MAKALAH

PENGERTIAN NILAI DAN PENILAIAN PROPERTI

OLEH

NAMA-NAMA KELOMPOK 7 :
1. MARTINA YASINTA HAMBU (1710010106)
2. PRILI PRISILIA NDENA NGGABA (17100100010
3. EUGENIUS WAKE (1710010143)
KELAS/SEMESTER :AB/VI

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS

PROGRAM STUDI EKONOMI PEMBANGUNAN

UNIVERSITAS NUSA CENDANA

KUPANG

2020

i
 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur kami panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa karena atas berkat dan
bimbingan-Nya, sehingga kami dapat menyelesaikan tugas makalah ini dengan baik

Makalah dengaan judul “Deskripsi Tanah atau Tapak” disusun sebagai tugas dari mata
kuliah Penilaian Aset Sektor Publik.

Kami menyadari bahwa makalah ini masih jauh dari kesempurnaan, oleh karena itu kami
mengharapkan kritik dan saran demi penyempurnaan pada penulisan ini

Kupang, Februari 2020

Penulis

2
 DAFTAR ISI

KATA PENGANTAR ............................................................................. i

DAFTAR ISI............................................................................................ ii

BAB I PENDAHULUAN ........................................................................ 1

A. Latar Belakang ................................................................................ 1

B. Rumusan Masalah ............................................................................ 1

C. Tujuan Penulisan ............................................................................. 2

BAB II PEMBAHASAN ......................................................................... 3

A. ......................................................................................................... 3

B. ......................................................................................................... 4

C. ......................................................................................................... 5

D. ......................................................................................................... 9

E. .......................................................................................................... 9

BAB III PENUTUP ................................................................................. 25

Kesimpulan ........................................................................................... 25

DAFTAR PUSTAKA .............................................................................. 25

3
 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
B. Rumusan Masalah
C. Tujuan Penulisan

4
 BAB II

PEMBAHASAN

1.1.Deskripsi Tanah atau Tapak

Dalam setiap kasus penilaian, seorang penilai harus terlebih dahulu harus membuat
deskripsi dan analisis yang detail mengenai tanah. Tanah berupa tanah mentah ( raw land) dan
tanah yang sudah terbangun. Tanah mentah ini dapat dibedakan lagi menjadi 3 kriteria yaitu:

a. Kondisi Tanah,tanah dapat dibedakan menjadi tanah yang belum dikembangkan

(undeveloped land) dan tanah pertanian.
b. Lokasi Tanah, tanah dapat dibedakan menjadi tanah yang berlokasi di perkotaan
(urban),pinggir kota (suburban) dan pedesaann (rural).
c. Kegunaan Tanah, tanah dapat dibedakan menjadi tanah yang potensial untuk
dikembangkan sebagai perumahan,komersial,industri,pertanian ataupun kegunaan khusus
lainnya.

Tapak (site) dapat didefenisikan sebagai tanah yang sudah dikembangkan dan telah siap
untuk digunakan bagi tujuan penggunaan tanah tertentu. Sebuah taoak dapat mempunyai 2 buah
pengembangan,yaitu : onsite dan ofsite improvement untuk menjadikan tanah siap untuk di
bangun. Pengembangan tapak ini meliputi antara lain: penyediaan sistem drainase,saluran air
kotor,saluran utilitas (listrik,telepon,air dan gas, pemetaan dan pembuatan jalan masuk/keluar
kejalan utama.

Deskripsi tanah atau tapak adalah sebuah daftar data faktual yang meliputi data faktual
yang meliputi deskripsi kepemilikan (legal description,other title and record data) dan

5
informasih yang berkaitan dengan karkteristik fisik. Analisis tanah atau tapak adalah sebuah
studi yang saksama terhadap data-data faktual yang berkaitan dengan karakteristik-karakteristik
persekitaran (neighbothood characteristic) yang menciptakan,mempertinggi atau justru
mengurangi kegunaan dan daya jual dari tanah/tapak sebgaimana tanah/tapak pembandingnya.

