aditya iskandar & rekan

Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

1. RINGKASAN EKSEKUTIF
Klien : PT. Desil Karya Utama
Properti : Tanah Kosong
Lokasi : Jalan Sepakat, Kelurahan Bencah Lesung, Kecamatan Tenayan
Raya, Kota Pekanbaru, Provinsi Riau
Luas Tanah SHGB No. 00499 : 19.290 meter persegi
Sertifikat : SHGB No. 00499
Penggunaan Tertinggi & Terbaik : Pengembangan eksisting menunjukkan properti saat ini belum
memenuhi kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai
Rumah Tinggal
Tanggal Inspeksi : 27 Desember 2022
Tanggal Penilaian : 27 Desember 2022
Tanggal Laporan : 05 Januari 2023
Asumsi Umum : - Akibat umum dari adanya wabah pandemi Virus COVID-19
: memberikan dampak atas perubahan kondisi perekonomian
dan juga pengaruh pada kondisi pasar sehingga diperkirakan
akan berdampak pada supply demand properti secara
umum. Dalam situasi ini untuk sementara waktu mungkin
dapat berpengaruh atau tidak terhadap nilai properti, untuk
itu Pengguna Laporan perlu bertindak hati-hati dalam
menggunakan Laporan Penilaian ini
- Properti diasumsikan dilengkapi dengan dokumen
kepemilikan yang berlaku dan sah secara hukum dapat
dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan
apapun juga
- Seluruh informasi dan data terkait objek penilaian
diasumsikan akurat dan benar
- Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya sengketa
dan permasalahan hukum
Tujuan Penilaian : Penjaminan Utang
Dasar Penilaian : Nilai Pasar
Pendekatan Penilaian : Pendekatan Pasar
Nilai Pasar : Rp. 3.395.000.000,-
(Tiga Miliar Tiga Ratus Sembilan Puluh Lima Juta
Rupiah)

Ringkasan Nilai Sesuai Fisik

Indikasi
No. Uraian Nilai Pasar
Nilai Likuidasi
1. Tanah Kosong ± 19.290 m2 Rp 3.395.040.000 Rp 2.376.530.000

Total Rp 3.395.040.000 Rp 2.376.530.000

Pembulatan Rp 3.395.000.000 Rp 2.376.500.000

Ringkasan eksekutif ini hanya digunakan bersama dengan laporan penilaian dengan segala macam
asumsi, batasan dan dasar penilaian yang dinyatakan di dalam laporan ini dan tidak dapat dibaca secara
terpisah.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

2. DEFINISI DAN LINGKUP PENUGASAN

2.1. Status Penilai
Status penilai dalam hal ini merupakan penilai eksternal dan sama sekali tidak mempunyai kepentingan
financial atau apapun terhadap properti yang dinilai dan atau dari nilai yang dikeluarkan untuk masa
sekarang dan atau masa mendatang. Kantor Jasa Penilai Publik Aditya Iskandar & Rekan adalah KJPP
yang independen yang berdiri berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 742/KM.1/2008 dengan
Izin Usaha KJPP No. 2.08.0003 dan terdaftar di Badan Pertanahan Nasional No.
13/LS-SPT/63-SK-BPN/II/2013, tanggal 11 Februari 2013.

Seluruh Penilai, ahli dan staf pelaksana dalam penugasan ini adalah satu kesatuan tim penugasan di
bawah koordinator Penilai berizin atau penanggung jawab laporan penilaian.

2.2. Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

Pemberi tugas dalam hal ini adalah PT. Desil Karya Utama yang beralamat di Jl. Kenanga, Komplek
Duta Kenanga Indah I Blok A No. 02, Kelurahan Mentangor, Kecamatan Tenayan Raya, Kota
Pekanbaru, Provinsi Riau dan sebagai pengguna laporan dalam hal ini adalah PT. Bank Tabungan
Negara (Persero), Tbk Kantor Cabang Pekanbaru yang beralamat di Jalan Jend. Sudirman No.
393, Kota Pekanbaru, Provinsi Riau.

2.3. Maksud dan Tujuan Penilaian

Sesuai dengan penjelasan yang kami terima, maksud penugasan ini adalah untuk memberikan opini
Nilai Pasar terhadap properti milik PT. Desil Karya Utama yang terletak di Jalan Sepakat, Kelurahan
Bencah Lesung, Kecamatan Tenayan Raya, Kota Pekanbaru, Provinsi Riau untuk tujuan Penjaminan
Utang pada PT. Bank Tabungan Negara (Persero), Tbk Kantor Cabang Pekanbaru yang
beralamat di Jalan Jend. Sudirman No. 393, Kota Pekanbaru, Provinsi Riau. Laporan ini disajikan hanya
untuk maksud dan tujuan seperti tertulis didalam laporan ini, serta ditujukan terbatas kepada Pemberi
Tugas. Tanggung jawab berkaitan dengan laporan tersebut hanya terbatas kepada si pemberi tugas
dimaksud dan penilai tidak bertanggung jawab terhadap pihak lain selain kepada Pemberi Tugas
dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan ini bertanggung jawab atas segala resiko yang timbul.

