BAB 1

ESTIMASI BIAYA INVESTASI

Capaian Pembelajaran
Setelah mempelajari bab ini, pembaca mampu:
1. Menjelaskan aliran uang (cash – flow ) untuk kegiatan operasional di
industri
2. Menjelaskan faktor-faktor yang mempengaruhi investasi dan biaya
produksi
3. Menjelaskan jenis modal yang diperlukan dalam suatu investasi
4. Menjelaskan jenis biaya produksi yang diperlukan dalam kegiatan
produksi

1.1 ESTIMASI BIAYA

Desain pabrik yang dapat diterima harus menyajikan proses yang mampu
beroperasi dalam kondisi yang menghasilkan keuntungan. Karena keuntungan bersih
yang diperoleh merupakan hasil dari seluruh pendapatan setelah dikurangi dengan
pengeluaran, maka sebagai seorang Chemical Engineer harus memahami beberapa
tipe pengeluaran yang digunakan dalam kegiatan produksi. Modal harus dialokasikan
sebagai untuk pengeluran langsung pabrik seperti untuk pembelian bahan baku, gaji
pekerja dan peralatan. Selain pengeluaran langsung terdapat pengeluaran tidak
langsung (indirect expenses) yang perlu dipersiapkan untuk kegiatan adminitrasi,
biaya distribusi produk dan biaya komunikasi.
Biaya investasi terdiri dari modal tetap (fixed capital) yang digunakan untuk
pembelian peralatan fisik dan fasilitas di dalam pabrik dan juga modal kerja (working
capital) yang digunakan untuk pembayaran upah pekerja, penyimpanan bahan baku
dan produk yang belum terjual. Sehingga dalam analisis biaya dalam kegiatan
produksi, biaya investasi modal (capital investment cost), biaya manufaktur
(manufacturing cost) dan pengeluaran umum (general expenses) termasuk pajak
penghasilan merupakan bagian yang harus dipertimbangkan.
1.1.1 Aliran dana (cash flow) untuk kegiatan produksi
Arus masuk sebagai sumber modal bisa diperoleh hutang, penjualan saham,
obligasi atau pembiayaan lain termasuk net cash flow yang dikembalikan sebagai
sumber modal. Arus keluar dari modal digunakan sebagai total biaya investasi (total
capital investment) untuk kegiatan produksi, pembayaran deviden pemegang saham,
pembayaran hutang dan investasi lain. Gambar 1.1 menggambarkan arus modal yang
keluar dan masuk pada kegiatan produksi yang dianalogikan dengan pertumbuhan
pohon, yang digambarkan sebagai batang adalah total biaya investasi (tidak termasuk
tanah) yang diperlukan untuk memulai kegiatan produksi. Total biaya investasi terdiri
dari modal tetap (fixed capital) untuk peralatan termasuk alat bantu, dan fasilitas non-
manufaktur, ditambah dengan modal kerja.
Konsep cash flow pada keseluruhan kegiatan produksi di industri berdasar
sumber modal atau penggunaan modal dapat digambarkan sebagai berikut:
Aliran uang tunai untuk investasi modal tetap biasanya tersebar di seluruh periode
konstruksi. Karena pendapatan dari penjualan dan pengeluaran biaya operasi dapat
terjadi dalam periode waktu yang tidak sama, maka ketersediaan modal kerja sebagai
cadangan harus selalu tersedia untuk memenuhi keperluan ini.
Garis kotak dalam Gambar 1.1 menunjukkan keseluruhan kegiatan operasional
sebuah proyek dengan modal kerja yang dinyatakan sebagai arus keluar masuk untuk
menjaga ketersediaan modal yang diperlukan. Aliran dana masuk ke kotak operasional
sebagai pemasukan (si) dari hasil penjualan dan pengeluaran operasional untuk bahan
baku dan gaji pekerja ditunjukkan sebagai arus keluar (co). Aliran dana untuk kegiatan
produksi dan pemasukan dari penjualan merupakan aliran yang berlangsung kontinyu.
Biaya depresiasi (penyusutan ) sebagai biaya penggantian alat merupakan dana yang
harus kembali ke dalam sumber modal sehingga tidak termasuk sebagai biaya
operasional. Selisih antara pendapatan (si) dan biaya operasional (co) merupakan
keuntungan kotor (gross profit) sebelum dikurangi biaya depresiasi dan pajak
penghasilan (income tax) (si- co) yang digambarkan sebagai garis vertikal keluar dari
kotak kegiatan operasional.
 Gambar 1.1 Diagram (tree diagram) yang menunjukkan aliran kas (cash-flow)
Depresiasi merupakan biaya dari keuntungan produksi sebelum dikurangi pajak
penghasilan. Sehingga, pemisahan depresiasi dalam diagram cash flow dilakukan
dibagian atas diagram pohon dengan biaya depresiasi (d) akan masuk kembali ke
sumber modal. Keuntungan dari hasil si – co – d adalah keuntungan yang akan dikenai
pajak penghasilan. Keuntungan yang sudah dipotong pajak merupakan keuntungan
bersih yang akan dikembalikan sebagai arus masuk sumber modal bersama dengan
biaya depresiasi sebagai modal baru untuk keperluan kegiatan produksi baru,
pembagian deivden, hutang dan lain-lain seperti terlihat di Gambar 1.1.

