
tingkat penghasilan per tahun dari setiap individu di wilayah tersebut.
2.6 Kemajuan Pengembangan Wilayah di Dunia

2.6.1 Putrajaya, Malaysia
Putrajaya merupakan kota yang baru dikembangkan di Malaysia dan
merupakan proyek pengembangan wilayah terbesar di Malaysia, dengan
menggabungkan pengembangan institusi pemerintahan, komersial, perumahan,
fasilitas publik dan infrastruktur. Tujuan dari pengembangan Putrajaya ini adalah
untuk membentuk pusat administrasi pemerintah federal yang baru dengan
fasilitas modern untuk meningkatkan efisiensi dan produktifitas pemerintah, serta
meringankan tekanan pada Kuala Lumpur yang sudah padat akan infrastruktur
(Moser, 2010).
20
Gambar 2.2 Lokasi Putrajaya

Putrajaya terletak di antara Kuala Lumpur dan KLIA, dengan jarak 25

km dari 20 km secara berturut-turut. Seluas 4931 hektar akan dikembangkan
menjadi kota baru dengan rencana populasi sebanyak 320.000 orang. Faktor yang
mempengaruhi pemilihan Putrajaya sebagai wilayah yang akan dikembangkan
menjadi kota pemerintahan adalah murahnya biaya infrastruktur dan akuisisi
tanah, lokasi yang strategis-berada di koridor pertumbuhan, aksesibilitas yang
mudah ke jaringan transportasi (rel kereta, pelabuhan, dan tol), dan minimnya
gangguan terhadap komunitas lokal (Planning and Development of Putrajaya).
Pada masterplan Putrajaya, kota ini dibagi menjadi 2 area utama, yaitu
area inti atau pusat, dan area pinggiran. Area inti atau pusat dimaksudkan sebagai
pusat administratif dan simbolis dari kota dan negara dan dimaksudkan untuk
21
menampilkan identitas Putrajaya melalui bangunan-bangunan yang megah. Hotel,

pusat perbelanjaan, kantor komersial, convention center, perguruan tinggi, dan
berbagai fasilitas pariwisata terdapat di area inti.
Area pinggiran didesain untuk menempatkan 14 kawasan perumahan
dengan 67.000 unit rumah. Dalam setiap kawasan perumahan, terdapat berbagi
variasi tipe perumahan sesuai dengan kisaran pendapatan, termasuk rumah
terpisah, rumah petak, rumah toko, dan apartemen. Terdapat banyak kawasan
komersial di sekitarnya di mana warga dapat berjalan untuk membeli kebutuhan
sehari-hari.
Gambar 2.3 Variasi Perumahan di Putrajaya berupa Apartemen (kiri) dan Rumah
Tinggal
(Sumber: Moser, 2010)
Dari 4931 Ha luas daerah yang akan dikembangkan, sepertiga nya akan
dibuat “green areas”, yaitu seperti taman, perkebunan, Danau Putrajaya seluas
650 Ha dan wetlands seluas 197 Ha yang berfungsi sebagai rekreasi dan
ekologikal, yaitu dengan membantu mengurangi banjir dan mengatasi limpasan
(Putrajaya Welands, 1999).
Putrajaya dikenal sebagai pusat pemerintahan Malaysia. Sampai saat ini
sudah 20 kementrian dan 50 departemen pemerintahan pindah ke Putrajaya,
dengan 4 kementrian lagi akan pindah dan 4 lagi tetap di Kuala Lumpur. Beberapa
kementrian yang telah pindah ke Putrajaya adalah Ministry of Finance, Ministry of
Science, Technology and Innovation, Ministry of Rural and Regional
Development, Ministry of Human Resource, Ministry of Transport, dan lain-lain.
22
Selain sebagai kantor pemerintahan, gedung-gedung ini juga menjadi ikon dari
Putrajaya karena desainnya yang sangat bagus.
Gambar 2.4 Gedung Perdana Menteri, Putrajaya

(Sumber: Planning and Development of Putrajaya)
Selain sebagai pusat pemerintahan yang baru, Putrajaya juga

mengembangkan kawasan pariwisata, pusat edukasi, pusat komersial, perumahan,
dan lain-lain. Dalam Masterplan pengembangan Putrajaya, 37% didesain untuk
ruang terbuka hijau, 25,8% menjadi kawasan perumahan, 18% untuk infrastruktur
dan utilitas, 2,9% komersial, dan 5,3% kawasan pemerintahan yang ada di pusat
kota. Satu hal yang menarik dari Putrajaya adalah adanya Wetland dan danau
yang dibuat sendiri dan menjadi salah satu objek pariwisata di Putrajaya.
23
Tabel 2.3 Ringkasan Putrajaya

(Sumber: Moser, 2010)
Nama Putrajaya, the Federal Administrative Center

Lokasi 25 km sebelah selatan KL, 20 km sebelah utara KLIA
Populasi sekarang Kurang lebih 100.000
Proyeksi populasi 330.000
Luas area 4930 Ha
Land use
Pemerintahan 5,30%
Komersial 2,90%
Perumahan 25,80%
Sipil dan budaya 0,20%
Fasilitas publik 10,10%
Utilitas dan infrastruktur 18%
Green areas 37,50%
Komponen Pengembangan
Area initi 1069,1 Ha
Pemerintahan 236,2 Ha
mixed-development 55,2 Ha
Sipil dan budaya 35,3 Ha
Komersial 213,3 Ha
Olahraga dan rekreasi 329,1 Ha
wetlands, danau 585,6 Ha
Area pinggir 2925,3 Ha
Putrajaya Boulevard 100 m lebar, 4,2 km panjang
Sistem Transportasi
Dalam kota Monorail, taksi
Antar kota Rel ekspres, north-south link
Jalan Tol KL - Putrajaya – KLIA
KL – Seremban
24
2.6.2 Singapura
2.6.2.1 Gambaran Umum Singapura

Singapura adalah salah satu negara pulau yang terletak di ujung selatan
Semenanjung Melayu di Asia Tenggara. Negara ini terpisah dari Malaysia oleh
Selat Johor di utara dan dari Kepulauan Riau oleh Selat Singapura di Selatan.
Total area dari Singapur adalah 719,1 km2 dengan jumlah populasi sebesar
5.535.000 pada tahun 2015 (Singapore Statistic). Singapur merupakan negara
dengan kepadatan penduduk yang sangat tinggi. Berada di urutan ke-3 di dunia
dengan angka 7.697/km2 dibawah Macau dan Monako.
Gambar 2.5 Lokasi Singapura

Singapura memiliki ekonomi pasar yang sangat maju. Singapura

merupakan salah satu dari Empat Macan Asia bersama Hong Kong, Korea
Selatan, dan Taiwan. Kegiatan ekonomi Singapura sangat mengandalkan kegiatan
ekspor dan pengolahan barang impor di bidang manufaktur, elektronik,
pengolahan minyak bumi, bahan kimia, teknik mekanik dan ilmu biomedis.
Pelabuhan Singapura merupakan salah satu pelabuhan tersibuk di dunia dan Bank
Dunia menempatkan Singapura pada peringkat hub logistik teratas dunia
(Huiwen, 2007).
25
2.6.2.2 Rencana Tata Guna Lahan Singapura

Dengan angka pertumbuhan penduduk yang terus meningkat, Singapura
diproyeksikan akan memiliki populasi diantara 6,5 – 6,9 juta jiwa di tahun 2030.
Populasi sebanyak ini diperkirakan membutuhkan sekiar 76.600 ha lahan,
peningkatan dari luas area saat ini yaitu seluas 71.000 ha. Berbagai langkah akan
dilakukan, yaitu dengan meraklamasi lahan tambahan, mengembangkan beberapa
lahan cadangan, meningkatkan perkembangan baru dan recycle tanah dengan
intensitas penggunaan yang rendah seperti kawasan industri lama dan beberapa
lapangan golf untuk produktivitas lahan yang lebih tinggi (Ministry of National
Development, Singapore).
Di tahun 2013, lebih dari setengah dari lahan yang ada (58%) akan
dialokasikan sebagai kawasan untuk tinggal, kerja, dan bermain di dalam high
quality environment, termasuk perumahan, jasa dan manufaktur, fasilitas, dan
ruang terbuka hijau seperti taman dan cagar alam, dan utilitas seperti pengairan
dan listrik. 19% dari lahan akan digunakan untuk infrastruktur penunjang
mobilitas dalam Singapura dan konektivitas ke dunia. 19% sisanya akan
dipergunakan untuk kebutuhan pertahanan negara (Ministry of National
Development, Singapore).
Gambar 2.6 Alokasi Penggunaan Lahan Singapura Tahun 2030

(Sumber: Ministry of National Development Singapore)
26
Pusat Bisnis atau kawasan komersial di Singapura terpusat di Central

Region. Daerah tersebut meliputiCentral Area, Tanglin, Queesntown, Southern
Islands, Kallang, Geylang, Marine Parade, Novena, Toa Payoh, Bukit Timah, dan
Bishan dengan total luas daerah sebesar 132.7 km2. Pusat komersial berada di
Central Area dengan kawasan lainnya mayoritas adalah untuk pemukiman.
Didapatkan dari Urban Redevelopment Authority Singapore, penggunaan lahan
komersial pada Central Region mencapai 10% dari total wilayah, sementara untuk
kawasan perumahan sebesar 40%.
2.6.2.3 Singapura Sebagai Negara Bisnis

Sudah bertahun-tahun Singapura telah dianggap oleh dunia bisnis sebagai
titik masuk yang aman, berkembang dan efisien ke perdagangan Asia.
Perusahaan-perusahaan di sektor-sektor seperti aerospace, layanan
biomedis, komunikasi informasi dan jasa keuangan terus berinvestasi di
Singapura.Contoh perusahaan lain yang pernah membuka perusahaannya di
27
Singapura adalah Nuscience Group di sektor peternakan, Xero di sektor

pengembangan Software, dan Ghost di sektor komunikasi dan informasi.
Testimonipun diberikan oleh Founder dari Ghost yang menyatakan bahwa
Singapura adalah negara yang progresif yang memberikan wadah untuk
perusahaan start-up berkembang secara pesat dan sangat selaras dengan waktu.
Komitmen dari pemerintah untuk mendukung inisiatif penelitian dan
pengembangan (R&D) menjadi daya tarik untuk perusahaan asing, terutama start-
up.
Menurut Economic Development Boards (EDB), yaitu sebuah badan
pemerintah di Singapura, menyatakan bahwa Singapura menarik S$11,5 biliun
dalam investasi aset tetap pada tahun 2015, melebihi perkiraan yaitu S$ 9 miliar –
11 miliar. Dari data di atas mengindikasikan bahwa perusahaan-perusahaan global
masih melihat Singapura sebagai lokasi strategis di Asia untuk melakukan
investasi. Singapura juga meraih peringkat global yang tinggi untuk kemudahan
melakukan bisnis, potensi investasi ekonomi, lingkungan bisnis terbaik,
transparansi kebijkan pemerintah dan kepecayaan masyarakat politisi (EDB).
Berikut adalah peringkat yang dicapai oleh Singapura:
 No. 1 city with the best investment potential- Dengan tidak ada
pembatasan pada repatriasi keuntungan dan impor modal, bersama
dengan kondisi operasi yang paling menguntungkan dan hubungan
diplomatik yang kuat, iklim politik dan ekonomi yang stabil Singapura
menciptakan lingkungan yang ideal untuk berinvestasi.
Tabel 2.4 Peringkat Singapura dalam Potensi Investasi

(Sumber: Economic Development Boards, 2015)
Rank 100 - Perfect Country
1 Singapura
2 Switzerland
3 Taiwan
4 Norway
5 Germany
28
 The world’s easiest place to do business - Singapura membantu

menyederhanakan proses pengaturan dengan membuatnya sederhana
untuk menggabungkan perusahaan dan mendaftar untuk pajak dengan
menggunakan formulir online yang sama. Formulir untuk izin konstruksi,
keselamatan kerja dan peraturan baru kesehatan juga dapat disampaikan
secara online.
Tabel 2.5 Peringkat Singapura dalam Kategori Negara Termudah Melakukan

Bisnis
(Sumber: Economic Development Boards)
Negara 2015 Rank Score

Singapore 1 88.27
New Zealand 2 86.91
Hong Kong 3 84.97
Denmark 4 84.20
Korea 5 83.40
 Best business environment in Asia Pacific and the world- Faktor-faktor

yang dipertimbangkan adalah yang mendukung kebijakan pemerintah,
kondisi pasar tenaga kerja yang menarik, infrastruktur suara dan efisiensi
pembiayaan.
Tabel 2.6 Peringkat Singapura dalam Kategori Lingkungan Bisnis Terbaik

(Sumber: Economic Development Boards)
Negara Rank Score
Singapore 1 8.65
Switzerland 2 8.52
Hong Kong 3 8.39
Canada 4 8.30
Australia 5 8.29
29
2.6.2.4 Transportasi
Trasnportasi di Singapura secara garis menggunakan transportasiberbasis
darat. Penduduk Singapura umumnya menggunakan transportasi publik sebagai
moda transportasi utama, yaitu dengan menggunakan angkutan berbasil rel dan
bis. Seluruh wilayah Singapura sudah terhubung dengan jalan. Berdasarkan data
dari Singapore Land Transport Authority, infrastruktur jalan di Singapura
memiliki panjang sampai dengan 3.495 km di tahun 2014, dengan rincian sebagai
berikut:
Tabel 2.7 Panjang Infrastruktur Jalan di Singapura

(Sumber: Singapore Land Transport Authority)
Panjang Jalan (Km) 2013 2014

Jalan tol 164 164
Jalan arteri 662 698
Jalan kolektor 571 578
Jalan akses lokal 2.055 2.055
Gambar 2.7 Infrastruktur Jalan di Singapura

Kementrian Transportasi Singapura bertujuan unuk membangun sistem

transportasi yang terintegrasi untuk memfasilitasi perjalanan yang mulus,
30
memenuhi kebutuhan masyarakat dan mendukung tujuan ekonomi dan

lingkungan. Hasilnya, sistem transportasi publik di Singapura mengalami
peningkatan yang berkelanjutan dilihat dari infrastruktur dan pelayanannya. Di
dalam Gallup Report tahun 2008, dinyatakan bahwa masyarakat Singapura sangat
dan lebih puas dengan transportasi publiknya dibandingkan dengan penduduk
negara lainnya yang menduduki 20 kota terpadat di dunia.
Average Daily Public Transport Trips per

Person
1,2
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
Singapore Hong Kong London New York Tokyo
Rail Public Bus
Grafik 2.1 Rata-rata Perjalanan Transportasi Publik per Orang di Beberapa Kota
(Sumber: Land Transport Authority, 2015)
Bis merupakan moda transportasi publik yang paling sering digunakan di

Singapura, dengan jumlah penumpang per harinya sebanyak 3,8 juta. saat ini
sekitar 4000 bis beroperasi di Singapura. Layanan ini dimulai dari pukul 06.00
sampau dengan 00.00 dengan beberapa layanan spesial. Frekuensi datangnya bis
pada jam sibuk hanya sekitar 5-8 menit, dan pada jam normal selama 15-18 menit.
Terdapat delapan pelayanan spesial yang disediakan, yaitu:
1. Feeder bus services - menyediakan pelayanan dari terminal bis ke
kawasan perumahan.
2. Express Services - menyediakan pelayanan dengan tempat
pemberhentian yang lebih sedikit sehingga mengurangi waktu tempuh.
31
3. City Shopper – menghubungkan kawasan rumah tinggal ke kawasan

perbelanjaan.
4. Premium Service –di dalam bis ini hanya boleh duduk, layanan bis ini
adalah untuk mengangkut penumpang yang ingin ke kantor dari rumah
ke Central Business District pada jam sibuk di pagi hari kerja.
5. Fast Forward Service – bis yang beroperasi pada jam sibuk di pagi dan
malam haru dengan pemberhentian yang lebih sedikit.
6. Night Service – layanan bis yang beroperasi hanya hari Jumat, Sabtu dan
hari libur lainnya pada pukul 23.00 sampai 02.00 dari kota ke beberapa
kawasan perumahan.
7. Stadium Direct – Layanan yang tersedia apabila terdapat acara yang
diselenggarakan di Singapore Stadium, mengantarkan penumpang dari
stadium ke beberapa kawasan perumahan.
8. SMRT Link – Layanan gratis dari pusat kota (Dhoby Ghaut) ke Little
India dan Chinatown di hari libur.
Gambar 2.8 Armada Transportasi Bis di Singapura

