BABII

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

11.1 TINJAUAN UMUM

11.1.1 MIX USE BUILDING

Mixed Use Building adalah penggabungan dua masa bangunan atau lebih ke dalam

satu wadah dengan cara yang terkoordinasi dan saling terkait satu sama lain seperti:

kantor, tempat perbelanjaan, hotel, atau perumahan.

(Sumber: R. Michael Hampton,"One Dozen Apartments & Townhomes: A Cost

Analysis", NAHB Builder's Showl997)

Tujuannya untuk mengurangi ruang-ruang yang tidak berfungsi, menjadikan

penggunaan laban lebih efektif dan efisien, membuat pelayanan kebutuhan lebih

mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni. Penyatuan berbagai fungsi dan

aktivitas ini dalam satu bangunan atau kompleks bangunan biasanya diwadahi dalam

bangunan atau kompleks bangunan besar sehingga sering disebut sebagai superblok.

Dalam penerapannya, konsep bangunan mix use building digunakan untuk

memperbaiki dan mewujudkan kualitas hidup lingkungan perkotaan yang lebih baik

pada masa mendatang.

(Sumber: Dean Schwanke & associate, "Mixed use development handbook'')

Bentuk dan kedekatan dalam kegiatan kompleks yang berada di dalarnnya, lebih

berorientasi kepada penciptaan suatu lingkungan perkotaan terpadu dalam suatu

kawasan mix use.

• Ciri-ciri Mixed Use

1. Mewadahi 2 fungsi urban atau 1ebih misalnya terdiri dari retail, perkantoran,

hunian, hotel, dan entertainment! cultural! recreation.

2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional

3. Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan

yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

(Sumber: Dikembangkan dari panduan perancangan bangunan komersial

p.281)

• Manfaat Mixed Use

1. Kelengkapan fasilitas yang tinggi pada bangunan superblok, memberikan

kemudahan bagi pengunjunguya.

2. Peningkatan kualitas fisik lingkungan. Kelengkapan fasilitas yang

direncanakan dengan matang pada suatu kawasan yang luas

memungkinkan diadakannya rancangan yang baik termasuk perbaikan

rancangan kualitas lingkungan.

3. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas

dalam suatu superblok berarti terdapat efisiensi pergerakkan bagi pengguna

bangunan tersebut.

4. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblok pada salah satu

bagian kota berpotensi meningkatkan pertumbuhan kawasan

sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna

bangunan tersebut.
 5. Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan berbagai fasilitas

dalam satu komplek atau kawasan dapat mengefisienkan dana

pembangunan misalnya dengan efisiensi dana pembangunan infrastrnktur.

6. Menghambat perluasan kota. Superblok dapat diasumsikan sebagai

pertumbuhan kota secara vertical, karenannya pembangunan superblok

dapat meminimalkan perluasan kota secara horisontal.

7. Integrasi sistem-sistem. Sesuasi persyaratan sebuah superblok,

pengembangan fungsi-fungsi di dalamnya harus dirancang secara

terintegrasi, saling menguntungkan antar fungsi. Integrasi ini dapat

merupakan sisbiosis mutualisme antar fungsi.

(Sumber: Panduan perancangan bangunan komersial p.281)

11.1.2 RUMAH SUSUN

• Pengertian Rumah Susun

Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan sebagai

apartemen versi sederhana, walupun sebenarnya apartemen bertingkat sendiri bisa

dikategorikan sebagai rumah susun.

Rusun menjadi jawaban atas terbatasnya lahan untnk pemukiman di daerah

perkotaan. Karena mahalnya harga tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa

membeli rumah di luar kota. Hal ini adalah pemborosan. Pemborosan terjadi

pada:

• pemborosan waktu

• pemborosan biaya
 • pemborosan lingkungan (karena pencemaran)

• pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi) Untuk

mengatasi berbagai dampak negatif tersebut, maka pembangunan

perumahan dan permukiman, terutama eli kota-kota metropolitan dan besar eli

Indonesia sudah harus eliarahkan menuju pembangunan ke arah vertikal dalam

bentuk blok-blok rumah susun.

Maka perlu araban pembangunan secara nasional untuk menyeeliakan

pedoman operasional pembangunan perumahan susun yang wajib eliacu oleh

pemerintah kabupatenlkota dalam rangka penerapannya eli lapangan.

•Tujuan Rumab Susun

Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rak:yat, terutama bagi

golongan masyarakat yang berpenghasilan menengah kebawah, yang menjamin

kepastian hukmn dalam pemanfaatannya.

Meningkatkan daya guna tanah elidaerah perkotaan dengan memperhatikan

kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan permukiman yang

lengkap, serasi dan seimbang.

• Manfaat Rumah Susun

• Bagi penghuni

- Hunian yang lebih layak untuk tempat tiggal sebelumnya, dengan karakter

dan fasilitas yang sesuai dengan kebutuhan penghuni.

- Hunian yang dekat dengan tempat keija/buruh. Di karnakan dengan tujuan

peruntukan para pedagang.

 - Dapat memecahkan masalah ekonomi para penghuni.

• Bagi masyarakat

Menciptakan lapangan kerja barn bagi lingkungan di sekitarnya, sehingga

terjadi interaksi antara kompleks rumah susun dengan lingkungannya,

sehingga Rumah susun dapat memberi economy value.