1.1.2 Aliran dana secara kumulatif (Cumulative cash flow)

Diagram cash flow seperti terlihat di Gambar 1.1 menunjukkan kondisi steady-
state pada cash flow dengan perhitungan si, co dan d berdasar inkremen waktu yang
sama. Pada Gambar 2 menunjukkan kondisi yang kegiatan produksi di industri tiap
periode waktu sbagai posisi kas secara kumulatif (cumulative cash position). Periode
waktu yang dipilih menunjukkan estimasi periode waktu suatu proyek dengan
mengabaikan nilai waktu uang
Pada Gambar 1.2 harga tanah diperhitungkan sebagai bagian dari biaya investasi
total. Titik nol pada absis menunjukkan waktu dimana pabrik selesai dibangun dan
siap dioperasikan. Total biaya investasi pada titik nol waktu termasuk biaya pembelian
tanah, modal tetap (fixed capital) untuk proses manufaktur dan nonmanufaktur, dan
modal kerja (working capital). Pada waktu = 0 kondisi kas menunjukkan posisi negatif
dengan jumlah total investasi modal.
 Gambar 1.2. Grafik posisi kas secara kumulatif yang menunjukkan pengaruh aliran
dana (cash flow) terhadap waktu pada kegiatan produksi pada industri dengan
mengabaikan nilai waktu dari uang
Dalam situasi ideal, maka pemasukan dari hasil penjualan akan diperoleh setelah
kegiatan produksi dilakukan. Sehingga aliran dana (cash flow) dalam bentuk net profit
ditambah depresiasi secara bertahap akan mengembalikan posisi biaya investasi. Laju
arus cash flow diasumsikan dimulai waktu nol dimana pabrik mulai beroperasi sampai
pabrik berhenti beroperasi. Terlihat dalam gambar keseluruhan biaya investasi akan
kembali setelah pabrik beroperasi selama 5 tahun. Setelah waktu lima tahun,
akumulasi keuntungan menunjukkan nilai positif sampai akhir proyek dimana secara
teoritis pabrik berhenti beropersi (shut down) meskipun pada kenyataannya arus cash
flow tidak bisa konstan tiap waktu sesuai yang diharapkan.
Pada kondisi shut down yang tersisa adalah modal kerja (working capital) dan
tanah bisa dijual dengan harga yang sesuai. Untuk tujuan evaluasi, umumnya
diasumsikan bahwa jumlah modal yang dikembalikan dalam bentuk modal kerja dan
tanah sama dengan yang modal awal yang digunakan di awal projek. Dengan
demikian, posisi akhir kumulatif selama 10 tahun proyek ditunjukkan pada braket }
kanan atas pada Gambar 1.2. Hubungan yang disajikan pada Gambar 1.2 sangat
penting untuk memahami faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam estimasi
biaya. Gambar 1.2 disederhanakan dengan mengabaikan nilai waktu dari uang dan
menggunakan keuntungan dan penyusutan tahunan konstan. Dalam bab-bab
berikutnya, akan dibahas nilai waktu dari uang dan jenis – jenis perhitungan
penyusutan.

