BAB I

PENDAHULUAN

1.1 MANAJEMEN PROYEK

1.1.1 Definisi dari Manajemen Proyek

Yaitu penerapan ilmu pengetahuan, keahlian dan ketrampilan, cara teknis

yang terbaik dan dengan sumber daya yang terbatas untuk mencapai sasaran yang
telah ditentukan agar mendapatkan hasil yang optimal dalam hal kinerja, waktu,
mutu dan keselamatan kerja.

1.1.2 Pengertian Manajemen Proyek

Manejemen memiliki sebuah kata kunci “tujuan”, yaitu sesuatu yang harus
dapat dicapai dalam kualitas, kuantitas, dan jangka waktu tertentu, melalui
pemanfaatan, pengelolaan dan menggerakkan sumber daya. Ada banyak tujuan
manusia yang ingin dicapai di dunia ini. Tujuan-tujuan yang bersifat sederhana
mungkin bias diraih secara individual. Akan tetapi, jika tujuan-tujuan itu sangat
kompleks, dalam kapasitas besar, melibatkan banyak sumber daya, dan ditujukan
untuk memenuhi kebutuhan banyak orang (masyarakat) maka untuk mencapainya
tentu saja diperlukan suatu organisasi, dengan pengelolaan dan pemberdayaan
sumber daya yang ada.
Sehingga, manajemen konstruksi secara arti sempit adalah mengatur
pengalokasian semua sumber daya proyek agar bangunan selesai terlaksana dengan
cara efisien. Dengan demikian manajemen konstruksi berkenaan erat dengan
gambar bangunan, spesifikasi teknisnya dan teknik penjadwalan.

Pengertian Manajemen Proyek menurut Para Ahli:

1. Menurut Husen (2009), Manajemen proyek adalah penerapan ilmu
pengetahuan, keahlian dan keterampilan, cara teknis yang terbaik dan dengan
 sumber daya yang terbatas, untuk mencapai sasaran dan tujuan yang telah
ditentukan agar mendapatkan hasil yang optimal dalam hal kinerja biaya, mutu
dan waktu serta keselamatan kerja.

2. Menurut Ervianto (2005), Manajemen proyek adalah semua perencanaan,

pelaksanaan, pengendalian, dan koordinasi suatu proyek dari awal (gagasan)
hingga berakhirnya proyek untuk menjamin pelaksanaan proyek secara tepat
waktu, tepat biaya dan tepat mutu.

1.1.3 Karakteristik Proyek Konstruksi

Ada beberapa karakteristik proyek konstruksi, yaitu:

1. Memiliki tujuan yang khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir.
2. Bersifat sementara, dimulai dari awal proyek dan diakhiri dengan akhir
proyek, serta mempunyai jangka waktu terbatas.
3. Jumlah biaya, sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses mencapai
tujuan telah ditentukan.
4. Non rutin, tidak berulang– ulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah
sepanjang proyek berlangsung. Jadi tidak ada dua atau lebih proyek yang
identik, tetapi proyek yang sejenis.

1.1.4 Sejarah Manajemen Proyek

Ilmu manajemen proyek sudah ada sejak ribuan tahun yang lalu. Hal ini
dapat dibuktikan dengan adanya piramid raksasa di kota Mesir. Piramida yang
secara umum merupakan sebuah bangunan yang berfungsi sebagai makam raja-raja
dan juga sebagai sarana tempat peribadahan, merupakan bukti yang paling
menakjubkan dari penerapan ilmu manajemen proyek pada masa lalu.
Pembangunan piramid yang tidak dilakukan sembarangan membuktikan bahwa
desain dari setiap sudut bangunan diperhitungkan dengan sangat teliti. Hampir
setiap piramid dibangun dengan memperhitungkan jarak piramid dengan matahari,
karena matahari merupakan elemen terpenting bagi kehidupan masyarakat kuno.
Pembangunan piramid ini tidak mungkin dapat terlaksana jika tidak ada orang yang
melakukan perencanaan, pengorganisasian dan menggerakkan para pekerja serta
melakukan pengontrolan dalam pembangunannya. Dan sejarah pun mencatat
bahwa bangsa Indonesia juga mempunyai catatan gemilang dalam Manajemen
Proyek, salah satunya adalah Borobudur yang dibangun pada masa puncak
kejayaan wangsa Syailendra di Jawa Tengah.

Sebagai sebuah dispilin keilmuan, Manajemen Proyek dikembangkan dari

beberapa bidang aplikasi termasuk didalamnya konstruksi sipil, teknik rekayasa,
dan juga aktivitas di bidang HANKAM (pertahanan-keamanan). Manajemen
Proyek telah diterapkan dari awal perabadan manusia. Di antaranya misalnya
Vitruvius (1 abad SM), Christopher Wren (1632-1723), Thomas Telford (1757-
1834) dan Isambard Kingdom Brunel (1806-1859).

