Pemberian kontrak publik oleh atau atas nama otoritas Negara Anggota harus mematuhi prinsip-prinsip

Perjanjian tentang Berfungsinya Uni Eropa (TFEU), dan khususnya pergerakan bebas barang, kebebasan
pendirian dan kebebasan untuk memberikan layanan, serta prinsip-prinsip yang berasal darinya, seperti
perlakuan yang sama, non-diskriminasi, saling pengakuan, proporsionalitas dan transparansi. Namun,
untuk kontrak publik di atas nilai tertentu, ketentuan harus disusun mengkoordinasikan prosedur
pengadaan nasional sehingga untuk memastikan bahwa prinsip-prinsip tersebut diberikan efek praktis
dan pengadaan publik dibuka untuk persaingan.

(2)

Pengadaan publik memainkan peran kunci dalam strategi Eropa 2020, yang ditetapkan dalam
Komunikasi Komisi 3 Maret 2010 berjudul 'Eropa 2020, strategi untuk pertumbuhan cerdas,
berkelanjutan dan inklusif' ('Strategi Eropa 2020 untuk pertumbuhan cerdas, berkelanjutan dan
inklusif' ), sebagai salah satu instrumen berbasis pasar yang akan digunakan untuk mencapai
pertumbuhan yang cerdas, berkelanjutan dan inklusif sambil memastikan penggunaan dana publik yang
paling efisien. Untuk tujuan itu, aturan pengadaan publik yang diadopsi berdasarkan Directive 2004/17 /
EC dari Parlemen Eropa dan Dewan (4) dan Directive 2004/18 / EC dari Parlemen Eropa dan Dewan (5)
harus direvisi dan dimodernisasi untuk meningkatkan efisiensi belanja publik, memfasilitasi khususnya
partisipasi usaha kecil dan menengah (UKM) dalam pengadaan publik, dan untuk memungkinkan para
penyedia untuk menggunakan pengadaan publik secara lebih baik dalam mendukung tujuan-tujuan
kemasyarakatan umum. Ada juga kebutuhan untuk memperjelas konsep-konsep dasar dan konsep-
konsep untuk memastikan kepastian hukum dan untuk memasukkan aspek-aspek tertentu dari hukum
perkara Pengadilan Perserikatan Bangsa-Bangsa Uni Eropa.

(3)

Ketika menerapkan Petunjuk ini, Konvensi Perserikatan Bangsa-Bangsa tentang Hak-hak Penyandang
Disabilitas (6) harus diperhitungkan, khususnya sehubungan dengan pilihan sarana komunikasi,
spesifikasi teknis, kriteria penghargaan dan kondisi kinerja kontrak.

(4)

Bentuk aksi publik yang semakin beragam membuatnya perlu untuk mendefinisikan lebih jelas
pengertian pengadaan itu sendiri; klarifikasi itu seharusnya tidak memperluas cakupan Instruksi ini
dibandingkan dengan Direktif 2004/18 / EC. Aturan Serikat tentang pengadaan publik tidak dimaksudkan
untuk mencakup semua bentuk pencairan dana publik, tetapi hanya yang ditujukan untuk perolehan
pekerjaan, pasokan atau layanan untuk dipertimbangkan melalui kontrak publik. Harus diklarifikasi
bahwa akuisisi seperti itu, persediaan atau layanan harus tunduk pada Petunjuk ini apakah mereka
dilaksanakan melalui pembelian, penyewaan atau bentuk kontrak lainnya.

