LAPORAN PENILAIAN

Hotel Mustika dan Lahan Kosong untuk Pengembangan

Gedung Perkantoran Sewa

Jl. Teuku Umar No. 3, Kabupaten Tuban, Jawa Timur

Nomor : 011-19/PBL/LP/II/19 Malang, 13 Desember 2019

Hal : Penilaian Hotel dan Lahan Kosong
Lampiran : 1 (satu) berkas
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

Yth,
Bapak Derrys Arvian
Jl. Teuku Umar No. 3, Tuban, Jawa Timur

Dengan hormat,
Sehubungan dengan instruksi yang Bapak berikan pada tanggal 15 Oktober 2019
untuk melakukan penilaian terhadap properti Hotel Mustika dan Lahan kosong yang
akan dikembangkan sebagai Gedung Perkantoran guna menentukan Nilai Properti, kami
telah mengadakan pemeriksaan dan penelitian terhadap properti Hotel dengan status
kepemilikan Hak Guna Bangunan yang berlokasi di Jalan Teuku Umar No. 3, Tuban,
Jawa Timur. Penilaian atas properti Hotel dan Lahan kosong yang akan dikembangkan
sebagai Gedung Perkantoran ini penilai lakukan pada tanggal 10 Desember 2019.
Adapun penilaian yang kami lakukan ini adalah berdasarkan atas data-data yang
kami peroleh melalui pemeriksaan lapangan pada tanggal 7 Desember s.d 9 Desember
2019. Sehingga data dan nilai yang penilai laporkan dalam laporan penilaian ini adalah
benar sesuai dengan pengetahuan penilai.
Laporan penilaian dengan keseluruhan isi dan lampirannya ini menjelaskan
secara rinci pendekatan penilaian yang penilai gunakan, yaitu Pendekatan Pendapatan
( Income Capitalization Approach ) dan Metode Land Development Analysis (LDA).

Setelah mempertimbangkan segala data dan informasi yang objektif, pendekatan

penilaian yang dipakai, dan asumsi penilaian, penilai mengambil kesimpulan bahwa
nilai properti Hotel dan Lahan Kosong yang akan dikembangkan menjadi Gedung
Perkantoran adalah sebesar :

83.180.000.000
(Delapan Puluh Tiga Miliar Seratus Delapan Puluh Juta Rupiah)

Demikian laporan ini kami sampaikan. Atas perhatiannya, kami ucapkan

terimakasih.

Hormat kami,
KJPP
Nusa Cahaya

Adelita Vina Atdyanti

Direktur
MAPPI No. 1642530035
Izin Penilai No. 1.00.0110

ii
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

PERNYATAAN PENILAI

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa :
Pernyataan yang ada dalam laporan ini yang menjadi dasar analisis, pendapat dan
kesimpulan yang diuraikan didalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada
pemeriksaan serta penyelidikan secara nyata atas properti yang dinilai sebagaimana
ditunjukkan pada saat peninjauan.

Selanjutnya laporan ini menjelaskan semua asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang
mempengaruhi analisis, pendapat dan kesimpulan yang tertera dalam laporan ini.
Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar
Penilaian Indonesia (SPI) tahun 2009

Nama Penilai :

No. Nama Penilai Tanda Tangan

1. Hannah
NPM: 1642530004 ..............................

2. M. Deni Hasan
NPM: 1642530020 ..............................

iii
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar adanya
dan sesuai dengan pengetahuan dan itikad baik dari Penilai.
2. Penilai telah melakukan pemeriksaan lapangan dan penelitian fisik secara langsung
atas properti yang dinilai.
3. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap
properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.
4. Laporan penilaian ini hanya digunakan untuk menentukan Nilai Properti dengan
tujuan penilaian dan tidak digunakan untuk tujuan lain kecuali atas persetujuan
secara tertulis dari kami.
5. Nilai dicantumkan dalam satuan mata uang rupiah.
6. KJPP Nusa Cahaya yang melakukan penilaian ini tidaklah diwajibkan untuk
memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang
berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian sebelumnya.
7. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan KJPP Nusa Cahaya
8. Jika suatu saat terjadi perubahan terhadap properti yang kami nilai dan ini diluar
sepengetahuan kami , maka hal tersebut adalah di luar tanggung jawab dan
wewenang kami.
9. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini, baik secara
keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya,
maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa persetujuan tertulis Penilai
yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum dalam
publikasi tersebut (SPI 0.5.23.2)

iv
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

DAFTAR ISI
SURAT TRANSMITTAL ...................................................................................................ii
PERNYATAAN PENILAI .................................................................................................iii
ASUMSI DAN SYARAT-SYARAT PEMBATASAN ......................................................iv
DAFTAR ISI ......................................................................................................................v
BAB I. PENDAHULUAN ..................................................................................................1
1.1. Lingkup Pelayanan Jasa ......................................................................................... 1
1.2. Tujuan Penilaian .....................................................................................................1
1.3. Tanggal Inspeksi .....................................................................................................1
1.4. Tanggal Penilaian ...................................................................................................1
1.5. Pengenalan dan Definisi Hotel dan Gedung Perkantoran .......................................1
1.5.1 Pengertian Hotel
1.5.2 Pengertian Gedung Perkantoran
1.6 Jenis – Jenis properti Hotel dan Gedung Perkantoran ..............................................2
1.6.1 Jenis-Jenis Hotel .......................................................................................... 2
1.6.2 Jenis-Jenis Gedung Perkantoran ..................................................................3
1.7 Faktor- faktor yang mempengaruhi nilai properti Hotel dan Gedung Perkantoran ..4
1.7.1 Faktor – Faktor yang mempengaruhi Hotel ...................................................4
1.7.2 Faktor – Faktor yang mempengaruhi Gedung Perkantoran ........................... 4
1.8 Nilai .......................................................................................................................... 5
1.9 Pendekatan Penilaian ................................................................................................ 5
1.9.1 Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ..................................................5
1.9.2 Metode Land Development Analysis ............................................................. 6
1.9.3 Penjelasan Ringkas Mengenai Hotel ........................................................... 6
BAB II. URAIAN UMUM .................................................................................................7
2.1. Lokasi Subjek Properti ........................................................................................... 7
2.2. Lingkungan Sekitar .................................................................................................7
2.3. Perencanaan Kota ...................................................................................................7
2 IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN .............................. 7

v
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

3.1. Identifikasi Properti Hotel ......................................................................................7

3.2. Identifikasi Properti Gedung Perkantoran ............................................................... 8
BAB III. ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN ............................................................. 10
4.1. Analisis Makro ........................................................................................................10
BAB IV. PENDEKATAN PENILAIAN ............................................................................10
5.1. Pendekatan Pendapatan (Income Approach) ........................................................... 10
5.2. Metode Land Develoment .......................................................................................11
BAB V. OPINI NILAI ........................................................................................................12
6.1. Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan dan Metodel LDA ................................ 12
BAB VI. KESIMPULAN NILAI .......................................................................................14

