PROPOSAL USAHA DEVELOPER

PT REFITA KARYA DEVELOPMENT

Tugas Ini Disusun Untuk Memenuhi Tugas Mata Kuliah Kwirausahaan di Jurusan
Pendidikan Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas Negeri Yogyakarta
Mata Kuliah :

Kwirausahaan
Dosen pengampu :

Prof. Drs. Sutarto M.Sc. Ph.D.

Disusun oleh :
Muhammad Jihan B (18510134012)

Dwi Cahyo Nugroho (18510134019)

Puspita Anggraini (18510134032)

JURUSAN PENDIDIKAN TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN

FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS NEGERI YOGYAKARTA
2020
 BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Kebijakan Pemerintah khususnya Pemerintah Daerah yang mendorong
peran swasta dalam penyediaan perumahan bagi masyarakat. Konsep
pembangunan properti ini mengacu kepada: Pengembangan lokasi menjadi
cluster perumahan yang memenuhi kriteria perumahan untuk masyarakat
berpenghasilan menengah dengan nuansa asri, ramah lingkungan dan
minimalis. Pembangunan akan dilaksanakan secara bertahap dengan
sistem indent dengan target penyelesaian 33 unit rumah dalam waktu
maksimal 10 bulan. Mengutamakan efisiensi dan efektifitas dalam
pembangunan serta melibatkan masyarakat setempat sebagai stakeholders
dalam pekerjaan fisik konstruksi rumah.
Perkembangan bisnis perumahan saat ini pada umumnya mengalami
kenaikan yang sangat signifikan tiap tahunnya, khusus untuk perumahan
dengan type 36 bersubsidi dari pemerintah, yang mana dengan harga yang
sangat terjangkau dan angsuran KPR perbulannya juga rendah.

B. Data Perusahaan

Tanggal Pendirian: 11 Januari 2014

Lokasi: Alamat Kantor pusat: Refita Tower Lt 24 Jl. M.H. Thamrin, kav
31, Bintaro, Tangerang Selatan, 15224.
Telp Customer Service: 021-242424
Email: sapakami@refitakarya.com
Website: www.refitakarya-developer.co.id

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 2
C. Visi dan Misi Perusahaan
Usaha developer ini, memiliki visi dan misi yang diterapkan dalam
perusahaan agar menjadi pedoman dalam melakukan usaha, sebagai
berikut:
Visi PT Refita Karya Defelopment
Menjadi developer perumahan yang terdepan, terpercaya, dan inovatif,
serta berkomitmen terhadap kualitas produk dan pelayanan demi
menjamin kepuasan dan kenyamanan konsumen.
Misi PT Refita Karya Defelopment:
1. Menciptakan produk perumahan dan tempat usaha kelas menengah
kebawah pada awalnya dan menengah atas pada tahapan berikutnya.
2. Menjadi developer yang menyediakan produk-produk dengan kualitas
yang optimal dan menjaga biaya produksi yang efesien.
3. Menciptakan managemen perusahaan yang handal, mumpuni dan
akuntabel untuk menciptakan profesionalitas seiring dengan kemajuan
perusahaan.
4. Mentaati bisnis plan dan target profit yang disepakati.
PT. Refita Karya Tbk. terus melakukan inovasi demi menciptakan
perumahan berkelanjutan yang mewah, memiliki aksesibilitas memadai,
serta fasilitas yang mumpuni. Perusahaan ini bertujuan untuk menyediakan
kebutuhan akan tempat tinggal yang nyaman bagi konsumennya. Ini
merupakan tantangan sekaligus sumber inspirasi utama bagi kemajuan PT.
Refita Karya Tbk.

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 3
 BAB II
STRUKTUR ORGANISASI
A. Struktur Organisasi

B. Tugas Setiap Devisi Struktur Organisasi

1. Dewan komisaris
Tugas utama: melakukan pengawasan terhadap kebijakan Direksi
dalam menjalankan perusahaan serta memberi nasihat kepada Direksi.
Fungsi pengawasan dapat dilakukan oleh masing-masing anggota
Komisaris yang keputusannya dilakukan atas nama Komisaris secara
kolektif. Fungsi pengawasan adalah proses yang berkelanjutan
sehingga Komisaris wajib berkomitmen tinggi untuk menyediakan
waktu dan melaksanakan seluruh tugas komisaris secara bertanggung
jawab.
Dalam melaksanakan tugasnya Dewan Komisaris berwenang untuk:

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 4
 a. Memeriksa buku-buku, surat-surat bukti, persediaan barang,
memeriksa dan mencocokkan keadaan uang kas, dll
b. Memasuki bangunan, halaman atau tempat lain yang dipergunakan
atau dikuasai oleh perusahaan
c. Meminta keterangan/penjelasan dari Direksi dan/atau pejabat
lainnya mengenai segala persoalan yang menyangkut pengelolaan
Perusahan.
d. Mengetahui segala kebijakan dan tindakan yang telah dan akan
dijalankan oleh Direksi
e. Menghadiri Rapat Direksi dan memberikan pandangan-pandangan
terhadap hal-hal yang dibicarakan
f. Melaksanakan kewenangan pengawasan lainnya sepanjang tidak
bertentangan dengan peraturan perundang-undangan, Anggaran
Dasar, dan/atau keputusan RUPS.
2. Direktur Utama (CEO)
Tugas utama: memiliki tanggung jawab untuk mengatur keseluruhan
suatu organisasi. Direktur Utama bertugas sebagai seorang
komunikator, pengambil keputusan, pemimpin, pengelola dan
eksekutor. Sebagai pemimpin, Direktur Utama memberi saran kepada
dewan direktur, memotivasi karyawan, dan menggerakkan perubahan
dalam organisasi, juga mengawasi operasi organisasi. Wewenang
Direktur Utama:
a. Memutuskan dan menentukan peraturan dan kebijakan tertinggi
perusahaan
b. Bertanggungjawab dalam memimpin dan menjalankan perusahaan
c. Bertanggungjawab atas kerugian dan keuntungan perusahaan
d. Merencanakan serta mengembangkan sumber-sumber pendapatan
dan pembelanjaan kekayaan perusahaan
e. Bertindak sebagai perwakilan perusahaan dalam hubungannya
dengan dunia luar perusahaan

