Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus

ANALISA NILAI TANAH TERHADAP LINGKUNGAN KAMPUS POLITEKNIK PASIR

PENGARAIAN

Oleh:

Heffi Christya Rahayu

ABSTRACT

This research if to analize the soil value around the Politeknik Pasir Pengaraian camp. The
analize data in this research is slice accross in early 2009 with purpose sample technic, from
interview, field study (primer data). Analize method in this research is double regretion linear
analize with OLS (Ordinary Least Squares), to estimate how big the influence of wide the field,
distance from main road and distance from campus.
The result find out that the variable wide filed, distance from the main road and distance from
campus, significanly influence the soil value at the real degree ( = 5%). Estimation model to
explicit = 61,99%.

Key Words: Soil Value, Influence

PENDAHULUAN yang rawan kejahatan dan lain sebagainya.

Tanah bagi kehidupan manusia
mempunyai arti yang sangat penting karena
sebagian besar kehidupan manusia
memerlukan tanah. Kebutuhan manusia akan
tanah untuk berbagai kepentingan semakin
hari semakin kompleks sesuai dengan semakin
meningkatnya kebutuhan seperti untuk
perumahan, perdagangan, pertanian, tempat
ibadah, kegiatan industri dan lain-lain. Oleh
karena itu tanah harus dapat dimanfaatkan
untuk kesejahteraan rakyat dalam rangka
mewujudkan keadilan sosial. Menurut
American Institute of Real Estate Appraisers
(AIREA) (1992:3) tanah adalah bersifat unik
baik dari segi komposisi fisik maupun lokasi,
tidak dapat dipindahkan (immobile), tahan
lama (durable), persediaan terbatas (finite) dan
berguna untuk manusia (useful).
Nilai tanah adalah ukuran kemampuan
tanah memproduksi sesuatu yang secara
langsung memberi keuntungan ekonomis
(Nasucha, 1995:30). Salah satu faktor yang
mempengaruhi nilai tanah adalah lokasi.
Faktor lokasi bermacam-macam, seperti lokasi
yang dekat dengan kepadatan lalu lintas, lokasi
Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian
Nilai tanah mencerminkan daya tarik suatu
lokasi. Secara teoritis nilai tanah (Land Value)
ditentukan oleh karakteristik fisik tanah
meliputi keadaan lingkungan sekitar bentuk,
ukuran, kegunaan dan pemandangan dan
karakteristik lokasi yaitu jarak antara lokasi
tanah dengan pusat kota atau kawasan pusat
perdagangan/Central Business District
(AIREA, 1992:199)
Rokan Hulu merupakan Kabupaten
Pemekaran dari Kabupaten Kampar Pada
Tahun 2000 dan Kabupaten yang tertinggal
menurut data dari Kementrian Daerah
Tertinggal dibandingkan kabupaten/ kota lain
yang ada di Propinsi Riau.Jumlah Penduduk di
Kabupaten Rokan Hulu 361200 jiwa meliputi
16 Kecamatan.Kecamatan Rambah Hilir
merupakan salah satu kecamatan di Kabupaten
Rokan Hulu dengan luas wilayah 294.66 km2
atau 29.466 Ha,mempunyai 12 Desa dengan
pusat pemerintahan di Muara Rumbai.Pada
Tahun 2008 Penduduk Rambah Hilir
mempunyai penduduk sebanyak 32.650 jiwa.
Kecamatan Rambah Hilir mempunyai
daya tarik lokasi yang beda dengan kecamatan
lainnya.Daya tarik tersebut terletak pada suatu
Page 61