(Sumber:
Transportasi publik berbasis rel di Singapura merupakan transposrtasi

publik kedua yang biasa digunakan oleh penduduk singapura untuk berpergian.
Transportasi berbasis rel melayani perjalanan dalam negri atau biasa disebut Mass
Rapid Transit (MRT) dan Light Rapid Transit (LRT) dan luar negri. Pada
awalnya, sistem transportasi publik sangat bergantung pada bis sampai pada tahun
1987 dimana jalur MRT pertama dibuka di Singapura dan terjadi persebaran
32
penggunaan moda transportasi. Jaringan MRT terdiri dari 5 jalur utama, yaitu
North South Line, East West Linem Circle Line, North East Line, dan Downtown
Line. Total panjang jalur MRT sampai tahun 2014 adalah 154,2 km jumlah stasiun
sebanyak 106 stasiun dan untuk jalur LRT sampai tahun 2014 total panjang jalur
adalah 28,8 m dan jumlah stasiun sebanyak 38 stasiun (Singapore Land Transport
Authority, 2015).
Gambar 2.9 Jalur MRT dan LRT Singapura

(Sumber: Land Transport Authority)
2.6.3 Silicon Valley, USA

Secara teoritis, akumulasi pendapatan manusia dan eksternalitas
informasi lokal mendorong urbanisasi (Lucas, 1988; Black & Henderson, 1999).
Universitas yang maju dalam bidang research and development (R&D) juga
mampu mendorong pertumbuhan ekonomi dengan membina penemuan dan
menyebarkan inovasi (Woodward et al., 2006). Faktanya, kawasan industri high-
tech akan bermunculan di sekitar universitas tersebut. Sarana pendidikan yang
baik akan berbanding lurus dengan kualitas sumber daya manusianya. Salah satu
33
contoh kontribusi sarana pendidikan terhadap pengembangan suatu wilayah dan

ekonomi daerah adalah Stanford Univerisity, Amerika Serikat, yang berperan
dalam kemajuan Silicon Valley.
Silicon Valley dikenal sebagai kota inovasi yang kali ini ditempati
banyak perusahaan-perusahaan besar seperti Google, Apple, Intel, dan lain-lain.
Silicon Valley dipercaya mempunyai konstribusi besar dalam pengembangan
science park (Rosenberg, 2001). Kemajuan Silicon Valley tidak lepas dari peran
Stanford University sebagai universitas berbasis entrepreneurship yang
melibatkan sektor industri dan pemerintahan untuk memajuan Silicon Valley dan
membuat Stanford Univeristy menjadi institusi pendidikan kelas dunia
(Etzkowitz, 2011).
Tabel 2.8 Perusahaan Berasal dari Silicon Valley dalam “Fortune 500”
(Sumber: Etzkowitz, 2011)
Peringkat
Tahun Pekerja
Perusahaan "Fortune Asal
berdiri 2010 (*2011)
500"
Hewtlett Packard 11 1939 Stanford 324600
Homebrew Computer
Apple 35 1976 49400
Club (stanford)
Spun off Fairchild
Intel 56 1968 82500
Semiconductor
Cisco 62 1984 Stanford 71825*
Google 92 1988 Stanford 28768
Oracle 96 1977 CIA work 108429
Applied Materials 259 1967 13045
eBay 269 1995 17700
Advanced Micro Spun off Fairchild
357 1969 11100
Devices Semiconductor
Yahoo 365 1994 13600
Sanmina-SCI 366 1980 48000
Symantec 382 1982 Stanford & NSF 18600*
Agilent Spun off Hewtlett-
419 1999 18500
Technologies Packard
San Disk 468 1988 Former Intel Employees 1469*
Stanford University telah menjadi Knowledge and Innovation Hub.

Menurut Hans-Dieter Evers dari Center for Development Research (ZEF),
University of Bonn, Knowledgehub adalah suatu sistem inovasi lokal dengan
34
fokus pada jaringan knowledge production dan knowledge sharing. Sebagai titik
temu dalam komunitas minat dan pengetahuan, knowledge hub memenuhi tiga
fungsi utama: menghasilkan ilmu pengetahuan, mentransfer pengetahuan tersebut
ke dalam situs-situs splikasi, dan kemudian meneruskannya kepada orang banyak
melalui pendidikan dan pelatihan. Hal ini diterapkan di Stanford University
dengan banyaknya tim riset untuk suatu teknologi baru. Untuk merealisasikan
penelitian-penelitian ini, Stanford University meminta bantuan pemerintah untuk
mendukung penelitian mereka secara finansial dan pembuatan industri-industri
elektronik untuk sebagai wadah kerja para sarjana yang telah lulus. Hasilnya,
mereka berhasil membuat perusahaan baru dan perusahaan tersebut menjadi
semakin besar dan melakukan spin-off menjadi perusahaan-perusahan yang lebih
kecil (Etzkowitz, 2011)
Gambar 2.10Stanford University, California, US

(Sumber: www.stanford.edu)
2.6.3.1 Tata Guna Lahan Silicon Valley

Silicon Valley merupakan kawasan yang dibentuk dari berbagai kota di
San Fracisco Selatan yang berkembang dalam sektor inovasi. Kota-kota
pembentuk kawasan Silicon Valley antara lain adalah San Jose, Santa Clara
35
County, San Mateo County, Fremont, Mountain View, dan lain-lain. Tata guna
lahan Silicon Valley pada peniltian ini diasumsikan berdasarkan tata guna lahan
kota-kota pembentuknya. Kawasan yang diperhitungkan antara lain kawasan
residensial, komersial, perkantoran, industri, dan institusional. Sisa kawasannya
diasumsikan sebagai ruang terbuka hijau dan pembangunan infrastruktur.
Tabel 2.9 Distribusi Tata Guna Lahan Silicon Valley

(Sumber: Olahan Penulis dari berbagai sumber)
Kawasan Palo Alto San Jose Mountain View Santa Clara Fremont Luas per Persentase
Kawasan Kawsan
Institusional dan Publik 293.88 1011.72 508.64 810.39 166.73 2791.35 4.56%
Housing 1789.97 15378.07 1335.18 333.69 3748.20 22585.11 36.88%
Office 333.95 2428.12 445.06 95.34 85.39 3387.85 5.53%
Commerce 180.33 1780.62 222.53 95.34 350.05 2628.87 4.29%
Industri 160.30 303.51 127.16 905.73 1373.50 2870.20 4.69%
Total area kota 2758.43 20902.03 2638.57 2240.49 5723.88
Luas Seluruh Kota 61235
Tata guna lahan yang ada di Silicon Valley mengintgrasikan industri-

industri kecil ramah lingkungan dengan kawasan perkantoran untuk menunjang
kegiatannya. Open Space atau ruang terbuka hijau masih dikedepankan dengan
membuat beberapa parks dan taman kota.
2.6.4 Auckland, New Zealand
2.6.4.1 Gambaran Umum Auckland

Auckland adalah kota yang terletak di pulau sebelah Utara New Zealand,
merupakan kota terbesar dan memiliki populasi terbanyak di New Zealand,
dengan populasi sebanyak 1.454.300 jiwa di tahun 2015 (New Zealand Official
Yearbook). Dengan luas area urban sebesar 559,2 km2, kepadatan penduduk di
kota sebesar 2.600 orang/km2. Sekitar 33,7% penduduk New Zealand tinggal di
Auckland, 41% pelajar sekolah tersier mengemban ilmu di Auckland, dan sekitar
70% kedatangan internasional ke New Zealand ada di Auckland International
Airport (Auckland Council). Diantara tahun 2014-2015, penduduk Auckland
36
bertambah sebanyak 43.500 orang, yaitu sekitar 119 orang per hari, dengan angka
pertumbuhan sebesar 2,9% (Statistics New Zealand, June 2015).
Gambar 2.11 Lokasi Auckland, New Zealand

2.6.4.2 Perencanaan Pengembangan Auckland

Pertumbuhan penduduk Auckland yang terus meningkat memacu
pemerintah menginisiasi pengembangan-pengembangan wilayah untuk
menunjang aktivitas penduduk. Dimulai dari infrastruktur, fasilitas transportasi,
dan mengembangkan area-area prioritas untuk investasi dengan tujuan untuk
mendukung pertumbuhan dan pengembangan (Auckland Plan, 2015. Terdapat 2
area pengembangan yang akan dilakukan dengan 10 area prioritas. Dua area
pengembangan tersebut adalah pengembangan wilayah Selatan (Southern
Initiatives) dan City Centre.
37
Gambar 2.12 Perencanaan Pengembangan Auckland

(Sumber: Auckland Plan, 2015)
The Southern Initiatives (TSI) meliputi 4 daerah dewan lokal: Mangere-

Otaluhu, Otara-Papatoetoe, Manurewa dan Papakura, yaitu area dengan peluang
ekonomi yang signifikan namun tinggi kebutuhan sosial. Tujuan utama dari TSI
ini adalah untuk memperkuat anak-anak dan keluarga melalui rumah tinggal yang
stabil dan pekerjaan (Auckland Plan, 2015). Masalah pendidikan, kesenjangan
kesehatan, tingkat pengangguran yang tinggi dan kemiskinan masih menjadi
masalah di daerah Selatan Auckland.
The City Centre adalah prioritas kedua area pengembangan pada
Auckland Plan.City Centre adalah pusat komersial, kultural, dan pendidikan di
Auckland. Berbagai investasi yang dilakukan pihak pemerintah dan swasta terus
berkembang dan menjadi sangat penting bagi pertumbuhan ekonomi Auckland.
Berbagai investasi yang berkelanjutan akan membuat Auckland menjadi tujuan
38
utama pengunjung, tempat yang nyaman untuk tinggal dan tempat yang
kompetitig untuk melakukan kegiatan ekonomi.
Pemerintah telah merencanakan 40 proyek besar yang dibedakan atas
dua, yaitu program secara luas (Broad Programmes) dan program daerah sekitar
(Precincts Work). Program-program tersebuh salah satunya adalah untuk
membuat ruang publik yang lebih baik, pengembangan jaringan persepedahan,
konstruksi proyek City Rail Link-proyek pembuatan jalur kereta api baru menuju
pusat kota untuk meningkatkan frekuensi kereta dan penumpang, dan pemusatan
dermaga.
39
Gambar 2.13 Peta Pengembangan The Southern Initiatives dan City

Centre
(Sumber: Auckland Plan, 2015)
Pada TSI akan dibuat secara luas area bisnis utama agar tidak terpusat
pada area City Centre. Dua area metropolitan akan dikembangkan di Manukau
dan Papakura dengan rencana perubahan yang signifikan. Area bisnis akan dibuat
disekitar Manukau dan Auckland Airport sebagai pusat kedatangan warga ataupun
turis. Di City Center, pengembangan akan dilakukan lebih signifikan (dilihat dari
gambar sebagian besar area berwarna coklat). Pengembangan infrastruktur seperti
40
City Rail Link juga akan dibuat untuk meningkatkan performa dari transportasi
publik di Auckland.
2.6.4.3 Transportasi
Servis transportasi publik di Auckland pada tahun 1950an dikatakan
sangat baik sampai akhirnya sisem tram di bongkar dan dialihkan untuk
berinvestasi pada pembuatan sistem jalan tol, yang mengakibatkan jatuhnya
penggunaan transportasi publik di Auckland (The New Zealand Herald,
2011).Sampai saat ini, penggunaan transportasi pribadi masih menjadi transportasi
utama. Pada tahun 2013, tercatat 74% perjalanan ke tempat kerja menggunakan
kendaraan pribadi untuk bekerja dan sekitar 7% menggunakan jasa transportasi
publik (bis dan kereta). Barikut adalah grafik penggunaan moda transportasi
penduduk di Auckland untuk bekerja:
Private Vehicle Driver

5%
1% 5% 7% Private Vehicle Passenger
Bus
2%
6% Train
4% Bicycle
Walked or Jogged
70%
Worked at Home
Other
Bagan 2.1 Perjalanan Penduduk Auckland Bekerja berdasarkan Moda

Transportasi yang Digunakan Tahun 2013
(Sumber: Journey to Work Patterns in The Auckland Region, 2013)
Terdapat 3 transportasi publik yang digunakan di Auckland, yaitu bis,

kereta, dan ferry. Dari grafik di atas, bis masih menjadi moda transportasi publik
yang paling sering digunakan untuk penduduk Auckland pergi bekerja. Jasa
transportasi bis telah berkembang di 20 tahun terakhir, salah satunya adalah
41
pembuatan jalur-jalur yang disebut Link di tahun 2007 (Matther, 2007). Terdapat
3 Link yang dibedakan atas tujuannya, yaitu:
a. CityLink, bis yang digunakan untuk berkeliling di pusat kota Auckland,
ditandai dengan warna merah;
b. InnerLink, bis yang digunakan untuk berkeliling di dalam kota Auckland,
ditandai dengan warna hijau; dan
c. OuterLink, bis yang digunakan untuk berkeliling di pinggiran kota
Auckland, ditandai dengan warna oren.
Gambar 2.14 Rute Bis di Auckland

(Sumber: Auckland Transportation)
42
Kereta merupakan moda transportasi publik lainnya yang dapat

digunakan di Auckland. Peningkatan jumlah perjalanan kereta terus meningkat
setiap tahunnya. Berdasarkan statistik, jumlah perjalanan kereta di tahun 2005
yaitu kurang dari 4 juta perjalanan meningkat pesat menjadi 7 juta perjalanan di
tahun 2008. Pada tahun 2016, terdapat 16 juta penumpang, dan peningkatan
jumlah perjalanan sebesar 4 juta setiap tahunnya (NZ Transport Blog Patronage
Updates, 2016). Investasi fokus kepada perbaikan rolling stock dan rel kereta
dengan membangun doubletrackdi beberapa jalur untuk meningkatkan frekuensi
perjalanan dan penumpang.
Terdapat 4 jalur kereta komuter utama, yaitu Southern Line, Eastern
Line, Western Line, dan Onehunga Line.Rute kereta di Auckland dibangun
dengan sistem terpusat di Britomart dan menyebar ke seluruh area pinggir kota
Auckland. Britomart sendiri adalah pusat kota Auckland jadi dibutuhkan
konektivitas yang tinggi untuk menuju ke Britomart. Rata-rata penumpang kereta
dari Britomart mencapai 15.000 penumpang per jamnya (Auckland
Transportation). Berdasarkan laporan statistik penumpang transportasi publik di
Auckland tahun 2012-2013, penggunaan moda transportasi kereta mencapai
10.068.070 penumpang per tahun, yang berarti dalam perbulannya mencapai
538.487 penumpang.
43
Gambar 2.15 Rute Kereta di Auckland

(Sumber: Auckland Transportation)
Dengan tingkat pertumbuhan penduduk di Auckland yang cukup tinggi,

pengembangan infrastruktur kereta terus dilakukan, salah satunya adalah dengan
adanya proyek City Rail Link, yaitu proyek konstruksi jalur dan stasiun-stasiun
baru di bawah tanah. Jalur ini merupakan jalur tambahan dari Britomart yang
mampu meningkatkan jumlah perjalanan dan penumpang sampai 2 kali lipat.
Ketika proyek ini selesai, diperkirakan 30.000 penumpang mampu diangkut
dalam waktu 1 jam dengan tenggang waktu datanya kereta hanya sekitar 5 – 10
menit. Stasiun kereta baru akan dibangun diantara Mt. Eden dan Britomart, yaitu
Stasiun Aotea dan Karangahape (Auckland Tranportation).
Trasnportasi publik lain yang populer di Auckland adalah ferry.Ferry
berfungsi sebagai penghubung antara Auckland (khususnya Britmoart) dengan
pulau-pulau di sekitarnya seperti Pulau Waiheke, ataupun menyebrangi lautan dari
North Shore dan Hibiscus Coast.Pada tahun 2010-2011, jumlah penumpang ferry
adalah sekitar 4,7 juta, dengan 42.010 pelayaran, dengan rata-rata 100 penumpang
per pelayaran.
44
Gambar 2.16 Rute Ferry di Auckland

(Sumber:transportblog.co.nz)
2.7 Walini sebagai Objek Pengembangan Wilayah

2.7.1 Gambaran Umum Walini
Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnnya, bahwa Walini adalah salah
satu wilayah yang akan dijadikan perberhentian Kereta Cepat Jakarta-Bandung
selain Halim, Karawang, dan Tegalluar. Walini yang sekarang mayoritas
wilayahnya adalah perkebunan akan dialihfungsikan dan dibuat kota baru untuk
meningkatkan revenue dari proyek Kereta-Cepat Jakarta-Bandung.
Secara administratif, Walini terletak di Kecamatan Cikalongwetan,
Kabupaten Bandung Barat, Jawa Barat. Walini merupakan salah satu rencana
pengembangan yang akan dilakukan di Kecamaten Cikalong Wetan.Berdasarkan
data yang didapat dari PT. KCIC, luas area pengembangan wilayah yang akan
dilakukan yaitu seluas 1126 ha.
45
Gambar 2.17 Lokasi Kecamatan Cikalong Wetan, Kabupaten Bandung

