Prosiding Seminar Nasional Teknik Sipil 1 (SeNaTS 1) Tahun 2015

Sanur - Bali, 25 April 2015

MANAJEMEN RISIKO PADA PROYEK GEDUNG HOTEL YANG SEDANG

BEROPERASI

Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti 1

1
Jurusan Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Udayana
Email: chandra157@yahoo.com

ABSTRAK

Proyek renovasi maupun pengembangan gedung pada hotel yang sedang beroperasi memiliki risiko dan
tingkat kesulitan pengerjaan yang relatif lebih tinggi dibandingkan pada proyek hotel yang dimulai pada
suatu lahan kosong. Sehingga, pengerjaannya memerlukan strategi tertentu yang dapat meminimalkan
gangguan terhadap kegiatan operasional gedung yang harus tetap berjalan. Penelitian ini bertujuan untuk
melakukan identifikasi dan pengelolaan terhadap risiko-risiko dominan yang terkait dengan pelaksanaan
proyek renovasi dan pengembangan gedung hotel yang sedang beroperasi. Metode pengumpulan data
dilakukan melalui survei menggunakan kuesioner yang melibatkan 93 responden meliputi kontraktor,
konsultan dan pemilik proyek / pihak operasional hotel yang pernah atau sedang menangani proyek
renovasi dan pengembangan gedung hotel yang sedang beroperasi. Hasil analisis menemukan 26 risiko
yang tergolong dalam major risk yang meliputi 21 risiko undesirable dan 5 risiko unacceptable, yang
bersumber dari tujuh sumber risiko, yaitu risiko dari aspek teknis (perubahan desain dan kualitas
pekerjaan); keselamatan kerja dan keamanan; pengelolaan SDM, peralatan dan material; fluktuasi
ekonomi, pasar dan finansial; hubungan dan koordinasi; lingkungan; dan perijinan (legalitas).
Kata kunci: identifikasi risiko, proyek, pengembangan gedung, renovasi.

1. PENDAHULUAN
Perkembangan pariwisata yang pesat di Bali turut mempengaruhi peningkatan investasi di bidang pembangunan
hotel khususnya di kawasan pariwisata Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung. Hal ini dapat dilihat
dengan bertambahnya proyek pembangunan hotel baru maupun proyek pengembangan gedung dari hotel yang
sudah beroperasi. Pengerjaan proyek gedung yang berada pada lokasi hotel yang sedang beroperasi akan
memiliki tingkat kesulitan yang relatif lebih besar dibandingkan dengan pengerjaan suatu proyek gedung pada
lahan yang kosong. Peluang terjadinya kebisingan, ketidaknyamanan, gangguan terhadap operasional hotel yang
sedang berjalan, keluhan dari tamu-tamu yang menginap di hotel tersebut dan terjadinya claim dari kontraktor
terhadap pembengkakan biaya yang disebabkan penundaan pekerjaan oleh pihak operasional hotel sangat
mungkin terjadi. Padatnya aktivitas wilayah tersebut, seperti bisnis pertokoan dan pariwisata serta kondisi jalan
yang tidak terlalu lebar juga berdampak pada sulitnya mobilitas material, peralatan dan tenaga kerja yang dapat
mempengaruhi pelaksanaan proyek. Risiko-risiko tersebut memerlukan penanganan yang tepat sehingga
pelaksanaan proyek dapat berjalan sesuai rencana tanpa mengganggu kegiatan operasional hotel.
Penanganan risiko yang tidak optimal dapat berdampak pada buruk terhadap kinerja kontraktor (Carr dan Tah,
2001). Penelitian terdahulu tentang manajemen risiko dalam dunia konstruksi telah banyak dilakukan pada
proyek gedung, namun masih jarang dilakukan pada proyek gedung dengan kondisi berdampingan dengan
gedung hotel yang sedang beroperasi. Sehingga, penelitian ini bertujuan untuk mengidentifikasi dan mengelola
risiko-risiko dominan yang berpotensi terjadi pada proyek semacam ini.
2. KAJIAN PUSTAKA (IDENTIFIKASI RISIKO)
Kegiatan-kegiatan konstruksi, mulai dari tahap awal sampai tahap akhir dari suatu siklus proyek, selalu
berhubungan dengan risiko yang dapat berdampak pada keterlambatan waktu penyelesaian proyek dan
pembengkakan biaya (Skorupka, 2003; Luu et al., 2009). Risiko merupakan hasil atau konsekuensi yang terjadi
akibat adanya ketidak-pastian atau uncertainty (Smith et al., 2006). Manajemen risiko merupakan serangkaian
metode dan aktivitas yang dirancang untuk untuk meminimalkan gangguan yang mungkin muncul selama proses
konstruksi (Skorupka, 2003). Manajemen risiko meliputi identifikasi dan spesifikasi risiko yang mungkin
muncul pada proses konstruksi, pengelolaan risiko serta perumusan strategi (actions) untuk mengatasi dampak
negatifnya (Godfrey, 1996).