LAMPIRAN-LAMPIRAN :
Lampiran 1. Gambar kondisi Hotel
Lampiran 2. Gambar kondisi Lahan Kosong
Lampiran 3. Gambar Rancangan Gedung Perkantoran
Lampiran 4. Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan
Lampiran 5. Penilaian Dengan Metode Land Development Analysis

vi
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

BAB I
PENDAHULUAN

1.1 Lingkup Pelayanan Jasa

Laporan penilaian ini dipersiapkan untuk Bapak Derrys Arvian atas instruksi
beliau pada tanggal 15 Oktober 2019 untuk melakukan penilaian pada Hotel Mustika
dan lahan kosong yang rencananya akan dibangun sebuah Gedung Perkantoran Sewa
yang terletak di Jalan Teuku Umar No.3, Tuban, Jawa Timur, dengan tujuan untuk
menentukan nilai properti tersebut. Laporan penilaian ini hanya dapat digunakan dalam
batasan tujuan yang penilai berikan dan penilai tidak mempunyai tanggung jawab dari
sudut pandang perundang-undangan ataupun moral kecuali pengguna laporan dan
penilaian ini telah mendapat izin dari penilai yang bersangkutan.

1.2 Tujuan Penilaian

Tujuan dari penilaian properti hotel dan lahan kosong untuk pengembangan
Gedung Perkantoran Sewa ini adalah untuk menentukan subjek properti dan laporan
penilaian ini tidak bisa digunakan selain untuk tujuan tersebut.

1.3 Tanggal Inspeksi

Inspeksi terhadap subjek properti dilakukan pada tanggal 7 Desember s.d 9

Desember 2019.

1.4 Tanggal Penilaian

Tanggal penilaian efektif adalah tanggal 10 Desember 2019, dengan asumsi tidak
ada perubahan sejak tanggal inspeksi.

1.5 Pengenalan Hotel serta Lahan Kosong yang direncanakan akan dibangun
Gedung Perkantoran

Sesuai dengan instruksi yang diminta oleh Bapak Derrys Arvian sebagaimana
akan dilakukannya penilaian terhadap Hotel dan Lahan Kosong yang direncanakan akan
dibangun sebuah Gedung Perkantoran, maka berikut ini adalah deskripsi ringkas
mengenai 2 aset tersebut secara umum :

1.5.1. Hotel
Berdasarkan Keputusan Menteri Parpostel no 94/HK103/MPPT 1987,
hotel adalah salah satu jenis akomodasi yang mempergunakan sebagaian atau
keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan penginapan, penyedia makanan dan
minuman serta jasa lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara
komersil. Namun, menurut Endar Sri (1996,8) hotel adalah suatu bangunan yang

1
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

dikelola secara komersil guna memberikan fasilitas penginapan kepada

masyarakat umum dengan fasilitas antara lain jasa penginapan, pelayanan
barang bawaan, pelayanan makanan dan minuman, penggunaan fasilitas perabot
dan hiasan-hiasan yang ada di dalamnya serta jasa pencucian pakaian.
Sedangkan menurut Lawson (1976, 27) hotel adalah sarana tempat tinggal
umum untuk wisatawan dengan memberikan pelayanan jasa kamar, penyedia
makanan dan minuman serta akomodasi dengan syarat pembayaran. Dari
pengertian di atas dapat disimpulkan bahwa hotel adalah badan usaha akomodasi
atau perusahaan yang menyediakan pelayanan bagi masyarakat umum dengan
fasilitas jasa penginapan, penyedia makanan dan minuman, jasa layanan kamar,
serta jasa pencucian pakaian.
Jenis - jenis hotel dapat dibedakan baik berdasarkan lokasinya,
berdasarkan sistem penetapan tarif kamar atau room rate, berdasarkan jenis-jenis
atau tipe tamu, berdasarkan dari lama tamu menginap, berdasarkan dari desain
dan strukturnya, berdsarkan tarifnya, dan berdasarkan dari lama bukanya dalam
setahun.
a. Hotel berdasarkan dari lokasinya
- City Hotel atau Hotel Kota yaitu hotel yang lokasinya berada di
perkotaan, biasanya ditujukan untuk masyarakat yang bertujuan
untuk tinggal sementara atau tinggal dalam jangka waktu relatif
pendek.
- Residential Hotel yaitu hotel yang lokasinya berada di daerah
pinggiran perkotaan yang jauh dari keramaian, akan tetapi cukup
mudah untuk dapat mencapai berbagai tempat kegiatan usaha.
Residential hotel ini biasanya berlokasi di daerah yang tenang
sebab ditujukan untuk masarakat yang ingin menginap dalam
jangka waktu yang relative lama.
- Resort Hotel yaitu hotel yang lokasina berada di daerah
pegunungan atau tepi-tepi pantai dan lain-lain.
- Motel (Motor Hotel) yaitu yang lokasinya berada di pinggiran
atau sepanjang jalan raya yang menghubungkan satu kota dengan
kota besar lainnya, bisa juga di pinggir jalan raya dekat dengan
batas kota besar.
- Beach Hotel yaitu suatu hotel yang lokasinya berada di deket
pantai
- Mountain Hotel yaitu suatu hotel yang lokasinya di daerah
pegunungan
- Bandara Hotel yaitu hotel yang berada di dekat bandar utama
udara
b. Hotel berdasarkan sistem penetapan tarif kamar atau room rate