Kemudian baru pada tahun 1900-an Manajemen Proyek dengan proses

sistematiknya diterapkan pada proyek rekayasa yang kompleks. Dua tokoh yang
fenomenal dari manajemen proyek, Adalah Henry Gantt, disebut ayah dari teknik
perencanaan dan kontrol, yang terkenal dengan penggunaan tentang Gantt chart
sebagai alat manajemen proyek dan kemudian Henri Fayol untuk ciptaan-Nya dari
5 fungsi manajemen yang membentuk dasar dari tubuh pengetahuan yang terkait
dengan proyek dan manajemen program. Gantt dan Fayol, keduanya adalah
mahasiswa Frederick Winslow Taylor untuk memperdalam teori manajemen
ilmiah. Karyanya adalah pelopor alat manajemen proyek modern termasuk rincian
struktur kerja (WBS - Work Breakdown Structure) dan alokasi sumber daya.

Tahun 1950 menandai awal era Manajemen Proyek modern datang

bersama-sama dengan bidang Rekayasa Teknis sebagai satu kesatuan. Manajemen
proyek menjadi dikenal sebagai suatu disiplin ilmu yang berbeda yang timbul dari
disiplin ilmu manajemen dengan model rekayasa Di Amerika Serikat. Sebelum
tahun 1950-an secara garis besar, proyek dikelola dengan menggunakan Grafik
Gantt, sebagai suatu alat dan teknik informal. Pada saat itu, dua model penjadwalan
proyek dengan model matematis sedang dikembangkan. Yang pertama adalah
Metode Jalur Kritis (CPM - Critical Path Method) yang dikembangkan pada suatu
proyek sebagai usaha patungan antara DuPont Corporation dan Remington Rand
Corporation untuk mengelola proyek-proyek pemeliharaan tanaman. Dan yang
kedua adalah "Evaluasi Program dan Tinjauan Teknik" (atau PERT - Program
Evaluation and Review Technique), dikembangkan oleh Booz Allen Hamilton
sebagai bagian dari Angkatan Laut Amerika Serikat (dalam hubungannya dengan
Lockheed Corporation) dalam pengembangan Program rudal kapal selam Polaris;
Perhitungan teknik matematis ini kemudian cepat menyebar ke perusahaan-
perusahaan swasta untuk diterapkan. Dalam waktu yang sama, model penjadwalan-
proyek juga sedang dikembangkan, teknik menghitung biaya proyek, manajemen
biaya, dan ekonomi teknik terus berkembang, dengan kepeloporannya oleh Hans
Lang dan lain-lain.

Pada tahun 1956, American Association of Cost Engineers (AACE), yang

sekarang disebut AACE Internasional; Asosiasi Internasional untuk ahli Teknik
Biaya yang pada awalnya dibentuk oleh praktisi manajemen proyek dan spesialisasi
terkait dengan perencanaan dan penjadwalan, perkiraan biaya , dan pengenadalian
jadwal proyek (Pengendali Proyek - Project Control). AACE terus bekerja sebagai
perintis dan pada tahun 2006 pertama kali merilis proses yang terintegrasi untuk
manajemen portofolio, program dan proyek (Total Cost Management Framework).
AACE meneawarkan beberapa sertifikasi seperti CCE, PSP dan lain sebagainya.

Pada tahun 1967, International Project Management Association (IPMA)

didirikan di Eropa, sebagai sebuah federasi dari beberapa asosiasi manajemen
proyek nasional. IPMA memelihara struktur federal hari ini dan sekarang termasuk
asosiasi anggota pada setiap benua kecuali Antartika. IPMA menawarkan
Sertifikasi Tingkat Empat program yang berdasarkan Baseline IPMA Kompetensi
(ICB). ICB ini mencakup kompetensi teknis, kompetensi kontekstual, dan
kompetensi perilaku.

Pada tahun 1969, Project Management Institute (PMI) dibentuk di Amerika

Serikat. PMI menerbitkan buku Panduan yang sering disebut
dengan PMBOK Guide (Project Management Body of Knowledge Guide), yang
menggambarkan praktek manajemen proyek yang umum untuk "hampir semua
proyek dan hampir semua waktu". PMI juga menawarkan beberapa sertifikasi
seperti PMP, CAMP dan lain sebagainya.

Di Indonesia sendiri Manajemen Proyek berkembang pada era tahun 1970-

1990-an diawali dengan semakin banyaknya berkembang proyek-proyek
infrastruktur yang banyak memerlukan profesional di bidang Manajemen Proyek.
Salah satunya yang berdiri pertama kali adalah Project Management Institut
Chapter Jakarta (yang sekarang disebut PMI - Indonesia). PMI Indonesia didirikan
pada tahun 1996 dan merupakan organisasi yang didedikasikan untuk
meningkatkan, konsolidasi dan penyaluran manajemen proyek Indonesia dan
bekerja untuk pengembangan pengetahuan dan keahlian untuk kepentingan
semua stakeholder. Organisasi ini adalah salah satu cabang dari Project
Management Institute (PMI), sebuah organisasi, nirlaba profesional di seluruh
dunia terkemuka.