• Bagi pemerintah

Membantu program pemerintah dalam pencanangan Gerakan Nasional

Pengembangan SejutaRumah (GNPSR)tahun 2003.

(Sumber: www.kemenpera.go.id/file_download/ draft_jakstra_rnsun.pdf)

• Jenis- Jenis Rumah Susun

Ditinjau dari Jenisnya dibagi menjadi dua golongan, yaitu:

a. Rumah susun sewa (RUSUNAWA) adalah Rumah Susun Sederhana Sewa,

berarti pengguna harns menyewa dari pengembangnya.

b. Rumah susun rnilik (RUSUNAMI) adalah rumah susun yang di peJ.jual belikan

dan menjadi hak milik penghuni.

11.1.3 PASAR

• Pengertian Pasar

Pasar dalam arti sempit adalah tempat dimana permintaan dan penawaran

bertemu, dalam hal ini lebih condong ke arah pasar tradisional. Sedangkan dalam arti

luas adalah proses transaksi antara permintaan dan penawaran, dalam hal ini lebih

condong ke arah pasar modem. Permintaan dan Penawaran dapat berupa

 Barang atau Jasa. Pasar tradisional, Pasar modern, bursa kelja, bursa efek adalah

contoh pasar.

• Pasar terbagi menjadi dua golongan pasar

1. Pasar Tradisional: Merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli serta

ditandai dengan adanya transaksi penjual pembeli secara langsung dan

biasanya ada proses tawar-menawar, bangunan biasanya terdiri dari kios

kios atau gerai, los dan dasaran terbuka yang dibuka oleh penjual maupun

suatu pengelola pasar. Kebanyakan menjual kebutuhan sehari-hari seperti

bahan-bahan makanan berupa ikan, buah, sayur-sayuran, telur, daging,

kain, pakaian barang elektronik,jasa dan lain-lain.

2. Pasar Modern: Pasar Modern tidak banyak berbeda dari pasar tradisional,

namun pengertian pasar modern dalam arti sesungguhnya adalah

"modernisasi pasar" atau meremajakan pasar tradisional agar tidak kalah

bersaing dengan pasar swalayan, hypermarket, minimarket dan sejenisnya.

Pasar menurutjenisnya, jenis barang yang dijual, lokasi pasar, hari, luas jangkauan

dan wujud.

(Sumber: http://id.wikipedia.org/wiki/Pasar)

• Fungsi Pasar

Pasar mempunyai 2 fungsi yaitu fungsi pokok dan fungsi pada skala kecil

sebagai berikut:

I. Fungsi pokok: Sebagai sarana pelayanan dan penyedia kebutuhan sehari-hari

bagi masyarakat, juga sebagai sumber pendapatan daerah yang diperoleh

 dari jasa pelayanan dan perpasaran serta merupakan sarana distribusi

perekonomian yang dapat menciptakan tambahan tempat usaha bidang jasa

dan pencipta kesempatan kerja.

2. Fungsi pada skala kecil: Sebagai tempat bertemunya penjual dan pembeli

untuk saling memenuhi kebutuhannya masing-masing baik untuk kebutuhan

yang bersifat konsumptif maupun untuk bidang jasa.

(Sumber: Lilananda, 1997, p.B)

• Jenis- Jenis Pasar pasar dapat dibedakan menjadi 2, yaitu :

1. Jenis Pasar Konsumsi: Pasar Konsumsi menjual barang-barang untuk

keperluan kegiatan yang mengurangi atau menghabiskan kegunaan

barang/jasa. Misalnya menjual beras, sandal, lukisan, dll. Contohnya adalah

Pasar Mergan di Malang, Pasar Kramat Jati, dll.

2. Pasar Faktor Produksi: Pasar Faktor Produksi menjual barang-barang

keperluan usaha untuk menciptakan atau menambah fedah ekonomi suatu

benda dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan manusia. Misalnya

menjual mesin-mesin untuk memproduksi, laban untuk pabrik, dll.

(Sumber: http:!lid.wikipedia.orglwiki!Pasar)

11.2 TINJAUAN KHUSUS

11.2.1 Tinjauan Terhadap Topik dan Tema

Untuk menerapkan suatu konsep pada bangunan, kita harus mengetahui latar

belakang konsep tersebut, dan bangaimana konsep tersebut dapat di kaitkan dalam

perancangan bangunan, berikut adalah ulasan tentang latar belakang hemat energi.
 Penghematan energi adalah unsur yang penting dari sebuah kebijakan energi.

Penghematan energi menurunkan konsumsi energi dan permintaan energi per

kapita, sehingga dapat menutup meningkatuya kebutuhan energi akibat

pertumbuhan populasi. Hal ini mengurangi naiknya biaya energi, dan dapat

mengurangi kebutuhan pembangkit energi atau impor energi. Berkurangnya

permintaan energi dapat memberikan fleksibilitas dalam memilih metode produksi

energi.