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana MK-89
Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti

Identifikasi risiko dapat dilakukan dengan berbagai pendekatan, antara lain berdasarkan: sumber dan dampaknya
(Flanagan dan Norman, 1993); tingkat kemudahannya untuk dikendalikan yaitu controllable (risiko yang terkait
dengan manajemen sumber daya internal) dan uncontrollable (risiko yang terkait dengan manajemen lingkungan
eksternal) (Carr dan Tah, 2001); maupun berdasarkan perspektif dari pihak-pihak yang terlibat seperti
kontraktor, klien dan konsultan (Chileshe et al., 2012). Berdasarkan hasil penelitian sebelumnya tentang
manajemen risiko pada proyek gedung, Tabel 1 berikut ini merangkum jenis-jenis risiko yang berpeluang terjadi
pada proyek renovasi dan pengembangan gedung pada hotel yang sedang beroperasi.
Tabel 1 Identifikasi Risiko Pada Proyek Renovasi dan Pengembangan Gedung Hotel Yang Sedang Beroperasi

Sumber Risiko dan Faktor Risiko Sumber

I. Risiko Finansial (pembiayaan) dan Ekonomi
1 Kegagalan dalam menjaga agar biaya, waktu dan lingkup tetap sesuai dengan P1, P2, P4
perencanaan
2 Adanya klaim/tuntutan dari kontraktor kepada klien akibat kerugian dan kelebihan biaya P1
yang disebabkan oleh keterlambatan penyelesaian detail perencanaan oleh tim perencana,
maupun akibat terjadinya perubahan desain di lapangan.
3 Pasar finansial yang tidak menguntungkan (Bad Market) yang mempengaruhi P2, P4, P6
menurunnya pendapatan hotel dan berdampak pada kegagalan pihak owner dalam
pembiayaan proyek.
4 Inflasi dan fluktuasi harga yang menyebabkan pembengkakan biaya dari rencana awal. P1, P2, P5,
P6, P7
5 Kompetisi/persaingan harga – menurunnya harga jual kamar hotel yang terkena dampak P2, P9
selama masa konstruksi/renovasi yang berakibat pada penurunan pendapatan pemilik
proyek.
II. Risiko Sumber Daya (manusia dan peralatan)
6 Kegagalan dalam pengelolaan dan pengendalian sumber daya manusia, material dan P2
peralatan yang mengakibatkan keterlambatan proyek.
7 Kenaikan biaya tenaga kerja, harga material dan harga/sewa peralatan yang tidak P1, P7
terprediksi yang mengakibatkan pembengkakan biaya proyek
8 Terganggunya ketersediaan, mobilitas dan produktivitas peralatan (kegagalan peralatan). P2, P3, P5,
P6, P7
9 Terganggunya ketersediaan, mobilitas, produktivitas, dan kualitas tenaga kerja (termasuk P2, P3, P5,
mogok kerja/sakit) P6, P7
10 Terganggunya ketersediaan, mobilitas, dan kualitas material yang rendah P2, P3, P5,
P6, P7
III. Risiko Teknis pada Proyek
A. Perencanaan dan Desain
11 Perubahan desain dan spesifikasi akibat tidak lengkapnya desain awal, skup, spesifikasi, P2, P3, P5,
kesalahan desain maupun perbedaan kondisi di lapangan P6
12 Perubahan desain dan spesifikasi / perluasan skup pekerjaan atas permintaan/ keinginan P2
klien
13 Kesalahan memilih tim design P2
14 Kegagalan untuk menyelesaikan pekerjaan desain dan konstruksi sesuai waktu yang P1
direncanakan.
15 Kurang tepatnya penentuan prioritas terhadap proyek dan jadwal kerja yang tidak tepat. P2
B. Konstruksi dan Operasional
16 Kesalahan pemilihan teknologi P2
17 Kurangnya kompetensi dari konsultan dan kontraktor P6
18 Rendahnya kualitas pekerjaan yang dihasilkan akibat lemahnya kontrol kinerja terhadap P6
pekerjaan di lapangan
19 Kegagalan struktur bangunan akibat kesulitan/kesalahan pengidentifikasian struktur P1, P2, P5
tanah.
20 Terjadinya pencurian terhadap material dan peralatan di lapangan. P5, P6
21 Kecelakaan kerja selama proses konstruksi yang menyebabkan luka fisik P1, P5, P6
22 Kesulitan mobilitas dan terbatasnya lahan parkir untuk pemindahan material bongkaran P9
dan mobilisasi material ke dalam lokasi proyek (loading area), karena harus berbagi
dengan kendaraan operasional hotel dan kendaraan tamu hotel.