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 5
 f. Menetapkan rencana strategi untuk mencapai visi dan misi
perusahaan
g. Mengkoordinasikan dan mengawasi semua kegiatan di perusahaan
mulai bidang operasional, sumber daya manusia, pemasaran,
keuangan, dan hubungan masyarakat
h. Mengangkat dan memberhentikan karyawan perusahaan
3. Manajer Oprasional
Tugas utama:
a. Membuat, merumuskan, menyusun, menetapkan konsep dan
rencana umum perusahaan, mengarahkan dan memberikan
kebijakan/keputusan atas segala rancang bangun dan implementasi
manajemen operasi, produksi dan proyek ke arah pertumbuan dan
perkembangan perusahaan
b. Menyusun, mengatur, menganalisis, mengimplementasi dan
mengevaluasi manajemen operasi, produksi dan proyek
c. Merealisasikan dan melaksanakan rencana-rencana serta prosedur-
prosedur yang diterapkan melalui pendelegasian wewenang pada
direktorat operasional
d. Melakukan pengawasan dan pengendalian atas seluruh kinerja
direktorat operasional
4. Manajer Sumber Daya Manusia
Tugas utama : bertanggungjawab di dalam pengelolaan dan
pengembangan Sumber Daya Manusia, yaitu dalam hal perencanaan,
pelaksanaan dan pengawasan kegiatan sumber daya manusia, termasuk
pengembangan kualitasnya dengan berpedoman pada kebijaksanaan
dan prosedur yang berlaku di perusahaan guna memelihara dan
menjaga citra perusahaan. Uraian tugas:
a. Menyusun, merencanakan, mengawasi dan mengevaluasi anggaran
biaya kegiatan secara efektif dan efiien serta bertanggungjawab
terhadap setiap pengeluaran hasil kegiatan

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 6
 b. Bertanggungjawab terhadap perencanaan, pengawasan dan
melaksanakan evaluasi terhadap jumlah tenaga kerja yang
dibutuhkan oleh perusahaan
c. Melaksanakan seleksi, promosi, transfering, demosi terhadap
karyawan yang dianggap perlu
d. Melaksanakan kegiatan-kegiatan pembinaan, pelatihan dan
kegiatan lain yang berhubungan dengan pengembangan mental,
keterampilan dan pengetahuan karyawan sesuai dengan standar
perusahaan
e. Bertanggungjawab terhadap kegiatan yang berhubungan dengan
rekapitulasi absensi karyawan, perhitungan gaji, tunjangan dan
bonus
5. Manajer Pemasaran
Tugas:
a. Mengembangkan strategi marketing yang bisa memenuhi tujuan
perusahaan
b. Melakukan pengawasan terhadap berbagai aspek berupa kondisi
pasar dan kondisi konsumen
c. Mengimplementasikan rencana marketing yang sudah dibuat dan
melakukan perubahan bila diperlukan
d. Mengawasi secara luas segala kegiatan yang berhubungan dengan
marketing, usaha promosi melalui iklan dan juga mengawasi
semua staff yang berada di bawahnya
e. Melakukan pengawasan dan analisa terhadap tren yang ada di
pasaran
6. Manajer Keuangan
Tugas:
a. Merencanakan dan mengestimasi beberapa aspek dalam
perusahaan dalam bidang keuangan perusahaan
b. Mengambil keputusan penting investasi dan berbagai pembiayaan
serta semua hal yang terkait dengan keputusan tersebut

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 7
 c. Menjalankan dan mengoperasikan roda keuangan perusahaan
seefisien mungkin
d. Sebagai penghubung antara perusahaan dengan pasar keuangan
sehingga bisa mendapatkan dana dan memperdagangkan surat
berharga perusahaan
7. Manajer Hubungan Masyarakat
Tugas utama: menjalin hubungan antara perusahaan dengan pihak
terkait baik internal maupun eksternal, seperti investor, masyarakat
setempat, maupun dengan karyawan perusahaannya sendiri.
Uraian tugas:
a. Mengkoordinasikan tugas kesekretariatan yang berhubungan
dengan hubungan masyarakat dan kearsipan
b. Mengontrol pengadaan administrasi surat-menyurat humas,
menyimpan dan memelihara dokumen serta surat-surat penting
perusahaan
c. Mengadakan pengarsipan atas tugas-tugas direksi dan
menyelenggarakan tugas-tugas lain yang diberikan direksi
d. Mempersiapkan penyelenggaraan rapat direksi, rapat badan
pengawas dan rapat lainnya baik intern maupun ekstern perusahaan
e. Memberikan saran dan pertimbangan kepada direksi sesuai dengan
hierarki tentang langkah atau tindakan yang perlu diambil di
bidang tugasnya
C. Rekrutmen Pegawai
Proses rekrutmen adalah suatu proses penerimaan calon tenaga kerja
untuk memenuhi kebutukan akan tenaga kerja pada suatu unit dalam suatu
organisasi atau perusahaan. Keberlangsungan hidup dari suatu organisasi
sangat dipengaruhi oleh kualitas dari pegawai yang direkrutnya, dan oleh
karena itu dibutuhkan seperangkat alat untuk memastikan bahwa pegawai
yang akan direkrut benar-benar memenuhi kualifikasi yang telah
ditetapkan manajemen perusahaan.