1.2 FAKTOR – FAKTOR YANG MEMPENGARUHI INVESTASI DAN

BIAYA PRODUKSI
Ketika seorang engineer menentukan biaya untuk semua jenis proses industri,
biaya ini harus memiliki akurasi yang cukup untuk memberikan keputusan yang andal.
Untuk mencapai hal ini, seorang engineer harus memiliki pemahaman mengenai faktor
yang dapat memengaruhi biaya. Misalnya, beberapa perusahaan memiliki perjanjian
timbal balik dengan perusahaan lain di mana bahan baku atau jenis peralatan tertentu
dapat dibeli dengan harga lebih rendah dari harga pasar yang berlaku. Oleh karena itu,
jika seorang engineer memperhitungakan biaya bahan baku untuk proses tersebut pada
harga pasar reguler, hasilnya mungkin bahwa proses tersebut tidak menguntungkan.
Oleh karena itu sangat penting untuk harus mengetahui harga aktual dari bahan baku
dan peralatan, kebijakan perusahaan, peraturan pemerintah, dan faktor-faktor lain yang
mempengaruhi biaya.
Beberapa faktor yang mempengaruhi besarnya biaya atau cost, adalah sebagai
berikut:

1. Cara memperoleh peralatan

Asal peralatan pabrik dapat mempengaruhi pengeluaran, terutama yang
berkaitan dengan efisiensi, macam pabrik dan lainnya, sehingga untuk menghindari
besarnya pengeluaran biasanya digunakan peralatan standar ataupun kalau
memungkinkan menggunakan alat atau barang bekas namun kondisinya masih baik
sehingga depressiasinya menjadi rendah. Jika diperlukan alat yang baru maka
 diusahakan memperoleh penawaran langsung dari produsen atau supplier
independent dengan spesifikasi alat yang sudah ditentukan
2. Fluktuasi Harga
Perubahan harga barang biasanya sesuai dengan berjalannya waktu. Perubahan
tersebut kemungkinan disebabkan karena inflasi atau sebab-sebab lainnya.
Perubahan harga dikenal dengan indek harga yang merupakan dasar untuk menaksir
harga pada waktu tertentu, karena harga akan berubah setiap tahunnya.

3. Kebijakan (Policy) Dari Perusahaan

Policy atau kebijaksanaan perusahaan dapat juga mempengaruhi besarnya
pengeluaran, dimana kebijaksanaan tersebut, antara lain:
 Penekanan pada penghematan
 Kontrak kerja dengan perusahaan lain, misalnya: pembelian bahan baku,
pembagian hasil dan penjualan
 Hubungan dengan organisasi buruh, misalnya: tuntutan kenaikan upah dan lain
sebagainya