Untuk menilai real estate yang telah dikembangkan atau dibangun,maka penilai biasanya
membagi analisisnya menjadi 2,yaitu terhadapat tanah dan terhadap bangunan
/pengembangannya, meskipun keduanya secara fisik adalah menjadi satu. Penilaian secara
terpisah ini biasanya diperlukan dalam prosedur penilaian atau untuk penilaian bagi tujuan
khusus seperti :

 Untuk tujuan asuransi,PBB,BPHTB,dan pajak properti lainnya

 Mengestimasi penyusutan bangunan
 Mengaplikasikan teknik penilaian tertentu,seperti penerapan pendekatan biaya
 Menetapkan ground rent (sewa dasar)
 Proses kepemilikan/penguasaan tanah
 Penilaian tanah pertanian

Sebuah tujuan utama dari analisis tanah/tapak adalah untuk mengumpulkan data yang
akan digunakan untuk mengindikasikan kegunaan tertinggi dan terbaik (Highest and best use)
dan tanah/tapak dalam keadaan kosong sehingga nilai tanah dapat diestimasi sesuai dengan
kegunaannya. Deskripsi tanah/tapak ini dilakukan untuk menyediakan :

 Sebuah deskripsi mengenai properti yang akan dinilai

 Sebuah dasar (basis) untuk analisis perbandingan penjualan
 Sebuah dasar (basis) dalam menentukan alokasi nilai terhadap tanah dan
pengembangannya
 Pemahaman terhadap properti yang akan dinilai dan kegunaannya pada saat ini
 Sebuah dasar dalam menentukan kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu properti.

1. DESKRIPSI RESMI MENGENAI TANAH ( LEGAL DESCRIPTION OF LAND)

6
 Ketika batas tanah diciptakan /dibuat untuk memisahkan setiap kepemilikan, unit tanah
yang dibatasi tersebut dapat berupa sebuah persil kapling,plot atau bidang. Sebuah bidang tanah
biasanya merujuk pada luas tanah yang teridentifikasi melalui deskripsi yang umum dalam
sebuah kepemilikan.

Di Amerika Serikat terdapat 3 metode umum yang digunakan untuk mendeskripsikan

kepemilikan real property secara legal,yaitu:

a. Metes and Bounds

Metode survei tanah yang paling tua adalah sistem metes and bounds,yang mana
berdasar metode ini tanah diukur dan diidentifikasi melalui deskripsi batas-batasnya.
Untuk mengikuti deskpripsi melalui sistem ini,pertama dimulai dari satu titikyang disebut
the point of beginning (POB),lalu menentukan titik referensi survei utama/primer dan
selanjutnya menghubungkannya,dan seterusnya bergerak hingga kembali pada titk POB.
Bounds adalah merujuk pada POB (yang juga merupakan titik akhir/kembali) dan semua
titik-titik antara (intermediate points atau sering disebut monument). Metes adalah
menjelaskan arah dan jarak dari suatu titik ke titik lainnya.

b. Rectangular Survey System

The rectagular survei system yang juga dikenal dengan The Goverment Survey
System telah dibentuk di Ameika Serikat sejak tahun 1785. Dalam sistem ini pertama kali
ditetapkan titik-titik awal (initial reference points) yang menjadi referensi bagi survei ini
oleh pihak kantor pertanahan. Tanah-tanh tersurvei dalam regular survei system dibagi
oleh garis utara-selatan dengan jarak 6 mill stiap bagiannya dikenal dengan township line.
Bujur sangkar-bujur sangkar (rectangles) terjadi bila ada pemotongan antara range line
and township line yang disebut sebagai township. Jadi setiap township secara standar
mempunyai luas 36 mill persegi. Perpotongan anatar base lina dan principle meridians
adalah titik awal diman range line dan township line dihitung untuk menunjukan
township tertentu sesuai dengan deskripsi yang resmi.

c. Lot and Block System

7
 Sistem lot and blok dimulai ketika pihak pengembang tanah membagi-bagi tanah
dalam suatu survei rectagular dan menerapkan nomor-nomor lot/kapling untuk
mengidetifikasi tapak-tapak tertentu yang terdapat pada tiap-tiap blok. Melalui sistem ini
maka pemerintah daerah akan menetapkan secara tepat lokasi dari setiap tapak dengan
menggunakan ground survey atau menetapkan batas/monumen.