Barat
(Sumber: Pemerintah Kabupaten Bandung Barat)
2.7.2 Keadaan Geografi

Kecamatan Cikalongwetan adalah salah satu kecamatan yang berada di
wilayah Kabupaten Bandung Barat dengan luas wilayah 11.293 Ha dengan
ketinggian rata-rata 650 s/d 1000 meer dari permukaan laut. mempunyai curah
hujan dengan rata-rata 1500 mm sampai dengan 3000 m pertahun, dengan suhu
udara berkisar antara 19 - 24 derajat celcius. Mata pencaharian utama
penduduknya adalah petani, karena sebagian besar wilayah nya adalah kawasan
perdesaan (BPS, 2015)
Batas-batas wilayah Kecamatan Cikalongwetan adalah sebagai berikut
 Utara = Keacmatan Darangdan Kabupaten Purwakarta
 Timur = Kecamatan Cisarua Kabupaten Bandung Barat
 Selatan = Kecamatan Cipatat Kabupaten Bandung Barat
 Barat = Kecamatan Cipendeuy Kabupaten Bandung Barat
46
Terdapat 13 Desa di Cikalongwetan yang ada pada tahun 2014, yaitu

Desa Kanangasari, Desan Mandalasari, Desa Mekarjaya, Desa Cipada, Desa
Ganjarsari, Desa Mandalamukti, Desa Ciptagumati, Desa Cikalong, Desa Rende,
Desa Puteran, Desa Tenjolaut, Desa Cisomang Barat, dan Desa Wangunjaya.
Secara geografis, kecamatan Cikalongwetan merupakan daerah bukan
pesisir yang memiliki lahan yang subur dan memiliki potensi yang menyebabkan
sebagian besar dari luas tanahnya diperuntukkan sebagai lahan pertanian.
Topografi wilayah 64% dari jumlah desa di Cikalongwetan berupa wlayah
dataran, sedangkan selebihnya merupakan perbukitan.
Penggunaan Lahan
Cikalongwetan
15%
Lahan Sawah
18% Lahan Non Pertanian
67% Lahan Bukan Sawah
Grafik 2.2 Penggunaan Lahan di Kecamatan Cikalongwetan 2014

(Sumber: Statistik Daerah Cikalongwetan., 2015)
Kecamatan Cikalongwetan berpotensi terhadap pengembangan sektor

pertanian. Potensi terbesar yang ada adalah produksi Padi dan perkebunan teh.
Perkebunan teh dari daerah ini cukup prospektif dan mempunyai nilai ekonomis
yang tinggi.
2.7.3 Kependudukan dan Ketenagakerjaan

Pada tahun 2014, jumlah penduduk Kecamatan Cikalongwetan tercata
sebanyak 115.883 jiwa. Jumlah penduduk di Kecamatan Cikalongwetan terus
meningkat seiring dengan peningkatan mutu atau kualitas penduduk, baik dalam
hal pendidikan, kesehatan, maupun kondisi sosial ekonomi lainnya (Statistik
47
Daerah Kecamatan Cikalongwetan, 2015). Kepadatan penduduk Kecamatan

Cikalongwetan dengan luas wilayah 112,93 km2 pada tahun 2014 mencapai 1.026
jiwa / km2.
Untuk ketenagakerjaan, jumlah penduduk Kecamatan Cikalongwetan 10
tahun ke atas mencapai angka 37.432 orang. Berdasarkan BPS Kabupaten
Bandung Barat di tahun 2014, jumlah penduduk yang bekerja di Kecamatan
Cikalongwetan sebesar 28,58% bekerja pada sektor pertanian. Sektor
perdagangan / hotel / restoran (PHR) dan industri merupakan sektor yang paling
banyak selanjutnya dengan nilai masing-masing 19,39% dan 12,78%. Penduduk
yang bekerja di sektor jasa sebesar 10,40%. Selebihnya bekerja pada sektor-sektor
lainnya seperti konstruksi, penggalian dan komunikasi / pengangkutan.
2.7.4 Pertanian
Pertanian merupakan sektor yang menjadi pekerjaan sebagian besar
penduduk Kecamatan Cikalongwetan. Sektor pertanian merupakan sektor yang
potensial untuk mendukung perekonomian Kecamatan Cikalongwetan. Salah satu
produksi yang paling besar adalah produksi padi, di mana pada tahu 2014 jumlah
produksi padi mencapai 24,7 ton, atau 10,32 persen dari produksi padi di
Kabupaten Bandung Barat. Luas panen pad sawah dan padi ladang pada tahun
2014 mancapai 4.076 Ha. Kontribusi terbesar ada pada produksi padi sawah
yaotu sebesar 62,18% jumlah produksi padi (BPS Kabupaten Bandung Barat,
2014).
Tanaman Palawija juga menjadi sasaran pengoptimalan, seperti produksi
ubi kayu, ubi jalar, dan jagung. Berikut adalah tabel luas panen dan produksi
palawija di Kecamatan Cikalongwetan tahun 2014:
Tabel 2.10 Luas Panen dan Produksi Palawija di Kecamatan

Cikalongwetan Tahun 2014
(Sumber: BPS Kabupaten Bandung Barat, 2014)
Jenis Tanaman Luas Panen (Ha) Produksi (ton)
Jagung 41 237
Ubi Kayu 135 2.498
48
Ubi Jalar 14 183

Kedelai 90 116
2.7.5 Industri Pengolahan

Kecamatan Cikalongwetan memiliki perusahaan industri dari yang besar
yang sampai yang mikro. Jumlah perusahaan industri terbanyak di Kecamatan
Cikalongwetan adalah industri makanan/minuman yaitu mencapai 354 unit.
diikuti oleh industri kayu dan industri anyaman yang mencapa 55 unit dan 19 unit.
Produksi perkebunan teh di Cikalongwetan menjadi baku industri teh.
49
BAB 3
METODOLOGI PENELITIAN
Pada bab ini akan dijelaskan mengenai metodologi yang akan digunakan
dalam penelitian. Metodologi merupakan suatu tahapan atau cara ilmiah untuk
mendapatkan suatu informasi yang terdiri dari sekumpulan peraturan, kegiatan,
dan prosedur yang akan digunakan dalam mencapai tujuan penelitian. Bab ini
akan membahas tentang pemilihan strategi penelitian, tahapan penelitian, variabel
penelitian, instrumen penelitian, metode analisis data dan kesimpulan dari metode
yang digunakan.
3.1 Tahapan Penelitian

Tahapan penelitian bertujuan untuk membuat proses penelitian menjadi
lebih sistematis dan terstruktur yang digambarkan dengan diagram alir. Berikut
tahapan penelitian yang dilakukan oleh penulis:
Perhitungan
Mulai Selesai
Initial Cost
Studi Rencana Tata

Literatur Kota Walini
identfikasi Paired
Variabel Comparison
Gambar 3.1 Diagram Alir Tahapan Penelitian

(Sumber: Penulis)
50
3.1.1 Penjelasan Tahapan Diagram Alir

a. Tahapan 1
Tahap 1 adalah proses untuk menjawab research question yang pertama,
dimana dalam penelitian akan dirancang rencana pengembangan Kota Baru
Walini. Tahap 1 dimulai dari studi literartur mengenai pengembangan wilayah
dan keempat alternatif pengembangan yaitu Putrajaya, Singapura, Auckland, dan
Silicon Valley. Setelah itu, ditentukan variabel-variabel atau indikator penentu
dari berbagai sumber seperti jurnal dan buku. Setelah variabel ditentukan, penulis
mencari data-data dari keempat alternatif pengembangan yang terkait dengan
indikator-indikator yang telah ditentukan. Setelah semua data didapatkan, penulis
melakukan penentuan alternatif pengembangan dengan menggunakan metode
paired comparison.
b. Tahapan 2
Tahap 2 adalah proses untuk menjawab research question yang kedua,
dimana dalam penelitian akan dihitung initial cost dari pengembangan Kota Baru
Walini. Perhitungan initial cost dilakukan dengan cara menentukan komponen
biaya pengembangan, yaitu pengembangan kawasan dan pembangunan
infrastruktur. Harga didapatkan dari literatur seperti jurnal ataupun artikel yang
akan disesuaikan dengan tahun 2016.
Setelah kedua research question telah terjawab, dilakukan validasi

penelitian dengan diskusi pakar yang memiliki pengalaman dalam bidang
pengembangan wilayah dan tata kota.
3.2 Variabel Penelitian

Variabel penelitian menurut Suharsimi Arikunto (1998) adalah objek
penelitian atau apa yang menjadi titik perhatian suatu penelitian. Menurut
Sutrisno Hadi (1982) variabel penelitian adalah semua keadaan, faktor, kondisi,
perlakukan atau tindakan yang dapat mempengaruhi hasil eksperimen. Variabel
penelitian dalam penelitian ini adalah:
51
Tabel 3.1 Variabel Penelitian

Key
Indikator Deskripsi
Letter
Penentuan berdasarkan kesesuaian sektor potensi atau
A Sektor Potensi penyumbang GDP terbesar keempat alternatif jika dibandingkan
dengan Kecamatan Cikalongwetan
Penentuan berdasarkan biaya pengembangan alternatif mana
yang paling murah dilihat dari penggunaan lahan keempat
Biaya
B alternatif. Kawasan yang dijadikan perhitungan adalah kawasan
Pengembangan
residensial, kawasan komersial dan perkantoran, kawasan
pemerintahan, dan kawasan industri
Penentuan berdasarkan waktu pengembangan alternatif mana
Waktu
C yang paling murah jika diaplikasikan dengan kondisi eksisting
Pengembangan
Kecamatan Cikalongwetan
Penentuan berdasarkan pertumbuhan ekonomi keempat alternatif
Pertumbuhan
D dilihat dari delta atau selisih angka pertumbuhan terbesar 7
Ekonomi
tahun terakhir
Penentuan berdasarkan pertumbuhan populasi yang terjadi pada
Pertumbuhan
E keempat alternatif dengan asumsi bahwa semakin tinggi tingkat
Populasi
pertumbuhan maka semakin tinggiaktivitas ekonomi yang terjadi
3.3 Instrumen Penelitian

Instrumen penelitian adalah tools yang dipilih dan digunkan untuk
pengumpulan data. Instrumen penelitian digunakan untuk menguji hipotesa
penelitian atau menjawab pertanyaan penelitian (research question). Pada
penelitian ini, digunkan beberapa instrumen penelitian, yaitu:
3.3.1 Instrumen Penelitian Tahap 1

Instrumen penelitian tahap 1 adalah beberapa jurnal dan buku mengenai
pengembangan wilayah dan perencanaan kota. Pengolahan data untuk paired
comparison dilakukan dengan menggunakan laptop. Pengalokasian lahan Kota
Baru Walini menggunakan aplikasi Google Earth.
52
3.3.2 Instrumen Penelitian Tahap 2

Tahap 2 adalah melakukan perhitungn initial cost pengembangan koa
baru Walini. Instrumen yang digunakan adalah laptop dengan aplikasi Microsoft
Excel. Validasi pakar dilakukan dengan menggunakan alat perekam.
3.4 Analisa Data

3.4.1 Analisa Data Tahap 1
3.4.1.1 Paired Comparison

Metode paired comparison adalah metode yang digunakan untuk
pengambilan keputusan berdasarkan beberapa alternatif. Metode ini merupakan
salah satu metode penentuan sikap atau pemilihan terbaik dengan melakukan
pembobotan terhadap indikator penentu. Kegunaan metode ini semacam
pembobotan untuk menggambarkan relative importance beberapa indikator.
Metode ini sangat sering digunakan dalam peneltian. Penggunaan metode
ini dikupas tuntas oleh Dr. Roy Woodhead. Contoh penggunaan metode paired
comparison yang dicontohkan beliau yaitu:
Tabel 3.2 Contoh Metode Paired Comparison
B C D Skor Presentase Deskripsi

A B 1 C 3 D 1 0 0,00% A
B C 2 B 1 2 18,18% B
C C 3 8 72,73% C
D 1 9,09% D
11 100%
 Dalam contoh ini terdapat 4 alternatif yang akan dicari mana yang terbaik
dengan membandingkan seluruh alternatif satu sama lain
 Skala kepentingan ditentukan dengan 3 kriteria: 1 = Slight Benefit; 2 =
Moderate Benefit; dan 3 = Major Benefit.
 Dari contoh di atas, B lebih penting dari A dengan skala kepentingan 1
maka tertulis B1
53
 Skor untuk masing-masing alternatif dijumlahkan berdasarkan skala

kepentingannya. Lalu diberi bobot nilai terhadap jumlah skor seluruh
alternatif.
 Skor untuk seluruh alterntif nantinya akan menjadi input dalam matriks
analisis fungsi
Langkah selanjutnya adalah memberikan bobot penilaian terhadap
indikator penentu. Proses yang dilakukan sama dengan langkah sebelumnya yaitu
membandingkan masing-masing indikator penentu untuk diketahui mana yang
mempunyai bobot paling besar. Input skala kepentingan didapatkan dari hasil
diskusi, kuesioner, analisis mendalam ataupun literatur.
Tabel 3.3 Contoh Pembobotan Indikator
B C D E F Skor Presentase Deskripsi

A B 3 A 1 D 3 E 2 F 2 1 3,70% A
B B 1 D 1 B 2 B 2 8 29,63% B
C D 2 C 1 F 1 1 3,70% C
D D 2 D 2 10 37,04% D
E F 2 2 7,41% E
5 18,52% F
27 100%
Langkah selanjutnya adalah membuat decision matrix, dimana dalam

matriks ini bobot dari setiap indikator akan dikalikan dengan nilai yang
didapatkan tiap alternatif untuk setiap indikator. Berikut adalah contoh Decision
Matrix:
Tabel 3.4 Contoh Decision Matrix

Parameter 1 2 3 4 5 6
Weighted Score 3.70% 29.63% 3.70% 37.04% 7.41% 18.52%
Alternatif Total Score Rank
0.00% 50.00% 38.46% 25.00% 18.18% 8.33%
A 28.39% 2
0.00% 14.81% 1.42% 9.26% 1.35% 1.54%
18.18% 7.14% 15.38% 16.67% 45.45% 58.33%
B 23.70% 3
0.67% 2.12% 0.57% 6.17% 3.37% 10.80%
72.73% 42.86% 46.15% 0.00% 0.00% 0.00%
C 17.10% 4
2.69% 12.70% 1.71% 0.00% 0.00% 0.00%
9.09% 0.00% 0.00% 58.33% 36.36% 33.33%
D 30.81% 1
0.34% 0.00% 0.00% 21.60% 2.69% 6.17%
54
Dari matriks keputusan di atas, maka alternatif yang dipilih adaalah

alternatif D dengan persentase paling besar.
3.4.2 Analisa Data Tahap 2
3.4.2.1 Analisa Benchmarking

Analisa benchmarking dilakukan untuk mengetahui harga pada suatu
komponen biaya yang ada pada proyek serupa di dunia. Pengambilan harga juga
harus melalui beberapa pertimbangan, seperti kesesuaian proyek, kesesuaian
komponen pembentuk harga, dan kesesuaian waktu. Harga yang didapatkan harus
sesuai dengan 3 kriteria di atas untuk dapat dimasukkan ke dalam penelitian ini.
Apabila harga yang diketahui bukan pada tahun ini, faktor pengali yaitu dalam
penelitian ini menggunakan Indeks Kemahalan Konstruksi harus diketahui.
Berikut adalah rumus untuk menggunakan IKK:
𝐼𝐾𝐾 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 𝑦𝑎𝑛𝑔 𝑑𝑖𝑐𝑎𝑟𝑖

× ℎ𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑑𝑖𝑡𝑒𝑚𝑢𝑘𝑎𝑛
𝐼𝐾𝐾 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 ℎ𝑎𝑟𝑔𝑎 𝑑𝑖𝑡𝑒𝑚𝑢𝑘𝑎𝑛
3.4.2.2 Validasi Pakar

Klarifikasi pakar dilakukan setelah semua tahapan di atas telah
terlaksana. Klarifikasi pakar bertujuan untuk memastikan bahwa peneltian dan
data yang didapatkan valid. Pakar yang dimaksud minimal memiliki jabatan
manager, memiliki pengalaman di bidang infrastruktur kereta dengan background
pakar berasal dari sektor public dan private.
55
BAB 4
PENGOLAHAN DAN ANALISA DATA
4.1 Pendahuluan
Kota Baru Walini direncanakan sebagai objek pengembangan wilayah
untuk meningkatkan revenue dari Proyek Kereta Cepat Jakarta-Bandung guna
meningkatkan nilai kelayakan investasinya. Pada penelitian ini, pengembangan
wilayah akan dianalisis dengan melakukan benchmarking ke kota-kota di negara
lain dengan karakteristik yang berbeda-beda, yaitu :
a. Putrajaya sebagai kota berbasis pemerintahan di Malaysia;
b. Singapura sebagai kota berbasis bisnis dan investasi;
c. Auckland sebagai kota berbasis farming di Selandia baru; dan
d. Silicon Valley sebagai kota berbasis IT dan Inovasi di Califrornia, Amerika
Serikat.
Dari keempat alternatif tersebut, akan ditentukan kota mana yang paling
sesuai jika di aplikasikan ke dalam rencana pengembangan wilayah Walini
melalui beberapa indikator yang akan dibahas di sub bab selanjutnya.
4.2 Walini Sebagai Objek Pengembangan Wilayah