Pengertian akuisisi harus dipahami secara luas dalam arti memperoleh manfaat dari pekerjaan,
persediaan atau layanan yang dipertanyakan, tidak selalu membutuhkan pengalihan kepemilikan kepada
pihak berwenang yang melakukan kontrak. Lebih jauh lagi, pembiayaan semata, khususnya melalui
hibah, dari suatu kegiatan, yang sering dikaitkan dengan kewajiban untuk mengembalikan jumlah yang
diterima di mana mereka tidak digunakan untuk tujuan yang dimaksudkan, biasanya tidak termasuk
dalam lingkup aturan pengadaan publik. Demikian pula, situasi di mana semua operator yang memenuhi
persyaratan tertentu berhak untuk melakukan tugas tertentu, tanpa selektivitas apa pun, seperti pilihan
pelanggan dan sistem voucher layanan, tidak boleh dipahami sebagai pengadaan tetapi skema otorisasi
sederhana (misalnya lisensi untuk obat-obatan atau layanan medis ).Akhirnya harus diingat bahwa
Instruksi ini tanpa mengurangi kebebasan otoritas nasional, regional dan lokal untuk menentukan,
sesuai dengan hukum Union, layanan kepentingan ekonomi umum, ruang lingkup mereka dan
karakteristik layanan yang akan diberikan, termasuk kondisi mengenai kualitas layanan, untuk mengejar
tujuan kebijakan publik mereka. Petunjuk ini juga harus tanpa mengurangi kekuatan otoritas nasional,
regional dan lokal untuk menyediakan, komisi dan membiayai layanan kepentingan ekonomi umum
sesuai dengan Pasal 14 TFEU dan Protokol No. 26 tentang Layanan Kepentingan Umum yang terlampir
ke TFEU dan kepada Perjanjian tentang Uni Eropa (TEU). Selain itu, Instruksi ini tidak berurusan dengan
pendanaan jasa kepentingan ekonomi umum atau dengan sistem bantuan yang diberikan oleh Negara-
negara Anggota, khususnya di bidang sosial, sesuai dengan aturan Uni tentang persaingan.

(8)

Kontrak harus dianggap sebagai kontrak pekerjaan umum hanya jika subjeknya secara khusus mencakup
pelaksanaan kegiatan yang tercantum dalam Lampiran II, bahkan jika kontrak tersebut mencakup
penyediaan layanan lain yang diperlukan untuk pelaksanaan kegiatan tersebut. Kontrak layanan publik,
khususnya di bidang jasa manajemen properti, dapat, dalam keadaan tertentu, termasuk pekerjaan.
Namun demikian, sejauh pekerjaan-pekerjaan tersebut bersifat insidental terhadap pokok pokok
kontrak, dan merupakan konsekuensi yang mungkin daripadanya atau pelengkapnya, fakta bahwa
karya-karya tersebut dimasukkan dalam kontrak tidak membenarkan kualifikasi layanan publik. kontrak
sebagai kontrak pekerjaan umum.

Namun, mengingat keragaman kontrak pekerjaan umum, pihak berwenang yang melakukan kontrak
harus dapat membuat ketentuan untuk kontrak untuk desain dan pelaksanaan pekerjaan yang akan
diberikan baik secara terpisah atau bersama-sama. Instruksi ini tidak dimaksudkan untuk menentukan
baik penghargaan kontrak bersama atau terpisah.

(9)
Realisasi pekerjaan yang sesuai dengan persyaratan yang ditentukan oleh otoritas kontrak mensyaratkan
bahwa otoritas yang bersangkutan harus telah mengambil tindakan untuk menentukan jenis pekerjaan
atau, setidaknya, memiliki pengaruh yang menentukan pada desainnya. Apakah kontraktor menyadari
semua atau sebagian dari pekerjaan dengan caranya sendiri atau memastikan realisasinya dengan cara
lain tidak boleh mengubah klasifikasi kontrak sebagai kontrak karya, selama kontraktor menganggap
kewajiban langsung atau tidak langsung yang dapat ditegakkan secara hukum memastikan bahwa karya-
karya akan direalisasikan.

(10)

Gagasan 'pihak berwajib' dan khususnya 'badan yang diatur oleh hukum publik' telah diperiksa berulang
kali dalam hukum perkara Pengadilan Uni Eropa. Untuk memperjelas bahwa ruang lingkup pedoman ini
harus tetap tidak berubah, adalah tepat untuk mempertahankan definisi yang menjadi dasar Pengadilan
itu sendiri dan untuk memasukkan sejumlah klarifikasi tertentu yang diberikan oleh hukum kasus
tersebut sebagai kunci untuk memahami definisi-definisi tersebut. diri mereka sendiri, tanpa niat
mengubah pemahaman konsep sebagaimana diuraikan oleh hukum kasus. Untuk itu, harus diklarifikasi
bahwa badan yang beroperasi dalam kondisi pasar normal, bertujuan untuk mendapatkan keuntungan,
dan menanggung kerugian yang dihasilkan dari pelaksanaan aktivitasnya tidak boleh dianggap sebagai
'badan yang diatur oleh hukum publik' karena kebutuhan dalam kepentingan umum, yang telah
ditetapkan untuk memenuhi atau diberi tugas pertemuan, dapat dianggap memiliki karakter industri
atau komersial.
Langkah-langkah utama penjualan real estat

Biasanya penjual, dan sering juga pembeli, menggunakan agen real estat untuk membantu mereka
dalam mengakhiri kontrak mereka. Biasanya setelah negosiasi selesai, kontrak tertulis diambil (sering
digunakan terbuat dari bentuk terpadu yang dibuat dalam kerja sama antara beberapa organisasi yang
relevan). Ketika pembeli adalah orang yang alami, tidak bertindak sebagai profesional, kontrak harus
ditulis (dalam kasus lain ini tidak wajib, meskipun sangat umum). Dalam banyak kasus, kontrak dibuat
oleh agen real estat atau notaris (lihat di bawah 3.2.2.).