2
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

- Full American Plan (FAP) merupakan jenis hotel yang memakai

sistem dimana harga kamar sudah termasuk 3 kali makan
- Modified American Plan (MAP) merupakan hotel yang memakai
sistem yang dimana harga kamar sudah termask 2 kali makan
- European Plan (EP) merupakan hotel yang memakai sistem
dimana harga kamar tidak termasuk makan
- Continental Plan (CP) merupakan hotel yang memakai sistem
dimana harga kamar sudah termasuk makan pagi, sistem ini
masih sering digunakan karena menguntungkan.
c. Hotel berdasarkan jenis-jenis atau tipe tamu
- Family hotel, merupakan hotel yang tamu menginapnya sebagian
besar terdiri dari keluarga.
- Business hotel, merupakan hotel yang tamua sebagian besar
adalah orang-orang yang sedang melakukan kegiatan bisnis atau
usaha.
- Transit hotel, merupakan hotel yang sebagian besar dari tamunya
adalah orang-orang yang akan melanjutkan perjalanan yang
cukup jauh (hotel ini hanya sebagai tempat persinggahan
sementara saat melakukan perjalanan).
- Tourist hotel, merupakan hotel yang tamunya wisatawan.
- Cure hotel, merupakan hotel yang sebagian besar tamunya
adalah mereka dengan tujuan pengobatan.
d. Hotel berdasarkan dari lama tamu menginap
- Transiet hotel, merupakan hotel yang dimana sebagian besar
tamunya rata-rata menginap hanya 1 sampai 2 malam saja.
- Residential hotel, merupakan hotel yang dimana sebagian besar
tamuna rata-rata untuk jangka waktu relatif lama, seperti lebih
dari 1 minggu.
- Semi residential hotel, merupakan hotel yang dimana sebagian
besar tamuna rata-rata menginap lebih dari 2 malam sampai
dengan 1 minggu atau lebih.
e. Hotel berdasarkan dari desain dan strukturnya
- Conventional hotel, yaitu hotel yang desainnya menjulang tinggi
kelangit atau bertingkat.
- Bungalows hotel, yaitu hotel yang bentuknya tidak menjulang
tinggi ke langit atau bertingkat, hotel ini setiap bangunannya
berlokasi menyebar satu dengan yang lainnya.
- Motel (Motor Hotel), yaitu hotel yang memiliki garasi pada
masing-masing kamar atau pada kelompok kamar
f. Hotel berdsarkan tarifnya

3
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

- Econom hotel, merupakan hotel dengan tarif yang cukup murah

- First Class hotel, merupakan hotel yang tarifna sedang
- Deluxe hotel, merupakan hotel dengan tarif yang mahal
g. Hotel berdasarkan dari lama bukanya dalam setahun
- Seasonal hotel, merupakan hotel yang dibuka hanya untuk waktu
tertentu saja dalam setahun (seperti 3 bulan, 6 bulan, 9 bulan).

1.5.2. Lahan Kosong

Tanah merupakan sumber daya alam yang memiliki peranan yang sangat
penting bagi kehidupan manusia, karena tanah dan kandungannya bisa
memberikan berbagai sumber pendapatan dan investasi bagi pemiliknya. Tanah
mempunyai karakter khusus yang memiliki sifat kelangkaan dan kegunaannya.
Hal ini dikarenakan jumlah tanah dan persedian tanah yang relatif tetap, tetapi
kebutuhan akan tanah dengan berbagai macam tujuan penggunaannya terus
meningkat seiring dengan bertambahnya jumlah penduduk di suatu daerah.
Banyaknya lahan kosong yang belum dimanfaatkan secara optimal
berdampak pada perekonomian suatu daerah tersebut, yaitu hilangnya manfaat
tanah sebagai sumber ekonomi yang dapat mendatangkan keuntungan yang
optimal, jika mengkaji pemanfaatan tanah untuk mendapatkan pendapatan.
Menurut Setiwan (2013:1), tanah dapat menghasilkan pendapatan secara
langsung dan tidak langsung dimana secara langsung pendapatan didapatkan
dari penggunaan tanah sebagai lahan pertanian, perkebunan dan lain-lain. Tanah
tidak langsung dapat memberikan pendapatan jika dimanfatkan atau
dikembangkan suatu bangunan di atas tanah tersebut seperti ruko, hotel, mall
dan lain sebagainya.
Ada beberapa jenis penggunaan lahan. Secara garis besar, lahan kota
terbagi menjadi lahan terbangun dan lahan tak terbangun. Lahan Terbangun
terdiri dari dari perumahan, industri, perdagangan, jasa dan perkantoran.
Sedangkan lahan tak terbangun terbagi menjadi lahan tak terbangun yang
digunakan untuk aktivitas kota (kuburan, rekreasi, transportasi, ruang terbuka)
dan lahan tak terbangun non aktivitas kota (pertanian, perkebunan, area perairan,
produksi dan penambangan sumber daya alam). Untuk mengetahui penggunaan
lahan di suatu, wilayah, maka perlu diketahui komponen komponen penggunaan
lahannya. Berdasarkan jenis pengguna lahan dan aktivitas yang dilakukan di atas
lahan tersebut, maka dapat diketahui komponen-komponen pembentuk guna
lahan (Chapin dan Kaiser, 1979). Menurut Maurice Yeates, komponen
penggunaan lahan suatu wilayah terdiri atas (Yeates, 1980):
a. Permukiman
b. Industri
c. Komersial

4
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

d. Jalan
e. Tanah Publik
f. Tanah Kosong

Sedangkan menurut Hartshorne, komponen penggunaan lahan dapat

dibedakan menjadi (Hartshorne, 1980) :
a. Private Uses, penggunaan lahan untuk kelompok ini adalah
penggunaan lahan permukiman, komersial, dan industri.
b. Public Uses, penggunaan lahan untuk kelompok ini adalah
penggunaan lahan rekreasi dan pendidikan.
c. Jalan
Sedangkan menurut Lean dan Goodall, 1976), komponen penggunaan
lahan dibedakan menjadi :
a. Penggunaan lahan yang menguntungkan. Penggunaan lahan yang
menguntungkan tergantung pada penggunaan lahan yang tidak
menguntungkan. Hal ini disebabkan guna lahan yang tidak
menguntungkan tidak dapat bersaing secara bersamaan dengan lahan
untuk ftmgsi yang menguntungkan. Komponen penggunaan lahan ini
meliputi penggunaan lahan untuk pertokoan, perumahan, industri,
kantor dan bisnis. Tetapi keberadaan. guna lahan ini tidak lepas dari
kelengkapan penggunaan lahan lainnya yang cenderung tidak
menguntungkan, yaitu penggunaan lahan untuk sekolah, rumah sakit,
taman, tempat pembuangan sampah, dan sarana prasarana.
Pengadaan sarana dan prasarana yang Iengkap merupakan suatu
contoh bagaimana. guna lahan yang menguntungkan dari suatu
lokasi dapat inempengaruhi guna lahan yang lain. Jika lahan
digunakan untuk suatu tujuan dengan membangun kelengkapan
untuk guna.lahan disekitarnya, maka hal ini dapat meningkatkan
nilai keuntungan secara umum, dan meningkatkan nilai-lahan.
Dengan demikian akan memungkinkan beberapa guna lahan
bekerjasama meningkatkan keuntungannya dengan berlokasi dekat
pada salah satu guna lahan.
b. Penggunaan lahan yang tidak menguntungkan. Komponen
penggunaan lahan ini meliputi penggunaan lahan untuk jalan, taman,
pendidikan dan kantor pemerintahan.
Dari uraian diatas dapat diketahui bahwa guna lahan yang
menguntungkan mempunyai keterkaitan yang besar dengan guna lahan yang
tidak menguntungkan. Guna lahan utama yang dapat dikaitkan dengan fungsi
perumahan adalah guna lahan komersial, guna lahan industri, dan guna lahan