Pengembangan wilayah Walini akan dilakukan di Kecamatan
Cikalongwetan dengan sebagian besar lahan yang digunakan adalah perkebunan
yang akan dialihfungsikan. Untuk mengembangkan suatu wilayah dan
merencanakan penataan ruangnya, harus melalui berbagai pertimbangan. Pada
tahap ini, akan dikaji kondisi fisik dari Kecamatan Cikalongwetan untuk diketahui
kawasan mana yang bisa dilakukan pengembangan dan pengembangan seperti apa
yang bisa dilakukan.
4.2.1 Kondisi Fisik Kecamatan Cikalongwetan

Pada sub bab ini akan dibahas kondisi fisik dari Kecamatan
Cikalongwetan yang akan jadi pertimbangan untuk menentukan kawasan mana
atau daerah mana yang bisa dikembangkan. Data yang digunakan adalah data
yang didapat dari Rencana Detail Tata Ruang Kecamatan Cikalongwetan Tahun
56
2011-2031 yang dikelurakan oleh Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang Kabupaten
Bandung Barat, Jawa Barat.
4.2.1.1 Penggunaan Lahan

Luas Kecamatan Cikalongwetan mencapai 11,293 Ha. Penggunaan lahan
Kecamatan Cikalongwetan mayoritasnya adalah perkebunan yang merupakan
salah satu potensinya. Sebesar 53% wilayah Cikalongwetan digunakan sebagai
perkebunan yang dibagi menjadi dua yaitu perkebunan biasa dan perkebunan
campuran. 15% dari wilayahnya digunakan sebagai sawah, dan sebesar 6%
merupakan perhutanan termasuk hutan lindung, hutan konservasi, dan hutan
produksi terbatas. Lahan terbangun hanya sebesar 8% yang di mana di dalamnya
termasuk pemukiman, industri, institusi, jalan, dan lain-lain. Berikut adalaj
diagram penggunaan lahan di Cikalongwetan:
PROPORSI PENGGUNAAN LAHAN

Perkebunan Hutan Sawah Lahan Terbangun
Tegalan Semak Belukar Tanah Kosong
3% 1%
3%
8%
9%
53%
15%
8%
Grafik 4.1 Penggunaan Lahan Kecamatan Cikalongwetan 2011

(Sumber: Rencana Detail Tata Ruang Cikalongwetan 2011-2031)
4.2.1.2 Kemiringan Lahan

Kemiringan Lahan merupakan salah satu pertimbangan untuk
menentukan apakah pada area tersebut layak untuk dikembangkan dan dibangun
atau tidak. Kemiringan lahan yang terjal akan menyulitkan proses
57
pembangunan.Berikut ini adalah peta kemiringan lahan di Kecamatan

Cikalongwetan
Gambar 4.1 Kemiringan Lahan Kecamatan Cikalongwetan

(Sumber: Rencana Detail Tata Ruang Cikalongwetan 2011-2031)
Dari gambar di atas, sekitar 2% wilayahnya memiliki kemiringan lahan

di atas 40%, dimana lahan tersebut tidak akan dijadikan lahan pengembangan
karena mempertimbangkan kesulitan dan biaya pembangunan. Sebagian besar
wilayahnya memiliki kemiringan lahan 0% - 8% dengan persentase sebesar
mendekati 70%, yaitu daerah yang berpotensi untuk dikembangkan.Data
kemiringan lahan merupakan salah satu input untuk menentukan kasawan mana
yang dikatakan kawasan potensial, kawasan limitasi dan kawasan kendala.
4.2.1.3 Kawasan Rawan Bencana

Kawasan rawan bencana merupakan kawasan yang mempunyai
probabilitas tinggi terjadinya bencana yang diakibatkan oleh pergerakan tanah.
Bencana yang berpotensi terjadi adalah tanah longsor dan gempa. Kawasan rawan
bencana dibagi menjadi 4 yaitu kawasan dengan gerakan tanah rendah, gerakan
tanah menengah, gerakan tanah tinggi, kawasan rawan gempa dan rawan longsor.
58
Berikut adalah peta Cikalongwetan dengan kawasan-kawasan yang disebutkan di

atas yang telah diplot ke dalam Google Earth
Gambar 4.2 Kawasan Rawan Bencana Kecamatan Cikalongwetan

(Sumber: (Sumber: Rencana Detail Tata Ruang Cikalongwetan 2011-2031)
Gambar di atas menunjukkan kawasan mana yang mempunyai potensi

terjadinya bencana. Terdapat 3 titik rawan longsor dan 1 kawasan rawan gempa
yang ada di selatan Cikalongwetan. Kawasan dengan gerakan tanah menengah
tersebar di seluruh Cikalongwetan. Kawasan ini nantinya akan digunakan untuk
lahan pengembangan terbatas, sedangkan kawasan dengan gerakan tanah yang
rendah akan menjadi kawasan pengembangan utama.
4.2.1.4 Analisis Potensi dan Permasalahan

Pada sub bab ini akan dijelaskan potensi apa saja yang ada di Kecamatan
Cikalongwetan yang mungkin bisa lebih dikembangkan dan permasalahan apa
saja yang berkaitan dengan infrastruktur dan sosial yang menjadi pertimbangan
penulis dalam proses pengembangan. Berikut adalah potensi dan permasalahan di
59
Kecamatan Cikalongwetan menurut Rencana Detail Tata Ruang Cikalongwetan

2011-2031:
a. Potensi
 Fasilitas Perdagangan dan jasa perkotaan yang terkonsentrasi di Desa
Ciptagumati
 Banyaknya sumber mata air sebagai sumber air bersih yang tersebar di
hampir semua wilayah desa
 Terdapatnya potensi objek wisata alam di Desa Mekarjaya dan Desa
Ganjarsari berupa wisata alam air terjun, wisata ziarah di Desa Rende,
lokasi wisata perkemahan di Desa Kanangasari
 Berkembangnya kegiatan sektor pertanian dan peternakan terutama
peternakan sapi yang dikelola perusahaan swasta di Desa Cikalong,
pertanian lahan basah (tersebar), dan sayuran di Desa Mekarjaya
 Adanya kompleks perumahan dan potensi pengembangan perumahan di
Desan Mandalamukti
 Adanya kegiatan industri kecil seperti pengolahan aci sampe di Desa
Mekarjaya, pemasaran emping di Desa Mandalasari
 Tersedianya lahan-lahan kas desa untuk dimanfaatkan dan dikembangkan
berbagai jenis kegiatan untuk mendukung perkembangan dan pembangunan
Cikalongwetan bagi pengembangan permukiman (di Desa Kanangasari dan
Mandalasari serta Tenjolaur), industri maupun kebuhan fasilitas sarana dan
prasarana perkotaan lainnya.
a. Permasalahan
 Kondisi jalan dan aksesibilitas yang buruk menuju wilayah-wilayah
permukiman, terutama pada wilayah desa yang berada jauh dari jalan utama
kecamatan, disebabkan pula oleh kondisi morfologi kawasan yang berbukit
 Aksesibilitas yang rendah dikarenakan kondisi bentang alam yang berbukit
bergunung terutama menuju wilaya-wilayah di Desa Puteran, Desa
Kanangasari, Desa Ganjarsari, Desa Mekarjaya, dan Desa Cipada.
60
 Mata pencaharian penduduk yang didominasi oleh buruh tani dengan tingkat
pendidikan yang rendah.
 Tidak meratanya persebaran fasilitas pelayanan dasar penduduk, terutama
pada fasilitas perdagangan terutama pasar dan fasilitas kesehatan dan
pendidikan serta prasarana perkotaan lainnya pada wilayah diluar jalan
utama.
Dari potensi dan permasalahan yang disebutkan di atas, diharapkan
pengembangan yang dilakukan mampu meningkatkan potensi yang ada dan
menjadi solusi dari setiap permasalahan yang terjadi.
4.2.1.5 Wilayah Pengembangan

Dengan mempertimbangkan hal-hal di atas, maka dapat diketahui
wilayah atau kawasan mana yang mampu dikembangkan dan dilakukan
pembangunan.Kawasan tersebut dibagi menjadi 3, yaitu kawasan potensial,
kawasan limitasi, dan kawasan kendala.
Kawasan potensial merupakan kawasan yang memiliki potensi untuk
dikembangkan sebagai kawasan terbangun. Kawasan ini berada pada daerah
dengan kemiringan lahan 0% - 25%.
Kawasan limitasi merupakan kawasan yang memiliki potensi untuk
dikembangkan sebagai kawasan terbangun, tetapi memiliki keterbatasan-
keterbatasan dalam proses pengembangannya. Kawasan ini berada pada daerah
dengan kemiringan lahan 25% - 40%.
Kawasan kendala adalah kawasan yang tidak dimungkinkan untuk
dilakukan pembangunan, dikarenakan kondisi yang ada dari segi fisik tidak
memungkinkan, dimana kalaupun dilakukan pembangunan akan membawa
konsekuensi bagi pembangunan secara keseluruhan. Kawasan ini berada pada
daerah dengan kemiringan lahan lebih dari 40%.
61
Gambar 4.3 Kawasan Potensial, Limitasi, dan Kendala Kecamatan

Cikalongwetan
(Sumber: (Sumber: Rencana Detail Tata Ruang Cikalongwetan 2011-2031)
4.3 Indikator Penentuan Alternatif Pengembangan

Untuk menentukan alternatif pengembangan yang paling sesuai dan
paling menguntungkan untuk di aplikasikan ke dalam pengembangan Kota Baru
Walini, diperlukan beberapa indikator yang berhubungan atau yang relevan untuk
diaplikasikan ke dalam pengembangan Walini. Setiap indikator yang ditentukan
harus memperhatikan berbagai faktor yang mempengaruhi secara positif maupun
negatif sehingga nantinya alternatif yang terpilih adalah alternatif yang paling
tepat dan sesuai untuk diaplikasikan. Terdapat 6 indikator yang digunakan dalam
penelitian ini yang ditentukan berdasarkan diskusi pakar dan literatur, yaitu adalah
sektor potensi, biaya pengembangan, waktu pengembangan, pertumbuhan
ekonomi, dan pertumbuhan populasi. Pada sub bab ini, akan diidentifikasi
indikator-indikator tersebut pada keempat alternatif dan dicari yang paling sesuai
apabila diaplikasikan ke dalam pengembangan Walini.
62
4.3.1 Sektor Potensi

Sektor potensi merupakan faktor utama dalam mengembangkan suatu
wilayah.Dalam mengembangkan suatu wilayah, tentunya harus diketahui terlebih
dahulu potensi dari wilayah tersebut dan pengembangannya harus sesuai dengan
potensinya agar tujuan dari pengembangan wilayahnya dapat terealisasi dengan
baik. Namun pada pengembangan Walini, bobot atau pengaruh dari sektor potensi
tidak terlalu besar dikarenakan pengembangan kota baru Walini direncanakan
akan dibangun di atas perkebunan yang merupakan salah satu potensi dari
Cikalongwetan. Walaupun begitu, sektor potensi masih dijadikan pertimbangan
dikarenakan tidak menutup kemungkinan bahwa sektor potensi lainnya masih bisa
dikembangkan.
Di dalam sub bab ini akan diidentifikasi sektor potensi dari keempat
alternatif yang telah ditentukan. Sektor potensi juga bisa diketahui dari sektor
yang mempunyai kontribusi terbesar untuk GDP wilayah tersebut. Berikut adalah
sektor potensi dari keempat wilayah tersebut:
Tabel 4.1 Sektor Potensi Alternatif

No. Alternatif Kota Sektor Potensi Sumber
1. Service Malaysia Statistics,
A Putrajaya
2. Konstruksi 2014
1. Manufaktur
Singapore Statistics,
B Singapura 2. Wholesale & retail
2015
3. Business Service
1. Manufaktur
C Auckland New Zealand Statistics
2. Agrikultural
1. Produk Inovasi dan
D Silicon Valley Informasi Silicon Valley Index
2. Manufacturing
Menurut Badan Pusat Statistik Bandung Barat. sektor potensi dari

Kecamatan Cikalongwetan sendiri adalah agrikultural berupa pertanian padi
sawah dan peternakan sapi potong. Ada beberapa industri besar dan kecil sebagai
63
pusat manufaktur. Dari tabel di atas, dapat disimpulkan bahwa Auckland yang
mempunyai sektor potensi paling sesuai dengan Cikalongwetan yaitu agrikultural.
Hal ini akan berdampak pada biaya pengembangan dan waktu pengembangan
yang tidak akan membutuhkan biaya yang besar dan waktu yang lama.Setelah
Auckland posisi kedua dan ketiga ditempati Singapura dan Silicon Valley dengan
kegiatan manufakturnya walaupun bukan merupakan sektor utama
Cikalongwetan.
4.3.2 Biaya Pengembangan

Menghitung biaya pengembangan dilihat dari penggunaan lahan keempat
alternatif. Setiap alternatif mempunyai pola tata ruang yang berbeda-beda sesuai
dengan basis kotanya. Misalnya, kota bisnis seperti Singapura akan memiliki
kawasan komersial lebih banyak dari kota lainnya. Begitu juga dengan kota
pemerintahan seperti Putrajaya memiliki kawasan komersial yang tidak terlalu
besar. Hal ini akan mempengaruhi biaya pengembangan dari keempat alternatif
tersebut.
Komponen perhitungan biaya pengembangan adalah bagaimana
mengaplikasikan tata kota keempat alternatif kedalam pengembangan Walini
dengan mencari alternatif mana yang paling murah.Komponen yang dihitung
adalah kawasan pemerintahan, kawasan residensial, kawasan perkantoran dan
komersial, serta kawasan industri. Masing-masing kawasan mempunyai biaya
pengembangan yang berbeda-beda. Komponen dari harga tersebut adalah harga
tanah, harga bangunan, dan harga land clearing,
64
Tabel 4.2 Harga per m2 Kawasan

(Sumber: Diskusi pakar)
Kawasan Biaya per m2
Residensial
Tanah Rp 1,000,000.00
Bangunan Rp 5,000,000.00
Land Clearing Rp 1,000,000.00
Total Rp 7,000,000.00
Komersial Office, dan Pemerintahan

Tanah Rp 2,000,000.00
Total Rp 8,500,000.00
Biaya di atas merupakan hasil diskusi dengan pakar. Harga tanah

residensial dan research university diambil dari penawaran harga tertinggi di
Cikalongwetan dengan kisaran harga Rp. 500,000 - Rp. 1,000,000. Sedangkan
untuk harga komersial dan perkantoran diasumsikan mengalami peningkatan
dilihat dari aksesibilitas dan peruntukkannya. Harga bangunan didapatkan dari
hasil diskusi pakar yang menyatakan bahwa range harga bangunan per m2 adalah
Rp. 4,000,000 - Rp. 6,000,000. Harga yang diambil adalah nilai tengahnya. Untuk
harga land clearing, harga didapatkan dari hasil diskusi dengan pakar yang
menyatakan bahwa kondisi fisik atau kontur yang tidak rata menyulitkan proses
land clearing diakibatkan perlunya alat-alat berat untuk pelaksanaannya.
Kawasan indsutri merupakan kawasan yang diperuntukkan sebagai
kawasan untuk mengolah bahan-bahan baku lalu didistribusikan ke kota. Kawasan
indsutrial biasanya terletak jauh dari pusat kota. Harga industri yang digunakan
adalah harga per m2 kawasan industrial yangterletak di daerah sekitar DKI Jakarta
yaitu Tangerang, Bekasi, Bogor, Karawang, dan Serang.
65
Tabel 4.3 Rata-rata Harga Penawaran Tanah Kawasan Industri Sekitar

DKI Jakarta
(Sumber: Colliers International, 2015)
Average Land Prices (per sqm)

