BAB II TINJAUAN UMUM

1.1 Pemahaman Terhadap Kerangka Acuan Kerja (KAK)

Dalam Kerangka Acuan Kerja (KAK) perancangan akhir arsitektur ini

didasari oleh latar belakang bahwa perkembangan kota DKI Jakarta yang sangat
pesat yang menyebabkan keterbatasan lahan dan makin mahalnya harga tanah
yang menjadi masalah dalam penyediaan hunian layak bagi masyarakat
berpenghasilan rendah maka solusinya adalah dengan pembangunan hunian
vertikal atau rumah susun sederhana milik. Sasaran dari rumah susun ini adalah
masyarakat urbaninsasi atau masyarakat yang berpindah dari desa ke kota besar
untuk mencari penghidupan yang lebih baik namun karena keterbatasan
kemampuan mereka menempat kawasan pemukiman kumuh di perkotaan dimana
mereka masih memiliki kebudayaan atau cara hidup bermasyarakat desa yang
menonjolkan keguyuban dalam berinteraksi sosial, dan budaya yang masih
melekat meskipun sudah pindah ke kota.
Tujuan dari perancangan ini adalah merancang hunian vertikal yang murah
dan layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang terintegrasi dengan pasar
modern yang bentuk dan fasilitasnya mampu mengakomodasi kebutuhan
masyarakat urbanisasi yang masih memiliki busaya keguyuban. Adapun target
dari perancangan ini adalah, desain diharpkan dapat menjawab kebutuhan dan
tuntutan perancangan yang diminta yaitu :
 Perancangan Kota , dimana desain mempertimbangkan RTRW kawasan
agar selaras dengan pengembangan perencanaan dan perancangan kawasan
karena ketinggian rumah susun ini disesuaikan dengan KLB dan KDB site.
 Masterplan, dilokasi ini akan direncanakan beberapa Menara bangunan
rumah susun dengan unit rumah susun seluas kurang lebih 36 m2 . Dimana
fungsi lantai terbawah adalah untuk pasar, fasilitas umum dan fasilitas
sosial termasuk kantor pengelola dengan prosentase untuk fasilitas hunian
70% dan untuk fungsi non hunian 30% dari keseluruhan bangunan.
 Arsitektur Hemat Energi, perancangan bangunan ini menerapkan kaidah
arsitektur berkelanjutan berupa konsumsi energy dan air secara efisien dan
fleksibel terhadap penggunaan sumber energi, melakuakan penerapan
Zero Run Off/Water Harvesting. Perencanaan kaidah arsitektur hemat
energi juga mengacu pada PERMEN PU Nomor 05/PRT/2007 tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat
Tinggi dan PERGUB DKI Jakarta Nomor 032 Tahun 2012 tentang
bangunan hijau.
 Tipe, Arsitektur bangunan rumah susun dapat mencerminkan bahwa
bangunan tersebut adalah hunian vertikal di lokasi kawasan Tanah Abang
Jakarta dan memiliki ciri khas tertentu untuk banguan sejenis di DKI
Jakarta dengan tetap mempertimbangkan sebagai ciri khas lingkungan
disekitarnya (kearifan lokal)
 Lansekap; meminimalkan perkerasan dalam lokasi dan memberi
peneduhan yang cukup pada permukaan perkerasan. Memiliki ruang
terbuka yang digunakan sebagi ruang publik dan communal space pada
bangunan dan lansekap yang selaras dan berkesinambungan. Perancangan
jalur pedestrian yang nyaman dan terpisah dengan jalur kendaraan
bermotor serta Pemyediaan aksesinbilitas bagi para difabel baik pada area
dalam dan luar bangunan serta lingkungannya. Pada lokasi disediakan
tempat parkir sebesar 5% dari keseluruhan jumlah hunian dan untuk
fasilitas pasar kapasitas parkir kendaraannya disesuaikan dengan ketentuan
dan standar yang berlaku. Untuk jalur sirkulasi wajib disediakan untuk
keperluan jalur pemadam kebakaran, ambulan dan drop off.
 Sosial; calon penghuni adalah masyarakat berpenghasilan rendah yang
tinggal di wilayah pemukiman kumuh yang masih menganut budaya
keguyuban, sehingga unit hunian maupun ruang public harus merespon
pola hidup masyarakat yang belum terbiasa hidup dalam hunian vertikal
dimana perlu mempertimbangkan waktu dalam proses adaptasi tersebut.
1.2 Tinjauan Teoritis Proyek
1.2.1 Rumah Susun
Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam
satu lingkungan yang terbagi dalam bagian bagian yang distrukturkan secara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan
yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk
tempat hunianm yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan
tanah bersama. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-
satuan rumah susun misalnya atap, tangga, lift, saluran pipa, jaringan listrik,
lantai, dinding dan bagian lainnya yang merupakan satu kesatuan rumah susun.
Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi
yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama misalnya tempat
parkir, ruang terbuka hijau, wc/kamar mandi komunal, dapur komunal, balai
warga. Unit hunian rumah susun dihubungkan dan mempunyai akses ke
selasar/koridor/lobi dan lantai lainnya dalam bangunan rumah susun, serta akses
ke lingkungan dan jalan umum.
Rumah susun sederhana ada dua macam yaitu rumah susun sederhana
milik atau rusunami dan rumah susun sederhana sewa atau rusunawa. Perbedaan
yang paling utama dari rumah susun tersebut adalah rusunami merupakan rumah
susun yang kepemilikannya merupakan hak milik penghuni yang dibeli secara
kredit, sedangkan rusunawa kepemilikannya adalah pemerintah dimana penghuni
membayar uang sewa secara bulanan. Rumah susun sederhana adalah rumah
susun yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan menengah kebawah
yaitu yang berpenghasilan sampai dengan Rp.4.500.000,00 per bulan.
Rusunami dibangun sebagai upaya untuk memecahkan masalah perukiman
kumuh di kota besar seperti DKI Jakarta, dimana permukiman kumuh tersebut
menempati wilayah atau site secara legal namun dengan kondisi lingkungan
seperti sanitasi dan sirkulasi pada lingkungan yang tidak layak dan tidak sehat.
Sedangkan rusunawa dibangun untuk memecahkan masalah bagi permukiman
yang menempati wilayah atau site secara illegal misalnya di pingiran sungai,
kolong jalan layang, pingiran rel kereta dan lainnya sehingga secara hukum
mereka tidak memiliki hak untuk tinggal di wilayah tersebut.
1.2.2 Low Cost Housing
Issu mengenai low cost housing ini didasari oleh pertumbuhan penduduk
yang cepat, makin mahalnya harga lahan di perkotaan, makin mahalnya biaya
konstruksi serta upaya menyediakan hunian rumah bagi masyarakat
berpenghasilan rendah semakin urgen. Low Cost Housing atau hunian murah
dapat dicapai dengan menggunakan perencanaan dan manajemen proyek yang
effisien, menggunakan bahan material yang murah namun berkualitas baik,
menggunakan teknologi konstruksi yang ekonomis dan penggunaan metode
konstruksi alternatif yang tersedia. Dengan menggunakan material berbiaya
rendah pembangunan Low Cost Housing ini akan dapat meningkatkan
kemampuan daya beli masyarakat berpenghasilan rendah untuk dapat
memilikinya.
Biaya konstruksi pembangunan sebuah bangunan dapat di bagi menjadi
dua eleman utama yaitu biaya penyediaan material yaitu sebesar 65 sampai 70
persen, dan biaya tenaga kerja sebesar 25 sampai 35 persen. Dalam low cost
housing, penggunaan material bahan bangan seharusnya bisa lebih burah jika
sedapat mungkin menggunakan material lokal serta manggunakan material dari
bahan daur ulang.

