PENJAMINAN UTANG MELALUI

HAK TANGGUNGAN (PERSPEKTIF

YURIDIS)

Ana Silviana,SH.,M.Hum

Pendidikan Khusus Penilaian sesuai dengan SPI

202 – Penilaian untuk Tujuan Penjaminan Utang
dan SPI 205 – Penilaian Untuk Tujuan Lelang

Salatiga, 01-02 Juli 2019

Di Hotel Laras Asri Resot
HUKUM JAMINAN
 Keseluruhan kaidah hukum yang mengatur
hubungan hukum antara pemberi dan penerima
jaminan dalam kaitannya dengan pembebanan
jaminan untuk mendapatkan fasilitas kredit.
(Salim H.S)
 Keseluruhan ketentuan-ketentuan hukum yang
mengatur tentang jaminan di dalam pemberian
kredit
JAMINAN
 Sesuatu yang diberikan kepada kreditur untuk
menimbulkan keyakinan bahwa debitur akan
memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang
yang timbul dari suatu perikatan.
 Jaminan Timbul dari Undang-Undang:
 bentuk-bentuk jaminan yang telah ditentukan oleh
suatu UU:
1. Pasal 1131 & 1132 KUH Perdata bahwa seluruh
harta kekayaan Debitur dijadikan jaminan bagi
perikatannya dengan pada kreditur.
2. Pasal 1139 & 1149 KUH Perdata, bahwa seorang
kreditur dapat didahulukan pemenuhannya
daripada kreditur-kreditur yang lain (Hak
Previllege)
 Jaminan Timbul Dari Perjanjian:
 Terjadinya harus dinyatakan / diperjanjikan
secara tegas oleh masing-masing pihak.
1. Bersifat perorangan (Borgtocht), yaitu
perjanjian yang mana pihak ketiga untuk
kepentingan si berpiutang mengikatkan diri
untuk memenuhi perikatan si berhutang
manakala si berhutang tidak memenuhi
kewajibannya (Pasal 1820 KUH Pdt, Buku III
Bab XVII, Pasal 1820 – 1850)
2. Pand atau Gadai
Pand : benda bergerak tidak berwujud (surat-
surat piutang atas nama), atau Deposito,
wesel, obligasi, saham, perhiasan, persediaan
barang-barang tertentu (stock tembakau,
cengkeh), dan kendaraan bermotor, dll
3. Crediet Verband (CV)
 Hak kebendaan atas benda tidak bergerak
(tanah hak milik adat) yang diikat sebagai
jaminan atas suatu perikatan dan
memberikan hak kepada kreditur untuk
mengambil pelunasan dari benda tidak
bergerak bilamana debitur tidak dapat
memenuhi kewajibannya kepada kreditur
pemegang CV.
 Yang dapat memberikan kredit dengan CV
hanya bank-bank milik pemerintah
3. Hipotik :
 adalah suatu hak kebendaan atas benda-
benda tidak bergerak, untuk mengambil
penggantian daripadanya bagi pelunasan
suatu perikatan (Pasal 1162 KUH Pdt)
 Benda tidak bergerak yang dapat
dihipotikkan:
1. Tanah beserta bangunan

2. Kapal laut ukuran 20m3 isi kotor ke atas

(Pasal 314 point 1 dan 3 KUHD)
3.
4. Fiducia
 Adalah penyerahan hak milik atas barang
bergerak (untuk dipakai jaminan kredit) atas
dasar kepercayaan.
 Barang yang dapat difiduciakan : barang
bergerak
 Praktek : HP atas Satuan Rumah susun
HAK TANGGUNGAN
 Setelah UUPA (24 september 1960)
 Pasal 51 UUPA : Hak Tanggungan yang dapat
dibebankan pada hak milik, hak guna usaha, dan
hak guna bangunan, hak pakai dan hak sewa
tersebut dalam pasal 25, 22 dan 39 diatur
dengan undang-undang.
 Pasal 57 UUPA : selama UU mengenai HT
tersebut dalam pasal 51 belum terbentuk, maka
yang berlaku ialah ketentuan-ketentuan
mengeai hypotheek tersebut dalam KUH Perdata
dan Crediet verband
DASAR HUKUM PENGATURAN HT :
UU No.4 Tahun 1996 ttg Hak Tanggungan
Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang
Berkait Dengan Tanah
(LN.1996 – 42; TLN 3632)