Region
Lowest Highest Average
Bogor Rp 1.664.160,00 Rp 2.799.949,20 Rp 2.232.054,60
Bekasi Rp 2.704.260,00 Rp 3.500.283,20 Rp 3.102.271,60
Tangerang Rp 1.899.916,00 Rp 1.999.765,60 Rp 1.949.840,80
Karawang Rp 2.357.560,00 Rp 2.773.600,00 Rp 2.565.580,00
Serang Rp 1.700.216,80 Rp 1.899.916,00 Rp 1.800.066,40
Setelah mengetahui harga setiap kawasan, tahap selanjutnya adalah

menghitung biaya pengembangan untuk setiap alternatif kota dari tata guna
lahannya ketika diaplikasikan ke dalam Walini dengan luas pengembangan
sebesar 1126 Ha (11.260.000 m2).Kawasan yang dihitung biayanya adalah
kawasan pemerintahan, kawasan residensial, kawasan komersial, dan kawasan
industri dengan mengasumsikan sisa dari lahan adalah Ruang Terbuka Hijau dan
infrastruktur (jalan, bandara, rel kereta, dan lain-lain).
Untuk kota pemerintahan, tata guna lahan menggunakan tata guna dari
Putrajaya yang sudah dicantumkan pada bab sebelumnya. Kota Pemerintahan
seperti Putrajaya terfokus pada pembangunan kantor pemerintahan dengan sedkit
kawasan komersial. Putrajaya juga menyisihkan hampir setengah lahannya untuk
ruang terbuka hijau seperti pembuatan wetland.
Tabel 4.4 Biaya Pengembangan Berbasis Kota Pemerintahan (Putrajaya)

(Sumber: Olahan Penulis)
Luas
Penggunaan Lahan Land Supply (%) Kawasan Harga per m2 Total Harga (juta)
(m2)
Pemerintahan 5.80% 653080 Rp 7,000,000.00 Rp 4,571,560.00
Housing 33.60% 3783360 Rp 8,500,000.00 Rp 32,158,560.00
Commerce 2.80% 315280 Rp 8,500,000.00 Rp 2,679,880.00
Industri 0.00% 0 Rp 2,138,905.74 Rp -
TOTAL LUASAN 42.20% 4751720 TOTAL HARGA 39,410,000.00
HARGA PER M2 Rp 8,293,838.86
66
Untuk kota berbasis bisnis atau dalam penelitian ini adalah Singapura,
penggunaan lahan yang dijadika perhitungan adalah Central Region of Singapore.
Penullis tidak menggunakan penggunaan lahan secara keseluruhan (Singapura
secara negara) karena penggunaa lahan yang ada tidak bisa mewakili.Daerah pusat
Singapura megalokasikan lahan yang lebih luas untuk kawasan komersial dan
sebagian besar untuk residensial.
Tabel 4.5 Biaya Pengembangan Berbasis Kota Bisnis (Singapura)

Luas
(m2)
Pemerintahan 0.90% 101340 Rp 7,000,000.00 Rp 709,380.00
Housing 40.00% 4504000 Rp 8,500,000.00 Rp 38,284,000.00
Commerce 10.00% 1126000 Rp 8,500,000.00 Rp 9,571,000.00
Industri 0.37% 41662 Rp 2,138,905.74 Rp 89,111.09
TOTAL LUASAN 51.27% 5773002 TOTAL HARGA Rp 48,564,380.00
HARGA PER M2 Rp 8,412,326.90
Untuk tata guna lahan Auckland sebagai kota berbasis pertanian

diasumsikan menurut luasan kawasannya, dikarenakan penulis tidak mendapat
data yang relevan dan valid sebagai acuan. Sekitar 77% lahan kota Auckland
adalah ruang terbuka hijau dan yang diperuntukkan sebagai industri pertanian.
Kawasan ini diasumsikan menjadi kawasan industri. Kawasan komersial diambil
dari luasan kawasan Central Business Distict yaitu sebesar 433 Ha dan kawasan
maju lainnya seperti Henderson atau Mount Eden hanya sekitar 1% dari luas total
Auckland. Kawasan residesial Auckland diasumsikan sebesar luas Auckland City
tanpa CBD dan persentasenya sekitar 20%. Berikut adalah perhitungan biaya
pengembangannya:
67
Tabel 4.6 Biaya Pengembangan Berbasis Kota Pertanian

Luas
(m2)
Housing 21.00% 2364600.00 Rp 7,000,000 Rp 16,552,200
Industri 77.00% 8670200.00 Rp 2,138,906 Rp 18,544,741
Commerce 2.00% 225200.00 Rp 8,500,000 Rp 1,914,200
TOTAL LUASAN 100.00% 11260000.00 TOTAL HARGA Rp 37,011,140.55
HARGA PER M2 Rp 3,286,957.42
Kota berbasis IT dan Inovasi seperti Silicon Valley sedikit berbeda dalam
perhitungan biaya pengembangannya. Yang berbeda adalah kawasan industrial
nya merupakan indsutri berteknologi tinggi untuk menunjang pengembangan
inovsai. Harga yang digunakan untuk dalam kawasan industrial adalah harga
industri di Silicon Valley berdasarkan Colliers International yang dikonversi ke
dalam Rupiah. Beriku adalah perhitungan biaya pengembangannya:
Tabel 4.7 Biaya Pengembangan Berbasis Kota IT dan Inovasi

Luas
(m2)
Pemerintahan 4.56% 513278.67 Rp 7,000,000 Rp 3,592,951
Housing 36.88% 4152990.25 Rp 8,500,000 Rp 35,300,417
Office 5.53% 622678.00 Rp 8,500,000 Rp 5,292,763
Commerce 4.29% 483402.14 Rp 8,500,000 Rp 4,108,918
Industri 4.69% 528094.00 Rp 22,291,864 Rp 11,772,199
TOTAL LUASAN 55.95% 5259070.39 TOTAL HARGA Rp 60,067,248.43
HARGA PER M2 Rp 11,421,647.54
Dari keempat biaya pengembangan di atas, didapatkan biaya

pengembangan terkecil apabila diaplikasikan ke dalam pengembangan Kota Baru
Walini adalah kota berbasis pertanian. Diikuti dengan kota berbasis pemerintahan,
bisnis, dan terakhir adalah IT dan inovasi.
68
4.3.3 Waktu Pengembangan

Untuk indikator waktu pengembangan, akan ditentukan dari keempat
alternatif mana yang memerlukan waktu untuk pengembangan paling sedikit atau
paling cepat.Waktu pengembangan dapat dilihat dari keadaan eksisting
Kecamatan Cikalongwetan dengan keempat alternatif, atau juga dengan historikal
dari alternatif yang ada dengan menentukan milestone penting dalam
pengembangan masing-masing altenatif.
Putrajaya merupakan kota pemerintahan yang tujuan utamanya adalah
memindahkan seluruh pusat administrasi Malaysia dari Kuala Lumpur ke
Putrajaya.Maka dari itu, milestone pengembangan Putrajaya dapat ditentukan dari
awal Putrajaya dikonsepkan untuk menjadi kawasan pemerintahan yang baru
sampai gedung pemerintahan yang baru telah selesai. Menurut Perencanaan
Pengembangan Putrajaya, Putrajaya pertama kali selesai dikonsepkan pada tahun
1994 dan disetujui oleh Perdana Mentri setahun setelahnya. Tahun 1996
konstruksi pertama dilakukan dan akhirnya pada tahun 1999, gedung
pemerintahan yang terkenal dengan nama Perdana Putra telah selesai dibangun
dan mulai beroperasi. Pengembangan tersebut kurang lebih hanya membutuhkan -
6 tahun.
Untuk mengembangkan kota berbasis pertanian seperti Auckland
nampaknya tidak membutuhkan waktu jika diaplikasikan ke dalam pengembangan
Walini. Seperti yang sudah dijelaskan sebelumya bahwa Kecamatan
Cikalongwetan dengan Auckland mempunyai basis yang sama yaitu agrikulturan
dan peternakan yang juga mempengaruhi dari waktu pengembangannya yang
tidak memerlukan waktu yang lama.Untuk sektor pertanian dan peternakan hanya
perlu merevitalisasi infrastrukturnya saja. Namun, untuk mengembangkan kota
besar seperti Auckland dianggap membutuhkan waktu yang lebih lama bila
dibandingkan dengan pengembangan kota berbasis pemerintahan.
Untuk Singapura sebagai kota bisnis juga memerlukan waktu yang cukup
lama bila dibandingkan dengan kota berbasis pemerintahan dan pertanian. Begitu
juga dengan Silicon Valley dimana dalam pengembangannya memerlukan peran
institusi pendidikan sebagai bibit dari pembentukan orang-orang berkualitas untuk
menciptaka suatu inovasi. Berkaca dari pengembangan Silicon Valley, di mana
69
wilayah tersebut membutuhkan waktu 60 tahun dari awal Stanford Univrsity di

buka sampai Stanford Industrial Park atau technopark pertama tercipta.
Dari analisis di atas, dapat disimpulkan bahwa jika diukur dengan
indikator lamanya waktu pengembangan, kota berbasis pemerintahan Putrajaya
yang paling sedikit memerlukan waktu pengembangan, diikuti oleh kota
pertanian, kota bisnis, dan kota IT & inovasi.
4.3.4 Pertumbuhan Ekonomi

Pertumbuhan ekonomi atau disebut juga economic growth merupakan
salah satu indikator penting dalam penentuan alternatif pengembangan. Menurut
diskusi dengan pakar, penentuan alternatif berbasis pertumbuhan ekonomi dilihat
dari alternatif yang mempunyai rata-rata delta atau selisih terbesar dalam
pertumbuhan ekonomi setiap tahunnya. Pengukuran pertumbuhan ekonomi akan
dilakukan dalam kurun waktu 7 tahun. Berikut adalah angka pertumbuhan
ekonomi keempat alternatif dari tahun 2008 sampai 2014:
Tabel 4.8 Pertumbuhan Ekonomi Keempat Alternatif

(Sumber: Badan Pusat Statistik Setiap Negara)
Silicon
Tahun Putrajaya Singapore Auckland
Valley
2008 5.80% 1.80% 3.10% -4.46%
2009 3.80% -0.60% -2.80% -8.40%
2010 9.20% 15.20% -1.00% 3.63%
2011 8.80% 6.20% 3.10% 5.51%
2012 7.20% 3.40% 3.70% 8.31%
2013 6.90% 4.40% 2.80% -2.48%
2014 8.40% 2.90% 3.00% 1.88%
Rata-rata 7.16% 5.70% 2.04% 1.56%
Penilaian dilakukan pada rata-rata terbesar selisih dari pertumbuhan

ekonomi setiap tahunnya. Berikut adalah hasilnya:
70
Tabel 4.9 Selisih Pertumbuhan Ekonomi Keempat Alterntif

Silicon
Tahun Putrajaya Singapore Auckland
Valley
2009 -2.00% -2.40% -5.90% -3.94%
2010 5.40% 15.80% 1.80% 12.03%
2011 -0.40% -9.00% 4.10% 1.87%
2012 -1.60% -2.80% 0.60% 2.80%
2013 -0.30% 1.00% -0.90% -10.79%
2014 1.50% -1.50% 0.20% 4.36%
Jumlah 2.60% 1.10% -0.10% 6.35%
Rata-rata 0.43% 0.18% -0.02% 1.06%
Dari tabel di atas, didapatkan bahwa delta terbesar dialami oleh Silicon
Valley. Walaupun penurunannya cukup drastis, namun kemampuan untuk
meningkatkan kembali nilai GDP-nya juga sangat baik. Kasus yang sama hampir
serupa dengan Singapura, dan untuk Putrajaya, nilai pertumbuhan ekonominya
cenderung stabil tanpa peningkatan yang drastis.
Putrajaya Singapore Auckland Silicon Valley
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
-5,00%
-10,00%
-15,00%
Grafik 4.2 Selisih Pertumbuhan Ekonomi Keempat Alterntif

4.3.5 Pertumbuhan Populasi

Pertumbuhan populasi merupakan angka yang didapatkan dari perubahan
jumlah populasi di suatu daerah dalam kurun waktu tertentu. Pertumbuhan
71
populasi sangat menentukan perkembangan suatu wilayah. Semakin besar nilai

pertumbuhan populasi pada suatu wilayah maka semakin berlimpahnya sumber
daya manusianya, banyaknya jumlah sumber daya manusia maka dapat
meningkatkan produksi. Semakin banyaknya penduduk pada suatu wilayah maka
semakin banyak aktivitas ekonomi yang terjadi yang berdampak pada peningkatan
ekonomi daerah.
Dari keempat alternatif, akan diidentifikasi pertumbuhan populasi yang
paling tinggi. Berikut adalah data yang didapat dari berbagai sumber:
Tabel 4.10 Pertumbuhan Populasi Alternatif Pengembangan

(Sumber: Olahan Penulis dari Berbagai Sumber)
Rata-
Alternatif 2011 2012 2013 2014 2015
rata
Putrajaya 5.50% 3.92% 3.89% 3.62% 3.34% 4.05%
Singapura 2.10% 2.48% 1.63% 1.31% 1.20% 1.74%
Auckland -5.81% 9.48% -6.11% 8.09% 2.90% 1.71%
Silicon Valley 1.26% 1.44% 1.32% 1.23% 1.28% 1.31%
Dari tabel di atas, didapatkan bahwa pertumbuhan populasi tertinggi

adalah di Putrajaya. Pertumbuhan populasi yang tinggi dikarenakan Putrajaya
masih menjadi kota yang berkembang di mana pemerintah setempat terus
menargetkan pertumbuhan populasi sampai dengan target populasinya.Berbeda
dengan Singapura yang pertumbuhan populasinya stabil cenderung menurun.
Luas wilayah yang kecil menjadi salah satu faktor mengapa adanya penurunan
atau kenaikan yang tidak drastis diakibatkan kemungkinan adanya kebijakan
pembatasan pertumbuhan populasi. Angka pertumbuhan ini juga dapat
dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah tentang kelahiran anak, untuk mencegah
terjadinya kepadatan.
Berdasarkan diskusi dengan pakar, bahwa kota yang mempunyai potensi
untuk mempunyai pertumbuhan populasi yang terus meningkat adalah kota yang
berbasis bisnis seperti Singapura atau Silicon Valley, dilanjutkan dengan kota
pemerintahan dan yang terakhir adalah kota pertanian.
72
4.4 Penentuan Alternatif Pengembangan

4.4.1 Analisis Keuntungan & Kerugian
Analisis keuntungan dan kerugian digunakan untuk mengevaluasi
alternatif yang diperoleh.
Tabel 4.11 Analisa Keuntungan dan Kerugian Pengembangan Wilayah

Walini Berbasis Kota Pemerintahan
Pengembangan Wilayah Walini berbasis Pemerintahan
Keuntungan Kerugian
Tidak memerlukan waktu pengembangan
yang lama
Biaya pengembangan yang rendah
Sebagai pusat administratif Jawa Barat

yang baru
Tabel 4.12 Analisa Keuntungan dan Kerugian Pengembangan Wilayah

Walini Berbasis Kota Bisnis
Pengembangan Wilayah Walini berbasis Bisnis
Keuntungan Kerugian
Menjadi pusat bisnis baru di Jawa Barat Biaya pengembangan yang tinggi
Investor sudah siap melakukan investasi di

Walini seiring pembangunan kereta cepat
Bisnis dan investasi meningkatkan

ekonomi daerah secara pesat
73
Tabel 4.13Analisa Keuntungan dan Kerugian Pengembangan Wilayah

Walini Berbasis Kota Pertanian
Pengembangan Wilayah Walini berbasis Pertanian
Keuntungan Kerugian
Merupakan sektor potensi Cikalongwetan Berkurangnya lahan hijau seiring dengan
terus berkembangnya Walini
Meningkatkan produktivitas potensi
Meningkatkan nilai ekspor
Waktu pengembangan tidak lama
Biaya pengembangan yang rendah
Tabel 4.14Analisa Keuntungan dan Kerugian Pengembangan Wilayah

Walini Berbasis Kota IT dan Inovasi
Pengembangan Wilayah Walini berbasis IT dan Inovasi
Keuntungan Kerugian
Tingkat investasi meningkatkan ekonomi Membutuhkan waktu pengembangan yang
daerah lama
Peningkatan kualitas SDM lokal Biaya pengembangan yang besar
Belom adanya perguruan tinggi
4.4.2 Paired Comparison

Analisis paired comparison adalah salah satu metode pengambilan
keputusan dengan cara mengukur kepentingan relatif dari sejumlah alternatif
solusi dan tindakan. Pada analsis ini, seluruh parameter penentuan kota, yaitu
biaya pengembanga, waktu pengembangan, sektor potensi, GDP, dan
pertumbuhan ekonomi akan dibandingkan satu sama lain. Hasilnya dari
perbandingan tersebut dapat diperoleh parameter dengan nilai tertinggi, dalam
artian memiliki tingkat kepentingan paling besar. Analisis ini terdiri dari 3 tahap,
yaitu menentukan alokasi poin untuk setiap indikator penentuan,ranking alternatif
untuk setiap indikator, dan yang terakhir adalah membuat decision matrix.
74
4.4.2.1 Pengalokasian Bobot Setiap Indikator

