ANALISIS HASIL DARI LAPORAN PENILAIAN ASET

Diajukan untuk memenuhi salah satu tugas mata kuliah pengantar manajemen aset

Dosen Pengampu :

Dr. A Gima Sugiama, SE, MP

Putri Dewi Purnama, SST, M.Sc

Oleh :

Alifa Mugia Nugraha Sutisna

NIM : 195244003

PROGRAM STUDI MANAJEMEN ASET

JURUSAN ADMINISTRASI NIAGA

POLITEKNIK NEGERI BANDUNG

 Analisis Hasil dari Laporan Penilaian Aset

Uraian Objek Penilaian

Objek yang akan ditilai yaitu tanah. Peninjauan lapangan dilakukan pada tanggal 27
Desember 2018 sampai dengan 31 Desember 2018 dengan tujuan penilaian ini untuk
memberikan opini / pendapat Nilai Pasar dari aset yang dinilai per tanggal 30 September
2018 untuk kepentingan Rencana Transaksi Jual Beli Aset milik PT Surabaya Agung Industri
Pulp & Kertas Tbk. (“SAIPK”), yang berupa Pabrik Kertas yang berlokasi di Driyorejo,
Gresik, Jawa Timur oleh PT Fajar Surya Wisesa, Tbk. (“FSW”) melalui anak perusahaannya
yaitu oleh PT Dayasa Aria Prima.

Tujuan Penilaian
Memberikan Opini Nilai Pasar untuk kepentingan Rencana Transaksi Jual Beli Aset
milik PT Surabaya Agung Industri Pulp & Kertas Tbk. (“SAIPK”), yang berupa Pabrik
Kertas yang berlokasi di Driyorejo, Gresik, Jawa Timur oleh PT Fajar Surya Wisesa, Tbk.
(“FSW”) melalui anak perusahaannya yaitu oleh PT Dayasa Aria Prima.

Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

Peninjauan lapangan dilakukan pada tanggal 27 Desember 2018 sampai dengan 31
Desember 2018, sedangkan tanggal penilaiannya 30 September 2018

Hasil Analisis Data

1. Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemeriksaan dan peninjauan pada
subjek properti adalah sebagai berikut.

Nama Pemilik : PT. Fajar Surya Wisesa, Tbk

Jenis Hak : Hak Milik

Alamat : Jalan Abdul Muis No. 30

Kelurahan : Petojo Selatan

Kecamatan : Gambir

Kota : Jakarta Pusat

Luas Tanah : 274.585m² (SHGB)

46.220m 2 (AJB)

Penggunaan : Bangunan
2. Identifikasi Properti
a. Tanah

Tanah yang dinilai terdiri dari Aktiva atas 8 (delapan) bidang tanah
dengan legalitas SHGB dan tanah dengan legalitas AJB (Akte Jual Beli)
dengan Luas tanah keseluruhan adalah 320.805 m². Adapun rincian dokumen
tanah tersebut adalah sebagai berikut:
 Properti mempunyai bentuk yang „tidak beraturan‟ dengan kondisi
tanah yang datar dan properti berada pada posisi tengah dan Hook dimana
lebar depan (muka tanah) menghadap jalan (frontage) ± 390 m dan panjang
rata-rata ke belakang Sekitar ± 680 s/d 1.000 m. Berdasarkan informasi hingga
saat ini lokasi aset yang dinilai belum pernah mengalami banjir maupun
longsor.

Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari aset tanah yang
tersebut diatas, serta tidak kami lakukan pengecekan keaslian sertipikat di BPN. Berdasarkan
pengamatan batas fisik di lapangan dan penunjukan oleh pendamping survey dari pihak
pemberi tugas, maka kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian
ini sesuai dengan besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat Sertipikat tanah/surat
ataupun Akte Jual Beli yang kami terima dari pemberi tugas merupakan keterangan tanah
aset dimaksud. Terdapat Kesulitan penyatuan gambar sertifikat untuk SHGB No. 8, akan
tetapi menurut keterangan pihak PT SAIPK, Tbk. dan PT DAYASA ARIA PRIMA (Pak
Kenny / Ibu Any Indrawati), Gambar Situasi dan nama desa pada SHGB 8 tersebut memang
harus dilakukan perbaikan karena tidak sesuai dengan kondisi sebenarnya pendamping dan
penunjukkan batasan – batasan dilapangan adalah Bpk. Kenny, Ibu Any, Bpk. Vincent dan
Bpk. Ernest. (Bentuk tanah untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada lampiran gambar layout
tanah).

