Makalah Tugas Akhir, Januari 2012
BAB I
PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Berkembang pesatnya pertumbuhan
penduduk kota Surabaya, ketersediaan tempat
tinggal menjadi perhatian utama bagi semua
pihak baik pemerintah maupun masyarakat.
Ditambah lagi dengan harga tanah yang
semakin mahal terutama tanah-tanah yang
terletak di pusat kota. Salah satu solusi terbaik
untuk mengatasi permasalahan tersebut adalah
dengan melakukan pembangunan rumah
bertingkat atau apartemen. Hal tersebut
menjadi dasar seorang pengembang apartemen
untuk membuat hunian baru dengan
memanfaatkan lahan yang tidak terlalu luas
khususnya di kota Surabaya. Pembangunan
apartemen ini merupakan konsekuensi logis di
kota besar terutama di kawasan yang berfungsi
sebagai pusat kegiatan ekonomi seperti
Surabaya.
Kepemilikan atas hak guna tanah dan
bangunan adalah salah satu alasan owner
dalam pertimbangan untuk memilih penetapan
harga sewa apartemen. Selain itu diharapkan
pertambahan pendapatan dalam cash flow
untuk tiap tahun dengan kenaikan harga sewa
tiap tahunnya. Apartemen Gunawangsa adalah
apartemen diperuntukkan bagi mahasiswa dan
golongan masyarakat ekonomi ke atas. Bagi
mahasiswa dan masyarakat ekonomi menengah
ke atas memilih apartemen sebagai tempat
tinggal sementara lebih banyak diminati.
Apartemen adalah salah satu pilihan dari
pelaku bisnis ketika menginginkan keefisienan
dalam bidang pekerjaan. Hal ini muncul ketika
perjalanan bisnis makin terkendala oleh
kemacetan lalu lintas pada akhir-akhir ini. PT.
Gunawangsa Investindo merupakan
perusahaan yang bergerak dalam bidang
pengembangan apartemen. Pembangunan
Apartemen Gunawangsa Surabaya merupakan
salah satu apartemen dengan sistem sewa
dengan memperhitungkan harga berdasarkan
biaya-biaya yang telah dikeluarkan.
Berdasarkan hal tersebut, maka dalam
penulisan Tugas Akhir ini akan mencoba
meneliti faktor yang merupakan komponen
dari faktor internal yang mempengaruhi
penetapan harga yaitu faktor biaya. Faktor
biaya yang akan dihitung meliputi biaya tetap
dan biaya variabel dalam pengelolaan
apartemen tersebut. Selain itu, faktor
yang akan ditinjau pada penulisan Tugas Akhir
ini adalah faktor perubahan terhadap
occupancy rate, biaya variabel, dan suku
bunga BI. Untuk menghitung besarnya harga
sewa apartemen dengan menggunakan analisa
break event point, sehingga dari perhitungan
tersebut dapat diketahui berapa harga sewa
minimum ruang per bulan per m2.
1.2. Perumusan Masalah
Permasalahan yang di angkat dalam
menyelesaikan tugas akhir ini adalah :
1. Berapa besarnya biaya tetap dan biaya
tidak tetap dalam pengelolaan
Apartemen Gunawangsa?
2. Berapa besarnya harga sewa minimum
apartemen Gunawangsa yang sesuai,
berdasarkan metode titik impas?
1.3. Batasan Masalah
Sejumlah permasalahan yang dihadapi
dalam Tugas Akhir ini akan dibatasi ruang
lingkup pembahasannya, yaitu:
1. Objek yang ditinjau adalah Proyek
Apartemen Gunawangsa Tower A dan
B.
2. Dasar perhitungan adalah break even
point.
3. Perhitungan penetapan harga sewa
rata-rata per bulan per m2.
4. Harga sewa yang dianalisa adalah yang
berlaku pada tahun 2011.
1.4. Tujuan
Tujuan dari penyusunan tugas akhir ini
adalah:
1. Mengetahui besarnya biaya tetap dan
tidak tetap pada Apartemen
Gunawangsa
2. Mengetahui berapa besarnya harga
sewa minimum Apartemen
Gunawangsa berdasarkan metode titik
impas
1.5. Manfaat
Penyusunan tugas akhir tentang harga
sewa Apartemen Gunawangsa ini diharapkan
dapat memberikan manfaat sebagai berikut :
1. Dapat digunakan sebagai
pertimbangan bagi masyarakat untuk
1
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012
menggunakan Apartemen Gunawangsa
sebagai tempat tinggal sementara.
2. Dapat menambah wawasan bagi
penulis dan pembaca serta dapat
menentukan pekerjaan lainnya
berdasarkan metode titik impas.
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1. Apartemen
2.1.1 Pengertian Apartemen
Apartemen adalah suatu ruang atau
beberapa ruang dirancang sebagai tempat
tinggal yang biasanya satu atau beberapa ruang
mempunyai bentuk yang sama dan terletak
pada bangunan untuk tempat tinggal yang
mempertimbangkan efisiensi dan keindahan
pada suatu daerah yang terbatas. Apartemen
termasuk bangunan komersial, seperti
bangunan perkantoran, pusat perbelanjaan dan
banyak lain. Bangunan komersial umumnya
diperuntukkan untuk layanan dan kebutuhan
untuk masyarakat umum.(Akmal, 2007)
2.1.2. Klasifikasi Apartemen
Berdasarkan tipe pengelolaannya,
terdapat tiga jenis apartemen (Akmal, 2007),
yaitu:
1. Serviced Apartement
Apartemen yang dikelola secara
menyeluruh oleh manajemen tertentu. biasanya
menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel,
yaitu penghuni mendapatkan pelayanan ala
hotel bintang lima, misalnya unit berperabotan
lengkap, housekeeping, layanan kamar,
laundry, business centre.
2. Apartemen Milik Sendiri
Apartemen yang dijual dapat dapat
dibeli oleh individu. Mirip dengan apartemen
sewa, apartemen ini juga tetap memiliki
pengelola yang mengurus fasilitas umum
penghuninya.
3. Apartemen Sewa
Apartemen yang disewa oleh individu
tanpa pelayanan khusus.meskipun demikian,
tetap ada manajemen apartemen yang
mengatur segala sesuatu berdasarkan
kebutuhan bersama seperti sampah,
pemeliharaan bangunan, lift, koridor, dan
fasilitas umum lainnya. Penyewaan dilakukan
sesuai dengan jangka waktu yang disepakati
bersama. Biaya yang harus dikeluarkan bagi
penyewa adalah biaya sewa
2.1.3 Jenis dan besar bangunan Apartemen
Bila dipandang dari dari jenis dan besar
bangunan apartemen ( Akmal, 2007 ),yaitu:
1. High-rise Apartemen
Bangunan apartemen yang terdiri atas
lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi area
parkir
bawah tanah, sistem keamanan dan servis
penuh. Struktur apartemen lebih kompleks
sehingga desain unit apartemen cenderung
standar. Jenis ini banyak dibangun di pusat
kota.
2. Mid-Rise Apartemen
Bangunan apartemen yang terdiri dari
tujuh sampai dengan sepuluh lantai. Jenis
apartemen ini lebih sering dibangun dikota
satelit.
3. Low-Rise Apartemen
Apartemen dengan ketinggian kurang
dari tujuh lantai dan menggunakan tangga