Untuk menentukan alternatif mana yang paling baik, diperlukan
indikator-indikator yang relevan sebagai penentu. Indikator didapatkan dari hasil
diskusi dengan pakar dan literatur. Pada penelitian ini, terdapat 5 indikator yang
menjadi faktor penentuan alternatif, yaitu sektor potensi, biaya pengembangan,
waktu pengembangan, pertumbuhan ekonomi, dan pertumbuhan populasi.
Tabel 4.15 Indikator Penentuan Kota dan Kriteria

Key Letter Indikator Deskripsi
Penentuan berdasarkan kesesuaian sektor potensi
atau penyumbang GDP terbesar keempat alternatif
A Sektor Potensi
jika dibandingkan dengan Kecamatan
Cikalongwetan
Penentuan berdasarkan biaya pengembangan

alternatif mana yang paling murah dilihat dari
Biaya penggunaan lahan keempat alternatif. Kawasan
B
Pengembangan yang dijadikan perhitungan adalah kawasan
residensial, kawasan komersial dan perkantoran,
kawasan pemerintahan, dan kawasan industri
Penentuan berdasarkan waktu pengembangan
Waktu alternatif mana yang paling murah jika
C
Pengembangan diaplikasikan dengan kondisi eksisting Kecamatan
Cikalongwetan
Penentuan berdasarkan pertumbuhan ekonomi
Pertumbuhan
D keempat alternatif dilihat dari delta atau selisih
Ekonomi
angka pertumbuhan terbesar 7 tahun terakhir
Penentuan berdasarkan pertumbuhan populasi yang
Pertumbuhan terjadi pada keempat alternatif dengan asumsi
E
Populasi bahwa semakin tinggi tingkat pertumbuhan maka
semakin tinggiaktivitas ekonomi yang terjadi
Tahap selanjutnya adalah menentukan bobot nilai untuk setiap indikator

penentu. Bobot nilai ini didapatkan dari perbandingan setiap indikator yang ada
75
dan ditentukan mana indikator yang lebih penting.Pembobotan dilakukan dengan

metode paired comparison dengan input nilainya berdasarkan diskusi pakar dan
literatur.Hasilnya adalah sebagai berikut:
Tabel 4.16 Bobot Penilaian Indikator
B C D E Skor Presentase Deskripsi

A B 3 C 1 D 3 E 2 1 5.00% A
B B 1 D 1 B 2 6 30.00% B
C D 2 E 2 1 5.00% C
D D 2 8 40.00% D
E 4 20.00% E
20 100%
Dari pembobotan di atas, didapatkan pertumbuhan ekonomi sebagai

indikator dengan bobot terbesar dan yang terkahir adalah sektor potensi. Sektor
potensi menjadi peringkat terakhir karena pada perencanaan pengembangan Kota
Baru Walini, lahan yang akan digunakan adalah sebagai wilayah pengembangan
adalah kawasan perkebunan yang merupakan salah satu sektor potensi dari
Kecamatan Cikalongwetan. Namun hal tersebut tidak menutup kemungkinan
sektor potensi yang lain seperti peternakan sapi dan yang lainnya tetap bisa
berkembang.
Setelah seluruh indikator memiliki bobot nilainya masing-masing,
penulis akan memberikan penilaian untuk setiap alternatif pada masing-masing
indikator. Berikut adalah hasil penilaian alternatif:
Tabel 4.17 Penilaian Alternatif untuk Indikator Sektor Potensi

A B 1 C 3 D 1 0 0,00% A = Putrajaya
B C 2 B 1 2 18,18% B = Singapura
C C 3 8 72,73% C = Auckland
D 1 9,09% D = Silicon Valley
11 100%
Dari tabel di atas Auckland, mendapat nilai terbesar yaitu sebesar

72.73%. Auckland mampunyai kesesuaian sektor potensi dengan Kecamatan
76
Cikalongwetan yaitu di sektor agrikultural dan manufaktur.Singapura dan Silicon

Valley berada di posisi kedua dan ketiga dengan kesesuaian di bidang manufaktur,
sementara Putrajaya ada di peringkat terakhir karena sektor potensi atau
penyumbang GDP terbesarnya tidak sesuai dengan Cikalongwetan yaitu jasa dan
konstruksi.
Tabel 4.18 Penilaian Alternatif untuk Indikator Biaya Pengembangan

A A 1 C 3 A 2 3 23.08% A = Putrajaya
B C 3 B 1 1 7.69% B = Singapura
C C 3 9 69.23% C = Auckland
D 0 0.00% D = Silicon Valley
13 100%
Dari tabel di atas, Auckland ada di peringkat pertama dikarenakan tata

kota wilayahnya yang merupakan ruang terbuka dan kawasan komersial yang
sedikit. Silicon Valley berada di tingkat terakhir karena besarnya lahan yang
digunakan sebagai kawasan komersial dan perkantoran melebihi Singapura.
Tabel 4.19 Penilaian Alternatif untuk Indikator Waktu Pengembangan

A A 2 A 1 A 2 5 38,46% A = Putrajaya
B C 3 B 2 2 15,38% B = Singapura
C C 3 6 46,15% C = Auckland
13 100%
Dari tabel di atas, Auckland menduduki peringkat pertama. Karena sama-

sama berbasis agrikultural, maka waktu yang diperlukan untuk mengembangkan
Kota Baru Walini berbasis agrikultural tidak memerlukan waktu yang panjang.
Silicon Valley berada pada posisi terakhir dikarenakan perlu waktu yang cukup
lama untuk membuat kota berbasis IT dan Inovasi seperti Silicon Valley.
77
Tabel 4.20 Penilaian Alternatif untuk Indikator Pertumbuhan Ekonomi

A A 1 A 2 D 2 3 25,00% A = Putrajaya
B B 2 D 2 2 16,67% B = Singapura
C D 3 0 0,00% C = Auckland
12 100%
Dari tabel di atas, Silicon Valley menduduki peringkat pertama dilihat

dari rata-rata selisih pertumbuhan ekonomi 7 tahun terakhir. Walaupun
penurunannya cukup drastis, namun kemampuan untuk meningkatkan kembali
nilai GDP-nya juga sangat baik. Kasus yang sama hampir serupa dengan
Singapura, dan untuk Putrajaya, nilai pertumbuhan ekonominya cenderung stabil
tanpa peningkatan yang drastis.
Tabel 4.21 Penilaian Alternatif untuk Indikator Pertumbuhan Populasi

A B 2 A 2 D 2 2 18.18% A = Putrajaya
B B 2 B 1 5 45.45% B = Singapura
C D 2 0 0.00% C = Auckland
D 4 36.36% D = Silicon Valley
11 100%
Dari tabel di atas, Singapura sebagai kota bisnis menempati peringkat

pertama dengan persentase 45.45%. Pertumbuhan populasi Putrajaya belum bisa
menjadi patokan karena Putrajaya merupakan kota yang masih berkembang dan
akan terus mengalami peningkatan populasi yang cenderung tinggi. Untuk
Singapura, pertumbuhan populasi juga meningkat namun dalam angka yang tidak
signifikan. Hal ini bisa dikarenakan luas Singapura yang tidak terlalu besar dan
mempunyai kebijakan untuk membatas pertumbuhan populasinya. Namun,
berdasarkan diskusi dengan pakar bahwa kota bisnis seperti Singapura atau
Silicon Valley yang berpotensi mempunyai angka pertumbuhan populasi yang
tinggi, diikuti dengan kota pemerintahan dan kota pertanian.
78
4.4.2.2 Decision Matrix

Setelah diketahui pembobotan nilainya dan penilaian alternatif untuk
setiap indikator, hal yang dilakukan selanjutnya adalah membuat decision matrix.
Decision matrix adalah sebuah metode yang memungkinkan sebuah tim atau
individu untuk secara sistematis mengidentifikasi, menganalisis, dan menaksir
kekuatan hubungan antara informasi (Berawi, 2014). Penilaiannya adalah dengan
cara mengkalikan nilai dari setiap alternatif ke bobot untuk setiap indikator.
Berikut adalah hasil dari pembuatan decision matrix:
Tabel 4.22 Decision Matrix

Parameter A B C D E
Weighted Score 5.00% 30.00% 5.00% 40.00% 20.00%
Alternatif Total Score Rank
0.00% 23.08% 38.46% 25.00% 18.18%
Putrajaya 22.48% 3
0.00% 6.92% 1.92% 10.00% 3.64%
18.18% 7.69% 15.38% 16.67% 45.45%
Singapore 19.74% 4
0.91% 2.31% 0.77% 6.67% 9.09%
72.73% 69.23% 46.15% 0.00% 0.00%
Auckland 26.71% 2
3.64% 20.77% 2.31% 0.00% 0.00%
9.09% 0.00% 0.00% 58.33% 36.36%
Silicon Valley 31.06% 1
0.45% 0.00% 0.00% 23.33% 7.27%
Dari matriks di atas, didapatkan bahwa Silicon Valley sebagai kota IT

dan inovasi yang akan diaplikasikan ke dalam pengembangan Kota Baru Walini.
Silicon Valley unggul pada indikator-indikator yang mempunyai bobot besar
seperti pertumbuhan ekonomi dan populasi
4.5 Rencana Pengembangan Wilayah Kota Baru Walini

Pengembangan Kota Baru Walini dirancang akan dibuat di atas lahan
perkebunan di Kecamatan Cikalongwetan dengan luas wilayah pengembangan
sebesar 1126 Ha. Setelah dilakukan analisis dengan paired comparison, hasil yang
keluar adalah Walini akan dijadikan kota IT dan inovasi seperti Silicon Valley.
Penggunaan lahan yang dijadikan acuan adalah penggunaan lahan Silicon
Valley, di mana alokasi lahan untuk perkantoran dan high-tech indusrie cukup
besar. Pengembangan akan tetap mengedepankan green city, dimana akan tetap
79
banyak ruang terbuka hijau dau parks di dalam kota. Pembangunan kawasannya
pun juga akan memperhitungkan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang berlaku
yaitu 30%. Artinya, 70% dari lahan yang dialokasikan untuk pengembangan akan
dijadikan ruang terbuka hijau.
4.5.1 Tata Kota Walini

Tata kota Walini ditentukan dari penggunaan lahan yang diambil dari
penggunaan lahan Silicon Valley. Penentuan letak kawasan dilihat dari beberapa
pertimbangan seperti wilayah pengembangan yang sudah diidentifikasi dari sub
bab sebelumnya, infrastruktur yang tersedia seperti stasiun kereta, penggunaan
lahan eksisting, dan lain-lain. Kawasan yang diplot ke dalam pengembangan
antara lain kawasan residensial, kawasan komersial, kawasan perkantoran, dan
institusi pendidikan.
Gambar 4.4 Peta Pengembangan Kawasan Kota Baru Walini

Gambar di atas adalah rencana pengembangan kawasan Kota Baru

Walini yag dibuat oleh penulis melalui beberapa pertimbangan. Secara garis besar
tata kota akan diatur secara sektoral. Terdapat kawasan komersial yang terletak di
sekitar area stasiun utama Walini, 3 kawasan residensial, dan kawasan Research
and Development yang merupakan integrasi dari kawasan perkantoran, industri
berteknologi tinggi, dan kawasan untuk institusi pendidikan. Kawasan untuk
80
institusi pendidikan dibuat sebagai salah satu komponen penting dalam

pengembangan kota berbasis inovasi seperti Silicon Valley. Kawasan perkebunan
kawasan bagian Utara akan dipertahankan dan menjadi kawasan potensial untuk
dijadikan kawasan pariwisata.
4.5.2 Kawasan Residensial

Pengembangan kawasan residensial membutuhkan lahan seluas 415 Ha
yang tersebar di berbagai bagian. Besarnya rencana pengalokasian kawasan
residensial untuk mengimbangi pertumbuhan populasi yang diharapkan akan terus
meningkat. Kawasan residensial yang pertama berada di sekitar kawasan
komersial sebagai kawasan residensial untuk masyarakat menengah ke atas.
Pembangunannya akan diarahkan untuk medium rise building atau apartemen dan
kawasan Kawasan ini hanya berjarak 1-2 km dari pusat komersial Walini.
Kawasan residensial berikutnya terletak di sebelah Barat dekat dengan
kawasan perkantoran dan institusi pendidikan. Adanya Stasiun Rendeh menjadi
salah satu pertimbangan pengembangan kawasan residensial. Kawasan ini
diperuntukkan sebagai tempat tinggal masyrakat pekerja di perkantoran dan
institusi pendidikan. Arahan pembangunannya lebih kepada low-rise building dan
residensial berbentuk cluster.
Kawasan residensial berikutnya terletak di sebelah Timur. Pada kawasan
ini akan dijadikan tempat tinggal untuk pekerja. Arahan pembangunannya akan
dijadikan pemukiman low-rise building dan residensial berbentuk cluster.
Kawasan ini juga akan dikembangkan dengan konsep Transit-Oriented
Development dengan mengalokasikan area sekitar stasiun untuk kawasan
komersial seperti pertokoan, pasar, dan lain-lain.
81
Gambar 4.5 Permodelan Kawasan Residensial

(Sumber: Reginald, 2014)
Kawasan residensial juga akan difasilitasi dengan fasilitas publik seperti

puskesmas, rumah sakit, tempat ibadah, pertokoan, dan lain-lain untuk
menungjang kehidupan masyarakat
4.5.3 Kawasan Komersial

Stasiun Walini akan dibangun dibagian Selatan Kecamatan
Cikalongwetan berdasarkan rencana dari PT. KCIC. Akan dibuat stasiun besar
sebagai simbol dari Walini. Pembangunan stasiun besar di kawasan tersebut
secara langsung meningkatkan nilai dari kawasan tersebut dan mengundang
banyak investor untuk berinvestasi disana. Kawasan yang paling tepat untuk
dibuat di sekitar stasiun utama adalah kawasan komersial. Kawasan komersial
merupakan kawasan untuk segala aktivitas bisnis seperti bisnis retail, hotel,
pertokoan, pusat berbelanjaan, dan lain-lain. Kawasan ini akan dijadikan pusat
kegiatan bisnis dan pusat mobilisasi penduduk di Walini. Pada kawasan juga akan
dialokasikan untuk pembangunan fasilitas publik seperti sekolah, rumah sakit, dan
kantor pemerintahan.
82
Gambar 4.6 Permodelan Kawasan Komersial, Residensial, dan Fasilitas

Publik
Di dalam kawasan komersial juga akan dibangun fasilitas publik seperti

rumah sakit, sekolah, gedung pemerintahan, dan lain-lain. Pembangunan kawasan
komersial juga mengedepankan ruang terbuka hijau pada lantai dasar bangunan.
4.5.4 Kawasan Research & Development

Kawasan Research & Development merupakan kawasan yang
menyediakan area untuk lokasi berteknologi tinggi, manufaktur tanpa polusi, dan
perkantoran. Kawasan ini diintegrasikan dalam suatu lahan untuk memastikan
produk dengan kualitas tinggi, dan lingkungan yang bersahabat. Kawasan R&D
sering disebut juga dengan Technopark yang merupakan salah satu bentuk wadah
untuk menghubungkan dunia industri dengan institusi perguruang tinggi, pusat
riset dan pelatihan, kewirausahaan, dan lain.lain.
Pada pengembangan Kota Baru Walini akan dibangun kawasan R&D
yang bertujuan untuk menjadi salah satu daerah berbasis IT dan Inovasi dengan
membantu rencana pemerintah yang akan membangun kawasan pendidikan di
Walini. Potensi dari Kecamatan Cikalongwetan juga mampu dikembangkan untuk
menjadi produk dengan nilai jual yang lebih tinggi. Berkaca pada Silicon Valley,
pengembangan kawasan R&D diharapkan mampu meningkatkan perekonomian
regional secara signifikan.
83
Gambar 4.7 Detil Zoning Kawasan R&D

Kawasan perkantoran akan diintegrasikan di dalam R&D. Tata kota

seperti ini mengadopsi dari tata kota Silicon Valley. Kawasan ini juga berdekatan
dengan kawasan residensial untuk meminimalisir pergerakan dari masyarakat.
Dibangun di dekat Stasiun Rendeh akan meningkatkan nilai dari kawasan ini.
Gambar 4.8 Permodelan Kawasan Perkantoran dan Residensial

84
4.5.5 Infrastruktur
Dalam pembangunan Kota Baru Walini diperlukan pembangunan
infrastruktur untuk menunjang kehidupan masyarakat. Infrastruktur bertujuan
untuk meningkatkan mobilitas penduduk dan aksesibilitas dari berbagai kawasan
yang akan dikembangkan. Infrastruktur yang akan dibangun untuk menunjang hal
tersebut adalah pembangunan jalur kereta api, pembuatan stasiun baru, renovasi
stasiun Rendeh yang sudah ada dan penambahan dan perbaikan jalan serta
saluran. Jalur kereta api yang digunakan adalah jalur kereta komuter untuk
menghemat biaya konstruksinya. Panjang dari jalur baru yang akan dibuat kurang
lebih adalah 10 km. Infrastruktur jalan pada Kecamatan Cikalongwetan khususnya
pada jalan utama yang menghubungkan Purwakarta, Cikalongwetan sampai
dengan Bandung tergolong sangat baik dilihat dari pengaspalan yang baikdan
tidak adanya lubang. Akses yang ditempuh juga tidak menyulitkan walaupun
medannya tidak datar. Perbaikan jalan perlu dilakukan pada ruas jalan yang
menuju Stasiun Rendeh dan Kecamatan Cipendeuy dilihat dari banyaknya lubang
yang membahayakan pengendara.
Gambar 4.9 Stasiun Rendeh, Kecamatan Cikalongwetan

(Sumber: Google Maps)
4.6 Perhitungan Biaya Pengembangan Kota Baru Walini

Perhitungan biaya pengembangan tidak jauh berbeda dengan perhitungan
biaya pengembangan pada sub bab sebelumnya. Ada beberapa komponen yang
ditambahkan kedalam perhitungan biaya yaitu biaya infrastruktur rel kereta,
85
pembangunan stasiun kereta baru dan pembangunan jalan & saluran. Selain itu,
institusi pendidikan yang dibangun berupa kampus juga dimasukkan ke dalam
komponen perhitungan biaya.
Tata guna lahan yang digunakan juga sedikit berbeda, untuk kawasan
pemerintahan dan fasilitas publik akan dimasukkan ke dalam kawasan komersial.
Kawasan industrial adalah kawasan indutstri ramah lingkungan berteknologi
tinggi dengan biaya menurut Colliers International US untuk Silicon Valley
adalah sekitar 22 juta rupiah. Biaya pengembangan kawasan menggunakan harga
Cikalongwetan dengan tiga komponen yaitu biaya pembebasan lahan, biaya
bangunan, dan biaya land clearing.
Tabel 4.23 Harga Per m2 Kawasan

(Sumber: Diskusi pakar)
Kawasan Biaya per m2
Residensial dan Research univ.