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana MK-90
 Manajemen Risiko Pada Proyek Gedung Hotel Yang Sedang Beoperasi

Sumber Risiko dan Faktor Risiko Sumber

23 Pengaturan jadwal kerja proyek yang tidak maksimal akibat berbenturan dengan jam P9
operasional hotel.
C. Project hand-over
24 Kegagalan dalam menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu yang direncanakan (delay) P1, P8
IV. Risiko hubungan dan koordinasi, serta Risiko terkait operasional hotel selama masa konstruksi
25 Organisasi, koordinasi, komunikasi yang buruk, dan rendahnya komitmen dari pihak- P2, P4, P6
pihak terkait (tim proyek dan klien) terhadap penyelesaian desain final, strategi
pencapaian target dari pelaksanaan proyek (biaya, mutu, waktu), serta penugasan
dilapangan.
26 Terjadinya konflik di lapangan antara tim proyek, operator hotel dan klien akibat kurang P9
koordinasi maupun akibat dilanggarnya hal-hal yang telah disepakati di lapangan,
misalnya: tidak melakukan penjualan terhadap kamar yang berada pada daerah yang
terdampak oleh pekerjaan konstruksi.
27 Terganggunya operasional hotel, menurunnya kenyamanan dan kebersihan hotel selama P9
masa konstruksi.
28 Menurunnya kepercayaan konsumen (akibat terganggu selama tinggal di hotel selama P9
masa konstruksi)
29 Adanya keluhan dari tamu akibat kebisingan, polusi udara dan ketidaknyamanan selama P9
masa konstruksi
30 Adanya tuntunan pemberian biaya kompensasi akibat ketidakpuasan tamu selama masa Pengembang
konstruksi. an
31 Adanya komplain dan tuntutan kompensasi dari hotel terdekat yang terganggu akibat Pengembang
proses konstruksi. an
32 Penurunan pendapatan hotel selama proses konstruksi P9
V. Risiko Lingkungan
33 Keterlambatan akibat cuaca buruk / tidak menentu/ sulit diprediksi P1, P3, P5,
P6, P7
34 Keterlambatan proyek karena kondisi tanah buruk yang tidak terprediksi / terjadi P1, P2, P6
Perbedaan Kondisi di lapangan
35 Terjadinya pencemaran lingkungan (polusi udara, suara, tanah) P5, P6
36 Force majeur (banjir, gempa, tanah longsor, dll) P1, P5
VI. Risiko legalitas, regulasi pemerintah, Politik
37 Kesalahan pada kontrak / kontrak tidak lengkap P6
38 Terjadinya perubahan regulasi/ perubahan pemerintahan/ perubahan hukum/ perubahan P5, P6
persyaratan untuk perijinan dan persetujuan, serta lamanya waktu pengurusan perijinan
yang menyebabkan keterlambatan pelaksanaan proyek
39 Kegagalan untuk memenuhi standar teknik yang disyaratkan untuk kualitas, fungsi, P1
kesesuaian dengan tujuan, keamanan (safety) dan kelestarian lingkungan (environment
preservation).
Keterangan:
P1: Flanagan dan Norman (1993) P4: Chapman (2001) P7: Sharma (2013)
P2: Skorupka (2003) P5: Al-Bahar dan Crandall (1990) P8: Luu et al. (2009)
P3: Sandyavitri (2009) P6: Chileshe et al. (2012) P9: Dharmika (2014)