5
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

publik maupun semi publik (Chajin dan Kaiser, 1979). Adapun penjelasan
masing masing guna lahan tersebut adalah:
a. Guna lahan komersial. Fungsi komersial dapat dikombinasikan
dengan perumahan melalui percampuran secara vertikal. Guna lahan
komersial yang harus dihindari dari perumahan adalah perdagangan
grosir dan perusahaan besar.
b. Guna lahan industri. Keberadaan industri tidak saja dapat
inemberikan kesempatan kerja namun juga memberikan nilai tambah
melalui landscape dan bangunan yang megah yang ditampilkannya.
Jenis industri yang harus dihindari dari perumahan adalah industri
pengolahan minyak, industri kimia, pabrik baja dan industri
pengolahan hasil tambang.
c. Guna lahan publik maupun semi public. Guna lahan ini meliputi
guna lahan untuk pemadam kebakaran, tempat ibadah, sekolah, area
rekreasi, kuburan, rumah sakit, terminal dan lain-lain.

1.5.3 Gedung Perkantoran

Kantor menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia adalah balai (gedung,
rumah, atau ruang) tempat mengurus suatu pekerjaan atau juga disebut tempat
bekerja. Sedangkan menurut (Atmosdirjo, 1982) kantor adalah setiap tempat
yang biasanya dipergunakan untuk melaksanakan pekerjaan tata usaha, dengan
nama apapun juga tempat tersebut mungkin diberikan. Sedangkan menurut
Prajudi Atmosudirjo (1982:25) kantor adalah unit organisasi terdiri atas tempat,
staf personel dan operasi ketatausahaan guna membantu pimpinan.
Menurut Manasseh & Cunliffe (1962) jenis kantor dapat dibedakan
menjadi empat macam, diantaranya:
a. Commercial Office, jenis perkantoran yang termasuk golongan ini
adalah perkantoran (untuk took, disewakan), perusahaan (trading
company), asuransi dan transportasi.
b. Industrial Office, jenis perkantoran ini terikat harus mempunai
hubungan fisik dengan pabriknya.
c. Profesional Office, Jenis perkantoran ini tidak dipakai dalam waktu
yang panjang dan merupakan perkantoran yang jumlah modal yang
digunakan relative kecil.
d. Institutional / Governmental Office, jenis perkantoran ini bersifat
usaha yang teratur dalam bentuk lembaga. Biasanya digunakan
dalam waktu yang lama atau panjang.

6
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

Berdasarkan kelasnya, gedung perkantoran dibedakan menjadi beberapa

kelas, antara lain:
a. Kelas Premium (dengan luas gedung minimal 20.000 m2 serta
terletak di central Business District)
b. Kelas A (luas minimum gedung 6.000 m2 serta terletak di daerah
pusat bisnis)
c. Kelas B (dengan luas beberapa saja dan terletak dilokasi mana saja
namun memiliki kualitas material yang baik dan cukup modern).
Dilihat dari segi kelas, yang lebih diperhatikan adalah dalam hal luas
gedung perkantoran, lokasi, fasilitas serta kualitas material bangunan
yang digunakan.

1.7 Faktor – Faktor yang mempengaruhi Nilai Properti Hotel serta Lahan
Kosong yang direncanakan akan dibangun Gedung Perkantoran

1.7.1 Faktor – Faktor yang mempengaruhi Hotel

Berikut ini adalah beberapa faktor yang mempengaruhi nilai dari Hotel :
a. Aspek pasar
 Aspek Deman, permintaan dan kebutuhan akomodasi, jumlah
wisatawan, jumlah commuter.
 Aspek Supply, jumlah pesaing, jumlah hotel, jumlah kamar hotel,
fasilitas.
b. Aspek lokasi dan lingkungan
Aspek lokasi seharusnya sejalan dengan segmentasi hotel tersebut.
Hotel bisnis tentunya harus didukung dengan lokasi dan lingkungan
yang strategis yang berhubungan dengan fasilitas-fasilitas bisnis
lainnya. Hotel resort berlokasi di daerah yang tenang, sejuk dan
memiliki fasilitas rekreasi.
c. Aspek produk fisik dan laanan hotel
Analisa dari operasi maupun pelayanan hotel yang dapat
mempengaruhi tinggi rendahnya hotel tersebut. Ketersediaan fasilitas,
sistem tarif, sistem operasional sangat menentukan nilai hotel

1.7.2 Faktor – Faktor yang mempengaruhi Lahan Kosong

Berikut ini adalah beberapa faktor yang mempengaruhi nilai dari Lahan
Kosong yang akan dikembangkan :
a. Letak Lokasi
b. Faktor Sosial : Adanya trend, pertumbuhan penduduk, persaingan
konsumen.

7
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

c. Aksesbilitas : Mudah mencapai jalur transportasi umum, kemudahan

dan kenyamana dalam melakukan aktivitas
d. Jaringan Transportasi : Adaya jalur umum di Kawasan sekitar untuk
memudahkan para pengguna transportasi umum
e. Kualitas Lingkungan : Keadaan eksisting tentang kebisingan, polusi
udara, kebersihan dan kondisi lingkungan yang menyenangkan.
f. Kelengkapan Fasilitas
g. Kondisi Infrastruktur
h. Kesuburan Lahan
i. Permintaan dan Penawaran

