00246-X-2019 LPEI-PT Medco Papua Hijau Selaras 2 Lokasi OK

RUKY, SAFRUDIN & REKAN
Kantor Jasa Penilai Publik

No. Izin: 2.11.0095
No. KMK: 533/KM.1/2016
Bidang Jasa: Bisnis & Properti
Wilayah Kerja: Negara Republik Indonesia
Kantor Cabang: Jakarta Kalibata (P)
Jakarta, 16 Oktober 2019
File No. : 00246/2.0095-04/PI/01/0090/1/X/2019
Hal : Laporan Penilaian Aset
Kepada Yth.
Direksi
PT MEDCO PAPUA HIJAU SELARAS
Gedung Capitol - Lantai Dasar
Jalan Letjen S. Parman Kav. 73, Slipi
Jakarta Barat
Dengan hormat,
PT Medco Papua Hijau Selaras adalah perusahaan yang bergerak di bidang industri kelapa sawit,
beralamat di Gedung Capitol - Lantai Dasar, Jalan Letjen S. Parman Kav. 73, Slipi, Jakarta Barat,
telah menunjuk KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan (“RSR”) sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa
Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.180719.01 tanggal 18 Juli 2019, sebagai Penilai Publik yang
memiliki izin usaha dari Kementerian Keuangan Republik Indonesia No. 2.11.0095 dan
berdasarkan Surat Keputusan Menteri Keuangan No. 533/KM.1/2016 tanggal 16 Juni 2016, untuk
memberikan opini Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi atas aset milik PT Medco Papua Hijau
Selaras, per tanggal 21 Juli 2019.
Penilai publik adalah rekan dari KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan dengan kualifikasi sebagai berikut:
Nama Penilai : Pangaloan Siahaan, S.T. (MAPPI Cert)
No. Izin Penilai Publik : P-1.09.00090 (Bidang Jasa Penilaian Properti)
No. STTD (OJK) : STTD.PP-28/PM.2/2018
Dalam laporan ini, PT Medco Papua Hijau Selaras bertindak sebagai “Pemberi Tugas” dan
Indonesia Eximbank sebagai “Pengguna Laporan”.
Kami telah melakukan investigasi lapangan dan peninjauan lokasi berikut penilaian atas aset yang
dimaksud, sesuai dengan dokumen-dokumen, pernyataan-pernyataan, dan keterangan-
keterangan yang diberikan oleh pemberi tugas. Untuk Person in Charge (PIC) di PT Medco Papua
Hijau Selaras, kami berhubungan dengan Bapak Saringolu Munte (SPM).
Penilaian ini meliputi aset berupa perkebunan kelapa sawit inti (area baru/pengembangan)
dengan luas area tanaman seluas ± 1.300,00 hektar, beserta infrastruktur dan bangunan yang
berada di atas lahan total seluas ± 1.346,40 hektar (yang terdiri dari lahan HGU total seluas
± 134,52 hektar dan lahan Non HGU total seluas ± 1.211,88 hektar), dan Unit Jetty/Dermaga CPO
beserta infrastruktur, bangunan, mesin dan peralatan, yang berada di atas lahan HGU total seluas
± 13,70 hektar, yang terletak di Distrik Prafi, Masni, Sidey, dan Manokwari Utara, Kabupaten
Manokwari, Provinsi Papua Barat.
Untuk itu kami telah melakukan investigasi lapangan pada tanggal 19 - 21 Juli 2019 dalam rangka
pengecekan fisik dan kondisi aset yang dinilai dan tanggal penilaian ditentukan tanggal 21 Juli
2019 yang merupakan tanggal terakhir inspeksi.
Kantor Pusat (B) : Patal Senayan Raya Kav. 3B, Jakarta 12210, Indonesia, www.recommend-rsr.com t: +62 21 5790 0585 f : +62 21 5799 2886
Kantor Cabang (P) : Gedung Binawan Lobby 2, Lantai LGA R.04, Jalan Kalibata Raya No. 25-30, Jakarta Timur 13630, 62-21 80872268
Kantor Cabang Jakarta Pasar Minggu (P), Kantor Cabang Jakarta Tebet (P), Kantor Cabang Serang (PS)
Laporan penilaian ini digunakan oleh Indonesia Eximbank dengan tujuan penilaian dalam rangka
penjaminan utang untuk kepentingan PT Medco Papua Hijau Selaras, sehingga dasar nilai yang
akan disampaikan adalah Nilai Pasar.
Dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 3.1)
Berdasarkan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018, dan dengan mempertimbangkan seluruh
informasi yang relevan serta mengamati kondisi pasar makro perekonomian Indonesia yang ada,
maka kami berpendapat sesuai dengan asumsi-asumsi, syarat-syarat dan/atau pembatasan-
pembatasan tertentu, serta kami mengasumsikan bahwa semua data dan informasi yang kami
terima adalah benar dan akurat, bahwa Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi aset tersebut pada
tanggal 19 Juli 2019, adalah sebagai berikut:
Rp 125.835.000.000,-
(Seratus Dua Puluh Lima Miliar Delapan Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)
Nilai tersebut merupakan Nilai Pasar dari aset/objek penilaian yang sedang berjalan (going
concern), yang dijelaskan dalam laporan ini oleh karenanya harus dianggap sebagai kesatuan yang
tidak dapat dipisahkan, dengan berpedoman pada asumsi-asumsi dan syarat-syarat pembatasan
yang terlampir dalam laporan ini.
Rp 87.370.000.000,-
(Delapan Puluh Tujuh Miliar Tiga Ratus Tujuh Puluh Juta Rupiah)
Nilai tersebut merupakan indikasi Nilai Likuidasi dari aset/objek penilaian yang sedang berjalan
(going concern), yang dijelaskan dalam laporan ini oleh karenanya harus dianggap sebagai
kesatuan yang tidak dapat dipisahkan, dengan berpedoman pada asumsi-asumsi dan syarat-
syarat pembatasan yang terlampir dalam laporan ini.
Kami tidak bertanggung jawab untuk menegaskan kembali atau melengkapi pendapat kami
karena peristiwa-peristiwa yang terjadi setelah tanggal surat ini.
Demikian penilaian aset ini diberikan secara objektif dan bebas dari konflik kepentingan dalam
kapasitas kami sebagai Kantor Jasa Penilai Publik. Atas kepercayaan yang telah diberikan kepada
kami untuk melakukan penilaian aset ini, kami ucapkan terima kasih.
Hormat kami,
Kantor Jasa Penilai Publik
Ruky, Safrudin & Rekan
Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)

Rekan
No. Izin Penilai Properti : P-1.09.00090
No. MAPPI : 01-S-01395
No. Laporan : 00246/2.0095-04/PI/01/0090/1/X/2019 tanggal 16 Oktober 2019
Penilaian Perkebunan Kelapa Sawit dan Dermaga/Jetty Milik PT Medco Papua Hijau Selaras 2
PERNYATAAN PENILAI
Kami yang bertandatangan dibawah ini menyatakan bahwa dalam batas kemampuan dan
keyakinan kami sebagai penilai, kami yang bertandatangan di bawah ini menerangkan bahwa:
1. Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini kami telah bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan Perseroan, ataupun pihak-pihak yang terafiliasi
dengan perusahaan tersebut.
2. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan
keuntungan atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama
sekali tidak dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini
dan kami hanya menerima imbalan sesuai yang tercantum pada Proposal Penawaran Jasa
Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.180719.01 tanggal 18 Juli 2019.
3. Laporan Penilaian Properti ini disusun sesuai dengan ketentuan-ketentuan dalam Kode Etik
Penilai Indonesia (KEPI), Standar Penilaian Indonesia (SPI), dan peraturan nomor VIII.C.4
(khusus untuk tujuan Pasar Modal).
4. Lingkup pekerjaan telah diungkapkan pada Ruang Lingkup dan data-data yang dianalisis yang
diungkapkan dalam Laporan Penilaian diperoleh dari berbagai sumber yang diyakini dapat
dipertanggungjawabkan.
5. Laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang mempengaruhi
analisis, pendapat, dan kesimpulan yang tertera dalam Laporan ini.
6. Analisis telah dilakukan untuk tujuan penilaian yang diungkapkan dalam Laporan Penilaian.
7. Pernyataan yang menjadi dasar analisis, pendapat, dan kesimpulan yang diuraikan di dalam
Laporan ini adalah benar, sesuai dengan pemahaman terbaik.
8. Penilai telah mengikuti persyaratan pendidikan profesional yang ditentukan dan atau
diselenggarakan oleh Asosiasi Penilaian yang diakui Pemerintah yaitu Masyarakat Profesi
Penilai Indonesia (MAPPI).
9. Tidak seorang pun, kecuali yang disebutkan dalam laporan penilaian, telah menyediakan
bantuan profesional dalam menyiapkan Laporan Penilaian Properti.
10. Penilai melakukan (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 103 - ruang lingkup penugasan dan standar
teknis lainnya pada seri 300) inspeksi terhadap objek penilaian yang dinilai.
11. Penugasan penilaian profesional telah dilakukan terhadap objek penilaian pada tanggal
penilaian (Cut Off Date).
12. Penilai memiliki pemahaman mengenai lokasi/atau jenis objek penilaian yang dinilai.
13. Opini Nilai yang dihasilkan dalam penugasan ini telah disajikan sebagai Kesimpulan pada
Laporan Penilaian. Properti ini yang telah sesuai dengan asumsi-asumsi dan kondisi
pembatas.
14. Penilai bertanggungjawab atas opini Laporan Penilaian Properti.
Benar telah melakukan pemeriksaan dan penelitian terhadap properti tersebut di atas, yang telah
kami lakukan pada tanggal 19 - 21 Juli 2019.
Jakarta, 16 Oktober 2019
No. Nama Tanda Tangan
1. Penilai Publik/Penanggung Jawab:
Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)

………………………
No. MAPPI: 01-S-01395
No. Izin Penilai: P-1.09.00090
No. STTD (OJK): STTD.PP-28/PM.2/2018
2. Quality Control/Reviewer:
Natalia Sianipar, S.P. - Quality Control ………………………

No. MAPPI: 13-T-04478
No. Register Penilai: RMK-2017.00979
A. Fajar Ashshiddiqi, S.Pi. - Reviewer

No. MAPPI: 15-T-05658
………………………
No. Register Penilai: RMK-2017.01542
3. Penilai dan Pelaksana Lapangan:
Arif Rahman ………………………

No. MAPPI: 17-P-08067
RINGKASAN PENILAIAN
Dasar Penugasan : Persetujuan sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa Penilai

Independen No. RSR-K/PP/A.180719.01 tanggal 18 Juli
2019, dari PT Medco Papua Hijau Selaras, sebagai Pemberi
Tugas kepada KJPP Ruky, Safrudin & Rekan sebagai Kantor
Jasa Penilai Publik, tentang pengadaan Jasa Penilai Aset
untuk kepentingan PT Medco Papua Hijau Selaras.
Objek Penilaian : Perkebunan kelapa sawit inti (area baru/pengembangan)

dengan luas area tanaman seluas ± 1.300,00 hektar,
beserta infrastruktur dan bangunan yang berada di atas
lahan total seluas ± 1.346,40 hektar (yang terdiri dari lahan
HGU total seluas ± 134,52 hektar dan lahan Non HGU total
seluas ± 1.211,88 hektar), dan Unit Jetty/Dermaga CPO
beserta infrastruktur, bangunan, mesin dan peralatan, yang
berada di atas lahan HGU total seluas ± 13,70 hektar, yang
terletak di Distrik Prafi, Masni, Sidey, dan Manokwari
Utara, Kabupaten Manokwari, Provinsi Papua Barat.
Maksud Penilaian : Untuk mendapatkan Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi
Tujuan Penilaian : Penjaminan utang pada Indonesia Eximbank
Tanggal Penilaian : 21 Juli 2019
Tanggal Investigasi Lapangan : 19 - 21 Juli 2019
Pengguna Laporan : Indonesia Eximbank
Nilai Pasar : Rp 125.835.000.000,-
Indikasi Nilai Likuidasi : Rp 87.370.000.000,-
RINGKASAN NILAI
Luas Nilai Pasar Indikasi Nilai
Uraian
(Ha) (Rp) Likuidasi (Rp)
1 LAHAN/TANAH
 Lahan/Tanah HGU 134,52 2.541.011.000 1.778.708.000
 Lahan/Tanah HGU 1.211,88 15.858.698.000 11.101.089.000
Sub Total 1 1.346,40 18.399.709.000 12.879.797.000
2 TANAMAN KELAPA SAWIT
 Tahun Tanam 2016 500,00 42.375.881.000 29.663.117.000
 Tahun Tanam 2017 350,00 21.669.550.000 15.168.685.000
 Tahun Tanam 2018 300,00 13.513.800.000 9.459.660.000
 Tahun Tanam 2019 150,00 4.633.950.000 3.243.765.000
Sub Total 2 1.300,00 82.193.181.000 57.535.227.000
3 NON TANAMAN
 Infrastruktur 7.834.600.000 5.484.200.000
 Bangunan 1.616.063.000 1.131.244.000
Sub Total 3 9.450.663.000 6.615.444.000
4 JETTY/DERMAGA CPO
 Tanah (HGU 137,040 m²) 13,70 258.868.560 181.000.000
 Infrastruktur 547.179.000 383.000.000
 Bangunan 708.800.000 496.000.000
 Mesin dan Peralatan 14.276.290.000 9.279.570.000
Sub Total 4 15.791.137.560 10.339.570.000
Jumlah Keseluruhan 125.834.690.560 87.370.038.000
Dibulatkan 125.835.000.000 87.370.000.000
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT PENGANTAR ...................................................................................................................... 1
PERNYATAAN PENILAI ................................................................................................................... 3
RINGKASAN PENILAIAN ................................................................................................................ 5
RINGKASAN NILAI ......................................................................................................................... 6
DAFTAR ISI .................................................................................................................................. 7
1. DEFINISI DAN RUANG LINGKUP PENUGASAN ...................................................................... 8
1.1 DASAR PENUGASAN DAN RUANG LINGKUP PENILAIAN..................................................................................................... 8
1.2 IDENTIFIKASI STATUS PENILAI............................................................................................................................................. 9
1.3 IDENTIFIKASI PEMBERI TUGAS DAN PENGGUNA LAPORAN .............................................................................................. 9
1.4 MAKSUD DAN TUJUAN PENILAIAN................................................................................................................................... 10
1.5 IDENTIFIKASI OBJEK PENILAIAN........................................................................................................................................ 10
1.6 IDENTIFIKASI BENTUK KEPEMILIKAN................................................................................................................................ 10
1.7 DASAR NILAI...................................................................................................................................................................... 10
1.8 TANGGAL PENILAIAN SERTA TANGGAL INVESTIGASI.................................................................................................... 10
1.9 JENIS MATA UANG YANG DIGUNAKAN........................................................................................................................... 11
1.10 DEFINISI DAN ISTILAH YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN...................................................................................... 11
1.11 SIFAT DAN SUMBER INFORMASI YANG DAPAT DIANDALKAN........................................................................................ 12
1.12 PROSES PENILAIAN......................................................................................................................................................... 13
1.13 PENDEKATAN DAN METODOLOGI.................................................................................................................................. 19
1.14 PEMILIHAN PENDEKATAN PENILAIAN............................................................................................................................. 21
1.15 ASUMSI DAN SYARAT PEMBATASAN............................................................................................................................. 21
1.16 INDEPENDENSI PENILAI.................................................................................................................................................... 23
1.17 KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL PENILAIAN...................................................................................................... 23
1.18 PERSYARATAN ATAS PERSETUJUAN UNTUK PUBLIKASI................................................................................................. 23
1.19 KONFIRMASI DASAR PENILAIAN..................................................................................................................................... 23
1.20 KESIMPULAN.................................................................................................................................................................. 23
2. DATA DAN INFORMASI ..................................................................................................... 24

2.1 LOKASI KEBUN DAN AKSESIBILITAS................................................................................................................................... 24
2.2 FASILITAS UMUM.............................................................................................................................................................. 25
2.3 KLIMATOLOGI ................................................................................................................................................................... 24
2.4 KONDISI TOPOGRAFI, TANAH DAN KESESUAIAN LAHAN ................................................................................................. 27
2.5 LEGALITAS USAHA........................................................................................................................................................... 28
2.6 DATA TANAH.................................................................................................................................................................. 29
2.7 PENGGUNAAN TERBAIK DAN TERTINGGI......................................................................................................................... 30
3. GAMBARAN INDUSTRI KELAPA SAWIT .............................................................................. 31

3.1 GAMBARAN INDUSTRI KELAPA SAWIT DUNIA.................................................................................................................. 31
3.2 GAMBARAN INDUSTRI KELAPA SAWIT INDONESIA.......................................................................................................... 38
4. PENILAIAN KEBUN KELAPA SAWIT .................................................................................... 44

4.1 IDENTIFIKASI TANAMAN .................................................................................................................................................. 44
4.2 PROSES PENILAIAN BERDASARKAN ASET YANG DINILAI ................................................................................................. 45
4.2 NILAI TANAH KEBUN ........................................................................................................................................................ 46
4.3 NILAI ASET NON TANAMAN .............................................................................................................................................49
4.4 NILAI ASET TANAMAN ...................................................................................................................................................... 50
5. PENILAIAN JETTY/DERMAGA CPO (IN PROGRESS) ............................................................. 53