Selain itu, dengan mengurangi emisi, penghematan energi merupakan bagian

penting dari mencegah atau mengurangi perubahan iklim. Penghematan energi juga

memudahkan digantinya sumber-sumber tak dapat diperbaharui dengan sumber

sumber yang dapat diperbaharui. Penghematan energi sering merupakan cara paling

ekonomis dalam menghadapi kekurangan energi, dan merupakan cara yang lebih

ramah lingkungan dibandingkan dengan meningkatkan produksi energi.

(Sumber: http://id.w1kipedia.org!wikilhemat_energi)

Hemat energi dalam arsitektur adalah meninimalkan penggunaan energi tanpa

membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan, maupun produktivitas

penghuninya.

(Sumber: jurnal.bl.ac.id/wp-content/uploads/2008101/tri%202007.pdj)

11.2.2 Latar Belakang Hemat Energi

Kenyamanan bangunan erat hubungannya dengan kondisi alam atau lingkungan

disekitarnya dan upaya pengkondisian atau pengaturan ruang dalam bangunan.

Permasalahan yang dihadapi dalam penerapan aspek kenyamanan pada bangunan

tergantung pada obyek, bangunan yang dihadapi. Untuk bangunan yang
 menghendaki kualitas hunian yang sempurna maka persyaratan tersebut mutlak

harus diadopsi dan diterapkan. Penerapan ini akan lebih efisien bila dikaitkan

dengan masalah hemat energi dalam bangunan yang bersangkutan.

Bangunan sebagai suatu sistim terkait dengan masalah yang berhubungan

dengan perencanaan arsitektur, struktur, utilitas, yang berhubungan dengan

beberapa aspek tekuis seperti aspek keamanan dan keselamatan,

kenyamanan,kemudahan dan kesehatan.

(Sumber: Dalam perwujudannya pemerintah telah menerbitkan UU.Bangunan

Gedung No.28 Tahun 2002)

11.2.3 Maksud dan Tujuan Hemat Energi

Peran Arsitek sebagai merancang desain arsitektur yang hemat energi,

mengingat cadangan energi yang ada semakin terbatas sedangkan bangunan

semakin berkembang.

11.2.4 Metode Perancangan Arsitektur Hemat Energi

Penipisan cadangan minyak nasional akan menempatkan Indonesia sebagai

negara pengimpor sumber daya energi ini dalam waktu dekat. Salah satu sektor

penting yang sangat berpengaruh terhadap penggunaan bahan bakar minyak adalah

bangunan, umuumya mengonsumsi BBM dalam bentuk energi listrik sekitar 30-60

persen dari total konsumsi BBM di suatu negara.

Untuk kawasan tropis, penggunaan energi bahan bakar minyak (BBM) dan

listrik umumnya lebih rendah dibandingkan dengan negara di kawasan sub- tropis

yang dapat mencapai 60 persen dari total konsumsi energi. Hal ini disebabkan oleh
kebutuhan pemanas ruang di sebagian besar bangunan saat musim dingin.
Sementara di kawasan tropis, pendingin ruang (AC) hanya digunakan sejumlah

kecil bangunan. Meskipun demikian, penghematan energi di sektor bangunan di

wilayah tropis semacam Indonesia tetap akan memberikan kontribusi besar terhadap

penurunan konsumsi energi secara nasional.

Bangunan merupakan penyaring faktor alamiah penyebab ketidaknyamanan,

seperti hujan, terik matahari, angin kencang, dan udara panas tropis, agar tidak

masuk ke dalam bangunan. Udara luar yang panas dimodi.fikasi bangunan dengan

bantuan AC menjadi udara dingin. Dalam hal ini dibutuhkan energi listrik untuk

menggerakkan mesin AC. Demikian juga halnya bagi penerangan malam hari atau

ketika langit mendung, diperlukan energi listrik untuk Iampu penerang.

Penghematan energi melalui rancangan bangunan mengarah pada penghematan

penggunaan listrik, baik bagi pendinginan udara, penerangan buatan, maupun

peralatan listrik lain. Dengan strategi perancangan tertentu, bangunan dapat

memodifikasi iklim luar yang tidak nyaman menjadi iklim ruang yang nyaman

tanpa banyak mengonsumsi energi Iistrik. Kebutuhan energi per kapita dan nasional

dapat ditekan jika secara nasional bangunan dirancang dengan konsep hemat energi.

• Arsitektur Hemat Energi (Energy-Efficient Arcllitecture)

Arsitektur yang berlandaskan pada pemikiranmeminimalkan penggunaan

energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan maupun

produktivitas penghuninya dengan memanfaatkan sains dan teknologi mutakhir

secara aktif. Mengoptimasikan sistim tata udara-tata cahaya, integrasi antara

sistim tataudara buatanalamiah, sistim tata cahaya buatan alamiah serta sinergi
antarametode pasif dan aktif dengan material dan instrumen hemat energi.
 Gambar 2.1: Institut Du Monde Arabe, France (J.Nouvel)

• Arsitektur Bioklimatik (Bioclimatic Arcllitecture/Low Energy Architecture)

Arsitektur yang berlandaskan pada pendekatan disain pasif dan

minimumenergi dengan memanfaatkan energi alam iklim setempat

untukmenciptakan kondisi kenyamanan bagi penghuninya Dicapai dengan

organisasi morfologibangunan dengan metode pasif antara lain konfigurasi

bentuk massa bangunan dan perencanaan tapak, orientasi bangunan, disain

fasade, peralatanpembayangan, instrumen penerangan alam, warna selubung

bangunan,lansekap horisontal dan vertikal, ventilasi alamiah.