Batas-batas tanah adalah sebagai berikut:

 Sebelah Barat : Jalan Desa Sumput

 Sebelah Timur : Pabrik

 Sebelah Utara : Tanah Kosong

 Sebelah Selatan : Jalan Driyorejo

 3. Daerah Sekitar

Aset Tanah Bangunan Pabrik dan Sarana Pelengkap yang berlokasi di Jl. Raya
Driyorejo Km. 25, Desa Sumput, Desa Krikilan, dan Desa Driyorejo, Kec. Driyorejo,
Kab. Gresik, Propinsi Jawa Timur, yang merupakan aset operasional dari PT
Surabaya Agung Industri Pulp & Kertas. Jalan menuju lokasi dapat di akses dari Jalan
Raya Driyorejo

Berdasarkan pengamatan kami di lapangan bahwa properti yang dinilai

dipergunakan sebagai Tanah dan Bangunan Pabrik yang terdiri dari Bangunan Pabrik,
Gudang, Mess karyawan, Kantor, Bengkel, Masjid, dan Bangunan Pendukung
lainnya. Hal-hal yang berkaitan dengan kegiatan yang bersifat kontaminatif atau
memiliki efek terjadinya kontaminasi lingkungan kami asumsikan sudah diantisipasi
sesuai dengan peraturan yang berlaku dan masih dalam batas kewajaran, sehingga
kami beranggapan tidak adanya masalah tersebut. Kami juga tidak menganalisa segala
bentuk perijinan terkait kegiatan industri tersebut secara intensif

Metode Penilaian
Berdasarkan hasil inspeksi di lapangan nilai pasar tanah diperoleh berdasarkan
“Metode Perbandingan Data Pasar”, dengan mempertimbangkan kelebihan dan kekurangan
dari aset yang dinilai. Pada saat dilakukan peninjauan Obyek Penilaian, kami mendapatkan
beberapa data penawaran dan informasi mengenai harga pasar tanah di wilayah tersebut dari
masyarakat / agen properti disekitar lokasi yang kami anggap relevan untuk dijadikan sebagai
data pembanding. Data pembanding untuk tanah yang digunakan dalam pendekatan ini
adalah sebagai berikut:

Data Tanah SHGB No. 8, SHGB No.1356, SHGB No.12, SHGB No.13, SHGB No.36
Dari data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor
seperti lokasi, ukuran, bentuk, legalitas dan lain-lain antara data pembanding dengan Obyek
Penilaian, sebagai berikut.

Data Tanah SHGB No. 7

Dari data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor
seperti lokasi, ukuran, bentuk, legalitas dan lain-lain antara data pembanding dengan Obyek
Penilaian, sebagai berikut:
Data Tanah SHGB No. 35, SHGB No. 10

Dari data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor
seperti lokasi, ukuran, bentuk, legalitas dan lain-lain antara data pembanding dengan Obyek
Penilaian, sebagai berikut:
Data Tanah AJB ARIFIN SUGIONO & LEGOWO

Dari data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor
seperti lokasi, ukuran, bentuk, legalitas dan lain-lain antara data pembanding dengan Obyek
Penilaian, sebagai berikut:
Data Tanah AJB SAMAT P. SAMI & SUPAKAT

Dari data tersebut di atas, kami melakukan beberapa penyesuaian terhadap faktor-faktor
seperti lokasi, ukuran, bentuk, legalitas dan lain-lain antara data pembanding dengan Obyek
Penilaian, sebagai berikut:
Kesimpulan Nilai
Berdasarkan beberapa data pembanding yang kami dapatkan, dan atas pertimbangan dari
beberapa faktor yang berhubungan dengan penilaian tanah ini, maka kami berpendapat bahwa
Indikasi Nilai Pasar dari tanah seluas 320.805 meterpersegi yang berlokasi di Jl. Raya
Driyorejo Km. 25, Desa Sumput, Desa Krikilan, dan Desa Driyorejo, Kec. Driyorejo, Kab.
Gresik, Propinsi Jawa Timur, per tanggal 30 September 2018 adalah:

_______________Rp.308.024.300.000,-_______________

(Tiga Ratus Delapan Miliar Dua Puluh Empat Juta Tiga Ratus Ribu Rupiah)