1eae45957f A281a42516 PDF

LAPORAN PENILAIAN ASET
(Pabrik)
Berlokasi di
Jalan Raya Serang Km 21.5
Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa
Tangerang, Banten, Indonesia
Dibuat untuk
PT. INDO YONGTEX JAYA
Jalan Raya Serang Km 21.5
Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kec. Cikupa
Tangerang, Indonesia
Tanggal
10 Agustus 2018
Susan Widjojo & Rekan

Registered Public Appraiser & Consultant
Registered Public Appraiser & Consultant
Licence No. 2.09.0068
Head Office Branch Office (P)

Menara Batavia 28th Floor Kompleks Manyar Megah Indah Plaza
Jl. K.H. Mas Mansyur Kav. 126 Jl. Ngagel Jaya Selatan Blok K 17 - 18
Jakarta 10220, Indonesia Surabaya 60284, Indonesia
Phone : +62 21 5795 0505 Phone : +62 31 501 8100
Fax : +62 21 5795 0555 Fax : +62 31 503 6448
e-mail : admin@vpc.co.id e-mail : admin.sby@vpc.co.id
vpc_indo@rad.net.id vpc_indo@indo.net.id
Jakarta, 10 Agustus 2018
Kepada Yth. :
PT. Indo Yongtex Jaya
Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran
Desa Cibadak, Kec. Cikupa
Tangerang - Indonesia
Perihal : Penilaian Aset

Nomor : 297/SWR/APP-C/L/VIII/18
Dengan hormat,
Sesuai dengan instruksi yang kami terima dari PT. Indo Yongtex Jaya, yang tercantum dalam
Perjanjian Kerjasama Dalam Rangka Pelaksanaan Pekerjaan Penilaian Aset No. 153/SWR/CON-
VAL/VII/18, tertanggal 23 Juli 2018, maka kami Kantor Jasa Penilai Publik Susan Widjojo & Rekan
(KJPP SWR), telah melakukan pekerjaan penilaian aset.
Status Penilai
KJPP SWR memiliki nomor Izin Usaha 2.09.0068, berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No.
1284/KM.1/2009, tertanggal 13 November 2009 dan Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar
Modal yang dikeluarkan oleh BAPEPAM Nomor S-114/BL/2010 tertanggal 11 Januari 2010.
Dalam melakukan penilaian ini KJPP SWR memiliki tim pelaksana penilaian Properti yang seluruhnya
merupakan Penilai Internal KJPP SWR dengan rincian:
 Tenaga Ahli Penilai Properti Bersertifikat;
 Tenaga Ahli Penilai Properti dan Surveyor;
 Tenaga Pendukung
Seluruh penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan
dibawah koordinator Penilai Berizin atau Penanggung Jawab laporan penilaian ini.
Semua tenaga yang dimaksud dan karyawan KJPP SWR yang ditugasi dalam pekerjaan ini bekerja
secara professional, memiliki kompetensi, objektif, tidak memihak dan tidak mempunyai potensi
benturan kepentingan dengan pemberi tugas, pengguna laporan dan / atau objek penilaian.
Pemberi Tugas
Penilaian ini ditugaskan oleh PT. Indo Yongtex Jaya, yang bergerak di bidang Industri Textile dengan
alamat di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa,
Tangerang, Banten, Indonesia.
Asset Appraisal and Consultancy

Working area throughout Indonesia
Pengguna Laporan
Pengguna laporan penilaian ini adalah PT. Indo Yongtex Jaya, yang bergerak di bidang Industri
Textile, yang beralamat di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak,
Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia.
Maksud dan Tujuan Penilaian

Maksud dan Tujuan dari penilaian ini, seperti yang diutarakan oleh pemberi tugas adalah adalah
untuk tujuan Transaksi Jual yang tidak berkaitan dengan pelaporan OJK, pelaporan pajak dan pihak
ketiga lainya.
Objek Penilaian
Objek penilaian yang dimaksud dalam penilaian ini adalah Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana
Pelengkap saja), tetapi tidak termasuk mesin, peralatan, bahan baku, hasil produksi, suku cadang
dan aset tidak berwujud apapun, dengan luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas
tanah seluas 42.394 meter persegi, yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung
Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia.
Bentuk dan Hak Kepemilikan

Bentuk kepemilikan dari aset adalah kepemilikan Tunggal, terdaftar atas nama PT. Indo Yongtex
Jaya, berdasarkan 23 (dua puluh tiga) Sertifikat Hak Guna Bangunan.
Standar Penilaian
Penilaian ini mengacu kepada Standar Penilaian Indonesia 2015 Edisi VI, Kode Etik Penilai
Indonesia (KEPI) dan Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.
Dasar Penilaian
Dasar Penilaian yang diterapkan dalam penilaian ini, sesuai dengan tujuan dari penilaian ini adalah
Nilai Pasar.
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang
dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101 butir 3.1).
Tanggal Penilaian dan Tanggal Inspeksi

Inspeksi terhadap aset di lokasi dilakukan pada tanggal 26 Juli 2018. Tanggal tersebut ditetapkan
sebagai Tanggal Penilaian. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian dan pendapat
mengenai kondisi dan penggunaan adalah berdasarkan hasil pengamatan pada tanggal penilaian
tersebut.
Mata Uang
Sesuai dengan pasar properti yang berlaku di Indonesia, dalam penilaian ini mata uang yang
dipergunakan adalah Indonesia Rupiah. Pada saat penilaian ini dilakukan, nilai tukar mata uang
Rupiah terhadap mata uang Dollar Amerika Serikat adalah : 1 USD = Rp. 14.443,- (kurs tengah
Bank Indonesia).
Tingkat Kedalaman Investigasi

Penilaian dilaksanakan dengan cakupan meliputi : identifikasi permasalahan, pengumpulan data
dengan cara inspeksi, penelaahan, penghitungan dan analisis dimana data dan informasi yang
digunakan kami asumsikan tersedia.
PT. INDO YONGTEX JAYA ii
Untuk hal-hal yang bersifat khusus, pada bagian-bagian aset yang tipikal dan jumlahnya banyak,
kami hanya melakukan pemeriksaan/verifikasi secara sampling.
Sifat dan Sumber Informasi

1. Data – data yang kami terima dari Pemberi Tugas :
 Salinan/copy bukti kepemilikan lahan berupa :
- Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 12/Cibadak
 Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) :
- IMB No. 647/317-PBRK/1991
- IMB No. 647/661-Buk/1992
- IMB No. 647/120-DPU/1993
- IMB No. 64710-PERK/1993
- IMB No. 647/PMDN.17-DPU/1994
- IMB No. 648.3/578-DPU/1996
- IMB No. 647/PMDN.10-DB/1997
- IMB No. 647/PMA.35-DB/1997
 Surat pernyataan sebagai lampiran yang menyatakan kebenaran data yang diberikan dan
sifat dari informasi.
2. Data dari sumber lain

Informasi dan data yang relevan namun tidak membutuhkan verifikasi dapat disetujui untuk
digunakan sepanjang sumber data tersebut dipublikasikan. Sumber data tersebut antara lain:
 Data dari pihak pemerintah, lembaga riset.
 Bank Indonesia, Bursa Efek Indonesia atau negara lain.
 Data riset dari lembaga independen yang dipublikasikan pada tingkat nasional maupun
internasional, serta informasi dari media massa elektronik nasional dan internasional.
PT. INDO YONGTEX JAYA iii
 Data Pembanding dari penjual, agen properti, instansi berwenang, media cetak /
elektronik.
Pendekatan Penilaian
Pendekatan Penilaian yang digunakan adalah untuk mendapatkan Nilai dimaksud dalam Laporan
Penilaian ini adalah Pendekatan Biaya, dengan alasan bahwa :
 Data pasar tanah untuk yang sejenis masih tersedia ;
 Biaya bangun baru dari bangunan dan penyusutan bangunan dapat dianalisis/ dihitung;
Sedangkan, untuk Pendekatan Pasar tidak digunakan, karena :
 Tidak ada data pasar yang sebanding dan sejenis dengan aset
dan untuk Pendekatan Pendapatan tidak digunakan, karena :
 Aset digunakan sendiri dan tidak disewakan, sehingga tidak menghasilkan Pendapatan.
Asumsi dan Catatan