5.1 OBJEK PENILAIAN ............................................................................................................................................................. 53
5.2 METODOLOGI PENILAIAN................................................................................................................................................. 53
5.3 PENILAIAN ........................................................................................................................................................................53
LAMPIRAN-LAMPIRAN
 RINCIAN PERHITUNGAN PENILAIAN
 FOTO-FOTO PROPERTI
 PETA LOKASI
 COPY LEGALITAS
1. DEFINISI DAN RUANG LINGKUP PENUGASAN
1.1 Dasar Penugasan dan Ruang Lingkup Penilaian
Dasar penugasan dan ruang lingkup penilaian ini adalah sesuai dengan persetujuan
Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.180719.01 tanggal 18 Juli 2019,
penilaian ini dilakukan atas permintaan PT Medco Papua Hijau Selaras.
Metode penilaian yang digunakan sesuai dengan Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2018, dengan
ruang lingkup yang meliputi inspeksi fisik aset, investigasi data-data pembanding, dan
menyampaikan laporan penilaian.
Jenis penilaian yang dilakukan adalah normal dan lengkap dengan jenis laporan terinci.
Secara garis besar ruang lingkup pekerjaan penilaian properti ini terdiri dari 3 tahap, yaitu:
1. Mengidentifikasi dan mengumpulkan data.
2. Kegiatan inspeksi lapangan.
3. Kegiatan penyusunan laporan penilaian.
1.1.1. Mengidentifikasi dan Mengumpulkan Data
Pada saat permulaan penugasan penilaian profesional, penilai properti wajib melakukan analisis
sifat, fakta, dan objek penilaian untuk:
1. Mengklarifikasi kebutuhan data dan melakukan diskusi dengan pemberi tugas guna
memperoleh kesepahaman atas penugasan penilaian profesional.
2. Mengidentifikasi, mengumpulkan, dan menganalisis data.
3. Menentukan penerapan Pendekatan Penilaian dan Metode Penilaian yang sesuai dan tepat.
1.1.2. Tingkat Kedalaman Investigasi
Tingkat kedalaman investigasi di dalam melakukan inspeksi, penelahaan, perhitungan, dan

analisis adalah sebagai berikut:
1. Investigasi meliputi identifikasi hak pemilikan, pemeriksaan fisik aset secara visual dengan
pengamatan sampling, penelahaan, perhitungan dan analisis, dan tidak melakukan
pemeriksaan terhadap bagian-bagian yang tidak kelihatan dapat dijangkau.
2. Kami menggunakan data dan informasi yang kami peroleh, baik dari manajemen perusahaan
maupun data dan informasi yang dipublikasikan. Informasi tersebut kami uraikan pada bagian
lain dalam laporan ini.
3. Kami mengasumsikan bahwa data dan informasi yang diberikan oleh pihak manajemen
perusahaan telah diungkapkan sepenuhnya, sejujurnya, akurat, dan benar.
4. Dalam laporan ini kami beranggapan bahwa baik sertifikat-sertifikat maupun dokumen-
dokumen lain yang berhubungan dengan kepemilikan properti tersebut dapat
diperjualbelikan, bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya, dan kepemilikannya dapat
dipindahtangankan.
5. Kami menilai properti dimaksud dengan menggunakan mata uang Rupiah. Kami
mengingatkan bahwa penggunaan nilai tukar selain yang tercantum dalam laporan ini tidak
berlaku.
6. Kami menegaskan bahwa dalam penilaian ini kami tidak memperhitungkan biaya dan pajak
yang terjadi karena adanya jual beli, sesuai dengan yang diatur di dalam Standar Penilaian
Indonesia.
Kami telah melakukan inspeksi secara langsung atas properti tersebut dan menganalisa data
pasar setempat berdasarkan perhitungan dan analisis yang kami lakukan atas properti tersebut.
1.1.3. Kegiatan Penyusunan Laporan Penilaian
Kegiatan penyusunan Laporan Penilaian, meliputi hal-hal sebagai berikut:
1. Melakukan peng-input-an data hasil inspeksi.
2. Penyusunan Laporan Penilaian properti secara tertulis dalam Bahasa Indonesia dan dalam
mata uang Rupiah, dengan sistematika dan isi laporan secara umum sebagai berikut:
 Pengantar Laporan
 Pernyataan Penilai
 Ringkasan Penilaian
 Ringkasan Nilai
 Daftar Isi
 Definisi dan Lingkup Penugasan (dasar dan ruang lingkup penugasan penilaian, maksud
dan tujuan penilaian, dasar dan tanggal penilaian, pengguna laporan penilaian, pedoman
dan pengertian serta definisi, pendekatan dan metode penilaian secara umum, serta
asumsi dan kondisi pembatas).
 Penilaian Aset, Ringkasan Penilaian, dan Penjelasan Objek Penilaian
 Lampiran (denah lokasi objek penilaian dan foto objek penilaian)
1.2 Identifikasi Status Penilai
1. Penilai publik adalah rekan dari KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan dengan kualifikasi sebagai
berikut:
Nama Penilai : Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)
No. Izin Penilai Publik : P-1.09.00090 (Bidang Jasa Penilaian Properti)
2. Penilai dalam posisi untuk memberikan penilaian objektif dan tidak memihak.
3. Penilai tidak mempunyai potensi benturan kepentingan dengan subjek dan objek penilaian.
4. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.
5. Baik Quality Control/Reviewer, Penilai, dan Asisten Pelaksana Lapangan dalam penugasan ini
adalah satu kesatuan tim penugasan di bawah koordinator penilai publik/berizin atau
penanggung jawab laporan penilaian.
1.3 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan
Pemberi tugas pekerjaan penilaian ini adalah PT Medco Papua Hijau Selaras, yang beralamat di
Gedung Capitol - Lantai Dasar, Jalan Letjen S. Parman Kav. 73, Slipi, Jakarta Barat.
Sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No. RSR-K/PP/A.180719.01 tanggal
18 Juli 2019, laporan hasil penilaian ini akan digunakan oleh Indonesia Eximbank, yang beralamat
di Prosperity Tower Lt. 33, District 8, Kawasan SCBD - Lot 28, Jalan Jend. Sudirman Kav. 52-53,
Jakarta 12190.
Segala akibat yang timbul karena penggunaan laporan penilaian di luar kepentingan tersebut di
atas yang dilakukan oleh PT Medco Papua Hijau Selaras, tidak menjadi tanggung jawab RSR.
1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian
Maksud dan tujuan dari penugasan ini adalah untuk menentukan Nilai Pasar dan indikasi Nilai
Likuidasi dari objek penilaian per tanggal 21 Juli 2019, dalam rangka penjaminan utang pada
Indonesia Eximbank, sehingga tidak 10bisa digunakan untuk tujuan lainnya.
Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan
penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.
1.5 Identifikasi Objek Penilaian
Objek dalam penilaian ini berupa perkebunan kelapa sawit inti (area baru/pengembangan)
dengan luas area tanaman seluas ± 1.300,00 hektar, beserta infrastruktur dan bangunan yang
berada di atas lahan total seluas ± 1.346,40 hektar (yang terdiri dari lahan HGU total seluas
± 134,52 hektar dan lahan Non HGU total seluas ± 1.211,88 hektar), dan Unit Jetty/Dermaga CPO
beserta infrastruktur, bangunan, mesin dan peralatan, yang berada di atas lahan HGU total seluas
± 13,70 hektar, yang terletak di Distrik Prafi, Masni, Sidey, dan Manokwari Utara, Kabupaten
Manokwari, Provinsi Papua Barat.
1.6 Identifikasi Bentuk Kepemilikan
Objek dalam penilaian ini merupakan aset dengan bentuk kepemilikan tunggal, yang dikuasai oleh
atas nama PT Medco Papua Hijau Selaras.
1.7 Dasar Nilai
Laporan penilaian ini digunakan oleh Indonesia Eximbank dengan tujuan penilaian dalam rangka
penjaminan utang untuk kepentingan PT Medco Papua Hijau Selaras, sehingga dasar nilai yang
akan disampaikan adalah Nilai Pasar.
Dasar penilaian yang digunakan adalah Nilai Pasar (Market Value) yang didefinisikan sebagai
estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar untuk penukaran suatu aset atau
liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang
berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara
layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya,
kehati-hatian dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 101, 3.1).
1.8 Tanggal Penilaian serta Tanggal Investigasi
Pemeriksaan/investigasi dilaksanakan pada tanggal 19 - 21 Juli 2019, sedangkan tanggal penilaian

sesuai proposal penawaran yang telah disepakati adalah hari terakhir saat dilakukannya inspeksi
di lapangan. Oleh karena itu, tanggal penilaian adalah tanggal pada saat nilai dinyatakan dan
diberlakukan yaitu tanggal 21 Juli 2019.
Penulisan dan analisa dalam laporan ini berdasarkan tanggal penilaian dan pengamatan pada
tanggal investigasi.
1.9 Jenis Mata Uang yang Digunakan
Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.
1.10 Definisi dan Istilah yang digunakan dalam Penilaian
Laporan Penilaian ini disusun sesuai dengan KEPI (Kode Etik Penilaian Indonesia) dan SPI (Standar
Penilaian Indonesia) Edisi VII-2018 seperti yang ditetapkan oleh Masyarakat Profesi Penilai
Indonesia (MAPPI).
Istilah-istilah yang digunakan dalam penilaian didefinisikan oleh KEPI & SPI Edisi VII-2018 sebagai
berikut:
1. Nilai (Value)
Nilai adalah suatu opini dari manfaat ekonomi atas kepemilikan aset, atau harga yang paling
mungkin dibayarkan untuk suatu aset dalam pertukaran, sehingga nilai bukan merupakan fakta.
Aset diartikan juga sebagai barang dan jasa. (KEPI & SPI Edisi VII-2018 : KPUP : 4.4)
2. Nilai Pasar (Market Value)
Nilai Pasar yang didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang yang dapat diperoleh atau dibayar
untuk penukaran suatu aset atau liabilitas pada tanggal penilaian, antara pembeli yang berminat
membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang
pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar
pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI
101, 3.1).
Konsep Nilai Pasar tidak harus tergantung pada transaksi sebenarnya yang terjadi pada tanggal
penilaian. Nilai Pasar lebih merupakan estimasi harga yang mungkin terjadi dalam penjualan pada
tanggal penilaian sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar. Nilai Pasar merupakan
representasi atas harga yang disepakati pembeli dan penjual pada waktu itu sesuai definisi Nilai
Pasar, yang sebelumnya masing-masing pihak telah mempunyai cukup waktu untuk menguji
kemungkinan dan kesempatan lain serta menyadari bahwa kemungkinan akan diperlukan waktu
untuk menyiapkan kontrak formal dan dokumentasi lainnya. (KEPI & SPI Edisi VII-2018 : SPI 101 :
6.2).
Nilai Pasar dipahami sebagai nilai dari suatu asset yang diestimasi tanpa memperhatikan biaya
penjualan atau pembelian dan tanpa dikaitkan dengan setiap pengenaan pajak pengalihan yang
terkait (sesuai definisi dalam KEPI & SPI Edisi VII-2018 : SPI 101 : 3.3).
3. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)
Didefinisikan sebagai penggunaan yang paling mungkin dan optimal dari suatu aset, yang secara
fisik dimungkinkan, telah dipertimbangkan secara memadai, secara hukum diizinkan, secara
finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari aset tersebut. (KEPI & SPI Edisi VII-2018 :
KPUP : 10.1)
4. Harga (Price)
Harga adalah sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu aset. Karena
kemampuan keuangan, motivasi, atau kepentingan khusus dari pembeli atau penjual, harga yang
dibayarkan mungkin berbeda dengan nilai dari aset tersebut berdasarkan anggapan pihak lain.
(KEPI & SPI Edisi VII-2018 : KPUP : 4.2)
5. Biaya (Cost)
Biaya adalah sejumlah uang yang diperlukan untuk memperoleh atau menciptakan suatu aset.
Ketika aset telah diperoleh atau diciptakan biaya merupakan suatu fakta. Harga berhubungan
dengan biaya, karena harga yang dibayar untuk suatu aset menjadi biaya bagi pembeli. (KEPI &
SPI Edisi VII-2018 : KPUP : 4.3)
6. Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
Yang dimaksud dengan Nilai Likuidasi adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan
suatu aset dalam jangka waktu yang relatif pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu
pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Likuidasi dapat melibatkan
penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang
tidak menguntungkan penjual. Definisi di atas berlaku untuk penilaian aset tetap yang umumnya
berlaku dalam konteks jaminan pembiayaan dan lelang aset. Penilai harus menyatakan dasar nilai
ini sebagai indikasi Nilai Likuidasi. Dasar nilai ini seharusnya hanya dapat diberikan dalam hal
terjadinya kredit macet atau gagal bayar pembiayaan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 102, 3.5.b).
Indikasi nilai ini hanya merupakan estimasi awal yang tidak mengikat dan tidak dapat digunakan
pada saat terjadi pelepasan kredit macet atau pengambilalihan aset jaminan oleh Bank.
7. Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)
Biaya reproduksi baru merupakan estimasi biaya untuk mereproduksi suatu properti baru yang
sama/identik dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal
penilaian. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, PPI 08 : 3.3.a)
8. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)
Biaya pengganti baru merupakan estimasi biaya untuk membuat suatu properti baru yang setara
dengan properti yang dinilai, berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian. (KEPI
& SPI Edisi VII-2018, PPI 08 : 3.3.b)
1.11 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan
1. Data-data dan/atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari Pemberi Tugas

dianggap benar, baik, tidak bermasalah, dan dapat diandalkan. Penilai tidak melakukan
verifikasi ataupun pengecekan legalitas terhadap data dan dokumen tersebut.
2. Data-data yang relevan yang digunakan dalam penilaian ini bersumber hasil inspeksi,
informasi yang dipublikasikan, data riset, database yang dimiliki KJPP, atau data yang
diperoleh dari Pemerintah.
3. Informasi, perkiraan, dan pendapat yang kami peroleh dari berbagai sumber, kami anggap
merupakan informasi yang dapat dipercaya kebenarannya. Oleh karenanya kami tidak
melakukan pengecekan lebih lanjut. Bilamana di kemudian hari diketahui ada informasi yang
tidak benar yang diberikan kepada kami, maka kami tidak dapat diminta pertanggung
jawabannya.
1.12 Proses Penilaian
Proses Penilaian adalah suatu proses pengumpulan data-data properti, menganalisa, dan
memberikan kesimpulan nilai properti berupa Nilai Pasar dengan menggunakan pendekatan
pasar, pendekatan pendapatan, dan pendekatan biaya.
1. Pendekatan Pasar
Pendekatan Pasar memberikan indikasi nilai dengan membandingkan aset dengan aset
lainnya yang identik atau sebanding dimana terdapat informasi harga (SPI 106, Edisi VII-
2018).
Prosedur penilaian dengan pendekatan data pasar, menggunakan metode perbandingan
harga penawaran/transaksi properti pembanding yang disesuaikan dengan objek penilaian.
Metode Perbandingan Data Pasar yaitu menggunakan informasi dari transaksi yang
melibatkan aset yang sama atau sejenis dengan aset yang dinilai untuk mendapatkan indikasi
nilai.
Dalam penerapan perbandingan data pasar dipersyaratkan data pembanding cukup tersedia
dan harus sebanding dengan memenuhi kriteria-kriteria sebagai berikut:
a. Data pembanding mempunyai peruntukan yang sama.

b. Data pembanding tersedia cukup banyak untuk menganalisa.
c. Data pembanding mempunyai banyak persamaan.
d. Data pembanding relatif baru.
Data ini kemudian dianalisa dan dilakukan perbandingan terhadap perbedaan-perbedaan

antara properti yang sebanding, kemudian diadakan penyesuaian berdasarkan faktor-faktor
pembanding yang mempengaruhi nilai properti.
Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan dalam

bentuk persentase, antara lain:
a. Jika data objek penilaian dan data properti pembanding sama, maka tidak
diperlukan penyesuaian.
b. Jika data objek penilaian lebih unggul sebesar "x"% ("x" perseratus) dari data
properti pembanding, maka keunggulan sebesar "x"% ("x" perseratus) tersebut
ditambahkan kepada nilai properti pembanding.
c. Jika data objek penilaian lebih buruk sebesar "x"% ("x" perseratus) dari data
properti pembanding, maka kekurangan sebesar "x"% tersebut dikurangkan dari nilai
properti pembanding.
2. Pendekatan Pendapatan
Pendekatan pendapatan memberikan indikasi nilai dengan mengkonversi arus kas masa
depan menjadi satu nilai saat ini. Pada pendekatan pendapatan, nilai aset ditentukan dengan
referensi kepada pendapatan, arus kas atau penghematan biaya yang dihasilkan aset (SPI
106, Edisi VII-2018).
a. Metode Arus Kas yang Didiskontokan (Discounted Cash Flow/DCF)
Prosedur penilaian dengan metode DCF adalah sebagai berikut:
 Melakukan analisis pendapatan dan pengeluaran dari objek penilaian dan properti
pembanding.
 Mengestimasi pendapatan kotor potensial (potensial gross income).
 Mengestimasi pendapatan lain-lain.
 Menjumlahkan pendapatan kotor potensial dengan pendapatan lain-lain dan
mengurangi penjumlahan tersebut dengan tingkat kekosongan dan potensi
kehilangan pendapatan (vacancy and collection lost) untuk memperoleh perkiraan
pendapatan kotor efektif (effective gross income).
 Menentukan biaya-biaya operasi (operating expenses).
 Mengurangi pendapatan kotor efektif dengan biaya-biaya oprasional untuk
mendapatkan pendapatan bersih operasi sebelum bunga, pajak, depresiasi, dan
amortisasi.
 Menentukan tingkat diskonto.
 Menentukan prosedur pendiskontoan.
 Mendiskontokan pendapatan bersih operasi (net operating income) untuk
mengestimasi indikasi nilai objek penilaian.
 Dalam hal terdapat terminal value sebagai salah satu unsur pembentuk indikasi nilai,
maka terminal value diperoleh dengan formula:
TV = i (1+g)
r-g
di mana:
TV = Terminal Value
i = pendapatan bersih operasional
g = tingkat pertumbuhan
r = tingkat diskonto
Dalam hal umur ekonomis objek penilaian terbatas, maka Terminal Value diganti
dengan Nilai Sisa (Residual Value) atau Nilai Jual Kembali (Resale Value) pada akhir
umur ekonomis objek penilaian.
b. Metode Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique)
Prosedur penilaian dengan metode Land Residual Technique adalah sebagai berikut:
 Menentukan program pengembangan tanah, termasuk investasi untuk
pengembangan tanah tersebut.
 Mengestimasi waktu periode proyeksi, dimana tanah dalam program pengembangan
tersebut habis masa ekonomisnya.
 Mengestimasi pendapatan, biaya investasi, dan biaya operasional dari hasil
pengembangan.
 Mengurangkan pendapatan dengan biaya investasi untuk pengembangan dan biaya
operasional untuk memperoleh nilai sisa.
 Menentukan tingkat diskonto.
 Mendiskontokan nilai sisa untuk mengestimasi indikasi nilai tanah sebelum
dikembangkan.
c. Penentuan Tingkat Diskonto
Tingkat diskonto diperoleh dengan mengaplikasikan model Band of Investment Methode
(BOIM) dengan formula sebagai berikut:
DR = Ke.We + Kd.Wd
di mana:
DR = Tingkat diskonto dari Band of Investment
Ke = Biaya ekuitas
We = Proporsi ekuitas dalam struktur modal
Kd = Biaya hutang
Wd = Proporsi hutang dalam struktur modal
Biaya ekuitas dihitung dengan formula Capital Asset Pricing Model (CAPM), yaitu:
Ke = Rf + ß.Rpm + Rs
di mana:
Ke = Biaya ekuitas
Rf = Tingkat pendapatan bebas risiko
ß = Beta, yaitu faktor yang meliputi risiko sistematis dari suatu ekuitas
Rpm = Premi risiko ekuitas
Rs = Risiko spesifik
Rf ditentukan berdasarkan rata-rata yield Surat Utang Negara (SUN) Indonesia 25Y untuk
perhitungan Discounted Cash Flow (DCF) perkebunan kelapa sawit sedangkan rata-rata
yield Surat Utang Negara (SUN) Indonesia 30Y untuk perhitungan Land Development (LDA)
Tanah. (sumber: www.ibpa.com).
Rpm atau premi risiko ekuitas di Indonesia berdasarkan data yang telah dipublikasikan oleh
Damodaran bulan Januari 2019.
Risiko spesifik (Rs) adalah merupakan tambahan premi untuk dapat menarik ekuitas ke
dalam suatu investasi dan untuk meliput dampak dari skala usaha dan kondisi spesifik
objek penilaian. Risiko spesifik merupakan risiko yang secara spesifik hanya dihadapi oleh
objek penilaian. Dasar penentuan Rs adalah profesional judgement dari penilai dan
berdasarkan pertimbangan penilai ditentukan sebesar 0%.
Sesuai dengan Notulen MAPPI Bandung tanggal 1 - 3 November 2012, yang menyatakan
bahwa "Bilamana sumber Rpm (ERP) yang digunakan berasal dari Damodaran, maka akan
dilakukan penyesuaian pada CAPM dengan memperhatikan Credit Default Spread dari
Damodaran, di mana Cost of Equity dikurangkan dengan Credit Default Spread”.
Biaya hutang (Kd) ditentukan berdasarkan suku bunga pinjaman investasi (i) dari bank
pemerintah (sumber: Bank Indonesia).
Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka perhitungan Discount Rate yang merupakan
tingkat diskonto objek penilaian adalah sebagai berikut:
PERHITUNGAN TINGKAT DISKONTO
DCF KEBUN KEL APA SAWIT
BOIM = Band of Investment
BOIM = (KE * WE) + (KD * WD)
KE = KRF + (BL * KM) - CDS
Risk Free Rate = 7,83% (KRF) (Indonesian Gov't bond - IBPA, 25 thn)
Beta Relevered = 1,51 (BL) Damodaran 5 Jan 2019
Market Risk = 8,60% (KM) Damodaran 1 Jan 2019
Default Spread = 2,15% (CDS) Damodaran 1 Jan 2019
Cost of Equity = 18,64% (KE) Before Spesific risk

