Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII

Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

ANALISA PILIHAN INVESTASI ANTARA APARTEMEN DAN

LANDED HOUSE UNTUK KAWASAN MILIK PT. X DI SIDOARJO
Dwi Joko Fachrur Rozi 1) dan I Ketut Gunarta 2)
1)
Program Studi Magister Manajemen Teknologi, Institut Teknologi Sepuluh Nopember
Jl. Cokroaminoto 12A, Surabaya, 60264, Indonesia
e-mail: djfachrurrozi@gmail.com
2)
Jurusan Teknik Industri, Institut Teknologi Sepuluh Nopember

ABSTRAK

Pertumbuhan perekonomian dan penduduk di Sidoarjo akan mendorong kegiatan ekonomi

kearah positif, salah satunya daya beli masyarakat. Meningkatnya daya beli masyarakat akan
barang dan jasa seperti kebutuhan akan tempat tinggal menjadikan peluang bagi pengembang
properti untuk menyediakan tempat tinggal yang berkualitas, berlokasi strategis, dan
terjangkau baik dalam bentuk apartemen maupun landed house. PT X, salah satu pengembang
di Sidoarjo berencana untuk mengembangkan kawasan hunian di atas lahan seluas 7 hektar.
Oleh karena itu, diperlukan kajian pasar dan finansial sehingga keputusan investasi dapat
menjawab kebutuhan pasar serta menguntungkan bagi pengembang.
Berdasarkan hasil analisa dan pembahasan dengan survey kuisoner diketahui bahwa potensi
pasar landed house di Sidoarjo cukup besar yaitu sebesar 81 persen dari responden,
sedangkan pemilih apartemen sebesar 19 persen. Sementara itu, untuk hasil analisa investasi
menggunakan discounted cashflow didapatkan bahwa pengembangan apartemen layak untuk
dikerjakan karena menghasilkan nilai NPV sebesar Rp 92.966.515.669 dengan IRR sebesar
52,00 persen. Sementara itu untuk pengembangan landed house juga layak untuk dilakukan
karena nilai NPV sebesar Rp 79.629.383.347 dengan IRR sebesar 43,08 persen atau lebih
besar dari nilai WACC/MARR sebesar 20,58 persen. Oleh karena itu, berdasarkan
perhitungan NPV dan IRR tersebut maka pilihan investasi yang paling menarik untuk
dikembangkan oleh pengembang di Sidoarjo adalah apartemen.
Kata kunci: Analisa Investasi, Apartemen, Discounted Cash Flow, Landed House.

PENDAHULUAN
Pertumbuhan perekonomian dan penduduk meningkatkan daya beli masyarakat pada
kebutuhan akan tempat tinggal. Hal ini menjadikan peluang bagi pengembang properti dalam
menyediakan tempat tinggal yang berkualitas, berlokasi strategis, dan terjangkau bagi
masyarakat baik dalam bentuk apartemen maupun landed house. Landed house sebagai suatu
ruang kegiatan berkehidupan dan penghidupan dengan fungsi utama sebagai tempat
tinggal/bermukim, merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dalam rangka
peningkatan dan pemerataan kesejahteraan rakyat. Selain landed house, apartemen yang
juga memiliki fungsi utama sebagai tempat tinggal menjadi salah satu alternatif yang dapat
dipilih dalam pengembangan kawasan permukiman.
PT. X sebagai salah satu pengembang terkemuka menangkap peluang tersebut dengan
membuat rencana untuk berinvestasi dalam pengembangan kawasan terpadu di Sidoarjo. Hal
ini menjadi pilihan menarik karena Sidoarjo merupakan salah satu pusat perindustrian di Jawa
Timur telah tumbuh menjadi salah satu pusat perekonomian setelah Surabaya. Berdasarkan
data tahun 2012 pertumbuhan ekonomi di Sidoarjo sebesar 6,8 persen lebih tinggi dibanding