3. METODE (ANALISIS RISIKO)

Berdasarkan kajian pustaka didapatkan 39 risiko yang diklasifikasikan dalam enam kelompok (Tabel 1). Risiko-
risiko tersebut disesuaikan keterkaitannya dengan konteks studi ini sehingga berkembang menjadi 44 risiko yang
bersumber dari tujuh kelompok sumber risiko, yang kemudian digunakan sebagai variabel penelitian (pertanyaan
dalam kuesioner). Kuesioner penelitian ini dikembangkan berdasarkan kajian pustaka yang mendalam sehingga
telah memenuhi construct validity / valid secara teori (Carmines dan Woods, 2004). Pertanyaan yang diajukan
dalam kuesioner berkenaan dengan seberapa sering peluang terjadinya risiko dari ke 44 risiko tersebut. Jawaban
dari pertanyaan pada kuesiner ini menggunakan format skala Likert, yaitu penilaian secara independen yang
umumnya dipakai dalam survei, yang bertujuan untuk mengukur sejauh mana tingkat opini responden terhadap
suatu pertanyaan atau topik (Jamieson, 2008; Barnette, 2010). Format skala Likert yang dipakai adalah skala 1
sampai 5 (1 = “sangat jarang”; 2 = jarang; 3 = kadang-kadang; 4 = sering; 5 = sangat sering). Responden dari

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana MK-91
Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti

survei ini meliputi pihak-pihak yang pernah atau sedang terlibat dalam menangani proyek gedung yang berada
dalam lokasi hotel yang sedang beroperasi.
Analisis risiko dilakukan secara deskriptif kualitatif, yang meliputi: identifikasi risiko dengan cara menentukan
frekuensi (nilai modus) dari likelihood / probabilitas (P) terjadinya risiko dan consequences / dampak (I) dari
risiko, lalu menghitung Risk Index (RI = P x I) untuk dapat mengklasifikasikan risiko berdasarkan tingkat
penerimaannya. Godfrey (1996) memberikan rujukan terhadap rentang nilai RI seperti yang ditampilkan pada
Tabel 2 berikut:
Tabel 2 Klasifikasi Risiko Berdasarkan Tingkat Penerimaan Risiko

Nilai RI Kategori Keterangan

15 ≤ x ≤ 25 Unacceptable Risiko tidak dapat ditoleransi, harus dihilangkan atau ditransfer
8 ≤ x < 15 Risiko sebaiknya dihindari, diperlukan investigasi detil dan justifikasi
Undesirable terhadap biaya dan manfaat, diperlukan persetujuan dari pimpinan, perlu
dilakukan pengawasan
3≤x<8 Acceptable Risiko dapat diterima atau dapat dikelola
1≤x<3 Neglegible Risiko tidak memerlukan pertimbangan lebih lanjut atau dapat diabaikan.
Sumber: Godfrey (1996)
Risiko dengan kategori dominan (major risk) yaitu risiko dengan tingkat penerimaan unacceptable (tidak dapat
diterima) dan undesirable (tidak diharapkan) memerlukan penanganan khusus karena risiko-risiko ini akan
mempunyai dampak signifikan. Sedangkan risiko dengan kategori acceptable (dapat diterima) dan negligble
(dapat diabaikan) secara teoritis tidak memerlukan tindakan mitigasi. Menurut Flanagan dan Norman (1993)
penanganan risiko dapat dilakukan dengan cara: menerima risiko (risk retention), mengurangi risiko (risk
reduction), memindahkan risiko (risk transfer) atau menghindari risiko (risk avoidance).
4. HASIL DAN PEMBAHASAN
Dari hasil survei didapatkan 93 data berdasarkan jawaban responden yang pernah terlibat atau sedang menangani
proyek renovasi atau pengembangan gedung hotel yang sedang beroperasi (expert) yang meliputi 77 kontraktor
(83%), 10 konsultan (11%) dan 6 pemilik proyek / operator hotel (6%). Hasil uji reliabilitas terhadap data
tersebut menunjukkan nilai Cronbach’s alpha sebesar 0.964 untuk likelihood (P) dan 0.961 untuk consequences
(I). Kedua nilai tersebut lebih besar dari syarat minimum 0.70, sehingga kuesioner penelitian ini dapat
dinyatakan reliabel (Nunnally, 1978).
Selanjutnya dilakukan penilaian terhadap likelihood (P) dan konsekuensi (I) dari tiap risiko berdasarkan nilai
modus dari jawaban responden serta mengitung Risk Index (RI) untuk mengklasifikasikan tingkat penerimaan
risiko. Hasil perhitungan menunjukkan bahwa klasifikasi risiko berdasarkan tingkat penerimaannya meliputi 5
unacceptable risks, 21 undesirable risks, 15 acceptable risks, dan 3 negligible risks.
Penanganan risiko difokuskan hanya pada risiko dominan (major risks) yaitu risiko yang termasuk dalam
kategori Unacceptabe (5 risiko) dan Undesirable (21 risiko). Tindakan mitigasi dirumuskan berdasarkan diskusi
dan brainstorming dengan pihak-pihak yang terkena dampak risiko atau pihak yang memiliki kendali terhadap
risiko tersebut, seperti yang dirangkum pada Tabel 4 berikut.