 Gambar 2.2: Menara Mesiniaga, Malaysia (Ken Yang)
(Sumber: jumal.bl.ac.idlwp-content/uploads/200810 Iltri%202007.pdj)

• Arsitektur Surya (Solar Arcltitecture)

Arsitektur yang memanfaatkan energi snrya baik secara langsnng (radiasi

cahaya dan termal), maupnn secara tidak langsnng (energi angin) kedalam

bangnnan, dimana elemen- elemen ruang arsitektur (lantai,dinding,atap) secara

integratif berfungsi sebagai sistim snrya aktif ataupnn sistim snrya pasi£ Diawali

dengan arsitektur snrya pasifyangmemanfaatkan atap dan dinding sebagai

kolektor panas dandikembangkan dengan sistim surya aktifyang meng

implementasikankeseluruhan sistim snrya termosiphoning dan berintegrasi penub

dengankeseluruban elemen arsitektur. Inovasi teknologi lanjutan dalam

selphotovoltaik menghasilkan prototipe arsitektur barn yang spesifik.

 Gambar 2.3: The British Pavilion, Sevillen (N.Grimsh)
(Sumber : jumal.bl.ac.idlwp-content/uploads/2008/0lltri%202007.pdj)

Para arsitek di Barat memulai langkah merancang bangunan hemat energi sejak

krisis energi tahun 1973, sementara hingga kini-30 tahun sejak krisis energi di

negara Barat-belum juga muncul pernikiran ke arah itu di kalangan arsitek

Indonesia.

• Rancangan pasif

Perancangan bangunan hemat energi dapat dilakukan dengan dua cara:

secara pasif dan aktif. Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi

melalui pemanfaatan energi matahari secara pasif, yaitu tanpa mengonversikan

energi matahari menjadi energi listrik. Rancangan pasif lebih mengandalkan

kemampuan arsitek bagaimana rancangan bangunan dengan sendirinya mampu

"mengantisipasi" permasalahan iklim luar.

Perancangan pasif di wilayah tropis basah seperti Indonesia umumnya

dilakukan untuk mengupayakan bagaimana pemanasan bangunan karena radiasi

 matahari dapat dicegah, tanpa harus mengorbankan kebutnhan penerangan

alami. Sinar matahari yang terdiri atas cahaya dan panas hanya akan

dimanfaatkan komponen cahayanya dan menepis panasnya.

Tingkat konsumsi energi paling rendah, tanpa ataupun minimal

penggunaanperalatan ME (mekanikal elektrikal) dari sumber daya yang tidak

dapat diperbarui (non renewable resources)

• Rancangan aktif

Dalam rancangan aktif, energi matahari dikonversi menjadi energi listrik sel

solar, kemudian energi listrik inilah yang digunakan memenuhi kebutnhan bangunan.

Dalam perancangan secara aktif, secara simultan arsitek juga harus menerapkan

strategi perancangan secara pasif. Tanpa penerapan strategi perancangan pasif,

penggunaan energi dalam bangunan akan tetap tinggi apabila tingkat

kenyamanan termal dan visual harus dicapai. Seluruhnya menggunakan peralatan

ME yang bersumber dari energi yangtidak dapat diperbarui (energy

dependent).

Sisi barat dinding bangunan dilapis kontainer berisi air yang berfungsi

sebagai penyerap panas matahari sore. Panas yang diserap kontainer

mengurangi pemanasan bangunan siang dan sore hari. Selanjutnya kontainer

akan menghangatkan bangunan pada malam hari (suhu udara luar malam hari

cenderung rendah di bawah batas nyaman). Air panas dalam kontainer ini juga

dimanfaatkan bagi keperluan pengguna bangunan.

Dinding kaca terbuat dari bahan yang 20 persennya merupakan komponen

keramik dan berfungsi mengurangi panas matahari tanpa mengorbankan cahaya
 yang masuk ke dalam bangunan. Penggunaan tabir air pada dinding timur ini

mampu menurunkan suhu udara di dalanmya hingga I 0 derajat Celsius.

Dinding bangunan sisi selatan diberi lembaran semitransparan yang

diperkuat dengan konstruksi baja. Selain sebagai elemen estetika yang

mencitrakan layar kapal yang menjadi simbol kejayaan Inggris di !aut, juga

berfungsi mengurangi radiasi panas sisi selatan.

Langkab merancang bangunan hemat energi baik secara pasif maupun aktif

seperti di atas perlu dicermati. Sudab waktunya para arsitek Indonesia

memulainya. Jika dalam waktu dekat Indonesia menjadi negara pengimpor

minyak neto dan harga BBM dan tarif listrik dalam negeri melambung,

sebagian besar bangunan yang boros energi tidak lagi dapat berfungsi. Pemakai

bangunan akan menemui kesulitan menanggung biaya listrik untuk lift, AC,

pompa, dan peralatan lain, yang tinggi. Masih ada waktu untuk menghindari

situasi buruk semacam ini dengan memulai merancang bangunan yang hemat

energi, hemat listrik, sejak sekarang.