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 8
1. Staff Bagian Keuangan
I. Indentitas Jabatan
Nama Jabatan: Staff Bidang Keuangan
Pendidikan Formal: Minimal lulusan Pendidikan D3 Akuntansi
di Perguruan Tinggi terakreditasi B
Pendidikan Informal:
a. Menguasai mengenai akuntansi, laporan keuangan dan
perpajakan
b. Menguasai program-program komputer minimal Microsoft
Office dan internet
II. Jenis Kelamin : Pria/Wanita
III. Usia : Minimal 23 tahun
IV. Pengalaman Kerja : memiliki pengalaman bekerja di bidang
akunting dan perpajakan minimal 2 tahun
V. Aspek Psikologi :
a. Potensi kecerdasan minimal rata-rata
b. Tekun dan konsisten dalam pekerjaan
c. Mampu berkomunikasi dengan baik
d. Stabilitas emosi baik
e. Dapat bekerja efisien dan produktif
f. Inisiatif dan kreatif
g. Memiliki motivasi kerja yang kuat
h. Dapat mengikuti keputusan dan arahan perusahaan
i. Mampu bekerja dengan baik dibawah tekanan
VI. Kompetensi :
a. Tekun
b. Dapat Bekerjasama
c. Integritas
d. Memiliki kemampuan sosial yang baik

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 9
2. Manajer Pemasaran
I. Indentitas Jabatan
Nama Jabatan: Manajer Pemasaran
Pendidikan Formal: Minimal pendidikan S1 di semua bidang
Pendidikan Informal:
a. Pemahaman mengenai pemasaran dan penjualan
b. Pengetahuan mengenai produk perusahaan
c. Kemampuan negosiasi
d. Kemampuan presentasi dan komunikasi
II. Jenis Kelamin : Pria/Wanita
III. Usia : Minimal 27 tahun
IV. Pengalaman Kerja : 5-7 tahun pengalaman yang bervariasi
dalam bidang pemasaran dan penjualan
V. Aspek Psikologi :
a. Potensi kecerdasan minimal rata-rata
b. Memiliki kemampuan memimpin, ketegasan dan
kemantapan kerja
c. Mampu mengarahkan dan membimbing anak buah dalam
bekerja tim, mampu menyesuaikan diri
d. Mampu mengambil keputusan
e. Mampu berkomunikasi dengan baik
f. Stabilitas emosi baik
g. Memiliki ketenangan dalam bertindak
h. Mampu mengambil keputusan dalam darurat
i. Dapat bekerja efisien dan produktif
j. Inisiatif dan kreatif
k. Memiliki motivasi kerja yang kuat
l. Mampu bekerja dengan baik dibawah tekanan
VI. Kompetensi :
a. Kepemimpinan

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 10
 b. Mampu bekerja baik dalam tim
c. Integritas
d. Membina hubungan
e. Pendekatan interpersonal

D. Prosedur Rekrutmen Pegawai

1. Mengunduh dan mengisi formulir pendaftaran di website PT Refita
Karya Tbk. di link www.refitakarya-developer.co.id/lowongan/
2. Mengirimkan lampirkan surat keterangan sehat, SKCK, transkrip nilai
beserta dengan CV dan formulir pendaftaran ke alamat PT Refita
Tower Lt 24 Refita Karya Tbk di Jl. M.H. Thamrin, kav 31, Bintaro,
Tangerang Selatan, 15224
3. Perusahaan melakukan penyortiran terhadap data calon pegawai
4. Perusahaan menghubungi calon pegawai yang dinyatakan lolos tahap
wawancara
5. Melakukan proses wawancara dengan bidang terkait
6. Masa percobaan kerja / magang
Gunanya adalah untuk mengetahui sejauh mana calon pegawai tersebut
mampu melakukan pekerjaan di bidang tersebut dengan baik.
7. Diklat dan training
Dilakukan dalam masa percobaan, masa percobaan ini adalah 6 bulan.
Dalam jangka waktu 6 bulan ini pegawai tidak tetap ini diberikan
pendidikan dan pelatihan sesuai dengan jobnya.
8. Peresmian pegawai tetap
Setelah masa diklat dan percobaan selama 6 bulan, maka terpilihlah
pegawai pegawai yang memenuhi kualifikasi pegawai yang
diinginkaan perusahaan. Diangkatlah mereka menjadi pegawai tetap.

