BAB VIII

ANALISA EKONOMI

Pra rencana Pabrik Pembuatan Kalsium Karbonat harus dianalisa dari segi

ekonomi mengenai layak tidaknya pendirian pabrik Kalsium Karbonat yang akan

direncanakan. Parameter yang dipakai dalam menentukan layak tidak nya pendirian

pabrik yang akan direncanakan adalah :

1) Keuntungan (Profitability)

2) Lama Waktu Pengembalian Pinjaman

a. Pay Out Time (POT)

b. Lama Pengangsuran Pinjaman

3) Total Modal Akhir

a. Net Profit Over Life of The Project (NPOTLOP)

b. Total Capital Sink (TCS)

4) Laju Pengendalian Modal

a. Rate of Return on Investment (ROR)

b. Discounted Cash Flow Rate of the Return (DCF-ROR)

5) Break Even Point (BEP)

114
 115

Sebelum dilakukan analisa terhadap kelima hal di atas perlu dilakukan

penaksiran terhadap beberapa hal sebagai berikut :

1. Penentuan Modal Industri (Total Capital Investment), yang meliputi :

a. Modal Tetap (Fixed Capital Investment)

b. Modal Kerja (Working Capital Investment)

Perhitungan Total Capital Investment berjumlah US $ 16.198.562,8 pada

lampiran IV. Uang masuk TCI tersebut diperoleh dari pinjaman Bank sebesar

40% TCI atau sekitar US $ 6.479.425,12 dan sisanya sebesar 60% TCI berasal

dari para pemegang saham.

2. Penentuan Biaya Produksi (Total Production Cost) yang meliputi :

a. Biaya Operasi (ManufacturingCost)

b. Belanja Umum (General Expenses)

Untuk jelasnya kedua penaksiran diatas dapat dilihat pada lampiran 4.

8.1. Keuntungan (Profitability)

Suatu pabrik yang akan didirikan harus memperhitungkan keuntungan

yang akan didapat. Keuntungan ini akan didapat setelah pabrik beroperasi

dalam jangka waktu tertentu. Sebelum investasi, perkiraan keuntungan yang

akan diperoleh setiap tahun sudah harus ditentukan, dianalisa dengan

mempertimbangkan faktor-faktor tertentu, seperti besar biaya yang

 116

dikeluarkan, berapa lama akan kembali. Keuntungan adalah merupakan selisih

antara penjualan dengan modal investasi produksi yang akan dicari melalui

tahap-tahap perhitungan sebagai berikut :

1). Gross Profit, yaitu total keuntungan sebelum dipotong pajak.

2). Net Profit After Tax (NPAT), yaitu keuntungan setelah dipotong pajak.

3). Net Profit (NP), yaitu keuntungan setelah dipotong untuk pemegang

saham.

Perhitungan Keuntungan :

Total Penjualan Produk (Selling Price)

1. Produksi Kalsium Karbonat : 76.000.000 Kg/thn

2. Harga Jual PP per Kg, US $ : $ 1,05

3. Total Penjualan, US $ / tahun : $ 79.800.000

4.Total Production Cost (TPC) : $ 60.684.350,9

5. Gross Profit (GP)

GP = Total Penjualan Pertahun – TPC : $ 16.835.649,1

6. Income Taxes 30% GP : $ 5.050.694,73

7. Net Profit After Tax (NPAT)

 117

NPAT = GP – Income Taxs : $ 11.784.954,4

8. Keuntungan untuk pemegang saham

30% NPAT : $ 3.535.486,32

9. Net Profit (NP)

NP = NPAT – Keuntungan Pemegang Saham : $ 8.249.468,08

10. Depresiasi : $ 1.408.570,68

11. Annual Cash Flow (ACF)

ACF = NP – Depresiasi : $ 6.840.897,4

Dari hasil perhitungan menunjukkan pengoperasian pabrik Kalsium

Karbonat dengan penjualan rata-rata pertahun dapat memberikan keuntungan

US $ 79.800.000 Besarnya keuntungan yang akan diperoleh rata-rata pertahun

setelah dipotong pajak adalah US $ 11.784.954,4 dengan annual cash flow

rata-rata untuk pertahun mencapai yaitu US $ 6.840.897,4 sehingga dari

perhitungan dapat diambil kesimpulan pabrik layak untuk didirikan.