Tabel 3 Risiko Dominan pada Proyek Gedung pada Hotel yang Sedang Beroperasi

No Risiko berdasarkan P I RI PR Tindakan Kepemilikan

sumbernya mitigasi Risiko
I. Aspek Teknis
1. Perencanaan dan Desain
1. Perubahan desain dan 4 4 16 UA Pemilihan tim desain yang - Pemilik
spesifikasi akibat kurang kompeten/berpengalaman Proyek
tepatnya mendefinisikan - Kontraktor
lingkup pekerjaan yang - Konsultan
berdampak pada kelengkapan
desain awal dan spesifikasi,
serta kesalahan desain karena
ketidaktepatan memprediksi
kondisi di lapangan.

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana MK-92
 Manajemen Risiko Pada Proyek Gedung Hotel Yang Sedang Beoperasi

No Risiko berdasarkan P I RI PR Tindakan Kepemilikan

sumbernya mitigasi Risiko
2. Perubahan desain dan 4 4 16 UA Pada kontrak, dicantumkan pasal - Pemilik
spesifikasi/ perluasan skup tentang perubahan desain yang Proyek
pekerjaan atas permintaan/ jika berdampak pada penambahan - Kontraktor
keinginan klien biaya dan waktu dalam kontrak, - Konsultan
akan menjadi tanggung jawab
klien.
3. Kegagalan untuk 3 4 12 UD - Memilih tim desain/ konsultan - Pemilik
menyelesaikan pekerjaan dan kontraktor yang kompeten Proyek
desain dan konstruksi sesuai dan profesional. - Kontraktor
waktu yang direncanakan. - Melakukan koordinasi antar - Konsultan
pihak terkait untuk mencapai
target pekerjaan sesuai rencana.
4. Kurang tepatnya penentuan 4 4 16 UA Kontraktor melakukan - Kontraktor
prioritas kegiatan proyek dan penyusunan prioritas pekerjaan - Operator
jadwal kerja agar tidak yang tepat. hotel
berbenturan dengan jam Pihak operator hotel menawarkan
operasional hotel, misalnya: program tour yang dimulai di pagi
pekerjaan yang menimbulkan hari.
kebisingan hanya boleh
dilakukan diatas jam 10 pagi.
2. Konstruksi dan Operasional
5. Kesalahan pemilihan teknologi 3 3 9 UD Pemilihan kontraktor yang - Pemilik
dan metode kerja untuk tiap kompeten (berpengalaman) dalam Proyek
kegiatan. pembangunan pengembangan - Kontraktor
6. Kurangnya kompetensi dari 2 4 8 UD hotel. - Konsultan
konsultan dan kontraktor
7. Rendahnya kualitas pekerjaan 3 4 12 UD
(tidak sesuai standar/
spesifikasi) akibat lemahnya
kontrol kinerja terhadap
pekerjaan di lapangan
8. Terbatasnya lahan parkir dan 3 3 9 UD - Pembuatan sistem logistik yang - Operator
terbatasnya akses keluar-masuk tidak memerlukan penumpukan hotel
ke lokasi proyek untuk material secara berlebihan di - Kontraktor
pemindahan material lokasi proyek.
bongkaran dan pemasukkan - Menyediakan lahan
material karena harus berbagi penampungan baru yang masih
dengan kendaraan operasional berlokasi dekat dengan lokasi
hotel dan kendaraan tamu hotel. proyek.
- Pembatasan terhadap tipe
kendaraan yang boleh masuk ke
lokasi proyek
9. Kegagalan dalam 3 4 UD Melakukan koordinasi dan - Operator
menyelesaikan proyek sesuai perjanjian secara tertulis yang hotel
dengan waktu yang mengatur dengan jelas jam kerja - Kontraktor
direncanakan (delay), akibat yang disepakati, untuk dijalankan
seringnya terjadi penghentian oleh semua pihak terkait.
kegiatan proyek yang
berbenturan dengan jam
operasional hotel.