2.4. Dasar Nilai

Penilaian ini disusun mengikuti Standar Penilaian Indonesia (SPI) Edisi VII Tahun 2018, dimana dasar
penilaian yang sesuai untuk tujuan penilaian ini adalah Nilai Pasar. Standar Penilaian Indonesia
mendefinisikan Nilai Pasar sebagai berikut :

Nilai Pasar
Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh dari hasil penukaran
suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan
penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan
secara layak, dimana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. (SPI 101-3.1)

2.5. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

Peninjauan fisik atas obyek penilaian dilakukan pada tanggal 27 Desember 2022 tanggal Penilaian
ditetapkan pada tanggal 27 Desember 2022 yaitu pada tanggal terakhir dilakukannya survey
lapangan. Tanggal penilaian tersebut dipilih atas pertimbangan kepentingan dan tujuan penilaian.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

2.6. Sifat dan Sumber Informasi

Untuk mendukung pelaksanaan penilaian ini kami menggunakan beberapa data atau informasi lain
yang menurut kami dapat dipercaya antara lain bersumber dari :
1. Bank Indonesia sebagai rujukan kurs nilai mata uang.
2. Badan Pusat Statistik (BPS)
3. Bank milik pemerintah sebagai sumber suku bunga masa tunggu
4. Dinas Tata Ruang setempat untuk memperoleh informasi tentang peruntukan lahan
5. Agen properti, untuk memperoleh informasi mengenai transaksi jual beli properti yang sudah
terjadi maupun yang sedang ditawarkan
6. Informasi dari masyarakat maupun media massa lain yang diperlukan dalam rangka pelaksanaan
kegiatan penilaian ini.

2.7. Tingkat Kedalaman Investigasi

Penilaian ini dilakukan dengan batasan investigasi sebagai berikut :
1. Inspeksi terhadap objek penilaian dapat dilakukan secara lengkap dengan waktu yang cukup dan
tanpa halangan dari pihak manapun.
2. Tanpa mengurangi standar minimum yang harus dilakukan, pada aset – aset sejenis dan dala m
jumlah relatif banyak, inspeksi dan verifikasi akan dilakukan secara sampling
3. Untuk beberapa aset yang memiliki keterbatasan untuk dapat diperiksa dan diverifikasi, maka
identifikasi dilakukan berdasarkan data dan/atau informasi dari pemberi tugas
4. Penelahan, perhitungan dan analisa dapat dilakukan dengan baik tanpa terhalang oleh informasi
yang tersembunyi atau sengaja disembunyikan
5. Kami tidak melakukan penyelidikan atas daya dukung tanah dan pondasi bangunan, inspeksi hanya
pada kondisi yang terlihat.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan mengenai pencemaran lingkungan
7. Hal-hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan dinyatakan dan
dicantumkan dalam laporan secara tertulis.

2.8. Penggunaan Standar

Penilaian ini dilakukan dengan berdasar pada SPI & KEPI 2018.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

3. PRESENTASI DATA
3.1. Lokasi Dan Lingkungan Sekitar
Properti dimaksud terletak di Jalan Sepakat, Kelurahan Bencah Lesung, Kecamatan Tenayan Raya, Kota
Pekanbaru, Provinsi Riau atau dalam radius :
 Kurang lebih 50 meter disebelah Timur dari Masjid Al-Mursalin
 Kurang lebih 230 meter disebelah Utara dari Perumahan Tenara Residence
 Kurang lebih 700 meter disebelah Barat dari Pondok Pesantren Ummu Sulaim
 Kurang lebih 900 meter disebelah Timur Laut dari Asia Farm

PROPERTI
PROPERTI
YANG
YANG DINILAI
DINILAI Pondok
Pondok Pesantren
Pesantren
Ummu
Ummu Sulaim
Sulaim
Masjid
Masjid
Al-Mursalin
Al-Mursalin

Perumahan
Perumahan
Tenara
Tenara Residence
Residence

Asia
Asia Farm
Farm
Fresh
Fresh Mart
Mart

Gbr 1. Peta Lokasi

Untuk menuju properti yang dinilai dapat ditempuh dari Fresh Mart di Jalan Hangtuah Ujung ke arah
Timur sejauh kurang lebih 1 kilometer, berbelok ke kiri/lurus memasuki Jalan Badak sejauh kurang
lebih 200 meter, berbelok ke kiri memasuki Jalan Tenayan sejauh kurang lebih 300 meter, berbelok ke
kiri memasuki Jalan Saomati sejauh kurang lebih 300 meter. Properti berada di ujung Jalan Saomati.

Jalan Tenayan yang merupakan jalan akses menuju properti yang dinilai memiliki lebar jalan kurang
lebih 6 meter dimana jalan ini terbuat dari aspal. Sedangkan Jalan Saomati dan Jalan Sepakat yang
merupakan jalan di depan properti memiliki lebar jalan kurang lebih 6 meter dimana jalan ini masih
jalan cor beton. Angkutan umum dapat dijumpai di Jalan Hangtuah Ujung sejauh kurang lebih 1,8
kilometer berupa Angkutan Kota dan Angkutan Umum lainnya.