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 11
 BAB III
ANALISIS PASAR
A. Analisis Kebutuhan Pasar
Kebutuhan akan perumahan yang representatif menjadi hal yang
sangat urgent bagi setiap masyarakat/keluarga. Teori ekonomi baku
menyatakan bahwa permintaan terhadap suatu jenis barang/jasa sangat
tergantung kepada harga barang tersebut selain dihubungkan dengan
faktor-faktor lainnya seperti: (Green, 1996)
Pendapatan kenaikan pendapatan biasanya akan mengakibatkan
kenaikan permintaan. Selera & preferensi keterbatasan teori yang
mengkaji tentang perubahan selera mempersulit dalam mengukur selera
dan preferensi konsumen, sehingga diasumsikan selera konsumen konstan.
Harga barang-barang yang berkaitan (substitusi dan komplemen) merujuk
kepada barang apapun yang perubahan harganya akan mempengaruhi
permintaan. Perubahan dugaan tentang harga dimasa depan erkiraan akan
terjadi penurunan harga dimasa depan akan meningkatkan permintaan
barang tersebut. Penduduk kenaikan jumlah penduduk dalam suatu
perekonomian (dengan asumsi pendapatan perkapita konstan) akan
meningkatkan permintaan bagi konsumen yang berpendapatan rendah
mereka lebih memfokuskan pengeluarannya untuk barang kebutuhan
pokok (Primary Goods). Sedangkan mereka yang berpendapatan tinggi
cenderung menggunakan pendapatannya untuk membeli barang-barang
mewah (Luxury Goods) dibandingkan barang-barang kebutuhan pokok.
Dalam bidang pembangunan perumahan yang layak huni di Indonesia,
terdapat beberapa permintaan dari masyarakat, sebagai berikut.
1. Permintaan untuk kelas menengah ke bawah dengan tingkat
pendapatan yang relatif tidak terlalu tinggi adalah memiliki rumah
tinggal dengan kualitas yang baik dan harga yang terjangkau,
sedangkan untuk masyarakat kelas menengah ke atas yaitu memilki
rumah tinggal dengan kualitas yang baik, tingkat estetika yang baik
pula dan tingkat kenyamanan yang sesuai selera para konsumen

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 12
 2. Masyarakat menginginkan perusahaan developer yang mudah
dijangkau oleh mereka. Tidak terdapat kesulitan saat mencari
lokasi developer, sehingga tidak membuang buang waktu dan
tenaga para konsumen.
Untuk memenuhi faktor-faktor permintaan perumahan di Indonesia,
perusahaan kami melakukan analisis penawaran yang dapat memenuhi
penawaran penawaran tersebut, sebagi berikut.
1. Untuk memenuhi kebutuhan rumah tinggal untuk kelas menengah
ke bawah dengan keadaan ekonomi dan pendapatan yang tidak
terlalu tinggi maka perusahaan akan menawarkan rumah tinggal
dengan harga yang relatif terjangkau dengan kualitas sebaik-
baiknya. Sedangkan untuk masyarakat kelas menengah ke atas
maka akan ditawarkan rumah tinggal dengan kualitas yang baik
dengan diikuti nilai estetika yang lebih baik pula, walaupun harga
akan lebih tinggi dibandingkan dengan kelas menengah ke bawah
namun hal itu sebanding dengan penawaran yang ditawarkan.
Untuk memenuhi standar kualitas yang baik, perusahaan
melakukan berbagai survey dan perbandingan oleh tenaga kerja
yang memiliki latar belakang pendidikan yang baik dan
pengalaman yang mumpuni terhadap beberapa kualitas bahan yang
akan digunakan untuk membangun suatu rumah tinggal,
perusahaan akan menggunakan bahan bangunan dengan kualitas
yang paling baik dari dana yang dianggarkan, sehingga tercipta
produk dengan kualitas baik dan harga terjangkau.
2. Lokasi perusahaan developer ini diharapkan dapat memenuhi
kebutuhan masyakat. Hal ini disebabkan karena lokasi perusahaan
developer berada di posisi yang cukup strategis salah satunya
disebabkan oleh banyak real estate yang berada di sekitar lokasi
proper. Kawasan real estate di sekitar lokasi proper tersebut dihuni
oleh masyarakat/populasi kelas menengah ke atas dengan
pendapatan perkapita yang terus meningkat setiap tahun. Dengan

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 13
 kondisi seperti tersebut, dapat diperkirakan bahwa pemilihan
segmen pasar menengah ke atas cukup memadai untuk
diperhitungkan.
Berikut data hunian layak yang terdapat di Indonesia tahun 2015-
2018 oleh Badan Pusat Statistik Indonesia yang menyatakan tingkat
persentase hunian yang layak dan terjangkau di Indonesia.