Penilaian ini dilakukan dengan berdasar pada kondisi pasar yang ada pada tanggal penilaian, dan
dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang, kami percaya, mewakili ketidakstabilan ekonomi
pada saat ini. Namun demikian faktor-faktor penyesuaian yang kami terapkan dalam perhitungan
tersebut bukanlah merupakan prediksi akurat terhadap perekonomian global di masa mendatang.
Oleh sebab itu, kami menyarankan kepada para pengguna Laporan Penilaian ini akan pertimbangan
yang berhati-hati dalam menggunakan Laporan Penilaian ini.
Mengingat tidak selalu tersedianya informasi data pasar seperti yang tersebut di atas, untuk itu kami
menekankan bahwa nilai pasar tersebut di atas adalah Nilai Pasar untuk kelanjutan penggunaan
Aset yang sedang berjalan dimana pengguna aset tersebut memperoleh keuntungan khusus yang
tidak dimiliki oleh pihak lain pada umumnya.
Penilaian ini bergantung kepada hal-hal sebagai berikut :

 Aset yang dinilai dilengkapi dengan dokumen kepemilikan/penguasaan tanah yang berlaku
dan sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun
juga selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
 Aset yang dinilai dilengkapi dengan perizinan yang diperlukan.
 Aset yang dinilai beroperasi dan berfungsi secara normal.
 Batasan, kondisi, komentar dan detail yang tertulis dalam laporan ini.
Dalam kaitannya dengan kesesuaian jaminan, maka nilai yang berlaku adalah nilai Aset yang
berdasarkan penggunaan Aset tersebut pada saat penilaian dilakukan. Apabila dikemudian hari
terjadi perubahan penggunaan atau peruntukan karena adanya perubahan peraturan yang berlaku
atas Aset tersebut, maka harus dilakukan penilaian ulang terhadap Aset ini.
Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

Laporan Penilaian dan / atau lampirannya bersifat rahasia kepada Pemberi Tugas dan Pengguna
Laporan sebagaimana yang tercantum dalam Lingkup Penugasan ini, sesuai dengan tujuan penilaian
yang tertulis. Kami tidak bertanggung jawab kepada pihak ketiga, dan baik sebagian maupun
keseluruhan laporan atau rujukan terhadap laporan ini tidak dibenarkan untuk diterbitkan dalam
dokumen apapun tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari Penilai untuk format maupun
konteks dimana dimunculkan.
PT. INDO YONGTEX JAYA iv

Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

Berdasarkan pengamatan kami dan informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas, bahwa setelah
Tanggal Penilaian, sampai dikeluarkannya laporan penilaian ini (Tanggal Laporan), tidak ada
kejadian penting yang mempengaruhi nilai.
PT. INDO YONGTEX JAYA v

KESIMPULAN HASIL PENILAIAN

Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua keterangan,
faktor-faktor seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan kondisi
pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari Pabrik (Tanah, Bangunan dan
Sarana Pelengkap saja), dengan luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas tanah
seluas 42.394 meter persegi atas nama PT. Indo Yongtex Jaya, yang berlokasi di Jalan Raya
Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang,
Banten, Indonesia, pada tanggal penilaian 26 Juli 2018 adalah :
Rp. 91.062.000.000,-
( Terbilang : Sembilan Puluh Satu Miliar Enam Puluh Dua Juta Rupiah )
Laporan Penilaian ini terdiri dari beberapa bagian yang saling terikat dan tidak dapat dipisahkan,
yaitu :
 Surat ini yang merupakan hasil, kesimpulan dan ringkasan penilaian atas aset di atas.
 Uraian mengenai aset beserta pendapat atas Nilai Pasar dari aset di atas.
 Asumsi umum dan kondisi pembatas.
 Gambar foto dan gambar situasi dari aset yang dinilai.
Hormat kami,
KJPP SUSAN WIDJOJO & REKAN
Susan Widjojo, MAPPI (Cert)

Pemimpin Rekan
Penilai Properti
STTD No. 07/BL/STTD-P/A/2006
MAPPI No. 95-S-00610
Izin Penilai Publik No. P-1.09.00198
PT. INDO YONGTEX JAYA vi

PERNYATAAN PENILAI
Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa :
1. Pernyataan faktual yang dipresentasikan dalam laporan penilaian ini, sebatas pengetahuan
dan pemahaman terbaik dari Penilai adalah benar dan akurat;
2. Analisis, opini dan kesimpulan yang dinyatakan dalam Laporan Penilaian ini dibatasi oleh
asumsi dan batasan – batasan yang diungkapkan di dalam Laporan Penilaian yang mana
merupakan hasil analisis, opini dan kesimpulan Penilai yang tidak berpihak dan tidak
memiliki benturan;
3. Kami sebagai Penilai tidak mempunyai kepentingan baik sekarang atau di masa yang akan
datang terhadap aset yang dinilai, maupun memiliki kepentingan pribadi atau keberpihakan
kepada pihak-pihak yang memiliki kepentingan terhadap aset yang dinilai;
4. Penunjukan dalam penugasan ini tidak berhubungan dengan opini Penilaian yang telah
disepakati sebelumnya dengan Pemberi Tugas;
5. Biaya jasa professional tidak dikaitkan dengan nilai yang telah ditentukan sebelumnya atau
gambaran nilai yang diinginkan oleh Pemberi Tugas, besaran opini nilai, pencapaian hasil
yang dinyatakan, atau adanya kondisi yang terjadi kemudian (subsequent event) yang
berhubungan secara langsung dengan penggunaan yang dimaksud;
6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditetapkan / dilaksanakan

oleh Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI);
7. Penilai memiliki pengetahuan yang memadai sehubungan dengan aset dan/atau jenis aset
yang dinilai;
8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :

- Identifikasi masalah (identifikasi batasan, tujuan dan objek, definisi Penilaian, dan
tanggal Penilaian);
- Pengumpulan data dan wawancara;
- Analisis data;
- Estimasi nilai dengan menggunakan pendekatan Penilaian;
- Penulisan laporan
9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian;
10. Tidak seorangpun selain yang bertanda tangan di bawah ini, yang telah terlibat dalam
pelaksanaan inspeksi, analisis, pembuatan kesimpulan, dan opini sebagaimana dinyatakan
dalam laporan Penilaian ini;
11. Analisis, opini dan kesimpulan yang dibuat oleh Penilai, serta laporan Penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Standar Penilaian
Indonesia (SPI) yang berlaku.
PT. INDO YONGTEX JAYA vii

Tim Pelaksana yang melakukan Penilaian adalah sebagai berikut :
No Nama dan Kualifikasi Tanda Tangan

1 Penanggung Jawab
Susan Widjojo, MAPPI (Cert)

STTD No. 07/BL/STTD-P/A/2006
Izin Penilai Publik No. P-1.09.00198
2 Pemeriksa
Fakhry Tasrab
3 Penilai
Toni Lukito
MAPPI No. 03-P-01721
PT. INDO YONGTEX JAYA viii