4. Waktu Operasi (Operating Time) Dan Laju Produksi (Rate Of Production)

Salah satu faktor yang memiliki pengaruh besar pada keuntungan adalah waktu
proses dalam operasi. Jika peralatan tidak digunakan untuk waktu yang lama, bahan
baku dan biaya tenaga kerja biasanya rendah; Namun, banyak biaya lain, yang
ditetapkan sebagai biaya tetap, misalnya, pemeliharaan, perawatan dan penyusutan,
terus berlanjut meskipun peralatan tidak digunakan. Suatu peralatan pabrik yang
beroprasi dengan waktu yang relative lama, akan mempengaruhi besarnya ongkos
yang akan dikeluarkan, karena menyangkut ongkos: buruh, pemeliharaan dan
depressiasi. Oleh sebab itu diusahakan agar pabrik beroperasi dalam waktu yang
tepat agar dapat dicapai kapasitas produksi yang maksimum ditinjau dari segi
ekonomis.
Pada kondisi ini ongkos produksi adalah yang paling rendah dan diharapkan
semua produk dapat terjual. Apabila laju penjualan berkurang sedangkan laju
produksi tetap maka waktu operasi harus dipersingkat. Untuk bahan baku yang
bersifat musiman, maka untuk menghemat pengeluaran dapat dilakukan dengan,
membuat buruh tetap dan buruh harian. Kapasitas produksi dapat diatur dengan
memperhatikan grafik Break Even Point atau Shut-down rate. Gambar 1.3
menunjukkan pengaruh biaya dan keuntungan berdasarkan laju produksi.

Gambar 1.3. Grafik Break-event point (BEP) pada pabrik kimia

Seperti ditunjukkan dalam gambar 1.3, biaya tetap tetap konstan, dan total
biaya produksi meningkat sdebanding dengan kenaikan laju produksi. Titik dimana
biaya produksi total sama dengan total pemasukan dari hasil penjualan disebut
Break Event Point. Dari Gambar 1.3 ditunjukkan kondisi ideal laju produksi untuk
pabrik industri kimia diperkirakan sebesar 450.000 kg/bulan karena angka tersebut
menunjukkan nilai maksimum dari penghasilan. Pengaruh laju produksi dan waktu
operasi pada biaya harus diperhatikan dengan mempertimbangkan permintaan
pasar atau penjualan terhadap kapasitas dan karakteristik peralatam, seorang
engineer dapat memberi rekomendasi laju produksi dan jadwal operasion yang
memberikan nilai ekonomis paling tinggi.
5. Kebijakan dan peraturan pemerintah
Policy atau kebijaksanaan pemerintah dapat juga mempengaruhi besarnya
ongkos, terutama yang berkaitan dengan ekspor dan impor, perpajakan, kredit dan
lain sebagainya.

1.3 BIAYA INVESTASI MODAL (CAPITAL INVESTMENT)

Sebelum pabrik industri dapat dioperasikan, sejumlah besar uang harus disiapkan
untuk pembelian dan pemasangan mesin dan peralatan yang diperlukan. Pabrik harus
dibangun lengkap dengan semua perpipaan, alat kontrol dan fasilitas service. Selain
itu sejumlah modal harus tersedia untuk biaya yang terlibat dalam operasi pabrik.
Modal yang dibutuhkan untuk menyiapkan alat yang berhubungan dengan proses
produksi dan fasilitas pendukung manufakturing disebut modal tetap investasi (fixed-
capital investment, FCI) sedangkan yang diperlukan untuk pengoperasian pabrik
disebut modal kerja (Working Capital, WC). Jumlah dari investasi modal tetap dan
modal kerja dikenal sebagai total investasi (Total Capital Investment, TCI). Modal
tetap dapat dibagi lagi menjadi investasi modal manufaktur dan investasi modal non-
manufaktur

1.3.1 Modal Tetap Investasi (Fixed-Capital Investment)

Modal tetap manufaktur (Manufacturing fixed-capital investment) merupakan
modal yang diperlukan untuk pemasangan peralatan proses dengan semua komponen
yang diperlukan untuk operasi proses. Biaya untuk persiapan lokasi, perpipaan,
instrumen, insulasi, fondasi, dan fasilitas tambahan adalah contoh dari biaya yang
termasuk dalam pembuatan investasi modal tetap.
Modal yang diperlukan untuk konstruksi overhead dan untuk semua komponen
pabrik yang tidak terkait langsung dengan operasi proses ditetapkan sebagai investasi
modal tetap non-manufaktur. Komponen tanaman ini meliputi tanah; gedung
pengolahan, kantor administrasi dan lainnya, gudang, laboratorium, transportasi,
pengiriman, dan fasilitas penerimaan, fasilitas utilitas dan pembuangan limbah, toko,
dan bagian permanen pabrik lainnya. Biaya overhead konstruksi mencakup biaya
kantor lapangan dan pengawasan, biaya kantor rumah, biaya teknik, biaya konstruksi
lain-lain, biaya kontraktor, dan kontingensi. Dalam beberapa kasus, biaya overhead
konstruksi proporsional antara biaya manufaktur dan investasi modal tetap non-
manufaktur.