18,64% After Spesific risk (CSRP)
Cost of Debt = 10,09% (BI, suku bunga investasi Bank Persero Jan - Mei 2019)
Weighted Equity = 35,00%
Weighted Debt = 65,00%
BOIM = 13,08%
Ave Ave
Beta Damodaran 2019 Leverage Beta Unleverage Beta
Farming/Agriculture - 0,53
Re leverage Beta
1,51
PERHITUNGAN TINGKAT DISKONTO

LDA (Tanah)
BOIM = Band of Investment
BOIM = (KE * WE) + (KD * WD)
KE = KRF + (BL * KM) - CDS
Risk Free Rate = 7,87% (KRF) (Indonesian Gov't bond - IBPA, 30 thn)
Beta Relevered = 1,51 (BL) Damodaran 5 Jan 2019
Market Risk = 8,60% (KM) Damodaran 1 Jan 2019
Default Spread = 2,15% (CDS) Damodaran 1 Jan 2019
Cost of Equity = 18,68% (KE) Before Spesific risk

18,68% After Spesific risk (CSRP)
Cost of Debt = 10,09% (BI, suku bunga investasi Bank Persero Jan - Mei 2019)
Weighted Equity = 35,00%
Weighted Debt = 65,00%
BOIM = 13,10%
Ave Ave
Beta Damodaran 2019 Leverage Beta Unleverage Beta
Farming/Agriculture - 0,53
Re leverage Beta
1,51
3. Pendekatan Biaya
Pendekatan Biaya memberikan indikasi nilai menggunakan prinsip ekonomi bahwa pembeli
akan membayar aset tidak lebih dari biaya unuk mendapatkan aset dengan utilitas yang sama,
baik melalui pembelian atau dengan pembuatan kontruksi dengan mengecualikan faktor-
faktor seperti waktu yang tidak semestinya, ketidaknyamanan, resiko atau faktor-faktor
lainnya (SPI 106 Edisi VII-2018).
Metode Biaya Pengganti, metode yang mengidentifikasi nilai dengan menghitung biaya untuk
membuat aset yang serupa dengan utilitas yang setara.
Dalam menilai aset selain tanah, prosedur penilaian dengan pendekatan biaya dengan
metode biaya reproduksi dan biaya pengganti yaitu :
a. Mengestimasi Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost New,
RCN) berdasarkan harga pasar yang berlaku pada tanggal penilaian.
b. Menghitung jumlah penyusutan dari objek penilaian.
c. Nilai pasar adalah RCN dikurangi dengan penyusutan.
Biaya Reproduksi/Pengganti Baru (Reproduction/Replacement Cost New, RCN) bangunan dan
infrastruktur dengan harga satuan per meter persegi merupakan hasil perhitungan analisis
harga satuan bangunan berdasarkan biaya langsung dan tidak langsung, serta pajak terkait
dengan pembangunan bangunan. Selain itu, sebagai referensi digunakan panduan terbaru
dari MAPPI mengenai panduan Biaya dan Teknis Bangunan (BTB) 2018, sedangkan untuk
mesin dan peralatan, kendaraan dan alat berat serta perabotan dan peralatan kantor
menggunakan nilai perolehan yang disesuaikan dengan tanggal penilaian, sehingga untuk
mendapatkan biaya pengganti baru menggunakan teknik indeks biaya.
Perhitungan penyusutan fisik dengan menggunakan metode umur ekonomis, dengan terlebih
dahulu memperoleh data sebagai berikut:
a. Umur aktual, dengan cara menghitung jumlah tahun sejak properti selesai didirikan atau
dibuat sampai dengan tanggal penilaian.
b. Umur efektif, dengan cara melakukan penyesuaian terhadap umur aktual berdasarkan
kondisi dan kegunaan properti sesuai dengan kondisi terlihat (observed condition).
c. Kondisi dan kegunaan properti refer ensi MAPPI adalah sebagai berikut:
Penyusutan Sisa Umur Ekonomis
Kondisi dan Kegunaan
(%) (%)
BARU
0-5 Baru, belum pernah digunakan, kondisi prima 95 - 100
SANGAT BAIK
6 - 15 Seperti baru, baru dipakai sebentar, belum memerlukan perbaikan 85 - 94
BAIK
16 - 35 Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, kondisi prima 65 - 84
WAJAR
Telah dipergunakan dan pernah dilakukan perbaikan, serta masih
36 - 60 40 - 64
memerlukan beberapa perbaikan minor
CUKUP
61 - 80 memerlukan beberapa perbaikan serta penggantian bagian yang 20 - 39
cukup penting
BURUK
81 - 95 memerlukan beberapa perbaikan cukup banyak, serta penggantian 5 - 19
bagian pokok yang penting
SANGAT BURUK (SCRAP)
96 - 100 Dalam keadaan rusak, tidak dapat dipergunakan dan diperbaiki lagi 0-4
Prosedur perhitungan penyusutan fisik dengan menggunakan metode umur ekonomis adalah
sebagai berikut:
a. Menentukan umur ekonomis dan umur efektif objek penilaian.
b. Menentukan penyusutan dalam bentuk persentase dengan cara membagi umur efektif
dengan umur ekonomis objek penilaian.
c. Umur ekonomis/manfaat bangunan berdasarkan referensi MAPPI, adalah sebagai berikut:
Dengan demikian, metode umur ekonomis ini dapat digunakan karena umur ekonomis dan
umur efektif properti dapat ditentukan.
Umur ekonomis mesin dan peralatan adalah:
a. Agriculture, machinery and equipment : 15 - 20 tahun
b. Office, furniture and equipment : 10 - 15 tahun
Perhitungan penyusutan akibat keusangan fungsional (functional obsolescence) dilakukan
dengan cara menghitung estimasi besarnya biaya yang diperlukan untuk membuat objek
penilaian berfungsi dengan optimal, atau memperkirakan inefisiensi operasional.
Perhitungan penyusutan akibat keusangan ekonomis (economic obsolescence) dilakukan
dengan memperhatikan hal-hal, antara lain:
a. Dalam hal objek penilaian dapat diperjualbelikan, maka dihitung dari besarnya nilai
perbandingan harga penjualan pada saat sebelum terjadinya keusangan ekonomis
(economic obsolescence) dengan pada saat sesudah terjadinya keusangan ekonomis
(economic obsolescence).
b. Dalam hal objek penilaian merupakan properti komersial, maka dihitung dari besarnya
penurunan pendapatan objek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan
pendapatan tersebut.
c. Dalam hal objek penilaian merupakan properti industri, maka dihitung dari besarnya
penurunan produksi objek penilaian dengan memperhatikan penyebab penurunan
produksi tersebut.
1.13 Pendekatan dan Metodologi
Pendekatan Penilaian adalah suatu cara untuk memperkirakan nilai dengan menggunakan salah
satu atau lebih Metode Penilaian. Terdapat beberapa metode yang lazim digunakan dalam
penilaian suatu properti/aset.
Prinsipnya semua metode dapat diaplikasikan terhadap semua jenis properti, tetapi pada
kenyataannya ada beberapa metode yang kurang sesuai atau terpaksa tidak dapat digunakan,
sehubungan dengan data-data yang disyaratkan oleh metode bersangkutan tidak terpenuhi atau
lebih disebabkan oleh tujuan dari pada penilaian itu sendiri. Untuk kasus-kasus tertentu, penilaian
suatu properti/aset dapat melibatkan beberapa metode sebelum hasil akhir diperoleh. Keputusan
mengenai dasar metodologi yang akan digunakan dalam penilaian ini akan diuraikan pada
masing-masing penilaian aset bersangkutan. Metodologi yang umum digunakan dalam penilaian
ini dapat dijelaskan sebagai berikut:
1. Pendekatan Pasar (Market Approach)
Pendekatan Pasar (Market Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang menggunakan data
transaksi atau penawaran atas properti yang sebanding dan sejenis dengan objek penilaian yang
didasarkan pada suatu proses perbandingan dan penyesuaian.
Dengan metode ini, penilaian atas suatu properti/aset dilakukan dengan membandingkan secara
langsung dengan properti/aset lain yang sejenis atau hampir sama yang terdapat di pasar.
Metode ini akan menghasilkan penilaian yang akurat apabila properti/aset yang dinilai dengan
properti/aset yang menjadi pembanding mempunyai perbedaan yang relatif kecil atau masih
dalam toleransi yang wajar. Varian dari metode ini dapat menggunakan teknik perhitungan
tambah kurang baik dalam bentuk prosentase maupun dalam bentuk satuan jumlah uang atau
dengan teknik perhitungan pasangan berganda dalam bentuk penyelesaian persamaan simultan.
Perhitungan dilakukan dengan membandingkan data pasar berupa penawaran atau transaksi
yang terjadi atas beberapa properti/aset sejenis dan kemudian melakukan analisa hubungan
korelasi dari faktor-faktor yang berpengaruh untuk menentukan nilai aset yang menjadi objek
penilaian. Apabila properti/aset yang dinilai mempunyai faktor yang lebih baik dari data, maka
penyesuaiannya berupa penambahan nilai (positif), sebaliknya bila properti/aset yang dinilai
mempunyai faktor yang kurang dari data, maka penyesuaiannya adalah pengurangan nilai
(negatif). Besarnya penyesuaian tersebut akan sangat tergantung pada jenis properti dan data-
data pembanding yang tersedia.
Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam melakukan penyesuaian akan berbeda-beda

pada tiap jenis properti. Faktor-faktor yang menjadi pertimbangan dalam penilaian dijelaskan
pada masing-masing penilaian objek.
2. Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) adalah Pendekatan Penilaian yang didasarkan pada
pendapatan dan biaya dari objek penilaian per periode tertentu, yang dapat dihasilkan oleh objek
penilaian, yang kemudian dikapitalisasikan.
Pendapatan dimasa yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi pemilik.
Dari pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk
mendapatkan keuntungan.
Pendekatan Pendapatan (Income Approach) lazim digunakan dalam penilaian properti yang
menghasilkan (Income Producing Property). Nilai properti merupakan fungsi dari pendapatan
yang dapat dihasilkan oleh properti tersebut. Konsep dasar pendekatan ini adalah investasi jangka
panjang, maka berkaitan langsung dengan tingkat balikan (rate of return) yang diharapkan
investor. Rate of return merupakan representasi risiko dan tingkat penghasilan yang diharapkan
dari investasi properti tersebut.
Jika pendapatan bersih per tahun dianggap stabil selama masa operasional dan bersifat tak
terhingga atau terus menerus, maka pendapatan bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh
suatu properti dapat dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama
tingkat kapitalisasi yang yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku umum di
pasar properti bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.
Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap, maka penilaiannya
dapat menggunakan Metode Arus Kas yang Didiskontokan atau lebih dikenal dengan istilah
metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah
sejumlah nilai kini dari NOI (Net Operasional Income), yang akan diperoleh dari hasil operasional
properti tersebut termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi
diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara terus menerus
dan stabil.
3. Pendekatan Biaya (Cost Approach)
Konsep dasar pendekatan biaya adalah suatu pendekatan yang digunakan untuk mendapatkan
indikasi nilai dengan perkiraan biaya yang diperlukan untuk menggantikan, memperbaiki, atau
membangun kembali properti ke kondisi yang secara substansial sama dengan, tapi tidak lebih
baik atau lebih ekstensif dari kondisi baru yang meliputi biaya/harga bahan, upah buruh, biaya
supervisi, biaya tetap kontraktor termasuk keuntungan, biaya tenaga ahli teknik termasuk semua
pengeluaran yang berkaitan seperti biaya angkutan, asuransi, biaya pemasangan, bea masuk,
Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bila ada, tetapi tidak termasuk biaya upah lembur dan
premi/bonus. Pendekatan ini juga memperkirakan depresiasi (penyusutan) internal dan eksternal
properti tersebut dari estimasi pembuatan barunya. Metode penyusutan yang digunakan adalah
metode garis lurus (straight line) dengan membagi (umur aktual properti) dengan (umur
ekonomis properti), sehingga didapatkan indikasi nilai yang merupakan cerminan nilai pasar
(market value).
Ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar atau properti itu sendiri yang akan
menentukan pendekatan penilaian yang paling tepat dan relevan.
Cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar membedakan penerapan

pendekatan atau prosedur yang digunakan dalam mengestimasi nilai pasar.
Dengan mempertimbangkan ketersediaan data dan keadaan berkaitan dengan pasar dan
properti, serta cara bagaimana suatu properti biasanya diperdagangkan di pasar, maka untuk
mengestimasi nilai objek penilaian digunakan pendekatan dan metode serta alasannya adalah
sebagai berikut:
Objek Penilaian Pendekatan Metode Alasan Penggunaan
Tanah Perkebunan Pendapatan Land Residual Penilaian tanah perkebunan kelapa sawit tidak memiliki
Technique data pembanding yang sebanding, sehingga penggunaan
pendekatan data pasar tidak tepat dilakukan. Dengan
demikian, penilaian tanah menggunakan pendekatan
pendapatan dengan Teknik Penyisaan Tanah (Land
Residual Technique), dengan alasan penggunaan
pendekatan ini karena Nilai Pasar tanah mempunyai
potensi untuk dikembangkan secara optimal untuk
perkebunan kelapa sawit yang akan dicerminkan oleh
potensi penerimaan pendapatan dari proyeksi
pengembangan tanah tersebut.
Bangunan dan Biaya Pengganti Biaya Penilaian bangunan dan sarana pelengkap dilakukan
Infrastruktur Reproduksi dengan menggunakan pendekatan biaya karena nilai
pasar dari bangunan dan sarana pelengkap yang
digunakan secara langsung dalam perkebunan kelapa
sawit merupakan satu kesatuan aset dan tidak
diperjualbelikan secara terpisah, sehingga tidak terdapat
data pembanding yang sebanding dan sejenis.
Mesin dan Peralatan, Biaya Pengganti Biaya Penilaian mesin dan peralatan dilakukan dengan
Kendaraan dan Alat menggunakan pendekatan biaya karena nilai pasar dari
Berat, Perabot dan mesin dan peralatan yang digunakan secara langsung
Peralatan Kantor dalam perkebunan kelapa sawit merupakan satu
kesatuan aset dan tidak diperjualbelikan secara terpisah,
sehingga tidak terdapat data pembanding yang
sebanding dan sejenis.
Tanaman Biaya Pengganti Penilaian Tanaman Belum Manghasilkan (TBM) dilakukan
Biaya/ Biaya dengan menggunakan pendekatan biaya karena TBM
Reproduksi belum menghasilkan pendapatan ,sehingga nilai TBM
dinilai berdasarkan jumlah biaya investasi yang telah
dikeluarkan.
Pendapatan Discounted Cash Penilaian Tanaman Menghasilkan (TM) menggunakan
Flow (DCF) pendekatan pendapatan karena TM telah menghasilkan
pendapatan. Metodologi dalam pendekatan pendapatan
adalah metode DCF dengan mencari nilai sekarang dari
arus kas bersih yang didiskonto sesuai dengan tingkat
diskonto tertentu dari industri yang sejenis.
1.14 Pemilihan Pendekatan Penilaian
Menurut opini kami, Pendekatan Biaya (Cost Approach) dan Pendekatan Pendapatan (Income
Approach) adalah yang paling tepat untuk digunakan, mengingat karakteristik dari aset tersebut.
Pendekatan Biaya digunakan karena data pembanding untuk Pendekatan Pasar (Market
Approach) tidak ditemukan di lapangan.
Untuk Pendekatan Pendapatan (Income Approach) digunakan karena data pasar/data
pembanding tidak ditemukan di lapangan dan objek yang dinilai merupakan income producing
property (properti yang menghasilkan), serta pendekatan tersebut dapat mengikuti dinamika
pasar.
1.15 Asumsi dan Syarat Pembatasan
1. Properti yang tercakup dalam penilaian ini dianggap berada di bawah kepemilikan yang sah
secara hukum.
2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat diabaikan
dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab pemilik.
3. Penilaian ini berdasarkan daftar aset yang kami terima dari pihak pemberi tugas.
4. Penilai telah melakukan penelaahan atas dokumen-dokumen yang digunakan dalam proses
penilaian.
5. Data dan informasi yang diperoleh bersumber dari atau divalidasi oleh Asosiasi Profesi Penilai.
6. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi penilai bukan konsultan di
bidang hukum, kami asumsikan bahwa surat-surat yang berhubungan dengan properti ini
adalah baik, dapat diperjualbelikan, dan bebas dari sengketa atau ikatan-ikatan lainnya.
7. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga tidak merupakan tanggung jawab penilai jika
ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau utang/kerugian atas
properti yang dinilai.
8. Sebatas yang diketahui oleh penilai, setiap data dan fakta yang dikemukakan dalam laporan
ini adalah benar dan teliti.
9. Nilai yang dilaporkan dinyatakan dalam Rupiah yang didasari pemahaman bahwa pasar
properti dimaksud dalam mata uang Rupiah. Untuk itu penggunaan mata uang selain Rupiah
dinyatakan tidak berlaku.
10. Mesin dan peralatan dianggap going concern selama umur ekonomisnya dan berada di lokasi
pabrik (insitu).
11. RSR, di mana dalam hal ini penilai maupun segenap karyawannya tidak mempunyai
kepentingan finansial terhadap kekayaan yang dinilai dan fee profesional atas penilaian ini
sama sekali tidak tergantung besarnya nilai yang dilaporkan.
12. Penilaian ini telah dilakukan sesuai dengan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan Kode Etik
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI).
13. Standar penilaian dalam laporan penilaian ini merupakan standar yang berlaku dalam KEPI &
SPI Edisi VII-2018.
14. Pihak manapun tidak mempunyai hak untuk mengumumkan ataupun mempergunakan
laporan ini dan untuk apapun tanpa persetujuan dari pemilik laporan.
15. Laporan penilaian ini dianggap berlaku apabila terdapat cap atau stempel RSR dan
ditandatangani oleh penilai berizin yang tertera namanya di atas.
16. Laporan penilaian ini tidak dapat digunakan untuk kepentingan Pasar Modal/Otoritas Jasa
Keuangan.
17. Kami tidak merekomendasikan laporan ini digunakan untuk tujuan lainnya, karena tujuan
penilaian akan menentukan dasar penilaian dan jenis nilai.
18. Tanggung jawab Penilai terbatas kepada pemberi tugas dan Penilai tidak bertanggung jawab
terhadap pihak lain yang menggunakan Laporan Penilaian ini. Pihak lain yang menggunakan
laporan ini bertanggung jawab atas segala risiko yang timbul.
19. Bahwa Perseroan harus memberikan ganti rugi dan jaminan dari segala gangguan kepada RSR
dari dan terhadap gugatan, tanggung jawab, biaya, dan pengeluaran (termasuk akan tetapi
tidak terbatas pada biaya hukum dan waktu yang telah diberikan) ditujukan pada, dibayarkan
atau ditimbulkan oleh RSR pada setiap saat dan berbagai cara yang ditimbulkan sehubungan
dengan dikeluarkannya Laporan Penilaian atas aset dimaksud, kecuali sejauh telah ditentukan
dalam perjanjian sebelumnya.
20. Penilai bertanggung jawab atas pelaksanaan penilaian, laporan penilaian, serta kesimpulan
nilai akhir.
1.16 Independensi Penilai
Dalam mempersiapkan Laporan Penilaian ini, kami telah bertindak secara independen tanpa
adanya konflik dan tidak terafiliasi dengan PT Medco Papua Hijau Selaras, ataupun pihak-pihak
yang terafiliasi. Kami juga tidak mempunyai kepentingan atau keuntungan pribadi berkaitan dengan
penugasan ini. Selanjutnya, Laporan Penilaian ini tidak dilakukan untuk memberikan keuntungan
atau merugikan pada pihak manapun. Imbalan yang kami terima adalah sama sekali tidak
dipengaruhi oleh indikasi nilai yang dihasilkan dari proses analisis penilaian ini dan kami hanya
menerima imbalan sesuai yang tercantum pada Proposal Penawaran Jasa Penilai Independen No.
RSR-K/PP/A.180719.01 tanggal 18 Juli 2019.
1.17 Kejadian Penting Setelah Tanggal Penilaian
Sepanjang pengetahuan kami, antara tanggal penilaian dan tanggal laporan penilaian tidak ada
kejadian penting yang terkait dengan properti yang dinilai.
1.18 Persyaratan Atas Persetujuan untuk Publikasi
KJPP Ruky, Safrudin dan Rekan tidak memperbolehkan penggunaan seluruh, sebagian ataupun
sebagai rujukan dari Penilaian dari Laporan ini dalam dokumen, edaran, pernyataan, referensi
ataupun dipublikasikan dalam bentuk apapun juga tanpa izin tertulis dari KJPP Ruky, Safrudin dan
Rekan. (KEPI & SPI Edisi VII-2018, SPI 103 5.3.a.12)
1.19 Konfirmasi Dasar Penilaian
Analisis, opini, dan kesimpulan yang dibuat oleh penilai, serta laporan penilaian telah dibuat
dengan memenuhi ketentuan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI) dan berdasarkan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) 2018.
1.20 Kesimpulan
Dengan menggunakan cara-cara penilaian yang lazim, serta memperhatikan semua faktor-faktor
seperti yang terdapat dalam laporan ini dan berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat
pembatasan yang berlaku, kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dari aset tersebut di atas pada
tanggal 21 Juli 2019 adalah:
Rp 125.835.000.000,-
(Seratus Dua Puluh Lima Miliar Delapan Ratus Tiga Puluh Lima Juta Rupiah)
Indikasi Nilai Likuidasi dari 23aset tersebut di atas pada tanggal 21 Juli 2019 adalah:
Rp 87.370.000.000,-
(Delapan Puluh Tujuh Miliar Tiga Ratus Tujuh Puluh Juta Rupiah)
2. DATA DAN INFORMASI
2.1 Lokasi Kebun dan Aksesibilitas
Perkebunan kelapa sawit PT Medco Papua Hijau Selaras, secara administratif berlokasi di
Distrik/Desa Prafi, Masni, Sidey, dan Manokwari Utara, Kabupaten Manokwari, Provinsi Papua
Barat.
Adapun batas wilayah proyek perkebunan PT Medco Papua Hijau Selaras adalah sebagai berikut:
Sebelah Utara : Samudra Pasific
Sebelah Timur : Sungai Prafi
Sebelah Selatan : Jalan Provinsi
Sebelah Barat : Areal Perdagangan Masyarakat
Sebagian besar yang berada pada lingkungan wilayah tersebut adalah perkebunan yang pada
umumnya budidaya tanaman kelapa sawit dan komoditas lainnya.
Gambar 1. Peta Lokasi Kebun PT MPHS
Untuk menuju lokasi kebun kelapa sawit PT Medco Papua Hijau Selaras dapat dicapai dari Kota
Manokwari dengan jalan darat melalui jalan provinsi menuju Distrik Prafi, Distrik Masni, Distrik
Sidey, dan Distrik Manokwari Utara ± 1 - 2 jam dengan total berjarak ± 100 - 150 km.
Secara umum, kondisi jalan provinsi yang dilalui merupakan jalan aspal dengan kondisi cukup
baik, sedangkan jalan kabupaten dan jalan distrik sisanya juga dalam kondisi baik, walau ada
sebagian kecil yang sedang dilakukan perbaikan dengan pengaspalan.
Bangunan-bangunan di sekitar lokasi yang dapat dijadikan petunjuk antara lain:

1. Kantor Distrik Prafi, Masni, Sidey, dan Manokwari Utara
2. GPKAI Maranatha Sidey
3. Kantor Kabupaten Manokwari
2.2 Fasilitas Umum
2.2.1 Penerangan
Fasilitas penerangan listrik pada wilayah sekitar lokasi perkebunan belum terjangkau jaringan
listrik PLN, tetapi untuk memenuhi kebutuhan listrik di perkebunan menggunakan jaringan listrik
milik sendiri dengan sumber tenaga listrik berasal dari mesin pembangkit listrik tenaga diesel
(genset).
2.2.2 Air Bersih
Di daerah sekitar lokasi perkebunan belum ada pelayanan air bersih dari PDAM, sehingga
penduduk menggunakan sumber mata dari bukit sekitar lokasi yang mengalir ke aliran sungai
sebagai sumber air bersih. Sebagian penduduk menggunakan air sungai sebagai sumber air untuk
keperluan mandi dan air minumnya. Begitu juga di lokasi perkebunan, sumber air yang dapat
dipakai adalah dengan memanfaat sumber mata air yang ada di sekitar lokasi/yang kemudian
ditampung di tandon air dan dialirkan ke semua perumahan karyawan.
2.2.3 Sarana Telekomunikasi
Sarana komunikasi yang ada di lokasi perkebunan dan daerah sekitarnya dilayani oleh sarana
telepon seluler dengan PT Telkomsel sebagai operatornya, sehingga komunikasi antara
perkebunan dengan kantor pusat maupun kantor perwakilan dapat berjalan lancar.
2.2.4 Sarana Pendidikan
Sarana pendidikan telah tersedia Sekolah Dasar di sekitar lokasi perkebunan, sedangkan untuk
melanjutkan ke tingkat sekolah yang lebih atas maka harus melanjutkan SLTP/SMA yang terletak
di Kota Distrik Sidey dengan jarak ± 10 km dengan kebun.
2.2.5 Sarana Kesehatan
Fasilitas kesehatan di lokasi terdapat poliklinik kebun (polibun), sedangkan Rumah Sakit yang
terdekat terletak di Kota Distrik Sidey yang berjarak ± 10 km dari lokasi perkebunan.
2.3 Klimatologi
Persyaratan iklim yang dibutuhkan untuk kelapa sawit meliputi curah hujan, temperatur dan
penyinaran matahari, kelembaban udara, dan kecepatan angin. Kondisi standar geografis dan
iklim yang dibutuhkan tanaman kelapa sawit agar dapat tumbuh dengan baik dapat dilihat pada
tabel berikut:
Tabel 1. Kondisi Standar Geografis dan Iklim untuk Kelapa Sawit

Uraian Kondisi Standar
 Kesesuaian Lahan S1, S2, dan S3, bahkan N1
 pH tanah 4,0 - 6,5
 Ketinggian Tempat 0 - 500 dpl
 Curah Hujan 2.000 - 4.000 mm/tahun
 Temperatur 240 - 380C
 Penyinaran Matahari 5 - 7 jam /hari
 Kelembaban 80 - 90%
 Kecepatan Angin 4.94 - 6.0 km/jam
Sumber: PPKS Marihat dalam Vademecum Kelapa Sawit, 2007
Curah hujan merupakan elemen iklim paling utama, terutama bila dikaitkan dengan pertanian
di daerah tropika, di mana unsur-unsur iklim yang lain seperti suhu, kelembaban, dan
penyinaran matahari pada umumnya tidak menjadi faktor pembatas bagi pertumbuhan dan
perkembangan tanaman.
Untuk menelaah kondisi curah hujan di lokasi survey digunakan data iklim dari Stasiun
Pengamat Iklim di lokasi. Karakteristik curah hujan di lokasi survey pada 5 tahun terakhir, secara
ringkas disajikan pada tabel berikut.
Tabel 2. Kondisi Curah Hujan Rata-Rata Kebun PT Medco Papua Hijau Selaras
2015 2016 2017 2018 2019 (s/d Juni) Rata-rata
Bulan
Hari MM Hari MM Hari MM Hari MM Hari MM Hari MM
Januari 16 519 20 368 12 406 15 262 22 520 17 415
Februari 16 352 15 743 13 589 20 470 19 437 17 518
Maret 17 353 17 771 11 285 17 268 21 347 17 405
April 14 463 8 880 11 274 9 224 23 465 13 461
Mei 4 128 10 241 9 259 14 288 17 298 11 243
Juni 8 116 11 246 9 119 15 459 15 531 12 294
Juli 7 126 10 240 17 452 17 314 13 283
Agustus 10 157 13 324 10 141 16 328 12 237
September 10 205 11 287 20 211 13 133 14 209
Oktober 5 57 10 364 20 353 15 243 13 254
November 10 142 15 281 20 329 22 369 17 280
Desember 18 549 17 500 18 178 9 558 16 446
Total 135 3.163 157 5.244 170 3.594 182 3.913 117 2.598 169 4.044
Rata-rata 11 264 13 437 14 300 15 326 20 433 14 337
Sumber: Data Perusahaan PT Medco Papua Hijau Selaras
Tabel di atas menunjukkan bahwa curah hujan rata-rata tahunan 5 tahun terakhir adalah sebesar
4.044 mm/tahun dengan hari hujan rata-rata 169 hari/tahun. Pada periode tersebut, curah hujan
terendah terjadi pada tahun 2015 dengan curah hujan rata-rata sebesar 264 mm/bulan dan curah
hujan tertinggi terjadi pada tahun 2016 dengan curah hujan rata-rata sebesar 437 mm/bulan.
Sedangkan untuk periode Januari s/d Juni 2019, total curah hujan rata-rata sebesar
433 mm/bulan dengan hari hujan 20 hari/bulan.
2.3.1. Musim
Wilayah Kabupaten Manokwari dan umumnya di Indonesia, hanya dikenal 2 musim, yaitu musim
kemarau dan penghujan. Musim kemarau biasanya terjadi pada bulan Mei s/d Oktober,
sedangkan musim penghujan biasa terjadi pada bulan November s/d April. Keadaan ini berganti
setiap setengah tahun setelah melewati masa peralihan pada bulan April - Mei dan Oktober -
November.
2.3.2. Suhu
Suhu udara rata-rata bulanan tercatat berkisar antara 24°C - 31°C, dan rata-rata tahunan 29°C.
Suhu udara maksimum terjadi pada bulan Maret s/d November sebesar 32°C, dan minimum pada
bulan Desember s/d Februari sebesar 25°C.
Suhu udara < 20°C berakibat pada keterlambatan pembungaan dan >35°C berpengaruh kepada
produktifitas tanaman. Dengan demikian berarti suhu bukan merupakan faktor pembatas
pertumbuhan tanaman.
2.4 Kondisi Topografi, Tanah, dan Kesesuaian Lahan
Kondisi topografi areal perkebunan PT Medco Papua Hijau Selaras memiliki topografi dengan
kelompok bentuk wilayah bervariasi mulai dari bentuk wilayah datar dengan kemiringan lahan
< 8% hingga landai dengan kemiringan lahan 8 - 15%, dan merupakan daerah dengan ketinggian
wilayah sekitar 4 - 10 meter dpl.
Berdasarkan informasi dari hasil analisa internal perusahaan, jenis tanah yang dijumpai pada
sebagian besar areal adalah termasuk dalam sub ordo Troupudults dan Troupudults
Dystropepts.
Jenis Tanah Kesesuaian Tanah Aktual Kesesuaian Tanah Potensial Luas (Ha)
Troupudults S3rfn S2 8.230
Trroupudults S3sfn S2 2.216
Dystropepts
Troupudults S3fn S2 1.670
Menurut karakteristik lahan, secara umum kelas kesesuaian lahan yang ada di wilayah areal
kebun ini termasuk ke dalam kelas S3. Data hasil analisa kesesuaian lahan kelapa sawit adalah
sebagai berikut:
Kelas Kesesuaian Lahan
Persyaratan
S1 S2 S3 N
Temperatur (ºC) 25-28 22-25/28-32 20-22/32-35 < 20 / > 35
Curah Hujan (mm) 1700-2500 1450-1700 /2500-3500 1250-1450 /3500-4000 < 1250 / > 4000
Defisit air (mm/thn) 0-150 150-200 250-400 > 400
Hari terpanjang tidak hujan < 10 < 10 < 10 > 10
Jeluk (cm) > 100 50-100 25-50 < 25
PH 5,0-6,5 4,2-5,0 < 4,2 -
Penyinaran (jam) ≥6 ≥6 <6 <6
Kelembaban (%) ≥ 80 ≥ 80 < 80 < 80
Tinggi (m dpl) 0-400 0-400 0-400 0-400
Topografi Datar-ombak Datar-gelombang Berbukit Curam
Lereng (%) 0-15 16-25 25-36 > 36
Solum (cm) > 80 80 60-80 < 60
Dalam air (cm) > 80 60-80 50-60 40-50
Tekstur Lp-lpli Lip-li Plp-li P
Organik (cm) 5-10 5-10 5-10 <5
Batuan Dalam dalam Dalam dangkal
Erosi t.a t.a t.a sedikit
Drainase Baik Baik Agak baik Agak baik
Banjir t.a t.a t.a Sedikit
Pasang surut t.a t.a t.a ada
Keterangan: Li: liat, p: pasir, lp: lempung: t.a: tidak ada
Tanah di kawasan perkebunan PT Medco Papua Hijau Selaras pada umumnya mempunyai daya
dukung yang cukup baik hingga marginal, yang artinya tanah tersebut dapat digunakan sebagai
lahan kebun sawit dengan memperhatikan pengelolaan kebun yang serius. Faktor pembatas
utamanya adalah kesuburan tanah, kondisi aerasi, dan bahaya kerusakan tanah. Dengan
demikian penggunaan tanah secara tidak terkontrol akan menyebabkan cepatnya penurunan
kesuburan tanah bahkan hilangnya tanah akibat erosi.
Berdasarkan data di atas dan melihat pertumbuhan tanaman di lokasi kebun, lahan perkebunan
secara tentatif dapat dimasukkan ke dalam klasifikasi kesesuaian lahan S3 untuk tanaman
kelapa sawit dan dengan perbaikan adanya faktor pembatas klasifikasi kesesuaian lahan dapat
ditingkatkan menjadi lahan S2.
2.5 Legalitas Usaha
Sebagaimana layaknya sebuah Perseroan Terbatas, PT Medco Papua Hijau Selaras telah memiliki
perizinan sebagai berikut:
a. Umum
1. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP) Besar No. 260/AC.1.7/31.73/-1.824.27/e/2018,

tanggal 30 Juli 2018, yang dikeluarkan oleh Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu Pintu
Kota Administrasi Jakarta Barat.
2. Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP) No. 52/27.1BU/31.73.07.1002/-071.562/e/

2018, tanggal 20 Juli 2018, yang dikeluarkan oleh Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu Satu
Pintu Kelurahan Slipi.
3. Tanda Daftar Perusahaan (TDP) No. 09.02.1.46.56694, tanggal 30 Juli 2018, berlaku sampai
dengan tanggal 19 Januari 2022, yang dikeluarkan oleh Unit Pelaksana Pelayanan Terpadu
Satu Pintu Kota Administrasi Jakarta Barat.
4. Kartu Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) No. 02.702.321.7-012.000.
b. Perkebunan dan Pabrik Pengolahan Kelapa Sawit
Terkait dengan pembangunan perkebunan kelapa sawit yang akan dilakukan, beberapa aspek
legal dan perizinan yang telah diperoleh PT MPHS adalah sebagai berikut:
1. Keputusan Bupati Manokwari No. 124 Tahun 2014, tanggal 18 Juli 2014, tentang Perpanjangan
Izin Lokasi atas nama PT Medco Papua Hijau Selaras untuk Keperluan Perkebunan Kelapa Sawit
atas tanah seluas ± 10.000 hektar, yang berlokasi di Distrik Prafi, Distrik Masni, Distrik Sidey,
Distrik Manokwari Utara, Kabupaten Manokwari, Provinsi Papua Barat.
2. Keputusan Gubernur Papua Barat No. 264 Tahun 2008, tanggal 2 Desember 2008, tentang
Kelayakan Lingkungan Hidup bagi Kegiatan Perkebunan dan Pabrik Pengolahan Kelapa Sawit
milik PT Medco Papua Hijau Selaras, yang berlokasi di Kabupaten Manokwari Provinsi Papua
Barat.
3. Surat Izin Usaha Perkebunan dengan Nama KBLI Perkebunan Buah Kelapa Sawit atas nama
PT Medco Papua Hijau Selaras, dengan Kode KBLI No. 01262, yang dikeluarkan oleh
Pemerintah Republik Indonesia tertanggal 20 Mei 2019.
4. Surat Izin Usaha Perkebunan dan Izin Usaha Industri dengan Nama KBLI Industri Minyak
Mentah Kelapa Sawit atas nama PT Medco Papua Hijau Selaras, dengan Kode KBLI No. 10431,
yang dikeluarkan oleh Pemerintah Republik Indonesia tertanggal 20 Mei 2019.
5. Surat Izin Usaha Perkebunan dan Izin Usaha Industri dengan Nama KBLI Industri Minyak
Mentah Inti Kelapa Sawit atas nama PT Medco Papua Hijau Selaras, dengan Kode KBLI No.
10432, yang dikeluarkan oleh Pemerintah Republik Indonesia tertanggal 20 Mei 2019.
6. Surat Izin Usaha Penyelenggaraan Pelabuhan Penyeberangan dan Pelabuhan Umum dengan
Nama KBLI Aktivitas Pelayanan Kepelabuhanan Laut atas nama PT Medco Papua Hijau Selaras,
dengan Kode KBLI No. 52221, yang dikeluarkan oleh Pemerintah Republik Indonesia tertanggal
20 Mei 2019.
7. Sertifikat Hak Guna Usaha No. 00011 atas tanah seluas 1.345.162 m², Pemegang Hak
PT Medco Papua Hijau Selaras, lokasi di Distrik Sidey, Kabupaten Manokwari, Provinsi Papua
Barat, Surat Ukur No. 10/2010, tanggal 22 November 2010, dikeluarkan oleh Kantor
Pertanahan Kabupaten Manokwari tanggal 17 Desember 2010, berlaku s/d 18 Desember 2045
(HGU Kebun Area Pengembangan).
8. Sertifikat Hak Guna Usaha No. 00002 atas tanah seluas 137.040 m², Pemegang Hak PT Medco
Papua Hijau Selaras, lokasi di Desa Saray, Distrik Sidey, Kabupaten Manokwari, Provinsi Papua
Barat, Surat Ukur No. 13/2010, tanggal 22 November 2010, dikeluarkan oleh Kantor
Pertanahan Kabupaten Manokwari tanggal 17 Desember 2010, berlaku s/d 18 Desember 2045
(HGU Dermaga/Jetty).
2.6 Data Tanah
2.6.1. Legalitas Tanah
Total luas areal PT Medco Papua Hijau Selaras adalah seluas ± 1.346,40 hektar, peruntukan
perkebunan kelapa sawit (legalitas berupa Sertifikat Hak Guna Usaha/SHGU dan Non HGU). Selain
itu, terdapat juga tanah yang dipergunakan untuk Bangunan Dermaga/Jetty dengan total luas
sesuai Sertifikat Hak Guna Usaha adalah ± 13,70 hektar. Perincian status lahan tersebut adalah
sebagai berikut:
Tabel 3. Perincian Status Lahan PT Medco Papua Hijau Selaras