II. Keselamatan kerja dan Keamanan (safety)

10. Terjadinya pencurian terhadap 2 4 8 UD Meningkatkan penjagaan - Operator
material dan peralatan di terhadap akses keluar masuk hotel
lapangan. proyek dan penerapan sistem - Kontraktor
logistik yang dapat mencegah

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana MK-93
Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti

No Risiko berdasarkan P I RI PR Tindakan Kepemilikan

sumbernya mitigasi Risiko
terjadinya pencurian.
11. Kecelakaan kerja bagi pekerja 4 3 12 UD Mewajibkan dan mengawasi - Operator
selama masa konstruksi akibat pemakaian alat-alat keselamatan hotel
rendahnya kesadaran dan kerja. - Kontraktor
lemahnya pengawasan terhadap
pemakaian alat-alat
keselamatan kerja.
III. Sumber daya manusia, material dan peralatan
12. Kegagalan dalam pengelolaan 4 4 16 UA Kontraktor membuat metode Kontraktor
dan pengendalian sumber daya kerja secara rinci untuk semua
manusia, material dan peralatan item pekerjaan sebelum mulai
yang mengakibatkan pelaksanaan proyek yang memuat
keterlambatan proyek. proses, prosedur, pola
penanganan, teknis, perencanaan
material, peralatan dan tenaga
yang diperlukan.
13. Kenaikan biaya tenaga kerja, 4 4 16 UA Kontraktor memperhitungkan Kontraktor
harga material dan harga/sewa dengan cermat prediksi kenaikan
peralatan yang tidak terprediksi biaya tenaga kerja, alat dan
yang mengakibatkan material.
pembengkakan biaya proyek
14. Terganggunya ketersediaan, 3 3 9 UD Kontraktor melakukan Kontraktor
mobilitas dan produktivitas perencanaan pengadaan peralatan
peralatan (kegagalan peralatan). yang berkualitas secara tepat
waktu.
15. Terganggunya ketersediaan, 3 3 9 UD Kontraktor melakukan Kontraktor
mobilitas, produktivitas, dan perencanaan sumber daya tenaga
kualitas tenaga kerja (termasuk kerja yang berkesinambungan,
mogok kerja/sakit) memperkirakan dengan cermat
pengaruh hari libur terhadap
ketersediaan tenaga kerja.
16. Terganggunya ketersediaan, 3 3 9 UD Kontraktor melakukan Kontraktor
mobilitas, dan kualitas material perencanaan sistem logistik yang
yang tidak sesuai spesifikasi. berkesinambungan.
IV. Ekonomi, Pasar dan Finansial
17. Bertambahnya beban pemilik 3 4 12 UD Pemilik proyek melakukan Pemilik
hotel/pemilik proyek akibat analisis investasi dengan proyek/klien/
inflasi peningkatan suku bunga menggunakan bunga bank yang operator hotel
bank jika pembangunan lebih tinggi untuk memperkirakan
menggunakan dana pinjaman kenaikan suku bunga, atau
dari bank. menggunakan suku bunga tetap,
serta melakukan analisis
sensitivitas dari investasi tersebut.
18. Kondisi pasar yang tidak 3 4 12 UD Pihak operator hotel melakukan Pemilik
menguntungkan (Bad Market) promosi paket wisata dan proyek/klien/
yang mempengaruhi akomodasi penginapan untuk operator hotel
menurunnya pendapatan hotel meningkatkan jumlah tamu yang
dan berdampak pada kegagalan menginap di hotel tersebut,
pihak owner dalam pembiayaan termasuk bekerja sama dengan
proyek. agen perjalanan wisata.

19. Penurunan harga jual kamar 3 3 9 UD

akibat ketatnya persaingan dan
akibat bertambahnya jumlah
kamar dari pengembangan

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana MK-94
 Manajemen Risiko Pada Proyek Gedung Hotel Yang Sedang Beoperasi

No Risiko berdasarkan P I RI PR Tindakan Kepemilikan

sumbernya mitigasi Risiko
hotel.
20. Penurunan keuntungan 3 3 9 UD Kontraktor harus Kontraktor
kontraktor akibat molornya memperhitungkan dengan cermat
waktu penyelesaian proyek kemungkinan terjadinya delay
karena hotel tetap beroperasi yang berdampak pada
selama pembangunan. pembengkakan biaya proyek.

