PENGANTAR ILMU PENILAIAN

1. PENGANTAR
 Appraisal merupakan salah satu sub sektor jasa yang dapat berperan
penting dalam menentukan nilai ekonomis aset dan potensi harta
kekayaan yang kita miliki. Di Indonesia, appraisal atau penilaian
belum dikenal secara umum. Hal ini karena appraisal masih dalam
tahap permulaan dan sedang dalam pertumbuhan. Perusahaan jasa
appraisal/penilai properti adalah lembaga eksternal yang terlepas dari
lembaga keuangan yang bersifat independen dalam menilai properti
suatu perusahaan.

 Mengapa kita perlu penilaian profesional? Sebagaimana kita ketahui

bahwa mengestimasi nilai properti telah dilakukan sejak jaman
sebelum kemerdekaan namun tanpa kualifikasi formal, namun saat
ini penilaian telah dijadikan aktivitas profesional dalam dunia
komersial. Faktor pendorong kebangkitan penilaian dan penilaian
sebagai profesi di Indonesia adalah sejak terjadinya krisis moneter
pada tahun 1998.
 1. PENGANTAR
 Adanya keterlibatan pemerintah antara lain dalam tata kota,
pajak properti dan pembangunan infrastruktur seperti jalan
kereta, jalan raya, kanal dan sebagainya, memerlukan
akuisisi properti pribadi dan pembayaran kompensasi yang
wajar. Aktivitas tersebut didukung oleh legislatif yang
menetapkan nilai dan memerlukan penilai profesional.

 Pada waktu yang sama investasi real estate dianggap sah

dan berpotensi menguntungkan investor, membutuhkan
dukungan keuangan khusus yang memerlukan input saran
yang dapat diandalkan atas nilai properti yang sebenarnya.
 1. PENGANTAR
 Penilaian merupakan unsur penting dalam operasional kehidupan
masyarakat modern. Bidang-bidang kegiatan lain yang memerlukan
dukungan jasa penilaian, seperti :
a. Studi kelayakan
b. Aplikasi untuk sektor keuangan
c. Pajak properti (PBB)
d. Biaya transaksi properti
e. Laporan perusahaan
f. Prospektus investasi
g. Tarif pengembangan kondominium
h. Prosedur kebangkrutan/likuidasi
i. Ganti rugi pembebasan properti
j. Sengketa hukum atas properti
k. Manajemen aset yang efisien.
 1. PENGANTAR
 Bidang Jasa Penilaian meliputi:
 2. PENGERTIAN
 Didalam kamus Appraisal, diartikan sebagai penilaian atau penaksiran,
demikian juga Valuation diartikan sebagai penilaian atau penaksiran.
Jadi Appraisal dan Valuation, adalah sama artinya. Istilah Appraisal dan
Appraiser lebih banyak dipergunakan di Amerika Serikat, sedangkan
Istilah Valuation dan Valuers biasa dipakai di lnggris dan negara anggota
persemakmuran (Commonwealth Countries).

 Dari beberapa definisi yang ada dapat digarisbawahi mengenai

penilaian adalah:
 Penilaian merupakan sebuah opini (an opinion bukan judgment);

 Penilaian juga merupakan suatu estimasi nilai (an estimated value)

 Dilakukan pada hari yang ditentukan (as of specific date)

 Berdasarkan kepada hasil analisis atas data pasar yang relevan

(based on analysis of relevan market information).
2. PENGERTIAN
 Jadi penilaian (valuation/appraisal) pada dasarnya
merupakan estimasi atau opini, walaupun didukung oleh
alasan atau analisis yang rasional. Kelayakan suatu
penilaian dibatasi oleh ketersediaan data yang cukup, serta
kemampuan dan obyektifitas si penilai (valuer/appraiser).

 Penilaian merupakan ilmu praktis yang bersifat multi disiplin,

karenanya kaitan dan dukungan ilmu pengetahuan lainnya
sangat penting untuk dipahami oleh para penilai.

 Beberapa bidang keilmuan yang sangat besar peranannya

dalam menunjang bidang penilaian adalah ilmu ekonomi,
ilmu Teknik, dan ilmu Hukum.
 2. PENGERTIAN
 Berikut adalah masalah dasar yang berkaitan dengan proses penilaian:
a. Penilaian tidak objektif. Meskipun proses penilaian adalah kualitatif dan
memungkinkan untuk menggunakan analisis yang objektif, karena data pasar di
dalamnya merupakan pandangan subjektif nilai properti berdasarkan negosiasi
antara penjual dan pembeli, dan karena setiap transaksi tergantung pada
banyaknya informasi yang bersifat kualitatif, kesimpulan akhir dari penilai
merupakan opini yang subjektif.
b. Penilaian digunakan berdasarkan tanggal penilaian (use by date). Karena pasar
bersifat dinamis dan pada saat penilai menyusun laporan kondisi pasar dapat saja
berubah.
c. Metode kuantitatif tidak selalu menghasilkan penilaian yang lebih baik dan akurat.
Adanya anggapan bahwa analisis dan metode teknik yang kompleks akan secara
otomatis menjamin hasil penilaian yang akurat, tidak selalu benar karena
ketidaktepatan input data yang dapat terjadi dalam penilaian pada umumnya.
d. Angka akhir bukanlah yang terpenting dalam penilaian. Dalam kenyataannya
bahwa beberapa penilaian yang dilakukan penilai seringkali dibatasi oleh adanya
beberapa peraturan atau lainnya. Oleh karena itu yang terpenting adalah bahwa
prosedur penilaian yang dilaksanakan oleh penilai adalah tepat dan menyeluruh.
2. PENGERTIAN
Sifat dari penilaian tersebut memberikan pengertian
penilaian adalah:

“Gabungan antara ilmu pengetahuan dan seni

(science and art) dalam mengestimasikan nilai
dari sebuah kepentingan yang terdapat dalam
suatu properti bagi tujuan tertentu dan pada
waktu yang telah ditetapkan serta dengan
mempertimbangkan segala karakteristik yang ada
pada properti tersebut termasuk jenis-jenis
investasi yang ada di pasaran”
3. DEFINISI

Penilaian berdasarkan
KEPI & SPI Edisi VI-2015 adalah :
“proses pekerjaan untuk memberikan
estimasi dan pendapat atas nilai
ekonomis suatu objek penilaian pada
saat tertentu sesuai dengan Standar
Penilaian Indonesia (SPI) dan peraturan-
peraturan yang berlaku”
 SEKILAS PENILAIAN DI INDONESIA
 KEPI singkatan dari Kode Etik Penilai Indonesia,
merupakan landasan moral bagi Penilai di
Indonesia.

 SPI singkatan dari Standar Penilaian Indonesia,

merupakan panduan praktek penilaian bagi Penilai
di Indonesia.

 KEPI & SPI Edisi VI-2015 merupakan

penyempurnaan terakhir dari KEPI dan SPI
terdahulu.
 SEKILAS PENILAIAN DI INDONESIA
 KEPI dan SPI merujuk kepada International Valuation
Standards 2013, serta menggunakan referensi dari standar-
standar penilaian lainnya di dunia, yang disesuaikan dengan
kebutuhan dan kondisi Penilaian di Indonesia.

 Dari sisi Pemerintah maupun lembaga terkait lainnya, KEPI

dan SPI ini dapat menjadi acuan dalam melaksanakan
pengawasan dan pengembangan profesi Penilai di Indonesia.

 Pusat Pembinaan Profesi Keuangan (PPPK) Sekretariat

Jenderal Kementerian Keuangan Republik Indonesia sebagai
instansi pembina profesi Penilai di Indonesia.
 SEKILAS PENILAIAN DI INDONESIA
 MAPPI (Masyarakat Profesi Penilai Indonesia) atau ISA
(Indonesian Society of Appraisers) adalah Asosiasi Profesi di
Indonesia yang khususnya mewadahi Profesional yang
berkecimpung dalam Profesi Penilai.

 GAPPI (Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia) merupakan

organisasi perusahaan-perusahaan penilai di Indonesia.

 MAPPI dan GAPPI membentuk Komite Penyusun Standar

Penilaian Indonesia (KPSPI) yang bertugas menyusun draft
standar baru atau merevisi draft standar yang lama sesuai
dengan sifat dinamis standar yang terus menyesuaikan diri
dengan berbagai perubahan yang terjadi di pasar.
4. TUJUAN, KEGUNAAN, DAN FUNGSI
PENILAIAN
 Tujuan utama dari penilaian adalah
perkiraan yang biasa disebut nilai
pasar atau market value. Nilai pasar
didefinisikan sebagai probabilitas
utama harga jual properti yang
bersiang dalam pasar terbuka.
 4. TUJUAN, KEGUNAAN, DAN FUNGSI
PENILAIAN
 Appraisal berguna bagi Lembaga Keuangan sebagai nilai data suatu objek jaminan dari
sejumlah uang yang mereka pinjamkan. Selain itu untuk estimasi nilai pajak, asuransi,
pendapatan dan lain-lain.

 Beberapa alasan yang menyebabkan dilakukannya Appraisal, antara lain :

 Property Taxes atau Taxes Matters (masalah perpajakan). Appraisal digunakan oleh
pemerintah setempat untuk mengetahui nilai pasar dari properti untuk menetapkan
pajak.
 Loan Purpose.
 Finacing and Credits. Kegiatan pendanaan dan pinjam-meminjam yang dilakukan
oleh lembaga Keuangan memerlukan jaminan. Oleh karena itu untuk
menentukan besarnya nilai jaminan tersebut digunakan Appraisal.
 Transfer of ownership (Perpindahan Kepemilikan)
 Investment ang Decision Making (Konsultasi Investasi dan Pengambilan
Keputusan Investasi).
 Others Purpose. Hal lain-lain yang menggunakan jasa Appraisal adalah penilaian
asset untuk aplikasi permanent resident, kompensasi dari penyitaan atau
permasalahan sengketa hukum, dan lain-lain.
 4. TUJUAN, KEGUNAAN, DAN FUNGSI
PENILAIAN
 Dalam perekonomian yang sangat maju saat ini, peran jasa penilai untuk
melakukan penilaian asset dikatakan mempunyai berbagai fungsi, antara
lain:
 digunakan dalam menentukan nilai ganti rugi pembebasan tanah
rakyat untuk kepentingan pemerintah/umum,
 menentukan nilai ganti rugi untuk kepentingan asuransi,
 menentukan nilai jual objek pajak dalam kaitannya dengan
perhitungan Pajak Bumi Dan Bangunan (PBB) dan Bea Perolehan Hak
atas Tanah dan Bangunan (BPHTB),
 mengetahui berapakah kekayaan atau aset Negara untuk menentukan
kemampuan membayar utang,
 menentukan nilai aset yang merupakan jaminan atau agunan bagi
perbankan dan lembaga keuangan lainnya,
 digunakan dalam penyusunan neraca negara maupun daerah, dan lain-
lain.
 5. PRINSIP PENILAIAN