lokasi yang ditentukan oleh dua hal yaitu
aksesbilitas dan neighborhood
(lingkungan).Aksesbilitas merupakan daya
tarik lokasi dikarenakan kemudahan untuk
dicapai dari berbagai pusat kegiatan salah
satunya sebagai pusat pendidikan baik
pendidikan dari dasar maupun ke perguruan
tinggi yang mana dalam hal ini perguruan
tinggi Politeknik Pasir Pangaraian (Polipera)
yang berada di Kecamatan Rambah Hilir.
Melihat tingginya keinginan masyarakat
yang ingin melanjutkan ke jenjang Perguruan
Tinggi yang jauh dari Pasir Pangaraian sekitar
180 km ke kota Pekan Baru,kurangnya sarana
dan prasarana di Rokan Hulu yang
menyebabkan masyarakat untuk melanjutkan
Pendidikan Tinggi,keengganan meninggalkan
daerahnya untuk melanjutkan pendidikan
tinggi ke daerah lain disebabkan keinginan
untuk membantu orang tua disamping kuliah,
usaha orang tua yang mayoritas mata
pencaharian perkebunan sawit dan karet.
Keberadaan Kampus Politeknik Pasir
Pangaraian menyebabkan neighborhood
(lingkungan) di sekitar kampus memberikan
keuntungan bagi masyarakat sekitarnya.
Fenomena yang dapat diamati dalah
tumbuhnya bisnis rumah kontrakan/rumah
pondokan warung makan, counter hp,
fotocopi, doorsmeer, bengkel, laundry dan lain
lain yang merupakan bisnis jasa pelayanan
bagi kebutuhan mahasiswa didaerah sekitar
Kampus Politeknik Pasir Pengaraian.Hal ini
menyebabkan kenaikan permintaan tanah
cenderung meningkat bersamaan dengan
bertambahnya jumlah penduduk baik yang
datang dari lokal maupun dari daerah sebagai
investasi tanah.Meningkatnya jumlah
penduduk akan menyebabkan meningkatnya
persaingan mendapatkan sebidang tanah, baik
untuk pemukiman maupun untuk aktivitas
ekonomi.
Studi pustaka ini mengacu pada
beberapa teori yang berkaitan dengan faktor-
faktor yang mempengaruhi nilai tanah bisa
digolongkan menjadi 3 faktor yaitu :
karakteristik tanah, ekspektasi kegunaan di
masa depan dan lokasi (Hidayati dan Harjanto,
2003:20-22). Faktor lokasi bermacam-macam,
seperti : lokasi yang dekat dengan pusat kota
atau Central Business Distric (CBD), lokasi
Page 62
Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus
yang dekat dengan kampus, lokasi yang dekat
dengan kepadatan lalu lintas sehingga secara
spesifik mempengaruhi nilai tanah baik
positif maupun negatif.
Teori yang dikemukakan oleh C.D.
Harris dan EL. Ullman tahun 1945 yang
dikenal dengan The Multiple Nuclei Theory.
Menurut Harris dan Ullman mengemukakan
bahwa ada lebih dari satu pusat kegiatan
ekonomi yaitu daerah industri, pusat
kebudayaan, daerah perkotaan dan pusat
perbelanjaan dan kemudian pemukiman
dengan sendirinya akan berada di sekitar
pusat-pusat tersebut (Fanning, et.al., 1994 : 84-
90).
Grundnitski (2003) meneliti tentang
dampak dari tipe lapangan golf terhadap harga
tanah properti perumahan yang ada di
sekitarnya. Penelitian tersebut dilakukan di
Las Vegas, Amerika Serikat. Adapun variabel
yang digunakan adalah karakteristik fisik
bangunan rumah, jarak ke CBD, tipe lapangan
golf yang dibagi dalam tiga kategori yaitu
privat, semi-privat dan publik. Hasil
penelitiannya menunjukkan harga properti
perumahan pada wilayah penelitian
dipengaruhi oleh karakteristik bangunan
(kamar mandi, perangkat kebakaran, luas
garasi, luas tanah, kolam renang, taman,
loteng). Variabel jarak ke CBD memiliki
hubungan yang negatif dengan harga properti
sedangkan karakteristik bangunan dan tipe
lapangan golf berhubungan secara positif
dengan tingkat penyesuaian untuk masing-
masing tipe lapangan golf sebesar 12,5%
untuk perumahan yang berlokasi di sekitar
privat 6% untuk perumahan yang berlokasi
disemi-privat dan 5,7% untuk perumahan yang
berlokasi di tepi lapangan golf publik.
Di Indonesia penelitian telah dilakukan
oleh Hidayati, (1998) yaitu tentang pengaruh
pusat kegiatan ekonomi terhadap nilai tanah di
Yogyakarta, dengan tidak membandingkan
pengaruh antarkelompok kegiatan ekonomi
terhadap nilai tanah. Selain itu, penelitannya
juga mengkaji nilai tanah dipengaruhi jarak
dari pusat kegiatan ekonomi, kepadatan
penduduk dan rasio kepadatan bangunan yang
meliputi bangunan untuk semua jenis
penggunaan, tidak hanya terbatas pada
bangunan rumah penduduk dan mengkaji
JURNAL APTEK Vol. 1 No. 1 Juli 2009