Beberapa properti yang menonjol terletak berdekatan dengan properti dimaksud antara lain Masjid Al-
Mursalin, Perumahan Tenara Residence, Pondok Pesantren Ummu Sulaim dan Asia Farm.

Kami mengidentifikasikan beberapa perubahan potensial di daerah sekitar antara lain :

Positif :
- Kondisi tanah sudah matang (sudah ditimbun)

Negatif :
- Bentuk tanah tidak beraturan

Hal-3

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

3.2. Uraian Tapak

Tapak properti dimaksud berbentuk tidak beraturan dengan luas tanah kurang lebih 19.290 m2.
Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas tanah dari properti dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertipikat
tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan
besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah properti dimaksud.

Permukaan tapak secara umum kondisi tanahnya datar dimana elevasi tanah kurang lebih sama tinggi
dibanding permukaan jalan. Properti yang dinilai merupakan 1 (satu) bidang tanah dan berdasarkan
informasi hingga saat ini lokasi aset yang dinilai belum pernah mengalami banjir.

Properti dimaksud dibatasi oleh :

- sebelah Utara : Tanah Kosong
- sebelah Selatan : Jalan Sepakat
- sebelah Barat : Jalan Saomati
- sebelah Timur : Rumah Tinggal

Fasilitas infrastruktur untuk menuju lokasi tersebut menggunakan jalan umum, selain itu fasilitas yang
sudah tersedia di sekitar objek adalah jaringan listrik dari PLN. Fasilitas umum yang berada disekitar
lokasi antara lain Sarana Ibadah (Masjid Al-Mursalin), Sarana Pendidikan (SDN 173 Pekanbaru).

3.3. Dokumen Tanah

Tanah dimaksud berbentuk tidak beraturan dengan luas tanah kurang lebih 19.290 m2. Lebar depan
(frontage) kurang lebih 170 m dan panjang ke belakang (sisi terpanjang) kurang lebih 105 meter.

Kami mengingatkan bahwa kami tidak melakukan pengukuran luas dari properti dimaksud. Tetapi
berdasarkan pengamatan batas fisik di lapangan dan membandingkan dengan salinan surat sertipikat
tanah, kami beranggapan bahwa besaran luas yang digunakan dalam penilaian ini sesuai dengan
besaran luas yang dinyatakan dalam salinan surat sertipikat tanah properti dimaksud.

Berdasarkan salinan surat tanah yang diberikan, properti dimaksud dilengkapi dengan sertipikat :
- SHGB No. 00499 terdaftar atas nama PT. Desil Karya Utama Berkedudukan di Kota
Pekanbaru. Surat tanah ini diterbitkan di Pekanbaru pada tanggal 05 Oktober 2021. Luas
Tanah 19.290 m2 seperti tercantum di dalam Gambar Surat Ukur No. 00916/Bencah
Lesung/2021 Tanggal 17 September 2021. Tanggal Berakhir Hak 08 September 2051.

Kami tidak mengidentifikasi secara detil masing-masing batas bidang tanah dari daftar tersebut di atas.
Namun demikian, berdasarkan peta rincian yang diberikan oleh pemberi tugas (PT. Desil Karya
Utama) kami mengerti bahwa properti tersebut terdiri dari 1 (satu) bidang tanah.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Gbr. 2 Gambar Surat Ukur

Ringkasan Nilai Tanah

Indikasi
No. Uraian Nilai Pasar
Nilai Likuidasi
1. Tanah ± 19.290 m2 Rp 3.395.040.000 Rp 2.376.530.000

Total Rp 3.395.040.000 Rp 2.376.530.000

Pembulatan Rp 3.395.000.000 Rp 2.376.500.000

3.4. Perencanaan Kota

Berdasarkan informasi verbal dari Dinas Tata Kota /Bappeda kami memahami bahwa properti dimaksud
berada di lokasi yang diperuntukkan bagi Kawasan Pemukiman.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

4. KOMENTAR PASAR
4.1 Gambaran Ekonomi Makro
Perkembangan Ekonomi Makro Regional
Perekonomian Riau pada triwulan III 2022 tumbuh 4,63% (yoy), melambat dibandingkan triwulan
sebelumnya yang tumbuh sebesar 4,88% (yoy). Perlambatan tersebut ditengarai disebabkan oleh
melemahnya kinerja konsumsi rumah tangga (RT) akibat normalisasi konsumsi pasca momen HBKN
Idulfitri pada triwulan sebelumnya. Kondisi ini menahan kinerja LU Perdagangan Eceran, Besar dan
Reparasi Motor. Meski demikian, menguatnya kinerja sector industry pengolahan seiring dengan
peningkatan produksi industry makanan dan minuman serta industry kilang migas mampu menahan
perlambatan lebih lanjut. Sementara itu, di sisi permintaan ekonomi Riau ditopang oleh kinerja ekspor
luar negeri yang tumbuh cukup impresif sejalan dengan peningkatan ekspor komoditas utama Riau,
terutama CPO.