ASUMSI UMUM dan KONDISI PEMBATAS
1. Laporan ini menyatakan pendapat atas nilai dari Aset yang dinilai sesuai dengan dasar
penilaian dan tujuan penilaian yang dinyatakan dalam laporan penilaian ini. Laporan ini tidak
boleh dan menjadi tidak sah apabila digunakan untuk tujuan selain dari tujuan yang tercantum
di dalam Laporan ini.
2. Laporan Penilaian ini hanya untuk maksud dan tujuan seperti yang tertulis dalam laporan ini
dan hanya ditujukan kepada pengguna laporan seperti yang dituliskan dalam laporan ini. KJPP
SWR tidak bertanggung jawab dan dibebaskan dari segala resiko yang timbul apabila laporan
penilaian ini tidak sesuai dengan maksud dan tujuan yang dituliskan dalam laporan penilaian
ini, kecuali diatur berbeda oleh Peraturan dan Perundangan – undangan yang ada.
3. KJPP SWR tidak mengizinkan penggunaan seluruh ataupun sebagian dari laporan penilaian
ini untuk dipublikasikan atau disebarluaskan untuk tujuan apapun oleh siapapun dan kepada
siapapun tanpa pemberitahuan dan atau izin tertulis dari KJPP SWR.
4. Biaya untuk Penilaian ini tidak tergantung pada besarnya nilai Aset yang tercantum dalam
laporan ini.
5. KJPP SWR oleh karena penaksiran ini, tidak mempunyai kewajiban untuk memberikan
penjelasan kepada pihak lain maupun memberi kesaksian atau kehadiran dalam suatu perkara
pengadilan atau Instansi Pemerintah lainnya yang berhubungan.
6. Laporan Penilaian ini tidak berlaku sah bila tidak di atas kertas khusus berlogo dan atau
dengan cap huruf KJPP SWR, dan ditandatangani oleh Pemimpin Rekan atau Rekan yang
secara resmi ditunjuk.
7. Pemberi Tugas adalah orang atau badan yang memberi instruksi kepada penilai, termasuk di
dalamnya direksi perusahaan atau pejabatnya, rekan atau partner, manajer, majikan atau agen
tunggal.
8. Semua dokumen yang diberikan oleh pihak pemberi Tugas dan pihak ketiga kepada kami
dalam rangka penilaian aset ini adalah sah, benar, lengkap dan sesuai dengan kenyataan
sebenarnya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal penilaian aset ini; Bahwa
dokumen-dokumen yang diberikan kepada kami dalam bentuk fotokopi, turunan dan/atau
salinan adalah sesuai dengan aslinya dan dokumen tersebut adalah sah, benar, lengkap dan
sesuai dengan kenyataan sebenarnya serta tidak mengalami perubahan sampai dengan tanggal
penilaian aset ini; Bila ternyata dokumen tersebut tidak sesuai dengan hal yang sesungguhnya,
maka di luar tanggung jawab Penilai dan Laporan ini dengan sendirinya menjadi tidak
berlaku.
9. Semua tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen yang
diberikan dan/atau diperlihatkan oleh Pemberi Tugas kepada kami adalah benar, termasuk
surat tanah, materai, coretan dan tanda yang terdapat dalam setiap dokumen fotokopi, turunan
dan/atau salinan yang diberikan oleh Pemberi Tugas pada kami adalah sesuai dengan yang
terdapat dalam dokumen aslinya dan tanda tangan, materai, coretan dan tanda yang terdapat
pada dokumen tersebut adalah benar adanya.
PT. INDO YONGTEX JAYA ix

10. Bahwa instansi Pemerintah dan/atau pihak yang mengeluarkan dan/atau menerbitkan izin,
persetujuan, lisensi dan/atau bukti tanda pendaftaran kepada Pemberi Tugas adalah pejabat
dan/atau pihak yang berwenang untuk melakukan tindakan-tindakan tersebut dan diwakili
oleh orang-orang yang berhak dan mempunyai izin, persetujuan, lisensi, dan/atau bukti tanda
pendaftaran yang bersangkutan.
11. Dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memberikan legalitas atas suatu transaksi
dimana Pemberi Tugas menjadi pihak atau mempunyai kepentingan di dalamnya atas aset
yang terkait.
12. Bahwa dalam melakukan penilaian aset ini, kami tidak memeriksa kelengkapan/syarat-syarat
yang harus dipenuhi layaknya sebagai jaminan pengikatan hak tanggungan, dan oleh
karenanya jika Laporan ini bertujuan sebagai dasar kebijakan pemberian kredit oleh Bank,
maka pihak Bank bersangkutan berkewajiban memeriksa dan memastikan terpenuhinya
syarat-syarat tersebut termasuk di dalamnya aspek legalitas.
13. Dalam penilaian ini status properti diasumsikan dalam kondisi kepemilikan yang sah dan
bertanggung jawab, bebas dari sengketa, perjanjian khusus, serta murni dari beban Utang atau
hipotek, oleh karenanya semua sengketa dalam bentuk perkara pidana maupun perdata (baik
di dalam maupun di luar Pengadilan) yang berkaitan dengan aset yang dinilai tidak menjadi
tanggung jawab kami; dalam penaksiran ini aset yang ditaksir seolah-olah bebas dan bersih di
bawah tanggung jawab (milik) Pemberi Tugas.
14. Penilaian ini memandang Aset yang dinilai sebagai satu kesatuan fisik yang memberi daya
guna tertentu, sehingga nilai yang dihasilkan mencerminkan kesatuan Nilai dari keseluruhan
Aset, sehingga upaya untuk memisah-misahkan satu atau beberapa nilai aset untuk
kepentingan tertentu, akan membuat laporan penilaian ini menjadi tidak berlaku, kecuali bila
pemisahan tersebut telah dipertimbangkan sebelumnya dan dijelaskan dalam Laporan ini.
15. Baik Aset maupun Nilai tidak terpengaruh oleh hal-hal yang bersifat pembatasan terhadap
Aset maupun kondisinya, kecuali dinyatakan di dalam Laporan.
16. Penilaian ini berlaku terbatas pada tanggal penilaian dan pendapat mengenai kondisi dan
penggunaan didasarkan atas hasil pengamatan pada tanggal tersebut.
17. Perubahan-perubahan yang terjadi setelah tanggal penilaian dilakukan oleh pihak Pemerintah
maupun swasta yang berkaitan dengan kondisi aset, dalam hal ini rezoning, pelebaran jalan,
market conditions dan sebagainya bukan menjadi tanggung jawab KJPP SWR.
18. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk tanah, maka inspeksi fisik terhadap tanah
tidak mencakup pengukuran ulang di lapangan dan kami mengasumsikan bahwa dimensi dan
luasan properti sesuai dengan yang tercantum di dalam sertifikat tanah yang kami terima,
selain itu kami tidak melakukan penelitian secara mendetail mengenai keadaan, kondisi
maupun bahan-bahan yang mungkin terkandung di dalam tanah yang bersifat merusak dan
dapat menimbulkan kontaminasi terhadap lingkungan sekitar, oleh karena itu dalam laporan
penilaian ini diasumsikan bahwa tanah bebas dari pencemaran.
19. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk bangunan dan sarana pelengkap, maka kami
mempertimbangkan kondisi aset yang dinilai. Namun demikian inspeksi yang kami lakukan
tidak melingkupi survei struktural maupun survei-survei terhadap kerusakan pada pondasi
dan/atau struktur bangunan ataupun bagian-bagian bangunan yang tertutup, tidak terlihat dan
PT. INDO YONGTEX JAYA x
tidak terjangkau, ataupun terhadap kemungkinan adanya beton semen yang mengandung
kadar alumina tinggi, bahan tambahan (additive) calcium chloride atau bahan-bahan lain atau
rayap yang bersifat merusak dan dapat mempengaruhi resiko hunian.
20. Jika dalam penilaian ini objek penilaian termasuk mesin dan peralatan, maka selama inspeksi,
pemeriksaan terhadap objek penilaian dimaksud hanya terbatas pada pengamatan luar saja,
tidak mencakup untuk melakukan uji coba, pemeriksaan kondisi dalam aset dimaksud atau
bagian-bagian yang tidak terlihat mata atau tidak dapat dicapai dan diinventarisasikan sebagai
satu perangkat kerja yang utuh dan lengkap termasuk komponen suku cadang utama dan
aksesoris yang mendukung perangkat tersebut. Oleh sebab itu dalam penilaian ini, kami
mendasarkan penilaian ini atas kondisi secara umum yang ada dari aset tersebut serta
berdasarkan atas informasi yang diberikan oleh pihak yang ditunjuk oleh manajemen yang
mengerti kondisi aset tersebut dan penilaian ini tidak memperhitungkan nilai bagian-bagian
(parts & accessories) secara terpisah.
21. Jika dalam penilaian ini kami tidak menerima laporan analisa dampak lingkungan dan atau
data lainnya yang berkaitan dengan kemungkinan terjadinya pencemaran lingkungan. maka
dalam penilaian ini kami beranggapan bahwa properti belum pernah dan tidak akan
dipergunakan untuk melakukan kegiatan yang memiliki potensi pencemaran lingkungan dan
masalah-masalah lain yang berkaitan dengan hal tersebut dan kami tidak melakukan
penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan hal tersebut.
22. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung
jawab mengenai hal ini.
23. Tanggung jawab KJPP SWR sehubungan dengan jasa yang diberikan dalam Laporan Penilaian
ini (terlepas pada tindakan dalam kontrak, kelalaian, atau lain hal) terbatas pada Fee yang
dibayarkan oleh Pemberi Tugas untuk bagian dari kewajiban jasa atau hasil-hasil pekerjaan
yang diberikan. Dalam keadaan apapun, KJPP SWR termasuk di dalamnya Pemimpin Rekan,
Rekan, dan seluruh staf yang ada, tidak bertanggung jawab atas akibat, kejadian khusus atau
kerugian yang ditimbulkan dari pelaksanaan hukum, kerugian atau biaya (termasuk, tetapi tidak
terbatas pada kerugian atas keuntungan, biaya yang dimungkinkan, dan sebagainya) walaupun
untuk hal itu KJPP SWR sebelumnya telah diberitahukan kemungkinan akan terjadinya hal-hal
tersebut.
24. Bahwa Pemberi Tugas harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan kepada
KJPP SWR dari dan terhadap gugatan, tanggung jawab, biaya dan pengeluaran (termasuk
akan tetapi tidak terbatas pada biaya hukum dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada,
dibayarkan atau ditimbulkan oleh KJPP SWR pada setiap saat dan berbagai cara yang
ditimbulkan sehubungan dengan dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset dimaksud,
kecuali sejauh telah ditentukan dalam perjanjian sebelumnya.
25. Jika di kemudian hari ditemukan data-data baru yang menurut pandangan kami membutuhkan
suatu perbaikan pada Laporan ini, maka kami berhak untuk melakukan perubahan pada
Laporan Penilaian ini.
PT. INDO YONGTEX JAYA xi