Dan pada tanggal 16 Juli 1999 didirikanlah Ikatan Ahli Manajemen Proyek
Indonesia (IAMPI) yang merupakan asosiasi dari para Ahli Manajemen Proyek
Indonesia dan didirikan di Jakarta, sebagai salah satu asosiasi profesi anggota
LPKJ. Lembaga IAMPI ini juga menawarakan sertifikasi yang betaraf nasional di
Indonesia. Dan terakhir adalah lembaga ITAPPI (Ikatan Tenaga Ahli Pengendali
Proyek Indonesia) yang didirikan pada tahun 2008 dan merupakan organisasi
profesional dengan bidang pengendali proyek (Project Control).

1.1.5 Hal-Hal yang Perlu di Manage dalam Pelaksanaan Sebuah Proyek

Setiap pelaksanaan kegiatan memerlukan Rencana Kerja, Jadwal Waktu
Kegiatan, dan Rencana Anggaran yang realistis. Jadwal harus dapat
mengungkapkan secara jelas proses perencanaan menurut urutan yang logis
sehingga dapat menunjukkan pada saat-saat mana harus dilakukan pemeriksaan dan
evaluasi dalam rangka upaya pengendalian biaya dan nilai proyek. Maka dari itu
hal-hal yang perlu di manage banyak sekali diantaranya:
 a. Biaya
b. Jadwal
c. Sumber daya
d. Anggaran
e. Pengalokasian
f. Spesifikasi teknis
g. Dll.

1.1.6 Sistem Manajemen Konstruksi

Upaya dan kegiatan untuk mendirikan sesuatu bangunan merupakan proses
yang panjang, di mana mekanismenya tersusun terdiri dari banyak sekali kegiatan
atau pekerjaan. Kegiatan-kegiatan dalam menyusun suatu suatu interaksi yang
saling kait-mengkait, pengaruh-memperngaruhi, dan sekaligus juga saling
menunjang dalam rangka mencapai tujuan yang sama. Oleh karena sifat pekerjaan
konstruksi yang demikian, manajemen dan organisasi proses secara keseluruhan
harus diberlakukan sebagai suatu sistem. Sistem yang dimaksudkan adalah sebagai
kumpulan komponen-komponen kegiatan yang saling berhubungan dan tergantung,
yang harus dikoordinasikan dan dikendalikan sedemikian rupa sehingga menjadi
kesatuan yang menyeluruh.

a) Tahap Pengembangan Konsep

Terdiri atas:
- Menyusun TOR
- Tanggapan TOR
- Diskusi Pembahasan
Pada tahap awal harus dapat mengungkapkan fakta-fakta keadaan di lokasi
proyek baik berupa faktor-faktor yang bersifat mendukung maupun kendalanya.
Upaya untuk mengungkapkan fakta dan informasi awal secara obyektif sebetulnya
sudah harus dimulai sejak dari penuangan gagasan ke dalam Arahan Penugasan atau
TOR dan proses tanggapannya. Kemudian dilanjutkan segera dengan serangkaian
komunikasi dan diskusi di antara pihak-pihak yang terkait. berpijak pada hasil
diskusi tersebut kemudian baru dapat dibuat dan dikembangkan perencanaannya,
yang untuk selanjutnya akan diterapkan di dalam proses konstruksi. Amat
disayangkan bahwa tahap pelaksanaan pencarian dan penemuan fakta-fakta awal
merupakan salah satu kunci utama dalam upaya mencapai keberhasilan proyek.
Biasanya kegagalan untuk mengungkapkan serta mendapatkan fakta-fakta awal
hanya dikarenakan factor komunikasi dan koordinasi yang tidak lancar semata-
mata. Akan tetapi merupakan keadaan yang lebih parah jika pengabaian akan
pentingnya hal tersebut berpangkal pada wawasan yang sempit tentang arti dan
hakekat suatu perencanaan di bidang kontruksi.

b) Tahap Perencanaan
Terdiri atas:
- Sketsa Rencana
- Perancanaan Detail
Keberhasilan proyek konsruksi diawali dan sangat ditentukan dengan
berhasil tidaknya untuk menyusun suatu landasannya, yaitu berupa perencanaan
yang lengkap dan matang. Sehingga dengan sendirinya suatu perencanaan harus
dapat mengakomodasikan seluruh kebutuhan dan kepentingan pelaksanaan
konstruksi, sejak dari hal-hal yang bersifat teknis termasuk metode kerja sampai
dengan dampak yang diakibatkannya. Proses perencanaan keseluruhan secara
umum dibagi menjadi empat tahap pelaksanaan, yaitu tahap tanggapan terhadap
Arahan Penugasan (TOR) atau seringkali disebut tahap pengajuan proposal,
kemudian tahap survai dan investigasi, tahap penyusunan pra-rencana atau dikenal
sebagai sketsa rencana, serta tahap perencanaan final atau perencanaan detail.
Pelaksanaan keempat tahap kegiatan perencanaan tersebut berurutan degan urutan
tetap, tidak bisa diubah, dan kelengkapan serta hasil masing-masing tahap sangat
ditentukan oleh hasil dari tahap sebelumnya. Sehingga agar didapat hasil
keseluruhan yang optimal, pada selang antara masing-masing tahap biasanya
diadakan pertemuan antara pihak-pihak yang terkait untuk berdiskusi, membahas,
memperjelas, dan menegaskan hasil-hasil kegiatannya. Diskusi pembahasan pada
dasarnya adalah untuk melakukan evaluasi dan penilaian terhadap hasil yang
dicapai pada tahap sebelumnya dan sekaligus merancang pelaksanaan kegiatan
tahap berikutnya. Karena sifat kegiatan konstruksi yang terurai dan terpisah-pisah,
di dalam diskusi-diskusi biasanya masih selalu muncul masukan-masukan baru
yang cukup penting untuk diperhatikan, dan patut untuk ditampung dikaitkan
dengan upaya meraih keberhasilan secara keseluruhan.