Perekonomian Riau masih menunjukkan pertumbuhan yang kuat pada triwulan III 2022, meski
melambat dibandingkan triwulan sebelumnya. Pada triwulan laporan, kinerja ekonomi Riau tumbuh
4,63% (yoy), melambat dibandingkan dengan triwulan sebelumnya yang tercatat tumbuh 4,88% (yoy).
Secara spasial, capaian pertumbuhan tersebut lebih rendah dibandingkan dengan pertumbuhan
ekonomi wilayah Sumatera dan Nasional yang masing – masing tumbuh 4,71% (yoy) dan 5,72% (yoy).
Meskipun termoderasi, Provinsi Riau masih menjadi provinsi dengan nilai Produk Domestik Regional
Bruto (PDRB- harga berlaku) terbesar di luar pulau Jawa, dengan kontribusi terhadap PDB nasional
sebesar 5,12%.

Grafik 1. Pertumbuhan Ekonomi Riau, Sumatera, Nasional secara Tahunan (%yoy)

Dari sisi penggunaan, perlambatan pertumbuhan ekonomi Riau pada triwulan III 2022 dipicu oleh
konsumsi rumah tangga dan investasi. Perlambatan konsumsi rumah tangga disebabkan normalisasi
aktivitas belanja rumah tangga pasca momen Hari Besar Keagamaan Nasional (HBKN) Ramadhan dan
Idulfitri Di sisi lain, aktivitas investasi baik bangunan maupun non-bangunan terpantau melandai sejalan
dengan perlambatan impor barang modal dan pengadaan semen pada triwulan laporan.

Meski demikian, kinerja ekspor luar negeri dan konsumsi pemerintah menahan perlambatan lebih jauh.
Kebijakan percepatan penyaluran ekspor komoditas CPO dan turunannya melalui program flush out dan
pembebasan tariff pungutan CPO berdampak positif terhadap kenaikan kinerja ekspor CPO. Di samping
itu, pertumbuhan ekonomi Riau juga didorong oleh ekselerasi konsumsi pemerintah seiring percepatan
realisasi belanja daerah yang sempat tertunda pada triwulan sebelumnya.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Sejalan dengan kinerja konsumsi RT dan investasi, dari sisi lapangan usaha, kinerja secktor
perdagangan dan konstruksi turut melambat. Melandainya aktivitas belanja RT turut tercermin pada
tingkat mobilitas masyarakat ke pusat perbelanjaan dan tempat rekreasi yang tidak setinggi triwulan
sebelumnya. Selain itu, intensitas proyek pembangunan pemerintah terpantau masih terbatas pasca
penyelesaian pengerjaan proyek skala besar seperti pembangunan ruas jalan tol Pekanbaru –
Bangkinang pada semester I 2022, sehingga menahan kinerja sector konstruksi.

Perlambatan kinerja yang lebih dalam tertahan oleh meningkatnya kinerja LU Pertanian, Kehutanan
dan Perikanan LU Industri Pengolahan dan LU Pertambangan dan Penggalian. Peningkatan kinerja pada
LU Pertanian, Kehutanan dan Perikanan utamanya dipengaruhi oleh penigkatan produksi tandan buah
segar (TBS) kelapa sawit, hutan tanam industry dan perternakan. Kinerja LU Industri Pengolahan juga
tercatat menguat seiring dengan peningkatan produksi industry makanan dan minuman serta industry
kilang migas. Lebih lanjut, aktivitas eksplorasi dan gajian yang masih tinggi mendorong kinerja sector
pertambangan.

4.2 Gambaran Pasar

Perbaikan ekonomi Riau terus berlanjut ditengah risiko pertumbuhan ekonomi global yang melambat.
Hal ini tercermin dari pertumbuhan ekonomi Riau triwulan III 2022 yang tetap kuat dan mencapai
4,63% (yoy). Capaian tersebut salah satunya didorong oleh membaiknya sector real estate yang
tumbuh impresif dari 2,94% (yoy) pada triwulan II 2022 menjadi 8,20% (yoy) pada triwulan laporan
(grafik 1). Akselerasi pertumbuhan sector real estate terkonfirmasi dari survey harga property
residensial (SHPR), yang mengalami peningkatan.

Grafik 2. Sebaran Wilayah Proyek Pembangunan Properti Kota Pekanbaru

Optimisme pemulihan ekonomi Riau sejka awal tahun 2022 diprakirakan telah mendorong permintaan
perumahan. Berdasarkan survey yang dilakukan oleh Bank Indonesia terhadap 34 projek pembangunan
property yang dilakukan oleh developer di Kota Pekanbaru pada tahun 2022, diketahui bahwa
perkembangan pasar resedensial primer Kota Pekanbaru berada dalam trend peningkatan.

Perkembangan tersebut ditandai dengan membaiknya kinerja penjualan, setelah sebelumnya

terkonstraksi 29,25% (yoy), menjadi tumbuh positif sebesar 4,24% (yoy) pada triwulan III 2022.
Secara spasial, Kota Pekanbaru menjadi wilayah dengan daya Tarik property residensial tertinggi di
wilayah Propinsi Riau seiring tingginya permintaan terhadap property rumah hunian.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Grafik 3 Sebaran Wilayah Proyek Pembangunan Properti Kota Pekanbaru

Kinerja property resindesial primer terindikasi terus menguat tercermin dari penjualan property
residensialyang tumbuh sebesar 4,24% (yoy) pada triwulan III 2022 (Grafik 3). Perkembangan
penjualan pada triwulan III 2022 terutama ditopang oleh meningkatnya penjualan tipe rumah besar
yang tercata tumbuh sebesar 66,92% (yoy), setelah triwulan sebelumnya terkonstraksi 64,97% (yoy).
Di sisi lain, penjualan tipe rumah kecil dan menengah pada triwulan III 2022 terkonstraksi masing –
masing menjadi sebesar -29,79% (yoy) dan -15,46% (yoy).