Uraian Satuan Luas
Lahan/Tanah - Kebun
SHGU No. 00011 Ha 134,52
Non HGU Ha 1.211,88
Total Lahan Kebun Ha 1.346,40
Lahan/Tanah - Dermaga/Jetty
SHGU No. 00002 Ha 13,70
Total Lahan Dermaga/Jetty Ha 13,70
Tanah tersebut mempunyai bentuk tidak beraturan dan kami tidak melakukan pengukuran secara
detail atas masing-masing batas bidang tanah. Luas tanah yang dinilai berdasarkan angka yang
terdapat dalam dokumen sertifikat/surat tanah, dan kami beranggapan luas yang tercatat dan
diberikan kepada kami adalah luasan yang dikuasai/dimiliki perusahaan. Oleh karena itu, untuk
keperluan penilaian ini kami beranggapan bahwa properti dimaksud telah dilengkapi dengan
surat tanah yang sah secara hukum dan dapat dialihkan.
2.6.2. Tata Guna dan Pemanfaatan Tanah Perkebunan Kelapa Sawit
Pada saat dilakukan inspeksi, sebagian besar lahan telah dimanfaatkan untuk areal perkebunan
kelapa sawit dengan segala fasilitas yang ada seperti kantor, perumahan karyawan, jalan, dan
sarana lain yang menunjang operasional dengan kondisi cukup terpelihara yang dikelola oleh
PT Medco Papua Hijau Selaras.
Tata guna lahan dari areal yang dikuasai oleh PT Medco Papua Hijau Selaras seluas
1.346,40 hektar, dapat dirinci sebagai berikut:
Tabel 4. Tata Guna Lahan Kebun PT Medco Papua Hijau Selaras

Uraian Luas Total (Ha)
Areal Tanaman Kelapa Sawit
 TT 2016 500,00
 TT 2017 350,00
 TT 2018 300,00
 TT 2019 150,00
Jumlah Areal Tanaman Kelapa Sawit 1.300,00
Areal Non Tanaman
 Lain-Lain 46,40
Jumlah Areal Non Tanaman 46,40
Jumlah Seluruhnya 1.346,40
2.7 Penggunaan Terbaik dan Tertinggi
Dari uraian terdahulu dan setelah menganalisa kondisi lingkungan, serta perkembangan tanaman,
maka kami berpendapat bahwa penggunaan tanah untuk tanaman kelapa sawit seperti pada saat
sekarang ini merupakan penggunaan terbaik dan tertinggi. Berdasarkan analisis Highest and Best
Use (HBU), maka dapat disimpulkan bahwa:
1. Penggunaan yang ada wajar dan memungkinkan, sesuai dengan peruntukan/zoning.
2. Penggunaan yang ada secara hukum diizinkan atau memungkinkan untuk diizinkan.
3. Properti secara fisik layak dan sesuai dengan penggunaan yang ada atau dapat diadaptasi
untuk penggunaan tersebut.
4. Properti secara finansial berdasarkan aspek hukum dan kondisi fisik layak untuk penggunaan
yang ada.
5. Properti untuk penggunaan yang ada adalah wajar, secara fisik dimungkinkan, secara hukum
diizinkan, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai (produktivitas) yang optimal.
3. GAMBARAN INDUSTRI KELAPA SAWIT
3.1 Gambaran Industri Kelapa Sawit Dunia
Berdasarkan data dari USDA (United States Department of Agriculture), minyak sawit (CPO)
termasuk dalam golongan Major Vegetable Oil, yang terdiri dari:
a. Oil, Coconut - Minyak Kelapa
b. Oil, Cottonseed - Minyak dari Biji Kapas
c. Oil, Olive - Minyak Zaitun
d. Oil, Palm - Minyak Sawit
e. Oil, Palm Kernel - Minyak Inti Sawit
f. Oil, Peanut - Minyak dari Kacang-kacangan
g. Oil, Rapeseed - Minyak Canola
h. Oil, Soybean - Minyak Kedelai
i. Oil, Sunflower - Minyak dari Bunga Matahari
Jumlah produksi untuk Major Vegetable Oil hingga periode tahun 2018/2019 (periode yang
digunakan USDA adalah dari bulan Oktober hingga bulan September tahun berikutnya) mencapai
204,21 juta ton, bahkan diprediksikan meningkat pada periode selanjutnya (2019/2020*),
menjadi 208,25 juta ton, mengalami peningkatan sebesar 1,98%. Dalam periode tahun 2015/2016
hingga 2019/2020*, rata-rata pertumbuhan produksi Major Vegetable Oil dunia mengalami
peningkatan sebesar 4,26% per tahun (Data Per Juli 2019).
Tabel 5. Produksi Major Vegetable Oil Dunia Tahun 2015/2016 - 2019/2020*

(juta ton)
PRODUKSI 2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20*
Oil, Coconut 3,31 3,39 3,66 3,67 3,58
Oil, Cottonseed 4,3 4,43 5,18 5,17 5,36
Oil, Olive 3,13 2,48 3,26 3,09 3,36
Oil, Palm 58,9 65,27 70,61 74,08 76,01
Oil, Palm Kernel 7,01 7,64 8,34 8,59 8,81
Oil, Peanut 5,42 5,77 5,96 5,67 5,87
Oil, Rapeseed 27,34 27,54 28,09 27,97 28,02
Oil, Soybean 51,56 53,81 55,17 56,3 57,52
Oil, Sunflowerseed 15,39 18,16 18,5 19,67 19,72
TOTAL 176,36 188,49 198,77 204,21 208,25
* Angka Prediksi
Sumber: USDA, Juli 2019, diolah
Kontribusi rata-rata produksi minyak sawit (Palm Oil dan Palm Kernel Oil) pada Major Vegetable
Oil dunia, untuk periode tahun yang sama adalah sebesar 39,40%, diikuti dengan minyak kedelai
(Soybean Oil) sebesar 28,15% dan minyak canola (Rapeseed Oil) sebesar 14,28%.
Dari 6 jenis Major Vegetable Oil dunia, minyak sawit adalah yang lebih banyak diproduksi setiap
tahunnya, dan juga mengalami peningkatan produksi rata-rata sebesar 4,53% per tahun untuk
periode tahun yang sama.
Indonesia menjadi negara terbanyak yang memproduksi Major Vegetable Oil, pada tahun
2019/2020* yaitu sebanyak 48,89 juta ton, yang sebagian besar adalah minyak sawit (43,0 juta
ton). Selanjutnya adalah Tiongkok sebanyak 26,87 juta ton (15,41 juta ton merupakan minyak
kedelai), Malaysia sebanyak 23,71 juta ton (21,2 juta ton adalah minyak sawit), Uni Eropa
sebanyak 18,78 juta ton (9,61 juta ton adalah minyak kanola), dan Amerika Serikat sebanyak
12,56 juta ton (11,13 juta ton adalah minyak kedelai).
Dari sisi konsumsi atau kebutuhan dunia untuk Major Vegetable Oil hingga periode tahun
2018/2019 mencapai 199,35 juta ton, dan diprediksikan meningkat pada periode selanjutnya
(2019/2020*) menjadi 204,43 juta ton, atau mengalami peningkatan sebesar 2,55%. Dalam
periode tahun 2015/2016 hingga 2019/2020*, rata-rata pertumbuhan konsumsi Major Vegetable
Oil dunia mengalami peningkatan sebesar 3,53% per tahun.
Tabel 6. Konsumsi Major Vegetable Oil Dunia Tahun 2015/2016 - 2019/2020*

(juta ton)
KONSUMSI DOMESTIK 2015/16 2016/17 2017/18 2018/19 2019/20*
Oil, Coconut 3,23 3,07 3,38 3,48 3,54
Oil, Cottonseed 4,41 4,39 5,12 5,1 5,32
Oil, Olive 2,81 2,59 2,87 3,07 3,24
Oil, Palm 59,7 61,61 66,35 71,65 73,69
Oil, Palm Kernel 6,82 7,22 7,82 8,27 8,52
Oil, Peanut 5,4 5,64 5,96 5,61 5,86
Oil, Rapeseed 28,18 28,91 28,96 28,07 28,4
Oil, Soybean 52,19 53,41 54,63 55,76 57,14
Oil, Sunflowerseed 15,22 16,54 17,25 18,36 18,72
TOTAL 177,96 183,37 192,33 199,35 204,43
* Angka Prediksi
Sumber: USDA, Juli 2019, diolah
Kontribusi rata-rata minyak sawit (Palm Oil dan Palm Kernel Oil) pada Major Vegetable Oil dunia,
pada periode tahun yang sama adalah sebesar 38,76%, diikuti dengan minyak kedelai (Soybean
Oil) sebesar 28,56% dan minyak canola (Rapeseed Oil) sebesar 14,93%.
Tiongkok menjadi negara terbanyak yang mengkonsumsi pada Major Vegetable Oil pada tahun
2019/2020* yaitu sebanyak 38,41 juta ton, diikuti Uni Eropa sebanyak 27,01 juta ton, India
sebanyak 23,75 juta ton, Amerika Serikat sebanyak 16,46 juta ton, dan Indonesia sebanyak
16,26 juta ton.
3.1.1 Produksi dan Konsumsi Minyak Sawit Dunia
Dari data USDA (United States Department of Agriculture), produksi minyak sawit (CPO) dunia
dalam 4 tahun terakhir masih menunjukan pertumbuhan, meskipun tingkat pertumbuhannya
cenderung menurun. Pada periode tahun 2015/2016, produksi minyak sawit dunia mencapai
58,90 juta ton; dan pada periode tahun 2018/2019, produksi minyak sawit dunia mencapai
74,08 juta ton. Angka pertumbuhan rata-rata produksi minyak sawit dunia sepanjang periode
tersebut adalah sebesar 4,81% per tahun. Meningkatnya produksi minyak sawit tersebut akibat
meningkatnya luas area panen (harvesting area), serta produksi perkebunan kelapa sawit,
terutama yang berada di Indonesia dan Malaysia.
Untuk periode tahun 2019/2020*, produksi minyak sawit dunia diprediksi mengalami
peningkatan sebesar 2,61% atau menjadi 76,01 juta ton, seiring bertambahnya stok dan masih
rendahnya harga minyak sawit dunia yang sudah dimulai sejak periode 2016/2017.
Sumber: USDA Juli 2019, diolah (juta ton)
Gambar 2. Produksi dan Tingkat Pertumbuhan CPO Dunia Periode Tahun 2015/2016 sampai
dengan tahun 2019/2020*
Untuk periode tahun 2018/2019, Indonesia dan Malaysia masih menjadi produsen minyak sawit
terbesar di dunia, dengan masing-masing jumlah produksi sebesar 41,5 juta ton dan 21,00 juta
ton. Jumlah produksi minyak sawit dari 2 negara tersebut mencapai 84,37% dari total produksi
minyak sawit dunia yang mencapai 74,08 juta ton. Negara produsen minyak sawit lain adalah
Thailand (2,9 juta ton), Kolombia (1,63 juta ton), Nigeria sebanyak 1,02 juta ton, dan total
produksi minyak sawit dari negara-negara lain mencapai 6,04 juta ton.
Untuk periode tahun 2019/2020*, USDA memprediksikan produksi minyak sawit Indonesia
mengalami peningkatan menjadi 43,0 juta ton, Malaysia juga mengalami peningkatan menjadi
21,2 juta ton, Thailand menjadi 3,0 juta ton, Kolombia menjadi 1,68 juta ton, Nigeria tetap.
Sumber: USDA Juli 2019, diolah (ribu ton)

Gambar 3. Produsen CPO Dunia 2018/2019 dan Prediksi 2019/2020*
Dari sisi konsumsi minyak sawit dunia, dalam periode tahun 2015/2016 hingga 2018/2019,
mengalami peningkatan rata-rata sebesar 5,36% per tahun. Pada periode tahun 2015/2016,
konsumsi minyak sawit dunia hanya mencapai 59,70 juta ton; dan pada periode tahun
2018/2019, konsumsi minyak sawit dunia meningkat mencapai 71,65 juta ton.

Gambar 4. Konsumsi dan Tingkat Pertumbuhan CPO Dunia Periode Tahun 2015/2016 sampai
dengan tahun 2019/2020*
Untuk periode tahun 2019/2020*, konsumsi minyak sawit dunia diprediksi mengalami
peningkatan sebesar 2,85% atau menjadi 73,69 juta ton, seiring dengan meningkatnya
pemanfaatan minyak dunia untuk biodiesel.
Negara konsumsi minyak sawit terbesar dunia pada periode tahun 2018/2019 adalah Indonesia
yang mencapai 12,62 juta ton, diikuti India sebanyak 9,60 juta ton, Uni Eropa 7,00 juta ton,
Tiongkok 6,46 juta ton, Malaysia 3,65 juta ton, dan Pakistan 3,19 juta ton.

Gambar 5. Konsumen CPO Dunia 2018/2019 dan Prediksi 2019/2020*
Untuk periode tahun 2019/2020*, diprediksi konsumsi minyak sawit Indonesia mengalami
peningkatan menjadi 12,75 juta ton, India menjadi 9,9 juta ton, Uni Eropa mengalami penurunan
menjadi 6,9 juta ton, Tiongkok meningkat menjadi 6,67 juta ton, Malaysia meningkat menjadi
3,98 juta ton, dan Pakistan menjadi 3,24 juta ton.
Peningkatan konsumsi minyak sawit dunia untuk negara Indonesia mengalami peningkatan yang
signifikan untuk periode tahun 2015/2016, hal ini disebabkan dengan meningkatnya pemanfaatan
minyak sawit menjadi biodiesel, dan peningkatan kandungan minyak sawit secara bertahap pada
bahan bakar bio solar berdasarkan regulasi pemerintah.
3.1.2 Ekspor dan Impor Minyak Sawit Dunia
Perkembangan ekspor minyak sawit dunia untuk periode tahun 2015/2016 hingga 2018/2019
mengalami pertumbuhan rata-rata sebesar 10,95% per tahun, sedangkan untuk impor minyak
sawit dunia, rata-rata tumbuh sebesar 10,99% per tahun. Jumlah ekspor minyak sawit dunia pada
periode tahun 2015/2016 adalah sebesar 43,84 juta ton, sedangkan impor mencapai 42,84 juta
ton. Pada periode tahun 2018/2019 jumlah ekspor minyak sawit dunia mencapai 52,25 juta ton,
dan jumlah impor sebanyak 49,70 juta ton.

Gambar 6. Ekspor dan Impor CPO Dunia Periode Tahun 2015/2016 - 2019/2020*
Untuk periode tahun 2019/2020*, diprediksikan jumlah ekspor minyak sawit dunia tumbuh
sebesar 3,13% dengan jumlah minyak sawit mencapai 53,88 juta ton, sedangkan impor tumbuh
sebesar 3,26% dengan jumlah minyak sawit mencapai 51,32 juta ton. Tingkat pertumbuhan
ekspor dan impor minyak sawit pada periode tahun 2018/2019, mengalami peningkatan
dibanding tingkat pertumbuhan pada periode tahun 2017/2018 yaitu masing-masing 7,57% untuk
ekspor dan 7,16% untuk impor, yang disebabkan tingkat pemanfaatan minyak sawit untuk
konsumsi domestik mengalami peningkatan yang cukup besar (5,93%), dan dilanjutkan pada
periode tahun 2019/2020* dengan tingkat pertumbuhan sebesar 3,13% untuk ekspor dan 3,26%
untuk impor.
Dalam periode tahun 2018/2019, negara eksportir minyak sawit dunia terbesar adalah negara
Indonesia (29,2 juta ton), Malaysia (17,50 juta ton), Guatemala (812 ribu ton), Kolombia (750 ribu
ton), Papuanugini (640 ribu ton), dan untuk negara-negara lain mencapai 3,34 juta ton. Untuk
prediksi periode tahun 2019/2020*, Indonesia masih merupakan negara eksportir terbesar
minyak sawit dunia dengan jumlah 30,20 juta ton, diikuti Malaysia sebanyak 18,00 juta ton.

Gambar 7. Eksportir CPO Dunia 2018/2019 dan prediksi 2019/2020*
Sedangkan untuk negara utama pengimpor minyak sawit terbesar dunia periode tahun
2018/2019 adalah India (9,50 juta ton), Uni Eropa (7,1 juta ton), Tiongkok (6,3 juta ton), Pakistan
(3,2 juta ton), Bangladesh (1,75 juta ton), dan Amerika Serikat (1,47 juta ton). Untuk periode
tahun 2019/2020*, negara-negara importir utama minyak sawit tidak mengalami perubahan.
Sumber: USDA, Juli 2019 diolah (ribu ton)

Gambar 8. Importir CPO Dunia 2018/2019, dan prediksi 2019/2020*
3.1.3 Perkembangan Harga CPO
Berdasarkan data dari Bursa CIF (Rotterdam), pergerakan harga CPO (CIF Rotterdam) bulanan
untuk periode tahun 2016 - Juli 2019 mengalami fluktuasi, dengan kecenderungan menurun, yang
diawali dengan USD 870 per ton (Januari 2014) dan diakhiri USD 542,5 per ton (Januari 2019).
Harga CPO (CIF Rotterdam) pernah mencapai puncaknya pada Januari 2017 yang mencapai
USD 810 per ton dan titik terendah pada November 2018 yaitu hanya mencapai USD 470 per ton.
Dari berbagai sumber diolah (USD/ton)

Gambar 9. Perkembangan Harga CPO CIF Rotterdam, Tahun 2016 hingga bulan Juli 2019
Berdasarkan data dari Perdagangan Dunia, pergerakan harga CPO FOB Indonesia untuk periode
tahun 2016 hingga Juli 2019 juga mengalami fluktuasi, dengan kecenderungan menurun, yang
diawali dengan USD 545 per ton (Januari 2016), dan diakhiri USD 467,5 per ton (Juli 2019). Harga
CPO FOB Indonesia pernah mencapai puncaknya pada Januari 2017 yang mencapai USD 767,5 per
ton, dan titik terendah pada November 2018 yaitu hanya mencapai USD 445 per ton.
Dari berbagai sumber diolah (USD/ton)