1.3.2 Modal Kerja (Working Capital)

Modal kerja untuk pabrik industri terdiri dari jumlah total uang yang diinvestasikan
pada :
1. Bahan baku dan persediaan yang disimpan dalam persediaan;
2. Stok barang jadi dan produk setengah jadi dalam proses pembuatan;
3. Piutang dagang;
4. Uang tunai yang disimpan untuk pembayaran bulanan biaya operasional,
seperti gaji, upah, dan pembelian bahan baku;
5. Hutang dagang; dan
6. Hutang pajak.
Persediaan bahan baku yang termasuk dalam modal kerja biasanya berjumlah 1
bulan pasokan bahan baku yang dinilai dengan harga yang dikirim. Produk jadi dalam
persediaan dan produk setengah jadi memiliki nilai kira-kira sama dengan total biaya
produksi untuk produksi 1 bulan. Karena persyaratan kredit diperluas ke pelanggan
biasanya didasarkan pada periode pembayaran 30 hari yang diijinkan, modal kerja
yang diperlukan karena piutang biasanya berjumlah biaya produksi selama 1 bulan
operasi.
Rasio modal kerja terhadap total investasi modal bervariasi dengan perusahaan
yang berbeda, tetapi sebagian besar pabrik kimia menggunakan modal kerja awal
sebesar 10 hingga 20 % dari total investasi modal. Persentase ini dapat meningkat
hingga 50 % atau lebih untuk perusahaan yang memproduksi produk musiman.
1.4 ESTIMASI BIAYA INVESTASI MODAL (ESTIMATION OF CAPITAL
INVESTMENT)
Sebagian besar perkiraan investasi modal didasarkan pada biaya peralatan yang
diperlukan. Kesalahan paling signifikan dalam estimasi investasi modal umumnya
karena kelalaian peralatan, layanan, atau fasilitas tambahan. Tabel 1.1 memberikan
daftar item untuk fasilitas baru yang berguna untuk membantu dalam membuat
estimasi lengkap dari investasi modal tetap.
Tabel 1.1 Capital Invesment untuk peralatan Industri Kimia
 Tabel 1.1 Capital Invesment untuk peralatan Industri Kimia, Lanjutan