Proses
PembuataH
emat Energi
Material Tidak
lokal yang memyebab
mudah kan polusi
didapatkan

Kriteria
Material
Low Cost
Housing Non Toxic
Dapat
didaur
ulang

Gambar seleksi material dalam pembangunan Low Cost Housing

1.2.3 Cohousing
Cohousing yang merupakan kepanjangan dari collaborative housing atau
community housing telah lama berkembang sebagai konsep hunian alternatif di
eropa sejak 1960. Seiring munculnya krisis kepemilikan rumah, konsep hunian
bersama ini mulai banyak diadopsi di Inggris dan Amerika Serikat. Tidak hanya
terbatas bagi keluarga muda atau kalangan milenial saja, konsep cohousing juga
efektif untuk memperkuat interaksi sosial bagi kaum lanjut usia. Sampai 2017 lalu
Cohousing Association of America mencatat bahwa terdapat lebih dari 160
komunitas cohousing yang tersebar di 25 negara bagian.
Cohousing berawal dari masyarakat Denmark yang berkeinginan
membangun lingkungan tinggal yang dekat dengan komunitas. Hal ini berkaitan
dengan pola interaksi yang lebih berkelompok dan saling gotong royong. Konsep
berbagi hunian seperti ini dipercaya membuat masyarakat merasa lebih aman dan
bahagia karena rasa kebersamaan yang kuat.

Gambar unit hunian cohousing Denmark

Sumber : Pinterest
 Cohousing adalah hunian yang dirancang khusus dengan ruang komunal
yang cukup luas yang dikelilingi oleh hunian pribadi. Ruang kolaboratif
biasanya mencakup rumah biasa dengan dapur besar dan ruang makan, ruang
cuci , dan area rekreasi dan jalan setapak terbuka, ruang terbuka, taman, dan
parkir. Tetangga menggunakan ruang ini untuk bermain bersama, memasak satu
sama lain, berbagi alat, dan bekerja secara kolaboratif. Properti bersama dikelola
dan dikelola oleh anggota masyarakat, memberikan lebih banyak peluang untuk
menumbuhkan hubungan.
Jenis hunian cohousing sendiri tak hanya berupa rumah tapak, namun juga
dapat dibangun dalam konsep hunian vertikal seperti apartemen. Selain terdiri dari
ruangan utama yaitu kamar tidur dan kamar mandi, dalam rumah berkonsep
cohousing biasanya terdapat salah satu fasilitas yang digunakan secara bersama-
sama, seperti dapur, kafetaria, taman, dan ruang laundry. Karena kerap
melakukan kegiatan bersama, maka tak jarang setiap penghuni cohousing saling
membantu satu sama lain dalam hal menyelesaikan pekerjaan rumah tangga.
Tumbuhnya rasa kepemilikan bersama ini dicantumkan oleh Kirsten Stevens-
Wood, peneliti intentional community dan cohousing dari Cardiff Metropolitan
University, sebagai salah satu keuntungan tinggal dalam lingkungan yang berbasis
komunitas.
Kepemilikan kolektif sangat berpengaruh terhadap kesejahteraan diri
setiap anggota komunitas. Mereka akan terhindar dari rasa sepi yang kerap
menjangkit masyarakat yang tinggal di kota besar. Beberapa manfaat lain dari
cohousing yang ternyata memiliki dampak positif pada lingkungan. Tidak sekedar
berbagi ruang tinggal, komunitas cohousing umumnya berbagi sumber pangan
dan energi mereka. Mereka kerap berkirim makanan dan memakai ruangan secara
bersama. Dalam penelitian Cardiff Metropolitan, ditemukan bahwa cohousing
dapat menekan pemakaian energi listrik dan air sekaligus menurunkan produksi
sampah rumah tangga. Hal ini juga dapat disebabkan penghuni hunian cohousing
rata-rata memiliki kesadaran akan kesehatan lingkungan yang tinggi.
 Ciri dari konsep Cohousing adalah :
 Partisipatif
Dalam hal ini calon penghuni terlibat sejak awal dalam mendesain
pemukiman serta membentuk komunitas yang sesuai dengan kebutuhan
sesuai dengan menjalankan komunitas tersebut
 Berkomunitas
Desain hunian ini mendukung kehidupan sehari-hari dalam bersosialisasi
sehingga mudah berinteraksi, dan kendaraan bermotor diparkir diluar area
aktivitas.
 Fasilitas bersama
Adanya fasilitas bersama yang dirancang untuk digunakan sehari-hari
untuk menghemat lahan dan pengeluaran
 Penghuni Berperan
Dikelola oleh penghuni, ada pembagian tugas diantara sesama penghuni
untuk mengelola kawasan permukiman
 Konsensus
Pengambilan keputusan dilakukan secara konsensus bukan berdasarkan
hiranki
 Sistem ekonomi tidak komunal
Dimana setiap penghuni mempunyai sumber penghasilannya sendiri-
sendiri
Dalam pengadaan hunian dengan konsep cohousing semua tahapan dilakukan
dengan partisipasi dari calon penghuninya
 = Ruang Komunal