kontur nilai tanah di pusat kegiatan ekonomi
Malioboro dan Jalan Solo.
a. Nilai tanah
Istilah harfiah “nilai tanah” dan “harga
tanah” merupakan terjemahan istilah bahasa
Inggris, “land value” dan “land price”. Nilai
tanah adalah ukuran kemampuan tanah
memproduksi sesuatu yang secara langsung
memberikan keuntungan ekonomis. Ada
beberapa teori tentang nilai tanah, tetapi pada
umumnya teori tersebut mengemukakan,
bahwa ada hubungan yang erat antara lokasi
dengan nilai tanah. Perbedaan nilai tanah
adalah karena perbedaan daya tarik di dalam
suatu lokasi, yaitu kemudahan dalam mencapai
lokasi-lokasi tempat kerja, belanja, kesehatan,
sekolah, rekreasi, ibadah, fisik dan sosial
seperti topografi, kebersihan air, udara dan
kenyamanan (Nasucha, 1995:30-31).
Penentuan nilai suatu properti tanah
kosong nilai properti ditentukan berdasarkan
ekspektasi kegunaan dari tanah kosong
tersebut berdasarkan prinsip “highest and best
use”, yaitu kemungkinan kegunaan yang
terbaik bagi tanah yang bersangkutan. Jika
properti subyek penilaian sudah dalam kondisi
ada bangunan maka estimasi nilai harus
berdasarkan pada asumsi kegunaan sekarang
atau jika kegunaan tersebut diubah menjadi
penggunaan yang terbaik (highest and best
use).
Dalam melakukan penilaian tanah, perlu
terlebih dahulu dilakukan penelitian awal dari
tanah tersebut untuk dapat menentukan metode
yang dilakukan dalam penilaian. Terdapat 3
(tiga) macam metode dasar yang digunakan
untuk menentukan nilai dari data yang
tersedia, keempat macam metode itu sebagai
berikut (Hidayati dan Harjanto, 2003 : 105 –
108).
1. Metode Perbandingan Penjualan (sales
comparison). Pendekatan metode ini
digunakan untuk menilai tanah kosong
atau tanah yang dipertimbangkan sebagai
tanah kosong untuk tujuan penilaian.
Dengan metode ini, terhadap penjualan-
penjualan atas sebidang tanah yang serupa
dilakukan analisis perbandingan dan
penyesuaian (adjusment) untuk
menghasilkan indikasi nilai untuk tanah
Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian
Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus
yang akan dinilai. Proses perbandingan
didasarkan atas analisis kesamaan dan
ketidaksamaan dari kedua bidang tanah
tersebut.
2. Metode Nilai Sisa Tanah (land residual).
Teknik tanah residu mungkin juga
digunakan untuk mengestimasi nilai tanah
yang ketika data-data penjualan atas
bidang-bidang tanah kosong yang sejenis
tidak tersedia. Teknik ini didasarkan atas
prinsip-prinsip keseimbangan dan
berkaitan dengan konsep kontribusi.
Teknik tanah residu dapat digunakan untuk
mengestimasi nilai tanah apabila: a) nilai
bangunan diketahui atau dapat diestimasi
secara akurat. b) kestabilan, pendapatan
bersih operasi setiap tahun dari properti
diketahui atau dapat diestimasi. c) proporsi
capitalization rate dari tanah dan
bangunan dapat dipisahkan dari pasar.
3. Metode Alokasi (allocation). Metode
alokasi adalah metode penilaian tanah
yang didasarkan atas prinsip keseimbangan
dan berkait dengan konsep kontribusi.
Prosedur dari metode ini didasarkan atas
kesamaan rasio antara nilai tanah dan nilai
pengembangannya untuk suatu lokasi
tertentu. Metode alokasi adalah kurang
konklusif untuk diterapkan daripada
prosedur lain, tetapi ini lebih berguna
ketika data transaksi pembanding tidak
tersedia.
b. Karakteristik fisik tanah
Kegunaan suatu bidang tanah
mempunyai kaitan sangat erat dengan
karakteristik, karena berdasarkan karakteristik
tanah dapat ditentukan penggunaan tanah yang
bersangkutan. Komponen-komponen dari
karakteristik tanah antara lain adalah
sebagai berikut (Hidayati dan Harjanto,
2003 : 82 - 83).
1. Ukuran dan bentuk. Lebih luas suatu
tanah maka lebih mudah dan ekonomis
suatu aktivitas dapat dijalankan di atasnya
oleh sebab itu properti tersebut akan
menjadi lebih menarik. Bentuk fisik
properti juga tidak kurang perannya dalam
menentukan nilai sebuah properti.
Terutama sekali untuk tanah-tanah kosong
dan tanah-tanah yang berpotensi untuk
Page 63