DAFTAR ISI
SURAT PENGANTAR ......................................................................................................... i
PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................. vi
ASUMSI UMUM dan KONDISI PEMBATAS .............................................................. viii
DAFTAR ISI ...................................................................................................................... xi
DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................................... xii
RINGKASAN HASIL PENILAIAN ............................................................................... xiii
BAB 1. URAIAN UMUM ................................................................................................1

1.1 Lokasi ...........................................................................................................1
1.2 Tanah............................................................................................................2
1.3 Bangunan .....................................................................................................4
1.4 Fasilitas ......................................................................................................10
BAB 2. LEGALITAS .....................................................................................................12

2.1 Peruntukan dan Rencana Kota ...................................................................12
2.2 Dokumen Kepemilikan Tanah ...................................................................12
2.3 Izin Mendirikan Bangunan (IMB) .............................................................17
2.4 Perizinan dan Dokumen Lainnya ...............................................................18
BAB 3. PENGGUNAAN TERTINGGI dan TERBAIK .............................................19
BAB 4. TINJAUAN PASAR..........................................................................................20

4.1 Tinjauan Umum Makro Ekonomi Indonesia .............................................20
4.2 Kondisi Pasar di Lokasi Aset dan Sekitarnya ............................................23
BAB 5. PENILAIAN ......................................................................................................26

5.1 Pendekatan Penilaian .................................................................................26
5.2 Kesimpulan Hasil Penilaian .......................................................................27
DAFTAR LAMPIRAN
I. Surat Pernyataan
PT. INDO YONGTEX JAYA xii

RINGKASAN HASIL PENILAIAN
Objek Penilaian
Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap Saja) yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km
21.5, Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia.
Tujuan Penilaian
Transaksi Jual yang tidak berkaitan dengan pelaporan OJK, pelaporan pajak dan pihak ketiga
lainya.
Dasar Penilaian
Dasar penilaian adalah Nilai Pasar.
Pendekatan Penilaian
Pendekatan Penilaian yang digunakan adalah Pendekatan Biaya.
Kesimpulan Nilai
Keterangan Luas Indikasi Nilai Pasar

(m²) (Rp.)
- Tanah 42.394 73.722.000.000,-
- Bangunan 24.868 16.932.000.000,-
- Sarana Pelengkap 408.000.000,-
Jumlah 91.062.000.000,-
Dengan demikian menurut pendapat kami :
Rp. 91.062.000.000,-
Merupakan Nilai Pasar dari Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap Saja), dengan total
luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas tanah seluas 42.394 meter persegi, atas
nama PT. Indo Yongtex Jaya, yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung
Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten, Indonesia, pada tanggal
penilaian 26 Juli 2018.
PT. INDO YONGTEX JAYA xiii

BAB 1
URAIAN UMUM
1.1 Lokasi
Situasi
Aset yang dimaksud terletak di Jalan Raya Serang Km 21.5, Kampung Kawidaran, Desa
Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Jawa Barat, Indonesia. Aset berjarak lebih kurang
600 meter sebelah Barat Laut Telaga Bestari dan berjarak lebih kurang 800 meter radius
sebelah Barat Laut Pintu Tol Balaraja Timur.
Jalan di Depan Aset

Jalan di depan aset adalah Jalan Raya Serang KM. 21.5, yang merupakan jalan beton 2 (dua)
arah, dengan lebar perkerasan jalan lebih kurang 10 meter. Pada waktu dilakukan inspeksi,
jalan tersebut berada dalam kondisi baik.
PT. INDO YONGTEX JAYA 1

Jalan Raya Serang Km. 21 Jalan Raya Serang Km. 21
Lingkungan Sekitar
Lingkungan di sekitar aset adalah bangunan gudang, pom bensin, tanah kosong, rumah
makan dll.
Gudang Pompa Bensin
1.2 Tanah
Bentuk dan Luas Tanah