sebagai alat transportasi vertikal. Biasanya
untuk golongan menengah ke bawah.
4. Walked Up Apartemen
Bangunan apartemen yangv terdiri atas
tiga lantai sampai dengan enam lantai.
Apartemen ini kadang-kadang memiliki lift,
tetapi bisa juga tidak. Jenis apartemen ini
disukai oleh keluarga yang besar.
2.2. Pengertian Harga dan Sewa
Pengertian harga dibagi dalam dua arti
yaitu dalam arti sempit dan dalam arti luas.
Definisi harga atau price dalam arti sempit
jumlah uang yang di bebankan atas suatu
produk atau jasa sedangkan definisi harga
dalam arti luas adalah jumlah dari seluruh nilai
yang ditukar konsumen atas manfaat-manfaat
memiliki atau menggunakan produk atau jasa
tersebut.(Kotler & Amstrong, 2001)
Harga adalah satu-satunya elemen
bauran pemasaran yang menghasilkan
pendapatan, semua elemen lainnya hanya
mewakili harga. Harga adalah juga salah satu
elemen yang paling flexibel dari bauran
pemasaran. Tidak seperti sifat-sifat produk dan
komitmen jalur distribusi, harga dapat berubah
dengan cepat.(Kotler & Amstrong, 2001)
Pada dasarnya sewa adalah salah satu
istilah dari harga, seperti sewa untuk
apartemen. Sewa meliputi dua macam yaitu
sewa gedung dan sewa dasar. Sewa gedung
merupakan pendapatan gedung. Di Indonesia
lazimnya diperhitungkan atas dasar m2/bulan.
Sewa per meter persegi dapat diperhitungkan
2
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012
atas dasar luas lantai netto atau bruto. Bila satu
lantai disewa seluruhnya oleh satu penyewa
maka diperhitungkan atas dasar luas lantai
kotor, jadi sewanya per meter perseginya lebih
murah. Bila satu lantai disewa oleh beberapa
penyewa, maka sewa per meter persegi
diperhitungkan atas dasar luas lantai netto,
artinya tidak termasuk luas lantai toilet dan
lain-lain, jadi sewanya lebih tinggi
sedikit.(Poerbo, 1993)
Sewa dasar umumnya untuk sewa untuk
sewa perkantoran. Sewa dasar per meter
persegi per bulan adalah nilai sewa gedung
sebelum ditambah service charge (±25%) dan
pajak pertambahan nilai (10%). Sewa dasar
gedung diusahakan masih dalam batas yang
dapat dipasarkan pada sesuatu waktu.
2.3. Konsep Penetapan Harga
2.3.1. Fungsi Penetapan Harga
Pengendalian sebuah usaha tidak lagi
dapat dilakukan hanya berdasarkan intuisi atau
pengalaman saja, namun pengetahuan menjadi
faktor penting lain yang perlu dipadukan.
Maka dalam kondisi resesi seperti yang kita
hadapi saat ini, tugas manajemen dalam
mengendalikan perusahaan menjadi lebih berat
lagi. Untuk mencapai tujuan perusahaan,
dibutuhkan koordinasi yang baik dari semua
fungsi manajemen.
Pada dasarnya semua fungsi tersebut
sama pentingnya sebagai suatu sistem. Namun
pemasaran merupakan fungsi yang mempunyai
intensitas hubungan paling besar dengan
lingkungan eksternal, padahal justru dalam
lingkungan itulah perusahan mempunyai
keterbatasan yang paling besar dalam
pengendaliannya. Maka seringkali dikatakan
bahwa pemasaraan merupakan urat nadi
perusahaan, dalam arti sangat kritis
kedudukannya dalam menentukan
kelangsungan hidup perusahaan dan berperan
penting dalam pengembangan strategi. (Kotler
et al, 2003)
Strategi pemasaran sendiri dapat dibahas
secara lebih rinci dikaitkan dengan berbagai
unsur, seperti dalam kaitannya dengan
kepuasan pelanggan, dengan pasar, dengan
bauran pemasaran, dengan siklus hidup
prooduk, ataupun dengan pemasaran
internasional. Dan akan dibahas secara spesifik
konteks strategi pemasaran dalam kaitannya
dengan penetapan harga (pricing strategy),
dengan menekankan pada salah satu model
penetapan harga (Kotler et al, 2003). Selama
periode dimana pertumbuhan ekonomi dan
pendapatan meningkat, faktor non harga
sempat menjadi kunci keberhasilan penjualan.
Namun dalam tahun-tahun terakhir, seiring
dengan perubahan makro ekonomi yang
mengakibatkan inflasi, pertumbuhan penduduk
yang semakin lambat, dan semakin maraknya
kompetisi, maka faktor harga menjadi salah
satu problem utama yang harus dihadapi para
marketer.
2.3.2. Strategi Penetapan Harga
Harga merupakan elemen penting dalam
strategi pemasaran dan harus senantiasa dilihat
dalam hubungannya dengan strategi
pemasaran. Harga berinteraksi dengan seluruh
elemen lainnya dalam bauran pemasaran untuk
menentukan efektivitas dari setiap elemen dan
keseluruhan elemen. Tujuan yang menuntun
strategi penetapan harga haruslah merupakan
bagian dari tujuan yang menuntun strategi
pemasaran secara keseluruhan. Oleh karena itu
tidaklah benar bila harga dipandang sebagai
elemen yang mandiri dari bauran pemasaran,
karena harga itu sendiri adalah elemen sentral
dalam bauran pemasaran.
Harga merupakan satu-satunya unsur
bauran pemasaran yang memberikan
pemasukan atau pendapatan bagi perusahaan.
Dari sudut pandang pemasaran, harga
merupakan satuan moneter atau ukuran lainnya
yang ditukarkan agar memperoleh hak
kepemilikan atas penggunaan suatu barang
atau jasa. Pengertian ini sejalan dengan konsep
pertukaran (exchange) dalam pemasaran.
Harga merupakan komponen yang
berpengaruh langsung terhadap laba
perusahaan (Dess dan Lumpkin, 2004).
Tingkat harga yang ditetapkan mempengaruhi
kuantitas barang yang dijual. Selain itu secara
tidak langsung harga juga mempengaruhi
biaya, karena kuantitas yang terjual
berpengaruh pada biaya yang ditimbulkan
dalam kaitannya dengan efisiensi produksi.
Oleh karena itu penetapan harga
mempengaruhi pendapatan total dan biaya
total, maka keputusan dan strategi penetapan
harga memegang peranan penting dalam setiap
perusahaan.
2.3.3.Tujuan Penetapan Harga
3
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012
Pada dasarnya ada 4 tujuan dari sebuah
proses penetapan harga, yaitu: (Mirosca,
2009)
1. Tujuan Berorientasi pada Laba
Asumsi teori ekonomi klasik
menyatakan bahwa setiap peruasahaan selalu
memilih harga yang dapat menghasilkan laba
paling tinggi. Tujuan ini dikenal dengan istilah
maksimilasi laba. Dalam era persaingan global,
kondisi yang dihadapi semakin kompleks dan
semakin banyak variabel yang berpengaruh
terhadap daya saing setiap perusahaan,
sehingga tidak mungkin suatu perusahaan
dapat mengetahui secara pasti tingkat harga