(Sumber: TRI HARSO KARYONO Bekerja di Pusat Pengkajian Kebijakan

lnovasi Teknologi BPPT, Pengqjar Arsitektur di Universitas Tarumanagara,

Harian Kompas).

11.2.5Prinsip- Prinsip HeMat Energi

Prinsip dasar perancangan tipologi arsitektur sadar energi dan arsitektur hijau

dapat di formulasikan dalam matriks berikut ini:

 (Sumber: The Green Skyscraper, Ken Yeang, p. 12)

PARAMETER
PRINSIP-PRINSIP PERANCANGAN ARSITEKTUR
BIOKLIMATIK
LAIN-LAIN DISAIN HEMAT SURYA HIJAU
ARSITEKTUR ENERGI
Bioclimatic Energy-efficient Solar Green Architecture
Architecture Architecture Architecture

Architecture
Dipengaruhi Dipengaruhi
Konfigurasi Dipengaruhi Dipengaruhi Pengaruh
lainnya
Ban,qunan Iklim Iklim Matahari Iklim
Orientasi Krusial Krusial Sangat Krusial Relatif
Bangunan tidak penting
Krusial
Resporsiflklim Resporsif Iklim Resporsif Resporsif Pengaruh
Fasade
Matahari Lingkungan lainnya
Bangunan
Natural Pembangkit Pembangkit Natural+ Pembangkit
Sumber
Energi Pembangkit
Non Renewable Non Renewable Renewable
Renewable & Non Renewable
Non Renewable
Krusial Krusial Tidak oenting
Energy Cost Krusial Krusial
Passive+Mixed Active+Mixed Productive Passive+ Passive+ Active
Sistim
Operasional Active+Mixed+
Productive
Tingkat Variable Konsisten Konsisten Variable Konsisten
Kenyamanan
Konsisten
Rendah Rendah Rendah Tinggi/medium
Konsumsi Rendah
Energi
Sumber Tidak penting Tidak penting Tidak penting
Minimum Tidak penting
Material dampak
lingkung
an
Tidak penting
Material Tidak penting Tidak penting Reuce-Recyle- Tidak penting
Output Reconfigu e
Biologi Tapak Penting Penting Penting Tidak penting
Krusial

Tabel2.1: Prinsip Perancangan Arsitektur

11.3 TINJAUAN KHUSUS PROYEK DAN TAPAK

11.3.1Tinjauan Proyek
 Judul proyek : Rumah Susun dan Pasar Tradisonal di Jakarta
Barat.

Mansions and Market ofTradisonal in West Jakarta.

Sifat Proyek Fiktif

Pemilik Swasta

Lokasi Jalan Tanjung Duren

Wilayah Jakarta Barat

 Fungsi Hunian (nunah susun) dan Dagang (pasar tradisional)

Tema Penerapan konsep hemat energi pada bangunan

Rumah susun dan pasar modern

. ,;.

....
"'

;-·' .-
•
"' - i ··;

.-..

Gambar 2.4: Lokasi Tapak Proyek Terhadap Kawasan

(Sumber: google earth. Kondisi existing

2009)

11.3.2 Tinjauan Khusus Terhadap Peraturan Bangunan

PERMEN PU NO. 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan

Rusuna: Perencanaan Bangunan: Bangunan rusunawa dan rusunami yang banyak

dikembangkan adalah bangunan bertingkat rendah yaitu antara 4-5 lantai dengan tangga
 sebagai sarana transportasi vertikal. Pada bangunan rusuna 8-10 lantai sarana transportasi

vertikal sudah harus dilengkapi dengan lift. Besaran ruang satuan rusun

.
ditentukan berdasarkan standar kebutuhan ruang perorang yaitu 9M2
 Dasar pemikiran bahwa dalam satu keluarga muda rata-rata terdiri 4

anggota keluarga (orang tua ditambah 2 anak) maka kebutuhan ruang untuk setiap

satuan rusun adalah 36M2 (alternative status kepemilikan dengan harga jual

sekitar 120

juta). Hal penting lain yang harus dipertimbangkan dalam menentukan luas
satuan

rusun adalah kemampuan membayar sewa per bulan (Rp.400.000

berdasarkan asumsi rata-rata) dan biaya listrik yang digunakan untuk penerangan

dalam satuan rusun, bagian bersama dan supply air bersih. Dengan

memperhatikan kemampuan ekonomi calon penghuni yaitu mampu membayar

maksimal sekitar 1/3 bagian dari

2
pendapatan per bulan, maka luas satuan rusun minimal adalah 21M •

Perencanaan bangunan rusun perlu memperhatikan beberapa ketentuan

umum yang meliputi kepadatan bangunan, bentuk dan ukuran dasar satuan rusun,

persyaratan teknis ruangan, tata letak bangunan dan jarak antar bangunan dan

ketinggian bangunan :

• Kepadatan Bangunan

Kepadatan bangunan harus memperhitungkan agar supaya dapat mencapai

optimasi daya guna dan hasil guna tanah sesuai dengan fungsinya.

Ditentukan bahwa:

• Luas lahan yang tertutup bangunan maksimum sama dengan

40% sedangkan 60% dari luas lahan digunakan untuk halaman atau
 ruang terbuka.

