Teori Rusun PDF
Teori Rusun PDF
TINJAUAN KEPUSTAKAAN
secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-
terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama, dengan sistem pengelolaan yang menganut konsep
tempat hunian yang dilengkapi dengan bangunan bersama dan tanah bersama.
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal, dan merupakan satuan-
terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama. (UU, No.1 tahun 2011 Tentang Perumahan dan
Kawasan Permukiman)
8
9
Macam-macam rumah susun di Indonesia yaitu:
2. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan oleh negara
3. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki dan dikelola negara
4. Rumah susun dinas adalah rumah susun negara yang dimiliki negara yang
kondominium.
negara, dan rumah susun dinas merupakan tanggung jawab Pemerintah atau
Pemerintah Daerah.
masalah kebutuhan dari permukiman dan perumahan pada lokasi yang padat,
sedangkan tanah kian lama kian terbatas. Pembangunan rumah susun tentunya
juga dapat mengakibatkan terbukanya ruang kota sehingga menjadi lebih lega
10
dan dalam hal ini juga membantu adanya peremajaan dari kota, sehingga daerah
kumuh berkurang dan selanjutnya menjadi daerah yang rapih,bersih, dan teratur.
dapat dihuni bersama, dimana satuan-satuan dari unit dalam bangunan dimaksud
dapat dimiliki secara terpisah yang dibangun baik secara horizontal maupun
kebutuhan masyarakat.
Pasal 2
Pasal 3
(1) b. Meningkatkan daya guna dan hasil guna tanah di daerah pekotaan dengan
bangunan bertingkat yang dibangun dalam satu lingkungan tempat hunian yang
memiliki wc dan dapur yang menyatu, dengan cara membayar sewa tiap
yang berlaku.
a. Tujuan Pemasaran
b. Srategi Pemasaran
Pemasaran yang terdiri dari produk, harga, distributor dan promosi yang
c. Biaya
Biaya terdiri dari dua macam yaitu biaya konstruksi dan absorbsi perusahaan
dan biaya operasional. Biaya ini akan membentuk harga minimum dari harga
yang ditetapkan. Terhadap dua biaya dikeluarkan yaitu biaya tetap dan biaya
variabel. Biaya tetap adalah biaya yang tidak dipengaruhi oleh perubahan
tingkat produksi atau penjualan. Sedangkan biaya variabel adalah biaya yang
Jumlah biaya tetap dan biaya variabel disebut biaya total. Biaya total inilah
13
yang akan mempengaruhi nilai biaya minimum. Biaya yang masuk dan ke
luar juga mempengaruhi besarnya biaya minimum suatu rumah susun sewa.
Besarnya harga sewa ditetapkan untuk rumah susun sewa, baik yang
berada di pusat maupun di daerah baik yang dikelola oleh pemerintah maupun
pihak lainnya, sebagai dasar penetapannya telah diatur oleh Mentri Perumahan
penghuni.
Harga
dipahami yaitu faktor pasar, faktor persepsi konsumen terhadap harga dan
harga. Ada 2 faktor penting yang sangat berpengaruh dalam penetapan harga
Faktor pesaing terdiri dari 3 faktor yaitu faktor biaya yang dikeluarkan
pesaing, faktor harga yang ditawarkan oleh pesaing dan faktor banyaknya
berkurang. Oleh karena itu ada batas harga maksimum dimana permintaan
Faktor kondisi lingkungan terdiri dari 4 faktor yaitu faktor kondisi ekonomi,
seperti resesi, inflasi, tingkat suku bunga, faktor kondisi sosial, faktor kondisi
mengendalikan kegiatan anggota serta sumber daya yang lain untuk mencapai
1. Men (manusia/pekerja)
2. Materials (bahan-bahan/material)
15
3. Machines (mesin-mesin/peralatan)
4. Money (uang/biaya)
5. Metahunods (metode/cara/teknologi)
6. Markets (pasar)
Proyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu yang
dibatasi oleh waktu dan sumber daya yang terbatas. Sehingga pengertian proyek
konstruksi adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk
pokok yang termasuk di dalam bidang teknik sipil dan arsitektur, juga tidak
jarang melibatkan seperti teknik industri, teknik mesin, elektro dan sebagainya.
dan pengaturan kegiatan-kegiatan dan sumber daya untuk mencapai suatu target
tertentu, biasanya dalam batasan waktu, sumber daya, dan biaya. Kegiatan-
pelaksanaan, sehingga akan melibatkan berbagai ahli dan pihak yang lebih
banyak (seperti surveyor, perencana atau arsitek, ahli geologi, kontraktor, dan
sebagainya) yang merupakan suatu tim yang saling berkaitan dan berhubungan.
suatu proyek dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif dan
meliputi mutu fisik konstruksi, biaya dan waktu. Manajemen konstruksi memiliki
pelaksanaan.