dibangun. Tanah yang berbentuk segi
empat sudah barang tentu lebih mudah
dibangun daripada tanah yang mempunyai
bentuk segi lima atau yang mempunyai
bentuk yang tidak teratur. Tanah-tanah
yang mempunyai luas yang mungkin akan
mempunyai nilai yang berbeda jika bentuk
tanahnya berlainan.
2. Topografi. Topografi ini dilakukan untuk
menyediakan informasi berkaitan dengan
kontur tanah penjenjangan tanah, drainase
alam, keadaan alam, pemandangan (view)
dan keadaan fisik umum lainnya.
3. Utilitas. Utilitas merujuk pada keuntungan
(benefit) dari sebuah properti dan sejauh
manakah sebuah properti dapat memenuhi
kebutuhan dan keinginan dari pembeli
potensial. Tidak ada satu properti yang
dapat memenuhi keadaan semua pembeli.
Utilitas utama yang dijadikan
pertimbangan adalah berkenaan dengan
tersedianya saluran sanitasi, ketersediaan
air, saluran gas alam, saluran telepon dan
listrik. Analisis utilitas ini harus lebih
detail daripada analisis persekitaran
(neighborhood analysis). Pertimbangan
lain yang perlu diambil adalah tarif dan
masing-masing utilitas.
4. Lokasi. Faktor lokasi dapat dianggap
sebagai faktor “terkuat” pengaruhnya
terhadap nilai suatu properti: Dua buah
properti yang mempunyai bentuk fisik
yang sama tetapi bila lokasinya berbeda
maka nilainya tentu akan berbeda. Secara
umum “Teori Lokasi” menyatakan bahwa
semakin jauh dari pusat kota maka
nilainya akan semakin rendah. Hal
tersebut dikarenakan kota merupakan
pusat segala kegiatan hidup manusia.
Faktor lokasi seterusnya menentukan
apakah sebuah properti tersebut mudah
atau sulit dicapai. Properti yang
mempunyai lokasi di kawasan kota dapat
dicapai dengan mudah karena terdapat
sistem pengangkutan kota dan
perhubungan yang baik dibandingkan
Page 64
Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus
dengan kawasan luar kota. Selain itu
properti yang mempunyai lokasi di
kawasan kota mempunyai infrastruktur
lengkap dibandingkan dengan kawasan
luar kota meliputi fasilitas dan kondisi
jalan, fasilitas angkutan yang tersedia,
volume lalu lintas, tingka kebisingan dan
jalur lalu lintas.
5. Daya tarik pada suatu lokasi ditentukan
oleh dua hal yaitu aksesibilitas dan
neighborhood (lingkungan). Aksesibili-tas
merupakan daya tarik lokasi dikarenakan
kemudahan untuk dicapai dari berbagai
pusat kegiatan, bisa berupa daerah
perdagangan, pusat pendidikan, daerah
industri, pelayanan keuangan (perbankan),
tempat rekreasi, pelayanan pemerintah,
jasa profesional, bahwa merupakan
perpaduan antara semua kegiatan terebut.
Pada umumnya apabila suatu tempat
kegiatan muncul misalnya saja pasar maka
fasilitas lain akan bermunculan di mana
perpaduan berbagai kegiatan ini disebut
CBD (Central Bussines District). Hal ini
menentukan dari aksesibilitas bisa berupa
jarak CBD, tersedianya tranportasi umum
menuju lokasi yang bersangkutan, atau
bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu
lahan, semakin sempit jalan yang berada
di depan satu lahan berarti aksesibilitas
dari tempat yang bersangkutan kurang
baik.
Konsep yang mendasari aksesibilitas
sebagai hal yang menentukan nilai suatu
lahan properti adalah biaya aksesibilitas.
Biaya aksesibilitas adalah biaya yang
dikeluarkan seseorang menuju suatu
tempat kegiatan, di mana apabila semakin
kecil biaya aksesibilitas makin meningkat
keuntungan. Properti yang terletak pada
daerah CBD umumnya bernilai tinggi,
karena biaya aksesibilitasnya yang
memungkinkan properti tersebut sebagai
properti komersial, hal tersebut dapat
digambarkan sebagai berikut (Lusth,
1997:26)
JURNAL APTEK Vol. 1 No. 1 Juli 2009
 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus

Nilai
tanah

Jarak ke pusat Kota

Gambar 1.Hubungan Nilai Properti dan Aksesibilitas ke CBD

Manusia dalam rangka memenuhi berdekatan dengan kuburan, Tempat

kebutuhan hidupnya selalu bertindak seefisien Penimbunan Sampah (TPS) atau terletak dekat
mungkin, dengan berbuat sedikit saja dapat kawasan kumuh, maka otomatis berpengaruh
memperoleh hasil tertentu. Hal inilah yang negatif terhadap nilai tanah.
kemudian memunculkan konsep aglomerasi Penelitian ini bertujuan untuk
(pemusatan kegiatan). Aglomerasi selain menganalisis Nilai Tanah terhadap
berfungsi mengurangi jarak total yang Lingkungan Kampus Politeknik Pasir
semestinya ditempuh (pemusatan secara Pengaraian
geografis) juga menguntungkan secara Manfaat dari penelitian ini adalah :
ekonomis. Dengan sekali perjalanan orang 1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat
dapat memenuhi tujuan utamanya dan dijadikan acuan bagi penilai khususnya di
sekaligus memperoleh kesempatan untuk wilayah Kabupaten Rokan Hulu yang
memenuhi kebutuhan yang lain. belum ada dalam melakukan analisis
Pengertian lingkungan terhadap nilai tanah yang terletak di
(Neighborhood) adalah suatu porsi dari suatu lingkungan kampus.
komunitas yang luas dan adanya kesamaan dan 2. Penelitian ini dapat dijadikan bahan yang
keseragaman dalam kelompok tempat, memperkaya referensi bagi peneliti-
bangunan atau usaha bisnis. Penjual perlu peneliti selanjutnya di bidang yang sejenis
menganalisis kondisi iklim dalam hal atau terkait.
penggunaan tanah yang dinilai dengan properti
yang ada di sekitarnya. Nilai dari suatu tanah METODE PENELITIAN
yang juga dipengaruhi oleh amenities/fasilitas
penting yang digabung berdekatan dengan Analisis data yang dilakukan pertama-
tanah yang di kawasan parkir, taman kota, tama adalah menaksir model guna
klinik dan sebagainya. Lingkungan sekitar mendapatkan parameter-parameter regresi
(neighborhood) merupakan bagian penting yang akan diestimasikan yang memiliki sifat
karena bagaimanapun juga nilai suatu properti paling efisien, linier dan tidak bias atau best
sangat dipengaruhi oleh keadaan lingkungan linear Unbised Estimators (BLUE) dengan
sekitar. Fasilitas lingkungan berdampak positif bantuan program SPSS. Analisis data dengan
dan dapat pula berdampak negatif. Sebagai regresi linier berganda menggunakan metode
contoh apabila tanah terletak berdekatan kuadrat terkecil (OLS). Nilai tanah dinyatakan
dengan kampus, pusat perbelanjaan, bandara sebagai variabel terikat, sedangkan faktor-
atau terletak dengan jalan besar maka otomatis faktor penentunya dinyatakan sebagai variabel
akan berpengaruh positif terhadap nilai tanah. bebas. Dengan model regresi sebagai berikut
Sebaliknya apabila suatu tanah terletak (Nasucha, 1995:59):

Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian Page 65

Y = 0 + 1X1 + 2X2 + 3X3+ ....miXmi+  .................................................... (2.1)
Y = Nilai jual obyek pajak
0 = Konstanta
0, 2, 3.,..., m = Koefisien prediktor
X0, X2, X3.,..., Xm = Faktor-faktor yang mempengaruhi
 = Faktor penggangu (disturbance)
Hasil regresi linier berganda akan diuji
agar dapat diketahui apakah model yang
digunakan dapat menjelaskan masalah yang
ada, kriteria pengujian antara lain :
kriteria statistik. Uji statistik dengan Uji
Goodness of Fit adalah untuk menguji apakah
hasil yang dicapai sudah sesuai dengan
metode-metode statistik yang ada. Uji statistik
yang dilakukan meliputi;
a. koefisien determinasi (R2) adalah untuk
melihat besarnya pengaruh dari variabel-
variabel bebas terhadap variabel tidak
bebas;
b. uji F, uji ini dilakukan untuk menguji
apakah keseluruhan varibel bebasnya
secara serempak memberikan pengaruh
yang nyata terhadap variabel tak bebas.
Jika Fhitung lebih besar dari Ftabel, maka
variabel-variabel bebasnya secara
serempak mempengaruhi variabel tak
bebasnya dan sebaliknya;
c. uji t, uji ini dilakukan untuk mengetahui
apakah variabel bebas secara individu
mempunyai pengaruh yang nyata
(signifikan) terhadap variabel tak bebas.
Uji ini dilakukan dengan membandingkan
nilai thitung dengan nilai ttabel. Jika nilai thitung
lebih besar dari ttabel maka dikatakan
signifikan dan sebaliknya.
i. digunakan karena jumlah efektif dari
observasi adalah n-1, di mana n adalah
jumlah data atau observasi;
ii. melakukan uji hipotesis nol (Ho) yang
mengatakan bahwa tidak ada
autokorelasi, dengan pedoman: bila nilai
2hitung lebih besar dibandingkan dengan
nilai 2hitung, maka bila nilai 2hitung lebih
kecil dibandingkan dengan nilai 2tabel,
maka Ho tidak dapat ditolak.
a. Diduga luas tanah berpengaruh
positif terhadap nilai tanah.
Page 66
Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus
b. Diduga jarak ke jalan umum
berpengaruh negatif terhadap nilai
tanah.
c. Diduga jarak ke kampus
berpengaruh negatif terhadap nilai
tanah.
1. Nilai tanah, yaitu nilai transaksi tanah per
meter persegi yang terjadi di wilayah
penelitian. Nilai tanah yang digunakan
dalam penelitian ini adalah nilai transaksi
tanah kosong dan jika ada data nilai
transaksi yang tanah dan bangunan maka
nilai bangunanya dikeluarkan terlebih
dahulu. Satuan yang digunakan adalah
rupiah;
2. Luas tanah dihitung dengan satuan per
meter persegi;
3. Jarak ke jalan umum yaitu jarak tempuh
dari bidang tanah ke jalan umum yang
dapat dilalui oleh satu buah mobil lancar.
Satuan hitung untuk jarak ke jalan umum
yang digunakan adalah meter;
4. Jarak ke kampus adalah jarak garis lurus
dari objek penelitian. Adapun satuan jarak
ke kampus yang digunakan adalah meter.
2.Jenis dan Sumber data
Dalam penelitian ini data yang digunakan
terdiri dari :
1. Data primer yaitu data yang diperoleh
secara langsung dari sumber asli melalui
observasi di lapangan (objekpenelitian)
meliputi bidang tanah yang dijualbelikan,
pengukuran jarak dari bidang tanah ke
jalan umum dan ke kampus.
2. Data sekunder yaitu data yang diperoleh
secara tidak langsung atau dengan media
perantara di mana data itu diperoleh dan
dicatat oleh pihak lain. Sampel diambil
dengan metode purposive sampling,
artinya dengan menunjuk objekmana yang
akan dijadikan sampel. Dalam metode
JURNAL APTEK Vol. 1 No. 1 Juli 2009

purposive sampling, yang perlu
mendapat perhatian, yaitu :
Proses penelitian ini dilakukan
dengan deskripsi fisik atas objek
penelitian. Kampus Politeknik Pasir
Pengaraian terletak di Jl.Tuanku
Tambusai Kelurahan Kumu, Kecamatan
Rambah Hilir, Kabupaten Rokan Hulu.
Nilai tanah dipengaruhi juga oleh
keberadaan kos-kosan
mahasiswa,fotocopi,warung
makan,counter hp yang lokasinya tidak
terlalu jauh dari Kampus Politeknik Pasir
Pengaraian
Pemilihan bentuk fungsi model
empiris merupakan pertanyaan atau
masalah empiris yang sangat penting, hal
ini karena teori ekonomi tidak secara
spesifik menunjukkan ataupun
mengatakan apakah sebaiknya bentuk
LNT = 10,22945+0,921696LLT–0,181187LJJU–0,217174LJKPS
thitung (14,64193)
2
R = 0,619900
F-statistik = 21,20156
Probabilitas = 0,000000
Koefisien dari luas tanah menunjukkan nilai
sebesar 0,921696 yang berarti mempunyai
pengaruh yang signifikan dengan arah yang
hubungan positif terhadap nilai tanah per
meter perseginya di mana semakin luas ukuran
tanah maka nilai tanah per meter perseginya
semakin tinggi. Hal ini menunjukkan bahwa
setiap penambahan luas tanah sebesar 1%
maka akan menaikkan nilai tanah per meter
perseginya sebesar 0,921696%dan sebaliknya,
dengan asumsi faktor yang lain tetap (cetris
paribus).
Variabel luas tanah merupakan salah satu
indikator yang menunjukkan tingkat alternatif
yang bisa dipilih oleh pemilik atau orang-
orang yang menguasai tanah, semakin luas
tanah memberikan alternatif yang lebih luas
untuk menggunakan tanah itu untuk digunakan
dalam berbagai kepentingan, seperti
perdagangan, jasa, bahkan industri atau pun
Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian
Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus
fungsi suatu model empirik dinyatakan
dalam bentuk linier atau log-log (double
log), atau bentuk fungsi lainnya
(Insukindro, dkk, 2001 : 59).
NT = 0 + 1 LT + 2 JJU + 3 JKPS + 
Keterangan :
NT = nilai tanah (rupiah/m2);
LT = luas tanah (m2);
JJU = jarak ke jalan umum (m);
JKPS = jarak ke kampus (m);
0 = konstanta;
1, 2, 3 = koefisien variabel bebas;
 = variabel pengganggu (residual)
PEMBAHASAN
Dengan memasukkan hasil regresi maka dapat
dilihat sebagai berikut:
(7,753463) (-2,236222) (-3,103912)
perumahan, keadaan ini akan meningkatkan
nilai properti yang akhirnya nilai tanah
menjadi semakin tinggi. Keadaan ini sesuai
dengan hipotesis yang telah diajukan oleh hasil
penelitian Nurhayani (2002) bahwa luas tanah
sangat mempengaruhi nilai tanah, jika tanah
yang dibeli akan dibuat bangunan untuk kos-
kostan, maka jumlah kamar yang dihasilkan
juga akan banyak, dengan asumsi membangun
horisontal atau tidak bertingkat..
Koefisien dari jarak tanah ke jalan umum
menunjukkan nilai sebesar 0,181187,berarti
memiliki pengaruh yang signifikan dengan
arah hubungan yang negatif terhadap nilai
tanah per meter perseginya di mana semakin
jauh sebidang tanah dengan jalan umum maka
semakin rendah nilainya, dan sebaliknya. Hal
ini menunjukkan bahwa setiap tambahan jarak
ke jalan umum sebesar 1% maka akan
menurunkan nilai tanah per meter perseginya
Page 67