• Luas tanah untuk bangunan rusun terhadap luas tanah bersama seluas

luasnya adalah 50%.

 • Luas tanah untuk fasilitas ruang terbuka (taman, tempat bermain anak-anak dan

lapangan olah raga) sekurangkurangnya 20%.

• Luas tanah untuk fasilitas lingkungan terhadap tanah bersama seluas

luasnya 30%.

• Fasilitas lingkungan yang ditempatkan pada lantai bangunan rusun

maksimal 30% dari jumlah luas lantai, dan tidak ditempatkan lebih dari

lantai ke-3 bangunan.

• Bentuk dan Ukuran Dasar Satuan Rusun

Bangunan berbentuk sederhana yaitu persegi empat. Ukuran luas denah

satuan rusun dapat dipilih berdasarkan ketentuan minimum yaitu 12M2 dengan

panjang minimum sisi terpendek adalah 2,4M (ukuran muka ruang).

• Persyaratan Teknis Ruangan

Semua ruang yang dipergunakan untuk kegiatan sehari-hari harus

mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan

pencahayaan dalam jumlah yang cukup. Juga diusahakan adanya pertukaran udara

dan cahaya buatan yang dapat bekerja terus menerus selama ruangan tersebut

digunakan.

• Tata Letak Bangunan

Tata letak bangunan harus memenuhi faktor-faktor keamanan, keselamatan

dan kenyamanan penghuni serta lingkungannya yaitu:
 •Jarak terhadap bahaya kebakaran dihitung berdasarkan jarak jilatan

apr terjauh diluar rusun ditambah Iebar ruang untuk pergerakan mobil dan

perlengkapan pemadam kebakaran.

•Jarak pencahayaan harus dihitung terhadap arah Iintas matahari,

ketinggian bangunan itu sendiri dan bangunan sekelilingnya guna

menjamin terjadinya system pencahayaan alami yang cukup bagi setiap

ruang dari satuan rusun dan bangunan Iainnya.

•Jarak pertukaran udara harus dihitung terhadap pengaruh arah

dan kecepatan angin pada ketinggian ruang dan luas bidang yang

terbentuk sehingga dapat menjamin terwujudnya sistem penghawaan

alami yang cukup bagi setiap ruang dari satuan rusun dan bangunan

lainnya.

• Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian Bangunan

Jarak antar bangunan ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya

kebakaran, pencahayaan alami, pertukaran udara, privacy dan ketinggian

bangunan. Pada dua bangunan yang berdampingan dan mempunyai ketinggian

sama yaitu 5

Iantai maka:

• Dinding yang berhadapan salah satu dinding merupakan bidang tertutup

sedangkan yang Iainnya mempunyai bidang terbuka/jendela, jarak

minimum bangunan adalah 6M.

• Dinding yang berhadapan dua-duanya mempunyai bukaan/jendela,

jarak minimum bangunan adalah 12M.

 • Dinding yang berhadapan dua-duanya tertutup, jarak minimum

bangunan adalah 3M.

11.3.3 Tinjauan Tapak

Lokasi : Jalan Raya Tanjung Duren

Wilayah : Jakarta Barat

Batas - : - Utara : Pertokoan dan perumahan penduduk.

batas - Selatan : Pertokoan dan perumahan penduduk.

- Timur : Perumahan Penduduk.

- Barat : Mesjid dan Kantor Kecamatan Grogol.

: ±9000 1f

: 80% + 7.200 M2
LuasLapak
2
KDB :4 + 36.000 M

K.LB

GSB : Utara : 10M2 dari Jalan Tanjung Duren Barat 6

Selatan : 7M2 dari Jalan Tanjung Duren Barat 5

Barat : 7 M2 dari Jalan Tanjung Duren Raya

Timur :4M2 .

Ketinggian Max. : 12 Iantai.

 Gambar 2.5: Lokasi Tapak (Sumber: Dinas Tata Kota DKI)

11.3.4 Batas Tapak

Batas-batas tapak adalah sebagai berikut :

Batas tapak Jalan Tanjung Duren Barat 6

: Utara

Jalan Tanjung Duren Barat 5

Selatan

Barat Jalan Tanjung Duren Raya

 Timur Perumahan warga

*Foto Keadaan di Sekitar Tapak (Surnber: Survey Bersama)

Foto 2.2: Tampak Depan

Foto 2.1: Di Pertigaan Jalan
 Foto 2.4: Tampak Samping Kanan

Foto 2.3: Tampak Samping

Kiri

11.3.5 Kondisi Tapak

• Tapak berada diantara Jalan Tanjung Duren Raya, Jakarta Barat.

• Tapak berbentuk segi empat tidak beraturan.

• Luas tapak ± 9.000 m2

• Kontur tapak relatif datar.

• Tapak terletak dekat dengan Mesjid, Kantor Kecamatan, daerah

perdagangan serta perumahan penduduk.