3. Memantau prestasi dan kemajuan proyek yang telah dicapai, hal itu
optimal sesuai dengan persyaratan untuk keperluan pencapaian tujuan ini, perlu
diperhatikan pula mengenai mutu bangunan, biaya yang digunakan dan waktu
bangunan gedung negara maupun swasta, mulai dari tahap persiapan atau
1. Tahap Persiapan
17
a. Membantu pengelola proyek melaksanakan pengadaan konsultan
perencanaan.
2. Tahap Perencanaan
lelang.
dan pemeriksaan hasil perencanaan dari sudut efesiensi sumber daya dan
panitia pelelangan.
e. Menyusun laporan dan berita acara dalam rangka kemajuan pekerjaan dan
3. Tahap Pelelangan
pelelangan.
media elektronik.
penjelasan pekerjaan.
konstruksi fisik.
suatu usulan proyek, apakah dapat dilaksanakan atau tidak, dengan berdasarkan
berbagai aspek kajian. Tujuan dari evaluasi proyek adalah untuk mengetahui
menghindari pengeluaran investasi modal yang terlalu besar untuk kegiatan yang
peluang investasi yang lebih baik sehingga proyek yang akan menguntungkan
persiapan untuk melihat apakah proyek tersebut dapat dilaksanakan, dan untuk
a. Aspek Teknis
Aspek teknis merupakan analisa tentang input dan output berupa barang dan
jasa yang akan diperlukan dan dihasilkan oleh proyek (Kadariah, 1988).
perhatian khusus.
d. Aspek Sosial
proyek.
f. Aspek Finansial
kembali dana tersebut, dan apakah proyek akan berkembang dengan baik
evaluation).
evaluation).
evaluation).
• Ruang Lingkup Kegiatan Proyek, yakni pada bidang-bidang apa saja proyek
• Cara kegiatan proyek dilakukan, yakni apakah proyek akan ditangani sendiri,
• Hasil kegiatan proyek tersebut serta biaya-biaya yang harus ditanggung untuk
tersebut.
Dan untuk mengetahui suatu proyek memberikan benefit atau tidak, perlu
menghitung nilai uang, maksudnya adalah nilai uang yang dimiliki seseorang
pada hari ini tidak akan sama nilainya dengan satu tahun yang akan datang atau
suatu konsep yang mengacu pada perbedaan nilai uang yang disebabkan karena
Merupakan bunga yang dibayarkan atau yang dihasilkan hanya dari jumlah
uang mula-mula atau pokok pinjaman yang dipinjamkan atau dipinjam. Pada
compound interest factors yang dihitung adalah nilai sejumlah uang mula-
Lalu pada periode kedua, bunga yang diterima dihitung atas nilai
F = P (1 + i) n ............................................................................................. (3.1)
F
P= .............................................................................................. (3.2)
(1 + i) n
1
dinamakan discount factor yaitu suatu bilangan yang dapat dipakai
(1 + i) n
untuk mengalikan suatu jumlah di waktu yang akan datang agar menjadi nilai
sekarang. Pada time evaluation selain future amount dan present value yang
dicari ada yang lain yang dicari yakni annuity atau uniform series adalah
angsuran harus juga sama, dan pembayaran pertama pada akhir periode
pertama.
P, i, dan n.
24
F = P (1 + i )n ...................................................................................... (3.3)
F=A
(1 + i )n − 1 ................................................................................ (3.4)
i
3. Sinking fund factor (A / F)n , yakni untuk mencari A, jika diketahui F,i,
i
dan n. Sinking fund adalah cara untuk mendapatkan suatu jumlah tertentu
i
F=A ................................................................................ (3.5)
(1 + i ) n
−1
n.