Berdasarkan pangsanya, penjualan property residensial pada triwulan III 2022 masih didominasi oleh
perumahan tipe menengah dengan pangsa sebesar 42,3%, diikuti oleh tipe rumah besar dan tipe
rumah kecil dengan pangsa masing – masing sebesar 41,0% dan 16,6%. Hal ini mengindikasikan
bahwa tipe menengah dan tipe besar masih diminati oleh masyarakat Kota Pekanbaru. Berdasarkan
jumlah unit rumah terjual, rumah tipe besar tercatat berada dalam fase ekspansi atau meningkat pesat
hingga 87,50% (yoy) dari sebelumnya terkonstraksi 63,64% (yoy). Di sisi lain, tipe rumah kecil dan
menengah tercatat mengalami konstraksi masing – masing sebesar -31,82% (yoy) dan -29,51% (yoy)
(grafik 4).

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Grafik 4. Kinerja Penjualan Properti Residensial Kota Pekanbaru

Grafik 5. Unit Rumah Terjual Kota Pekanbaru

Sejalan dengan kenaikan kinerja penjualan property residensial, harga property residensial di pasar
primer terus mengalami penigkatana hingga triwulan III 2022. Hal tersebut tercermin dari peningkatan
indeks harga property residensial (IHPR) triwulan III 2022 sebesar 3,60% (yoy), lebih tinggi
dibandingkan 2,29% (yoy) pada triwulan sebelumnya (grafik 5). Peningkatan IHPR tertinggi terjadi
pada tipe besar dengan peningkatan sebesar 6,32% (yoy), lebih tinggi dari 3,17% (yoy) pada triwulan
II 2022.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Grafik 6. Perkembangan Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) Kota Pekanbaru

Lebih lanjut, tipe menengah juga mengalami kenaikan harga sebesar 4,53% (yoy) dari 3,07% (yoy)
pada periode sebelumnya, sementara itu, harga tipe rumah kecil terpantau turun menjadi 0,00% (yoy)
pada triwulan III 2022 dari 0,65% (yoy) pada triwulan sebelumnya.

Berdasarkan hasil survey Bank Indonesia menunjukkan bahwa 100% pembeli rumah tipe kecil
dilakukan melalui KPR, seiring dengan tingginya permintaan rumah subsidi dan kemudahan proses
pengajuan KPR kepada Bank oleh debitur atau nasabah. Saat ini, perusahaan developer hingga bank
penyalur pembiayaan telah mengubah konsep pemasaran dengan melakukan upgrade terhadaoa jenis
kemudahan yang diberikan kepada konsumen. Salah satunya melaluin aplikasi pengjauan secara digital
sehingga seluruh bentuk transaksi dapat dilakukan online.

Kemudahan lainnya yang ditawarkan adalah kerjasama yang dilakukan antara developer dan perbankan
sebagai lembaga penyalur. Konsumen hanya perlu melengkapi administrasi yang dibutuhkan dan
proses selanjutnya akan diproses sesuai dengan perjanjian kerjasama developer dan perbankan.
Dengan semakin banyaknya kemudahan yang ditawarkan perusahaan, KPR masih menjadi skema
kepemilikan rumah yang paling diminati oleh konsumen. Sementara itu, pembelian tipe rumah
menengah dan besar juga didominasi oleh pembiayaan melalui KPR, disusul oleh pembiayaan melalui
tunai maupun tunai bertahap.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Grafik 7. Sumber Pembiayaan Properti Residensial oleh Konsumen

Pada turiwlan III 2022 untuk pembelin rumah tipe menengah , 45% pembiayaan dilakukan melalui
KPR, diikuti oleh tunai dan tunai bertahap masing – masing sebesar 32,3% dan 22,3%. Sementara itu,
konsumen yang melakukan pembelian rumah tipe besar lebih banyak melakukan pembayaran melalui
KPR dan tunai dengan proporsi masing – masing sebesar 40% dan 50%, sedangkan 10% sisanya
dilakukan melalui tunai bertahap.

Dalam survey yang dilakukan oleh Bank Indonesia, factor – factor penghambat bisnis perumahan
menurut developer utamanya adalah peningkatan harga bahan bangunan dengan proporsi yang
mendominasi sebesar 59%, diikuti dengan factor perizinan dan persaingan bisnis dengan proporsi
sebesar masiing – masing 24% dan 12% (grafik 8).