= Ruang cuci bersama

Seperti contoh pada R50 Cohousing Jerman, terdapat ruang-ruang yang bisa
menjadi tempat berinteraksi antara penghuni seperti rang cuci bersama dan ruang
komunal yang cukup luas untuk dimanfaatkan sebagi tempat bersosialisasi. Ciri
lain dalam cohousinf tersebut tempat parkir yang disediakan sangat terbatas dalam
beberapa desain cohousing tempat parkir diletakkan jauh diluar.

1.3 Kampung Vertikal

Kampung menurut kamus Bahasa Indonesia adalah kelompok rumah yang
terdiri dari kesatuan administrasi kecil, terletak dibawah kecamatan. Menurut
Koenjaraningrat (1990), kampong dapat diartikan sebagai kesatuan manusia yang
memiliki empat ciri yaitu : interaksi antar warganya, adat istiadat, norma-norma
hokum dan aturan khas yang mengatur seluruh pola tingkah lakunya. Menurut
Dibya Kusyala (2008), kampung kota merupakan akar budaya permukiman yang
khas dimana didalamnnya terdapat penghuni dengan berbagai macam latar
belakang status sosial dan ekonomi, yang dapat bertahan hidup ditengah pesatnya
kemajuan kota.
 Elemen kampung menurut Rasyid (2008) terdiri dari 2 aspek yaitu :
A. Aspek Fisik
1. Batas (boundaries)
Batas atau boundaries merupakan batas daerah kekuasaan suatu
wilayah atau sebuah pemukiman yang dibuat oleh masyarakat
setempat, baik fisik maupun non fisik.
2. Jenis fasilitas (massa)
Jenis fasilitas atau massa, yaitu pengelompokan elemen fisik dalam
suatu permukiman yang merupakan tempat melakukan aktifitas
sekaligus sebagai fasilitas bagi penghuni dan penggunannya. Fasilitas
permukiman ini dapat berbentuk fasilitas umum dan fasilitas sosial.
3. Tata ruang (zona)
Tata ruang (zona) merupakan pembagian daerah kegiatan penghuni
dalam suatu permukiman, yang diatur berdasarkan struktur keyakinan,
aturan-aturan adat atau kebiasaan masyarakat setempat.
4. Ragam hias
Ragam hias meruapaka unsur-unsur yang dominan yang banyak
ditemukan pada permukiman, baik terbentuk secara alami maupun
buatan manusia. Ragam hias juga ada yang memiliki latar belakang
kebudayaan yang berhubungan dengan kepercayaan masyarakat adat
setempat, ada yang tidak
B. Aspek non fisik
1. Orang lanjut usia
Orang lanjut usia atau lansia adalah pria atau wanita yang teah berusia
diatas 65 tahun dan ditandai dengan penurunan daya kemampuan
untuk hidup dan beradaptasi dengan lingkungan. Biasanya lansia
banyak tinggal di kampung untuk menikmati masa pensiunnya
2. Orang dewasa
Orang dewasa adalah orang yang memiliki kematangan baik dari segi
fisik maupun segi pikiran dan mampu bertanggung jawab atas semua
yang dilakukan. Orang dewasa di kampung mempunyai tingkat
ekonomi yang berbeda-beda. Mata pencahariannya bermacam-macam
 dan pada umumnya bekerja di sektor informal seperti pedagang kaki
lima, namun ada juga yang berprofesi sebagai buruh pabrik, karyawan
atau pegawai lainnya dan sebagai iburumah tangga.
3. Remaja
Remaja adalah orang yang berada pada periode transisi dari akhir
massa anak-anak sampai mulai awal dewasa, kira-kira usia 10-12
tahun sampai dengan 18-22 tahun (Wikipedia,2020). Perilaku remaja
ini akan dipengaruhi oleh kondisi ekonomi dari keluarnganya, remaja
kampung biasanya berlatar belakang ekonomi rendah sehingga dapat
menyebabkan berpengaruh buruk pada perilakunya.
4. Anak-anak
Anak-anak adalah orang yang berusia antara 0-12 tahun. Anak-anak di
kampung perkotaan rata-rata memiliki lahan yang terbatas untuk
bermain, sehingga anak-anak di kampung kesulitan untuk berekspresi
dan mengeksplor permainan anak-anak.