Lahan memiliki bentuk tidak beraturan dengan luas lahan berdasarkan salinan bukti
kepemilikan dan data yang kami terima dari PT. Indo Yongtex Jaya adalah seluas 42.394
meter persegi. Luas tersebut yang diperhitungkan dalam penilaian ini untuk tujuan
Transaksi Jual yang tidak berkaitan dengan pelaporan OJK, pelaporan pajak dan pihak
ketiga lainya. Untuk denah lahan dapat dilihat pada lampiran I.
Pada saat dilakukan inspeksi, tanah yang dinilai terbagi menjadi 2 (dua) bidang tanah yang
dipisahkan oleh Kali Ci Manceuri selebar lebih kurang 10 meter yang melintasi tanah aset
dari arah Timur ke Barat yang dihubungkan dengan adanya jembatan yang dibangun dan
dimiliki oleh PT. Indo Yongtek Jaya. Tanah bagian depan yang langsung terhubung dengan
Jalan Raya Serang dengan luas lebih kurang 2.182 meter persegi, diatasnya berdiri
bangunan pos jaga, mess karyawan, sedangkan tanah dibagian belakang dengan luas lebih

kurang 40.212 meter persegi, diatasnya berdiri bangunan pabrik, gudang, mushala, kantin
dan bangunan genset.
Topografi
Pada umumnya permukaan tanah aset adalah lebih rendah dari permukaan jalan di
depannya.
Batas Tanah I (Depan)

- Sebelah Utara berbatasan dengan Jalan Raya Serang Km. 21.5;
- Sebelah Timur berbatasan dengan permukiman;
- Sebelah Selatan berbatasan dengan Kali Ci Manceuri;
- Sebelah Barat berbatasan dengan tanah kosong.
Batas Tanah II (Belakang)

- Sebelah Utara berbatasan dengan Kali Ci Manceuri;
- Sebelah Timur berbatasan dengan Kali Ci Manceuri;
- Sebelah Selatan berbatasan dengan Kali Ci Manceuri;
- Sebelah Barat berbatasan dengan Kali Ci Manceuri.
Penggunaan Tanah
Penggunaan tanah saat ini adalah sebagai pabrik dan fasilitasnya.

Bangunan pabrik Bangunan pabrik
1.3 Bangunan
Bangunan yang masuk dalam penilaian ini adalah bangunan yang berdiri di atas lahan yang
menjadi milik PT. Indo Yongtex Jaya, sesuai dengan dokumen bukti kepemilikannya,
dengan perincian sebagai berikut :
Luas dan Akomodasi
Keterangan Luas (m²) Akomodasi

Gudang Benang
Lantai 1 1.692 Gudang barang
Mezzanine 213 Ruang kantor
Sub Total 1.905
Gudang Ex Garment 4.242 Ruang garment
Gudang Texsturishing
Lantai 1 3.892 Gudang produksi
Lantai 2 3.744 Gudang packing
Sub Total 7.636
Gudang Exsport 1.546 Gudang benang
Gudang Tristing 3.360 Gudang Jet loom
Gudang Sezing 3.159 Gudang Jet loom
Gudang 7
Lantai 1 1.632 Gudang
Mezzanine 210 Kanton dan ruang marketing
Sub Total 1.842
Kantin 480 Kantin
Mess 1 168 Kamar tidur dan kamar mandi
Mushala 100
TOTAL 24.868

Konstruksi Bangunan
1. Bangunan Benang
- Fondasi : Beton bertulang
- Struktur : Konstruksi rangka baja
- Rangka atap : Konstruksi rangka baja
- Penutup atap : Spandex
- Dinding : Batako
- Pelapis dinding : Diplester semen, diaci dan dicat
- Lantai : Cor beton dan keramik
- Pintu : Panel kayu dengan rangka aluminium dan pelat baja dengan
rangka besi
- Jendela : Ventilasi berupa boven
- Utilitas : Standar
2. Bangunan Gudang Ex Garment

- Dinding : Batako
rangka besi
3. Bangunan Gudang Texsturishing

- Dinding : Batako
rangka besi
4. Bangunan Gudang Exsport

- Dinding : Batako

rangka besi
5. Bangunan Gudang Tristing

- Dinding : Batako
rangka besi
6. Bangunan Gudang Sezing

- Dinding : Batako
rangka besi
7. Bangunan Gudang 7
- Dinding : Batako
rangka besi
8. Bangunan Kantin
- Struktur : Konstruksi beton bertulang
- Rangka atap : Rangka kayu
- Penutup atap : Genteng tanah liat
- Dinding : Batako


- Plafon : Multiplek
- Lantai : Keramik
- Pintu : Panel kayu dengan rangka aluminium
- Jendela : Panel kayu dengan rangka aluminium
9. Bangunan Mess 1
- Dinding : Batako
10. Bangunan Mess 2

- Dinding : Batako
11. Bangunan Mess 3

- Dinding : Batako
12. Bangunan Mushala



- Dinding : Batako
Dalam melakukan survei bangunan kami ditemani oleh pihak yang ditunjuk oleh pemberi
tugas yang mengerti dan mengetahui kondisi aset. Kami tidak melakukan pemeriksaan
secara terperinci terhadap struktur bangunan yang ada, bagian-bagian bangunan yang
tertutup, tidak terlihat dan tidak terjangkau.
Penggunaan Saat Ini

Pada saat dilakukan inspeksi, bangunan dalam keadaan kosong.
Gudang Benang Gudang Ex Garment
Gudang Texsturishing Gudang Exsport

Gudang Tristing Gudang Sezing
Gudang 7 Kantin
Mess 1 Mess 2
Mess 3 Mushala

Tahun Bangun, Renovasi dan Kondisi

Aset dibangun pada tahun 1986 dan direnovasi pada tahun 2001. Aset tetap mendapat
perawatan yang baik sehingga berpengaruh kepada usia dan kondisi bangunan. Berdasarkan
pengamatan secara fisik pada waktu dilaksanakan pemeriksaan, kami melihat secara umum
bangunan tersebut dalam kondisi cukup baik.
Denah Tapak
Untuk denah tapak dapat dilihat di bawah ini :
1.4 Fasilitas
Listrik
Ketersediaan daya listrik berasal dari PLN dengan kapasitas sebesar 138.000 Watt.
Air
Pemenuhan kebutuhan air bersih berasal dari PDAM dan sumur pompa.
Sarana Pelengkap
Sarana pelengkap yang tersedia terdiri dari :

 Pagar keliling : Pagar tembok dengan ketinggian 1 meter dan pagar besi keliling
sepanjang lebih kurang lebih 1.048 meter.
 Pagar besi : Pagar besi baja sepanjang lebih kurang 7 meter
 Daerah servis : Perkerasan aspal dan sebagian ditutup beton dengan luas kurang
lebih 17.700 meter persegi.
 Selasar : Konstruksi beton bertulang, rangka baja dan atap asbes, dengan
luas lebih kurang 180 meter persegi.
 Pos jaga : Konstruksi beton bertulang, rangka kayu dan atap genteng tanah
liat, dengan luas lebih kurang 25 meter persegi.

BAB 2
LEGALITAS
2.1 Peruntukan dan Rencana Kota

Berdasarkan data dan informasi dari Dinas Tata Kota Kabupaten Tangerang, lahan aset
diperuntukan sebagai area industri. Tidak ada perubahan rencana tata kota.
2.2 Dokumen Kepemilikan Tanah

Salinan bukti kepemilikan tanah yang kami terima adalah :
1. - Status Tanah : Sertifikat Hak Guna Bangunan
- Nomor Sertifikat : 12/Cibadak
- Terdaftar Atas Nama : PT. Indo Yongtex Jaya
- Tanggal Pendaftaran : 23 Januari 1997
- Tanggal Dikeluarkan : 23 Januari 1997
- Tanggal Berakhir : 24 September 2026
- Luas Tanah : 1.825 meter persegi
- Nomor Surat Ukur : 1923
- Tanggal Surat Ukur : 14 Januari 1997

- Luas Tanah : 830 meter persegi

























Dalam kapasitas kami sebagai Penilai, kami tidak melakukan penyelidikan atas keabsahan
surat-surat/legalitas kepemilikan tanah dari aset. Semua ikatan dan tuntutan hukum atas aset
tersebut jika ada telah diabaikan dalam penilaian ini. Aset dianggap berada di bawah status
kepemilikan yang jelas dan sah, serta bebas dari sengketa dan sewaktu-waktu dapat
diperjualbelikan (saleable) ataupun dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain
(transferable).