ISBN: 978-602-70604-2-5
B-5-1
 Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

pertumbuhan secara nasional dan masuk dalam 10 besar pertumbuhan ekonomi tertinggi di
Jawa Timur. Pengembangan kawasan milik PT. X akan dilakukan di lahan seluas 7 hektar
dengan pengembangan kawasan permukiman dan beberapa fasilitas pendukung. Kawasan
permukiman untuk hunian tinggal seperti halnya apartemen, landed house, ataupun rusunawa
akan dibangun di lahan seluas 4 hektar. Pengembangan kawasan hunian tinggal menjadi salah
satu aspek yang perlu kajian mendalam sebelum pengembang mengambil keputusan untuk
berinvestasi baik dalam bentuk apartemen maupun landed house. Kajian finansial dan market
sangat penting dilakukan sehingga keputusan investasi akan menjawab kebutuhan pasar dan
menguntungkan bagi pengembang. Berdasarkan penjelasan diatas, maka dilakukan penelitian
mengenai analisa pilihan investasi berdasarkan kajian pasar dan finansial antara apartemen
dan landed house untuk kawasan milik PT. X di Sidoarjo sehingga diperoleh alternatif
investasi yang paling menguntungkan bagi pengembangan kawasan milik PT. X dalam jangka
waktu kedepan.
Mengingat permasalahan ini cukup kompleks, maka dalam pembahasan dan
penyelesaian masalah ini perlu adanya batasan masalah sebagai berikut:
 Analisa investasi dilakukan untuk lahan PT. X seluas ± 4 hektar.
 Luas kavling tanah untuk apartemen dan landed house ditentukan berdasarkan hasil
penyebaran kuisoner.
 Sumber dana berasal dari kas operasional perusahaan sebesar 100%.
 Nilai besaran pajak diperhitungkan sebesar 5% dari nilai pendapatan.

METODE
Penelitian ini secara garis besar terdiri atas dua analisa, yaitu analisa potensi pasar dan
analisa investasi. Data dan tahapan yang dilakukan pada kedua analisa dalam penelitian ini
dijelaskan sebagai berikut.
Analisa Potensi Pasar
Data yang digunakan dalam analisa potensi pasar meliputi data primer yaitu data
survey mengenai karakteristik responden dan properti baik untuk landed house maupun
apartemen dan data sekunder mengenai ketersediaan lahan di Sidoarjo. Data primer pada
analisa potensi pasar dijelaskan sebagai berikut.

Tabel 1. Data Primer pada Analisa Potensi Pasar

Karakteristik Responden Karakteristik Properti
Jenis kelamin Unit yang dimiliki
Usia Lama kepemilikan
Status perkawinan Ukuran unit
Pekerjaan Tipe unit
Jabatan pekerjaan Jumlah kamar
Pendapatan Jumlah lantai
Tingkat pendidikan Cara pembelian
Jumlah orang yang tinggal bersama KPA/KPR

Tahap pengolahan data primer dan data sekunder untuk mengetahui potensi pasar
apartemen dan landed house untuk pengembangan kawasan milik PT. X di Sidoarjo
dijabarkan sebagai berikut:
1. Mendeskriptifkan karakteristik responden apartemen dan landed house.
2. Mendeskripsikan preferensi pilihan responden baik apartemen maupun landed house.

ISBN: 978-602-70604-2-5
B-5-2
 Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

3. Menghitung proyeksi besarnya permintaan pasar terhadap hunian tinggal (apartemen

maupun landed house), dimana besarnya proyeksi permintaan pasar dihitung dengan
persamaan sebagai berikut:
= 1 2 3 (1)
dengan
: jumlah penduduk Sidoarjo tahun 2013 untuk kelompok usia antara 25 s.d 40 tahun
1 : merupakan persentase pemilih apartemen
2 : merupakan persentase pemilih landed house
3 : merupakan persentase responden yang minat untuk berinvestasi.
4. Melakukan perhitungan terhadap rasio ketersediaan lahan permukiman di Sidoarjo dengan
persamaan sebagai berikut:
ℎ = (2)