Gambar perkampungan kumuh

Kampung kota atau yang lebih dikenal sebagai daerah slum merupakan
sebutan daerah permukiman yang dihuni oleh kalangan masyarakat
berpenghasilan rendah atau masyarakat menengah kebawah. Munculnya kawasan
kampong kota ini dilatar belakangi oleh faktor pembangunan nasional yang belum
merata sehingga menyebabkan banyaknya urbanisasi masyarakat dari desa ke kota
dalam upayanya untuk mencari peruntungan yang lebih baik di kota. Rata-rata
kaum urbanisasi ini tidak dibekali dengan keterampilan yang baik sehingga pada
saat mereka sampai di kota banyak diantara mereka bekerja di sector informal.
Ciri kampung kota adalah biasanya terletak dikawasan strategis dekat
dengan pusat perdaganan, memiliki kepadatan yang tinggi, diantara mereka
bekerja di sector informal seperti berdagang, kehidupan pribadi yang tidak terlalu
terpisah, masih terbawa tradisi keguyuban yang erat diantara tetangga serta
banyak timbul masalah sosial seperti kejahatan, kekerasan dan lainnya. Saat ini di
DKI Jakarta menurut BPS 20-30% penduduknya masih tinggal di kawasan
kumuh.
Para penghuni kampung secara ekonomi, sosial dan budaya sebenernya
berintegrasi dengan penduduk kota. Secara ekonomi, penduduk kampung kota
ikut memberikan andil dalam perekonomian kota karena sektor informal mereka
memberikan kemudahan bagi pekerja-pekerja kelas bawah untuk memiliki biaya
hidup yang murah. Secara budaya mereka memiliki keinginan yang sama seperti
masyarakat kota kelas kota pada umumnya untuk bekerja keras menjadi orang
yang berhasil. Sedangkan secara sosial seolah mereka terbuang dalam kelompok
sosial dan dianggap sebagai “sampah” yang merusak citra kota, namun
sebenarnya mereka memiliki budaya sosial dan organisasi sosial sendiri.
Menurut Dovey & King (2012) dalam Abdul Jabar (2019) kampung kota
merupakan bentuk pemukiman swadaya yang dibangun oleh para penghuninya
tanpa mengikuti ketentuan-ketentuan pembangunan formal dari pemerintah. Oleh
karena itu kampung dapat juga disebut sebagai bentuk pemukiman vernakular,
dimana metode konstruksi bangunan menggunakan material lokal dan dibangun
secara tradisional. Sedangkan menurut KBBI Daring dalam Abdul Jabar (2012)
kampung merupakan kelompok rumah yang merupakan bagian kota yang
biasanya dihuni oleh masyarakat yang berpenghasilan rendah.
Sedangkan manurut Abdul Jabar (2019) kampung kota dihuni berbagai kalangan
masyarakat secara individu dan komunal yang membentuk dan menopang diri
kampung kota dalam ikatan mutualisme informal dan formal dengan berbagai
kegiatan berkelanjutan pada setiap sektornya, berbagai tradisi lokal sebagi upaya
melestarikan modal sosial yang ada sekaligus meleburkan perbedaan yang
beragam. Modal sosial sebagi bibit menumbuh kembangkan kota melalui swadaya
kolektif yang pada kalanya berkelanjutan. Salah satu ciri dari kampung kota
adalah memiliki kemampuan beradapatasi yang cair dan adaptif, sehingga
keberagaman dirinya mampu bertahan mampu bertahan dalam kondisi yang
umumnya kita anggap sulit, rumit ataupun terbatas, kemampuan ini di wujudkan
secara nyata.
2.5 Studi Preseden
1. Social Housing Iquique, Chile

Arsitek : Alejandro Aravena ,Elemental

Luas Area : 5.000 m2
Tahun Pembangunan : 2003

Gambar situasi depan hunian.

Bangunan ini dibangun untuk sebagai solusi atas 100 kepala keluarga
yang tinggal di Quinta Monry Chile dengan masalah sosial yaitu belum
tersedianya hunian yang layak bagi masyarakat di sana. Mereka telah menempati
lahan seluas 5.000 m2 itu selama lebih dari 30 tahun secara illegal. Kebijakan
pemerintah ini diambil dalam kerangka kebijakan dalam hal perumahan dengan
menggunakan subsidi sebesar $7.500 yang harus dibayarkan untuk tanah,
infrasruktur dan arsitektur. Dengan mempertimbangkan nilai saat itu, jumlah uang
sebesar $ 7.500 memungkinkan untuk membangun hanya seluas 30 m2 ruang
yang bisa dibangun. Permasalahan terbesar yang dihadapi adalah harga tanah yang
sangat mahal mencapai 3 kali lipat dari kemampuan membeli rata-rata masyarakat
yang tinggal didaerah tersebut dan mereka tidak mau untuk dipindahkan ke daerah
yang lebih ke daerah pinggiran kota karena biasanya akan jauh dari peluang
pekerjaan, fasilitas pendidikan dan susahnya fasilitas transportasi dan kesehatan
serta akan menciptakan konflik sosial. Dengan asumsi 1 rumah untuk 1 keluarga
dan 1 lot maka kemampuan untuk dibangun hanya sebatas 30 kepala keluarga atau
hanya 30 persen saja.
Solusinya adalah memanfaatkan luas lahan secara efisien, dengan
membangun petak petak dengan mengotimalkan lebar ruang dan memgurangi
lebar tanah per petak luas lahan tersebut hanya mampu menampung 66 kepala
keluarga, Masalah lain yang timbul dengan tipe ini adalah bahwa setiap kali
keluarga ingin menambah kamar baru, itu menghalangi akses ke cahaya dan
ventilasi kamar sebelumnya. Selain itu mengganggu privasi karena sirkulasi harus
dilakukan melalui kamar lain yang kita dapatkan, alih-alih efisiensi, tapi
kepadatan dan pergaulan bebas.
Akhirnya solusi lain adalah dengan pembangunan secara vertikal atau
bertingkat yang sangat efisien dalam hal penggunaan lahan, namun cara ini akan
menghalangi orang untuk ber ekspansi atau perubahan baik penambahan,
pergeseran, pengurangan maupun perpindahan. perumahan sosial harus dilihat
sebagai investasi dan bukan sebagai pengeluaran. Jadi harus membuat subsidi
awal yang dapat menambah nilai dari waktu ke waktu. Secara umum ketika
membeli sebuah rumah, mengharapkannya meningkatkan nilainya. Tetapi
perumahan sosial, dalam proporsi yang tidak dapat diterima, lebih mirip untuk
membeli mobil daripada membeli rumah; setiap hari, nilainya menurun.
Sangat penting untuk memperbaiki ini, karena Chili akan menghabiskan
10 miliar dolar dalam 20 tahun ke depan untuk mengatasi defisit perumahan.
Tetapi juga pada skala keluarga kecil, subsidi perumahan yang diterima dari
Negara akan, sejauh ini, merupakan bantuan terbesar yang pernah ada. Jadi, jika
subsidi itu dapat menambah nilai dari waktu ke waktu, itu bisa berarti titik balik
utama untuk meninggalkan kemiskinan
Sehingga diperlukan cara baru dalam memandang masalah, mengubah pola pikir
dari skala objek US $ 7.500 terbaik yang dapat dikalikan 100 kali, ke skala
bangunan US $ 750.000 yang sebaik mungkin yang mampu mengakomodasi 100
keluarga dan ekspansi mereka.
Gambar transformasi bentuk.