2.3 Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Salinan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang kami terima adalah :
1. - Nomor IMB : 647/317-PBRK/1991
- Terdaftar Atas Nama : Sung Fui Man (PT. Indo Yongtex Jaya)
- Tanggal Ditetapkan : 30 Juli 1991
- Pemberian Izin : Mendirikan bangunan pabrik
- - Dikeluarkan Oleh : Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang.
2. - Nomor IMB : 647/661-Buk/1992

- Tanggal Ditetapkan : 24 November 1992
- Pemberian Izin : Mengembangkan bangunan gudang
- Dikeluarkan Oleh : Bupati Kepala Daerah Tingkat II Tangerang.
3. - Nomor IMB : 647/120-DPU/1993

- Tanggal Ditetapkan : 30 Juli 1993
- Pemberian Izin : Mengembangkan bangunan pabrik
- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten DT II
Tangerang, atas nama Bupati Kepala Daerah Tingkat II
Tangerang.
4. - Nomor IMB : 647/10-PERK/1993

- Terdaftar Atas Nama : Emmy Ranolwidjojo
- Tanggal Ditetapkan : 18 Februari 1993
- Pemberian Izin : Mendirikan Bangunan rumah tinggal
- Dikeluarkan Oleh : Kepala Daerah Tingkat II Tangerang, atas nama Pembantu
Bupati Wilayah Curug.
5. - Nomor IMB : 647/PMDN.17-DPU/1994

- Terdaftar Atas Nama : PT. Indo Yongtex Jaya (Fasilitas P.M.D.N)
- Tanggal Ditetapkan : 21 Juni 1994
- Pemberian Izin : Menambah bangunan pabrik
- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Pekerjaan Umum, atas nama Bupati Kepala
Daerah Tingkat II Tangerang.

- Tanggal Ditetapkan : 26 Agustus 1994
- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Pekerjaan Umum atas nama Bupati Kepala

- Tanggal Ditetapkan : 13 Desember 1995
- Pemberian Izin : Menambah bangunan gudang

8. - Nomor IMB : 648.3/578-DPU/1996

- Terdaftar Atas Nama : Emmy Ranoewidjojo
- Tanggal Ditetapkan : 1 Februari 1996
- Pemberian Izin : Mendirikan Bangunan Mess Karyawan bertingkat
9. - Nomor IMB : 647/PMDN.10-DB/1997

- Tanggal Ditetapkan : 30 April 1997
- Pemberian Izin : Menambah bangunan kantor dan pabrik
- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Bangunan atas nama Bupati Kepala Daerah
Tingkat II Tangerang.
10. - Nomor IMB : 647/PMA.35-DB/1997

- Tanggal Ditetapkan : 12 September 1997
- Dikeluarkan Oleh : Kepala Dinas Bangunan atas nama Bupati Kepala Daerah
Tingkat II Tangerang.
2.4 Perizinan dan Dokumen Lainnya

Pada saat penilaian dilakukan kami menerima dokumen lainnya yang berhubungan dengan
properti dan penilaian ini, berupa salinan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) Tahun 2018.

BAB 3
PENGGUNAAN TERTINGGI dan TERBAIK
(Highest and Best Use/ HBU)
Penilaian ini berdasar pada prinsip “Highest and Best Use” (Penggunaan Tertinggi dan Terbaik).
Sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia, Penggunaan Tertinggi dan Terbaik didefinisikan
sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu real aset, yang secara fisik
dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan serta finansial
layak dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset yang dinilai.
Analisa yang dimaksud untuk memenuhi prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik dari Aset yang
dinilai :
 Analisa Penggunaan secara Hukum

Berdasarkan uraian perencanaan tata kota, lahan diperuntukan sebagai area industri.
Pengembangan saat ini sebagai bangunan pabrik telah memenuhi unsur sesuai secara hukum.
 Analisa Kelayakan Fisik

Dengan memperhatikan luas tanah dan luas bangunan yang telah berdiri di atasnya, maka aset
sebagai bangunan pabrik telah memenuhi unsur penggunaan yang layak secara fisik.
 Analisa Kelayakan Finansial

Penentuan kelayakan secara finansial melibatkan analisa terhadap pasar properti khususnya
bangunan pabrik. Dengan memperhatikan proyeksi pertumbuhan dan permintaan properti
sejenis, maka pengembangan saat ini sebagai bangunan pabrik merupakan penggunaan yang
layak secara finansial.
 Analisa Produktivitas Optimal

Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya maka
pengembangan aset sebagai bangunan pabrik saat ini telah memberikan hasil dan tingkat
pengembalian yang maksimal.
Kesimpulan
Berdasarkan pertimbangan dari kondisi tersebut di atas maka Penilai menyimpulkan bahwa
pengembangan aset sebagai pabrik pada saat tanggal penilaian dilakukan telah memenuhi unsur
Penggunaan Tertinggi dan Terbaiknya.

BAB 4
TINJAUAN PASAR
4.1 Tinjauan Umum Makro Ekonomi Indonesia
Prakiraan Pertumbuhan Ekonomi Triwulan II-2018

Survei Proyeksi Indikator Makro Ekonomi triwulan I-2018, mengindikasikan bahwa
perekonomian Indonesia triwulan I-2018 diprakirakan tumbuh 5,13% (yoy), lebih rendah
dibandingkan 5,19% (yoy) pada triwulan IV-2017. Namun demikian, responden optimis
perekonomian akan tumbuh lebih tinggi pada triwulan II-2018 dengan pertumbuhan sebesar
5,17% (yoy). Kinerja perekonomian diprakirakan akan semakin meningkat hingga triwulan
IV-2018, dan tumbuh sebesar 5,33% (yoy) (Grafik1).
Tekanan kenaikan harga pada triwulan II-2018 diprakirakan akan lebih terkendali.
Responden memprakirakan inflasi pada triwulan II-2018 sebesar 3,33% (yoy), lebih rendah
dibandingkan 3,40%(yoy) pada triwulan sebelumnya (grafik 2). Namun demikian, tekanan
kenaikan harga diprakirakan akan terus meningkat hingga akhir tahun, dengan inflasi pada
triwulan IV-2018 sebesar 3,65% (yoy).
Nilai tukar rupiah terhadap USD pada triwulan II-2018 diprakirakan akan bergerak
menguat. Nilai tukar Rupiah diprakirakan akan bergerak pada level Rp13.627,00 per USD,
menguat jika disbandingkan Rp13.756,00 per USD pada realisasi triwulan I-2018 (Grafik 3).