yang dapat menghasilkan laba maksimum
(Gasperz, 2005). Oleh karena itu ada pula
perusahaan yang menggunakan pendekatan
target laba, yakni tingkat laba yang sesuai atau
pantas sebagai sasaran laba.
2. Tujuan Berorientasi pada Volume
Selain tujuan berorienatsi pada laba, ada
pula perusahaan yang menetapkan hargannya
berdasarkna tujuan yang berorientasi pada
volume tertentu atau yang biasa dikenal
dengan istilah volume pricing objective. Harga
ditetapkan sedemikian rupa agar dapat
mencapai target volume penjualan atau pangsa
pasar.
3. Tujuan Berorientasi pada Citra
Citra (image) suatu perusahaan
dapat dibentuk melalui strategi penetapan
harga. Perusahaan dapat menetapkan harga
tinggi untuk membentuk atau mempertahankan
citra prestisius. Sementara itu harga rendah
dapat digunakan untuk membentuk citra nilai
tertentu (image of value), misalnya dengan
memberikan jaminan bahwa harganya
merupakan harga yang terendah di suatu
wilayah tertentu. Pada hakikatnya baik
penetapan harga tinggi maupun rendah
bertujuan untuk meningkatkan persepsi
konsumen terhadap keseluruhan bauran produk
yang ditawarkan perusahaan.
4. Tujuan Stabilisasi Harga
Dalam pasar yang konsumennya sangat
sensitif terhadap harga, bila suatu perusahaan
menurunkan hargannya, maka para pesaingnya
harus menurunkan pula harga mereka. Kondisi
seperti ini yang mendasari terbentuknya tujuan
tujuan stabilisasi harga dalam industri-industri
tertentu (misalnya minyak bumi). Tujuan
stabilisai dilakukan dengan jalan menetapkan
harga untuk mempertahankan hubungan yang
stabil antara harga suatu perusahaan dan harga
pemimpin industri.
2.3.4. Biaya-biaya Terkait Penetapan Suatu
Harga
Untuk menetapakn harga dari suatu
produk hendaknya diperhitungkan pula biaya-
biaya lain yang terkait akan suatu proses
penetapan harga, yakni meliputi :
1. Biaya Produksi
Biaya produksi adalah pengeluaran yang
diperlukan agar kegiatan operasi dan produksi
berjalan lancar sehingga dapat menghasilkan
produk sesuai dengan perencanaan (Soeharto,
2002). Dan untuk analisa proses penetapan
harga, biaya operasi produksi dikelompokkan
menjadi biaya tetap (fixed cost) dan juga biaya
tidak tetap (variable cost).
a. Biaya tetap (fixed cost) merupakan jenis
biaya yang selalu tetap dan tidak terpengaruh
oleh volume penjualan melainkan dihubungkan
dengan waktu(function of time) sehingga jenis
biaya ini akan konstan selama periode tertentu.
Berproduksi atau tidaknya perusahaan biaya
ini tetap dikeluarkan.
Biaya
tetap
Q
Gambar 2.1 Biaya Tetap (Soeharto, 2002)
b. Biaya Variabel (Variabel cost)
merupakan jenis biaya yang selalu berubah
sesuai dengan perubahan volume penjualan,
dimana perubahannya tercermin dalam biaya
variabel total. Dalam pengertian ini biaya
variabel dapat dihitung berdasarkan persentase
tertentu dari penjualan, atau variabel cost per
unit dikalikan dengan penjualan dalam unit.
Dan dapat ditulis dengan rumus :
TVC = VC x Q
Dimana :
TVC = Total biaya tidak tetap
VC = Biaya tidak tetap per unit
Q = Jumlah Produksi
4
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012
Biaya variable
P penjual sebagai kunci penetapan harga.
Gambar 2.2 Biaya Tidak Tetap (Soeharto,
2002)
2.4. Pendekatan-pendekatan Umum Dalam
Penetapan Harga
a. Penetapan Harga Berdasar Biaya
1. Penetapan harga biaya plus.
Metode penetapan harga yang
paling sederhana adalah
penetapan harga biaya plus (cost
plus pricing), yaitu metode
dengan menambahkan suatu mark
up standar pada biaya produk.
Apakah masuk akal menggunakan
markup standar untuk menetapkan
harga. Sekalipun demikian
penetapan harga dengan mark up
tetap populer karena beberapa
alasan. Pertama, pedagang lebih
peduli mengenai biaya daripada
permintaan. Kedua, ketika semua
perusahaan dalam industri
menggunakan metode penetapan
harga ini, harga-harga cenderung
sama dan meminimalkan
persaingan harga. Ketiga, banyak
orang merasa bahwa penetapan
harga biaya plus lebih adil bagi
pembeli dan penjual.(Kotler &
Amstrong, 2001)
2. Penetapan harga dengan analisa
titik impas dan laba sasaran.
Pendekatan penetapan harga
lainnya yang berorientasi pada
biaya adalah penetapan harga
berdasarkan titik impas ( break
even pricing) atau variasinya yang
disebut penetapan harga dengan
laba sasaran. Penetapan harga
sasaran merupakan konsep bagian
titik impas (break even chart),
yang menggambarkan biaya total
dan pendapatan total yang
diperkirakan pada berbagai
tingkat volume penjualan.(Kotler
& Amstrong, 2001)
b. Penetapan Harga Berdasar Sasaran
Pembelian
semakin banyak perusahaan yang
mendasarkan harga mereka pada
persepsi nilai produk. Penetapan harga
berdasarkan nilai menggunakan persepsi
pembeli atas nilai dan bukan biaya
Penetapan harga berdasarkan nilai
berarti bahwa pemasar tidak dapat
merancang produk dan program
pemasaran laba menetapkan harganya.
Harga dipertimbangkan bersama dengan
variabel-variabel bauran pemasaran
lainnya sebelum program pemasaran
ditetapkan. Penetapan harga nilai
menawarkan kombinasi yang tepat
antara mutu dan pelayanan yang baik
pada harga yang wajar.(Kotler, 2001)
c. Penetapan Harga Berdasar Nilai
Penetapan harga berdasar nilai yaitu
menetapkan harga berdasar persepsi
pembeli atas nilai, bukannya atas biaya
yang ditanggung penjual. Ini berarti
pemasar tidak dapat merancang produk
dan program pemasaran lalu
menetapkan harganya. Banyak
perusahaan telah mengubah pendekatan
penetapan harga mereka untuk
menyesuaikan dengan kondisi ekonomi
dan persepsi nilai konsumen. Lebih
lanjut, para pemasar telah mengadopsi
strategi penetapan harga nilai yang
menawarkan kombinasi yang tepat
antara mutu dan pelayanan yang baik
pada harga yang wajar.(Kotler
&Amstrong. 2001)
d. Penetapan Harga Berdasar Persaingan
1. Penetapan harga menurut keadaan
Dalam penetapan harga ini,
perusahaan mendasarkan
harganya terutama pada harga
pesaing dan kurang
memperhatikan biayanya sendiri
ataupun permintaan, perusahaan
bisa saja membebankan harga
yang sama, lebih tinggi atau
kurang dari pesaing utamanya.
2. Penetapan harga penawaran
tertutup
5
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012