Analisa Investasi
Analisa kelayakan investasi merupakan sistem yang digunakan untuk mengevaluasi
pembiayaan modal dengan perkiraan aliran pendapatan (Phyrr, Cooper, Wofford, Kaplin, &
Lapides, 1998). Pada analisa investasi metode yang digunakan adalah discounted cashflow,
yaitu metode yang mengasumsikan bahwa nilai dari aliran pendapatan properti dapat diterima
pada saat ini juga (Miles, Berens, Eppli, & Weiss, 2007).
Pada penelitian analisa investasi landed house dan apartemen ini, data yang digunakan
berupa data sekunder yang diperoleh dari pengembang dan beberapa data pendukung
penelitian dari dinas terkait di Sidoarjo. Data dari pengembang antara lain sebagai berikut:
1. Data asumsi biaya-biaya investasi diantaranya: biaya lahan, biaya konstruksi, biaya pajak,
biaya operasional, biaya pemasaran, biaya administrasi, dan lain-lain.
2. Data perkiraan pendapatan yang diharapkan pengembang
3. Data model permodalan yaitu penggunaan modal sendiri.
4. Jangka waktu investasi
5. Biaya-biaya tambahan
Sedangkan data dari dinas terkait berupa data makro ekonomi dan demografi wilayah
sidoarjo.
Tahap pengolahan analisa investasi untuk mengetahui alternatif pilihan investasi yang
menguntungkan bagi PT. X meliputi:
1. Melakukan perhitungan terhadap perkiraan biaya pengembangan (development cost)
diantaranya biaya tanah, konstruksi, dll
2. Menghitung perkiraan pendapatan berdasarkan harga jual tanah dan harga jual unit
kavling
3. Memperkirakan biaya pengeluaran selama proses investasi
4. Menghitung besarnya biaya modal rata-rata tertimbang (weighted average cost of capital)
dapat dirumuskan dalam persamaan berikut (Pratt, 2000).
= + + (1 − ) (3)
dimana.
WACC : weighted average cost of capital
: proporsi dari common equity di dalam struktur modal
: cost of common equity
: proporsi dari preferred equity di dalam struktur modal
: cost of preferred equity
: proporsi dari debt di dalam struktur modal
: cost of debt
: pajak

ISBN: 978-602-70604-2-5
B-5-3
 Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

5. Menghitung nilai NPV dan IRR. NPV merupakan analisis berdasarkan penerimaan yang
diterima sesudah tercapainya payback period atau disebut juga nilai waktu dari uang dari
satu aliran dana (Limanto, 1998). Secara matematis nilai NPV adalah sebagai berikut.
NPV = − + ( ) + ( ) + ⋯ + ( ) (4)
dimana.
NPV : nilai bersih sekarang
i : tingkat discount rate
kt : nilai kapital yang digunakan pada periode investasi
b1, b2,..., bn : penerimaan pada tahun ke-1 sampai ke-n
c1, c2,..., cn : pengeluaran pada periode tahun ke-1 sampai tahun ke-n
Sementara itu Internal Rate of Return (IRR) adalah tingkat suku bunga pengembalian
yang dapat membuat besarnya Net Present Value (NPV) pada mekanisme aliran dana
diskonto sama dengan nol yang dirumuskan sebagai berikut:
( ) ( )
IRR = ( )
− ( )
=0 (5)
dimana.
IRR : arus pengembalian internal
(C)t : aliran kas masuk tahun ke-t
(C0)t : aliran kas keluar tahun ke-t
n : umur investasi
i : discount Rate
t : periode investasi
6. Uji sensitivitas

HASIL DAN PEMBAHASAN

Berdasarkan hasil survey yang dilakukan didapatkan bahwa dari 90 persen responden
yang memilih untuk tertarik berinvestasi, sebesar 81 persen dari total kuisoner yang disebar,
responden atau calon konsumen di Sidoarjo lebih memilih berinvestasi ataupun membeli
hunian dalam bentuk rumah tapak/landed house. Sementara sebesar 19 persen lebih memilih
apartemen.
Landed House Apartemen