1.4.1 Jenis Estimasi Biaya Modal (Types of Estimated Capital Investment)

Perkiraan modal untuk investasi untuk suatu proses dapat bervariasi dari
perkiraan pradesain berdasarkan sedikit informasi kecuali besarnya proyek yang
diusulkan secara rinci. Perkiraan disiapkan dari gambar dan spesifikasi lengkap.
Estimasi ini dibagi menjadi 5 (lima) kategori berikut mewakili rentang akurasi dan
penunjukan yang biasanya digunakan untuk tujuan desain yaitu:
1. Perkiraan urutan-besarnya (estimasi rasio) berdasarkan data biaya sebelumnya
yang serupa; kemungkinan akurasi estimasi lebih dari ± 30 persen.
2. Estimasi studi (estimasi faktor) berdasarkan pengetahuan item utama peralatan;
kemungkinan akurasi estimasi hingga ± 30 persen.
3. Estimasi awal (estimasi otorisasi anggaran atau estimasi cakupan) berdasarkan
data yang cukup untuk memungkinkan estimasi dianggarkan; akurasi estimasi ±
20 persen.
4. Estimasi definitif (estimasi kontrol proyek) berdasarkan data yang hampir lengkap
tetapi sebelum penyelesaian gambar dan spesifikasi; akurasi estimasi ± 10 persen.
5. Perkiraan terperinci (perkiraan kontraktor) berdasarkan gambar teknik lengkap,
spesifikasi, dan survei lokasi; kemungkinan akurasi estimasi ± 5 persen.
 Perkiraan biaya desain awal (didefinisikan di sini sebagai urutan-besarnya, studi,
dan estimasi pendahuluan ) membutuhkan jauh lebih sedikit detail daripada estimasi
perusahaan seperti definitif atau perkiraan terperinci. Namun, perkiraan desain awal
sangat penting untuk menentukan apakah suatu proyek yang diusulkan harus
dipertimbangkan atau dibandingkan alternatif desainnya. Bab ini dikhususkan untuk
perkiraan desain, meskipun harus dipahami bahwa perbedaan antara perkiraan desain
dan perusahaan secara bertahap menghilang semakin banyak lebih banyak detail
disertakan.
Perkiraan perkiraan awal dapat digunakan untuk memberikan dasar untuk
meminta dan memperoleh modal dari manajemen perusahaan. Estimasi selanjutnya,
dibuat selama kemajuan desain, dapat mengindikasikan bahwa proyek akan menelan
biaya lebih atau kurang dari jumlah yang disesuaikan.

1.5 PENJUALAN PRODUK DAN LABA

Laba adalah hasil penjualan produk dikurangi dengan ongkos produksi. Jika laba
dihubungkan dengan modal dan kapasitas produksi akan didapatkan beberapa istilah
yaitu:
a. Laba kotor, yaitu laba sebelum dipotong pajak
b. Laba bersih, yaitu laba kotor dipotong pajak pendapatan
c. Rate of Return, yaitu laju pengembalian modal, sebagai hasil perhitungan dari
laba bersih pertahun dibagi modal
d. Minimum pay-out period, yaitu waktu pengembalian modal, sebagai hasil
perhitungan dari modal dibagi dengan laba bersih pertahun
e. Break event point, yaitu kapasitas dimana pabrik tidak mendapatkan keuntungan
atau mengalami kerugian atau dengan perkataan lain hasil penjualan sama
dengan ongkos produuksi
f. Shut-down rate, yaitu kapasitas produksi dimana fixed charges sama dengan
jumlah kerugian pabrik
1.6 FEASIBILITY STUDY
Feasibility study adalah evaluasi ekonomi pabrik yang didesain, apakah pabrik
tersebut layak atau tidak untuk dioperasikan. Sebagai bahan peninjauan adalah dari
perbandingan antara Rate of Return dengan bunga atau interest bank pada saat
tersebut. Layak atau tidaknya suatu hasil desain pabrik untuk dilanjutkan ke pendirian
pabrik dilihat dari: laba, rate of return, minimum pay out period, break even point dan
shut-down rate. Penilaian tersebut dengan cara membandingkan antara hasil desain
pabrik dengan pabrik serta kapasitas produksi yang sama, baik dari literature maupun
yang sudah ada.

1.7 ANALISIS INVESTASI

Apabila suatu investasi akan dilakukan dengan jangka waktu yang panjang maka
ada beberapa istilah yang harus dipahami, antara lain:
a. Capital budgeting descion
Capital budgeting descion adalah keputusan untuk memilih alternatif investasi
jangka panjang yang melibatkan sejumlah dan yang besar.
b. Independent project
Independent project adalah suatu proyek yang apabila dipilih tidak mempengaruhi
secara financial proyek-proyek lainnya, misalnya proyek pengembangan produk
baru.
c. Mutualy exclusive project
Mutualy exclusive project adalah proyek yang jika dipilih akan menyebabkan
ditolaknya alternative proyek yang lain. Sebagai contoh adalh, Apabila perusahaan
akan mengganti sistim proses dari manual ke automatic, jika ada 2 alternatif pilihan
maka jika salah satu dipillh yang lainnya harus ditolak karena tidak mungkin kedua-
duanya akan dipilih.