Beberapa penguasa pemerintahan menggunakan variasi sistem lot dan blok ini
terhadap layout (perletakan) bidang-bidang tanah yang dikenakan pajak atau yang
menjadi objek pajak. Untuk PBB tiap objek pajak ini dinyatakan pada suatu peta blok dan
peta zona nilai tanah (ZNT) dimana tiap-tiap objek pajak akan mempunyai nomor objek
pajak (NOP) sendiri yang bersifat unik/spesifik.

2. REKAMAN DATA DAN HAK ATAS TANAH (TITLE AND RECORD DATA)

Sebelum melakukan inspeksi atas tanah yang dinilai seorang penilai seharusnya
mengumpulkan data terlebih dahulu yang berasal dari publikasi-publikasi dan dokumen-
dokumen publik serta informasi informasi lain yang menyangkut masalah status hak, batasan
batasan (restrictions), pindah milik, dan data data lain yang relevan, meskipun kadangkala data
data publik (public record) tidak berisi informasi yang relevan terhadap properti tertentu.
Adapun data data yang perlu dikemukakan dalam hal ini adalah meliputi.

a.) Informasi Mengenai Kepemilikan

Tipe dan legalitas kepemilikan dari suatu properti dapat diketahui melalui data
data publik (public record), yang terdapat pada kantor pertahanan. Dalam hal ini penilai
harus menyatakan/mengemukakan apabila pada properti tersebut terdapat hak hak
tertentu yang belum dikemukakan yang mungkin berpengaruh terhadap nilainya. Seorang
penilai harus menginvestigasi semua hak hak kepemilikan baik yang dinyatakan maupun
yang tidak dinyatakan . Batasan batasan yang berkaitan dengan batasan terhadap jenis
bangunan, atau jenis bisnis bisnis yang dapat dijalankan atas properti juga perlu di
nyatakan.

8
b.) Informasi Mengenai Zoning dan Guna Tanah (Land Use)

Pada beberapa negara,kegunaan dan pengembangan tanah mungkin diatur oleh

pemerintah kota/pemerintah daerah, tetapi kadangkala juga sering haru mengikuti kontrol
yang dilakukan oleh pemerintah regional atau pemerintah pusa. Dalam menganalisis
masalah zoning seorang penilai perlu mempertimbangkan segala peraturan/regulasi yang
berlaku khususnya berkaitan dengan perubahan . Peraturan zoning mungkin mengontrol
juga berkenaan dengan ketinggian dan ukuran bangunan, luas tanah yang boleh dibangun
(Floor Area Ratio), jumlah unit yang diizinkan, luas arena parkir yang diperlukan, tanda
tanda/atribut bangunan yang diperlukan, garis sempadan, garis batas bangunan apabila
terjadi pelebaran jalan kelak, dan faktor faktor penting yang berkaitan dengan analisis
kegunaan tertinggi dan terbaik dari suatu tanah.

Selain data data tersebut perlu juga dipastikan berkenaan dengan.

 Restriksi terhadap bangunan berkaitan dengan sering terjadinya banjir, gempa bumi atau
bencana alam lainnya, atau peraturan peraturan khusus zoning yang membatasi
kegunaam bangunan, desain bangunan dan lokasi bangunan
 Kemungkinan perubahan peraturan pemerintah pada masa yang akan datang
 Program program kegunaan tanah untuk kepentingan publik dan pemerintah yang
berpengaruh kepada guna dan nilai tanah
 Probabilitas perubahan zoning di masa yang akan datang

c.) Informasi Mengenai Pajak dan Assessment

Tingkat pengenaan pajak pada sebagian masyarakat/negara adalah pertimbangan

yang signifikan bagi kegunaan potensial dari suatu properti. Melalui assessment dapat
diketahui mengenai tarif pajak, sejarah pengenaan pajak dan penilaian dapat
menyimpulkan mengenari trend pajak properti pada masa yang akan datang. Tetapi nilai
assessment digunakan penilaian yang bersifat massal (mass apprasial) daripada penilaian
yang realistik dalam menentukan nilai pasar.