Dalam penetapan harga ini, total adalah dengan menjumlahkan biaya tetap
perusahaan mendasarkan dengan hasil perkalian antara biaya variable
harganya pada perkiraan mereka dengan luas unit tersewa. Sedangkan
mengenai bagaimana pesaing pendapatan total didapatkan dari harga
menetapkan harga, dan bukan dikalikan dengan luas unit yang tersewa.
pada biayanya sendiri atau Berikut adalah cara untuk mencari biaya total
permintaan. Perusahaan ingin dan pendapatan total:
memenangkan kontrak dan TC = FC + (VC x Q)
diperlukan penetapan harga yang TR =PxQ
lebih rendah dari perusahaan Dimana :
lainnya. (Kotler & Amstrong, P = Harga sewa minimum
2001) Q = Jumlah luas unit yang
tersewa
2.5. Pendapatan TC = Biaya Total
Setiap proyek komersil diharapkan FC = Biaya Tetap
mempunyai pendapatan, apakah berasal dari VC = Biaya tidak tetap
sewa atau sewa beli. Dalam hal pendapatannya Sedangkan penetapan harga sewa minimum
yang berasal dari sewa, maka gedung berikut dihitung berdasarkan persamaan :
tanahnya tetap menjadi milik pengusaha TR = TC
bangunan selamanya.(Poerbo. 1993) Q x P = FC + (VC x Q)
Dalam tugas akhir ini penulis FC VCxQ
menghitung pendapatan yang berasal dari luas P 
Q Q
unit yang disewakan, dimana untuk persamaan
FC
pendapatannya diperoleh dari jumlah luas unit P  VC
tersewa dikalikan dengan harga sewa Q
minimum.
Pendapatan = QxP
dimana : Pendapatan
Q = Jumlah unit (volume) yang
dihasilkan dan tersewa pada titik Laba sasaran
impas
P = Harga penjualan per unit Biaya total