c) Tahap Pelelangan
Terdiri atas:
- Persiapan administrasi
- Prakualifikasi
- Pelelangan
- Pelulusan
Sebelum membahas langkah-langkah pada tahap pelelangan ini, ada
baiknya terlabih dahulu meninjau beberapa hal yang berkaitan dengan latar
belakang diselenggarakannya pelelangan. Seperti diketaui, pekerjaan pada sektor
swasta dibiayai sepenuhnya dengan dana swasta. Sumber dana proyek dikumpulkan
dan dikendalikan sepenuhnya baik oleh perorangan, suatu bentuk kerja sama, atau
perusahaan swasta. Dengan demikian pembelanjaan dana semacam itu
dikendalikan oleh suatu lembaga publik akan tetapi langsung oleh pemiliknya
berdasarkan pada kepentingan terbaiknya. Sehingga pada sektor swasta, bisnis
dapat diwujudkan berdasarkan penawaran bersaing (pelelangan) atau cara negoisasi
dengan pelaksanaan kontraknya dapat menggunakan kedua-dua sistem. Sedangkan
pada sektor publik, karena pekerjaan umum dibiayai dengan menggunakan dana
yang diperoleh dari perpajakan, dana masyarakat, ataupun penerimaan negara
lainnya, pertanggung jawab pelaksanaannya harus diupayakan secermat mungkin.
Upaya-upaya untuk mengamankan pelaksanaan pekerjaan konstruksinya dilakukan
dengan berdasarkan pada peraturan-peraturan dan hanya dapat diserahkan kepada
Kontraktor yang diyakini benar-benar handal secara objektif. Dalam rangka
berupaya menghindarkan berbagai penyimpangan pelakasanaan, hampir semua
pekerjaan umum selalu diberikan berdasar pelelangan melalui persaingan
penawaran. Sudah tentu cara tersebut tidak diberlakukan untuk semua proyek,
karena dalam prakteknya peraturan juga masih mengijinkan menempuh sistem
penunjukan langsung. Terutama dalam menghadapi keadaan darurat,
penanggulangan bencana alam, atau keperluan pekerjaan khusus yang sangat
membutuhkan spesialisasi.

Tahap persiapan dalam pelaksanaan lelang dimulai dengan menyiapkan

daftar kontarktor yang akan diseleksi menurut paket kontrak pekerjaan, tata cara
serta prosedur pelelangan, dan estimasi biaya wajar terperinci untuk setiap paket.
Kemudian dilanjutkan dengan prakualifikasi terhadap para kontraktor terpilih
berdasarkan persyaratan dan kriteria kualifikasi. Hasil seleksi prakualifikasi segera
diumumkan kepada kontraktor sekaligus mengundangnya sebagai peserta lelangan
menurut paket kontrak pekerjaan. Sementara itu disiapkan pelaksanaan lelang pada
waktu yang telah ditetapkan dengan berpedoman pada tata cara dan prosedurnya,
termasuk syarat-syarat administratif. Pada penyelenggaraan lelang dibuat berita
acara yang mencatat segala sesuatu yang bersangkutan dengan pelaksanaannya,
termasuk mengenai peserta dan jumlahnya, catatan mengenai harga penawaran
yang diajukan, sampai dengan kejanggalan atau bentuk penyimpangan yang
ditemukan. Setelah itu dilakukan evaluasi terhadap seluruh penawaran yang
diajukan, melalui analisis secara teliti sesuai dengan prosedur berdasarkan pada
peraturan yang berlaku. Selanjutnya diberikan rekomendasi pelulusan pelelangan
untuk mendapatkan persetujuan dari pemilik atau pemberi tugas, dan kemudian
diumumkan hasilnya kepada para seluruh peserta pelelangan.