Gambar 10. Perkembangan Harga CPO FOB Belawan, Tahun 2016 hingga bulan Juli 2019
3.2 Gambaran Industri Kelapa Sawit Indonesia
Industri kelapa sawit nasional merupakan salah satu industri yang memberikan pendapatan
devisa yang cukup besar bagi negara. Rata-rata dalam periode tahun 2010 - 2018, devisa
Indonesia dari minyak sawit (CPO dan turunannya), tidak termasuk biodiesel dan oleochemical,
berkisar antara USD 15,1 miliar (tahun 2015) dan USD 20,72 miliar (tahun 2017).
Sektor kelapa sawit menjadi sektor andalan bagi jutaan masyarakat Indonesia. Kebun industri
mampu menyerap 4,2 juta tenaga kerja langsung dan 12 juta tenaga kerja tidak langsung.
Sementara petani swadaya mampu menyerap 4,6 juta orang. Sejak tahun 2000, sektor kelapa
sawit Indonesia membantu 10 juta orang keluar dari garis kemiskinan karena faktor-faktor yang
terkait dengan ekspansi kelapa sawit dan setidaknya 1,3 juta orang yang hidup di pedesaan keluar
dari garis kemiskinan secara langsung berkat kelapa sawit.
Selain sebagai penyumbang devisa negara, minyak sawit adalah satu-satunya komoditi non migas
Indonesia yang menempati posisi strategis dalam percaturan minyak nabati dunia, mengingat
Indonesia adalah penghasil terbesar di dunia untuk komoditas ini. Posisi strategis yang dimaksud
karena sejak tahun 2005 minyak sawit telah menjadi produk minyak nabati dengan produksi
terbesar menggeser minyak kedelai yang sebelumnya menjadi raja minyak nabati dunia.
3.2.1 Luas Kebun dan Produksi
Berdasarkan data Direktorat Jendral Perkebunan, Kementerian Pertanian, luas areal perkebunan
kelapa sawit di Indonesia selama 7 tahun terakhir cenderung menunjukan peningkatan rata-rata
sebesar 6,91 persen per tahun. Pada tahun 2010, lahan perkebunan kelapa sawit Indonesia
tercatat seluas 8,54 juta hektar, meningkat menjadi 14,31 juta hektar pada tahun 2018*, atau
terjadi peningkatan 67,38 persen.
Pada tahun 2018*, diperkirakan luas areal perkebunan kelapa sawit mencapai 14,31 juta hektar
(angka sementara), yang terdiri dari Perkebunan Besar Swasta (PBS) memiliki luas kebun terluas,
yaitu 7,79 juta Ha (55,24%), diikuti Perkebunan Rakyat seluas 5,81 juta Ha (38,64%), dan
Perkebunan Besar Negara (PBN) seluas 713 ribu Ha (6,11%).
Sumber: Ditjenbun (Hektar)

* Angka Sementara
Gambar 11. Perkembangan Luas Areal Kebun Kelapa Sawit Indonesia Periode Tahun 2010 - 2018*
Selama periode tahun 2010 - 2018*, areal perkebunan kelapa sawit tersebar di 24 provinsi di
Indonesia. Dari ke-24 provinsi tersebut, Provinsi Riau merupakan provinsi dengan areal
perkebunan kelapa sawit terluas di Indonesia yaitu 2,84 juta hektar pada tahun 2018*, atau
19,88% dari total luas areal perkebunan kelapa sawit di Indonesia. Sentra kebun sawit selanjutnya
berada di Provinsi Sumatera Utara seluas 1,61 juta Ha, Kalimantan Barat seluas 1,57 juta Ha,
Provinsi Kalimantan Tengah seluas 1,51 juta Ha, Provinsi Sumatera Selatan seluas 1,20 juta Ha,dan
Provinsi Kalimantan Timur seluas 1,06 juta Ha. Sedangkan provinsi lainnya memiliki luas kebun
sawit di bawah 1 juta Ha.
Tabel 7. Luas Lahan Kelapa Sawit dan Produksi CPO Indonesia Berdasarkan Provinsi Tahun 2018*
LUAS AREAL (Ha) Produksi
No. PROVINSI
TBM TM TTM Jumlah (ton)
1 Aceh 137.522 377.024 34.987 549.533 1.287.262
2 Sumatera Utara 185.875 1.402.400 18.286 1.606.562 6.208.690
3 Sumatera Barat 46.778 430.943 12.630 490.350 1.332.759
4 Riau 262.393 2.547.336 34.791 2.844.520 9.822.787
5 Kepulauan Riau 1.718 20.189 182 22.089 58.620
6 Jambi 175.961 703.686 18.828 898.475 2.348.221
7 Sumatera Selatan 165.430 1.029.509 8.976 1.203.915 3.914.138
8 Kep. Bangka Belitung 50.847 228.491 625 279.963 813.428
9 Bengkulu 91.479 284.550 3.055 379.084 984.340
10 Lampung 57.041 211.477 2.592 271.110 601.505
WILAYAH SUMATERA 1.175.043 7.235.605 134.953 8.545.600 27.371.749
11 DKl Jakarta -
12 Jawa Barat 1.656 11.731 645 14.032 36.216
13 Banten 4.292 13.012 2.289 19.594 29.198
14 Jawa Tengah -
15 DI Yogyakarta -
16 Jawa Timur -
WILAYAH JAWA 5.948 24.743 2.934 33.625 65.413
17 Bali -
18 Nusa Tenggara Barat -
19 Nusa Tenggara Timur -
WILAYAH NUSA TENGGARA DAN BALI -
20 Kalimantan Barat 381.350 1.177.883 8.841 1.568.074 3.298.012
21 Kalimantan Tengah 312.784 1.195.102 3.812 1.511.698 4.896.654
22 Kalimantan Selatan 121.847 452.089 3.369 577.305 1.602.530
23 Kalimantan Timur 270.728 784.859 3.650 1.059.237 2.463.709
24 Kalimantan Utara 102.614 156.669 810 260.094 538.965
WILAYAH KALIMANTAN 1.189.323 3.766.603 20.482 4.976.408 12.799.870
25 Sulawesi Utara -
26 Gorontalo 18.661 2.197 10 20.868 1.829
27 Sulawesi Tengah 58.322 144.335 2.041 204.698 386.861
28 Sulawesl Selatan 17.637 51.050 2.610 71.297 171.331
29 Sulawesi Barat 75.711 141.082 1.962 218.755 514.922
30 Sulawesi Tenggara 39.110 37.306 150 76.565 117.488
WILAYAH SULAWESI 209.441 375.970 6.773 592.184 1.192.431
31 Maluku 8.909 3.758 151 12.818 4.614
32 Maluku Utara - - - - -
33 Papua 26.135 36.080 7.160 69.375 123.578
34 PapuaBarat 46.455 32.695 96 79.246 109.356
WILAYAH MALUKU DAN PAPUA 81.499 72.533 7.407 161.439 237.548
INDONESIA 2.661.254 11.475.454 172.549 14.309.256 41.667.011
* Angka Estimasi, Wujud Produksi adalah CPO
Dari sisi produksi sawit yang terdiri dari CPO dan Inti Sawit, total produksi sawit Indonesia
mengalami peningkatan setiap tahunnya, seiring dengan bertambahnya luas areal Tanaman
Menghasilkan (TM). Untuk periode tahun 2012 - 2018, angka rata-rata pertumbuhan produksi
CPO Indonesia adalah sebesar 8,32% per tahun dan Inti Sawit juga sebesar 8,32% per tahun.
Tabel 8. Produksi CPO Dan Produksi Inti Sawit Indonesia Berdasarkan Pengusahaannya
Tahun 2012 - 2018
Produk dan Status Pengusahaan 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
PRODUKSI CPO
Perkebunan Rakyat 9.198 10.011 10.205 10.528 11.576 12.719 14.010
Perkebunan Besar Negara 2.133 2.145 2.229 2.347 1.888 2.190 2.508
Perkebunan Besar Swasta 14.685 15.627 16.843 18.195 18.024 22.903 25.148
TOTAL 26.016 27.782 29.278 31.070 31.487 37.813 41.667
PRODUKSI INTI SAWIT
Perkebunan Rakyat 1.765 2.002 2.041 2.106 2.315 2.544 2.802
Perkebunan Besar Negara 501 429 446 469 378 438 502
Perkebunan Besar Swasta 2.938 3.125 3.369 3.639 3.653 4.581 5.030
TOTAL 5.203 5.556 5.855 6.214 6.297 7.562 8.333
Sumber: Dirjen Perkebunan, Kementerian Pertanian RI
3.2.2 Ekspor
Berdasarkan data dari Direktorat Jendral Perkebunan Kementerian Pertanian RI, produk kelapa
sawit terbagi ke dalam 2 bagian, yakni:
1. Minyak Sawit
Kode HS Deskripsi
15111000 Crude palm oil
15119020 Refined palm oil
15119031 Solid fractions of refined palm oil, with iodine value 30 or more, but less than 40
15119032 Solid fractions of refined palm oil, with iodine value exceeding 40
15119036 Liquid fractions of refined palm oil, in packing of a net weight not exceeding 25 kg
15119037 Liquid fractions of refined palm oil, with iodine value 55 or more but less than 60
15119039 Liquid fractions of refined palm oil, in packing of a net weight exceeding 25 kg, with iodine value more
than 60
15119041 Solid fractions of unrefined palm oil
15119042 Solid fractions of unrefined palm oil, with packing of a net weight 25 kg
2. Minyak Inti Sawit

Kode HS Deskripsi
15132110 Crude oil of palm kernel
15132190 Crude palm oil oth than of palm kernel
15132911 Solid fractions of unrefined palm kernel oil, not chemically modified
15132912 Solid fractions of unrefined babassu oil, not chemically modified
15132913 Unsolid fractions of unrefined palm kernel oil (palm kernel oil), not chemically modified
15132914 Unsolid fractions of unrefined babassu oil, not chemically modified
15132991 Solid fractions of refined palm kernel oil, not chemically modified
15132992 Solid fractions of refined babassu oil, not chemically modified
15132994 Palm kernel olein, refined, bleached and deodorized (RBD) 15132995 Palm kernel oil, RBD
15132996 Other fraction of palm kernel oil, not chemically modified, nec in heading 1513
15132997 Other fraction of babassu oil, not chemically modified, nec in heading 1513
Kode HS (Harmonized System) yang digunakan adalah HS2017, yang mulai diterapkan sejak tahun
2017.
Ekspor produk kelapa sawit Indonesia untuk periode tahun 2010 - 2018 rata-rata mengalami
pertumbuhan sebesar 3,40% per tahun dari segi nilai dan 7,05% per tahun dari segi volume.
Pertumbuhan tertinggi nilai ekspor produk kelapa sawit Indonesia terjadi pada tahun 2011,
dengan angka pertumbuhan sebesar 27,50%, yang disebabkan peningkatan harga sawit yang
tinggi (harga rata-rata CPO tahun 2011 : 2010, meningkat 24,97%). Sedangkan dari sisi volume,
pertumbuhan tertinggi terjadi pada tahun 2017 yaitu sebesar 19,45%, yang disebabkan
banyaknya permintaan produk sawit, sehingga volume ekspor meningkat tajam.
Hingga akhir tahun 2018, nilai ekspor produk sawit Indonesia mencapai USD 18.229,38 juta,
dengan volume ekspor mencapai 29,67 juta ton. Apabila dibandingkan dengan jumlah ekspor
produk sawit pada tahun 2017, mengalami penurunan sebesar 12,04% dari segi nilai, akibat
turunnya harga CPO. Sedangkan dari segi volume mengalami peningkatan sebesar 2,05%.
Tabel 9. Perkembangan Ekspor Produk Sawit Indonesia Tahun 2010 - 2018*

MINYAK SAWIT MINYAK INTI SAWIT TOTAL
TAHUN Nilai Volume Nilai Volume Nilai Volume
Juta USD 000 Ton Juta USD 000 Ton Juta USD 000 Ton
2010 13.468,97 16.291,86 1.727,69 1.572,29 15.196,66 17.864,14
2011 17.261,25 16.436,20 2.113,88 1.442,67 19.375,13 17.878,87
2012 17.602,17 18.845,02 1.510,49 1.460,37 19.112,65 20.305,39
2013 15.838,85 20.577,98 1.301,99 1.644,53 17.140,44 22.222,51
2014 17.464,75 22.892,22 1.540,69 1.479,83 19.005,44 24.372,05
2015 15.385,27 26.467,56 1.565,68 1.819,31 16.950,96 28.286,87
2016 14.366,75 22.761,81 1.910,53 1.576,49 16.277,29 24.338,30
2017 18.513,46 27.353,71 2.211,34 1.717,59 20.724,80 29.071,30
2018 16.527,85 27.893,67 1.701,53 1.772,90 18.229,38 29.666,57
Sumber: Unstats, BPS diolah
3.2.3 Impor
Meskipun Indonesia merupakan produsen terbesar dunia, dalam periode tahun 2010 - 2018
impor produk kelapa sawit Indonesia mengalami fluktuasi, yang diawali pada tahun 2010 dengan
nilai impor yang cukup besar (USD 40,01 juta), dan cenderung mengalami penuruan untuk
periode tahun 2010 - 2012. Setelah mengalami peningkatan pada tahun 2013, nilai impor produk
kelapa sawit Indonesia cenderung menurun hingga akhir tahun 2018. Hingga akhir tahun 2018,
nilai impor produk kelapa sawit Indonesia mencapai USD 984 ribu dengan volume 844 ton.
Tabel 10.Perkembangan Impor Produk Sawit Indonesia Tahun 2010 - 2018

MINYAK SAWIT MINYAK INTI SAWIT TOTAL
TAHUN Nilai Volume Nilai Volume Nilai Volume
Ribu USD Ton Ribu USD Ton Ribu USD Ton
2010 37.801 46.720 2.208 1.362 40.009 48.082
2011 24.993 23.344 3.284 1.366 28.277 24.710
2012 831 616 1.216 640 2.047 1.256
2013 46.979 65.561 496 326 47.475 65.887
2014 393 299 1 0 394 299
2015 4.623 7.571 31 11 4.654 7.582
2016 4.116 2.658 27 18 4.144 2.676
2017 1.812 2.518 1 0 1.813 2.518
2018 915 806 69 38 984 844
Sumber: Unstats, BPS diolah
3.2.4 Prospek Industri Kelapa Sawit
3.2.4.1. Kondisi Tahun 2018
Sepanjang tahun 2018, industri sawit Indonesia mengalami tekanan yang cukup berat, antara lain
harga CPO yang cenderung turun, produksi yang melimpah, dan berbagai isu negatif terhadap
keberadaan industri sawit di Indonesia. Namun dengan tekanan-tekanan tersebut, industri sawit
Indonesia tetap berjuang, dan bertahan, serta bersiap untuk pengembangannya di tahun-tahun
mendatang.
Berdasarkan data yang diolah Gabungan Pengusaha Kelapa Sawit Indonesia (GAPKI), produksi
minyak sawit Indonesia beserta turunannya (tidak termasuk biodiesel dan oleochemical) pada
tahun 2018 mengalami peningkatan yang signifikan yaitu CPO sebesar 41,67 juta ton dan PKO
sebanyak 5,82 juta ton, sehingga total keseluruhan produksi minyak sawit Indonesia mencapai
47,49 juta ton. Jumlah produksi tersebut mengalami peningkatan sebesar 14,4% jika
dibandingkan dengan produksi tahun 2017 yaitu 41,5 juta ton, yang terdiri dari CPO 38,5 juta ton
dan PKO 3 juta ton.
Untuk harga rata-rata CPO, sepanjang tahun 2018 tercatat USD 595,5 per ton, atau mengalami
penurunan sebesar 17% dibandingkan dengan harga rata-rata CPO pada tahun 2017 yaitu USD
714,3 per ton. Penurunan harga yang cukup signifikan ini disebabkan oleh beberapa faktor, antara
lain melimpahnya stok minyak nabati dunia, perang dagang antara Tiongkok dan Amerika Serikat,
daya beli yang lemah karena perlambatan pertumbuhan ekonomi di beberapa negara tujuan
ekspor, dan regulasi di negara tujuan ekspor.
Dari sisi ekspor minyak sawit Indonesia (CPO dan turunannya), pada tahun 2018 mengalami
peningkatan sebesar 8% atau dari 32,18 juta ton pada tahun 2017 menjadi 34,71 juta ton di tahun
2018. Namun sumbangan devisa minyak sawit Indonesia pada tahun 2018 mengalami penurunan
sebesar 11% akibat turunnya harga minyak sawit dunia. Nilai ekspor minyak sawit Indonesia pada
tahun 2018 mencapai 20,54 miliar Dollar AS dibandingkan pada tahun 2016 yang mencapai 22,97
miliar Dollar AS.
Pada tahun 2018, Pemerintah Indonesia menerbitkan Inpres No. 8 Tahun 2018 tentang
Moratorium Sawit, yang menjadi langkah penting bagi pemerintah untuk mendapatkan data
luasan lahan tertanam dan kawasan konversi hutan yang bisa dijadikan lahan sawit rakyat.
Merujuk data hasil koordinasi supervisi KPK, luas areal perizinan kelapa sawit yang sudah
diterbitkan sekitar 20 juta, sedangkan berdasarkan hasil citra satelit tutupan tanaman kelapa
sawit seluas 16,83 juta hektar, sehingga terdapat sekitar 3,2 juta hektar yang belum dilakukan
pembangunan (landbank). Selisih areal kebun sawit tersebut akan dievaluasi, karena belum ada
pembangunan.
Selain itu juga, dalam rangka mengurangi defisit dan impor bahan bakar minyak, serta
menghemat devisa, Pemerintah Indonesia memperluas penerapan kewajiban pencampuran
biodiesel sawit ke minyak solar (B20) mulai 1 September 2018. Sasarannya adalah sektor yang
masih belum optimal terutama di sektor transportasi non Public Service Obligation (non PSO),
industri, pertambangan, dan kelistrikan. Dengan demikian, diharapkan tidak akan ada lagi
peredaran solar tanpa pencampuran biodiesel (B-0). Kewajiban pencampuran bahan bakar solar
dengan B20 telah dimulai tahun 2016, namun penerapannya belum optimal. Sehingga dengan
penerapan tersebut diharapkan menjadi titik tolak pemanfaatan biodiesel 20% di semua sektor
secara menyeluruh. Melalui optimalisasi dan perluasan pemanfaatan B20 ini, diperkirakan akan
terdapat penghematan sekitar USD 2 miliar pada sisa 4 bulan terakhir tahun 2018.
Di tahun 2018 sejumlah masalah dalam dan luar negeri yang dihadapi industri sawit nasional
adalah sebagai berikut:
1. Masih ada ketidakpastian hukum dalam keberlanjutan perkembangan industri sawit
Indonesia, karena regulasi yang kurang berpihak maupun “conflicting regulation”.
2. Kondisi pasar global komoditi.
3. Hambatan perdagangan di sejumlah kawasan/negara tujuan ekspor.
4. Tekanan kampanye negatif yang makin gencar dan mengancam citra industri sawit.
5. Penguatan pasar domestik dan implementasi kebijakan biodiesel yang belum memuaskan.
3.2.4.2. Prospek Tahun 2019
Tahun 2019, diprediksikan industri sawit Indonesia tetap memiliki prospek yang baik. Hal ini
didukung dengan pertumbuhan ekonomi yang semakin membaik, dan juga pemanfaatan minyak
sawit nasional yang semakin meningkat.
Sesuai dengan kebijakan Pemerintah untuk meningkatkan investasi, meningkatkan ekspor
khususnya ke pasar non tradisional, meningkatkan produktivitas nasional, dan pengurangan
kemiskinan serta kesenjangan ekonomi. Fokus industri sawit Indonesia adalah:
1. Melakukan perbaikan iklim usaha dalam negeri melalui advokasi sinkronisasi kebijakan dan
regulasi Pemerintah.
2. Melakukan advokasi atas berbagai regulasi di daerah.
3. Mendorong percepatan implementasi Sustainability (ISPO).
4. Mendorong peningkatan/pengembangan ekspor dan penanganan berbagai hambatan
perdagangan di pasar global.
5. Memperluas kampanye positif sawit, baik di dalam negeri maupun di berbagai Negara tujuan
ekspor utama.
6. Mendorong dan ikut menyukseskan program Replanting atau Peremajaan Sawit Rakyat (PSR)
yang dicanangkan oleh Pemerintah.
7. Optimalisasi dan perluasan pemanfaatan B20, dan adanya peluang akselerasi menjadi B30
pada tahun 2019.
4. PENILAIAN KEBUN KELAPA SAWIT
4.1 Identifikasi Tanaman
Luas areal perkebunan PT Medco Papua Hijau Selaras yang dimiliki adalah seluas 1.346,40 hektar,
dengan luas areal tanaman sebesar 1.300,00 hektar, yang terdiri dari tanaman tahun tanam 2016
s/d 2019.
Kami tidak meneliti dan mengadakan sensus secara khusus atas keberadaan tanaman dilihat dari
luasan per tahun tanam, jumlah tegakan pohon, dan kondisi tanaman secara detail. Untuk
keperluan penilaian ini, kami beranggapan bahwa data dan informasi yang diberikan pihak
perusahaan adalah benar dan bila terjadi perubahan satu sama lainnya, maka kami tidak pada
posisi untuk menyarankan menggunakan laporan ini dan sebaiknya melakukan analisa ulang
terhadap perubahan data tersebut.
4.1.1. Varietas Yang Ditanam
Varietas tanaman sawit yang ditanam di kebun area pengembangan PT Medco Papua Hijau
Selaras adalah hasil persilangan Dura (D) x Psifera (P) yang diperoleh mayoritas dari Damimas,
dan sebagian kecil Pusat Penelitian Kelapa Sawit (PPKS) Marihat.
Jarak tanam standar yang digunakan adalah 9,4 meter x 8,17 meter segitiga sama sisi dengan
jarak antar baris 7,62 meter dengan kondisi areal tanaman yang ada, maka jumlah populasi rata-
rata 143 pokok per hektar.
Secara rinci luas tanam per tahun tanam dapat dilihat pada tabel di bawah ini.
Tabel 11.Luas Tanaman PT Medco Papua Hijau Selaras