1.7.3 Faktor – Faktor yang mempengaruhi Gedung Perkantoran

Berikut ini adalah beberapa faktor yang mempengaruhi nilai dari sebuah Gedung
Perkantoran :
a. Lingkungan Sekitar, setiap organisasi harus bekerja sama dengan
organisasi-organisasi lain yang sejenis atau yang ada sangkut pautnya
dengan bidang kegiatannya.
b. Jarak dengan Unit organisasi lain yang merupakan bagian dari
keseluruhan organisasi.
c. Harga atau Sewa Bangunan, keuntungan lokasi gedung kantor yang
dapat diperoleh karena dalam satu kompleks, dengan harga atau sewa
gedung yang harus dibayar untuk memperolehnya harus
dipertimbangkan secara teliti.
d. Dekat dengan Pasar Tenaga Kerja, karena para Pegawai yang
bertempat tinggal dekat dengan tempat bekerja tidak terlalu menuntut
penghasilan yang tinggi dbandingkan dengan tempat bekerja jauh dari
daerah pemukiman.
e. Jalan Keluar Masuk Pegawai, jalan keluar masuk pegawai suatu
kantor dipergunakan pula leh pegawai perusahaan/kantor lain, dapat
menimbulkan masalah yang tidak diinginkan.
f. Keamanan, paling penting terutama untuk kantor yang banyak
menggunakan mesin-mesin kantor yang mahal seperti Komputer,
fotokopi, alat-alat elektronik dan sebagainya.
1.8 Nilai
Nilai adalah pendapat seseorang terhadap sesuatu hal pada waktu dan tempat
tertentu yang dinyatakan dengan uang. Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada
tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu
properti antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual,
dalam suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana

8
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

kedua pihak masing-masing mengetahui, dan bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI
0.5.39.1).

1.9 Pendekatan Penilaian

Dalam penilaian yang akan dilakukan sesuai dengan bentuk propertinya, maka
metode yang tepat digunakan adalah Metode Pendapatan yang diperuntukkan
untuk menilai Hotel dan Metode Land Development Analysis yang diperuntukkan
untuk menilai Lahan Kosong yang direncanakan akan dibangun sebuah Gedung
Perkantoran. Berikut ini adalah pengertian dari kedua metode diatas :
1.9.1 Pendekatan Pendapatan (Income Approach)
Pendekatan pendapatanadalah suatu pendekatan yang digunakan untuk
menilai properti yang dapat menghasilkan pendapatan dalam bentuk sewa. Nilai
properti diperoleh dengan cara menghitung seluruh pendapatan sewa kemudian
dikurangi dengan pengeluaran-pengeluaran (outgoings) rutin sehingga
menghasilkan sewa bersih kemudian dikalikan dengan years purchase in
perpetuity dengan tingkat pengembalian tertentu, atau dengan cara mengalikan
sewa bersih dengan ATB selama masa kontrak ditambah dengan nilai sewa
semasa dikalikan ATB tertangguh keabadi pada masa sesudah
kontrak.Pendekatan ini berdasar pada konsep hubungan antara nilai dengan
pendapatan dari suatu income producing property. Nilai properti dihitung
berdasarkan pada proyeksi jumlah pendapatan bersih yang wajar yang
diharapkan dapat dihasilkan oleh properti tersebut sepanjang umur ekonomis
yang masih tersisa.
Properti komersial dibeli untuk disewakan pada pihak lain. Pendapatan
dimasa yang akan datang dari properti tersebut merupakan keuntungan bagi
pemilik. Dari pengertian tersebut, nilai dari suatu properti tergantung pada
kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan. Dasar pemikiran dari
Pendekatan Pendapatan adalah bahwa nilai pasar dari suatu properti kurang lebih
sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan
pendapatan. Jika pendapatan bersih pertahun dianggap stabil selama masa
operasional dan bersifat tak terhingga atau menerus menerus, maka pendapatan
bersih yang dihasilkan pada tahun tertentu oleh suatu properti dapat
dikapitalisasi langsung menjadi nilai dari properti bersangkutan selama tingkat
kapitalisasi yang yang digunakan adalah tingkat kapitalisasi (yield) yang berlaku
umum di pasar properti bersangkutan. Metode ini disebut Kapitalisasi Langsung.
Apabila pendapatan dari properti yang akan dinilai tidak dapat dianggap tetap,
maka penilaiannya dapat menggunakan Metoda Arus Kas yang Didiskontokan
atau lebih dikenal dengan istilah metode DCF (Discounted Cash Flow). Dengan
pendekatan ini, nilai dari suatu properti adalah sejumlah nilai kini dari Net
Operasional Income yang akan diperoleh dari hasil operasional properti tersebut

9
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

termasuk didalamnya Terminal Value jika pada akhir tahun proyeksi

diasumsikan masih terdapat sejumlah pendapatan yang akan berlangsung secara
terus menerus dan stabil.
Hasil penilaian dengan metode Pendekatan Pendapatan merupakan nilai
dari keseluruhan bagian aset yang mempunyai kontribusi langsung dalam
operasional seperti antara lain; tanah, gedung, sarana pelengkap, mesin-mesin
dan peralatan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Proses
penilaian dengan metode ini meliputi antara lain:
a. Menentukan dan atau memprediksikan pendapatan yang akan
diperoleh dari operasional properti bersangkutan, termasuk
didalamnya termination value jika ada.
b. Menentukan dan atau memprediksikan segala biaya-biaya yang akan
timbul baik yang berupa direct cost maupun indirect cost dalam
mengoperasikan properti bersangkutan.
c. Memperhitungkan kemungkinan collection loss yang akan terjadi.
d. Memperhitungkan biaya-biaya lain yang diperlukan bertalian dengan
penilaian properti bersangkutan seperti, pajak, fee/biaya manajemen,
reserve of replacement, royalty dan lain-lainya.
e. Menghitung Net Operasional Income dengan cara mengurangi Gross
Income dengan Total Expenses.
f. Menghitung nilai kini dari Net Operasional Income yang mungkin
diperoleh dengan mendiskontokannya pada discount rate yang
merefleksikan tingkat balikan yang diharapkan dari investasi jenis
properti bersangkutan.
g. Menjumlahkan semua nilai kini dari Net Operasional Income
termasuk Terminal Value jika dalam penilaiannya menggunakan
metode DCF.

1.9.2 Metode Land Development Analysis

Land Development Analysis (LDA) adalah metode pengembangan lahan
yang digunakan untuk melakukan penilaian terhadap tanah yang luas. Menurut
Supardi, dkk. (2010: 120 – 121) metode LDA dapat digunakan apabila tanah
yang dinilai terletak di daerah yang telah berkembang, data pasar tanah yang
wajar di daerah tersebut sulit diperoleh, tetapi data harga jual tanah yang telah
dikembangkan dapat diperoleh. Tanah tersebut mempunyai potensi untuk
dikembangkan baik secara regulasi maupun karateristik dari tanah itu sendiri.
Dengan metode pengembangan tanah, tanah diasumsikan dikembangkan
menjadi properti sebagaimana yang tersedia di pasar dan sesuai regulasi yang
ada. Mekanisme dari metode LDA adalah lahan/tanah diasumsikan
dikembangkan menjadi suatu properti sesuai dengan regulasi yang ada,

10
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

kemudian menentukan indikasi pendapatan atau nilai pasar tanah yang tertinggi
dan terbaik, dengan menentukan proyeksi pendapatan bersih yang diperoleh
selama jangka waktu pengembangan. Nilai tanah merupakan selisih antara nilai
properti hasil pengembangan (gross development value) dikurangi dengan biaya
pengembangan (development cost).
Menurut Supriyanto (1999), metode LDA memiliki kelebihan dan juga
kelemahan. Kelebihannya adalah dapat menghasilkan nilai yang akurat atau
mencerminkan estimasi harga pasar, dan proyeksi pendapatan bersih selama
jangka waktu investasi. Kelemahannya adalah hanya dapat diterapkan pada
tanah yang luas dan data pasarnya sulit diperoleh.