Prakiraan Pertumbuhan Ekonomi Tahun 2018

SPIME triwulan I-2018, mengindikasikan bahwa pada tahun 2018, perekonomian
diprakirakan tumbuh 5,30% (yoy), lebih tinggi dari 5,07% (yoy) realisasi tahun 2017.
Prakiraan tersebut berada pada kisaran 5,1-5,5% 1 prakiraan pertumbuhan ekonomi tahun
2018 Bank Indonesia, namun lebih rendah dari 5,4% asumsi makro APBN 2018 2.
Responden menyatakan proyeksi meningkatnya kinerja perekonomian 2018 didukung oleh
membaiknya perekonomian dunia, peningkatan investasi domestik dan asing yang
selanjutnya mendorong peningkatan daya beli masyarakat.Prakiraan pertumbuhan PDB
2018 berdasarkan hasil SPIME triwulan I-2018 lebih optimis dibandingkan hasil survei
periode sebelumnya.
Responden SPIME memprakirakan inflasi pada akhir tahun 2018 sebesar 3,65% (yoy), lebih
tinggi dibandingkan 3,61% (yoy) realisasi pada tahun 2017. Meskipun demikian, prakiraan
inflasi tersebut masih terkendali dan berada pada kisaran 3,5±1% sasaran inflasi 20183.
Responden menyatakan meningkatnya tekanan kenaikan harga dipengaruhi oleh kenaikan
harga komoditas internasional, pelemahan nilai tukar rupiah dan gangguan pasokan
barang/jasa. Nilai tukar Rupiah terhadap USD pada akhir 2018 diprakirakan akan cenderung
melemah dibandingkan tahun sebelumnya. Responden memprakirakan nilai tukar pada akhir
tahun 2018 sebesar Rp13.642,00 per USD, melemah dibandingkan Rp13.548,00 per USD
pada akhir 2017. Nilai tersebut lebih lemah jika dibandingkan dengan asumsi makro dalam
APBN 20184 sebesar Rp13.400,00 per USD. Responden menyampaikan bahwa pelemahan
nilai tukar pada akhir 2018 dipengaruhi oleh kondisi ekonomi global yang menguat, dan
penurunan kinerja neraca pembayaran.

Prakiraan Kondisi Ekonomi Makro Tahun 2019.

Kinerja perekonomian Indonesia pada tahun 2019 diprakirakan akan meningkat
dibandingkan tahun sebelumnya. Responden memprakirakan perekonomian Indonesia pada
tahun 2019 tumbuh 5,40% (yoy), lebih tinggi dibandingkan 5,30% (yoy) prakiraan
pertumbuhan tahun 2018. Optimisme responden dipengaruhi oleh asumsi membaiknya
perekonomian dunia, peningkatan investasi baik domestik maupun asing, dan peningkatan
daya beli masyarakat pada tahun 2019.
Tekanan kenaikan harga pada tahun 2019 diprakirakan akan meningkat dibandingkan tahun
2018. Inflasi pada akhir tahun 2019 diprakirakan sebesar 3,87% (yoy) lebih tinggi
dibandingkan 3,65% prakiraan inflasi pada akhir tahun 2018. Responden menyatakan harga
komoditas dunia yang naik dan peningkatan harga barang yang diatur Pemerintah menjadi
faktor yang mempengaruhi meningkatnya laju inflasi tahun 2019.

Nilai tukar Rupiah pada tahun 2019 diprakirakan akan mengalami penguatan. Hasil SPIME
triwulan-I 2018mengindikasikan nilai tukar rupiah pada akhir tahun 2019 akan berada pada
level Rp13.628,00 per USD, menguat dibandingkan Rp13.642,00 per USD dari prakiraan
nilai tukar pada tahun 2018. Responden menyampaikan bahwa penguatan nilai tukar antara
lain dipengaruhi oleh ekspektasi pasar internasional terhadap kondisi perekonomian
Indonesia dan faktor kondisi ekonomi global.
Sumber : survey Bank Indonesia
4.2 Kondisi Pasar di Lokasi Aset dan Sekitarnya

Aset yang dinilai terletak di Jalan Raya Serang Km 12,5, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa,
Tangerang. Daerah sekitar aset merupakan salah satu daerah yang sudah tertata dan
didukung oleh fasilitas yang cukup lengkap, seperti akses jalan dan penerangan yang baik.
Jalan Raya Serang merupakan jalan penghubung antara Pusat Kota Tangerang yang berada
di sebelah Tenggara untuk menuju daerah Serang dan sekitarnya yang berada di sebelah
Barat Laut. Disepanjang Jalan Raya Serang banyak terdapat bangunan pabrik, gudang, ruko,
pemukiman dan tanah kosong. Jalan Raya Serang sebelumnya adalah jalan untuk akses
tranportasi sebelum adanya Jalan Tol Tangerang - Merak.
Kondisi ekonomi di wilayah sekitar aset menunjukkan adanya peningkatan dari tahun ke
tahun, hal ini di sebabkan oleh perkembangan daerah tersebut yang cukup pesat.
Terbatasnya ketersediaan lahan dan cukup tingginya tingkat permintaan menyebabkan
kenaikan harga properti di daerah ini dan sekitarnya dalam beberapa tahun ini. Kondisi ini
cukup berpengaruh terhadap penawaran properti.
Pada saat dilakukan inspeksi, penawaran tanah kosong yang berada langsung menghadap
Jalan Raya Serang berkisar antara Rp. 3.500.000,- hingga Rp. 5.000.000,- per meter persegi,
sedangkan tanah bagian belakang di sekitar properti ditawarkan di bawah Rp. 2.000.000,-
per meter persegi, tergantung kondisi, lokasi, bentuk tanah, akses jalan, jenis sertifikat
kepemilikannya dan luas tanah yang ditawarkan.
Peta data pembanding di sekitar aset yang dinilai adalah sebagai berikut:

1
3
Aset yang dinilai

1 Jalan Raya Serang
2 Jalan Raya Serang
3 Jalan Raya Serang
Berikut adalah beberapa data pembanding di sekitar aset yang dinilai:
1. Jalan Raya Serang
Alamat Jalan Raya Serang

Jenis properti Tanah kosong
Luas tanah 11.470 meter persegi
Luas bangunan -
Status tanah Sertifikat Hak Milik
Bentuk tanah Tidak beraturan
Posisi tanah Standar
Jenis data Penawaran
Waktu data 27 Juli 2018
Harga penawaran Rp. 57.350.000.000,-
(Negosiasi)

Jenis properti Bengkel mobil
Luas tanah 500 meter persegi
Luas bangunan 300 meter persegi
(Negosiasi)

Jenis properti Bengkel
Luas tanah 6.000 meter persegi
Luas bangunan 300 meter persegi
(Negosiasi)

BAB 5
PENILAIAN
5.1 Pendekatan Penilaian

Pendekatan Penilaian merupakan landasan proses penilaian yang dilengkapi dengan metode
penilaian dari masing-masing pendekatan yang digunakan.
Penilaian untuk aset/properti, baik di dalam mengestimasikan Nilai Pasar dan selain Nilai
Pasar, mengharuskan seorang Penilai untuk mengaplikasikan satu atau lebih pendekatan
penilaian.
Dalam Standar Penilaian Indonesia 2015 Edisi VI terdapat tiga pendekatan penilaian yaitu:
 Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar menghasilkan indikasi nilai dengan cara membandingkan aset yang
dinilai dengan aset yang identik atau sebanding, dimana informasi harga transaksi atau
penawaran tersedia. (KPUP butir 17.1)
Dalam Pendekatan Pasar, langkah pertama adalah mempertimbangkan harga yang baru
terjadi di pasar dari transaksi aset yang identik atau sebanding. Jika transaksi yang telah
terjadi hanya sedikit, dapat dipertimbangkan dengan menggunakan harga yang
ditawarkan (untuk dijual) atau yang terdaftar (listed) dari aset yang identik atau
sebanding, relevansinya dengan informasi ini perlu diketahui secara jelas dan seksama
dianalisis. Dalam hal ini perlu dilakukan penyesuaian atas informasi harga transaksi atau
penawaran apabila terdapat perbedaan dengan transaksi yang sebenarnya, sesuai dengan
Dasar Nilai dan asumsi yang akan digunakan dalam penilaian. Perbedaan juga dapat
meliputi karakteristik hukum, ekonomi atau fisik dari aset yang ditransaksikan dan yang
dinilai. (KPUP butir 17.2)
 Pendekatan Pendapatan
Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan mengubah arus kas di masa yang
akan datang ke nilai kini. (KPUP butir 18.1)
Pendekatan ini mempertimbangkan pendapatan yang akan dihasilkan aset selama masa
manfaatnya dan menghitung nilai melalui proses kapitalisasi. Kapitalisasi merupakan
konversi pendapatan menjadi sejumlah modal dengan menggunakan tingkat diskonto
yang sesuai. Arus kas dapat diperoleh dari pendapatan suatu kontrak atau beberapa
kontrak atau bukan dari kontrak; misalnya keuntungan yang diantisipasi akan diperoleh
dari penggunaan atau kepemilikan suatu aset. (KPUP butir 18.2)
 Pendekatan Biaya
Pendekatan ini menghasilkan indikasi nilai dengan menggunakan prinsip ekonomi,
dimana pembeli tidak akan membayar suatu aset lebih daripada biaya untuk memperoleh
aset dengan kegunaan yang sama atau setara, pada saat pembelian atau konstruksi.
(KPUP butir 19.1)
Pendekatan ini berdasarkan pada prinsip harga yang akan dibayar pembeli di pasar untuk
aset yang akan dinilai, tidak lebih untuk membeli atau membangun aset yang setara
sama, kecuali ada faktor waktu yang tidak wajar, ketidaknyamanan, risiko atau faktor
lainnya. Umumnya aset yang akan dinilai akan kurang menarik dikarenakan faktor usia
atau sudah usang, dibandingkan dengan aset alternatif yang baru dibeli atau dibangun.
Untuk hal ini, diperlukan penyesuaian karena adanya perbedaan biaya dengan aset
alternatif, tergantung pada Dasar Nilai yang diperlukan. (KPUP butir 19. 2)
Pendekatan Penilaian yang digunakan untuk mendapatkan Nilai dimaksud dalam Laporan
Penilaian ini adalah Pendekatan Biaya, dengan alasan bahwa :
 Data pasar tanah untuk yang sejenis masih tersedia ;