d) Tahap Pelaksanaan Konstruksi

Terdiri atas:
- Persiapan Lapangan
- Pelaksanaan
- Pemeliharaan
 Tahap konstruksi di lapangan telah dimulai sejak ditetapkannya pemenang
lelang, dan diawali dengan menerbitkan Surat Perintah Kerja (SPK) serta
penyerahan lapangan dengan segala keadaannya, yang harus selalu dipelihara,
kepada kontraktor. Kontraktror mengawali kegiatannya dengan mengeluarkan surat
pemberitahuan saat mulai bekerja yang sekaligus memuat informasi mengenai
organisasi dan petugas lapangannya. Kemudian dimulailah pekerjaan-pekerjaan
persiapan berupa pembersihan (site clearing), pemagaran lapangan, membuat
saluran drainase, mendirikan kantor lapangan, barak-barak kerja, gudang,
membangun instalasi air bersih dan kotor, daya listrik untuk kerja dan penerangan,
telepon, merenacanakan alokasi lahan untuk tempat bekerja, penempatan alat-alat
berat, area terbuka untuk penimbunan bahan baku, membuat jalan-jalan kerja dan
lain sebagainya. Perlu ditetapkan juga laboratorium pengujian material yang
diperlukan dan melaksanakan survai pengukuran atas keadaan awal lapangan pada
saat diserahkan, baik pengukuran kontour ataupun penepatan koordinat, yang
kemudian diikuti dengan program pengukuran rutin lebih lanjut. Disamping itu,
perlu juga segera mengupayakan izin-izin yang diperlukan seperti izin bangunan,
pemakaian jalan raya untuk alat berat, penggalian tanah, penggunaan obat keras
untuk pengendalian rayap, pembuangan bongkaran, dan sebagainya. Sementara itu
dipersiapkan pula tata cara dan prosedur penanganan masalah-masalah
administratif, seperti prosedur surat-menyurat, catatan harian dan pelaporannya,
pendaftaran gambar-gambar perencanaan, pembuatan gambar kerja (shop
drawings) dan as built darwings, dan lain-lainya.

Selama proses konstruksi berjalan dilakukan pengendalian dengan selalu

mengikuti lapaora dan evaluasi pekerjaan, termasuk jadwal rencana kerja yang
disiapkan secara teratur dalam waktu periodik harian, mingguan, dan bulanan.
Kepada Pemberi Tugas secara teratur harus diberikan laporan manajerial yang
berupa informasi rincian kuantatif memngenai keadaan proyek yang mutakhir.
Biasanya setiap laporan dilengkapi dengan foto-foto keadaan dan perkembangan
lapangan yang disertai pula dengan catatan-catatan penting seperlunya. Harus
diupayakan agar pihak Pemberi Tugas selalu mengetahui permasalahan yang
dihadapi maupun perkiraan yang akan terjadi, sekaligus disertai usulan atau rencana
cara pemecahannya. Penerapan pelaksanaan pekerjaan yang didasarkan pada
rencana kerja dari waktu ke waktu harus selalu dimonitor, termasuk mengevaluasi
segala kendala dan hambatan yang dihadapi agar segera dapat diberikan cara
penyelesaiannya. Untuk itu, perlu diadakan rapat-rapat koordinasi secara periodik
dilengkapi dengan risalahnya yang akan mengikat segala ketetapan yang dibuat.
Rapat periodik sangat penting karena kecuali berfungsi sebagai alat pengendalian
dan koordinasi, juga merupakan wahana untuk selalu menghimpun semangat
kebersamaan secara professional. Disamping itu, kesempatan diskusi dalam rapat
dapat pula dipakai untuk saling membantu dalam bentuk gagasan, saran-saran,
ataupun tindakan nyata di lapangan apabila tumbuhnya keserasian hubungan kerja
antar fungsi dari berbagai stata manajemen yang terlibat selama proses berlangsung,
yang dengan demikian akan sekaligus mendorong terwujudnya semangat tim
proyek.

Setiap proses pelaksanaan kontruksi memerlukan program pengendalian

mutu hasil pekerjaan berdasarkan pada sistem pengendalian yang menyuluruh.
Penerapannya melalui kegiatan-kegiatan pengawasan, pemeriksaan, pengukuran,
dan pengujian laboratorium. Di antara Pemberi Tugas, Perencana, dan pengelola
Manajemen Konstruksi harus menyadari bersama mengenai pelimpahan wewenang
kegiatan pengendalian mutu tersebut. Pengelola Manajemen Konstruksi harus
menyadari akan tugas dan aspirasi dari Konsultan Perencana yang harus
diembannya, sedangkan Perencana juga harus menghormati pelimpahan wewenang
Pemberi Tugas kepada pengelola Manajemen Konstruksi. Pelaksanaan tugas
kegiatan pengendalian mutu pada hakekatnya adalah pemantauan langkah demi
langkah terhadap hasil akhir sesuatu pekerjaan. Pemantauan proses mencangkup
penilaian terhadap metode kerja, keterampilan kerja, pengadaan material, peralatan,
dan tenaga kerja, termasuk keselamatan dan keamanan kerja. Menjelang akhir
proyek biasanya merupakan puncak dari seluruh kegiatan pada umumnya, termasuk
kegiatan pendendalian yaitu mengikuti secara cermat untuk dapat terpenuhinya
seluruh kewajiban kontraktor melalui daftar pemerikasaan (check list) hasil
pekerjaan secara teliti. Apabila seluruh tugas dan pekerjaan sudah dinyatakan untuk
dapat diterima, maka barulah dapat disiapkan dokumen serah terima.
1.1.7 Organisasi Proyek