BAB II

11
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

GAMBARAN UMUM

1.1 Uraian Umum

Berikut ini adalah uraian singkat mengenai Hotel Mustika dan Lahan Kosong
yang direncanakan akan dibangun sebagai Gedung Perkantoran :
2.2.1 Hotel
Hotel Mustika terletak di Jl.Teuku Umar No 3 Tuban, Jawa Timur. Hotel
ini dibangun pada tahun 2015. Hotel yang bernuansa tradisional modern ini
berdiri diatas lahan seluas 7.000 m2 dan memiliki 150 kamar. Hotel ini
memberikan beberapa fasilitas dan kebutuhan penginapan bagi para pengusaha
atau keluarga yang membutuhkan tempat menginap di pusat kota, baik bagi
mereka yang ingin melanjutkan perjalanan keluar kota maupun yang
membutuhkan tempat untuk mengakomodasi kegiatan bisnis mereka.

2.2 Lahan Kosong

Lahan / tanah terletak di Jl. Teuku Umar No. 3 Tuban, Jawa Timur atau
lebih tepatnya berada disebelah Hotel Mustika. Lahan ini seluas 8.000 m2. Pada
tahun 2022 direncanakan lahan ini akan dibangun sebuah Gedung Perkantoran
yang mana Gedung ini akan disewakan.

2.3 Gedung Perkantoran

Gedung Perkantoran ini akan dibangun diatas lahan seluas 8.000 m2 atau
lebih tepatnya bersebelahan dengan Hotel Mustika sebagaimana yang
direncanakan pemiliknya yakni Bapak Derrys Arvian. Hal yang mendasari dari
rencana tersebut adalah meningkatkan potensi akan pelayanan publik di Daerah
Tuban khususnya kawasan JL. Teuku Umar No. 3 yang dapat dikatakan sebagai
lokasi strategis.

12
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

BAB III
IDENTIFIKASI PROPERTI DAN DOKUMEN KEPEMILIKAN

3.1. Identifikasi Properti

Berikut ini adalah identifikasi properti yang didapatkan dalam proses penilaian
berlangsung :

3.1.1. Hotel
NO KATAGORI KETERANGAN
TANAH
1 Luas tanah 7.000 m2
2 Bentuk Tanah Tidak beraturan
3 Kontur Tanah Rata
4 Ketinggian dengan jalan Rata dengan jalan sekitarnya
5 Jenis hak kepemilikan Hak Guna Bangunan
6 No. Sertifikat SHM
BANGUNAN
1 Tahun Pembuatan 2015
2 Tahun Renovasi -
3 Luas Struktur 7.000 m2
4 Jumlah lantai 5 lantai
5 Konstruksi Beton bertulang
6 Dinding Celcon
7 Atap Beton
8 Lantai Keramik
9 Kondisi Sangat baik
10 Listrik 2100 KW
11 Luas perkerasan 14.000 m2
DOKUMEN KEPEMILIKAN
1 Nama Pemilik Derrys Arvian
2 Jenis Hak Hak Guna Bangunan
3 Kontraktor Perusahaan Perumahan (PP)
4 Peruntukkan Hunian
5 Luas Tanah 7.000 m2
18.000m2 (terdiri dari bangunan dengan
6 Luas Bangunan
5 lantai)
Jl. Teuku Umar No. 3 Tuban, Jawa
7 Alamat Properti
Timur
8 Jenis Penggunaan Komersial
UTILITAS
1 Listrik 3500 KVA

13
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

NO KATAGORI KETERANGAN
2 AC Central 3 Unit
3 PABX 1 Set
4 Sound System 1 Set
5 Alarm 50 buah
6 Hydrant 35 buah
7 Sprinkler 150 buah
8 Reservoir 0 buah
9 Genset 2 unit
10 Lift 3 unit
11 Penangkal Petir 1 set
12 Pengolah limbah 10 buah
13 Travelator 0 buah

3.1.2 Lahan Kosong

NO KATAGORI KETERANGAN
TANAH
1 Luas tanah 8.000 m2
2 Bentuk Tanah Tidak beraturan
3 Kontur Tanah Rata
4 Ketinggian dengan jalan Tidak rata dengan jalan disekitarnya
5 Jenis hak kepemilikan Hak Guna Bangunan
6 No. Sertifikat SHM
BANGUNAN
1 Tahun Pembuatan -
2 Tahun Renovasi -
3 Luas Struktur -
4 Jumlah lantai -
5 Konstruksi -
6 Dinding -
7 Atap -
8 Lantai -
9 Kondisi -
10 Listrik -
11 Luas perkerasan -
DOKUMEN KEPEMILIKAN
1 Nama Pemilik Derrys Arvian
2 Jenis Hak Hak Guna Bangunan
3 Kontraktor
Dikembangkan menjadi Gedung
4 Peruntukkan
Perkantoran
5 Luas Tanah 8.000 m2

14
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

NO KATAGORI KETERANGAN
6 Luas Bangunan -
Jl. Teuku Umar No. 3 Tuban, Jawa
7 Alamat Properti
Timur
8 Jenis Penggunaan Komersil

3.1.3 Gedung Perkantoran Sewa

NO KATAGORI KETERANGAN
TANAH
1 Luas tanah 8.000 m2
2 Bentuk Tanah Tidak beraturan
3 Kontur Tanah Rata
4 Ketinggian dengan jalan Rata dengan jalan sekitarnya
5 Jenis hak kepemilikan Hak Guna Bangunan
6 No. Sertifikat SHM
BANGUNAN
1 Tahun Pembuatan 2022
2 Tahun Renovasi -
3 Luas Struktur 8.000 m2
4 Jumlah lantai 3 lantai
5 Konstruksi Beton bertulang
6 Dinding Celcon
7 Atap Beton
8 Lantai Keramik
9 Kondisi -
10 Listrik 2100 KW
11 Luas perkerasan 16.000 m2
DOKUMEN KEPEMILIKAN
1 Nama Pemilik Derrys Arvian
2 Jenis Hak Hak Guna Bangunan
3 Kontraktor Perusahaan Perumahan (PP)
4 Peruntukkan Hunian
5 Luas Tanah 8.000 m2
20.000m2 (terdiri dari bangunan dengan
6 Luas Bangunan
3 lantai)
Jl. Teuku Umar No. 3 Tuban, Jawa
7 Alamat Properti
Timur
8 Jenis Penggunaan Komersial
UTILITAS
1 Listrik 4000 KVA
2 AC Central 5 Unit
3 PABX 1 Set
4 Sound System 1 Set