Seorang notaris dipilih (biasanya oleh pembeli) yang mendapatkan salinan kontrak dan tanggal yang
ditentukan untuk pengangkutan. Kantor notaris membuat pencarian on-line dalam basis data
administratif kadaster (dan mungkin beberapa register lain), dan mendapatkan salinan akta pengantar
sebelumnya (seringkali ini adalah "bukti kepemilikan" yang disebutkan sebelumnya yang diberikan oleh
penjual, tetapi itu juga bisa menjadi salinan / cetakan baru yang dibuat dari daftar umum). Notaris akan
mendaftarkan penjualan dalam daftar publik (pemberitahuan prioritas). Pembeli pertama-tama akan
membayar jaminan (10% dari harga pembelian ke dalam akun notaris. Notaris akan membuat draft akta
dan mengirimkannya ke pihak-pihak yang terlibat. Pembeli membayar semua uang ke dalam akun
notaris (harga pembelian , biaya notaris, pendaftaran dan biaya lainnya), dan database administrasi
kadaster diperiksa untuk yang kedua kalinya. Kemudian akta pengangkutan ditandatangani oleh atau
atas nama pihak-pihak yang terlibat Biasanya hanya sorotan dari akta tersebut baca kepada pihak-pihak
yang hadir sebelum penandatanganan. Notaris adalah yang terakhir yang menandatangani dan juga
menempatkan jam dan menit dari dia melakukannya di bawah tanda tangannya (ini dapat mengatur
peringkat dalam kasus dua dokumen yang bertentangan terdaftar secara bersamaan). Hanya notaris
menandatangani salinan identik (atau ex-tracts) yang akan dikirim untuk pendaftaran.

Kedua salinan tersebut biasanya diposkan ke kantor kadaster. Ketika mereka tiba mereka terdaftar
dengan pangkat 9,00 di pagi hari. Notaris memeriksa basis data administrasi kadaster untuk ketiga
kalinya, dan ketika tidak ada larangan atau masalah lain ditemukan, membayar uang. Sejauh ini,
kebanyakan kasus juga melibatkan hipotek yang dicabut di sisi penjual (dan banknya dibayar utang yang
tersisa) dan hipotek baru yang dibuat oleh pembeli. Dalam prakteknya, staf kantor notaris bertindak di
bawah proksi atas nama bank (lihat artikel 7:26 par. 3).

Pada dasarnya, hukum Belanda tidak memerlukan bentuk apa pun untuk penjualan real estat. Hanya
dalam kasus ‘konsumen’ yang ingin membeli rumah (memenangkan: properti nyata dengan rumah
tujuan) sejak tahun 2003, formulir tertulis adalah wajib (pasal 7: 2 BW). Tidak perlu bagi pihak untuk
bersama-sama untuk penandatanganan. Kontrak (setengah ditandatangani) bahkan bisa ditukar melalui
pos di antara mereka.

Jika kontrak tidak memenuhi persyaratan formal, atau tidak memiliki nama / tanda tangan, de-scription
dari real estate atau harga, itu akan batal (pasal 3:39 BW).

Akta pengangkutan harus merupakan akta otentik, yang dirancang oleh notaris Belanda.

Dalam hal akta pengangkutan, pencatat tidak akan menerima akta, yang bukan merupakan akta autentis
(notarial), dan dengan demikian tidak ada pengalihan hak yang akan terjadi. Jika pendaftar menerima
dokumen yang tidak memenuhi persyaratan formal, pendaftaran dengan demikian memperbaiki
ketidaksempurnaan formal ini (pasal 3:22 BW). Ini, bagaimanapun, tidak berlaku untuk persyaratan
untuk menjadi ada perjanjian, atau kekurangan material!