Organisasi Dan Pihak Yang Terkait

Dalam organisasi proyek pembangunan pada umumnya banyak pihak –

pihak yang terkait satu sama lain yang mempunyai tugas dan wewenang masing
– masing. Keterkaitan tersebut digambarkan dalam suatu struktur organisasi yang
terdiri dari organisasi – organisasi atau pihak-pihak yang mempunyai hak dan
kewajiban terhadap proyek yang sedang dilaksanakan. Organisasi – organisasi
tersebut adalah sebagai berikut :

Pemberi Tugas (Owner)

Perorangan atau badan hukum (Pemerintah / swasta) yang mempunyai

keinginan untuk mendirikan bangunan dengan dana yang dimilikinya baik dengan
melaksanakan sendiri maupun dengan alasan tertentu tidak dapat mengerjakan
sendiri, melainkan dengan meminta atau menyampaikan keinginan kepada
perencana ahli agar dapat merencanakan dan merancang pembangunan tersebut.
Tugas dan wewenang dari pemberi tugas (owner), meliputi:

a) Menyediakan dana pembangunan proyek,

b) Mengadakan pembebasan tanah,
c) Mengusahakan izin untuk pembangunan proyek konstruksi tersebut (IMB),
d) Mengadakan pembayaran atas pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan
sesuai dengan kontrak,
e) Melakukan pemilihan konsultan dan kontraktor dengan pelelangan
maupun penunjukan langsung serta,
f) Menyetujui dan menolak perubahan pekerjaan,
g) Memberikan keputusan dan instruksi yang berkaitan pada perubahan
pekerjaan, waktu dan biaya, dan
 h) Menghadiri rapat-rapat dengan pelaksana proyek untuk dapat memantau
perkembangan proyek.

Konsultan Perencanaan & Konsultan Pengawas

Konsultan adalah perorangan atau badan hukum yang bergerak dibidang

jasa konstruksi bangunan yang memiliki kemampuan merancang, merencanakan
atau memberikan konsultasi dimana konsultasi tersebut diberikan sesuai
permintaan dan keinginan atau kebutuhan owner. Tugas dan wewenang dari
konsultan perencana, meliputi:

a) Memberikan konsultasi kepada pemberi tugas (owner) saat perencanaan

mengenai desain, kekuatan konstruksi, dan scheduling,
b) Memberikan masukan dan usulan mengenai konstruksi pendukung
bangunan,
c) Membuat revisi atas perencanaan sebelumnya jika ada yang tidak
sesuai dengan kondisi di lapangan,
d) Memberikan usulan, saran dan pertimbangan kepada pemberi tugas
maupun pelaksana proyek tentang pelaksanaan pekerjaan,
e) Menghadiri rapat - rapat teknis dan koordinasi agar bila ada perubahan
- perubahan bisa cepat diketahui dan diantisipasi, dan
f) mengawasi pelaksanaan pembangunan proyek untuk mengetahui apakah
rencana yang direncanakan benar – benar dilaksanakan sesuai aturan dan
desain yang ada.

Kontraktor Utama

Perseroan atau badan hukum (pemerintah/swasta) atau pihak – pihak yang

menerima tugas untuk mewujudkan secara fisik bangunan berdasarkan gambar
kerja. Dalam pelaksanaannya kontraktor dibantu oleh pelaksana lain (sub
kontraktor). Tugas dan wewenang dari kontraktor meliputi:
 a) Menyiapkan sumber daya manusia dari tenaga ahli sampai dengan mandor
- mandor dan pekerja - pekerja dalam berbagai bidang pekerjaan,
b) Mempelajari gambar kerja dengan seksama dan melaporkan kepada
pengawas setiap ada perubahan,
c) Menyediakan alat - alat yang dipergunakan, memperbaikinya apabila
rusak dan jika pekerjaan telah selesai wajib menyingkirkan alat - alat
tersebut dan membersihkan bekas – bekasnya,
d) Menyusun dan memperhitungkan keperluan dana untuk membiayai
pelaksanaan pekerjaan – pekerjaan,
e) Memperhitungkan syarat dan ketentuan dalam kontrak tentang bentuk,
volume, mutu, dimensi dan lain - lainya dari bagian -bagian pekerjaan,
f) Memilih dan menetapkan Metode Pelaksanaan Konstruksi yang akan
dipakai,
g) Menyiapkan cash flow untuk pembiayaan pelaksanaan pekerjaan dan
rencana - rencana pendanaan (funding plan) serta sistem pengendalian
internal, baik bagi aspek keuangan maupun bagi operasional pengendalian
waktu dan mutu, dan
h) Membuat laporan harian, mingguan dan bulanan.