9
 3. KARAKTERISTIK FISIK TANAH

Dalam analisis dan deskripsi tapak, seorang penilai. mendeskripsikan dan

menginterpretasikan pengaruh karakteristik fisik tapak terhadap nilai properti, termasuk
kaitannya dengan keadaan fisik bangunan yang ada di atasnya serta properti properti yang ada
disekitarnya. Karakteristik fisik yang penting disini adalah meliputi

a.) Ukuran dan Bentuk

Dekripsi mengenai ukuran dan bentuk tanah disini meliputi dimensi tanah, lebar
depan (frontage),panjang dan lebar tanah, dan semua karakteristik fisik yang menjadi
keuntungan (advantage) dan kerugian (disadvantage) terhadap nilai tanah. Penilaian perlu
menganalisis :

 Seberapa jauh ukuran dan bentuk tapak berpengaruh terhadap nilai tanah
 Penggunaan tanah yang sesuai dengan ukuran dan bentuk tanah
 Perbedaan ukuran dan nilai tanah

Ukuran yang digunakan untuk mengekspresikan luas tanah adalah tergantung pada
tempat dan kegunaan tanah. Contoh untuk tanah pertanian dan industri dideskripsikan
dalam hektar/acre. Untuk bidang tanah biasanya dideskripsikan dalam meter persegi, kaki
persegi dan sebagainya. Tujuan dari penetapan dimensi ukuran ini adalah untuk
memudahkan perhitungan dan pengidentifikasian

b.) Pengaruh Tanah Sudut

Properti yang mempunyai 2 (dua) sisi depan terhadap jalan dapat mempunyai unit
nilai yang lebih tinggi atau lebih rendah dari properti sekitarnya yang hanya mempunyai
satu sisi depan (frontage) terhadap jalan. Seorang penilai perlu mempertimbangkan
keuntungan dan kerugian dari tanah yang mempunyai dua sisi depan serta perlu
menentukan apakah pasar properti setempat lebih berminat atau kurang berminat
terhadap tanah pojok. Keuntungan dari tanah pojok adalah kemudahan aksesibilitasnya,
karena bisa dicapai dari dua sisi jalan yang berbeda, sedangkan kekurangannya adalah.

10
  Hasilnya privacy, karena lebih terbuka pada jalan.
 Lebih banyak tanah yang terpotong untuk garis sempadan
 Biaya konstruksi yang lebih besar (untuk pagar)

c.) Plottage

Plottage adalah kenaikan nilai yang disebabkan oleh penggabungan dua atau lebih
tapak yang dibuat untuk menghasilkan utilitas yang lebih besar. Dalam beberapa situasi
kegunaam tertinggi dan terbaik dihasilkan dari penggabungan bidang tanah dibawah satu
kepemilikan. Jika penggabungan tersebut menghasilkan nilai yang lebih tinggi daripada
tidak digabung, maka berarti nilai plottage tercipta.

d.) Ekses Tanah (Excess Land)

Porsi luas tanah suatu properti yang mencerminkan rasio tanah bangunan yang
sama dengan bangunan bangunan yang ada disekitarnya dapat dikatakan sebagai suatu
unit yang ekonomis. Ekses tanah (excess land), dalam hal tapak yang sudah
dikembangkan, adalah surplus tanah yang tidak digunakan untuk
menyediakan/mendukung keperluan pengembangan yang ada. Namun dalam hal
tanah/tapak kosong atau dianggap seolah olah kosong, excess land adalah tanah yang
tidak digunakan untuk akomodasi sesuai dengan kegunaan tertinggi dan terbaik yang
utama dari tanah.

e.) Topografi

Penelitiab topografi ini dilakukan untuk menyediakan informasi berkaitan dengan

kontur tanah, penjenjangan tanah (grades) , drainase alam, keadaan tanah,pemandangan
(view) dan keadaan fisik umum lainnya.

11
 Dalam pendeskripsian topografi ini penilai harus

 Menjelaskan terminologi yang dipakai

 Menganalisis keuntungan/kerugian akibat terdapatnya drainase alam
 Menganalisis kondisi permukaan tanah dan lapisan tanah dan ketahanan tanah
(untuk pertimbangan jenis banguan dan jenis fondasi)

f.) Utilitas

Penilai harus menginvestigasi semua utilitas dan pelayanan yang d sediakan pada
tapak. Utilitas utama yang dijadikan pertimbangan adalah berkenaan dengan tersedianya

 saluran sanitari (sanitary sawers)

 ketersediaan air domestik
 tipe air buku untuk kegunaan komersial, industri dan pertanian
 saluras gas alam
 saluran listrik, telepon dan sebagainya