sebesar 0,181187% dan sebaliknya, dengan
asumsi faktor yang lain tetap (ceteris paribus).
Koefisien dari jarak ke lokasi tanah
merupakan suatu indikator yang menunjukkan
akses semakin jauh, lokasi tanah dari jalan
umum menyebabkan semakin jauhnya tempat
yang ditempuh dan semakin tingginya biaya
transportasi yang diperlukan. Kondisi ini
mempengaruhi turunnya utilitas properti
sehingga nilainya juga menurun. Keadaan ini
sesuai dengan hipotesis yang diajukan oleh
penelitian Nurhayani.
Koefisien dari jarak ke kampus
menunjukkan nilai sebesar 0,217174 ini
berarti memiliki pengaruh yang signifikan
dengan arah hubungan yang negatif terhadap
nilai tanah per meter perseginya di mana
semakin jauh jarak ke kampus maka semakin
rendah nilainya, dan sebaliknya.
Hal ini menunjukkan bahwa setiap
tambahan jarak ke kampus sebesar 1% maka
akan menurunkan nilai tanah per meter
perseginya sebesar 0,217174% dan
sebaliknya, dengan asumsi faktor yang lain
tetap (ceteris paribus).
Koefisien determinasi menunjukkan
seberapa besar persentase dalam persamaan
regresi dapat menjelaskan variasi dalam
variabel bebasnya. Nilai tanah dapat dijelaskan
oleh variabel-variabel bebasnya (luas tanah,
jarak ke jalan umum dan jarak ke kampus).
Harus diperhatikan relevansi logis atau teoritis
dari variabel bebas dengan variabel tak
bebasnya dan arti statistiknya.
KESIMPULAN
Keberadaan kampus telah memberikan
keuntungan bagi masyarakat sekitarnya. Salah
satu fenomena yang dapat diamati adalah
tumbuhnya bisnis rumah pondokan/rumah
kontrakan serta bisnis jasa pelayanan bagi
kebutuhan mahasiswa di daerah sekitar
kampus. Konsentrasi sebagian besar
mahasiswa di daerah sekitar kampus
merupakan jaminan bagi kelangsungan bisnis
ini, sehingga harapan pemilik rumah terhadap
keuntungan yang akan diperolehnya menjadi
lebih pasti. Persepsi ini secara tidak langsung
Page 68
Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus
telah menaikkan nilai tanah yang terletak di
lingkungan kampus.
Berdasarkan hasil analisis pada bagian
terdahulu dapat ditarik beberapa kesimpulan
sebagai berikut.
1. Faktor luas tanah berpengaruh positif
signifikan terhadap nilai tanah. Jika luas
tanah bertambah sebesar 1% maka nilai
tanah akan naik sebesar 0,921696 %
dengan asumsi faktor lain tetap (ceteris
paribus).
2. Faktor jarak ke jalan umum berpengaruh
negatif signifikan terhadap nilai tanah.
Jika jarak ke jalan umum bertambah
sebesar 1%, maka nilai tanah akan turun
sebesar 0,181187%dengan asumsi faktor
lain tetap (ceteris paribus).
3. Faktor jarak ke kampus berpengaruh
negatif signifikan terhadap nilai tanah.
Jika jarak ke kampus bertambah sebesar
1% maka nilai tanah akan turun sebesar
0,217174 dengan asumsi faktor lain tetap
(ceteris paribus).
4. Berdasarkan hasil penelitian diketahui
bahwa R2 sebesar hal tersebut berarti
61,99 % Nilai tanah dapat dijelaskan oleh
variabel-variabel luas tanah, jarak ke jalan
umum dan jarak ke kampus, sedangkan %
sisanya dijelaskan oleh variabel lain yang
tidak termasuk dalam penelitian.
SARAN
Berdasarkan pada penelitian yang telah
diuraikan di atas, maka dapat diajukan saran
sebagai berikut.
1. Calon investor (developer) sebaiknya
memilih untuk mengembangkan lokasi di
daerah yang dekat dengan lingkungan
kampus, karena pada lingkungan ini
banyak sekali permintaan akan tempat
tinggal, sehingga nilai tanah semakin
tinggi dibandingkan di luar lingkungan
kampus, dengan mempertimbangan
aksesbilitas yang mudah untuk mencapai
kampus. Dengan demikian perumahan
yang ditawarkan para pengembang akan
cepat terserap oleh pasar.
2. Bagi penilai hendaknya mem-
pertimbangkan penggunaan variabel-
variabel yang dipakai pada penelitian ini
JURNAL APTEK Vol. 1 No. 1 Juli 2009
 Analisa Nilai Tanah Terhadap Lingkungan Kampus