Tanah Rp 1,000,000.00
Total Rp 7,000,000.00
Komersial dan Perkantoran

Tanah Rp 2,000,000.00
Total Rp 8,500,000.00
Biaya di atas merupakan hasil diskusi dengan pakar dan berbagai sumber
literatur. Harga tanah residensial dan research university diambil dari penawaran
harga tertinggi di Cikalongwetan dengan kisaran harga Rp. 500,000 - Rp.
1,000,000. Sedangkan untuk harga komersial dan perkantoran diasumsikan
mengalami peningkatan dilihat dari aksesibilitas dan peruntukkannya. Harga
bangunan didapatkan dari hasil diskusi pakar yang menyatakan bahwa range
harga bangunan per m2 adalah Rp. 4,000,000 - Rp. 6,000,000. Harga yang
diambil adalah nilai tengahnya. Untuk harga land clearing, harga didapatkan dari
hasil diskusi dengan pakar yang menyatakan bahwa kondisi fisik atau kontur yang
86
tidak rata menyulitkan proses land clearing diakibatkan perlunya alat-alat berat
untuk pelaksanaannya.
Berikut adalah biaya pengembangan kawasan untuk Kota baru Walini
dengan luasan pengembangan 1126 Ha dengan harga tercantum di atas:
Tabel 4.24 Initial Cost Pengembangan Kawasan Kota Baru Walini

LAND
KAWASAN LUAS (Ha) LUAS (m2) HARGA /M2 TOTAL HARGA (JUTA)
SUPPLY
Pengembangan Kawasan
Residensial 36.88% 415.30 4152990.25 Rp 7,000,000 Rp 29,070,931.766

Perkantoran 5.53% 62.30 622964.72 Rp 8,500,000 Rp 5,295,200.094
Komersial 8.85% 99.65 996510.00 Rp 8,500,000 Rp 8,470,335.000
High-tech industries 4.69% 52.78 527778.33 Rp 22,291,864 Rp 11,765,162.459
Institusi Pendidikan 9.00% 101.34 1013400.00 Rp 7,000,000 Rp 7,093,800.000
TOTAL 55.95% 630.0243296 6300243.296 Rp 61,695,429.32
Komponen lainnya dalam menentukan initial cost adalah biaya

pembangunan infrastruktur yang dibatasi hanya pembangunan jalur kereta api
baru dan pembangunan stasiun baru. Harga pembangunan rel kereta api baru
menggunakan harga yang dikutip dari artikel presidenri.go.id bulan Maret 2016
tenntang biaya pembangunan rel di Sumatera dengan biaya 20 miliar rupiah per
kilometer. Untuk harga stasiun baru didapatkan dari hasil benchmarking harga di
Knoxville, Amerika Serikat di tahun 2009 dan di konversi ke harga tahun ini
sekitar 3.8 miliar rupiah per stasiun. Berikut adalah perhitungan biayanya:
Tabel 4.25 Perhitungan Biaya Pembangunan Infrastruktur

Infrastruktur Unit Satuan Harga (juta) Harga Total (juta)

Rel Kereta Komuter 7 Km Rp, 20,000 Rp. 200,000
Stasiun Kereta
1 buah Rp. 3,839.7 Rp. 3,839.7
Komuter
Jalan dan saluran 2,252,000 M2 Rp. 750,000 Rp. 1,689,000
TOTAL Rp. 1,892,840
87
Jadi, total initial cost untuk pengembangan Kota Baru Walini berbasis IT
dan inovasi adalah sebagai berikut:
Tabel 4.26 Initial Cost Pengembangan Kota Baru Walini

KAWASAN TOTAL HARGA (JUTA)

Housing Rp 29,070,931.766
Office Rp 5,295,200.094
Komersial Rp 8,470,335.000
Industri High Tech Rp 11,765,162.459
Institusi Pendidikan Rp 7,093,800.000
Infrastruktur
Jalan dan Saluran Rp 1,689,000.000
Rel kereta komuter Rp 200,000.000
Stasiun kereta komuter Rp 3,839.700
Sub Total Rp 63,588,269.019

Biaya Izin (1%) Rp 635,882.690
TOTAL Rp 64,224,151.71
88
4.7 Hasil In-Depth Interview

In-depth interview atau wawancara merupakan salah satu metode yang
dilakukan penulis untuk mendapatkan data dan melakukan validasi penelitian
dengan mewawancarai pakar / ahli yang berpengalaman di bidang pengembangan
wilayah ataupun tata kota. Wawancara yang dilakukan bersifat semi struktur di
mana dalam pelakasanannya lebih fleksibel, atau terdapat 2 komunikasi 2 arah
antara penulis dan pakar yang bersangkutan.
Terdapat 2 jenis wawancara yang dilakukan. Wawancara yang pertama
adalah wawancara yang dilakukan untuk mendapatkan data primer dan organisasi
atau perusahaan yang bersangkutan dalam proyek pengembangan kota baru
Walini. Wawancara yang kedua adalah wawancara yang dilakukan untuk
memvalidasi penelitian penulis dengan meminta pendapat dan pandangan pakar
terhadap hasil dari penelitian ini.
Tabel 4.27 Daftar Pakar

No. Nama / Instansi Jabatan Pendidikan Pengalaman
PT. Kereta Cepat
1 Presiden Direktur - 33 tahun
Indonesia China
Fungsional Perencana
Anang Budi
Muda, Direktorat
2 Setiawan, S.E, S2 6 tahun
Pengembangan
M.E
Wilayah, Bappenas
20 tahun,
berpengalaman dalam
Ir. Dudiet Kepala Divisi Umum perencanaan real
3 S1
Isfiantoro Asuransi Jiwasraya estate dan
pengembangan
kawasan
Wawancara pertama dilakukan kepada Direktur Utama PT. Kereta Cepat

Indonesa - China dengan maksud mendapatkan data tentang perencanaan
89
pembangunan kota baru Walini dari PT. KCIC. Berikut adalah hasil
wawancaranya:
a. Apa yang menjadi PT. KCIC memilih Walini sebagai objek pengembangan
wilayah?
Walini merupakan wilayah yang sebagian besarnya lahannya merupakan
perkebunan milik PTPN VIII. Sektor perkebunan di Walini sudah mulai
menurun produktivitasnya dan direncanakan akan dilakukan
pengalihfungsian. Kota baru Walini merupakan salah satu proyek yang
dikerjakan PT. KCIC untuk meningkatkan nilai dari kelayakan investasi
proyek ini. Biaya pembangunan yang masih kecil juga menjadi salah satu
faktor. Pengembangan Walini juga harus berjalan pararel dengan
pembangunan kereta cepat agar cepat selesai dan dapt memberikan dampak
positif bagi finansial.
b. Bagaimana konsep pengembangan kota baru Walini yang direncanakan PT.

KCiC
Walini akan dibangun di atas lahan 1126 Ha dengan konsep Transit-
Oriented Development. Kawasan komersial akan dibuat di sekitar area
stasiun dan akan menjadi pusat bisnis dari kota baru Walini. Terdapat 3
kawasan utama yang dijadikan produk pengembangan kawasan, yaitu
Bizhub & Integrated Terminal District sebagai kawasan bisnis, Medical &
Tourism District, dan Research and Development District.
c. Bagaimana konsep pengambangan untuk setiap kawasannya?

Kawasan dekat stasiun akan dijadikan kawasan bisnis internasional, dengan
berbagai pusat perbelanjaan dan yang akan diintergrasikan dengan Stasiun
Waini. Akan dibangun perhotelan dan pembangunan medium-rise building
di kawasan ini. Kawasan R&D akan dijadikan pusat pengembangan dan
inovasi. Kami akan bekerja sama dengan LIPI untuk pengembangannya.
Kawsan yang terakhir akan dijadikan pusat kesehatan dan kawasan turisme.
Rencananya akan dibangun theme park baru bertema Disneyland di Walini.
90
Dari wawancara di atas, dapat disimpulkan bahwa PT. KCIC memilih

Walini sebagai objek pengembangan wilayah dengan berbagai pertimbangan,
seperti kondisi eksisting area pengembangan, biaya pengembangan yang masih
rendah dan waktu pengembangannya. Walini akan dijadikan kota bisnis
internasional dengan 3 kawasan utama yaitu kawasan bisnis, kawasan R&D, dan
kawasan untuk pusat kesehatan dan turisme. Hasil dari wawancara ini dapat
dijadikan referensi sebagai latar belakang, landasan teori, ataupun penentuan
indikator pengembangan.
Wawancara kedua dilakukan terhadap 3 orang dengan latar belakang
yang berbeda-beda, sehingga tidak semua pakar mampu menjawab pertanyaan
secara menyeluruh dan spesifik. Berikut adalah daftar pakar dari penelitian ini:
a. Bagaimana pendapat Bapak/Ibu terhadap indikator sektor potensi sebagai

indikator penentuan alternatif pengembangan?
Pakar 1 Sektor potensi seharusnya merupakan indikator utama dalam
melakukan analisa pengembangan wilayah. Walaupun
memang ada pengalihfungsian lahan perkebunan dalam
pengembangannya, sektor potensi juga harus dijadikan
pertimbangan
Pakar 2 Sama dengan pakar 1
b. Bagaimana pendapat Bapak/Ibu terhadap indikator biaya pengembangan

sebagai indikator penentuan alternatif pengembangan?
Pakar 1 Perhitungan biaya pengembangan untuk setiap alternatif harus
menggunakan harga yang sama yang berlaku di Indonesia
berdasarkan tata guna lahan yang ada di keempat alternatif
Pakar 2 Komponen perhitungan biaya sudah mewakilkan. Perlu
diklarifikasi apakah harga yang tercantum merupakan harga
yang berlaku disana karena harga satuannya masih terbilang
mahal
91
c. Bagaimana pendapat Bapak/Ibu terhadap indikator waktu pengembangan

Pakar 1 Tidak ada masalah.
Pakar 2 Akan lebih baik jika waktu pengembangan di bandingkan
dengan biaya pengembangan untuk dapat diketahui waktu
pengembaliannya
d. Bagaimana pendapat Bapak/Ibu terhadap indikator pertumbuhan ekonomi

Pakar 1 Pertumbuhan ekonomi lebih baik dihitung berdasarkan delta
atau selisih dari angka pertumbuhan ekonomi setiap tahunnya
agar lebih akurat
Pakar 2 Tidak ada masalah
e. Bagaimana pendapat Bapak/Ibu terhadap indikator pertumbuhan populasi

Pakar 1 Pertumbuhan populasi menjadi sangat penting dan sangat
berpengaruh pada proses pengembangan kota. Semakin
tingginya tingkat pertumbuhan populasi maka pengembangan
kawasan dapat terus dilakukan
Pakar 2 Pertumbuhan populasi dapat berdampak positif dan negatif
bagi wilayah.
f. Bagaimana pendapat Bapak/Ibu terhadap hasil perencanaan

pengembangan kawasan yang dilakukan oleh penulis?
Pakar 1 Alokasi pengembangan kawasan sudah baik, pembangunan
stasiun baru di bagian timur juga akan berdampak positif.
kawasan industri seharusnya dialokasikan lebih besar jika
memang mau berbasis R&D
92
Pakar 2 Sudah baik. kawasan komersial, perkantoran, dan fasilitas

publik apabila digabungkan dalam suatu wilayah juga bisa.
pengembangan kawasan sektoral seperti ini dapat mengurangi
kepadatan
g. Bagaimana pendapat Bapak/Ibu terhadap initial cost dari pengembangan

kota baru Walini?
Pakar 1 Biaya masih bisa dikurangi, harga yang dicantumkan harus
direvisi lagi
Pakar 2 Komponen biaya yang dihitung harus lebih spesifik seperti
infrastruktur jalan, land clearing. KDB juga harus
diperhitungkan untuk menciptakan suasana yang asri
Dari hasil wawancara di atas, untu pertanyaan satu para pakar setuju
bahwa sektor potensi menjadi basis utama dalam pengembangan wilayah. Sektor
potensi juga harus jadi pertimbangan walaupun ada pengalihfungsian lahan
perkebunan.
Untuk pertanyaan kedua mengenai biaya pengembangan, perlu
diklarifikasi lagi tentang harga yang tercantum dan pada perhitunganna harus
menggunakan harga yang sama dan valid.
Untuk pertanyaan ketiga mengenai waktu pengembangan, tidak ada
masalah dalam indikator ini namun akan lebih baik jika dilakukan perbandingan
antara biaya dan waktu pengembangan untuk mendapatkan waktu
pengembaliannya.
Untuk pertanyaan keempat mengenai pertumbuhan ekonomi, pengukuran
di nilai dari selisih angka pertumbuhan ekonomi setiap tahunnya dalam kurun
waktu tertentu
Untuk pertanyaan kelima mengenai pertumbuhan populasi, indikator ini
sangat berpengaruh pada proses pengembangan suatu kota. Namun, tingginya
tingkat pertumbuhan populasi dapat berdampak positif dan negatif tergantung dari
kondisi wilayah yang ditinjau.
93
Untuk pertanyaan keenam mengenai GDP perkapita, perlu dilakukan

perbandingan antara GDP perkapita keempat alternatif dengan negara masing-
masing
Untuk pertanyaan ketujuh mengenai hasil perencanaan pengembangan
kawasan kota baru Walini, rencana pengembangan sudah baik. Pembangunan
infrastruktur dapat berdampak positif bagi masyarakat dan daerah secara ekonomi
dan sosial. Perlu adanya beberapa alternatif dalam pengembangan kawasan di
Walini untuk mengetahui mana yang lebih menguntungkan dari berbagai
pendekatan.
Untuk pertanyaan kedelapan mengenai initial cost, perlu adanya
perhitungan yang lebih spesifik, terutama untuk komponen biayanya. KDB juga
harus diperhitungkan dalam perihitungan biaya.
94
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan analisis dan pengolahan data sebelumnya pada bab 4, maka
kesimpulan dari penelitian ini harus menjawab dua research question, yaitu:
1. Bagaimana Rancangan Pengembangan Wilayah Kota Baru Walini?