3.2.2. Siapa yang merancang kontrak untuk penjualan real estat biasanya?

Kontrak penjualan dapat disusun oleh siapa saja, termasuk (salah satu) pihak. Dalam prakteknya dalam
banyak kasus bentuk terpadu digunakan. Hampir selalu di wilayah Amsterdam, dan kadang-kadang juga
di daerah lain, notaris terlibat dalam penyusunan dan penandatanganan kontrak penjualan. Hal ini,
bagaimanapun juga, tidak menjadikannya akta otentik, dan tidak mengubah arti hukum dari dokumen
(dan akta pengangkutan masih akan dibutuhkan di kemudian hari).

Hanya seorang notaris Belanda yang dapat menyusun akta pengangkutan (pasal 3:31 BW). Satu dan
notaris yang sama akan bertindak atas nama kedua belah pihak, meskipun dalam banyak kasus pembeli
membayar dia (dan se-lects dia).

Persyaratan Pengalihan Kepemilikan

Belanda mengikuti sistem kausal. Transfer kepemilikan membutuhkan, kontrak obliga yang sah (causa),
persetujuan atas pengalihan kepemilikan (tersirat dalam akta pengalihan) dan pendaftaran dengan
daftar tanah.

Undang-undang menyatakan persyaratan sebagai berikut:

“Transfer properti membutuhkan pengiriman sesuai dengan judul yang valid oleh orang yang memiliki
hak untuk membuang properti.” (Pasal 3:84 bagian 1 BW)

“Pengiriman yang diperlukan untuk pengalihan hal-hal yang tidak dapat dipindahkan dilakukan dengan
akta notaris yang dimaksudkan untuk tujuan itu dan dibuat di antara para pihak, diikuti dengan
masuknya dalam daftar publik yang disediakan untuk tujuan itu. Entah pengakuisisi atau alienator
mungkin memiliki akta yang terdaftar. ”(Pasal 3:89 bagian 1).

Pembayaran harga pembelian tidak diperlukan. Pembayaran harga pembelian dalam kasus av-erage
sebenarnya bukan masalah, karena semua aliran uang disalurkan melalui kantor notaris. Apakah ini hasil
dari aturan pasal 7:26 bagian 3 BW:

"Dalam hal akta notaris dan pendaftarannya di register publik diperlukan untuk trans-fer kepemilikan,
harga pembelian harus keluar dari kekuatan pembeli sebelum penandatanganan akta, dan hanya harus
dibayarkan kepada penjual setelah pendaftaran akta ”.

Namun, aturan ini tidak wajib. Pihak dapat menyetujui bahwa harga pembelian akan dibayarkan
langsung dari pembeli ke penjual pada saat tertentu setelah kepemilikan telah ditransfer.

Persetujuan tentang pengalihan kepemilikan tidak disebutkan secara khusus, tetapi dapat dilihat sebagai
bagian tersirat dari 'kontrak hukum properti nyata' dan juga dapat dibaca ke dalam frase yang umum
digunakan dalam akta pengangkutan "penjual menyatakan untuk mentransfer ..." (verklaart verklaart di
eigendom atas te dragen ...).

3.3.2. Tanggal jatuh tempo

Semua pembayaran melewati tangan notaris, yang menyimpan sebagai uang jaminan di bawahnya dari
sebelum penandatanganan akta pengurusan sampai pendaftaran akta, dan registri telah
mengkonfirmasi bahwa tidak ada sita jaminan yang telah diletakkan oleh pihak ketiga antara
penandatanganan akta dan pendaftaran.

Dalam hal pihak menyetujui pembayaran akan ditunda sampai beberapa saat setelah kepemilikan telah
ditransfer, dalam prakteknya posisi penjual akan dipastikan oleh klausul bahwa penjualan akan
dibubarkan jika harga pembelian belum dibayar sebelum tertentu tanggal. Sebagai hasil dari sistem
kausal kepemilikan akan kembali ke penjual.

Pembeli harus membayar sejumlah (biasanya 10%) untuk menunjukkan itikad baik. Uang ini dibayarkan
ke rekening kantor notaris. Dalam kasus-kasus tertentu pelanggaran kontrak, pihak yang dirugikan dapat
menyimpan uang ini. Sisanya harus berada di tangan notaris pada saat penandatanganan. Demikian pula
bank (atau kreditor lainnya) akan menyetorkan uang pinjaman ke dalam akun notaris.

Asuransi untuk risiko yang melekat pada pembayaran dan transfer properti tidak diperlukan. Orang bisa
mengatakan itu tersirat dalam fungsi notaris (dan sebagainya dalam biayanya). Notaris harus
menyimpan uang yang dia miliki di bawahnya dalam fungsi escrownya yang terpisah dari dana bisnisnya
untuk dihindari