Uraian Luas Total (Ha)
Areal Tanaman Kelapa Sawit
 TT 2016 500,00
 TT 2017 350,00
 TT 2018 300,00
 TT 2019 150,00
Jumlah Areal Tanaman Kelapa Sawit 1.300,00
4.1.2. Kondisi Kebun Existing
Jenis tanaman sawit yang ditanam di kebun PT Medco Papua Hijau Selaras adalah berjenis Tenera
yaitu merupakan hasil persilangan D (Dura) x P (Psifera). Klon tersebut diperoleh mayoritas dari
Damimas dan sebagian kecil Pusat Penelitian Kelapa Sawit (PPKS) Marihat.
Jarak tanam standar yang digunakan adalah 9,4 meter x 8,17 meter segitiga sama sisi dengan
jarak antar baris 7,62 meter dengan kondisi areal tanaman yang ada, maka jumlah populasi rata-
rata 143 pokok per hektar.
Hasil pengamatan atas tanaman kelapa sawit secara singkat diuraikan sebagai berikut:
1. Pertumbuhan/kondisi tanaman secara umum cukup baik karena cukup bersih dari gulma. Hal
ini baik untuk pertumbuhan dan perkembangan tanaman terutama pada masa vegetatif.
Piringan yang bersih banyak manfaatnya, diantaranya mengurangi persaingan tanaman inti
dengan tanaman lainnya di sekitar tanaman.
2. Populasi tanaman secara umum masih sesuai dengan rencana tanam pihak manajemen yaitu
143 per hektar, namun ada sebagian blok perlu dilakukan penyisipan terutama untuk tanaman
tahun tanam awal.
3. Tanaman kelapa sawit seluruhnya belum menghasilkan.
4. Secara morfologi atau pertumbuhannya cukup sehat atau normal, tidak ada serangan hama
penyakit yang cukup serius dan umumnya masih di bawah ambang batas ekonomi.
5. Pemeliharaan tanaman seperti perawatan gawangan dan pemeliharaan piringan di beberapa
tempat berjalan dengan baik sesuai dengan jadwal rotasinya, secara umum masih dapat
dikendalikan.
6. Penampilan kebun secara keseluruhan jika dilihat dari kondisi per tanaman terlihat cukup
bagus dan cukup terawat.
7. Pengaturan perairan (drainage system) sudah dilakukan dengan cukup baik, dan parit yang
berfungsi sebagai saluran drainase tersebut juga merupakan lalu lintas utama untuk
pengontrolan kondisi kebun maupun aktivitas pengangkutan hasil panen.
Secara umum, kondisi tanaman kelapa sawit ditinjau dari segi pemeliharaan pada saat penilaian
cukup baik, namun apabila dilakukan perawatan secara intensif dan dengan memperhatikan
standar teknis budidaya yang benar masih memiliki potensi peningkatan.
Kondisi infrastruktur pada saat peninjauan lapangan pada umumnya terpelihara dengan baik dan
tidak ada yang menyebabkan hambatan dalam pendistribusian bahan ataupun peralatan, dan
pengangkutan buah hasil panen berjalan dengan lancar.
4.1.3. Sosial Masyarakat
Berdasarkan informasi yang diperoleh tidak ada masalah dengan masyarakat sekitar, baik dari
klaim tanah maupun masalah-masalah lain yang berhubungan dengan masyarakat.
4.1.4. Pencegahan Kebakaran
Pada saat peninjauan ke lapangan, kondisi areal dalam keadaan cukup baik. Tetapi berdasarkan
informasi dari pihak manajemen kebun pada bulan-bulan yang curah hujan kurang (musim
kemarau) sangat potensial menimbulkan terjadinya kebakaran. Untuk mengantisipasi kebakaran
oleh manajemen kebun dibuat beberapa bangunan menara pemantau/pengawas api yang
posisinya di areal yang paling tinggi.
4.2 Proses Penilaian Berdasarkan Aset yang Dinilai
Mengingat karakter properti yang dinilai adalah perkebunan kelapa sawit, maka untuk
Pendekatan yang digunakan adalah Pendekatan Pendapatan dengan metode Discounted Cash
Flow (DCF).
Namun demikian, sesuai dengan kebutuhan administrasi bahwa diharapkan nilai dari masing-
masing komponen pendukung perkebunan kelapa sawit juga dapat diketahui seperti tanah,
infrastruktur, dan bangunan.
Untuk mengetahui nilai dari masing-masing komponen pendukung tersebut maka pendekatan
yang digunakan adalah pendekatan pendapatan (income approach) untuk penilaian tanah dan
pendekatan biaya (cost approach) untuk penilaian infrastruktur dan bangunan, dengan
menggunakan teknik yang disesuaikan karakter aset tersebut.
Secara ringkas, pendekatan, metode dan teknik penilaian yang dilakukan, digambarkan pada tabel
berikut ini:
Pendekatan
No. Objek Metode Penilaian Teknik Penilaian
Penilaian
1 Tanah Pendapatan Discounted Cash Flow Land Residual Technique
2 Tanaman Menghasilkan Pendapatan Discounted Cash Flow -
3 Tanaman Belum Menghasilkan Biaya Biaya Pengganti Cost Per Hektar
4 Bangunan Biaya Biaya Pengganti Biaya Teknik Bangunan
5 Infrastruktur Biaya Biaya Pengganti Meter Persegi
4.3 Nilai Tanah Kebun
4.3.1 Luas Tanah Yang Dinilai
Tanah yang dinilai merupakan tanah perkebunan kelapa sawit. Luas tanah yang dinilai sesuai
dengan bukti kepemilikan hak/penguasaan tanah (SHGU) seluas ± 134,52 hektar dan tanah Non
HGU seluas ± 1.211,88 hektar.
4.3.2 Metodologi Penilaian
Penilaian tanah perkebunan kelapa sawit tidak memiliki data pembanding yang sebanding,
sehingga penggunaan pendekatan data pasar tidak dapat dilakukan. Oleh karenanya, penilaian
tanah lebih tepat menggunakan pendekatan pendapatan dengan Teknik Penyisaan Tanah (Land
Residual Technique), karena tanah yang dinilai mempunyai potensi untuk dikembangkan secara
optimal untuk perkebunan kelapa sawit yang dicerminkan oleh potensi penerimaan pendapatan
dari proyeksi pengembangan tanah tersebut.
4.3.3 Asumi-Asumsi yang Digunakan
1. Umur proyeksi yang digunakan adalah waktu untuk pengembangan kebun selama
ekonomis tanaman, serta tidak dilakukan replanting.
2. Pembangunan/investasi kebun, baik tanaman maupun non tanaman dilakukan selama
4 tahun mulai dari land clearing sampai dengan pemeliharaan TBM-3.
3. Penanaman kelapa sawit dilakukan untuk lahan seluas 125,44 hektar untuk areal di dalam
HGU (asumsi net planted area) dan seluas 1.130,08 untuk areal di dalam Non HGU (asumsi
net planted area).
4. Kebutuhan biaya investasi tanaman kelapa sawit mengacu pada Satuan Biaya Maksimum per
hektar Pembangunan Kebun kelapa sawit dari Direktorat Jenderal Perkebunan Republik
Indonesia untuk lahan kering. Dengan menyesuaikan pada harga-harga material, upah hari
kerja yang terdapat di lokasi kebun yang berlaku saat ini, asumsi biaya investasi tanaman adalah
sebagai berikut:
Keterangan Luas (Ha)
P0  Land Clearing 15.242.000
 Pembibitan 5.877.000
 Penanaman Kelapa Sawit + LCC (TBM 0) 9.774.000
P1 Pemeliharaan TBM-1 14.153.000
Jumlah 83.349.000
5. Kebutuhan biaya investasi non tanaman meliputi bangunan, mesin-mesin dan peralatan, serta
kendaraan dan alat berat, yang mengacu pada standar umum yang berlaku dalam
pembangunan perkebunan kelapa sawit dengan beberapa penyesuaian harga material sebagai berikut:
Biaya Areal HGU Biaya Areal Non
No. Keterangan
(Rp/Ha) HGU (Rp/Ha)
1. Infrastruktur 7.258.123 7.258.123
2. Bangunan 3.217.000 3.390.842
3. Mesin dan Peralatan 335.000 296.439
4. Kendaraan dan Alat Berat 950.000 1.267.626
6. Produksi yang dihasilkan berupa Tandan Buah Segar (TBS) kelapa sawit yang mengacu pada
standar produksi TBS yang ter-published sebagai acuan pasar yaitu Standar Produksi PPKS
Marihat untuk Klas Kesesuaian Lahan (KKL) S3 .
Klas Kesesuaian Produktivitas Tahun Ke - (Ton/Ha)
Lahan 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
KKL S-1 Marihat 6 16 19 23 28 32 34 35 35 35 34 33
KKL S-2 Marihat 5 14 17 21 26 28 30 31 32 32 32 31
KKL S-3 Marihat 4 12 15 19 23 26 27 28 29 30 30 29,5
-
Klas Kesesuaian Produktivitas Tahun Ke - (Ton/Ha)
Lahan 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
KKL S-1 Marihat 32 39,5 29,0 28,0 27,0 26,0 25,5 25,0 24,0 23,0 22,5
KKL S-2 Marihat 30 28,5 27,5 27,0 26,0 25,0 24,0 23,0 22,0 21,5 21,0
KKL S-3 Marihat 28,5 27,0 26,0 25,0 24,0 23,0 22,0 21,0 20,0 19,5 19,5
7. Harga jual TBS ditentukan berdasarkan fungsi dari harga CPO dan Kernel, yang dihitung
dengan menggunakan formulasi sebagai berikut:
Harga TBS = K ((Harga CPO x ER CPO) + (Harga PK x ER PK))
Di mana: K = Koefisien (diasumsikan 85%)
ER CPO = tingkat ekstraksi CPO
ER PK = tingkat ekstraksi Kernel
8. Sedangkan perhitungan harga CPO berdasarkan rata-rata data aktual CIF Rotterdam dan data
aktual perusahaan pada tahun 2018, di mana harga rata-rata CPO skenario moderat pada
proyeksi tahun 2019 dengan dilakukan penyesuaian berdasarkan forecast proyeksi harga CPO
berdasarkan World Bank sebesar 2%, sehingga didapat harga CPO pada tahun 2019 adalah
sebesar USD 525 per ton, atau setara dengan Rp 7.401.524,-/ton (asumsi USD 1 = Rp 14.102).
Untuk harga kernel diperhitungkan sebesar 65% dari harga CPO. Pada tahun selanjutnya,
perhitungan proyeksi harga CPO menggunakan data proyeksi dari World Bank tersebut
dengan perhitungan yang sama pada tahun 2019 - 2023 dan selanjutnya, atau mulai tahun
2024 tidak mengalami kenaikan.
9. Biaya pemeliharaan Tanaman Menghasilkan (TM) untuk kelapa sawit diasumsikan sebesar
Rp 8.143.000,-/hektar/tahun. Biaya ini diasumsikan mengalami kenaikan 4,37%/tahun selama
5 tahun pertama masa proyeksi, dan selanjutnya tetap.
10. Biaya panen TBS diasumsikan Rp 125,-/kg TBS. Perhitungan biaya panen tersebut berdasarkan
informasi dari manajemen kebun yang dianalisa berdasarkan kondisi di lapangan selama
pelaksanaan survey. Biaya ini diasumsikan mengalami kenaikan 4,37%/tahun selama 5 tahun
pertama masa proyeksi, dan selanjutnya tetap.
11. Biaya angkut TBS diasumsikan Rp 75,-/kg TBS. Perhitungan biaya angkut TBS tersebut
berdasarkan informasi dari manajemen kebun yang dianalisa berdasarkan kondisi di lapangan
selama pelaksanaan survey dengan memperhitungkan jarak lokasi kebun ke lokasi PKS. Biaya
ini diasumsikan mengalami kenaikan 4,37%/tahun selama 5 tahun pertama masa proyeksi,
dan selanjutnya tetap.
12. Biaya umum dan administrasi diasumsikan Rp 1.221.000,-/hektar. Biaya ini diasumsikan
mengalami kenaikan 4,37%/tahun selama 5 tahun pertama masa proyeksi, dan selanjutnya
tetap.
13. Sinking Fund dihitung sesuai biaya penggantian masing-masing properti (non tanaman).
HGU
Nilai Investasi Umur Biaya Cadangan
Uraian SF
(Rupiah) Eko per tahun
Infrastruktur 910.432.514 20 7,87% 20.190.404
Bangunan 403.528.759 20 7,87% 8.948.943
Mesin dan Peralatan 42.021.179 10 7,87% 2.919.100
Kendaraan dan Alat Berat 119.164.539 8 7,87% 11.257.253
Jumlah 1.475.146.991 43.315.700
Non HGU
Nilai Investasi Umur Biaya Cadangan
Uraian SF
(Rupiah) Eko per tahun
Infrastruktur 8.202.264.887 20 7,87% 181.899.305
Bangunan 3.831.925.184 20 7,87% 84.979.519
Mesin dan Peralatan 335.000.000 10 7,87% 23.271.565
Kendaraan dan Alat Berat 1.432.520.178 8 7,87% 135.327.521
Jumlah 13.801.710.249 425.477.910
14. Inflasi per tahun sebesar 4,37% per tahun (sumber: www.bi.go.id).
15. Discount rate yang digunakan berdasarkan Band Of Investment Method yaitu 13,10%.
4.3.4 Hasil Penilaian
Berdasarkan asumsi yang dikemukakan dan dengan menggunakan pendekatan pendapatan

dengan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), diperoleh nilai tanah kebun PT Medco
Papua Hijau Selaras sebagai berikut:
1. Tanah HGU Rp 18.890.000,- per hektar
2. Tanah Non HGU Rp 13.086.000,- per hektar
Setelah mempertimbangkan dengan seksama semua data dan informasi serta faktor relevan yang
turut mempengaruhi nilai, menganalisa, serta melakukan penyesuaian, kami berpendapat bahwa
Nilai Tanah seluas 1.346,40 hektar yang dimaksud dalam penilaian ini adalah sebesar:
Nilai Pasar:
Rp 18.399.709.000,-
(Delapan Belas Miliar Tiga Ratus Sembilan Puluh Sembilan Juta
Tujuh Ratus Sembilan Ribu Rupiah)
Indikasi Nilai Likuidasi:

Rp 12.879.797.000,-
(Dua Belas Miliar Delapan Ratus Tujuh Puluh Sembilan Juta
Tujuh Ratus Sembilan Puluh Tujuh Ribu Rupiah)
Perincian Nilai Tanah/Lahan sesuai statusnya diuraikan dalam tabel berikut:

Luas Nilai Pasar Indikasi Nilai Likuidasi
Uraian
(Ha) (Rp) (Rp)
Tanah/Lahan
 Tanah/Lahan HGU 134,52 2.541.011.000 1.778.708.000
 Tanah/Lahan Non HGU 1.211,88 15.858.698.000 11.101.089.000
Jumlah Tanah/Lahan 1.346,40 18.399.709.000 12.879.797.000
4.4 Nilai Aset Non Tanaman
Penilaian non tanaman dilakukan dengan metode Cost Approach, dengan memperhitungkan
biaya perolehan dari aset yang dinilai, serta penyusutannya. Aset non tanaman yang dinilai adalah
infrastruktur, bangunan, mesin dan peralatan, kendaraan dan alat berat, serta inventaris kebun.
Hasil analisis didapat bahwa aktiva non tanaman dalam penilaian ini adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar Indikasi Nilai Likuidasi

Uraian
(Rp) (Rp)
Non Tanaman
 Infrastruktur 7.834.600.000 5.484.200.000
 Bangunan 1.616.063.000 1.131.244.000
Total Nilai Non Tanaman 9.450.663.000 6.615.444.000
Dari hasil penilaian tersebut dengan memperhatikan luas tanaman yang ada, dapat disimpulkan
bahwa nilai non tanaman adalah Rp 7.269.741,- per hektar.
Detail dan perincian nilai aktiva non tanaman tersebut adalah sebagai berikut:
4.4.1. Penilaian Infrastruktur Kebun
Tahun Jumlah Nilai Pasar Indikasi Nilai

No. Nama Aktiva Kondisi
Perolehan Unit/m² (Rp) Likuidasi (Rp)
1 Main Road 2016 8.312 Baik 1.272.500.000 890.800.000
2 Collection Road 2016 28.261 Baik 3.189.600.000 2.232.700.000
3 Main Drain 2016 8.312 Baik 781.600.000 547.100.000
4 Collection Drain 2016 28.261 Baik 1.861.400.000 1.303.000.000
5 Jembatan Log Kayu 2016 55 Baik 382.200.000 267.500.000
Jumlah Infrastruktur Kebun 7.834.600.000 5.484.200.000
4.4.2. Penilaian Bangunan Kebun
Jumlah Luas Tahun Nilai Pasar Indikasi Nilai