a. Prinsip Antisipasi (Principle Of Anticipation)

b. Prinsip Perubahan (Principle Of Change)

c. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle Of Supply And Demand)

d. Prinsip Persaingan (Principle Of Competition)

e. Prinsip Pengganti (Principle Of Subtitution)

f. Prinsip Peningkatan dan Penurunan Pendapatan (Principle Law Of Diminishing Returns)

g. Prinsip Kontribusi (Principle Of Contribution)

h. Prinsip Kesesuaian (Principle Of Comformity)

i. Prinsip Keseimbangan (Principle Of Balance)

j. Prinsip Pengaruh Luar (Principle Of Externality)

k. Prinsip Highest dan Best Use (Principle Of Highest And Best Use)
 5.A. PRINSIP ANTISIPASI (PRINCIPLE OF
ANTICIPATION)
 Harapan akan keuntungan atau kerugian di masa yang akan datang akan
mempengaruhi harga suatu properti.

 Persepsi bahwa nilai diciptakan oleh ekspektasi atas keuntungan/kerugian di

masa depan. Nilai didasarkan pada persepsi pelaku pasar tentang
keuntungan/kerugian kepemilikan di masa depan.

 Contoh:
 Akibat adanya lumpur lapindo properti-properti di sekitar areal lumpur
lapindo diperkirakan akan naik akibat adanya pemahaman dimasyarakat
areal sekitar lumpur lapindo dimasa yang akan datang akan menjadi
kompleks pertambangan bila lumpur lapindo sudah selesai, atau justru
sebaliknya.
 Rencana pembangunan Ring Road di Makassar membuat harga harga
tanah sepanjang jalur rencana Ring Road naik.
 5.B. PRINSIP PERUBAHAN (PRINCIPLE OF
CHANGE)
 Perubahan terhadap suatu faktor dapat mempengaruhi nilai
suatu properti. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan
kebijakan pemerintah, perubahan lingkungan (misalnya tiba
tiba dibangun tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk
peraturan peraturan, zoning (peruntukan) dan pengembangan
kota.

 Perubahan nilai dipengaruhi oleh banyak variabel, penduduk,

perekonomian, dll.

 Prinsip ini berpedoman bahwa nilai dari suatu properti

dipengaruhi oleh faktor dari luar seperti kebijakan pemerintah,
sarana dan prasarana lingkungan, dsb.
 5.C. PRINSIP PENAWARAN DAN PERMINTAAN
(PRINCIPLE OF SUPPLY AND DEMAND)
 Nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara
Permintaan dan Penawaran. Semakin tinggi permintaan dan
penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan
sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan
yang sedikit mengakibatkan nilai properti turun.

 Interaksi antara penawaran dan permintaan real estate

menjadi penentu harga. Relatif terhadap faktor nilai,
kegunaan, kelangkaan, keinginan, dan daya beli efektif.

 Nilai akan naik bila permintaan akan properti meningkat

sementara penawaran terhadap properti tersebut terbatas.
 5.D. PRINSIP PERSAINGAN (PRINCIPLE OF
COMPETITION)
 Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka Nilai
properti cenderung akan turun akibat banyaknya pilihan.

 Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan

keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang
membangun properti dan mengakibatkan nilai properti
turun.

 Nilai properti dipengaruhi oleh properti pesaingnya.

Properti yang mempunyai daya saing rendah akan memiliki
nilai rendah dibandingkan dengan properti yang memiliki
daya saing tinggi akan memiliki nilai tinggi.
 LATIHAN 1
Masing-masing mahasiswa membuat paper/makalah ringkas
mengenai perbedaan harga, biaya, dan nilai pada suatu
properti meliputi: cover, isi (boleh dengan mencantumkan
sumber/rujukan), dan ulasan singkat dengan bahasa sendiri
menurut pemahaman mahasiswa. Nama properti tidak boleh
sama antar mahasiswa.

Minimal 3 halaman (selain cover)

Ukuran kertas A4, font Arial, spasi 1,5
Dikumpulkan pada Pertemuan ke-2
Cetak/print tanpa jilid (staples)
Selamat Belajar
TERIMA KASIH