Sub Kontraktor

Merupakan pihak yang ikut dalam pelaksanaan proyek di bawah kendali

kontraktor utama, Sub Kontraktor bekerja dan mengingat kontrak kontraktor
utama. Adapun alasan dalam sebuah proyek menggunakan jasa Sub Kontraktor
adalah:

a) Jenis pekerjaan yang bersifat khusus dan spesialis.

b) Tersedianya perusahaan yang mampu dan bonafit. Berdasarkan kebijakan
pemerintah dalam pelaksanaan jenis pekerjaan tertentu, pemerintah
menginginkan dikerjakan oleh perusahaan setempat yang dianggap mampu
dalam melaksanakan pekerjaan proyek tugas dan wewenang subkontraktor:
 c) Wajib mengikuti jadwal waktu pelaksanaan yang dibuat oleh kontraktor
utama.
d) Menyediakan bahan, alat, dan tenaga kerja sendiri untuk menyelesaikan
pekerjaan sesuai dengan kontrak.
e) Membuat laporan kemajuan pekerjaan yang disetujui oleh kontraktor
utama
f) Wajib mentaati peraturan yang dibuat oleh kontraktor utama selama
pelaksanaan pekerjaan.

1.1.8 Tinjauan Proyek

Dalam pelaksanaan proyek pembangunan, owner terlebih dahulu

melakukan pemilihan terhadap pihak-pihak yang terlibat dan saling bekerjasama
satu dengan yang lainnya dalam rangka pelaksanaan pembangunan proyek. Sistem
pemilihan tersebut dilakukan dengan cara pelelangan. Pada umumnya, proses
pelelangan dapat dilakukan dengan beberapa cara, antara lain:

Pelelangan Umum

Pelelangan umum merupakan jenis pelelangan yang sifatnya terbuka

untuk seluruh pihak dalam melakukan panawaran sesuai ketentuan yang berlaku.
Sistem pelelangan ini bisanya diumumkan melalui media cetak atau media
elektronika.

Penunjukan Langsung

Merupakan pelelangan dengan sistem penunjukan langsung oleh

rekanan owner, dimana penunjukan ini hanya berlaku pada satu pihak yang
memenuhi klasifikasi dan prestasi sebagai pihak yang akan melaksanakan suatu
proyek yang ditawarkan.
Tahap Kontrak

Kontrak adalah perjanjian pemborongan pekerjaan antara pihak pemberi

tugas (owner) dengan kontraktor. Kontrak ini dibuat setelah pemberi tugas
(owner) menetapkan/menunjuk pemenang pelelangan. Penetapan pemenang
pelelangan dilaksanakan dengan cara mengeluarkan surat pelulusan
pekerjaan/surat perintah kerja (gunning), Tahap ini merupakan tahap kesepakatan
antara owner dengan kontraktor. Kesepakatan tersebut diikat oleh surat
perjanjian yang diatur dalam dokumen kontrak beserta dan bersifat
menyeluruh/lump - sump. Perjanjian yang terdapat dalam dokumen kontrak
beserta dengan lampirannya merupakan satu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan
satu dengan yang lainnya. Adapun dokumen kontrak tersebut terdiri atas:

a) Surat perjanjian (kontrak),

b) Surat keputusan penunjukan pemenang lelang,
c) Surat keputusan penetapan pemenang lelang,
d) Surat penawaran,
e) Daftar kuantitas RAB harga penawaran yang disetujui spesifikasi teknis
dan gambar-gambar,
f) Berita acara hasil lelang,
g) Berita acara pembukaan penawaran,
h) Berita acara penjelasan,
i) Syarat-syarat umum kontrak,
j) Syarat-syarat khusus kontrak, dan
k) Jaminan pelaksanaan dan lain-lain yang
dipersyaratkan.

Ada beberapa jenis sistem kontrak yang di kenal selama ini, antara lain :

Kontrak Unit Price

Yaitu kontrak pengadaan barang atau jasa atas penyelesaian seluruh

pekerjaan dalam batas waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan
tetap untuk setiap satuan pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu, yang
volume pekerjaannya masih bersifat perkiraan sementara. Pembayaran kepada
penyedia jasa atau kontraktor pelaksanaan berdasarkan hasil pengukuran
bersama terhadap volume pekerjaan yang benar – benar telah dilaksanakan.

Kontrak Lump – Sum Fixed

Kontrak lump-sum adalah kontrak pengadaan barang atau jasa untuk

penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu, dengan jumlah harga
kontrak yang pasti dan tetap, serta semua resiko yang mungkin terjadi dalam
pelaksanaan pekerjaan sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang atau jasa
atau kontraktor pelaksana.

Kontrak Biaya Ditambah Upah yang Dinegosiasikan (Negotiated Cost Plus And
Fee Contract)

Jenis kontrak ini mewajibkan pemberi tugas membayar biaya nyata yang
dikeluarkan kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaan ditambah biaya atas jasa
yang dilakukan oleh kontraktor. Kontrak biaya ditambah jasa sangat jarang
digunakan, disebabkan kesulitan pihak pemberi tugas dalam mengendalikan
biaya yang dilakukan oleh kontraktor dalam menyelesaikan pekerjaan. Kontrak
jenis ini biasanya digunakan pada pekerjaan – pekerjaan kecil atau sulit untuk
ditetapkan terlebih dahulu harga satuannya atau volume total pekerjaannya.