2.6. Analisa Titik Impas Biaya Biaya Tetap

Analisa Titik Impas atau Break Even
Point (BEP) dapat diartikan sebagai suatu titik
atau keadaan dimana perusahaan di dalam
operasinya tidak memperoleh keuntungan dan
tidak menderita kerugian. Dengan kata lain,
pada keadaan itu keuntungan atau kerugian
sama dengan nol. Hal tersebut dapat terjadi
bila perusahaan dalam operasinya
menggunakan biaya tetap, dan volume
penjualan hanya cukup untuk menutup biaya
tetap dan biaya variabel. Apabila penjualan
hanya cukup untuk menutup biaya variabel dan
sebagian biaya tetap, maka perusahaan
menderita kerugian. Dan sebaliknya akan
memperoleh memperoleh keuntungan, bila
penjualan melebihi biaya variabel dan biaya
tetap yang harus di keluarkan.
Titik impas ini menunjukkan Total Cost
(TC)/biaya total dan Total Revenue
(TR)/pendapatan total.Untuk menghitung biaya
Volume penjualan
Gambar 2.3 Hubungan volume produksi, Total
Biaya, dan titik impas (Soeharto, 2002)
2.7. Pembiayaan Apartemen
Ada tiga sumber utama pendapatan dari
sebuah apartemen yang berasal dari penghuni
untuk pengelolaan sebuah apartemen, yaitu
pendapatan dari harga sewa unit apartemen
tiap bulannya, sejumlah biaya untuk
pemakaian listrik dan air, biaya keperluan
pemeliharaan bangunan berikut juga
fasilitasnya (service charge).(Budiarsa, 2002)
Selain itu,secara umum ada 4 macam
biaya yang dikeluarkan oleh pihak pengelola
apartemen, yaitu :