dalam melakukan penilaian dengan kondisi Type On Housing Price, The

lokasi serupa. Appraisal Journal, April, 145-149.
3. Kampus Politeknik Pasir Pengaraian
merupakan satu-satunya yang ada di Hidayati, Wahyu, 1998, “Pengaruh Pusat
Kecamatan Rambah Hilir dan akan di Kegiatan Ekonomi Terhadap Nilai
kembangkan menjadi Universitas Pasir Tanah di Yogyakarta”, Tesis S-2,
Pengaraian tetapi ada hal yang Program Pascasarjana UGM,
menyebabkan keterbatasan aksesbilitas dan Yogyakarta (tidak dipublikasikan).
kualitas jalan yang menuju kampus
Politeknik Pasir Pengaraian yaitu jalan Hidayati, Wahyu dan Harjanto, Budi, 2003,
yang rusak lintas sumatera, sehingga perlu Konsep Dasar Penilaian Properti,
diupayakan oleh pemerintah setempat dan BPFE, Yogyakarta.
lembaga swadaya masyarakat membuat
jalan alternatif menuju jalan ke kampus Insukindro, Maryatmo, dan Aliman, 2001,
damn memperbaiki kualitas jalan yang ada. “Ekonometrika Dasar dan
4. Bagi riset selanjutnya penyempurnaan Penyusunan Indikator Unggulan
model dalam penelitian ini dapat dilakukan Ekonomi”, Lokakarya, Makasar.
dengan memperbanyak variabel bebas Kuncoro, Mudrajad, 2001, Metode Kuantitatif
sehingga dengan diketahui variabel- Teori dan Aplikasi Untuk Bisnis dan
variabel lain yang dapat mempengaruhi Ekonomi, UPP AMP YKPN,
khususnya di lingkungan kampus seperti Yogyakarta.
alternatif kampus lain, jumlah penduduk,
topografi, dan sebagainya. Lusth, Kenneth M, 1997, Real Estate
Valuation, Tmes Mirror Higher
Education Group, Inc. USA.
DAFTAR PUSTAKA

American Institute of Real Estate Appraisers
(AIREA), 1992, The Appraisals of
Real Estate”, Twelfth Edition,
Chicago, Illionis.
Gujarati, Damodar, 1991, Ekonometrik Dasar,
Erlangga, Jakarta.
Grundnitski, Gary, 2003, Golf Course
Comunities : The Effect Of Course
Nasucha, Chaizi, 1995, Politik Ekonomi
Pertanahan dan Struktur Perpajakan
Atas Tanah, Jakarta, Mega Point.
Nurhayani, 2002, “Pengaruh Lingkungan
Kampus UII Terpadu Terhadap Nilai
Tanah”, Tesis S-2, Program
Pascasarjana UGM, Yogyakarta
(tidak dipublikasikan).

Heffi Christya Rahayu, Staf Pengajar Program Studi Administrasi Niaga - Politeknik Pasir Pengaraian Page 69