19%

81%

Gambar 1. Preferensi Pilihan Investasi Responden

Analisa permintaan apartemen dan landed house dapat dilihat dari laju pertumbuhan
penduduk dan kondisi daya beli masyarakat. Hasil analisa permintaan apartemen dan landed
house menunjukkan bahwa dari 90 persen responden yang tertarik untuk berinvestasi
didapatkan besarnya pasar/permintaan apartemen maupun landed house yaitu sebesar 116.676
jiwa atau sekitar 14 persen dari total penduduk Sidoarjo dengan usia diantara 25 hingga 40
tahun yaitu 842.366 jiwa pada tahun 2013. Selanjutnya dilakukan juga perhitungan rasio

ISBN: 978-602-70604-2-5
B-5-4
 Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

ketersediaan lahan terhadap jumlah penduduk rentang usia 25 tahun hingga 40 tahun, yang
didapatkan bahwa rasio ketersediaan lahan untuk permukiman di Sidoarjo sebesar 0,0226
ha/jiwa atau 1:44,24 ha/jiwa. Dapat diartikan bahwa dari setiap 1 hektar lahan untuk
pemukiman mampu menampung penduduk rentang usia 25 tahun hingga 40 tahun sejumlah
44 jiwa.
Karakteristik konsumen untuk apartemen dan landed house dijelaskan sebagai berikut.
Apartemen
 Persentase konsumen berdasarkan jenis pekerjaan pegawai swasta adalah sebesar 66,67
persen, sedangkan untuk jenis pekerjaan lainnya adalah sebesar 33,37 persen.
 Sebesar 50 persen dari konsumen dengan minat investasi apartemen memiliki
pendapatan yang berkisar antara Rp. 6.100.000 hingga Rp. 8.000.000. disusul kemudian
konsumen dengan pendapatan kurang dari Rp. 6.000.000 sebesar 33,33 persen.
Persentase terkecil sebesar 11,67 persen berasal dari konsumen dengan pendapatan
antara Rp. 8.100.000 hingga Rp. 10.000.000.
 Tingkat pendidikan konsumen dengan minat investasi apartemen terbagi menjadi dua
yaitu SMA/sederajat dan sarjana, dimana sebesar 83,33 persen konsumen berasal dari
konsumen dengan tingkat pendidikan sarjana.
 Jika dilihat dari usia dan status perkawinan, konsumen apartemen berasal dari kalangan
muda yang belum menikah dengan range usia antara 20-29 tahun.
 Harga unit dari apartemen yang diminati berkisar antara 2 range harga yaitu sebesar
66,67 persen konsumen berminat untuk berinvestasi apartemen dengan harga kurang
dari Rp. 500.000.000 dan sebesar 33,33 persen konsumen berminat untuk berinvestasi
apartemen antara Rp. 500.000.000 hingga Rp. 750.000.000. Pada unit harga apartemen
kurang dari Rp. 500.000.000, model pembiayaan yang diinginkan adalah tunai,
sedangkan untuk unit harga antara Rp. 500.000.000 hingga Rp. 750.000.000 unit
pembiayaan yang diinginkan adalah sewa.
Landed House
 Konsumen yang berminat melakukan investasi pada landed house berasal dari
konsumen dengan jenis pekerjaan wiraswasta dengan persentase sebesar 50 persen,
disusul kemudian dari jenis pekerjaan pegawai BUMN dengan persentase sebesar 21
persen. Pada konsumen dengan jenis pekerjaan wiraswasta, sebagian besar konsumen
memiliki jabatan sebagai pemilik yang kemudian diikuti dengan jabatan sebagai
manajer.
 Konsumen dengan minat investasi landed house sebesar 41,67 persen memiliki
pendapatan yang lebih besar dari Rp. 10.000.000. Tingkat pendapatan selanjutnya
memiliki persentase yang sama besarnya yaitu 29,17 persen untuk konsumen dengan
pendapatan kurang dari Rp. 6.000.000 dan konsumen dengan pendapatan yang
berkisar antara Rp. 6.100.000 hingga Rp. 8.000.000.
 Sebagian besar dari konsumen landed house yaitu sebesar 75 persen berasal dari
konsumen dengan status kawin, sedangkan sisanya sebesar 25 persen berasal dari
konsumen dengan status belum kawin.
 Sementara itu untuk segi usia, sebesar 41,67 persen konsumen landed house memiliki
usia antara 20-29 tahun, yang diikuti usia antara 30-39 tahun dan usia antara 40-49
tahun sebesar 20,83 persen, dan sisanya sebesar 16,67 persen memiliki usia 50-59
tahun.
 Konsumen landed house dengan range usia 30-39 tahun, 40-49 tahun, dan 50-59 tahun
merupakan konsumen dengan status kawin. Sedangkan untuk konsumen landed house