Konsep massa bangunan peroleh dari susunan balok persegi seluas 30m2 lalu di
mengalami push pull dan pergeseran sebagai ruang terbuka, namun sayangnya
bangungan tidak boleh lebih dari 2 lantai .

Gambar perspektif dari depan

Gambar unit bangunan yang sederhana

Desain rumah yang efisien dengan lantai mezanin yang murah dan sinar matahari
yang mampu mencapai seluruh ruangan
Gambar perubahan yang terjadi secara fleksibel baik pengurangan penambahan
pergeseran dan perpindahan, sehingga penghuni mampu malakukan adjustment
sesuai kebutuhan.

Ruang terbuka juga dibuat sebagai wadah untuk bersosialisai antara warga
masyarakat penghuni saying sangat gersang sehingga warga masih memilih untuk
berada dalam unit hunian.
 Zona Komunal

Zona Servis

Pada zoning tampak bahwa zona komunal dan servis dapat di akses oleh semua
penghuni sehingga terjadi interaksi sosial pada saat memasak ataupun menjemur
pakaian

Gambar Site Plan

Gambar Denah Lantai 1

Gambar lantai Mezzanine/Lantai 2

Gambar Tampak

Gambar Potongan
Kelebihan dari desain ini adalah :
1. Desain banguna menggunakan material struktur maupun finishing yang
murah sehingga harga jual tidak mahal.
2. Desain memungkinkan pengguna melakukan adjustment terhadap
bangunan sehingga dapat melakukan perubahan sesuai dengan kebutuhan
dan selera pengguna.
3. Sinar alami dapat masuk mudah kesemua ruangan sehingga tidak banyak
membutuhkan sinar lampu pada siang hari sehingga murah dalam
pengoperasiannya.
Kekurangan dari desain ini adalah :
1. Bangguan hanya terbatas 2-3 lantai sehingga bukan high rise sehingga
kurang maksimal menampung jika jumlah penghuni mengalami
penambahan pada beberapa tahun kedepannya.
2. Kurangnya ruang terbuka hijau sehingga anak-anak dan orang tua kurang
bersosialisasi pada siang hari.
3. Ruang terbuka hanya dimanfaatkan sebagai tempat parker mobil sehingga
terkesan sempit

2. Savonnerie Heymans / MDW Architecture

Arsitek : MDW Architecture
Luas Area : 6.500 m2
Di lokasi seluas 6.500 m² bekas pabrik sabun yang berjarak kurang dari
setengah mil dari Grand'Place, sebuah proyek perumahan sosial menciptakan
"desa" dalam kota atau urban village dengan konsep berkelanjutan dari berbagai
jenis atau tipe baik type studio, apartemen 1 hingga 6 kamar tidur, loteng, duplex
dan Maisonettes.
Meskipun skema perumahan publik 100%, berkat keragaman programnya,
Savonnerie Heymans menyediakan berbagai ruang yang menggemakan
keragaman orang-orang yang tinggal di jantung kota Brussels. Loggia bioklimatik
tertutup kaca menjadi ciri seluruh kompleks, memberikan penghalang akustik dan
termal yang efektif tetapi juga memberikan rasa privasi.
Gambar situsi dari depan

Zona Komunal

Dengan mempertimbangkan pertumbuhan populasi Brussel yang cepat,

skema ini menampilkan akomodasi dengan kepadatan tinggi yang dilengkapi
dengan fasilitas seperti ruang untuk pertemuan dan acara sosial, Ludothèque
publik (perpustakaan permainan) dan ruang publik yang luas: taman "Hutan
mini", taman 3D. taman dan taman bermain dan kawasan pejalan kaki utama.
Semua bangunan dan elemen bersejarah yang berharga yang memiliki sejarah
masalalu seperti cerobong asap, rumah utama abad ke-19 di jalan dan estafet pos
dipertahankan dan diintegrasikan ke dalam kompleks (cerobong setinggi 40m,
misalnya, digunakan sebagai bagian dari sistem ventilasi garasi bawah tanah).

Gambar situasi koridor

Loggia bioklimatik kaca tertutup memberikan setiap unit perumahan

penghalang akustik dan termal canggih yang tidak memerlukan layanan mahal /
rumit untuk menjalankan dan menurunkan konsumsi energi yang besar. Gedung
Loft telah diperlakukan selangkah lebih maju karena isolasi super-ketat, bangunan
sekarang dianggap "Pasif" dan membutuhkan kurang dari 15 Kw per meter
persegi per tahun untuk panas.
Terletak di lokasi bekas pabrik sabun, tanah yang didekontaminasi
sekarang menyambut kompleks perumahan sosial kepadatan tinggi yang
menyediakan serangkaian ruang terbuka pribadi yang memungkinkan
penghuninya berinteraksi dengan mudah satu sama lain dan menciptakan suasana
yang ramah, seperti desa.
Keragaman bangunan - baru, direnovasi dan diperbaharui - mencerminkan
berbagai akomodasi yang ditawarkan dalam proyek Savonnerie Heymans. Skema
ini sengaja dikembangkan di sekitar konsep pembangunan berkelanjutan dan
bergantung pada bangunan berlayanan rendah. Logika bioklimatik kaca tertutup
memberi setiap unit perumahan buffer yang bertindak sebagai alat isolasi canggih
yang mengurangi konsumsi energi dan melindungi dari kebisingan pusat kota.
Mereka juga memungkinkan berbagi berbagai pengaturan ruang semi-outdoor dari
masing-masing unit.