 118

8.2. Lama Waktu Pengembalian Pinjaman

Lama waktu pengembalian modal berupa Total Capital Investment

(TCI) dapat dilihat dari :

1. Pay Out Time (POT)

2. Kemampuan Pengangsuran Hutang

Lama pengangsuran hutang menunjukkan pada tahun ke berapa

seluruh pinjaman beserta bungannya bisa dikembalikan, sedangkan Pay Out

Time menunjukkan angka nominal secara teoritis untuk pengembalian hutang.

Suatu pabrik dinyatakan layak berdiri jika seluruh modal (pinjaman dari

Bank) sudah dapat dilunasi sebelum mencapai setengah service life pabrik

atau dengan kata lain, Pay Out Time kurang dari setengah service life pabrik.

Untuk mengetahui operasi optimal dari suatu pabrik, harus diketahui

Service life pabrik tersebut. Service Life pabrik penting untuk diketahui sebab

setelah lewat waktu tersebut maka pabrik tidak beroperasi secara ekonomis

lagi dengan kata lain (Salvage Value, Vs =0). Service Life pabrik ditentukan

dari informasi pembuatan alat (Vendor) yang diperoleh melalui pengalaman

dan riset mereka. Berdasarkan informasi pembuat alat (Vendor). Umur pabrik

(n) berkisar 11 tahun.

 119

8.2.1. Kemampuan Pengangsuran Hutang

Total Capital Investment adalah sejumlah modal yang diperlukan

untuk mendirikan suatu pabrik. Modal ini diperoleh dari investor ataupun

pinjaman dari Bank dan harus dikembalikan beserta bunganya dengan cara

mengangsur.

Perhitungan penempatan lama pengangsuran pinjaman dapat dilakukan

dengan cara sebagai berikut :

Total Capital Investment (TCI) = US $ 16.198.562,8

Annual Cash Flow (ACF) = US $ 6.840.897,4

Pinjaman dari Bank 40% TCI = US $ 6.479.425,12

Bunga Bank, i 24% / tahun = 24% /tahun

Rumus pengangsuran per tahun dapat ditentukan melalui persamaan berikut :

A
A = P x ( P ,i,n)

Dimana :

A = Ansuran per tahun

P = Pinjaman (US $)
 120

A
( ,i,n)= (Faktor pengembalian pinjaman)
P

i.(1+i)n
= PX
[
(1+i)n−1 ]
0,24.(1+ 0,24)4
= US $ 6.479.425,12 X
[
(1+0,24)4 −1 ]
= US $ 2.721.358,55

Tabel 8.1. Angsuran Pengembalian Modal

Tahun

ke Pinjaman Bunga Total hutang Angsuran Sisa hutang

0 7.382.996,4 0,00 7.382.996,4 0,00 7.382.996,4
1 7.382.996,4 1.771.919,14 9.154.915,54 3.069.031,49 6.085.884,05
2 6.085.884,05 1.460.612,17 7.546.496,22 3.069.031,49 4.477.464,73

3 4.477.464,73 1.074.591,54 5.552.056,27 3.069.031,49 2.332.463,9

4 2.332.463,9 736.567,558 3.069.031,49 3.069.031,49 0,00
Jumlah 5.043.690,41 12.276.126

Dari tabel di atas tampak bahwa dalam pengangsuran pengembalian

hutang telah selesai dilaksanakan selama 4 tahun. Waktu kemampuan

 121

pengangsuran hutang yang kurang dari setengah umur pabrik (n < 5)

menunjukkan pabrik layak didirikan.

8.2.2. Pay Out Time (POT)

Pay Out Time dapat juga disebut dengan Payback Priod dari suatu

proyek investasi yang dapat didefinisikan sebagai waktu yang dibutuhkan agar

jumlah penerimaan sama dengan jumlah investasi atau biaya dan

menunjukkan berapa lama modal investasi dapat kembali. Nilai Pay Out Time

juga dapat menunjukkan tingkat resiko proyek. Semakin lama Pay Out Time

maka akan semakin besar tingkat resiko pengembalian investasi.

Secara Matematik, dalam perhitungan Pay Out Time dibutuhkan nilai

akuntasi lainnya secara Fixed Capital Investment (FCI), Total Capital

Investment (TCI), serta Annual Cast Flow (ACF).