6
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012

1. Biaya Pembangunan apartemen investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga,
2. Biaya operasional meliputi: tingkat pajak, dan sebagainya.(Pujawan,1995)
a. Gaji staf manajemen
b. Biaya telepon untuk pengelolaan BAB III
gedung
METODOLOGI
c. Biaya listrik untuk pengelolaan gedung
d. Biaya air untuk pengelolaan gedung
LATAR BELAKANG
2. Biaya perawatan gedung
3. Biaya Replacement (penggantian komponen
alat) RUMUSAN MASALAH

2.8. Annual Payment STUDI PUSTAKA

Annual payment adalah pembayaran
tahunan dimana sejumlah uang yang dibayar PENGUMPULAN
setiap tahunnya adalah sama, annual payment DATA
ini berfungsi untuk mengetahui seberapa besar
biaya yang dikeluarkan selama jangka waktu ANALISA BIAYA:
yang diperlukan.(Kodoatie, 1994) 1. BIAYA TETAP
2. BIAYA VARIABEL
2.9. Analisa Sensitivitas
Nilai-nilai parameter dalam studi MENENTUKAN HARGA
ekonomi teknik biasanya diestimasikan SEWA BERDASARKAN
besarnya, akibatnya nilai-nilai tersebut ANALISA TITIK IMPAS
mempunyai faktor kesalahan. Mungkin lebih
besar atau lebih kecil dari hasil estimasi yang KESIMPULAN
diperoleh atau berubah pada saat-saat tertentu.
Perubahan yang terjadi pada nilai-nilai
parameter akan mengakibatkan perubahan Diagram Alir Penelitian
pada hasil yang ditunjukkan oleh suatu
alternative investasi. Perubahan ini
BAB IV
memungkinkan keputusan akan berubah dari
satu alternative ke alternative yang lain. ANALISA DAN PEMBAHASAN
Apabila berubahnya faktor-faktor atau
4.1. Gambaran Umum Proyek
parameter-parameter tersebut mengakibatkan
Salah satu Apartemen yang dibangun di
berubahnya suatu keputusan, maka keputusan
Surabaya adalah Apartemen Gunawangsa.
tersebut dikatakan sensitive terhadap
Berlokasi di pusat kota Surabaya Timur di
perubahan nilai parameter atau faktor tersebut.
jalan Menur Pumpungan 62 Surabaya.
Untuk mengetahui seberapa sensitive
Apartemen Gunawangsa memiliki luas total
suatu keputusan terhadap perubahan faktor
bangunan terdiri dari 2 buah
atau parameter yang mempengaruhinya maka
setiap pengambilan keputusan seharusnya tower apartemen yaitu A dan B yang total
disertai dengan analisa sensitivitas. Analisa keseluruhan unit mencapai 1146 tempat
sensitivitas akan memberikan gambaran sejauh hunian.
mana suatu keputusan akan konsisten 4.2 Perhitungan Biaya Tetap
meskipun terjadi perubahan faktor-faktor atau Pada proyek Apartemen Gunawangsa ini
parameter-parameter yang mempengaruhinya. biaya tetap yang akan diidentifikasi adalah
Analisa sensitivitas dilakukan dengan sebagai berikut : biaya investasi awal, gaji staf
mengubah nilai suatu parameter pada suatu manajemen, biaya telepon untuk pengelolaan
saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana gedung, biaya penggunaan air untuk
pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu pengelolaan gedung, biaya perawatan gedung
alternative investasi. Parameter-parameter dan biaya penggantian apartemen. Besaran dari
yang biasanya berubah dan perubahannya biaya-biaya tersebut sifatnya tetap dan tidak
dapat mempengaruhi keputusan adalah biaya tergantung pada luas unit yang disewakan.

7
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012

Setelah memperinci dan menghitung Tabel 4.3 Biaya Tidak Tetap Apartemen
biaya-biaya yang merupakan biaya tetap akan Gunawangsa Tahun 2011
Biaya Tetap Biaya Tidak Tetap
digabungkan menjadi satu sehingga akan No. Keterangan
(Rp) (Rp)
Biaya Penggantian

diketahui biaya tetap tahun 2011 pada 1.