Grafik 8. Faktor – Faktor Penghambat Bisnis Perumahan

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Peningkatan harga bahan baku pada sector real estate, terkonfirmasi dari laju inflasi Riau yang
mengalami peningkatan. Sejalan dengan peningkatan inflasi Riau, laju inflasi bahan bangunan yang
juga menunjukkan tren yang meningkat. Inflasi tahunan Indeks Harga Konsumen (IHK) untuk sub
kelompok pemeliharaan, perbaikan, dan keamanan tempat tinggal/perumahan hingga triwulan III 2022
tercatat sebesar 7,55% (yoy), lebih tinggi dari 6,93% (yoy) pada triwulan II 2022.

Di sisi lain, dukungan pemerintah diperlukan dalam mendorong kelancaran pembangunan property
Riau. Adanya peralihan izin Mendirikan Bangunan (IMB) dari sebelumnya Persetujuan Bangunan
Gedung (PBG) yang tertuang dalam PEraturan Pemerintah (PP) Nomor 16 Tahun 2021 tentang
Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, berdampak
pada terhambatnya proses perizinan pembangunan rumah yang belum terselesaikan sejalan dengan
menurunnya jumlah unit yang dibangun pada triwulan III 2022.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

5. ANALISA DATA DAN KESIMPULAN

5.1. Pendekatan dan Metode Penilaian
Pendekatan dalam penilaian ada 3 metode, yakni Metode Pendekatan Pasar, Pendekatan Pendapatan
dan Pendekatan Biaya. Pendekatan yang sesuai untuk digunakan dalam penilaian ini adalah Pendekatan
Pasar.
5.1.1 Pendekatan Pasar
Dalam Hal ini penilai melakukan penilaian Tanah Kosong menggunakan pendekatan Pasar (market
Approach) karena kami terima data pembanding yang sejenis dengan objek. Pendekatan pasar yaitu
dengan cara membandingkan beberapa data jual beli/penawaran dari tanah yang terletak di sekitar
properti yang dinilai, yang akhirnya dapat ditarik suatu kesimpulan. Penilaian ini dilakukan dengan
mengadakan penyesuaian perbedaan-perbedaan yang ada antara yang dinilai dengan data jual beli
yang ada. Penyesuaian ini meliputi faktor-faktor lokasi, luas, bentuk dan surat-surat tanah serta
kegunaannya berdasarkan unsur waktu dan peruntukan tanahnya.
Data 1 Data 2 Data 3 Data 4
Lokasi Jl. Abdul Malik, Jalan Tenayan, Jalan Bencah Basung, Jalan Badak Masuk
Kelurahan Sialang Kelurahan Sialang Kelurahan Sialang dalam, Kelurahan
Sakti, Kecamatan Sakti, Kecamatan Sakti, Kecamatan Sialang Sakti,
Tenayan Raya, Kota Tenayan Raya, Kota Tenayan Raya, Kota Kecamatan Tenayan
Pekanbaru, Provinsi Pekanbaru, Provinsi Pekanbaru, Provinsi Raya, Kota
Riau Riau Riau Pekanbaru, Provinsi
Riau
Jenis Properti Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong Tanah Kosong
Luas Tanah/ 8.750 4.240 10.500 9.000
Bangunan (m2)
Sertifikat SHM SKGR SHM SHM
Topografi Datar, Tanah belum Datar, Tanah belum Datar, Tanah belum Datar, Tanah sudah
matang matang matang matang
Peruntukan Pemukiman Pemukiman Pemukiman Pemukiman
Status Penawaran Penawaran Penawaran Penawaran
Kontak Person/ Pak Darwin/ Ibu Syarifah/ Pak Hendro/ Ibu Tuti/
No. Telp 0812 7662 009 0822 8453 7889 0813 7883 9224 0813 6313 3880
Waktu Pemasaran 27 Desember 2022 27 Desember 2022 27 Desember 2022 27 Desember 2022
Harga Penawaran Rp 1.750.000.000 Rp 860.000.000 Rp 2.100.000.000 Rp 1.350.000.000

Data 5
Lokasi Jalan Bencah Basung,
Kelurahan Sialang Sakti,
Kecamatan Tenayan
Raya, Kota Pekanbaru,
Provinsi Riau
Jenis Properti Tanah Kosong
Luas Tanah/ 11.200
Bangunan (m2)
Sertifikat SHM
Topografi Datar, Tanah sudah
matang
Peruntukan Pemukiman
Status Penawaran
Kontak Person/ Pak Hadi/
No. Telp 0823 8566 9302
Waktu Pemasaran 27 Desember 2022
Harga Penawaran Rp 1.680.000.000

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

5.2 Penggunaan Tertinggi Dan Terbaik (Highest & Best Use – HBU)
Highest & Best Use – HBU didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari
suatu aset yang secara fisik memungkinkan, setelah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum
diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KPUP 10.1)

Tanah dengan Kondisi Kosong saat ini (As Vacant)

Penggunaan secara Fisik
Dengan memperhatikan luas tanah seluas kurang lebih 19.290 m2 dan penggunaan tanah masih
berupa tanah kosong, properti dimaksud belum memenuhi penggunaan yang layak secara fisik.

Penggunaan secara Hukum

Berdasarkan uraian perencanaan kota, tapak properti dimaksud memiliki peruntukan sebagai Kawasan
Pemukiman. Pengembangan saat ini berupa tanah kosong , maka properti belum memenuhi peraturan
tata kota yang berlaku.