Pay Out Time dapat ditentukan menurut persamaan berikut :

FCI + Total Bunga Pinjaman

POT = ACF ( Plant design and economics, Peters

316)

US $ 14.085 .706,8+$ 5.043 .690,41

POT = US $ 6.840 .897,4

= 2,94 Tahun ≈ 3 Tahun

 122

Pay Out Time diperoleh atau kurang dari separuh umur pabrik dengan

demikian pabrik dinyatakan layak untuk didirikan.

8.3. Total Modal Akhir

Total Modal Akhir adalah total uang yang diperoleh hingga akhir

service life pabrik. Total uang akhir dapat ditentukan dengan :

1. Net Profit Over Total Life of The Project (NPOTLP)

2. Total Capital Sink

Pabrik dapat dinyatakan layak untuk didirikan apabila service life

pabrik tercapai, dimana nilai NPOTLP lebih besar dari jumlah TCI ditambah

bunga bank seandainya TCI ditambah tidak diinvestasikan untuk pabrik tetapi

disimpan di Bank, atau TCS lebih besar dari TCI.

8.3.1. Net Profit Over Total Life of The Project

Besarnya NPOTLP adalah total keuntungan yang diperoleh dalam

bentuk uang tunai (termasuk uang tunai yang digunakan untuk membayar

uang pinjaman), selama servive life pabrik ditambah dengan Capital

Recovery.

Besarnya NPOTLP dapat ditentukan melalui persamaan berikut :

NPOTLP = CCP + CR

WC = US $ 2.112.856,02
 123

Land = US $ 1.071.428,57

TCI = US $ 16.198.562,8

a. Cummulative Cash Position

Merupakan total annual cash flow (ACF) selama umur pabrik

setelah dipotong Total Capital Investment (TCI). Cummulative Cash

Position (CCP) menunjukkan total keuntungan yang diperoleh dalam

bentuk tunai (untuk membayar bunga modal) selama Service Life.

Harga CCP ini ditentukan dengan persamaan :

CCP = n. ACF – TCI

Dimana :

n (umur pabrik) = 11 tahun

ACF (Annual Cash Flow) = US $ 6.840.897,4

TCI (Total Capital Investment) = US $ 16.198.562,8

CCP = n. ACF – TCI

= (11 x US $ 6.840.897,4) - US $ 16.198.562,8

= US $59.051.308,6
 124

b. Capital Recovery

Capital Recovery (CR) adalah modal yang ada pada akhir umur

pabrik. Capital Recovery terdiri dari modal kerja (Working Capital),

Salvage Valie (Vs) dan tanah (Land). Harga CR dapat ditentukan

dengan persamaan :

CR = WC + Vs + L

Dimana :

WC (Working Capital) = US $ 2.112.856,02

Vs (Salvage Value) = US $ 0

Land (L) = US $ 1.071.428,57

CR = US $ 2.112.856,02 + US $ 0 + US $ 1.071.428,57

= US $ 3.184.284,59

Dengan memasukkan nilai CCP dan CR diatas, besarnya

NPOTLP dapat dihitung sebagai berikut :

NPOTLP = CCP + CR

= US $59.051.308,6 + US $ 3.184.284,59

= US $ 62.235.593,2
 125

TCI + Total Bunga Pinjaman = US $ 18.457.491,5 + US $

5.043.690,41

= US $ 23.501.181,9

Karena harga NPOTLP (US $ 62.235.593,2), lebih besar dari TCI +

Total Bunga Pinjaman (US $ 23.501.181,9), maka pabrik Kalsium

Karbonat dinyatakan layak untuk didirikan.

8.3.2. Total Capital Sink (TCS)

Total Capital Sink adalah Annual Cash Flow setelah dipotong ansuran

hutang dan Bunga. Capital Sink menunjukkan keuntungan yang diperoleh

dalam bentuk uang tunai (tidak termasuk uang tunai yang digunakan untuk

membayar pinjaman dan bunga pinjaman) selama service life.