Pasar kopro terletak di jalan Tanjung Duren Raya, Jakarta Barat. Pada

bagian depan pasar ini hanya terdapat jalan satu arah yang terbagi dua bagian jalan,
dan persimpangan jalan di samping lokasi tapak. didepan lokasi tapak ini sering

terjadi kemacetan hampir setiap jarnnya, disebabkan oleh adanya aktifitas pasar

pada pagi harinya, jam makan siang kantor, jalur pulang keJja pada sore harinya,

serta tempat makan pada malam harinya, kemacetan lainnya juga disebabkan oleh

banyaknya kendaran umum yang berhenti untuk mencari penumpang seperti bus

91,

dan bajaj serta ojek yang parkir di depan trotoar/pinggir jalan. Akses ke pasar kopro
dapat dicapai dengan kendaran umum maupun kendaraan pribadi. Didepan pasar

kopro juga terdapat mesjid dan kantor camat, rumah makan dan toko dan rumah

warga.

Foto 2.5: Kondisi di Depan Tapak

Sebelah kiri dari tapak merupakan jalan masuk ketapak yang memiliki

akses dua arah. Disini terdapat banyak toko-toko atau kios - kios penjual bahan

keperluan sehari-hari serta banyak juga pedagang kaki lima yang berjualan disini.
 Foto 2.6: Situasi di Kiri Tapak

Sebelah Kanan tapak terdapat jalan searah, pada sisi jalan terdapat ruko

ruko, pedagang kaki lima, dan pedagang buah. Selain itu disini juga di jadikan

sebagai pangkalan ojek dan bajaj-bajaj untuk mencari penumpang.

 Foto 2.7: Situasi di Kanan Tapak

Di bagian belakang tapak kopro merupakan bangunan rumah tinggal dan

bangunan PAM yang berwarna biro, jalan ini sangat sempit sehingga hanya dapat

di akses oleh pejalan kaki dan kendaran bermotor.

 Foto 2.8: Situasi di Belakang Tapak

Foto 2.9: Kantor PAM di Belakang Tapak

11.4 STUDI BANDING

11.4.1 Survey Lapangan Rusun

Foto 2.11 : Rumah Susun Benhil Foto 2.12 : Rumah Susun Tanah
Abang

Foto 2.10: RumahSusunKebon

Lokasi
Jl. Kebon Kacang IV, Keluraban
I Kawasan
Kebon Kacang, Kecamatan Tanah Pusat
Bendungan Hilir, Jakarta
I Abang,
n. TanahJakarta
Abang, Kecamatan Tana
Pusat
Pusat
 Binus University-Architecture Major 2010 40
Fasilitas Pos jaga, ruang serba guna, kios, Lapangan Lapangan olahraga,
olahraga, parkir
lapangan olahraga, parkir mobil, pengbijauan
parkir motor, petl):(hijauan taman mobil, parkir motor, parkir
Pencapaian (-)Membingungkan, tidak pengbijauan taman,
(+)Mudah, karena mushola
terdapat tanda taman,
(+)Jelas, meskipun tidakgedung
ada
rumah susun yang terlihat dari jalan petunjuk signage, karena tala letak
ada utama yang teratu
Parkir Parkir mobil : 51 mobil Parkir mobil : 200 mobil Parkir mobil
Parkir motor : 50 motor Parkir motor : 250 motor Parkir motor
Keadaan (-)Terkesan sumpek sempit (+)Terasa !ega pada bagian (-)Terasa sumpek, karena
dan
bentuk koridor dengan Iebar yang cukup ting plafond hanya ±
ruang karena pemakaian warna cat ideal 2,5 m
agak gelap (+)Terang, karena pemakaian
Keadaan (+)Udara segar, sirkulasi (-)Kurang sejuk, karena (+)Sejuk, banyak taman sebagai
lingkung sedikitnya penghijauan eli laha penghijauan,
an mobil terpisahjalan area rumah susun ini Udara segar, sirkulasi
kaki menuju bangunan kendaraa
Tipe unit Terdiri dari 8 blok Semua blok: Tipe 21m2 terisah-ialan menuju
Blok A : llantai bangunan
4 unit, Tipe 36m2
368 unit tipe F. 21 Blok B : I lantai 4 unit, Tipe 36 m2
166 unit tipe F. 42
66 unit tipe F. 51
Tipe 21m2
Hargajual - - ± Rp 150.000.000
Rp 90.000.000- 150.000.000
Tipe42m2
-
Rp 200.000.000
Tipe 51m2
-
Rp 250.000.000
- Tipe 21m2
Hargasewa Unit hunian : Rp 500.000 I bulan ± Rp 18.000.000 I tahun
Rp 9.000.000- IO.OOO.OOOithn Kios : Rp 1.000.000 I bulan
Tipe42m2
-
Rp 16.000.000 I tahun
Tipe 51m2
-
Rp 18.000.000 I tahun
Sirkula Tangga Tangga di semua blok Tangga
si Blok A : 4
vertika lift Blok B :
l 4 lift Blok C --·· --
 g