Kontrak biaya ditambah jasa dibedakan atas cara menetapkan besarnya biaya
atas jasa yang diberikan oleh kontraktor:

a) Biaya atas jasa yang besarnya terlebih dahulu ditetapkan (cost plus fixed
fee) dan tidak berubah meskipun biaya proyek bertambah atau berkurang.
b) Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan presentase biaya nyata yang
dikeluarkan oleh kontraktor (Cost Plus Percent of Cost). Presentase ini
ditetapkan terlebih dahulu pada suatu nilai yang nyata.
 c) Biaya atas jasa yang besarnya berdasarkan presentase biaya yang
dikeluarkan oleh kontraktor, dimana presentase tersebut bervariasi
terhadap besarnya biaya nyata yang dikeluarkan oleh kontraktor (Cost
Plus Sliding Fee) yang biasa disebut target kontrak.
d) Biaya atas jasa ditetapkan berdasarkan suatu formula yang disepakati
oleh pemberi tugas dan kontraktor, tetapi berbeda dengan yang telah
disebutkan diatas (Cost Plus Profit Sharing), misalnya dengan bonus
jumlah biaya yang dikeluarkan untuk penyelesaian pekerjaan lebih kecil
dari yang direncanakan dan dikenakan hukuman (Pinalti) bila biaya yang
dikeluarkan lebih besar dari yang direncanakan.
e) Dalam jenis kontrak ini, resiko yang diterima oleh pemberi tugas lebih
besar disbanding resiko yang diterima kontrak.

Kontrak Owner Bilder

Merupakan jenis kontrak yang pemiliknya sekaligus sebagai Kontraktor,

sehingga dapat mengerjakan proyeknya dengan kekuatan sendiri atau dengan
men-subkan pekerjaan tertentu pada sub kontraktor.

Kontrak Design And Build

Pada kontrak jenis ini owner hanya menyampaikan gagasan spesifikasi

dan luas lahan. Setelah itu Kontraktor merancang dan mengerjakannya. Pada
sistem ini perusahaan bertanggung jawab penuh baik desain ataupun
konstruksinya. Pembayarannya dilakukan system Lump – Sum Fixed pada saat
proyek sudah selesai dan owner hanya tinggal menggunakannya.
1.1.9 Hubungan Kerja
Dalam pelaksanaan pekerjaan sangat perlu adanya hubungan kerja yang
harmonis antar organisasi proyek yang terlibat. Hal ini menjadi kunci sukses
terlaksananya suatu proyek. Dengan tidak terkoordinirnya suatu organisasi justru
akan merugikan baik dari segi waktu, mutu dan biaya. Pihak-pihak ini bekerja
tergantung dari tahapan pekerjaan. Mereka harus mengetahui peran masing-
masing dan selalu bekerja sama dengan yang lain. Untuk memastikan kelancaran
kerja dilapangan owner kadangkala melakukan pengecekan secara langsung
kelokasi proyek atau melakukan inspeksi di lapangan.

 Hubungan kerja pemilik proyek (Owner) – Konsultan perencana

Konsultan perencana memberikan jasa perencanaan proyek yang meliputi
masalah-masalah teknis maupun administrasi kepada pemilik proyek. Pemilik
proyek memberi imbalan berupa biaya perencanaan kepada konsultan perencana
Pemilik proyek mempunyai hak memberi perintah kepada perencana.

 Hubungan kerja pemilik proyek (Owner) – Kontraktor

Ada ikatan kontrak kerja antara owner dengan kontraktor. Kontraktor
melaksanakan proyek, kemudian menyerahkan hasil pekerjaannya kepada pemilik
proyek. Pemilik proyek membayar biaya pelaksanaan dan imbalan jasa konstruksi
kepada kontraktor.

 Hubungan kerja pemilik proyek (Owner) – Konsultan Pengawas

Ada ikatan penugasan antara owner dengan konsultan pengawas. Konsultan
Pengawas memberikan laporan tentang pengawasan pekerjaan kepada pemilik
proyek.
  Hubungan Kerja Konsultan Pengawas, Konsultan Perencana, dan
Kontraktor
Ada ikatan aturan pelaksanaan proyek. Konsultan Pengawas secara periodik
memonitor pelaksanaan proyek. Memeriksa dan memberi persetujuan berita acara
kemajuan pekerjaan. Memberi masukan terhadap masing-masing badan tentang
perubahan pekerjaan pembayaran angsuran dan serah terima pekerjaan. Masing-
masing badan memberikan laporan tentang kemajuan proyek kepada Konsultan
Pengawas.

 Hubungan Kerja Konsultan Pengawas - Konsultan Perencana

Hubungan antara kedua belah pihak merupakan hubungan konsultasi,
dalam menyelesaikan suatu masalah yang terjadi pada proyek yang diawasi
oleh konsultan pengawas.

 Hubungan Kerja Konsultan Pengawas – Kontraktor

Adanya ikatan aturan pelaksanaan proyek. Kontraktor melaksanakan proyek
sesuai dengan perencanaan. Konsultan pengawas memberikan pengendalian
teknis pelaksanaan proyek yang dikerjakan oleh kontraktor.

 Hubungan Kerja Konsultan Perencana – Kontraktor

Konsultan perencana meyampaikan perencanaan pekerjaan proyek.
Kontraktor melaksanakan pekerjaan proyek sesuai dengan perencanaan konsultan
perencana.