15
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

NO KATAGORI KETERANGAN
5 Alarm 45 buah
6 Hydrant 30 buah
7 Sprinkler 150 buah
8 Reservoir 0 buah
9 Genset 4 unit
10 Lift 3 unit
11 Penangkal Petir 1 set
12 Pengolah limbah 10 buah
13 Travelator 0 buah

16
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

BAB IV
ANALISIS DAN DASAR PENILAIAN

4.1. Analisis Makro

4.1.1. Perkembangan Pariwisata dan Ekonomi di Indonesia

Penting bagi industri pariwisata Indonesia untuk meningkatkan
kontribusinya pada produk domestik bruto (PDB) karena hal ini akan memicu
lebih banyak pendapatan devisa (karena setiap turis asing menghabiskan rata-
rata antara 1.100 dollar AS sampai 1.200 dollar AS per kunjungan) dan juga
menyediakan kesempatan kerja untuk masyarakat Indonesia (berdasarkan data
terakhir dari Badan Pusat Statistik, tingkat pengangguran di negara ini mencapai
5,81% di Februari 2015). Diperkirakan bahwa hampir 9% dari total angkatan
kerja nasional dipekerjakan di sektor pariwisata.
Saat ini, sektor pariwisata Indonesia berkontribusi untuk kira-kira 4%
dari total perekonomian. Pada tahun 2019, Pemerintah Indonesia ingin
meningkatkan angka ini dua kali lipat menjadi 8% dari PDB, sebuah target yang
ambisius (mungkin terlalu ambisius) yang mengimplikasikan bahwa dalam
waktu 4 tahun mendatang, jumlah pengunjung perlu ditingkatkan dua kali lipat
menjadi kira-kira 20 juta. Dalam rangka mencapai target ini, Pemerintah akan
berfokus pada memperbaiki infrastruktur Indonesia (termasuk infrastruktur
teknologi informasi dan komunikasi), akses, kesehatan & kebersihan dan juga
meningkatkan kampanye promosi online (marketing) di luar negeri. Pemerintah
juga merevisi kebijakan akses visa gratis di 2015 (untuk penjelasan lebih lanjut,
lihat di bawah) untuk menarik lebih banyak turis asing.
Badan Perencanaan Pembangunan Nasional atau Bappenas menargetkan
kontribusi sektor pariwisata terhadap PDB dapat mencapai 8 persen dengan
target kunjungan wisatawan nusantara sebanyak 275 juta pada tahun 2019.
Potensi perkembangan pariwisata di Indonesia cukup besar, apalagi jika
mengacu pada data kinerja pertumbuhan pariwisata dari World Trade Tourism
Council (WTTC) yang menempatkan Indonesia di peringkat sembilan besar
dunia. Data perjalanan wisatawan nusantara dan total pengeluaran sepanjang
tahun 2013-2017 menunjukkan tren positif pada setiap tahunnya. Demikian pula,
data BPS yang mencatat terdapat 250,04 juta perjalanan pada 2013 dan
meningkat 20 juta perjalanan menjadi 270,2 juta perjalanan pada 2017 dengan
total pengeluaran mencapai Rp 253,45 triliun. Kenaikan jumlah perjalanan
tersebut meningkatkan pengeluaran pariwisata yang mencapai 9 persen per
tahun. Kenaikan jumlah pengeluaran dan jumlah perjalanan di sektor pariwisata

17
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

tersebut menunjukkan adanya pertumbuhan ekonomi, peningkatan daya beli,

dan situasi keamanan yang kondusif.

4.1.2. Pertumbuhan Penduduk

Kabupaten Tuban adalah salah satu kabupaten di Jawa Timur yang
terletak di Pantai Utara Jawa Timur. Kabupaten dengan jumlah penduduk sekitar
1,2 juta jiwa ini terdiri dari 20 kecamatan dan beribu kota di Kecamatan Tuban.
Kabupaten Tuban mempunyai letak yang strategis, yakni di perbatasan
Provinsi Jawa Timur dan Jawa Tengah dengan dilintasi oleh Jalan
Nasional Daendels di Pantai Utara. Kabupaten Tuban berbatasan langsung
dengan Rembang di sebelah barat, Lamongan di sebelah timur,
dan Bojonegoro di sebelah selatan.

4.1 Analisis Mikro

18
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

BAB V
PENDEKATAN PENILAIAN

5.1 Pendekatan Pendapatan

Penilaian properti Hotel ini menggunakan Pendekatan Pendapatan dengan
analisis DCFa. Pada Pendekatan Pendapatan, penilaian dilakukan dengan metode Arus
Kas Terdiskonto (Discounted Cash Flow). Sehubungan dengan jenis aktiva yang
tergolong sebagai income producing property, maka metode penilaian yang paling tepat
dan sesuai atas aktiva ini adalah Pendekatan Pendapatan dengan menggunakan metode
Discounted Cash Flow. Nilai yang kami gunakan sebagai Indikasi Nilai Pasar dari
aktiva ini adalah nilai yang dihasilkan dari pendekatan pendapatan dengan
menggunakan metode Discounted Cash Flow. Proses penilaian pendekatan di atas
diuraikan masing-masing di bawah ini.

5.1.1 Tinjauan Hotel

Perkembangan hotel di wilayah Kabupaten Tuban merupakan hal baru.
Ditinjau dari aspek lokal, properti Hotel bukanlah satu-satunya yang ada di
wilayah ini. Dengan adanya potensi yang sangat menjanjikan terhadap
pertumbuhan daerah di Tuban, maka diprediksikan akan lebih banyak lagi
pengunjung yang datang ke daerah ini. Sehingga pada penawaran penginapan
akan meningkat, hal ini dikarenakan adanya peningkatan dari sektor permintaan.