UUHT melakukan Unifikasi secara total

terhadap Hk Tanah Nasional

HT merupakan satu-satunya lembaga hak

jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah
Nasional yang tertulis,m.b tanggal 9 April 1996
PENGERTIAN HT :
 HT adl hak jaminan yang dibebankan pada h.a.t
sebagaimana dimaksud dalam UU No.5 Tahun
1960 berikut atau tidak berikut benda-benda
lain merupakan satu kesatuan dengan tanah itu,
untuk pelunasan hutang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan
kepada Kreditur terhadap Kreditur-Kreditur
yang lain.

 Ciri-ciri HT.....
CIRI-CIRI POKOK HT :
1. Memberi kedudukan diutamakan kepada
Kreditur (DROIT de PREFERECE)
2. Selalu mengikuti obyek dalam tangan siapa
obyek itu berada (DROIT de SUITE)
3. Memenuhi asas Spesialitas dan asas Publisitas
4. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya 
deb wanprestasi tdk perlu ditempuh acara
gugatan perdata biasa.
SIFAT HT
1. Tidak dapat dibagi-bagi (asas ondelbaar heid):
 HT membebani secara utuh obyek dan setiap
bagian padanya, jika dibebankan lebih dari
satu obyek. (ketentuan ini dapat disimpangi 
diperjanjikan dlm APHT)
2. ACCESOIR (merupakan ikutan) pada
perjanjian pokoknya yaitu utang piutang.

 keberadaan, berakhir dan hapusnya HT

tergantung pada utang yang dijamin pelunasan
dengan HT
SYARAT OBJEK HT:
1. Mempunyai nilai ekonomis, artinya dapat
dinilai dengan uang;
2. Dapat dipindah tangankan (diperjualbelikan);
3. Bersertipikat
4. Ditunjuk oleh UU (Pasal 4 UUHT)
TANAH-TANAH YANG TIDAK MEMENUHI
SYARAT OBJEK HT:

1. Tanah Negara
2. Tanah Hak Pengelolaan
3. Tanah Wakaf
4. Tanah Aset Negara yang dikuasai oleh
Departemen, PEMDA, Lembaga Non
Departemen dengan status Hak Pakai atau
Hak Pengelolaan yang berlangsung selama
diperlukan.
5. Tanah Garapan / tanah kaveling yang
statusnya Tanah Negara.
OBYEK HT :
 Ada 2 (dua) syarat sebagai obyek HT yaitu :
1. wajib didaftarkan  asas publisitas
2. Dapat dipindahtangankan

 Obyek HT :
1. Ps 51 UUPA : HM, HGU dan HGB;
2. HP atas tanah Negara yg diberikan kpd
perorangan / BH
3. HM atas Sarusun di atas tanah Negara
SUBYEK HT :
 PEMBERI HT (bisa Debitur bisa orang/BH lain)
1. perorangan;
2. Badan Hukum
3. Orang Asing (WNA) yg bertt di Ind dl jw ttn
punya usaha di Ind dan kredit digunakan utk
kepent pemb di wil Ind.

pemberi HT....?
 PENERIMA HT = PEMEGANG HT (Kreditur)
1. Perorangan;
2. Badan Hukum
3. Orang Asing / BH Asing  sepanjang kredit
ybs digunakan utk kepent pemb di wil Ind
TATA CARA PEMBEBANAN HT:
 Tahap I : Tahap Pemberian Hak tanggungan  dibuat
APHT oleh PPAT  didahului dg perjanjian pokok:
u.p
 Tahap II : Tahap Pendaftaran HT  di Kantor
Pertanahan  sertipikat HT  lahirnya HT

 APHT ....?
Akta Pemberian Hak Tanggungan
(APHT) :
 Dilakukan di Kantor PPAT  dibuat APHT oleh PPAT;
 Formulir APHT disediakan oleh BPN melalui Kantor
Pos ?
 Wajib dihadiri : 1. Pemberi HT (Debitur)
2. Penerima HT (Kreditur)
3. 2 (dua) orang saksi

 Muatan Wajib APHT (As Spesialitas).......?