TCS dapat ditentukan dengan cara berikut :

TCS = ƩACF – Total Ansuran

ƩACF = Jumlah ACF selama umur pabrik

= 11 x US $ 6.840.897,4

= US $ 75.249.871,4

Total Angsuran = Jumlah total angsuran hutang (lampiran IV)

 126

= US $ 12.276.126

TCS = US $ 75.249.871,4 - US $ 12.276.126

= US $ 62.973.745,4

Dari hasil perhitungan di atas diketahui bahwa perkiraan keuntungan

yang akan diperoleh dalam bentuk uang tunai pada akhir service life sebesar

US $ 62.973.745,4 Lebih besar dari Total Capital Investment yaitu sebesar US

$ 16.198.562,8 sehingga pabrik layak didirikan.

8.4. Laju Pengembalian Modal

Laju Pengembalian Modal dapat ditentukan dengan dua cara :

1. Rate of Return on Investment

2. Discounted Cash Flow Rate of Return (DCF-ROR)

8.4.1. Rate of Return on Investment

Rate of Return Investment (ROR) dapat ditentukan dengan persamaan :

Net Profit After Tax

ROR = x 100%
TCI

US $ 11.784 .954,4
= x 100%
US $ 16.198 .562,8

= 72,75 %
 127

8.4.2. Discounted Cash Flow of The Return (DCF – ROR)

Discounted Cash Flow of The Return (DCF – ROR) adalah laju

pengembalian modal dari Bunga ACF selama service life pabrik, dinyatakan

persen bunga ditetapkan sehingga total bunga ACF selama service life

mendekati jumlah TCI.

Persamaan yang digunakan untuk menentukan persen bunga tersebut

adalah sebagai berikut :

1 1 1 WC+Vs
TCI = ACF [ 1
+
(1+i) (1+i)2
… .+
( 1+i)n ] +
(1+i)n

Dengan :

ACF = Annual Cash Flow = US $ 6.840.897,4

TCI = Total Capital Investment = US $ 16.198.562,8

WC = Working Capital = US $ 2.112.856,02

VS = Salvage Value = 0,00

 128

n = Service Life = 11 Tahun

i = Discounted Cash Flow Rate of Return

1
n = Discounted Factor (dn)
(1+i)

Dengan metode trial and error, didapat harga i = 70% dan nilai ini

lebih besar dari nilai bunga Bank, DCF-ROR yang diizinkan DCF-ROR >

30% dan Rasio mendekati nilai 1.

8.5. Break Even Point (BEP)

Break Even Point atau BEP adalah suatu analisis untuk menentukan

dan mencari untuk menutupi biaya-biaya yang timbul serta mendapatkan

keuntungan / profit BEP amatlah penting kalau kita membuat usaha agar

usaha tidak mengalami kerugian, apa itu usaha jasa atau manufaktur, diantara

manfaat BEP adalah :

1. alat perencanaan untuk hasilkan laba

2.Memberikan informasi mengenai berbagai tingkat volume penjualan, serta

hubungannya yang bersangkutan, dengan memungkinkan memperoleh laba

menurut tingkat penjualan

3.Mengevaluasi laba dari perusahaan secara keseluruhan

4. Mengganti sistem laporan yang tebal dengan grafik yang mudah dibaca dan
 129

dimengerti.

Komponen yang berperan disini yaitu biaya, dimana biaya yang

dimaksud adalah biaya variable dan biaya tetap. Biaya tetap adalah biaya yang

harus dikeluarkan oleh kita untuk produksi ataupun tidak, sedangkan biaya

variable adalah biaya yang dikeluarkan untuk menghasilkan satu unit produksi

jadi kalau tidak produksi maka tidak ada biaya ini. Salah satu kelemahan dari

BEP adalah bahwa hanya ada satu macam barang yang diproduksi atau dijual.

Jika lebih dari satu macam maka kombinasi atau komposisi penjualannya

(sales mix) akan tetap konstan. Jika dilihat di jaman sekarang ini bahwa

perusahaan untuk meningkatkan daya saingnya mereka menciptakan banyak

produksi jadi sangat sulit dan ada satu asumsi lagi yaitu harga jual persatuan

barang tidak akan berubah pun jumlah satuan barang yang dijual atau tidak

ada perubahan harga secara umum. Hal ini demikian pun sulit ditemukan

dalam kenyataan dan prakteknya. Break Even Point menunjukkan persentase

kapasitas produksi yang harus dicapai agar seluruh modal yang diinvestasikan

(Total Produksi Cost/TPC) lunas terbayar oleh (Selling Price/SP), sehingga

tercapai titik impas.