Binus University-Architecture Major 2010

41
Lebar koridor 1,2 m- sincrle loaded + 2 m - double loaded +I m
Pencahayaan (+)Melalui celah antar banguuan (-)Koridor gelap, karena sumber (+)Kaca jendela yang tepa!
menyinari cahaya hanya dari ujung dan tengah ruangan unit
banguuan yang terlalu
jauh
okupansi
80% 95%
Pengudaraan (+)Tidak panas karena single loaded (+)Tidak panas karena arah hadap (+)Pengguuaan kaca jendela
nak
bangunan menghindari matahari barat untuk
memudahkan pengaturan bukaa
udara alarni
(+)Terdapat bouveliech pada
dapu sehingga bau masakan dapat
langsun keluar
(-)Tidak ada bukaan pada WC
Material Penutup atap : ashes Banguuan : dinding bata di cat Banguuan : batu bata ekspos dan
beto
Langit-langit : triplek
Atap: Ashes
Dinding : tembok di cat
Utilitas (-)Saluran got tidak di tutop (+)Terdapat septitank untuk menyaring (+)Ruang pompa dan ruang
gens air kotor yang hasilnya tidak bau dan yang tepat terpusat
berada di tengah dapat digunakan untuk menyirarn tengah
kawasan
tanarna
n
Sistem (-)Kurang terjarnin, karena banyak (+)Terjarnin, didepan tapak terdapat (+)Di setiap pintu
kearnanan pintumasuk pos dan melewati kantor jaga oleh tukang
masuk kendaraan Jaga
parkir
Pos jaga hanya ada di pintu masuk
pengelola sebelum masuk ke area
sirkulasi mobil
hunian
Pembuangan (-)Tidak ada pemilahan sarnpah (+)Ada shaft pembuangan sarnpah, (+)Ada pemilahan
sarnpah organic dan anorganik agar sarnpah tidak tercecer kemana-
sarnpah organic da
anorganik
 (-)Tidak di daurulang mana (+)Didaur ulang dengan mes
kompos-tank untuk dijadikan pupuk

Binus University-Architecture Major 2010

42
 11.3.2 Survey Lapangan Pasar
Data BSD PasarKopro

Luas lahan

Lapak
ditengahnya (180CM).berada di lantai

LapakBasah (2 x2)M, dengan koridor Ukuran lapak (2

x2)M, dengan kor
 180cm, berada dilantai dasar dengan \
1SOcm, berada di lantai 2 dengan rnangan 180 CM, Lantai dasar kbusus.

ruangan khusus.
kbusus.

Kios -kios

pasar. dasar.
- Lapangan Parkir terdiri dari 500 mobil, I - Lapangan Parkir
Fasilitas

Binus University-Architectnre Major 2010 43

 300 motor dan SO sepeda. dan 100 motor.
dan sao motor.
Pengelola
- Kantor Pengelola berada di depan - Kantor Pengelola berada di
- Kantor
tem

samping kiri tapak.

parkiran basement

-Toilet berada di dalam banguan bagian

-Toilet Berada di dalam
-Toilet berada di luar bangunan, punya
banguan ba
belakang. belakang
bangunan tersendiri
- Tidak tersedia ATM center. - Tidak tersedia ATM center.
- ATM center, memiliki masa bangunan

tersendiri.
-Sampah-sampah diangknt oleh petugas -Sampah-sampah diangknt oleh petugas Tidak tersedia tempat Pembua
-
Sistem
kebersihan pada saat pasar mulai ditutup,
kebersihan kebersihan pada saat pasar mulai ditutup, sampah, sampah di angknt
tiap har
dan di tampung di bak sampah.
dan di tampung di bak sampah.
olehPEMDA.
- Tampil dengan modern dan jauh dari - Terdapat Ramayana pada lantai 3 dan - Tampil dengan modem dan jauh
Kelebihan
kesan kotor, bau, becek selayaknya pasar
lantai 4. kesan kotor, bau, becek
selayaknya p
(mengubah
tradisional citra pasar
tradisional (mengubah citra p
tradisional).
tradisional).
 - Harnpir tidak ada kekurangannya, contoh - Sistem pencahayaan alami yang tidak
- Tidak tersedia ATM
Kekurangan

center. yang baik untuk pasar tradisional untuk berfungsi maksimal,

menyebabkan bagian

bersaing. dalarn pasar gelap.

Binus Universi1y-Architecture Major 2010

44
 11.3.3 Studi Literatur
Studi Literatur I Green Park Executive Menara Kebon Jeruk Kemanggisan
View Residence

Lokasi

I kamar (BA), luas 20,25 - Eksekutif I kamar, 24 m2

m2 Bronze (semi gross)
I kamar (BB), luas 23,75 Tipe 25-studio I kamar, 30 m2
m2 - Eksekutif Silver (semi gross)
I kamar (BAU), luas Tipe28- 2 kamar, 30 m2
21,50 m2 2BR (semi gross)
I kamar (BBU), luas
24,75m2

Eksekutif Gold
Tipe36-2BR
2 kamar (2BA), luas - Eksekutif Platinum
33,75 m2
2 kamar (BC), luas 35,00
m2

centre,
renang, Food court, fitness cent
kolam renang, jogging lapangan tenis, children playground, kolam
track,
parkir, lapangan tennis, lapangan futsal, renang, ruang ser parkir, keamanan,
keamanan, empat buah tempat bermain empat guna, ATM bersa buah
lift di setiap tower, mini anak, kolam renang, lift (I lift barang), pertokoan, masjid
golf, rumah makan, tempat keamanan kliuik, ruko, ruang serba
ibadah, keamanan, dan bus menggunakan ID guna, tempat ibadah, TV
antar jemput ke shelter Card cable
Binns University-Architecture Major 2010
45