Persentase Rumah Tangga yang

Daerah Memiliki Akses Terhadap Hunian
Tempat Yang Layak Dan Terjangkau Menurut
Tinggal Daerah Tempat Tinggal (Persen)
2015 2016 2017 2018
Perkotaan 97.68 98,19 98,47 98,55
Perdesaan 87.99 89,59 91,18 92,26
Total 92.85 94 95,05 95.70
Sumber: Website Badan Pusat Statistik (BPS) Indonesia

B. Analisis Strategi Pemasaran

Strategi pemasaran adalah logika pemasaran yang dilaksanakan
dengan harapan unit bisnis dapat mencapai sasaran pemasaran. Strategi
pemasaran terdiri dari strategi spesifik untuk pasar sasaran, penentuan
posisi produk, bauran pemasaran, dan tingkat pengeluaran pemasaran
(Kotler, 1999).
Perencanaan strategis bukan merupakan hasil atau keluaran melainkan
suatu proses yang terus berlangsung. Pemikiran strategis tidak memiliki
titik akhir, dan akibatnya proses perencanaan berlangsung terus menerus.
Salah satu daris proses manajemen strategis adalah mengenali lingkungan
internal perusahaan (Strength-weakness) dan lingkungan eksternal
perusahaan (Opportunity-Threat) (Zimmerer 2002:37).
Strategi pemasaran yang akan digunakan pada perusahaan adalah
dengan mengaplikasikan strategi marketing mix yakni dengan
memanfaatkan media promosi secara intensif. Media promosi antara lain
dengan menggunakan Attractive Leaflet, Brosur, Balon Promosi,

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 14
 Pemasangan spanduk serta umbul-umbul, dan door to door ke Institusi
yang dianggap potensi untuk kelas properti “PT Refina Karya
Development”. Hal yang dapat dilakukan untuk dapat meningkatkan
tingkat penjualan “PT Refina Karya Development” ini adalah menemukan
target market yang memiliki pendapatan tetap dan tidak terganggu akan
situasi dan kondisi perekonomian Indonesia.
Perusahaan juga perlu melakukan kerja sama dengan perusahaan-
perusahaan developer dan perusahaan lainnya yang berkaitan dengan
pembangunan bangunan rumah tinggal untuk meningkatkan tingkat
promosi dan pemasaran perusahaan.

C. ANALISIS PRODUKSI
1. Lokasi perusahaan
PT REFINA KARYA DEVELOPMENT memiliki kantor pusat
yang berlokasi di gedung Refita Tower Lt 24 Jl. M.H. Thamrin, kav
31, Bintaro, Tangerang Selatan, 15224. Terletak di pusat kota dengan
tingkat mobilitas yang tinggi.
2. Perijinan yang Diperlukan
a. Ijin IPPT
b. Site Plan
c. S.K.D.P
d. Kep. Hum dan HAM
e. T.D.P
f. N.P.W.P
g. Bukti Penguasaan Lahan
h. IMB Induk
i. Rekomendasi PLN
j. Rekomendasi PDAM
k. Keterangan Bebas Banjir
Juga diperlukan dari Pihak-pihak terkait seperti:
a. Rekomendasi dari asosiasi dan LPJKN

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 15
 b. Persetujuan dan dukungan perangkat kecamatan dan kelurahan

D. ANALISIS BISNIS DEVELOPER

1. Faktor Internal
a) Kekuatan (Strength)
1) Harus memiliki brand name yang cukup kuat dipasaran dan sudah
dikenal baik.
2) Dengan visi menjadi “Developer yang terkemuka dan terpercaya.
3) Kualitas produk dan rasa yang dijual kepada konsumen selalu
diperhatikan untuk kepuasan konsumen.
4) Meningkatkan pelayanan kepada konsumen agar konsumen tidak
kecewa.
5) Konsep perumahan yang modern, minimalis, dan asri merupakan
konsep perumahan yang ditawarkan ke konsumen.
b) Kelemahan (Weakness)
1) Harga produk yang sesuai dengan ketetapan, dan tidak adanya
bonus berupa potongan harga ataupun pemberian DP yang murah.
2) Sumber daya manusia yang kurang memadai, membeuat kegiatan
manajemen perusahaan tidak dapat berjalan dengan maksimal.
3) Kurangnya promosi produk yang ditawarkan kepada konsumen.
4) Banyaknya pesaing bisnis developer yang makin bertumbuh pesat.

2. Faktor Eksternal
a. Peluang (Opportunity)
1) Developer merupakan bisnis yang menguntungkan saat ini.
2) Produk yang unik, kualitas produk yang superior yang
ditawarkan.
3) Berkembangnya pemasok bahan baku pada saat sekarang ini
menjadi peuang besar.

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 16
 b. Ancaman (Threat)
1) Masuknya para pesaing baru dengan inovasi baru dalam bisnis
developer yang juga memberikan dan menawarkan produk
berkualitas dengan beberapa keuntungan seperti biaya
pengurusan yang murah, uang muka yang ringan, dan beberapa
kemudahan serta keuntungan lainnya menjadi ancaman.
2) Perubahan selera konsumen menjadi salah satu ancaman bagi
pebisnis developer.
3) Strategi bisnis yang mudah ditiru oleh pesaing menjadi salah
satu hal yang harus dipikirkan bagi developer.
4) Perubahan ekonomi dan sosial menjadi salah satu ancaman
bagi developer.
5) Bencana alam dan wabah penyakit juga harus duperhatikan
oleh developer.