Analisis utilitas ini harus lebih detail daripada analisis persekitaran (neighbordhood
analyisis) . Pertimbangan lain yang perlu diambil adalah tarif dari masing masing utilitas .

g.) Pengembangan Tapak (Site Improvment)

Dalam melakukan deskripsi tanah, penilai perlu mendeksripsikan semua

pengembangan (improvment) yang menjadikan sebuah tapak yang siap untuk dibangun.
Penilai perlu menganalisis bagaimana pengembangan pengembangan tersebut
berpengaruh terhadap nilai. KualiTs, kondisi dan ketersediaan saluran pembuangan air
kotor, pedestrian, dan pengembangan lain yang berpengaruh terhadap kegunaan dan nilai
tapak. Penilaian juga perlu mendeskripsikan dan menganalisis pengembangan
pengembangan tanah seperti land shaping, grading, pagar, trotora/pedestrian, saluran
air/parit, paving dan pengembangan buatan lainnya

12
 Selain mendeskripsikam hal hal diatas, peniali perlu juga mendeskripsikan dan
menganalisis lokasi dan bangunan bangunan (immprovment) yang ada disekitar tapak
yang bisa menambah atau mengurangi nilai.

h.) Lokasi

Analisis lokasi tapak berfokus pada waktu-jarak tempuh dari properti terhadap
landmat atau tampat tujuan tertentu (pusat kota) . Penilai juga perlu mendeskripsikan dan
menganalisis semua bentuk akses dari dan ke properti dan persekitaran. Selain itu terkait
dengan lokasi, penilai juga perlu mendeskripsikan.

 Fasilitas dan kondisi jalan

 Fasilitas angkutan yang tersedia
 Volume lalu lintas
 Tingkat kebisingan, debu dan polusi
 Jalur lalu lintas (satu arah/dua arah)

i.) Lingkungan

Penilai perlu menganalisis kondisi iklim dalam hal penggunaan tanah. Analisis
lingkungan tapak ini berfokus pada keterkaitan antara tapak yang dinilai dengan properti
yang ada disekitarnya. Nilai dari suatu tapak juga dipengaruhi oleh amenities/ fasilitas
fasilitas penting yang dibangun berdekatan dengan tapak seperti kawasan parkir taman
kota,klinik, dan sebagainya.

Untuk tanah pertanian ada beberapa karakterisitik fisik yang perlu dideskripsikan
lebih lanjut, yaitu berkaitan dengan

 Keadaan tanah,tanaman yang sesuai dengan produktivitasnya

 Drainase dan irigasi
 Iklim

13
  Pengawasan lingkungan,dan
 Pertimbangan lain seperti kandungan mineral, habitat binatang buas, jarak dari
kawasan yang berpenghuni dan sebagainya

BAB III

PENUTUP

Kesimpulan

Tapak (site) dapat didefenisikan sebagai tanah yang sudah dikembangkan dan telah siap
untuk digunakan bagi tujuan penggunaan tanah tertentu. Deskripsi tanah atau tapak adalah
sebuah daftar data faktual yang meliputi data faktual yang meliputi deskripsi kepemilikan (legal
description,other title and record data) dan informasih yang berkaitan dengan karkteristik fisik.
Ketika batas tanah diciptakan /dibuat untuk memisahkan setiap kepemilikan, unit tanah yang
dibatasi tersebut dapat berupa sebuah persil kapling,plot atau bidang. Sebuah bidang tanah
biasanya merujuk pada luas tanah yang teridentifikasi melalui deskripsi yang umum dalam
sebuah kepemilikan. Sebelum melakukan inspeksi atas tanah yang dinilai seorang penilai
seharusnya mengumpulkan data terlebih dahulu yang berasal dari publikasi-publikasi dan
dokumen-dokumen publik serta informasi informasi lain yang menyangkut masalah status hak,
batasan batasan (restrictions), pindah milik, dan data data lain yang relevan, meskipun
kadangkala data data publik (public record) tidak berisi informasi yang relevan terhadap properti
tertentu.

14
 DAFTAR PUSTAKA

Buku : Konsep Dasar Penilaian Properti

Edisi pertama

Oleh:

Dra. Wahyu Hidayati, M.Si

Budi Harjanto, Adv. Dem., M.Si

15