Muatan Wajib APHT :
 Asas Spesialitas
1. Nama dan identitas pemberi & penerima HT;
2. Domisili pihak-pihak yang bersangkutan;
3. Penunjukan secara jelas utang / utang2 yang mana
yang dijamin
4. Nilai tanggungan
5. Uraian obyek HT

 Tidak terpenuhi : akibat BATAL DEMI HUKUM

Janji-janji dalam APHT :
1. Janji Fakultatif : boleh dikurangi atau boleh ditambah
asal tidak bertentangan dg ketentuan UUHT, seperti yg
disebut dalam Pasal 11 ayat (2) UUHT
2. Janji wajib dicantumkan  (hak Kreditur) : bahwa
pemegang HT pertama memp hak utk menjual atas
kekuasaan sendiri oyek HT apabila deb cidera janji,
melaluipelelangan umum serta mengambil pelunasan
piutangnya dr hasil penjualan tsb. Pasal 6 UUHT
3. Janji yang dilarang : dilarang diperjanjikan pemberian
kewenangan kepada Kred utk memiliki obyek HT apbl
Deb cidera janji  batal demi hk  kreditur dpt
membeli obyek HT melalui pelelangan umum (Ps 12
UUHT)
PENDAFTARAN HT
 Penuhi asas Publisitas  dg melakukan pendaftaran di
Kantor Pertanahan Kab/Kota letak obyek HT berada
 Tanggal kelahiran HT : tanggal ke 7 (tujuh) setelah
penerimaan secara lengkap berkas yg diperlukan bagi
pendaftaran
 Arti penting ditentukan tanggal pembukuan :
1. kreditur memp kedudukan yg istimewa (Kred
Preferent)
2. Penentuan peringkat HT apbl lebih dr satu Kred

fungsi pendaftaran HT.....?

Fungsi Pendaftaran HT :
Sebagai lahirnya HT dg keluarnya sertipikat HT

Kreditur tidak terpengaruh dg adanya sita jaminan

Asas Publisitas : KP terbuka untuk umum bagi yang

berkepentingan termasuk data mengenai HT
 Pada prinsipnya HT hanya dpt dibebankan kepd
hak atas tanah.
 Bagaimana dengan benda-benda yang ada di
atas hak atas tanah? (mis: bangunan,
tanaman.hasil karya berupa patung, relief candi
yg merupakan satu kesatuan dg tanah?)
 Asas HTN yg dianut Indonsia : Asas Pemisahan
Horisontal memisahkan sec mendasar antara
benda2 yg ada di atas bukan merupakan bagian
tanah ybs)
 Penerapan Asas Pemisahan Horisontal mengalami
perkembangan, shg pemberian HT dapat pula
meliputi benda2 yg secara tetap merupakan satu
kesatuan dengan tanah ybs  dg syarat harus
dinyatakan secara tegas dalam APHT
 Bagaimana apbl benda diatasnya milik orang lain?
 Bagaimana dg HM yg diwakafkan?
 Bagaimana terhadap bangunan yg menggunakan
ruang bawah permukaan tanah misal “basement”?
 Bagaimana dg menggunakan ruang bawah tanah yg
secara fisik tidak ada hub dg bangunan yg ada di atas
permukaan bumi?
EKSEKUSI HT :
 Pengertian : “apbl debitur cidera janji (wp)
obyek HT dijual melalui pelelangan umum
menurut cara yg ditentukan dlm perat per-uu-an
yg berlaku dan kreditur pemegang HT berhak
mengambil seluruh hutang atau sebagian dr
hasilnya utk pelunasan piutangnya yg dijamin
dg HT tersebut dg hak medahului dr
padadebitur-debitur yang lain.
DASAR PENGATURAN EKSEKUSI:
1. Pasal 6 UUHT : “Hak pemegang HT pertama
untuk menjual obyek HT atas kekuasaan
sendiri melalui pelelangan umum”
2. Pasal 14 ayat (2) UUHT : “titel eksekutorial” yg
terdapat dlm sertipikat HT
PELAKSANAAN EKSEKUSI HT :