I. Strategi SO (Strength-Opportunity)
1) Mempertahankan kualitas produk yang dihasilkan untuk dapat
meningkatkan penjualan dalam kondisi pertumbuhan pasar yang
semakin tinggi.
2) Meningkatkan kualitas pelayanan kepada konsumen dan
memberikan respon yang cepat kepada konsumen agar konsumen
lebih percaya dan loyal lagi terhadap perusahaan.
3) Mengembangkan produk-produk yang unik sesuai dengan
permintaan pasar.
4) Menjalin hubungan yang lebih baik lagi dengan pemasok bahan
baku dan lainnya, agar proses pengembangan produk berjalan
dengan lancar.
II. Strategi ST (Strength-Threat)
1) Meningkatkan kualitas produk yang dihasilkan dalam menghadapi
persaingan dari pesaing lama yang semakin berkembang kearah

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 17
 yang baik dan dalam menghadapi pesaing baru yang menghasilkan
produk lebih inovatif.
2) Memahami perubahan selera konsumen dengan baik agar
perusahaan dapat mengetahui apa yng diinginkan oleh konsumen.
3) Menciptakan strategi perusahaan yang lebih baik, dengan
memanfaatkan brand name perusahaan yang cukupkuat dipasaran
dan pengalaman yang ada.
4) Memahami perubahan kondisi ekonomi dan sosial dengan baik,
karena perubahan yang terjadi pada aspek ini akan mempengaruhi
penjualan produk.
III. Strategi WO (Weakness-Opportunity)
1) Lebih memahami apa yang diinginkan oleh konsumen, dan
meningkatkan pemahaman mengapa konsumen layak membeli
produk yang kita tawarkan, mengingat potensi pasar yang sangat
baik, dan pertumbuhan pasar yang semakin tinggi.
2) Merekrut sumber daya manusia yang berkualitas untuk mampu
bergabung bersama perusahaan dan mampu memberikan kontribusi
terbaik mereka dalam meningkatkan nilai perusahaan dalam
mencapai tujuan perusahaan.
3) Memberikan pelatihan dan arahan kepada sumber daya manusia
yang telah ada, agar mereka memahami kondisi perusahaan yang
sekarang dan agar mereka dapat bekerja lebih baik.
4) Meningkatkan komitmen dalam berorganisasi agar organisasi dapat
berjalan sesuai dengan apa yang telah ditetapkan.
5) Meningkatkan promosi penjualan produk dan aspek pemasaran
lainnya sebagai strategi pemasaran perusahaan. Agar konsumen
lebih mengenal perusahaan dan produk yang kita tawarkan. Seperti
memberikan kelonggaran dalam pembayaran DP, potongan harga
dan lainnya.
IV. Strategi WT (Weakness-Threat)

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 18
1) Memperbaiki strategi bisnis ke arah yang lebih baik dengan
membuat strategi-strategi yang berbeda dari pesaing.
2) Meningkatkan promosi dan aspek pemasaran lainnya untuk
meningkatkan penjualan produk. Kegiatan pemasaran merupakan
salah satu strategi yang penting bagi suatu usaha dalam
mempromosikan produk yang dtawarkan dan dalam tujuan untuk
meningkatkan penjualan produk.

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 19
 BAB IV
PERANCANGAN PROSES BISNIS

A. Sumber Modal Bisnis

Pembiayaan awal/modal (Initial Investment) yang digunakan untuk
perijinan dan modal kerja sarana, prasarana, kontruks serta biaya overhead
diperoleh dengan komposisi modal sendiri dan modal investor. Untuk
kebutuhan financing proyek, Manajemen perusahaan berencana memenuhi
sumber dana dengan komposisi sebagai berikut:
1. 73% bersumber dari Investor/Bank
2. 27% bersumber dari Dana Sendiri
Analisa Komponen Biaya Perumahan
a. Biaya Tetap (Fixed Cost)
Data perhitungan yang telah dilakukan untuk biaya tetap (fixed
cost) dari masing-masing tipe rumah dapat dilihat pada tabel berikut :
Total Biaya Tetap Total Biaya
Tipe Rumah
(Fixed Cost) Tetap/Unit

Tipe 40/128 M2 Rp. 1.025.865.568 Rp. 27.570.912

Tipe 75/120 M2 Rp. 488.668.840 Rp. 63.833.605

Tipe 150/155 M2 Rp. 1.566.728.700 Rp. 158.922.870

b. Biaya Variabel
Biaya variabel dari masing-masing tipe rumah dapat dilihat pada
tabel berikut :
Tipe Rumah Biaya Variabel/unit
Tipe 40/128 M2 Rp. 122.878.000
Tipe 75/120 M2 Rp. 241.356.000
Tipe 150/155 M2 Rp. 539.445.000

c. Analisa Breakeven Point

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 20
 1) Break Even Point
Dalam Unit Impas (BEP Unit), rumusan untuk mendapatkan unit
impas yaitu sebagai berikut :

Sehingga break even untuk masing-masing tipe rumah dapat

dijabarkan pada tabel sebagai berikut :
Tipe Rumah BEP (Unit)
Tipe 40/128 M2 18 Unit
Tipe 75/120 M2 2 Unit
Tipe 150/155 M2 3 Unit

2) Break Even Point

Dalam rupiah (BEV Rupiah) Rumusan dalam mendapat breakeven
dalam value dapat dijabarkan sebagai berikut.