V. Hubungan dan Koordinasi

21. Organisasi, koordinasi, 3 4 12 UD Membuat komitment tertulis - Operator
komunikasi yang buruk, dan antara pihak operator hotel dan hotel
rendahnya komitmen dari kontraktor terkait hak dan - Kontraktor
pihak-pihak terkait (tim proyek kewajiban kedua belah pihak
dan klien) terhadap selama masa pelaksanaan
penyelesaian desain final, konstruksi, melakukan koordinasi
strategi pencapaian target dari yang efektif di lapangan, mentaati
pelaksanaan proyek (biaya, kesepakatan pembatasan lahan
mutu, waktu), serta penugasan parkir, kewajiban menjaga
dilapangan. kebersihan dan kenyaman tamu
22. Terganggunya operasional 3 3 9 UD hotel (antara lain:
hotel, berkurangnya lahan membuang/mengeluarkan sampah
parkir kendaraan hotel dan proyek dan puing secara periodik
menurunnya kenyamanan dan sehingga tidak menumpuk dan
kebersihan hotel, serta kotor).
terjadinya kebisingan selama Tidak menjual kamar hotel yang
masa konstruksi. langsung berdampingan dengan
23 Menurunnya kepercayaan 4 2 8 UD proyek untuk menghindari
konsumen akibat terganggu saat keluhan tamu akibat kebisingan.
tinggal di hotel selama masa
konstruksi
VI. Lingkungan
24 Berkurangnya lahan hijau 3 3 9 UD Memaksimalkan penanaman - Operator
akibat pembangunan proyek. pohon pada lahan yang tersisa hotel

VII. Legalitas/ perijinan, Kontrak dan Politik

25. Terjadinya perubahan regulasi/ 3 4 12 UD - Mematuhi peraturan dan - Pemilik
perubahan pemerintahan/ kebijakan pemerintah misalnya proyek/
perubahan hukum/ perubahan mengenai sempadan sungai, operator
persyaratan untuk perijinan dan desain bangunan dan lain-lain. hotel
persetujuan, serta lamanya - Melakukan pembicaraan dan - Konsultan
waktu pengurusan perijinan pendekatan secara terbuka
yang menyebabkan dengan pemerintah dan
keterlambatan pelaksanaan masyarakat setempat sehingga
proyek. tidak terjadi salah informasi
26. Tidak memperoleh ijin dari 3 4 12 UD dari tiap pihak.
pemerintah desa setempat dan
mendapat penolakan dari
masyarakat sekitar terhadap
pembangunan proyek tersebut.
Keterangan: UA=unacceptable; UD=undesirable; PR= Penerimaan Risiko (risk acceptability)
5. KESIMPULAN
Untuk dapat mengurangi risiko yang teridentifikasi sebagai risiko-risiko dominan (major risk), kontraktor,
konsultan dan pemilik proyek (atau pihak operator hotel) hendaknya saling memahami dampak dari risiko
tersebut dan berkomitmen melaksanakan tindakan mitigasi yang telah disepakati, antara lain:

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana MK-95
Gusti Ayu Putu Candra Dharmayanti