2.
Biaya Investasi Awal
Gaji Staf Manajemen
184.503.018.200,00
3.074.400.000,00
-

Apartemen Gunawangsa. 3. Biaya Telepon Kantor 24.000.000,00

4. Biaya Listrik 3.435.500.430,00 3.235.804.977,36
5. Biaya Air 171.029.820,00 276.414.840,00
6. Biaya Perawatan Gedung 804.591.630,00
Tabel 4.1 Biaya Tetap Apartemen Gunawangsa 7. Penggantian
Tahun 2011 dan Biaya Penggantian Apartemen Tiap 7 tahun
Tiap 15 tahun
2.648.106.135,80
414.417.485,66
Biaya Tetap
No. Keterangan Biaya Penggantian Tiap 20 tahun 3.017.596.744,77
(Rp) TOTAL 192.012.540.080,00 3.512.219.817,36
1. Biaya Investasi Awal 184.503.018.200,00
2. Gaji Staf Manajemen 3.074.400.000,00
3. Biaya Telepon Kantor 24.000.000,00
4. Biaya Listrik 3.435.500.430,00
4.3. Penetapan Harga Sewa Dengan Break
5. Biaya Air 171.029.820,00 Even Point
6.
7.
Biaya Perawatan Gedung
Penggantian
804.591.630,00
Setelah didapatkan persamaan biaya
Tiap 7 tahun 2.648.106.135,80 dalam pengelolaan Apartemen Gunawangsa,
Tiap 15 tahun 414.417.485,66
selanjutnya dilakukan analisa dengan break
Tiap 20 tahun 3.017.596.744,77
TOTAL 192.012.540.080,00 even point. Dari analisa ini diketahui grafik
titik impas, sehingga dapat menetapkan harga
4.2 Perhitungan Biaya Variabel yang mencapai titik impas tertentu. Grafik titik
Pada proyek Apartemen Gunawangsa ini impas ini menunjukkan Total Cost (TC) sama
biaya tidak tetap yang akan diidentifikasi dengan Total Revenue (TR). Untuk menghitung
adalah sebagai berikut : biaya penggunaan biaya total adalah dengan menjumlahkan biaya
listrik penghuni dan biaya penggunaan air tetap dengan hasil perkalian antara biaya
penghuni. Besaran dari biaya-biaya tersebut variabel dengan luas unit yang tersewa.
sifatnya tidak tetap dan tergantung pada luas Berikut adalah cara untuk mencari biaya total
unit yang disewakan. dan pendapatan total:
Setelah memperinci dan menghitung TC = FC + (VC x Q)
biaya-biaya yang merupakan biaya tidak tetap TR = P x Q
akan digabungkan menjadi satu sehingga akan Dimana:
diketahui biaya tidak tetap tahun 2011 pada P = Harga sewa minimum
Apartemen Gunawangsa. Q = Jumlah luas unit yang tersewa
TC = Biaya total
Tabel Biaya Tidak Tetap Apartemen Gunawangsa FC = Biaya tetap
Tahun 2011 VC = Biaya tidak tetap
Biaya Variabel Sedangkan penetapan harga sewa minimum
No. Rincian Biaya
(Rp) dihitung berdasarkan persamaan:
3. Listrik 3.235.804.977,36 TR = TC
4. Air 276.414.840,00 Q x P = FC + (VC x Q)
Total Biaya 3.512.219.817,36 FC VCxQ
P 
4.3 Perhitungan Biaya Total Q Q
Rekapitulasi biaya total merupakan FC
P  VC
penjumlahan dari biaya tetap dan biaya Q
variable. Untuk rekapitulasi biaya total dapat
ditabelkan seperti pada tabel berikut: Dari perhitungan biaya yang telah
dilakukan diperoleh biaya tetap (FC) sebesar
Rp. 2.664.727.067,94 Per bulan dan biaya
tidak tetap (VC) sebesar Rp. 10.437,55 per m2.
Dan luas unit tersewa (Q) yang mempunyai
luas maksimum 37.169,13 m2 dianggap 80%
dari luas unit tersewa berdasarkan Occupancy
Rate untuk apartemen di kota Surabaya.