Sirkulasi vertikal yang memungkinkan penghuni saling bertegur sapa

menciptakan suasana yang ramah dan kehidupan sosial. Keragaman bangunan
baru, direnovasi dan diperbaharui - mencerminkan berbagai akomodasi yang
ditawarkan dalam proyek Savonnerie Heymans. Skema ini sengaja dikembangkan
di sekitar konsep pembangunan berkelanjutan dan bergantung pada bangunan
berlayanan rendah. Logika bioklimatik kaca tertutup memberi setiap unit
perumahan buffer yang bertindak sebagai alat isolasi canggih yang mengurangi
konsumsi energi dan melindungi dari kebisingan pusat kota. Mereka juga
memungkinkan berbagi berbagai pengaturan ruang semi-outdoor dari masing-
masing unit.
Sirkulasi yang mengharuskan orang untuk jalan kaki dari tempat parker atau
shuttle bus akan meningkatkan interaksi antara penghuni rumah susun.

Kelebihan
1. Sirkulasi vertikal yang memungkinkan penghuni saling bertegur sapa
menciptakan suasana yang ramah dan kehidupan sosial.
2. Sirkulasi horizontal yang mengharuskan orang untuk jalan kaki dari
tempat parker atau shuttle bus akan meningkatkan interaksi antara
penghuni rumah susun.
3. Menggunakan sistem bioklimatik yang hemat energi.

Kekurangan
1. Material yang digunakan relative mahal.
2. Interkasi sosial tidak dimbangi dengan koridor yang kurang luas
3. Kurangnya ruang terbuka hijau karena banyanya perkerasan
3. Longnan Garden Social Housing Estate / Atelier GOM
Arsitek : Atelier GOM
Area : 48.112 M2
“Benteng Mengepung” menjadi metafora ketika berbicara tentang
arsitektur perumahan tradisional Tiongkok sebelum arsitektur modern telah
menyebar ke seluruh dunia, arsitektur hunian tradisional Tiongkok hampir seperti
benteng yang dikepung, meskipun mereka mungkin berbeda dalam pemilihan
material, bentuk dan sebagainya karena regionalisme. Cina memiliki tradisi
panjang dalam berkebun di halaman. Kebiasaan dalam berkebun dan bercocok
tanam merupakan kebudayaan China pada masa lampau menjadi gagasan utama
dalam perancangan tempat tinggal di China saat ini.

Gambar massa bangunan seperti Benteng yang merupakan metafora perumahan

tradisional Tiongkok
Gambar site plan dengan konektivitas antar massa bangunan dengan koridor penghubung

Seperti halnya semua negara di dunia pascaperang banyak negara

mengalami periode pertumbuhan populasi yang cepat dan pembangunan
perumahan yang tidak memadai. Arsitektur modernisme Le Corbusier dan
teorinya tentang La Ville Radieuse adalah subjek yang relatif matang pada waktu
itu, namun Post Modernisme dan isu-isu tajam yang diusulkan dalam buku itu
masih dalam perdebatan sengit. Arsitek ini belajar dari Le Corbusier untuk
memecahkan masalah perumahan dan secara bertahap mengubahnya menjadi
sebuah paradigma. Akibatnya, ada pola hunian yang hampir sama di Cina saat ini,
yang mencakup banyak wilayah iklim. Bahkan beberapa wilayah di mana tipologi
perencanaan dapat didiversifikasi mulai belajar dari pola perumahan yang
didominasi oleh real estat.
Pola hunian ini memiliki beberapa karakter yang jelas seperti bertingkat
tinggi, berkepadatan rendah, determinan, semuanya menghadap ke selatan dan
seterusnya. Ini adalah kenyataan yang menginspirasi arsitek ini untuk merubah
paradigman yang ada. Atelier GOM telah memulai studi perumahan dan studi
perkotaan yang berakar pada lingkungan domestik sejak tahun 2002. Dalam
proyek Longnan Garden Estate, kosakata seperti "Benteng terkepung" dan
"koridor" diperkenalkan kembali. Dengan studi tipologi perumahan, peningkatan
morfologi perkotaan, pengenalan ruang publik, dampak ketinggian dan kepadatan
hunian pada kenyamanan hidup, dan masalah lainnya, Longnan Garden Estate
telah menjadi fenomena baru perumahan Cina yang menarik. Longnan Garden
Estate termasuk dalam tipe perumahan sosial, tetapi Atelier GOM berharap untuk
menantang pola hunian yang mengakar di Cina melalui perumahan sosial, untuk
mempromosikan peningkatan jenis desain perumahan lainnya di Cina.

Gambar koridor terbuka yang dapat meningkatkan interaksi penghuni.

Longnan Garden Estate terletak di persimpangan Tianyao Bridge Road South dan
Xiataibang Road, distrik Xuhui, Shanghai, dan dekat dengan Sungai Huangpu. Ada
delapan bangunan di dalam site, di mana lima adalah hunian kecil dengan luas : 40-60 ㎡
are, dua set asrama tunggal (Area hunian: sebagian besar 35 ㎡ ), dan satu untuk
bangunan komersial independen.

Gambar potongan
Gambar denah unit bangunan

Gambar interior unit bangunan

Gambar Potongan yang memperlihatkan pencapaian cahaya yang lebih baik

Dalam konteks arsitektur tradisional Tiongkok, "Courtyard" dan

"Corridor" adalah dua tema yang tidak dapat dipisahkan. Koridor linier melewati
halaman, dan sinar matahari berubah dari gelap menjadi terang. Ini juga
menghubungkan ruang-ruang komunitas di lantai dua, menyediakan tingkat lain
untuk aktivitas manusia.

Gambar Courtyard dan corridor yang menjadi ciri arsitektur Tiongkok.