1. Eksekusi yg mudah dan pasti pelaksanaannya

melalui:
a.Eksekusi berdasarkan Pasal 6 :

- Tdk diperlukan perintah dr Ka PN utk

melakukn penjualan obyek HT melalui
pelelangan umum.
- Kreditur pemegang HT punya hak utk menjual
obyek HT atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum dg mengajukan langsung
kepada Kepala Kantor Lelang Negarab.
b. Titel eksekutorial....?
b. Titel Eksekutorial (Ps 14 ayat (2)UUHT)
=kekuatan eksekutorial
 Sertipikat HT memp kekuatan eksekutorial
yg sama dengan putusan Pengadilan yg
telah memp kekuatan hukum tetap dan
berlaku sebagai pengganti “Grosse acte
hypotheek” sepanjang mengenai h.a.t dan
HM atas sarusun dlm pelaksanaan “Parate
Executie”  cukup dg persetujuan Ka PN
tanpa sidang
 Acara parate executie...?
2. Parate Executie
-Diatur dlm Ps.224 RIB dan Ps 258 Rr Bgw
(Reglemen Acara Hukum untuk Daerah Luar Jawa
dan Madura) yaitu dg mengajukan permohonan
pelaksanaan parate executie.
- Cara ?  menunjukan bukti bahwa Deb WP.
Permohonan eksekusi diajukan oleh Kreditur
pemegang HT kepada Ka PN dg menyerahkan
Sertip HT sebgai dasarnya
- Eksekusi akan dilaksanakan atas perintah Ka PN
melalui Pelelangan Umum oleh KLN
PENJUALAN DI BAWAH TANGAN DALAM
RANGKA EKSEKUSI
 Pasal 20 ayat (2) UUHT : atas kesepakatan
pemberi & pemegang HT, penjualan obyek HT
dpt dilaksanakan di bawah tangan jika yg
demikian akan dapat diperoleh harga tertinggi
yg menguntungkan semua pihak
 Dibawah tangan - tidak melalui pelelangan
umum
 Prosedurnya wajib tunduk pada ketentuan PP 24
Tahun 1997 ttg Pendaftaran Tanah, dilakukan
dihadapan PPAT yg membuat aktanya dan
diikuti pendaftaran di KP
SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK
TANGGUNGAN (SKMHT)

 Pada asasnya pemberian HT wajib dijadiri dan

dilakukan sendri oleh pemberi HT sebagai pihak
yang berwenang melakukan perbuatan hukum
membebankan HT atas objek yang dijaminkan.
 Fungsi SKMHT : apabila pemberi HT benar-
benar tidak dapat hadir untuk membuat APHT
dapat dikuasakan pada pihak lain.
 Wajib dibuat dengan akte otentik oleh Notaris
atau PPAT (Pasal 15 UU 4 Tahun 1996)
 Jangka waktu SKMHT : untuk tanah sudah
sertipikat : 1 bulan. Untuk tanah belum
sertipikat : 3 bulan
PERALIHAN HT
 Peralihan HT mengikuti peralihan piutang yang
dijamin
 Peralihan piutang terjadi karena : cessie,
subrograsi, pewarisan atau sebab-sebab lain.
 Sebab-sebab lain :

Pengambilalihan atau penggabungan

perusahaan, sehingga menyebabkan beralihnya
piutang perusahaan semula kepada perusahaan
yang baru
HAPUSNYA HT
 Hapusnya piutang yang dijamin
 Dilepaskannya HT oleh kreditur pemegang HT,
dinyatakan dengan akta yang diberikan kepada
pemberi HT
 Pembersihan HT berdasarkan Penetapan
Pengadilan atas permohonan pembeli objek HT,
jika penjualan objek HT tidak cukup untuk
melunasi semua utang debitur.
 Hapusnya hak atas tanah yang dijadikan
jaminan utang.
TERIMAKASIH