8
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012

Sehingga dapat dihitung harga sewa minimum Pada tabel di atas diketahui besarnya
per bulan per m2 adalah sebesar : harga sewa per bulan per m2 adalah sebesar
FC
P  VC Rp. 105.271,25 apabila biaya variabel
Q mengalami kenaikan sebesar 50%, sedangkan
FC besarnya harga sewa per bulan per m2 adalah
P  VC
Q
sebesar Rp. 94.833,70 apabila biaya variabel
mengalami penurunan sebesar 50%. Dapat
2 .664 .727 .067 ,94
P  10 .437 ,55 disimpulkan bahwa perubahan kenaikan pada
80 % x 37 .169 ,13
biaya variabel akan menyebabkan kenaikan
P = Rp 98.528,67 per bulan per m2
pula pada harga sewa dan sebaliknya.
4.4 Analisa Sensitivitas terhadap biaya
variabel BAB V
Dalam penetapan harga sewa ini, jumlah KESIMPULAN DAN SARAN
luas unit tersewa mempengaruhi besar kecilnya 5.1 KESIMPULAN
harga sewa yang akan ditetapkan. Dalam Berdasarkan hasil perhitungan yang
telah dilakukan maka dapat disimpulkan:
analisa sensitivitas ini akan meninjau
1. Biaya investasi tetap per bulan adalah
perubahan harga sewa apabila terjadi sebesar Rp 1.403.605.748,79 dan biaya
perubahan pada biaya variabelnya dengan tetap operasionalnya adalah sebesar Rp
didasarkan pada occupancy rate sebesar 80%. 1.261.121.319,15 sehingga besarnya
kebutuhan total biaya tetapnya adalah
Seperti dijelaskan bahwa harga sewa minimum sebesar Rp 2.664.727.067,94. Biaya
dihitung dengan rumus: tersebut adalah biaya yang dikeluarkan
tiap bulannya untuk investasi, biaya
FC operasional, perawatan gedung dan biaya
P  VC penggantian Apartemen. Sedangkan biaya
Q tidak tetap per bulannya adalah sebesar
Dari rumus di atas dapat dihitung perubahan Rp 10.437,55 per bulan per m2 yang
harga sewa yang terjadi apabila biaya dikeluarkan untuk biaya penggunaan
listrik penghuni dan biaya penggunaan air
variabelnya mengalami perubahan dengan penghuni.
interval ± 50%. Tabel berikut memperlihatkan 2. Harga sewa minimum untuk Apartemen
perubahan harga sewa berdasarkan tingkat Gunawangsa dengan occupancy rate 80%
adalah sebesar Rp 98.528,67 per bulan per
hunian sebesar 80% pada biaya variabel.
m2.

Tabel 4.4 Harga Sewa dengan Biaya yang 5.2 SARAN

Berbeda Dalam menetapkan harga sewa
Interval Biaya
Biaya Tetap
Luas Unit Harga Sewa per minimum hanya berdasarkan faktor internal
Perubahan Variabel Tersewa (80%) Bulan per (m2)
(%) (Rp)
(Rp)
(m2) (Rp)
yaitu faktor biaya. Untuk itu dibutuhkan
+ 50 15.656,33 2.664.727.067,94 29.735,30 105.271,25 penelitian lebih lanjut mengenai penetapan
+ 40 14.612,57 2.664.727.067,94 29.735,30 104.227,50
+ 30 13.568,82 2.664.727.067,94 29.735,30 103.183,74 harga sewa dengan menggunakan metode
+ 20
+ 10
12.525,06
11.481,31
2.664.727.067,94
2.664.727.067,94
29.735,30
29.735,30
102.139,99
101.096,23
perbandingan data pasar sehingga harga sewa
0 10.437,55 2.664.727.067,94 29.735,30 100.052,48 Apartemen Gunawangsa tetap bersaing di
-10 9.393,80 2.664.727.067,94 29.735,30 99.008,72
-20 8.350,04 2.664.727.067,94 29.735,30 97.964,97
pasaran.
-30 7.306,29 2.664.727.067,94 29.735,30 96.921,21
-40 6.262,53 2.664.727.067,94 29.735,30 95.877,46
-50 5.218,78 2.664.727.067,94 29.735,30 94.833,70

9
 Makalah Tugas Akhir, Januari 2012

DAFTAR PUSTAKA

Akmal, Imelda. 2007. Menata Apartemen.

Jakarta : Gramedia Pustaka Utama

Budiarsa, Adrianto. 2002. Apartemen. Jakarta :

Gramedia Pustaka Utama

Dess, G.G., dan Lumpkin, G.T. 2004. Strategic

Management. NewYork : Mc Graw –
Hill

Gasperz, V. 2005. Contoh Soal Dan

Penyelesaian Ekonomi Manajerial :
Panduan Solusi Masalah Bisnis.
Jakarta : Gramedia Pustaka Utama

Kotler, P., Ang, S.H., Leong, S.M., Tan, C.T.

2003. Marketing Management : An
Asian Perspective Edisi ke-3. New
Jersey : Prentice Hall

Kodoatie, Robert J. 1994. Analisa Ekonomi

Teknik. Yogyakarta : Andi offset

Kotler, Philip & Gary Armstrong. 2001.

Prinsip-Prinsip Pemasaran Jilid 1.
Jakarta : Erlangga

Poerbo, H. 1993. Tekno Ekonomi

Bangunan Bertingkat Banyak.
Jakarta : Djambatan

Pujawan, I Nyoman. 2009. Ekonomi

Teknik edisi kedua. Jakarta: Guna
Widya.

Rizki, Putra. 2007. Penetapan Harga Sewa

Apartemen Metropolis Surabaya.
Tugas Akhir : ITS

Soeharto, I. 2002. Manajemen Proyek dari

Konseptual Hingga Operasional.
Jakarta : Erlangga

Mirosca, Nitri. 2009. Fungsi dan Strategi

Penetapan Harga, <URL:
http://unhalu.ac.id>

10