ISBN: 978-602-70604-2-5
B-5-5
 Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

dengan usia 20-29 tahun terbagi dalam dua status perkawinan yaitu kawin sebesar
16,67 persen dan belum kawin sebesar 25 persen.
 Persentase terbesar dari konsumen landed house berasal dari konsumen dengan tingkat
pendidikan sarjana yaitu sebesar 66,67 persen. Selanjutnya, persentase berikutnya
sebesar 20,83 persen berasal dari konsumen dengan tingkat pendidikan
SMA/sederajat. Dan persentase terkecil tingkat pendidikan konsumen adalah sebesar
12,5 persen yaitu pasca sarjana.
 Jika dilihat dari jumlah orang yang tinggal bersama saat ini, sebesar 91,67 persen
konsumen dengan minat investasi landed house saat ini memiliki jumlah orang yang
tinggal bersama 4-6 orang. Sementara untuk konsumen dengan jumlah orang yang
tinggal bersama 1-3 orang dan 7-10 orang hanya sebesar 4,17 persen konsumen.
 Range harga dengan persentase terbesar yaitu 47,83 persen berada pada range harga
antara Rp. 500.000.000 hingga Rp. 750.000.000. Range harga dengan besar persentase
urutan kedua yaitu 41,67 persen berada pada range harga kurang dari Rp.
500.000.000. Pada kedua range harga ini, terdapat dua model pembiayaan yang
diinginkan, yaitu tunai dan KPR, dimana model pembiayaan KPR lebih banyak
diinginkan dari pada tunai pada kedua range harga unit ini. Sedangkan sisa persentase
untuk range harga berada antara Rp. 750.000.000 hingga Rp. 1.000.000.000 dan range
harga lebih dari Rp. 1.000.000.000 dimana untuk kedua range model pembiayaan
yang diinginkan adalah KPR.
 Pada range harga kurang dari Rp. 500.000.000, jangka waktu angsuran yang
diinginkan adalah 10 dan 15 tahun, untuk range harga Rp 500.000.000 – Rp.
750.000.000 adalah 10 dan 20 tahun, untuk range harga Rp. 750.000.000 – Rp.
1.000.000.000 adalah 15 tahun, dan untuk range harga di atas Rp. 1.000.000.000
adalah 5 tahun.

Secara finansial, pengembangan yang lebih menarik jika dilihat dari segi keuntungan
yang didapat, nilai NPV, dan nilai IRR adalah pengembangan apartemen. Hal ini dikarenakan
pengembangan apartemen akan menghasilkan nilai keuntungan/laba bersih, NPV dan IRR
yang relatif lebih besar dibandingkan dengan pengembangan landed house. Kondisi ini tak
terlepas dari jumlah unit yang dapat dibangun di dalam luasan lahan yang sama yang dimiliki
oleh pengembang. Dimana jumlah unit yang dapat dibangun untuk landed house sebanyak
219 unit, sementara apartemen sebanyak 571 unit. Oleh karena itu, dengan jumlah unit yang
dapat terjual lebih banyak maka akan meningkatkan jumlah laba yang akan didapatkan oleh
pengembang. Hasil ini dirangkum dalam Tabel 2.