1
P=F ..................................................................................... (3.6)
(1 + i ) n
P=A
(1 + i )n − 1 ................................................................................ (3.7)
i (1 + i )n
P,i, dan n.
i (1 + i )n
A= P ................................................................................ (3.8)
(1 + i )n − 1
25
b. Annuity Due
Merupakan suatu annuity yang dibayar pada permulaan tahun setiap periode,
dan bukan pada akhir periode. Pada annuity due series perhitungannya
P= A+ A
(1 + i )n − 1
............................................................................... (3.8)
i (1 + i )n
c. Deferred Annuity
untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu proyek dan untuk mengurutkan
berbagai proyek. Dalam suatu kriteria investasi benefit maupun biaya dinyatakan
dalam nilai sekarang (Present value). Ada lima kriteria investasi umum dipakai
mempergunakan nilai sekarang (Present value) atas arus benefit dan biaya
Pada gross benefit/cost ratio yang dihitung adalah gross cost dan gross
benefit. Gross cost yaitu biaya modal (capital cost) atau biaya investasi
yaitu nilai total produksi, salvage value dari investasi jika ada. Rumus gross
a Bn
∑ (1 + i )
n =0
n
Gross B/C = ....................................................................... (3.11)
a Ct
∑ (1 + i )
n =0
n
Semakin besar gross B/C, semakin besar perbandingan antara benefit dengan
benefit/cost ratio pada suatu proyek harus bernilai lebih dari 1 jika kurang
Pada net benefit/cost ratio untuk tiap tahun dihitung selisih antara gross
benefit dan gross cost. Untuk tahun pertama gross cost biasanya lebih besar
daripada gross benefit, sehingga net benefit bernilai negatif. Untuk tahun
berikutnya gross benefit akan lebih besar dari gross cost sehingga net benefit
bernilai positif. Nilai net benefit/cost ratio pada suatu proyek harus bernilai
lebih dari 1 jika kurang dari 1 maka proyek tersebut dinyatakan tidak
a Bn − C n
∑ (1 + i )
n =0
n
Net B/C = ........................................................................... (3.12)
a C n − Bn
∑ (1 + i )
n =0
n
27
c. Profitability Ratio (PV’)
Kriteria ini digunakan untuk mengetahui besarnya net return pada modal
investasi yang ditanam dalam suatu proyek. Rumus profitability ratio adalah:
a Bn − O & M n
∑
n =0 (1 + i )n
PV' = ........................................................................ (3.13)
a Kn
∑ (1 + i )
n =0
n
(net benefit) suatu proyek. Nilai suatu NPV harus sama dengan atau lebih
dari nol jika tidak maka proyek tersebut dinyatakan tidak bermanfaat untuk
a Bn a Cn
NVP = ∑ −∑ ............................................................... (3.14)
n =0 (1 + i ) n
n =0 (1 + i )n
e. Internal Rate Of Return (IRR)
IRR adalah discount rate yang dapat membuat besarnya NPV proyek sama
dengan nol atau yang dapat membuat B/C ratio sama dengan satu. Untuk
nilai suku bunga yang digunakan pada suatu proyek, jika dalam perhitungan
NPV bernilai positif maka harus dicoba dengan menggunakan suku bunga
yang lebih tinggi, sehingga memperoleh NPV yang negatif. Jika nilai NPV
yang diperoleh sudah negatif maka dilakukan interpolasi antara suku bunga
28
yang tinggi yang masih menghasilan NPV positif dan suku bunga yang
f. Payback Periode
periode adalah :
initial investment
Payback Periode = × 1 tahun ............................. (3.16)
cash flow
a−b
Payback Periode = n + × 1 tahun ........................................... (3.17)
c−b
Keterangan Notasi:
i = Suku bunga
A = Annuity
Cn = Biaya sosial bruto pada tahun n (terdiri dari segala jenis pengeluaran,
baik yang bersifat modal, sosial, maupun rutin) yang dibebani kepada
29
penyelenggara proyek pada tahun n (termasuk investasi semula dalam
Bn = Benefit sosial bruto pada tahun n (terdiri dari segala jenis penerimaan
O&M = Biaya operasional dan pemeliharaan atau biaya rutin pada tahun n
n = Tahun terakhir dimana cash flow masih belum bisa menutupi initial
investment
Proses pembuatan komponen dapat dilakukan dengan kontrol kualitas yang baik.
30
- Turap.
b. Pembuatan cetakan,
d. Pengecoran beton,
e. Perawatan (curing),
f. Penyempurnaan akhir,
g. Penyimpanan
baik.
produksi komponen.
finishing arsitektur.
(pabrik).
udara.
instalasi.
33
b. Membutuhkan investasi yang besar dan teknologi maju karena :