Sehingga break even untuk masing-masing tipe rumah dapat

dijabarkan pada tabel sebagai berikut :
Tipe Rumah BEP (Rupiah)
Tipe 40/128 M2 Rp.3.232.700.000
Tipe 75/120 M2 Rp.826.960.000
Tipe 150/155 M2 Rp.2.886.200.000

B. Rencana Strategis dan Rencana Oprasional

1. Menyediakan perumahan yang berkelanjutan dan inovatif dengan
kualitas terbaik yang digemari kalangan menengah keatas.
a. Menggunakan bahan-bahan konstruksi dengan mutu terbaik

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 21
 b. Melakukan proses pembangunan secara profesional dan sesuai
standar
c. Melakukan penelitian dan survei terkait kualitas dan selera
konsumen
d. Menciptakan suasana perumahan berkonsep green residence yang
eco-friendly
e. Mencari lokasi lahan yang potensial untuk membangun bisnis
2. Memberikan pelayanan prima secara konsisten kepada stakeholder dan
menciptakan strategi pemasaran yang efektif
a. Menciptakan lingkungan kerja yang sesuai dengan budaya
organisasi demi terciptanya pelayanan terbaik kepada stakeholder
b. Selalu melakukan peningkatan dan perbaikan dalam pelayanan
c. Melakukan promosi secara tepat untuk menarik konsumen
d. Mempertahankan pangsa pasar
e. Ekspansi geografis. Pengembangan perluasan pasar ke tempat-
tempat yang lebih luas
f. Mengembangkan produk baru, produk baru kan menambah jumlah
pelanggan baru
g. Mengembangkan produk khusus
3. Menetapkan strategi pengadaan dan pengelolaan keuangan yang tepat
a. Meningkatkan modal perusahaan dengan menggandeng investor
potensial
b. Melakukan kerja sama dengan bidang usaha yang mendukung
kemajuan bisnis perusahaan
4. Pengembangan Sumber Daya Manusia
a. Menggunakan rekrutmen, seleksi dan penempatan karyawan
internal maupun eksternal
b. Mengadakan pelatihan keterampilan kerja khusus

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 22
C. Proses Pembelian dan Pencariaan Lahan

D. Proses Perencanaan dan Perjanjian

Adapun rancangan proses bisnis perencanaan proyek dan modal awal
dapat dilihat pada gambar 4 sebagai berikut:

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 23
E. Stetegi Pemasaran
1. Proses bisnis pemasaran terdiri dari tiga proses, yaitu proses promosi,
penjualan cash dan penjualan KPR.
2. lokasi rumah,lokasi yang kita pilih adalah lokasi yang memiliki
aksesbilitas yang mudah untuk menuju CBD dan memiliki fasilititas
umum dan failitas khusus yang memadai, sunrise property
3. Gaya hidup, target pasar

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 24
F. Proses Konstruksi/Pembangunan

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 25
 G. Anggaran Biaya

RENCANA ANGGARAN BIAYA

KEGIATAN : Pembangunan Perumahan GRIYA ILMUBETON.COM

PEKERJAAN : Pelaksanaan Fisik RUMAH T.36 dan Fasilitasnya
LOKASI : -

VOLUME / HARGA JUMLAH BOBOT

NO. URAIAN PEKERJAAN SATUAN SATUAN HARGA PEKERJAAN
(Rp) (Rp) (%)
1 2 3 4 5 6

I. PEKERJAAN PERSIAPAN
1 Pek. Pas. papan bouwplank 36,00 m' 12.000 432.000 0,904
432.000 0,904

II. PEKERJAAN PONDASI

1 Pek. Galian tanah pondasi 5,73 m3 14.000 80.220 0,168
2 Pek. Pondasi plat setempat beton bertulang 1:2:3 0,37 m3 1.450.000 536.500 1,123
3 Pek. Pas. Rollag pondasi 8,70 m2 68.000 591.600 1,238
4 Pek. Urugan tanah 3,65 m3 43.000 156.950 0,328
1.365.270 2,857

III. PEKERJAAN BETON BERTULANG

1 Pek. Cor Sloof beton bertulang 15 cm x 12 cm 1:2:3 0,70 m3 1.450.000 1.011.375 2,116
2 Pek. Cor Kolom Beton Bertulang praktis 1:2:3 0,41 m3 1.450.000 594.500 1,244
3 Pek. Cor Kolom Tiang Teras 0,10 m3 1.450.000 145.000 0,303
4 Pek. Cor Plat Dag beton bertulang 1:2:3 0,38 m3 1.450.000 543.750 1,138
5 Pek. Cor Plat Kanopi Jendela beton bertulang 1:2:3 0,04 m3 1.450.000 50.750 0,106
6 Pek. Cor Ring balok beton bertulang 15cm x 12cm 1:2:3 0,79 m3 1.450.000 1.141.875 2,389
3.487.250 7,297

IV. PEKERJAAN DINDING

1 Pek. Pas. Dinding batu batu ½ BT 1:4 126,80 m2 47.000 5.959.600 12,470
5.959.600 12,470

V. PEKERJAAN KOZEN
1 Pek. Pas. kozen pintu dan jendela 0,38 m3 4.000.000 1.520.000 3,180
2 Pek. Pas. Angker kosen 1,90 kg 16.000 30.400 0,064
` 1.550.400 3,244

VI. PEKERJAAN KAP/RANGKA ATAP/PENUTUP ATAP

1 Pek. Pas. kuda - kuda rangka baja ringan
Penutup atap Spandek 61,60 m2 170.000 10.472.000 21,911
2 Pek. Pas. lisplank papan GRC Polos 20 cm 29,60 m' 52.000 1.539.200 3,221
12.011.200 25,132

VII. PEKERJAAN PLESTERAN

1 Pek. Plasteran dinding 1 : 4 + Aci 210,02 m2 23.000 4.830.460 10,107
2 Pek. Relief minimalis Tiang Teras 1,00 ls 250.000 250.000 0,523
5.080.460 10,630