Jadi titik Break Even Point ini merupakan tanda peringatan atau lampu kuning

bagi perusahaan, karena apabila manajemen perusahaan tidak dapat

mengendalikan tingkat volume produksinya atau tingkat volume penjualannya

 130

setelah mencapai titik Break Even Point, maka dapat terjadi bahwa hasil

penjualan akan berada dibawah titik Break Even Point, yang berarti

perusahaan akan menderita kerugian.

Nilai BEP yang wajar adalah 20% < BEP < 40% dari Peter, M.S. and

Timmerhaus. Penentuan BEP dapat dilakukan dengan dua cara yaitu sebagai

berikut :

A. Penentuan harga BEP secara grafik

B. Penentuan harga BEP secara matematik

A. Penentuan harga BEP secara Grafik

Penentuan BEP secara Grafik dapat ditentukan dengan cara :

1. Digambarkan grafik Fixed Cost (FC) dan Variabel Cost (VC) sebagai

fungsi

dari % kapasitas produksi.

2. Penjumlahan dari (FC) dan (VC) adalah Total Production Cost (TPC).

3. Digambarkan Grafik Selling Price (SP) sebagai fungsi dari % kapasitas

Produksi.

4. Perpotongan dari Grafik (TPC) dan (SP) akan memberikan titik BEP di

grafik
 131

% kapasitas Produksi vs Cost.

Variabel yang digunakan pada penentuan BEP secara grafik adalah :

SP : Selling Price = US $ 79.800.000

VC = DPC = US $ 51.302.279,2

FC : Fixed Cost (Fch + POC + GE) = US $ 9.382.071,13

TPC : Total Production Cost = US $ 60.684.350,9

Penentuan BEP secara Grafik ditunjukkan pada Gambar 8.1

 132

80.000
70.000
60.000
HARGA (JUTA US $)

50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0.000
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110
KAPASITAS PRODUKSI (%)

Gambar 8.1. Gambar Grafik Break Even Point

B.Penentuan harga BEP secara Matematik.

 133

Penentuan yang digunakan adalah :

FC
BEP = x 100%
(SP−VC )

SP (Selling Price) = US $ 79.800.000

VC (Variable Cost) = DPC = US $ 51.302.279,2

FC : FCh + POC + GE

FCh :US $ 1.971.998,95

POC : US $ 693.694,58

GE : US $ 6.716.377,6

FC : Fixed Cost = US $ 9.382.071,13

Maka didapat BEP :

FC
BEP = x 100%
(SP−VC )

US $ 9.382.071,13
BEP = x 100%
US $ 79.800 .00−US $ 51.302.279,8

BEP = 32,92 %

Dari penentuan BEP secara matematik, titik impas akan tercapai bila pabrik

beroperasi %, dari kapasitas desain. Nilai tersebut masuk dalam range

kewajaran BEP yaitu 20%<BEP<40%

 134

8.6. Kesimpulan Analisa Ekonomi

Kesimpulan hasil analisa ekonomi pra Rencana Pabrik Pembuatan

Kalsium Karbonat dapat dilihat pada tabel d bawah ini :

Tabel 8.2. Kesimpulan Analisa Ekonomi

No Parameter Hasil perhitungan Syarat Kelayakan Kesimpulan

1 Pay Out Time < setengah umur Layak

(POT) 3 Tahun pabrik (umur pabrik didirikan

= 11 tahun)
2 Net Profit Over > TCI + Total

Total Lifetime of US $ 62.235.593,2 Bunga Pinjaman Layak

The Project US $ 23.501.181,9 didirikan

(NPOTLP)
3 Total Capital Sink > Total Capital Layak

(TCS) US $ 62.973.745,4 Investment US $ didirikan

18.457.491,5
4 Rate Of Return > Bunga Bank Layak

(ROR) 72,75 % (24%) didirikan

5 Discounted Cash

Flowrate of 70% > Bunga Bank Layak

Return (DCF- (24%) didirikan

ROR)
6 Break Even Point Layak

(BEP) 32,92 % 20% < BEP < 40% didirikan