Tabel 2. Hasil Perbandingan Investasi Apartemen dan Landed House

No Indikator Apartemen Landed House
1 Potensi pasar (%) 19 81
2 Nilai NPV Rp 92.966.515.669 Rp 79.629.383.347
3 Nilai IRR (%) 52,00 43,08
4 Saldo kas/Laba bersih :
Tahun ke-1 Rp 116.700.092.712 Rp 17.625.908.571
Tahun ke-2 Rp 134.328.185.424 Rp 27.545.781.000
Tahun ke-3 Rp 79.018.720.191 Rp 38.781.733.539
Tahun ke-4 Rp 56.454.231.780 Rp 51.488.600.699
Tahun ke-5 - Rp 65.838.326.299
Tahun ke-6 - Rp 82.021.788.203
Tahun ke-7 - Rp 100.250.813.504

ISBN: 978-602-70604-2-5
B-5-6
 Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

Berikut hasil analisa uji sensitivitas terhadap perubahan biaya investasi untuk
pengembangan apartemen dan landed house. Analisa uji sensitivitas dilakukan untuk melihat
sejauh mana nilai NPV dari pengembangan apartemen maupun landed house akan konsisten
terhadap perubahan biaya investasi.

Tabel 3. Uji Sensitivitas Perubahan Biaya Investasi Apartemen dan Landed House
Apartemen Landed House
Keterangan
NPV Biaya Investasi NPV Biaya Investasi
Rp 176,966,515,669 Rp 84,000,000,000 Rp 119,629,383,347 Rp 40,000,000,000 Turun 50%
Rp 160,166,515,669 Rp 100,800,000,000 Rp 111,629,383,347 Rp 48,000,000,000 Turun 40%
Rp 134,966,515,669 Rp 126,000,000,000 Rp 99,629,383,347 Rp 60,000,000,000 Turun 25%
Rp 92,966,515,669 Rp 168,000,000,000 Rp 79,629,383,347 Rp 80,000,000,000 Biaya awal
Rp 50,966,515,669 Rp 210,000,000,000 Rp 59,629,383,347 Rp 100,000,000,000 Naik 25%
Rp 25,766,515,669 Rp 235,200,000,000 Rp 47,629,383,347 Rp 112,000,000,000 Naik 40%
Rp 8,966,515,669 Rp 252,000,000,000 Rp 39,629,383,347 Rp 120,000,000,000 Naik 50%

Berdasarkan hasil uji sensitivitas pada Tabel3 dapat disimpulkan bahwa

pengembangan proyek apartemen maupun landed house di kawasan milik PT. X di Sidoarjo
menunjukkan hasil yang konsisten terhadap perubahan biaya investasi dan tetap layak untuk
dikerjakan. Kondisi ini ditunjukkan ketika biaya investasi pengembangan apartemen berturut-
turut turun maupun naik sebesar 25 persen, 40 persen, dan 50 persen dari biaya awal
pengembangan, nilai NPV lebih dari nol atau bernilai positif.
Berikut ini merupakan hasil analisa uji sensitivitas terhadap perubahan tingkat
WACC/MARR/tingkat suku bunga untuk pengembangan apartemen dan landed house.
Besarnya nilai WACC/MARR/tingkat suku bunga pembanding adalah sebesar 20,58 persen
didapatkan dari perhitungan berdasarkan komposisi modal.