Hasil metode paired comparison adalah kota IT dan inovasi seperti
Silicon Valley yang akan dijadikan basis pengembangan wilayah Kota Baru
Walini. Silicon Valley mendapatkan nilai yang cukupbesar dari dua indikator
yaitu pertumbuhan ekonomi dan pertumbuhan populasi. Penulis juga membuat
peta pengambangan kawasan kota baru Walini yang di dalamnya terdapat
kawasan residensial, kawasan komersial, kawasan perkantoran, dan kawasan
indsutrial berteknologi tinggi.
Gambar 5.1 Peta Pengambangan Kawasan Kota Baru Walini
Kawasan R&D akan dibangun dibangun di bagian Barat dengan

dukungan industri berteknologi tinggi dan institusi pendidikan. Kawasan
residensial akan dibangun di dekat kawasan komersial dan perkatoran untuk
mengurangi pergerakan manusia dan akan dibangun infrastruktur berupa stasiun
95
dan jalur kerata baru di dekat kawasan perumahan sebelah timur dan renovasi
Stasiun Rendeh di Barat dari Stasiun Utama Walini.
2. Berapa Biaya Investasi yang Dibutuhkan untuk Pengembangan Kota Baru

Walini?
Initial cost dari pengembangan Kota Baru Walini adalah Rp.
64,224,151.71 dengan komponen biaya yaitu pengembangan kawasan dan
pembangunan infrastruktur berupa pembangunan ruas jalan, serta jalur dan stasiun
kereta baru.
Tabel 5.1 Initial Cost Pengembangan Kota Baru Walini
KAWASAN TOTAL HARGA (JUTA)

Housing Rp 29,070,931.766
Office Rp 5,295,200.094
Komersial Rp 8,470,335.000
Industri High Tech Rp 11,765,162.459
Institusi Pendidikan Rp 7,093,800.000
Infrastruktur
Jalan dan Saluran Rp 1,689,000.000
Rel kereta komuter Rp 200,000.000
Stasiun kereta komuter Rp 3,839.700
Sub Total Rp 63,588,269.019

Biaya Izin (1%) Rp 635,882.690
TOTAL Rp 64,224,151.71
5.2 Saran
a. Perlu dilakukan analisis mendalam dan perbandingan dalam pembuatan peta
pengembangan kawasan kota baru Walini
b. Perlu diakukan rencana pembangunan infrastruktur secara menyeluruh
seperti tranportasi, dan lain-lain
96
c. Perlu dilakukan perhitungan revenue dari pengembangan kota baru Walini

untuk sebagai acuan untuk menentukan nilai kelayakan investasi dari proyek
pengembangan ini
d. Perlu dilakukan analisis skema pembiayaan dan kelembagaan untuk
mendapatkan nilai IRR yang paling maksimal dengan skema Kerjasama
Pemerintah Swasta
e. Perlu dilakukan analisis resiko pada proyek pengembangan kota baru Walini
97
DAFTAR PUSTAKA
Akil, Sjarifuddin. (2003). Tinjauan Umum Pengembangan Wilayah dan Penataan

Ruang. Jakarta, Kementrial Pekerjaan Umum.
Arief, Juand Guardy. (2013). Analisis Life Cycle Cost Pengembangan Potensi
Pariwisata Pada Conceptual Design Proyek Jembatan Selat Sunda dengan
Pendekatan Value Engineering. Indonesia, Universitas Indonesia.
Auckland Council. (2015). Annual Implementation Update 2015. Auckland :

Auckland Council
Auckland Trasnport. (2013). Statistics Report December 2012 - January 2013.

Auckland, Auckland Council.
Badan Pusat Statistik. (2013). Bandung Barat Dalam Angka. Bandung Barat:
Badan Pusat Statistik
Badan Pusat Statistik. (2015). Cikalongwetan Dalam Angka. Bandung Barat

Badan Pusat Statistik
Badan Pusat Statistik. (2015). Statistik Daerah Kecamatan Cikalongwetan.

Bandung : Badan Pusat Statistik
Berawi, Ali. (2014). Aplikasi Value Engineering Pada Konstruksi Bangunan

Gedung. Indonesia, Universitas Indonesia.
City of Fremont General Plan: Land Use. (2011). City of Fremont.
Comprehensive Plan Update: Land Use. (2014). City of Palo Alto
Department of Statistics Malaysia. (2014). GDP by State, 2009-2013. Malaysia :

Department of Statictics Malaysia.
Departmen of Statistics Malaysia. (2015). GDP by State, 2010-2014. Malaysia :

Department of Statictics Malaysia.
Departmen of Statistics Singapore. (2015). Singapore in Figure. Singapore :

Department of Statitics Singapore
Dinas Cipta Karya dan Tata Ruang. (2011). Laporan Antara Rencana Detail Tata
Ruang Kecamatan Cikalongwetan Kabupaten Bandung Barat Tahun 2011-
2031. Bandung Barat.
98
Dirjen Penataan Ruang. (2003). Perencanaan Tata Ruang Wilayah dalam Era
Otonomi dan Desentralisasi, Makalah pada Kuliah Perdana Program Pasca
Sarjana Magister Perencanaan Kota dan Daerah. Yogyakarta, Universitas
Gajah Mada.
Existing Land Use and Development Trends Background Report. (2008). San
Jose, Department of Planning, Buildingm Code Enforcement.
Hariyanto & Tukidi. (2007). Konsep Pengambangan Wilayah dan Penataan

Ruang di Indonesia. Semarang, Universitas Negeri Semarang.
Imran, Muhammad and Matthews, Lee. (2015) Short-term Public Transport

Solution in Auckland. New Zealand, New Zealand, Massey University.
Imran, Muhammad and Pearce, Jane. (2015). Auckland's First Spatial Plan:
Ambitious Aspirations or Furthering the Status Quo?. New Zealand, Massey
University.
Land Transport Authority Singapore. (2015). Singapore Land Transport Statistics

in Brief 2015. Singapore.
Market Indicators Raport: Auckland Apartment. (2016). Reaching New Highs.

Colliers International: New Zealand.
Mattar, Yasser. (2008). Post-industrialism and Silicon Valley as Models of

Industrial governance in Australia Public Policy. Singapore, National
University of Singapore.
New Zealand CBD Office. (2015) Office Sector's Time to Shine. Colliers
International: New Zealand.
New Zealand Industrial. (2015). Indsutrial Forges On. Colliers International: New
Zealand.
Ooms, Ward et. al.(2015). Research Orientation and Agglomeration: Can Every
Region Become a Silicon Valley?. Netherlands, Open University of the
Netherlands.
Peraturan Daerah Kabupaten Bandung Barat Nomor 2 Tahun 2012 Tentang

Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Bandung Barat Tahun 2009 - 2029.
Perbadanan Putrajaya. Planning and Development of Putrajaya. Malaysia
Pike, Andy et. al. (2007). What Kind of Regional Development and For Whom?.
Newcastle Upon Tyne, Center for Urban and Regional Development
(CURDS), Newcastle University.
99
Research & Forecast Report. (2015). Jakarta Hotel. Colliers International:

Indonesia.
Research & Forecast Report. (2015). Jakarta Industrial. Colliers International:

Indonesia
Research & Forecast Report. (2015). Jakarta Office. Colliers International:

Indonesia.
Research & Forecast Report. (2016). Indsutrial and Landlords to Brace for
Challenges in 2016. Colliers International: Singapore.
Research & Forecast Report. (2016). Retail Property Market Challenged by

Tough Business Climate. Colliers International: Singapore.
Research & Forecast Report. (2016). Sharper Fall in Office Rents and Capial
Values. Colliers International: Singapore.
Science for Environment Policy. (2015). Indicators for Sustainable Cities.
Statistics New Zealand. (2014) Regional Gross Domestic Product: Year Ended
March 2013. Auckland.
Statistics New Zealand. (2015) Regional Gross Domestic Product: Year Ended
March 2014. Auckland.
Sukma, Bima. (2011). Aplikasi Value Engineering dengan Metode Paired

Comparison Pada Struktur Pelat Beton Studi Kasus Gedung "X" 4 Lantai.
Indonesia, Universitas Indonesia.
Susantono, Bambang. (2009). Strategi Dalam Penataan Ruang & Pengembangan

Wilayah. Indonesia, Kata Hasta Pustaka.
Susantono, Bambang. (2015). Infrastucture and Regional Development in

Indonesia. Netherlands, Delft Acedemic Press.
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan

Ruang
Yew, Lee Kuan. (2013). Long-Term Land Use Planning In Singapore. Singapore,
National Univeristy of Singapore.
100
LAMPIRAN 1
KONDISI EKSISTING KECAMATAN CIKALONG WETAN
101
Kondisi Eksisting Kawasan 1
102
103
104
Kebun Panglejar milik PTPN VIII
105
106
Lokasi Groundbreaking Kereta Cepat Jakarta-Bandung
107
108
109
110
111
LAMPIRAN 2
DOKUMENTASI IN-DEPTH INTERVIEW PAKAR
112
113
LAMPIRAN 3
RISALAH SIDANG SKRIPSI
114
DEPOK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
DEPOK
Dengan ini dinyatakan bahwa pada :
Hari : Kamis, 23 Juni 2016

Jam : 14.00 WIB - Selesai
Tempat : Ruang Rapat Dosen Lantai 2, Departemen Teknik Sipil,
Fakultas Teknik Universitas Indonesia
Telah berlangsung Ujian Sidang Skripsi Semester Genap 2015/2016

Program Studi Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Indonesia
dengan peserta:
Nama : Revaldo Agdhtya Pradipta

NPM : 1206217862
Judul : Analisis Pengembangan Wilayah dari Perhitungan Initial
Dan dinyatakan harus menyelesaikan perbaikan Skripsi yang diminta

oleh Dosen Penguji dan Dosen Pembibing, yaitu:
115
Dosen Pembimbing : Mohammed Ali Berawi, M.Eng.Sc, Ph.D

No. Rekomendasi Koreksi yang dilakukan
Sudah ditambahkan pada
1. Lokasi
lampiran 1
Sudah dilakukan di
2. Literatur di perdalam
laporan
Sudah dilakukan di
3. Paired Comparison diperjelas
halaman 75 - 79
Dosen Penguji 1 : Ayomi Dita Rarasati, ST, MT, Ph.D

Seperti apakah Walini saat ini? Tambahkan Sudah ditambahkan pada
1.
kondisi / gambar fisiknya lampiran 1
Sudah dlakukan pada
2. Perbaiki penulisan sitasi dan daftar referensi
halaman 97
Sudah dilakukan pada
3. Perbaikin Tujuan dan Kesimpulan
halaman 5 dan 95
Tulisan harus menggunakan Bahasa Sudah dilakukan pada
4.
Indonesia yang baik & benar laporan
Dosen Penguji 2 : Ir. Setyo Supriyadi, M. Si

1. Lengkapi dengan kondisi eksisting
lampiran 1
2. Lengkapi dengan abstrak penelitian
halaman vii
Sudah dijelaskan pada
3. Deskripsikan jalan akses ke possible area
halaman 85
LAMPIRAN 1
KONDISI EKSISTING KECAMATAN CIKALONG WETAN
Kebun Panglejar milik PTPN VIII
Lokasi Groundbreaking Kereta Cepat Jakarta-Bandung
LAMPIRAN 2
DOKUMENTASI IN-DEPTH INTERVIEW PAKAR
LAMPIRAN 3
DEPOK
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
DEPOK
Dengan ini dinyatakan bahwa pada :
Hari : Kamis, 23 Juni 2016

Jam : 14.00 WIB - Selesai
Tempat : Ruang Rapat Dosen Lantai 2, Departemen Teknik Sipil,
Fakultas Teknik Universitas Indonesia
Telah berlangsung Ujian Sidang Skripsi Semester Genap 2015/2016 Program Studi
Teknik Sipil, Fakultas Teknik Universitas Indonesia dengan peserta:
Nama : Revaldo Agdhtya Pradipta

NPM : 1206217862
Judul : Analisis Pengembangan Wilayah dari Perhitungan Initial
Dan dinyatakan harus menyelesaikan perbaikan Skripsi yang diminta oleh Dosen
Penguji dan Dosen Pembibing, yaitu:
Dosen Pembimbing : Mohammed Ali Berawi, M.Eng.Sc, Ph.D
1. Lokasi
lampiran 1
Sudah dilakukan di
2. Literatur di perdalam
laporan
Sudah dilakukan di
3. Paired Comparison diperjelas
halaman 75 - 79
Dosen Penguji 1 : Ayomi Dita Rarasati, ST, MT, Ph.D

Seperti apakah Walini saat ini? Tambahkan Sudah ditambahkan pada
1.
kondisi / gambar fisiknya lampiran 1
Sudah dlakukan pada
2. Perbaiki penulisan sitasi dan daftar referensi
halaman 97
3. Perbaikin Tujuan dan Kesimpulan
halaman 5 dan 95
Tulisan harus menggunakan Bahasa Sudah dilakukan pada
4.
Indonesia yang baik & benar laporan
Dosen Penguji 2 : Ir. Setyo Supriyadi, M. Si

1. Lengkapi dengan kondisi eksisting
lampiran 1
2. Lengkapi dengan abstrak penelitian
halaman vii
Sudah dijelaskan pada
3. Deskripsikan jalan akses ke possible area
halaman 85

Analisis Pengembangan Wilayah Dan Perhit PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Analisis Pengembangan Wilayah Dan Perhit PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

UNIVERSITAS INDONESIA

ANALISA PENGEMBANGAN WILAYAH DAN PERHITUNGAN INITIAL

REVALDO AGDHITYA PRADIPTA

REGIONAL DEVELOPMENT ANALYSIS AND INITIAL COST

REVALDO AGDHITYA PRADIPTA

ANALISA PENGEMBANGAN WILAYAH DAN PERHITUNGAN INITIAL

REVALDO AGDHITYA PRADIPTA

REGIONAL DEVELOPMENT ANALYSIS AND INITIAL COST

REVALDO AGDHITYA PRADIPTA

Revaldo Agdhitya Pradipta

Sebagai sivitas akademik Universitas Indonesia, saya yang bertanda tangan di

Nama : Revaldo Agdhitya Pradipta

demi pengembangan ilmu pengetahuan, menyetujui untuk memberikan kepada

ANALISIS PENGEMBANGAN WILAYAH DAN PERHITUNGAN INITIAL

Demikian pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya

Revaldo Agdhitya Pradipta

Nama : Revaldo Agdhitya Pradipta

Pengembangan Wilayah Kota Baru Walini akan dilakukan dalam rangka

Name : Revaldo Agdhitya Pradipta

HALAMAN PERNYATAAN ORISINILITAS ................................................... I

Gambar 1.1 Rute Rencana Kereta Cepat Jakarta-Bandung .................................... 1

Tabel 2.1 Penelitian Mengenai High-Speed Train .................................................. 7

1.1 Latar Belakang Masalah

Gambar 1.1 Rute Rencana Kereta Cepat Jakarta-Bandung

Proyek Kereta-Api Cepat Jakarta-Bandung memerlukan dana investasi

Gambar 1.2 Lokasi Kecamatan Cikalongwetan, Kabupaten Bandung

Walini merupakan salah satu daerah yang menjadi stasiun pemberhentian

1.2 Identifikasi Masalah

1.3 Perumusan Masalah

1.4 Tujuan Penelitian

1.5 Manfaat Penelitian

1.6 Batasan Penelitian

2.1 Penelitian Terdahulu yang Terkait dan Relevan

2.1.1 Penelitian Tentang High-Speed Train

Tabel 2.1 Penelitian Mengenai High-Speed Train

Nara Sumber dan Metode

2.1.2 Penelitian Mengenai Pengembangan Wilayah

Tabel 2.2 Penelitian Mengenai Pengembangan Wilayah

Nara Sumber dan Metode

Nara Sumber dan Metode

2.2 Kebaruan Penelitian (Novelty)

2.3 Pengembangan Wilayah

bahwa perkembangan suatu wilayah tidak terjadi secara bersamaan (unbalanced

3. Pola pengembangan wilayah bersifat integral yang merupakan integrasi

2.3.2 Konsep Pengembangan Wilayah

 Sebagai Growth Center. Pengembangan wilayah ini harus memperhaatikan

2.4 Penataan Ruang di Indonesia

2.4.2 Klasifikasi Penataan Ruang

kawasan, administratif, kegiatan kawasan, dan nilai strategis kawasan.

Pada Pasal 6 dijelaskan bahwa penataan ruang diselenggarakan dengan

Gambar 2.1 Ilustrasi Keterkaitan Penataan Ruang secara Fungsi Utama

2.5 Gross Domestic Product dan Pertumbuhan Ekonomi

2.5.2 Perhitungan Gross Domestic Product dan Pertumbuhan Ekonomi

 Pendekatan produksi dengan cara menjumlahkan nilai seluruh produk yang

2.6 Kemajuan Pengembangan Wilayah di Dunia

Gambar 2.2 Lokasi Putrajaya

Putrajaya terletak di antara Kuala Lumpur dan KLIA, dengan jarak 25

menampilkan identitas Putrajaya melalui bangunan-bangunan yang megah. Hotel,

Gambar 2.4 Gedung Perdana Menteri, Putrajaya

Selain sebagai pusat pemerintahan yang baru, Putrajaya juga

Tabel 2.3 Ringkasan Putrajaya

Nama Putrajaya, the Federal Administrative Center

2.6.2.1 Gambaran Umum Singapura