Kelebihan
1. Sirkulasi dalam site dimana kendaran pribadi tidak dapat langsung masuk
ke site mengharuskan penghuni harus jalan kaki sehingga terjadi interaksi
sosial dengan penghuni yang lain.
2. Pengalaman dalam perjalanan menuju site dengan ruang banyaknya taman
dan RTH membuat penghuni tidak merasa lelah.
3. Coridor tipe single loaded sehingga sinar alami dan sirkulasi udara dapat
mudah masuk keruangan.
Kekuarangan
1. Koridor kurang luas sehingga interaksi penghuni kurang intens
2. Penggunaan material yang relative lebih mahal misalnya besi pada railing
koridor
3. Aktifitas berkebun dan bercocok tanam yang seharusnya tercipta sesuai
konsep tidak terjadi.
4. Kendaraan pribadi masih memungkinkan parkir di basement hal ini
sebenarnya bertentangan dengan konsep aksesibilitas dengan koridor dan
taman seharusnya kendaran pribadi diparkirkan jauh dari bangunan.
 4. Perumahan Cinta Kasih Tzu Chi 1 Cengkareng

Bangunan rusun Cinta Kasih terdiri dari 55 blok dimana masing-masing

blok terdiri dari 5 lantai, setiap blok berkapasitas 20 unit hunian dengan ukuran
36 m2 yang terdiri dari 2 kamar tidur, 1 ruang keluarga/ruang tamu, 1 dapur, 1
kamar mandi, dan 1 set kursi meja makan 1 almari, 2 tempat tidur dan Kasur.
Total unit rumah ada 1.100 unit (970 unit rumah diperuntukkan untuk warga, 130
unit diperuntukkan untuk staff pengelola, guru dan Perawat, mess tamu, gudang,
kios dan dapur operasional/umum. Sedangkan fasilitas yang tersedia adalah
Sekolah (Taman Bermain, SD, SLTP, SMA/SMK),RSKB (Rumah Sakit Khusus
Bedah), Sarana Olah Raga (Volley, basket, sepak bola, bulu tangkis), Sarana
untuk berdagang, ibadah, tempat pemandian jenazah,Taman bermain, tempat
parkir motor.
Latar belakang dibangunnya rumah susun ini adalah wilayah Jakarta dan
sekitarnya dilanda banjir besar diawal bulan Februari tahun 2002, akibat dari
musibah banjir tersebut masih belum berakhir dengan adanya daerah daerah yang
masih tergenang air, tumpukan lumpur dan sampah serta ancaman wabah
penyakit, kemudian Yayasan TZU CHI menggelar Program 5P (Pengeringan,
Pembersihan, Penyemprotan, Pengobatan & Perumahan) untuk membantu korban
banjir di Jakarta dengan program “JAKARTA POST FLOOD RELIEF
PROGRAM”. Sedangkan latar belakang dibangunnya rumah tersebut adalah
Mendukung program Pemerintah “PROKASIH”, serta relokasi warga yang
tinggal di bantaran Kali Angke dengan cara yang manusiawi. Dukungan dan
kerjasama yaitu Kerjasama dengan Pemerintah dan Instansi lain untuk
mendapatkan areal untuk relokasi warga dengan Joint Agreement antara Yayasan
Budha Tzu Chi Indonesia – Pemprov DKI/Perumnas.
Pertimbangan lokasi untuk pembangunan rumah susun ini adalah tidak
terlalu jauh dari lokasi asal, Daerah yang bebas banjir dan tersedianya Sarana dan
prasarana lain yang mendukung (transportasi, dan lainnya). Proses Pembangunan
dimulai bulan Juli 2002 sampai dengan bulan Juli 2003 diluas lahan 5,1 Ha; dan
biaya pembangunan oleh donatur Yayasan Budha Tzu Chi.
Sasaran pemindahan warga yaitu diperuntukkan bagi mereka yang tinggal
disekitar bantaran Kali Angke; penghuni atau pemilik yang tinggal di lingkungan
yang sekarang; diutamakan yang memiliki KTP DKI dan tidak mampu yang
disurvey dan disertai foto dan telah menghuni sejak 1 Januari 2001.

Denah Lokasi Rusun Cinta Kasih

 Site Plan Rusun Cinta Kasih

Gambar Situasi Ruang Parkir Sepeda Motor

Situasi dalam koridor yang dimanfaatkan sebagian sebagai jemuran pakaian

Gambar selasar lantai dasar

Gambar situasi Tangga

Gambar Situasi Kios

Kelebihan
 1. Memiliki ruang publik yang cukup luas pada area luar rusun dengan
fasilitas yang lengkap seperti kios, tempat bermain anak, sekolah dan kios
komersial.
2. Lokasi tidak jauh dari tempat relokasi sehingga banyak warga yang mau
menempati
Kekurangan
1. Bentuk bangunan kurang memungkinkan penghuni untuk bersosialisai
karena koridor dalam bangunan yang sempit.
2. Ruang jemur yang kurang sehingga kurang rapi dalam penataan
3. Rusun ini di sediakan bukan sebagai rusunami namun untuk sewakan
dengan sistem perpanjangan setiap 2 tahun.

5. Rusunami Sky View BSD City

Rusunami ini merupakan rusunami pertama di BSD City dibangun dengan
luas lahan 3911 m2 dengan kontraktor PT.Arsidinamika Cipta. Rusun ini terdiri
terdiri dari 1 tower berbentuk F dengan total hunian 537 unit dengan type 1 kamar
tidur dengan harga 85 juta dan 2 kamar tidur dengan harga 150 juta. ALasan
dibagun rusunami ini adalah perkebangan BSD yang sangat pesat dan harga lahan
yang semakin mahal. Fasilitas Rusunami ini adalah 1 lift barang, 5 lift orang,
gedung seba guna, klinik dan kios dilantai 1.

Gambar Site Plan

Gambar Denah Unit Hunian

Gambar unit hunian dengan 2 kamar tidur

Gambar unit hunian dengan 2 kamar tidur

Gambar unit hunian dengan 1 kamar tidur

Gambar kolam renang, dan fasilitas komersial rusunami sky view bsd
Gambar akses masuk/ lobby lift

Gambar ruang resepsionis dan security.

Gambar RTH menjadi tempat parkir mobil

Kelebihan
1. Rusunami ini memiliki harga jual yang relatif terjangkau pada saat
pertama kali di jual yaitu 85 jt sampai 150 juta sehingga menjadi pilihan
masyarakat berpenghasilan rendah
2. Lokasi yang berada di kota mandiri BSD dengan banyak fasilitas
Kekurangan
1. Desain bangunan dengan koridor sempit serta sangat kurang fasilitas untuk
berinteraksi sosial membuat penghuni rumah susun milik ini menjadi
individulais.
2. Aksesibiltas tidak memungkinkan terjadinya interaksi sosial dengan
tetangga karena tidak tersedianya fasilitas ruang komunal dalam bangunan.
3. Kesan ekslusifitas menyebabkan harga apartemen ini menjadi mahal
sehingga tidak tepat sasaran yang seharusnya untuk masyarakat menengah
kebawah menjadi untuk kalangan menengah atas sehingga ruang terbuka
menjadi tempat parkir mobil
4. Desain kamar tidur ke 2 tidak memiliki pencahayaan alami.