Unit (m²/Unit) Perolehan (Rp) Likuidasi (Rp)
1 Bangunan Barak Tipe G10 4 325 2017 Baik 1.616.063.000 1.131.244.000
Jumlah Bangunan Kebun 1.616.063.000 1.131.244.000
Rincian teknis bangunan kebun kelapa sawit dapat dilihat pada LAMPIRAN 10.
4.5 Nilai Aset Tanaman
Dalam penilaian tanaman, kami menggunakan pendekatan pendapatan (income approach) untuk
tanaman sudah berproduksi (TM) dan pendekatan biaya (cost approach) untuk Tanaman Belum
Menghasilkan (TBM). Tanaman yang dapat dihitung dengan menggunakan pendekatan
pendapatan (income approach) yaitu tanaman tahun tanam 2016, sedangkan tanaman yang
dihitung dengan menggunakan pendekatan biaya (cost approach) yaitu tanaman tahun tanam
2017 s/d 2019.
Didalam menentukan nilai dengan pendekatan pendapatan (income approach), kami membuat
asumsi yang sangat penting sehubungan dengan metode yang kami gunakan dalam penentuan
nilai. Beberapa asumsi yang kami gunakan adalah sebagai berikut:
a. Asumsi Umum
1. Proyeksi disusun mulai dari tahun 2019 sampai dengan akhir masa umur ekonomis
tanaman sesuai tahun tanamnya.
2. Tanaman kelapa sawit yang sudah tertanam sebagian besar menggunakan bibit Damimas
dan sebagian kecil menggunakan bibit marihat, akan tetapi untuk kepentingan penilaian ini,
perhitungan proyeksi produksi menggunakan Standar Produksi yang terpublished sebagai
acuan pasar yaitu Standar Produksi PPKS Marihat untuk Klas Kesesuaian Lahan (KKL) S3,
dan diproyeksikan akan menghasilkan selama 22 tahun (sampai TM 22).
3. Produksi yang dihasilkan adalah TBS (Tandan Buah Segar).
4. Diasumsikan TBS yang dihasilkan terjual semua.
5. Untuk menilai tanaman dengan arus kas terdiskonto asumsi dan ketentuan yang diambil
berdasar pada ketentuan yang berlaku lazimnya di perkebunan sejenis.
6. Areal kebun dan sarana pendukung lainnya merupakan satu kesatuan didalam penilaian ini
yang tidak dapat dipisahkan.
7. Dalam penilaian ini, pendekatan penilaian kami adalah dengan Discounted Cash Flow (DCF).
b. Asumsi Khusus
1. Tanaman kelapa sawit sebagian besar belum menghasilkan TBS, bila melihat kondisi
tanaman di lapangan, pencapaian produktivitas kebun saat menghasilkan pada tahun 2019
diperkirakan rata-rata 40% dibandingkan standar.
2. Berdasarkan analisa produksi tersebut, maka utilisasi proyeksi produksi TBS kebun kelapa
sawit PT Medco Papua Hijau Selaras terhadap standar produksi adalah sebagai berikut:
Tahun Tanam 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026, dst
2016 40% 54% 61% 65% 70% 80% 90% 95%
3. Harga jual TBS ditentukan berdasarkan fungsi dari harga CPO dan Kernel, yang dihitung
dengan menggunakan formulasi sebagai berikut:
Harga TBS = K ((Harga CPO x ER CPO) + (Harga PK x ER PK))
Di mana: K = Koefisien (diasumsikan 85%)
ER CPO = tingkat ekstraksi CPO
ER PK = tingkat ekstraksi Kernel
4. Sedangkan perhitungan harga CPO berdasarkan rata-rata data aktual CIF Rotterdam dan
data aktual perusahaan pada tahun 2018, di mana harga rata-rata CPO skenario moderat
pada proyeksi tahun 2019 dengan dilakukan penyesuaian berdasarkan forecast proyeksi
harga CPO berdasarkan World Bank sebesar 2%, sehingga didapat harga CPO pada tahun
2019 adalah sebesar USD 525 per ton, atau setara dengan Rp 7.401.524,-/ton (asumsi
USD 1 = Rp 14.102). Untuk harga kernel diperhitungkan sebesar 65% dari harga CPO. Pada
tahun selanjutnya, perhitungan proyeksi harga CPO menggunakan data proyeksi dari World
Bank tersebut dengan perhitungan yang sama pada tahun 2019 - 2023 dan selanjutnya,
atau mulai tahun 2024 tidak mengalami kenaikan.
5. Discount rate yang digunakan berdasarkan Band of Investment Method yaitu 13,08%.
6. Biaya pemeliharaan Tanaman Menghasilkan (TM) untuk kelapa sawit diasumsikan sebesar
Rp 8.143.000,-/hektar/tahun. Biaya ini diasumsikan mengalami kenaikan 4,37%/tahun
selama 5 tahun pertama masa proyeksi, dan selanjutnya tetap.
7. Biaya umum dan administrasi diasumsikan Rp 1.221.000,-/hektar. Biaya ini diasumsikan

mengalami kenaikan 4,37%/tahun selama 5 tahun pertama masa proyeksi, dan selanjutnya
tetap.
8. Biaya panen TBS diasumsikan Rp 125,-/kg TBS. Perhitungan biaya panen tersebut
berdasarkan informasi dari manajemen kebun yang dianalisa berdasarkan kondisi di
lapangan selama pelaksanaan survey. Biaya ini diasumsikan mengalami kenaikan
4,37%/tahun selama 5 tahun pertama masa proyeksi, dan selanjutnya tetap.
9. Biaya angkut TBS diasumsikan Rp 75,-/kg TBS. Perhitungan biaya angkut TBS tersebut
berdasarkan informasi dari manajemen kebun yang dianalisa berdasarkan kondisi di
lapangan selama pelaksanaan survey dengan memperhitungkan jarak lokasi kebun ke lokasi
PKS. Biaya ini diasumsikan mengalami kenaikan 4,37%/tahun selama 5 tahun pertama masa
proyeksi, dan selanjutnya tetap.
10.Sinking fund dihitung sesuai biaya penggantian masing-masing properti.
11.Inflasi per tahun sebesar 4,37% (sumber: www.bi.go.id).
Sedangkan untuk Tanaman Belum Menghasilkan (TBM), di mana pendekatan yang digunakan
adalah Cost Approach, di mana standar cost yang digunakan mengacu pada Satuan Biaya
Maksimum per hektar Pembangunan Kebun kelapa sawit dari Direktorat Jenderal Perkebunan
Republik Indonesia untuk lahan kering. Dengan menyesuaikan pada harga-harga material, upah
hari kerja yang terdapat di lokasi kebun yang berlaku saat ini, asumsi biaya inve stasi tanaman adalah
sebagai berikut:
Keterangan Luas (Ha)

P0  Land Clearing 15.242.000
 Pembibitan 5.877.000
 Penanaman Kelapa Sawit + LCC (TBM 0) 9.774.000
Jumlah 83.349.000
Berdasarkan asumsi-asumsi di atas, maka kami berpendapat bahwa Nilai Pasar dan indikasi Nilai
Likuidasi tanaman kelapa sawit seluas 1.300,00 hektar adalah sebesar:
Nilai Pasar:
Rp 82.193.181.000,-
(Delapan Puluh Dua Miliar Seratus Sembilan Puluh Tiga Juta
Seratus Delapan Puluh Satu Ribu Rupiah)

Rp 57.535.227.000,-
(Lima Puluh Tujuh Miliar Lima Ratus Tiga Puluh Lima Juta
Dua Ratus Dua Puluh Tujuh Ribu Rupiah)
Perincian nilai tanaman sesuai umur tanaman diuraikan dalam tabel berikut:
Luas Nilai Pasar Indikasi Nilai

No. Uraian
(Ha) (Rp) Likuidasi (Rp)
1 Tahun Tanam 2016 500,00 42.375.881.000 29.663.117.000
2 Tahun Tanam 2017 350,00 21.669.550.000 15.168.685.000
3 Tahun Tanam 2018 300,00 13.513.800.000 9.459.660.000
4 Tahun Tanam 2019 150,00 4.633.950.000 3.243.765.000
Jumlah Nilai Tanaman 1.300,00 82.193.181.000 57.535.227.000
5. PENILAIAN JETTY/DERMAGA CPO (IN PROGRESS)
5.1. Objek Penilaian
Penilaian ini hanya untuk aset Jetty/Dermaga CPO, yang berlokasi di Desa Saray, Distrik Sidey,
Kabupaten Manokwari, Provinsi Papua Barat. Penilaian ini dilakukan per periode penilaian tanggal
21 Juli 2019 dengan tujuan untuk penjaminan utang pada Indonesia Eximbank.
Nama Pemilik Properti : PT MEDCO PAPUA HIJAU SELARAS

Tahun Beroperasi atau berdiri : 2018
5.2. Metodologi Penilaian
Pemilihan pendekatan dalam penilaian objek di atas lebih pada tergantung kepada jenis dan tipe
objek itu sendiri. Objek penilaian dalam hal ini yaitu tanah, infrastruktur, bangunan, serta mesin
dan peralatan.
Pendekatan terbaik dalam penilaian ini yaitu dengan menggunakan Pendekatan Pasar dan
Pendekatan Biaya, yang penjelasannya sudah dibahas di awal laporan ini.
5.3. Penilaian
Hasil analisis didapat bahwa Nilai Pasar dan indikasi Nilai Likuidasi Jetty/Dermaga CPO dalam
penilaian ini adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar:
Rp 15.791.137.560,-
(Lima Belas Miliar Tujuh Ratus Sembilan Puluh Satu Juta
Seratus Tiga Puluh Tujuh Ribu Lima Ratus Enam Puluh Rupiah)

Rp 10.339.570.000,-
(Sepuluh Miliar Tiga Ratus Tiga Puluh Sembilan Juta Lima Ratus Tujuh Puluh Ribu Rupiah)
Perincian dari nilai Jetty/Dermaga CPO tersebut adalah sebagai berikut:
Nilai Pasar Indikasi Nilai

Uraian
(Rp) Likuidasi (Rp)
JETTY/DERMAGA CPO
 Tanah (HGU 137.040 M²) 258.868.560 181.000.000
 Infrastruktur 547.179.000 383.000.000
 Bangunan 708.800.000 496.000.000
 Mesin dan Peralatan 14.276.290.000 9.279.570.000
Jumlah Seluruhnya 15.791.137.560 10.339.570.000
Sedangkan detail perincian dari nilai Jetty/Dermaga CPO tersebut adalah sebagai berikut:
5.3.1. Penilaian Tanah Jetty/Dermaga CPO In Progress
Tanah yang dinilai merupakan tanah Jetty/Dermaga CPO. Luas tanah yang dinilai sesuai dengan
bukti kepemilikan hak/penguasaan tanah (SHGU) seluas ± 13,70 hektar.
Berdasarkan asumsi yang dikemukakan dan dengan menggunakan pendekatan pendapatan

dengan Teknik Penyisaan Tanah (Land Residual Technique), diperoleh Nilai Tanah Dermaga/Jetty
PT Medco Papua Hijau Selaras sebesar Rp 18.890.000,- per hektar.
Perincian nilai Tanah/Lahan sesuai statusnya diuraikan dalam tabel berikut:
Luas Nilai Pasar Indikasi Nilai Likuidasi

Uraian
(Ha) (Rp) (Rp)
Tanah/Lahan 13,70 258.868.560 181.000.000
Total Tanah/Lahan 13,70 258.868.560 181.000.000
5.3.2. Penilaian Infrastruktur Jetty/Dermaga CPO
Tahun Jumlah Nilai Pasar Indikasi Nilai

Perolehan Unit/m² (Rp) Likuidasi (Rp)
1 Causeway 2018 652,95 Baik 261.179.000 183.000.000
2 Lampu Penerangan 2018 11 Baik 286.000.000 200.000.000
Jumlah Infrastruktur Jetty/Dermaga CPO 547.179.000 383.000.000
5.3.3. Penilaian Bangunan Jetty/Dermaga CPO
Jumlah Luas Tahun Nilai Pasar Indikasi Nilai

Unit (m²/Unit) Perolehan (Rp) Likuidasi (Rp)
1 Bangunan Thermal Oil Boiler 1 32 2018 Baik 99.200.000 69.000.000
2 Bangunan Tangki Curah & Pompa 1 144 2018 Baik 489.600.000 343.000.000
3 Bangunan Kantor dan Gudang 1 24 2018 Baik 120.000.000 84.000.000
Jumlah Infrastruktur Jetty/Dermaga CPO 708.800.000 496.000.000
5.3.4. Penilaian Mesin dan Peralatan Jetty/Dermaga CPO

No Uraian Tahun
(Rp) Likuidasi (Rp)
1 1 Jetty 2018 8.517.080.000 5.536.100.000
Terdiri dari:
1- Tiang Pancang
Konstruksi steel piles dia. 600 mm, tebal
16 mm, quantity 115 batang, dilengkapi piles
joint/ welding dan piles head cutting.
1- Tiang Pancang
Konstruksi steel piles dia. 300 mm, tebal
9 mm, quantity 75 batang, dilengkapi piles
joint/welding dan piles head cutting.
1- Fender Support
Konstruksi rangka baja, HB 300, panjang
120 m, handling (nearest port to site) panjang
120 m, joint welding 72 m.
1- Flooring
Konstruksi rangka baja, beam floor, UNP 100,
chekered plate, handling (nearest port to site)
No Uraian Tahun
(Rp) Likuidasi (Rp)
1- Cat Walk & Railling
Konstruksi rangka baja, panjang 85 m, steel
pipe dia. 400 mm, panjang 144 m, pile driving,
joint, piles head cutting.
1- Tiang Pancang
Konstruksi rangka baja, 5 pint masing masing
tertanam di kedalaman 36-60 m, dilengkapi
moving ponton, spiral pipe.
Unit lengkap dengan pipa CPO SS panjang 120 m, stair
railling, lampu penerangan, dan peralatan standar
lainnya untuk operasi normal. Kondisi: Progres 55%
2 1 Thermal Oil Boiler 2018 403.560.000 262.310.000

Merk : Henan
Tipe : YYCQ-1000Y(Q)
S/n : FB641194
Kapasitas : FB641194
Konstruksi rangka baja, thermal rate power 1 MW,
working pressure 0,8 MPA, dilengkapi oil burner, panel

kontrol, instalasi kabel, dan peralatan standar lainnya
untuk operasi normal. Kondisi: Sangat Baik.
3 1 Genset 2018 165.360.000 107.480.000

Merk : Perkin
Tipe : Open
Kap.screw : 80 kVA
Konstruksi rangka baja, penggerak motor diesel,
dilengkapi tangki harian, Altenator Stamford, panel

kontrol, instalasi kabel, dan peralatan standar lainnya
untuk operasi normal. Kondisi: Sangat Baik.
4 2 Pompa CPO 2018 91.490.000 59.470.000

Merk : Kew Pump
Tipe : KS-SE3
Buatan : -
Konstruksi rangka baja, diameter 20 inch, dilengkapi
panel kontrol, instalasi kabel, dan peralatan standar
lainnya untuk operasi normal. Kondisi: Sangat Baik.
5 2 Pompa Air 2018 48.620.000 31.600.000

Merk : APV Pump
Tipe : 80-50-200
S/n : 21007
Konstruksi rangka baja, penggerak motor listrik,
dilengkapi panel kontrol, instalasi pipa, dan peralatan
standar lainnya untuk operasi normal. Kondisi: Sangat
Baik.
6 1 Kompresor 2018 291.110.000 189.220.000

Merk : Sulair
Tipe : AS3708 AC
Kap. : 8 bar
Buatan : USA
Konstruksi rangka baja, dilengkapi panel kontrol,
instalasi pipa, dan peralatan standar lainnya untuk
operasi normal. Kondisi: Sangat Baik.
No Uraian Tahun
(Rp) Likuidasi (Rp)
7 1 Tangki CPO 2018 436.710.000 283.860.000
Merk : -
Tipe : -
Kap. : 6 cubic
Buatan : Lokal
Konstruksi rangka baja berdiri di atas pondasi,
Baik.
8 1 Tangki Solar 2018 36.400.000 23.660.000

Merk : -
Tipe : -
Kap. : 5.000 L
Buatan : Lokal
Baik.
9 1 Tangki CPO 2018 4.285.960.000 2.785.870.000

Merk : -
Tipe : -
Kap. : 2.000 Ton
Buatan : Lokal
Baik.
Jumlah Infrastruktur Jetty/Dermaga CPO 14.276.290.000 9.279.570.000

00246-X-2019 LPEI-PT Medco Papua Hijau Selaras 2 Lokasi OK

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

00246-X-2019 LPEI-PT Medco Papua Hijau Selaras 2 Lokasi OK

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

RUKY, SAFRUDIN & REKAN

Kantor Jasa Penilai Publik

Jakarta, 16 Oktober 2019

File No. : 00246/2.0095-04/PI/01/0090/1/X/2019

Hal : Laporan Penilaian Aset

Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)

14. Penilai bertanggungjawab atas opini Laporan Penilaian Properti.

Jakarta, 16 Oktober 2019

No. Nama Tanda Tangan

1. Penilai Publik/Penanggung Jawab:

Pangaloan Siahaan, S.T., MAPPI (Cert)

Natalia Sianipar, S.P. - Quality Control ………………………

A. Fajar Ashshiddiqi, S.Pi. - Reviewer

3. Penilai dan Pelaksana Lapangan:

Arif Rahman ………………………

Dasar Penugasan : Persetujuan sesuai dengan Proposal Penawaran Jasa Penilai

Objek Penilaian : Perkebunan kelapa sawit inti (area baru/pengembangan)

Tujuan Penilaian : Penjaminan utang pada Indonesia Eximbank

Tanggal Penilaian : 21 Juli 2019

Tanggal Investigasi Lapangan : 19 - 21 Juli 2019

Pengguna Laporan : Indonesia Eximbank

Nilai Pasar : Rp 125.835.000.000,-

Indikasi Nilai Likuidasi : Rp 87.370.000.000,-

2. DATA DAN INFORMASI ..................................................................................................... 24

3. GAMBARAN INDUSTRI KELAPA SAWIT .............................................................................. 31

4. PENILAIAN KEBUN KELAPA SAWIT .................................................................................... 44

5. PENILAIAN JETTY/DERMAGA CPO (IN PROGRESS) ............................................................. 53

1.1 Dasar Penugasan dan Ruang Lingkup Penilaian

1.1.1. Mengidentifikasi dan Mengumpulkan Data

1.1.2. Tingkat Kedalaman Investigasi

Tingkat kedalaman investigasi di dalam melakukan inspeksi, penelahaan, perhitungan, dan

1.1.3. Kegiatan Penyusunan Laporan Penilaian

Kegiatan penyusunan Laporan Penilaian, meliputi hal-hal sebagai berikut:

1. Melakukan peng-input-an data hasil inspeksi.

1.2 Identifikasi Status Penilai

4. Penilai memiliki kompetensi untuk melakukan penilaian.

1.3 Identifikasi Pemberi Tugas dan Pengguna Laporan

1.4 Maksud dan Tujuan Penilaian

1.5 Identifikasi Objek Penilaian

1.6 Identifikasi Bentuk Kepemilikan

1.7 Dasar Nilai

1.8 Tanggal Penilaian serta Tanggal Investigasi

Pemeriksaan/investigasi dilaksanakan pada tanggal 19 - 21 Juli 2019, sedangkan tanggal penilaian

1.9 Jenis Mata Uang yang Digunakan

Hasil penilaian dinyatakan dalam mata uang Rupiah.

1.10 Definisi dan Istilah yang digunakan dalam Penilaian

2. Nilai Pasar (Market Value)

3. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use)

6. Nilai Likuidasi (Liquidation Value)

7. Biaya Reproduksi Baru (Reproduction Cost New)

8. Biaya Pengganti Baru (Replacement Cost New)

1.11 Sifat dan Sumber Informasi yang Dapat Diandalkan

1. Data-data dan/atau dokumen-dokumen kepemilikan yang diterima dari Pemberi Tugas

a. Data pembanding mempunyai peruntukan yang sama.

Data ini kemudian dianalisa dan dilakukan perbandingan terhadap perbedaan-perbedaan

Penyesuaian dilakukan dengan menghitung perbedaan kelebihan atau kekurangan dalam

KE = KRF + (BL * KM) - CDS

Cost of Equity = 18,64% (KE) Before Spesific risk

Weighted Equity = 35,00%

Weighted Debt = 65,00%

PERHITUNGAN TINGKAT DISKONTO

KE = KRF + (BL * KM) - CDS

Cost of Equity = 18,68% (KE) Before Spesific risk