5.1.2 Profil Hotel

Luas total tanah yang dibangun : 7.000 m2. Berikut ini adalah rincian
yang berhasil dihimpun :
a. Hotel berbintang 3 dengan total kamar hunian sebanyak 150 kamar.
b. Dibangun pada tahun 205 dan baru beroperasi selama 2 tahun
c. Rata-rata room rate pada tahun pertama sebesar Rp 300.000 per
malam selanjutnya tumbuh 10% setiap tahun
d. Pendapatan Food and Beverage (F&B) sebesar 60% dari pendapatan
kamar
e. Pendapatan dari Minor Operating Departement sebesar 20% dari
pendapatan kamar
f. Biaya kamar sebesar 15% dari pendapatan kamar
g. Biaya F&B sebesar 60% dari pendapatan F&B
h. Biaya MOD sebesar 35% dari pendapatan MOD
i. Biaya Marketing sebesar 2,5% dari pendapatan total
j. Biaya Administrasi dan Umum sebebsar 5% dari pendapatan total
k. Biaya POMEC sebesar 15% dari pendapatan total

19
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

l. Reserve for Replacement sebesar 2% dari pendapatan total

5.1.3 Asumsi Penilaian Hotel

Data-data dan asumsi-asumsi yang kami gunakan sehubungan dengan
penilaian ini adalah sebagai berikut :
a. Pajak Bumi dan Bangunan sebesar 0,5% dari total nilai tanah dan
bangunan
b. Biaya Manajemen sebesar 5% dari pendapatan total
c. Asuransi sebesar 0,0483% dari total nilai tanah dan bangunan
d. Cap rate sebesar 12%
e. Discount Factor sebesar 20%

5.1.4 Nilai Indikasi Hotel

Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan diatas maka
didapatkan Nilai Properti Hotel sebesar :

60.360.000.000
(Enam Puluh Miliar Tiga Ratus Enam Puluh Juta Rupiah)

5.2 Metode Land Development Analysis

5.2.1 Tinjauan Lahan Kosong yang akan dikembangkan
Kabupaten Tuban merupakan salah satu kabupaten yang kini terus
berkembang terutama dalam segi pariwisata. Disamping itu semakin banyak
bisnis-bisnis yang akan dijalankan pada kota tersebut. Hal ini tidak terlepas
dari upaya untuk terus mengembangkan Kabupaten Tuban menjadi daerahyang
semakin maju. Perkembangan bisnis juga tentunya memerlukan sebuah hunian
yang mana dijadikan sebagai tempat untuk kegiatan operasionalnya. Maka dari
itu, lahan kosong yang terdapat disamping Hotel Mustika direncanakan akan
dibangun gedung perkantoran sewa yang mana bertujuan untuk menunjang dari
kebutuhan bisnis yang ada di Kabupaten Tuban. Rencana pembangunan
gedung perkantoran yakni diperkirakan pada tahun 2022 sejak penilaian ini
dilakukan.

5.2.2 Profil Lahan Kosong

Luas total tanah yang dibangun : 8.000 m2. Berikut ini adalah rincian
yang berhasil dihimpun :
a. Gedung perkantoran Grade “B”
b. Sewa Rata-rata Rp 70.000 per m2 per bulan
c. Service Charge Rp 35.000 s/d 40.000 per m2 perbulan
d. Penerimaan Service Charge menutup semua kegiatan operasional

20
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

e. Masa Pembangunan 2 tahun sejak penilaian

5.2.3 Asumsi Penilaian Gedung Perkantoran

Data-data dan asumsi-asumsi yang kami gunakan sehubungan dengan
penilaian ini adalah sebagai berikut :
a. Biaya Tahap Perencanaan
- Biaya lahan sebesar 6%
- Biaya investigasi tanah sebesar 4%
- Biaya pembuatan site planning sebesar 5%
- Biaya adm Lahan sebesar 8%
b. Biaya tahap pembangunan sebesar 25%
c. Biaya pengelolaan
- Biaya Operasional sebesar 5%
- Biaya pemeliharaan sebesar 5%
- Biaya Pajak Bumi dan Bangunan sebesar 0,5%
- Biaya Asuransi sebesar 0,150%
d. Asumsi Development Profit sebesar 25% dari GDV
e. Tingkat kapitalisasi sebesar 12%
f. Discount Factor sebesar 20%

5.2.4 Nilai Indikasi Lahan Kosong yang dikembangkan untuk Gedung

Perkantoran Sewa
Berdasarkan penilaian dengan pendekatan pendapatan diatas maka
didapatkan Nilai Properti Lahan Kosong yang dikembangkan untuk Gedung
Perkantoran Sewa sebesar :

22.820.000.000
(Dua Puluh Dua Miliar Delapan Ratus Dua Puluh Juta Rupiah)

21
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

BAB VI
OPINI NILAI

6.1 OPINI NILAI

Berdasarkan pemeriksaan yang telah kami lakukan dengan memperhatikan
berbagai pertimbangan sesuai dengan kemampuan kami sebagai penilai, maka kami
menyimpulkan dua opini nilai atas penilaian yang kami lakukan terhadap properti Hotel
dan Lahan Kosong yang akan dikembangkan menjadi Gedung Perkantoran Sewa yang
terletak di JL. Teuku Umar No.3, Tuban, Jawa Timur.

6.1. Penilaian Dengan Pendekatan Pendapatan

Penilaian dengan pendekatan pendapatan adalah sebesar :

60.360.000.000
(Enam Puluh Miliar Tiga Ratus Enam Puluh Juta Rupiah)

6.2. Penilaian Dengan Metode Land Development Analysis

Penilaian dengan Metode Land Development Analysis adalah sebesar :

22.820.000.000
(Dua Puluh Dua Miliar Delapan Ratus Dua Puluh Juta Rupiah)

22
 KJPP Nusa Cahaya
Jalan Pundak No 14, RT 08/09, Kelurahan Purwantoro, Kecamatan Blimbing
Phone 0341 – 8705700 / 8782939, Malang, Jawa Timur

BAB VII
KESIMPULAN

7.1 KESIMPULAN NILAI

Berdasarkan hasil analisis dan penilaian kami atas properti serta dengan
memperhitungkan semua faktor-faktor yang dapat mempengaruhi nilai properti, maka
kami menyimpulkan bahwa nilai pasar yang paling sesuai adalah nilai berdasarkan
pendekatan pendapatan dan Metode Land Development Analysis yaitu sebesar :

83.180.000.000
(Delapan Puluh Tiga Miliar Seratus Delapan Puluh Juta Rupiah)

NUSA CAHAYA
Adelita Vina Atdyanti
Direktur
MAPPI No. 1642530035
Izin Penilai No. 1.00.0110

23