6. R-50 Cohousing/ifau un Jesko Fezer, Hiede dan Von Beckerath

Arsitek : ifau und Jesko Fezer, HEIDE & VON BECKERATH

Area : 2037.0 m²

Tahun : 2013
R50 - cohousing adalah proyek usaha patungan bangunan di Berlin-
Kreuzberg. Itu diprakarsai oleh seorang arsitek yang mendapatkan penghargaan
berdasarkan konsep untuk membangun plot dan diimplementasikan dalam
kerjasama erat dengan klien. Proposal bangunan didasarkan pada posisi desain
perkotaan yang jelas, desain arsitektur yang kuat dan tepat detail, serta proses
hunian kolektif dan individual. Bangunan ini dikelilingi oleh berbagai konsep
perumahan yang khas pada periode pasca perang Berlin. Ini memiliki enam lantai
penuh, ruang bawah tanah dan loteng, terdiri dari tiga blok dengan 19 apartemen
individu, satu studio dan berbagai ruang bersama. Di bawahnya ada ruang
komunitas ganda fleksibel yang menghubungkan akses utama bangunan dengan
ruang jalan umum. Ini tersedia untuk kelompok lingkungan dan keperluan umum
lainnya. Struktur beton bertulang dirancang untuk persyaratan minimum.
Dikombinasikan dengan infrastruktur yang berkurang dan sebagian terbuka, fasad
kayu modular dengan elemen pintu berlapis kaca yang tetap dan fleksibel,
dikembangkan secara khusus untuk bangunan ini. Ini dikombinasikan dengan
balkon serba di setiap tingkat memungkinkan dialog langsung antara arsitektur
bangunan dan penggunaannya.

Gambar situasi
Desain bangunan ini memenuhi aspirasi pemilik untuk hidup dan bekerja
secara kolektif dan dengan harga yang terjangkau, konsep arsitektur didasarkan
pada struktur yang kompak dan efisien. Ini didasarkan pada kerangka beton
dengan satu akses dan dua core layanan, fasad kayu dan konstruksi baja di sekitar
balkon. Lantai bawah tanah yang sedikit cekung menyediakan akses ke gedung
dan menggabungkan ruang pribadi dan publik. Setiap apartemen dan semua ruang
komunitas tambahan dikembangkan melalui proses konsultasi, diskusi, dan desain
yang intensif. Berdasarkan kerangka struktural, ukuran apartemen dapat
disesuaikan dengan program ruang kemudian dibuat denah pada setiap lantai.
Sejalan dengan proses ini, standar umum untuk perlengkapan dan perlengkapan
dikembangkan dan menghasilkan pendekatan kolektif untuk perlengkapan
interior, penggunaan bahan dan beberapa permukaan dibiarkan ekspose. Proses
desain terstruktur namun terbuka ini tidak hanya memungkinkan untuk partisipasi
yang luas, desain mandiri dan pembangunan sendiri, tetapi juga telah
menghasilkan kesepakatan bersama tentang jenis, lokasi, ukuran dan desain ruang
yang digunakan bersama oleh penghuni. Ini termasuk taman kota yang luas, yang
secara alami menyatu dengan lanskap lingkungan perumahan tahun 1960-an di
sekitarnya, jalan akses menuju area tertutup di depan ruang bawah tanah, binatu,
bengkel, dan teras atap dengan dapur musim panas dan musim dingin taman.
Balkon mengelilingi ruang interior dang memberikan ruang kepada cahaya untuk
masuk ke bagian interior dan menghubungkan apartemen di setiap lantai.

Gambar Program Ruang pada setiap individu/keluarga yang berbeda membuat

vareasi bentuk unit hunian.

R50 - cohousing adalah sebuah tipologi bangunan model baru untuk low
cost housing yang terjangkau dan menawarkan kapasitas maksimum untuk
beradaptasi dan fleksibilitas sepanjang masa pakainya. Aspek sosial, budaya,
ekonomi dan ekologi telah dianggap sama untuk mendefinisikan pendekatan
berkelanjutan kontemporer untuk kehidupan perkotaan. Batas yang ditetapkan
oleh Peraturan Penghematan Energi Jerman (EnEV 2009) berkurang 30%. Aspek
penting lain dari keberlanjutan adalah kemampuan khusus bangunan untuk
berintegrasi ke dalam struktur perkotaan yang ada.

Gambar balkon
Bangunan ini menggunakan koridor double loaded namun koridor terhubung
antara satu unit dengan yunit lainnya sehingga memudah kan penghuni untuk
saling berinteraksi.

= Ruang Cuci Komunal

= Ruang komunal
(baca, olah raga dll)

Ruang cuci komunal menjadi tempat bagi penghuni untuk berinterasi, selain itu
juga terdapat ruang bersama yang dimanfaatkan untuk berolah raga atau kegiatan
membaca yang mudah diakses oleh penghuninya.
 = Ruang komunal berupa
dapur dan ruang makan

= Ruang Privat (hunian)

= Sirkulasi

Gambar denah Lt 7
Dapur komunal untuk 2 atau 3 unit sehingga penghuni dapat saling sharing
kebutuhan pokok sehari-hari.

Kelebihan :
1. Colaborative housing (cohousing) ini cukup banyak memberikan ruang
berinteraksi kepada penghuninya misalnya balkon yang terhubung antara
unit hunian satu dengan yang lainnya, adanya ruang laundry bersama dan
dapur bersama sebagai tempat sharing dan berinteraksi
2. Unit hunian sangat kaya akan sinar matahari karena dengan bukaan yang
lebar
Kekuarangan
1. Hanya dapat menampung jumlah keluarga yang terbatas
2. Privasi antar penghuni kurang