Satu titik kesamaan adalah bahwa pembangunan apartemen dengan kepadatan lebih tinggi jauh lebih

penting daripada di masa lalu, terutama di ibu kota pantai timur. Kami telah menggunakan program
penghubung kami secara luas untuk memahami bagaimana menyesuaikan proses perkiraan kami
dengan mempertimbangkan bahwa waktu yang diperlukan untuk persetujuan bangunan untuk maju ke
konstruksi dan periode konstruksi lebih lama dan lebih bervariasi untuk proyek-proyek kepadatan tinggi
daripada untuk terlepas tempat tinggal. Program penghubung, yang mencakup organisasi seperti UDIA
dan anggotanya, juga memungkinkan kami untuk mendapatkan wawasan yang lebih dalam tentang
faktor-faktor lokal tertentu, seperti perbedaan dalam aturan perencanaan dan munculnya kendala
kapasitas di sektor konstruksi perumahan.

Satu titik perbedaan di seluruh negara bagian adalah waktu siklus investasi yang dihuni. Untuk New
South Wales dan Victoria, tingkat investasi tempat tinggal secara luas stabil pada tingkat tinggi sejak
2016. Sebaliknya, telah terjadi penurunan konstruksi kepadatan tinggi di Queensland sejak awal 2017.
Di Australia Barat, konstruksi perumahan memuncak pada pertengahan 2015, yang jauh setelah
berakhirnya booming pertambangan. Perbedaan-perbedaan ini menyoroti fakta bahwa ada berbagai
permintaan dan kekuatan pasokan yang bekerja di seluruh negara bagian. Mengingat keterbatasan
waktu, saya akan memusatkan perhatian saya pada sisi permintaan pasar.

Pendorong penting permintaan perumahan dalam jangka panjang adalah tingkat pembentukan
rumah tangga baru. Ini tergantung pada pertumbuhan populasi dan perubahan rata-rata jumlah orang
yang tinggal di setiap rumah tangga. Ukuran rumah tangga menurun secara mantap di Australia
antara tahun 1960 dan 2000 sebelum naik, bersamaan dengan penurunan angka pernikahan dan
kesuburan serta penuaan populasi. Peningkatan alami dalam populasi Australia juga telah menurun dari
waktu ke waktu karena faktor demografis. Secara khusus, tingkat kesuburan yang lebih rendah telah
mengimbangi peningkatan harapan hidup (Grafik 6). Karena itu, tingkat kenaikan alami dalam populasi
Australia tetap lebih tinggi daripada di sebagian besar negara maju lainnya

Keterjangkauan perumahan di Australia telah menurun secara luas sejak awal 1980-an. Indeks rasio
harga terhadap pendapatan OECD menunjukkan peningkatan 78% antara 1980 dan 2015. Di Sydney,
yang telah mengalami kenaikan harga yang signifikan selama periode tersebut, perhitungan
Perpustakaan Parlemen menunjukkan bahwa rasio rata-rata pendapatan rumah tangga sekali pakai
(Australia-lebar) dengan rumah median harga telah meningkat dari sekitar 3,3 pada Juni 1981, menjadi
lebih dari tujuh pada Juni 2015. Grafik berikut menggambarkan rasio Australia-lebar dari awal 1970-an
hingga 2012.