Penggunaan secara Finansial

Berdasarkan data-data pasar sewa, tingkat hunian dan parameter lain yang mempengaruhi pendapatan
properti, menunjukkan bahwa properti dimaksud belum memenuhi penggunaan yang layak secara
finansial.

Penggunaan berdasarkan Nilai Tertinggi

Dengan memperhatikan lokasi, situasi pasar dan pengembangan di sekelilingnya, maka pengembangan
sebagai Rumah Tinggal diperkirakan akan memberikan hasil yang tertinggi.

Kesimpulan Pengunaan Tertinggi dan Terbaik dalam Kondisi Properti saat ini :
Berdasarkan analisa terhadap faktor-faktor tersebut di atas, Kondisi Properti saat ini belum memenuhi
kelayakan penggunaan tertinggi dan terbaik.

5.3. Asumsi dan Asumsi Khusus

5.3.1 Asumsi Umum
- Akibat umum dari adanya wabah pandemi Virus COVID-19 memberikan dampak atas
perubahan kondisi perekonomian dan juga pengaruh pada kondisi pasar sehingga
diperkirakan akan berdampak pada supply demand properti secara umum. Dalam situasi ini
untuk sementara waktu mungkin dapat berpengaruh atau tidak terhadap nilai properti, untuk
itu Pengguna Laporan perlu bertindak hati-hati dalam menggunakan Laporan Penilaian ini
- Properti diasumsikan dilengkapi dengan dokumen kepemilikan yang berlaku dan sah secara
hukum dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga.
- Seluruh informasi dan data terkait objek penilaian diasumsikan akurat dan benar.
- Objek penilaian diasumsikan bebas dari adanya sengketa dan permasalahan hukum.

5.3.2 Asumsi Khusus

5.4. Kesimpulan Nilai

Hasil dari Pendekatan Pasar dan Pendekatan Biaya direkonsiliasi dengan menggunakan pembobotan
atas masing-masing pendekatan. Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

Rupiah. Kami mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini
tidak berlaku. Namun, sebagai informasi tambahan, nilai kurs tengah mata uang dolar AS terhadap
Rupiah pada tanggal penilaian adalah US $1= Rp. 15.636.
Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak yang terjadi
karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur didalam Standar Penilaian Indonesia.
Penilaian diatas bergantung pada hal-hal sebagai berikut :
1. Properti dimaksud dilengkapi dengan dokumen atas hak kepemilikan/penguasaan tanah yang
sah secara hukum, dapat dialihkan dan bebas dari ikatan, tuntutan atau halangan apapun juga
selain yang dikemukakan dalam laporan ini.
2. Properti yang dinilai dikelola oleh manajemen yang profesional dan kompeten.
3. Batasan, kondisi, komentar dan detil yang tertulis di dalam laporan ini.
Dengan mempertimbangkan seluruh informasi yang relevan dan kondisi pasar yang berlaku, kami
berpendapat bahwa Nilai Pasar dari Tanah Kosong yang terletak di Jalan Sepakat, Kelurahan Bencah
Lesung, Kecamatan Tenayan Raya, Kota Pekanbaru, Provinsi Riau, yang telah kami lakukan inspeksi
lapangan pada tanggal 27 Desember 2022 bergantung pada komentar yang ada di laporan ini,
adalah :
Nilai Pasar :
Rp. 3.395.000.000,-
(Tiga Miliar Tiga Ratus Sembilan Puluh Lima Juta Rupiah)

Indikasi Nilai Likuidasi :

Rp. 2.376.500.000,-
(Dua Miliar Tiga Ratus Tujuh Puluh Enam Juta Lima Ratus Ribu Rupiah)

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

6. PERSYARATAN DAN PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI

Laporan penilaian dan/atau referensi yang melampirinya hanya ditujukan untuk pemberi tugas dan
pengguna laporan sebagaimana dimaksud pada Lingkup Penugasan ini. Penggunaan laporan diluar dari
ketentuan pada lingkup penugasan ini harus mendapat persetujuan KJPP Aditya Iskandar & Rekan dan
pemberi tugas.

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

7. ASUMSI DAN SYARAT PEMBATAS

Penilaian dan Laporan Penilaian bergantung kepada syarat-syarat pembatas sebagai berikut :

1. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun
sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi
ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa ijin tertulis dari KJPP Aditya Iskandar &
Rekan.
2. Informasi yang telah diberikan oleh pihak lain kepada KJPP Aditya Iskandar & Rekan seperti yang
disebutkan dalam laporan penilaian dianggap layak dan dapat dipercaya, tetapi KJPP Aditya
Iskandar & Rekan tidak bertanggung jawab jika ternyata informasi yang diberikan itu terbukti tidak
sesuai dengan hal yang sesungguhnya. Informasi yang dinyatakan tanpa menyebutkan sumbernya
merupakan hasil penelaahan kami terhadap data yang ada, pemeriksaan atas dokumen ataupun
keterangan dari instansi pemerintah yang berwenang. Tanggung jawab untuk memeriksa kembali
kebenaran informasi tersebut sepenuhnya berada dipihak klien.
3. Penilaian dan laporan penilaian bersifat rahasia dan hanya ditujukan terbatas untuk klien yang
dimaksud dan penasehat profesionalnya dan disajikan hanya untuk maksud dan tujuan sesuai
dengan yang dicantumkan pada laporan penilaian. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak
bertanggung jawab kepada pihak lain selain klien dimaksud. Pihak lain yang menggunakan laporan
ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
4. Nilai yang dicantumkan dalam laporan ini serta setiap nilai lain dalam Laporan yang merupakan
bagian dari properti yang dinilai hanya berlaku sesuai dengan maksud dan tujuan penilaian. Nilai
yang digunakan dalam laporan penilaian ini tidak boleh digunakan untuk tujuan penilaian lain yang
dapat mengakibatkan terjadinya kesalahan.
5. KJPP Aditya Iskandar & Rekan telah mempertimbangkan kondisi properti dimaksud, namun
demikian tidak berkewajiban untuk memeriksa struktur bangunan ataupun bagian-bagian dari
properti yang tertutup, tidak terlihat dan tidak dapat dijangkau. KJPP Aditya Iskandar & Rekan
tidak memberikan jaminan bila ada pelapukan, rayap, gangguan hama lainnya atau kerusakan
yang tidak terlihat. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak berkewajiban untuk melakukan
pemeriksaan terhadap fasilitas lingkungan dan lainnya. Kecuali diinformasikan lain, penilaian kami
didasarkan pada asumsi bahwa seluruh aspek ini dipenuhi dengan baik.
6. Kami tidak melakukan penyelidikan atas kondisi tanah dan fasilitas lingkungan lainnya, untuk suatu
pengembangan baru. Apabila tidak diinformasikan lain, penilaian kami didasarkan pada kewajaran,
dan untuk suatu rencana pengembangan tidak ada pengeluaran tidak wajar atau keterlambatan
dalam masa pembangunan.
7. Untuk beberapa aset yang memiliki keterbatasan untuk dapat diperiksa dan diverifikasi, maka
identifikasi dilakukan berdasarkan data dan/atau informasi dari pemberi tugas.
8. Kami tidak melakukan penyelidikan atas masalah lingkungan yang berkaitan dengan pencemaran.
Apabila tidak diinformasikan lain, Penilaian kami didasarkan pada asumsi mengenai tidak adanya
pencemaran yang dapat berpengaruh terhadap nilai.
9. Kami tidak melakukan penyelidikan atas daya dukung tanah dan pondasi bangunan, inspeksi hanya
pada kondisi yang terlihat.
10. Hal hal yang berbeda secara signifikan dari tingkat kedalaman investigasi, akan dinyatakan dan
dicantumkan dalam laporan secara tertulis.
11. Nilai pasar yang dimaksud mencerminkan nilai yang sesungguhnya tanpa memperhitungkan
adanya kewajiban atas pajak atau biaya-biaya yang terkait dengan transaksi penjualan tersebut.
Properti yang dinilai berdasarkan asumsi bebas dari segala hipotik, persengketaan dan premi serta
biaya lain yang belum diselesaikan.
12. Gambar, denah ataupun peta yang terdapat dalam laporan ini disajikan hanya untuk
kemudahan visualisasi saja. Kami tidak melaksanakan survei/pemetaan dan tidak bertanggung
jawab mengenai hal ini.
13. Keterangan mengenai rencana tata kota diperoleh secara tertulis dan/atau lisan yang dikeluarkan
oleh instansi yang berwenang. Kecuali diinstruksikan lain, kami beranggapan bahwa properti yang
dinilai tidak terpengaruh oleh berbagai hal yang bersifat pembatasan-pembatasan dan properti

PT. Desil Karya Utama

 aditya iskandar & rekan
Kantor Jasa Penilai Publik No. Izin 2.08.0003

maupun kondisi penggunaan baik saat ini maupun yang akan datang tidak bertentangan dengan
peraturan-peraturan yang berlaku.
14. Properti dilengkapi sertipikat tanah yang sah dan bebas dari hak atas jalan dan pelanggaran
apapun juga, termasuk pula bebas dari batasan yang memberatkan, halangan-halangan ataupun
pengeluaran tidak wajar lainnya. KJPP Aditya Iskandar & Rekan tidak melakukan pengukuran ulang
terhadap luasan properti secara detail, melainkan data dari sertipikat & gambar bangunan yang
diterima dari klien.
15. Penilaian ini didasarkan pada asumsi bahwa properti dibangun sesuai dengan peraturan yang
berlaku, serta telah memiliki atau dalam proses memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) dan Ijin
Penggunaan Bangunan (IPB) yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang. Bagian-bagian
properti yang tidak diinspeksi tidak memiliki kerusakan berarti dan tidak menyebabkan KJPP Aditya
Iskandar & Rekan mengubah penilaian.
16. Penilai tidak berkewajiban memberikan kesaksian atau hadir di pengadilan karena laporan ini,
berkaitan dengan terjadinya sengketa atas properti dimaksud, tanpa perjanjian tertulis terlebih
dahulu.

PT. Desil Karya Utama