VIII. PEKERJAAN PLAFOND

1 Pas. Plafond gypsum + Rangka Aluminium 36,50 m2 85.000 3.102.500 6,492
2 Pas. Piri-Piri GRC 29,60 m' 95.000 2.812.000 5,884
5.914.500 12,375

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 26
IX PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK
1 Pas. Instalasi titik lampu 7,00 Ttk 60.000 420.000 0,879
2 Pas. Instalasi stop kontak 5,00 Ttk 60.000 300.000 0,628
3 Pas. zekering kast 1,00 Bh 37.500 37.500 0,078
4 Pas. Arde 1,00 Bh 37.500 37.500 0,078
5 Pas. MCB 3,00 Bh 65.000 195.000 0,408
990.000 2,071

X PEKERJAAN INSTALASI AIR DAN SANITAIR

1 Pas. Intalasi air bersih 1,00 ls 150.000 150.000 0,314
2 Pas. Kran air tunggal 1,00 Bh 12.000 12.000 0,025
3 Pas. Instalasi Air Kotor PVC Ø 3" 1,00 ls 400.000 400.000 0,837
4 Pas. Kloset Jongkok 1,00 Bh 150.000 150.000 0,314
5 Pas. Floordrain 1,00 Bh 25.000 25.000 0,052
6 Septictank + peresepan 1,00 Unit 750.000 750.000 1,569
1.487.000 3,111
XI PEKERJAAN LANTAI
1 Pek. Cor Lantai kerja 1 : 3 : 5 bawah keramik 1,20 m3 400.000 480.000 1,004
2 Pas. Lantai Keramik 30cm x 30cm 34,25 m2 60.000 2.055.000 4,300
3 Pas. Lantai Keramik Teras 30cm x 30cm 3,75 m2 60.000 225.000 0,471
4 Pek. Pas. Keramik dinding Kamar mandi 20 x 25 7,50 m2 50.000 375.000 0,785
5 Pas. Lantai keramik KM/WC 20cm x 20 cm 2,25 m2 50.000 112.500 0,235
3.247.500 6,795
XII PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA
1 Pas. Daun Pintu Panel 4,00 bh 430.000 1.720.000 3,599
2 Pas. Daun pintu fiber + kunci 1,00 set 350.000 350.000 0,732
3 Pas. Jendela Bingkai kaca tebal 5mm 1,00 set 1.000.000 1.000.000 2,092
4 Pas. Kaca mati tebal 5 mm 1,00 ls 120.000 120.000 0,251
3.190.000 6,675
XIII PEK. ALAT PENGGANTUNG & PENGUNCI
1 Pas. Engsel nylon jendela 3" 8,00 bh 15.000 120.000 0,251
2 Pas. Engsel nylon pintu 4" 12,00 Bh 20.000 240.000 0,502
3 Pas. Grendel pintu + Slagg 2 putar 4,00 Bh 100.000 400.000 0,837
4 Pas. Grendel jendela 8,00 Bh 9.000 72.000 0,151
5 Pas. Kait - kait angin 8,00 Bh 10.000 80.000 0,167
6 Pas. Tangan - tangan jendela 8,00 Bh 8.500 68.000 0,142
980.000 2,050
XIV. PEKERJAAN PENGECATAN
1 Pek. Cat dinding dg cat air 210,02 m2 8.000 1.680.160 3,515
2 Pek. Cat Pintu dan Jendela bingkai dg cat minyak 27,24 m2 8.000 217.920 0,456
1.898.080 3,971
XV PEKERJAAN LUAR BANGUNAN
1 Pek. Pas. Patok Batas Tanah cor Pipa PVC 3" 1,00 ls 200.000 200.000 0,418
200.000 0,418

JUMLAH 47.793.260 100,000

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 27
 REKAPITULASI

KEGIATAN : Pembangunan Perumahan GRIYA ILMUBETON.COM

PEKERJAAN : Pelaksanaan Fisik RUMAH T.36 dan Fasilitasnya
LOKASI : -

NO. URAIAN JUMLAH HARGA

I. PEKERJAAN PERSIAPAN 432.000,00

II. PEKERJAAN PONDASI 1.365.270,00
III. PEKERJAAN BETON BERTULANG 3.487.250,00
IV. PEKERJAAN DINDING 5.959.600,00
V. PEKERJAAN KOZEN 1.550.400,00
VI. PEKERJAAN KAP/RANGKA ATAP/PENUTUP ATAP 12.011.200,00
VII. PEKERJAAN PLESTERAN 5.080.460,00
VIII. PEKERJAAN PLAFOND 5.914.500,00
IX PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK 990.000,00
X PEKERJAAN INSTALASI AIR DAN SANITAIR 1.487.000,00
XI PEKERJAAN LANTAI 3.247.500,00
XII PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA 3.190.000,00
XIII PEK. ALAT PENGGANTUNG & PENGUNCI 980.000,00
XIV. PEKERJAAN PENGECATAN 1.898.080,00
XV PEKERJAAN LUAR BANGUNAN 200.000,00

JUMLAH Rp 47.793.260,00
Pph 4% Rp 1.911.730,40
TOTAL Rp 49.704.990,40
Dibulatkan menjadi Rp

Terbilang :

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 28
LAMPIRAN

KWIRAUSAHAAN DEVELOPER 29