Tabel 41. Uji Sensitivitas Perubahan Tingkat Suku Bunga Apartemen

Apartemen Landed House
Tingkat Tingkat Keterangan
NPV NPV
Suku Bunga Suku Bunga
Rp 145,313,000,587 10.29% Rp 158,780,609,247 10.29% Turun 50%
Rp 133,469,848,041 12.35% Rp 139,148,703,566 12.35% Turun 40%
Rp 117,084,996,347 15.43% Rp 113,668,158,105 15.43% Turun 25%
Rp 92,966,515,669 20.58% Rp 79,629,383,347 20.58% WACC/MARR awal
Rp 72,180,357,926 25.72% Rp 53,509,914,831 25.72% Naik 25%
Rp 61,052,067,648 28.81% Rp 40,712,784,538 28.81% Naik 40%
Rp 54,124,921,638 30.86% Rp 33,154,744,182 30.86% Naik 50%

Berdasarkan hasil uji sensitivitas pada Tabel 414 dapat disimpulkan bahwa
pengembangan proyek apartemen dan landed house di kawasan milik PT. X di Sidoarjo akan
layak berapapun besarnya WACC/tingkat suku bunga pembanding. Dimana ketika tingkat
suku bunga pembanding pengembangan apartemen berturut-turut turun maupun naik sebesar
25 persen, 40 persen, dan 50 persen dari tingkat suku bunga awal pengembangan, nilai NPV
akan berturut-turut tetap pada posisi lebih dari nol atau bernilai positif.

ISBN: 978-602-70604-2-5
B-5-7
 Prosiding Seminar Nasional Manajemen Teknologi XXIII
Program Studi MMT-ITS, Surabaya 1 Agustus 2015

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan dari hasil penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Hasil perhitungan yang dilakukan terhadap besarnya permintaan pasar terhadap sektor
hunian tinggal baik landed house maupun apartemen adalah sebesar 116.676 jiwa.
Sementara itu dari hasil riset yang dilakukan dengan menggunakan survey kuisoner
didapatkan bahwa potensi pasar di Sidoarjo untuk landed house lebih besar dibandingkan
dengan apartemen. Dimana dari hasil survey didapatkan bahwa 81 persen dari total
kuisoner yang disebar, responden atau calon konsumen di Sidoarjo lebih memilih
berinvestasi ataupun membeli hunian dalam bentuk rumah tapak/landed house.
Sementara 19 persennya lebih memilih berinvestasi dalam bentuk apartemen.
2. Hasil analisa perhitungan investasi terhadap pengembangan apartemen maupun landed
house menunjukkan bahwa untuk pengembangan sektor hunian apartemen dan landed
house layak untuk dikembangkan. Hal ini dapat dilihat bahwa besarnya nilai NPV untuk
apartemen adalah sebesar Rp 92.966.515.669 dengan IRR sebesar 52,00 persen lebih
besar dari WACC sebesar 20,58 persen. Sementara itu hasil perhitungan NPV untuk
landed house bernilai Rp 79.629.383.347 dengan nilai IRR sebesar 43,08 persen.

Saran untuk penelitian selanjutnya adalah:

1. Penambahan jumlah responden survey sehingga dapat menghasilkan informasi yang
lebih akurat dan tepat.
2. Perlunya untuk penambahan variabel yang dapat memberikan informasi secara detail
mengenai karakteristik konsumen apartemen maupun landed house.
3. Perlu untuk mempertimbangkan perhitungan terhadap nilai pajak selain pajak terhadap
penghasilan.
4. Perlunya untuk mempertimbangkan penggunaan sumber pendanaan yang lain selain dari
dana sendiri.

DAFTAR PUSTAKA
Limanto, S. (1998). Analisa Investasi Properti Sebuah Kawasan di Surabaya. Program
Pascasarjana ITS. Surabaya.
Miles, M. E., Berens, G. L., Eppli, M. J., & Weiss, M. A. (2007). Real Estate Development
Principles And Process Fourth Edition. Washington DC: ULI-The Urban Land
Institute.
Phyrr, S., Cooper, J. R., Wofford, L. E., Kaplin, S. D., & Lapides, P. D. (1998). Real Estate
Investment: Strategy, Analysis, Decision 2nd Edition. New York: John Wiley and
Sons.
Pratt, Shannon P. (2000). Cost of Capital (2nd Edition). New Jersey: John Wiley & Sons, Inc.

ISBN: 978-602-70604-2-5
B-5-8