1. Aspek teknis:
a. Untuk mengurangi risiko akibat kesalahan dalam spesifikasi desain, pemilik proyek sebaiknya
memilih tim desain yang berpengalaman.
b. Untuk mengantisipasi pembengkakan biaya akibat perubahan skup pekerjaan atas permintaan klien,
maka kontraktor harus memastikan adanya pasal terkait di dalam kontrak.
c. Untuk mengurangi risiko keterlambatan penyelesaian proyek, diperlukan penyusunan prioritas
pekerjaan yang tepat sehingga dapat meminimalkan gangguan terhadap operasional hotel, dan
sebaiknya pemilik proyek menunjuk kontraktor yang kompeten.
d. Untuk mengantisipasi lahan yang terbatas, diperlukan perencanaan logistik yang terencana dan
bekesinambungan sehingga tidak memerlukan penimbunan yang berlebihan.
2. Aspek keamanan dan keselamatan kerja: diperlukan penjagaan terhadap akses keluar-masuk areal
proyek dan mewajibkan penggunaan alat keselamatan kerja di areal proyek.
3. Aspek sumber daya: melakukan perencanaan pengadaan sumber daya tenaga, peralatan dan material
sesuai dengan progress proyek, sehingga mengurangi risiko keterlambatan proyek.
4. Aspek ekonomi, pasar dan finansial: pemilik proyek perlu menganalisis investasinya dengan cermat dan
melakukan promosi paket wisata dan penginapan untuk meningkatkan tingkat hunian hotel selama masa
konstruksi.
5. Aspek hubungan dan koordinasi: kontraktor dan operator hotel hendaknya saling berkoodinasi untuk
melaksanakan dan mentaati hal-hal yang telah disepakati antara lain operator hotel tidak menjual kamar
yang terdampak aktivitas proyek (kebisingan) dan kontraktor mengeluarkan sampah konstruksi secara
periodik.
6. Aspek lingkungan: memaksimalkan penghijauan pada lahan tersisa.
7. Aspek perijinan: pemilik proyek dan konsultan wajib mematuhi peraturan yang berlaku dan melakukan
pendekatan terbuka dengan pemerintah dan masyarakat sehingga tidak terjadi salah informasi yang
berdampak pada penolakan proyek.

DAFTAR PUSTAKA
Al-Bahar, J. F. dan Crandall, K. C. 1990. "Systematic Risk Management Approach for Construction Projects".
Journal of Construction Engineering and Management, ASCE, Vol. 116, No. 3, September, 1990, 533-546.
Barnette, J. J. 2010. Likert Scaling. Encyclopedia of Research Design. In: in N. Salkind (Ed) (ed.). Thousand
Oaks, CA: SAGE Publications, Inc.
Carmines, E. G. dan Woods, J. 2004. Validity . In: Lewis-Beck, I. M. S., Bryman, A. dan Liao, T. F. (eds.)
Encyclopedia of Social Science Research Methods. Thousand Oaks, CA: SAGE Publications, Inc.
Carr, V. dan Tah, J. H. M. 2001. "A fuzzy approach to constuction project risk assessment and analysis:
construction project risk management system". Adv. Eng. Softw., 32, 847-857.
Chapman, R. J. 2001. "The controlling influences on effective risk identification and assessment for construction
design management". International Journal of Project Management, 19, 147-160.
Chileshe, N., Boadua, A. dan Yirenkyi-Fianko 2012. "An evaluation of risk factors impacting construction
projects in Ghana". Journal of Engineering, Design and Technology, 10, 306-329.
Dharmika, I. K. Y. 2014. Manajemen Risiko Pada Pembangunan Pengembangan Hotel Yang Sedang Beroperasi
(Studi Kasus Pada Pembangunan Extension Villa di Hotel Alila Ubud). Master Tesis Master, Udayana
University.
Flanagan, R. dan Norman, G. 1993. Risk Management and Construction, Oxford, UK, Blackwell Science Ltd.
Godfrey, P. S. 1996. Control of Risk: A Guide to the Systematic Management of Risk from Construction,
Westminster , London, Construction Industry Research and Information Association.
Jamieson, S. 2008. Likert Scale. . In: In S. Boslaugh (Ed.) (ed.) Encyclopedia of Epidemiology. Thousand Oaks,
CA: SAGE Publications, Inc.
Luu, V. T., Kim, S.-Y., Tuan, N. V. dan Ogunlana, S. O. 2009. "Quantifying schedule risk in construction
projects using Bayesian belief networks". International Journal of Project Management, 27, 39-50.
Nunnally, J. C. 1978. Psychometric theory (2nd ed.), New York, McGraw-Hill.
Sandyavitri, A. 2009. "Manajemen Risiko di Proyek Konstruksi". Media Komunikasi Teknik Sipil
Sharma, S. K. 2013. "Risk Management in Construction Projects Using Combined Analytic Hierarchy Process
and Risk Map Framework". The IUP Journal of Operations Management, Vol. XII, No. 4, 2013.
Skorupka, D. 2003. "Risk management in building projects". AACE International Transactions, RI191-RI196.
Smith, N. J., Merna, T. dan Jobling, P. 2006. Managing Risk in Construction Project, Oxford, UK, Blackwell
Science Ltd.

Program Studi Magister Teknik Sipil, Program Pascasarjana Universitas Udayana MK-96