 Biaya bangun baru dari bangunan dan penyusutan bangunan dapat dianalisis/ dihitung;
Sedangkan, untuk Pendekatan Pasar tidak digunakan, karena:
 Tidak ada data pasar yang sebanding dan sejenis dengan aset
dan untuk Pendekatan Pendapatan tidak digunakan, karena :
 Aset digunakan sendiri dan tidak disewakan, sehingga tidak menghasilkan Pendapatan.
Selanjutnya adalah uraian proses penilaian dengan menggunakan Pendekatan Biaya, yaitu :
- Tanah
Untuk Tanah kami menganalisa data tanah yang telah terjual ataupun yang masih
ditawarkan yang berada di sekitar aset. Dari data tersebut, untuk mendapatkan Indikasi
Nilai Pasar Tanah, kami melakukan penyesuaian / perbandingan terhadap tanah dari aset
yang dinilai. Penyesuaian yang dilakukan meliputi antara lain : lokasi, peruntukan,
kondisi fisik, luas, bentuk, elevasi, hak atas tanah, kondisi penjualan dan kondisi pasar.
- Bangunan dan Sarana Pelengkap

Nilai bangunan dan sarana pelengkap diperoleh dengan terlebih dahulu menghitung
biaya penggantian baru dari bangunan dan sarana pelengkap berdasarkan harga-harga
komponen saat ini dengan tingkat kegunaan yang sejenis pada Tanggal Penilaian (Cut
Off Date), kemudian dikurangi dengan perkiraan depresiasi yang disebabkan oleh
keusangan fisik, kemunduran fungsi dan eksternal.
5.2 Kesimpulan Hasil Penilaian

Berdasarkan pendekatan dan metode penilaian yang berlaku serta memperhatikan
pertimbangan-pertimbangan pokok dan faktor-faktor yang berhubungan dengan penilaian
ini, kami sampaikan hasil penilaian aset sebagai berikut :
Keterangan Luas Indikasi Nilai Pasar

(m²) (Rp.)
- Tanah 42.394 73.722.000.000,-
- Bangunan 24.868 16.932.000.000,-
- Sarana Pelengkap 408.000.000,-
Jumlah 91.062.000.000,-
Dengan demikian menurut pendapat kami :
Rp. 91.062.000.000,-
Merupakan Nilai Pasar dari Pabrik (Tanah, Bangunan dan Sarana Pelengkap Saja), dengan
total luas bangunan 24.868 meter persegi, yang berdiri di atas tanah seluas 42.394 meter
persegi, atas nama PT. Indo Yongtex Jaya, yang berlokasi di Jalan Raya Serang Km 21.5,
Kampung Kawidaran, Desa Cibadak, Kecamatan Cikupa, Tangerang, Banten,
Indonesia, pada tanggal penilaian 26 Juli 2018.

1eae45957f A281a42516 PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

1eae45957f A281a42516 PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN PENILAIAN ASET

Susan Widjojo & Rekan

Head Office Branch Office (P)

Jakarta, 10 Agustus 2018

Perihal : Penilaian Aset

Asset Appraisal and Consultancy

Maksud dan Tujuan Penilaian

Bentuk dan Hak Kepemilikan

Tanggal Penilaian dan Tanggal Inspeksi

Tingkat Kedalaman Investigasi

Sifat dan Sumber Informasi

2. Data dari sumber lain

Asumsi dan Catatan

Penilaian ini bergantung kepada hal-hal sebagai berikut :

Persyaratan atas Persetujuan untuk Publikasi

PT. INDO YONGTEX JAYA iv

Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian

PT. INDO YONGTEX JAYA v

KESIMPULAN HASIL PENILAIAN

Susan Widjojo, MAPPI (Cert)

PT. INDO YONGTEX JAYA vi

6. Penilai telah memenuhi persyaratan pendidikan professional yang ditetapkan / dilaksanakan

8. Penilai telah melaksanakan ruang lingkup sebagai berikut :

9. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan yang merupakan objek penilaian;

PT. INDO YONGTEX JAYA vii

Tim Pelaksana yang melakukan Penilaian adalah sebagai berikut :

No Nama dan Kualifikasi Tanda Tangan

Susan Widjojo, MAPPI (Cert)

PT. INDO YONGTEX JAYA viii

ASUMSI UMUM dan KONDISI PEMBATAS

PT. INDO YONGTEX JAYA ix

PT. INDO YONGTEX JAYA xi

SURAT PENGANTAR ......................................................................................................... i

PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................. vi

ASUMSI UMUM dan KONDISI PEMBATAS .............................................................. viii

DAFTAR ISI ...................................................................................................................... xi

DAFTAR LAMPIRAN ...................................................................................................... xii

RINGKASAN HASIL PENILAIAN ............................................................................... xiii

BAB 1. URAIAN UMUM ................................................................................................1

BAB 2. LEGALITAS .....................................................................................................12

BAB 3. PENGGUNAAN TERTINGGI dan TERBAIK .............................................19

BAB 4. TINJAUAN PASAR..........................................................................................20

BAB 5. PENILAIAN ......................................................................................................26

PT. INDO YONGTEX JAYA xii

RINGKASAN HASIL PENILAIAN

Keterangan Luas Indikasi Nilai Pasar

Dengan demikian menurut pendapat kami :

PT. INDO YONGTEX JAYA xiii

Jalan di Depan Aset

PT. INDO YONGTEX JAYA 1

Jalan Raya Serang Km. 21 Jalan Raya Serang Km. 21

Gudang Pompa Bensin

Bentuk dan Luas Tanah

PT. INDO YONGTEX JAYA 2

Batas Tanah I (Depan)

Batas Tanah II (Belakang)

PT. INDO YONGTEX JAYA 3

Bangunan pabrik Bangunan pabrik

Luas dan Akomodasi

Keterangan Luas (m²) Akomodasi

PT. INDO YONGTEX JAYA 4

2. Bangunan Gudang Ex Garment

3. Bangunan Gudang Texsturishing