PDF

MARKET RESEARCH,
ANALYSIS AND
FEASIBILITY
Construction, Real Estate, Township
Christiono Utomo, Ph.D

©CREutomo
2018
Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 1
Course Subject:
PROJECT MARKET RESEARCH, ANALYSIS AND FISIBILITY
Christiono Utomo, Ph.D
TUJUAN
Melalui materi mata kuliah ini, peserta diharapkan:
1. Dapat menjelaskan pengetahuan dasar tentang pengembangan real estate dan real estate
perusahaan
2. Memahami proses dalam pengembangan real estate.
3. Mampu menyusun ide dan penajaman ide proyek properti melalui pemahaman mengenai riset
pasar.
4. Memahami konsep fisibiliti pasar, analisa pasar dan riset pasar pengembangan real estate
5. Memahami aspek keuangan fisibiliti pengembangan real estate dan mampu menganalisanya.
6. Memahami dan mampu menghitung penetapan harga yang didasarkan pada permintaan penawaran
dan perilaku konsumen.
7. Mampu menyusun rencana sebuah fisibiliti pasar pengembangan real estate.
MATERI
1. Modul 1: Konsep dan jenis real estate dan property
2. Modul 2: Proses pengembangan real estate dan property
3. Modul 3: Pengantar ekonomi makro properti dan konstruksi
4. Modul 4: Market research
5. Modul 5: Marketability analysis
6. Modul 6: Market feasibility
BACAAN
1. Miles, Mike E, et al (2007). Real Estate Development: Principles and Process. Edisi ke-4. Urban
Land Institut.
2. Kyle, Robert C and Floyd M. Baird (1995) Property Management, edisi ke-5. Real Estate
Education Company.
GARIS BESAR RENCANA MATERI

TOPIK BAHASAN DAN SUB BAHASAN PUSTAKA
Modul 1 1. Hasil yang diharapkan Kyle and Baird,
Pendahuluan 2. Rencana, kontrak perkuliahan. 1995
3. Tipe real estate dan property Edwards and
4. Pengantar pengembangan real estate Ellison, 2004.
5. Pengantar aspek-aspek fisibiliti pengembangan real Miles et al, 2007.
estate.
Modul 2 1. Konsep pengembangan proyek Miles et al, 2007.

Proses 2. Proses pengembangan real estate Edwards, 2004.
pengembangan 3. Posisi riset pasar, analisa pasar dan fisibiliti pasar pada
real estate proses pengembangan proyek properti.
Modul 3 1. Bentuk pasar makro
Pengantar 2. Pelaku pasar makro
ekonomi makro 3. Industri properti outlook

TOPIK BAHASAN DAN SUB BAHASAN PUSTAKA
Modul 4 Melahirkan ide melalui pengalaman dan kesadaran Miles, et al, 2007
Ide dan riset pasar Menyempurnakan ide dan dengan melakukan riset pasar
1. Memantau permintaan pasar dan lingkungan pemasaran
2. Menganalisa pasar konsumen dan perilaku konsumen
3. Menganalisa pasar bisnis, industri dan pesaing
4. Mengidentifikasi segmen pasar dan memilih pasar sasaran.
Konsep Dasar dan Teori Permintaan, Analisa dan Estimasi

1. Konsep dasar teori permintaan dan penawaran
2. Analisa permintaan
3. Konsep dasar perlaku konsumen pasar
4. Pendekatan atribut pada pilihan konsumen
Struktur Pasar dan Strategi Penetapan Harga
1. Bentuk dasar pasar
2. Penetapan harga dan perilaku penetapan harga
3. Penetapan harga pada informasi yang tidak lengkap
4. Kemampuan dan kemauan konsumen membayar
5. Penetapan Harga untuk Produk Baru
Modul 5 1. Prinsip dasar (Analysis of local economic condition, Kyle and Baird,
Analisa Pasar market analysis, marketability analysis, feasibility 1995.
analysis, investment analysis) Miles et al, 2007
2. Proses dan metode riset pasar
3. Tingkatan analisa pasar.
Analisa pasar properti residensial dan perkantoran, properti Kyle and Baird,
ritel dan industrial estate 1995.
Procon research
Analisa Marketability
1. Konsep produktifitas properti
2. Pengembangan lahan, atribut legal dan peraturan
3. Faktor lokasi dan analisa struktur perkembangan kota
4. Konsep area pasar dan permintaan
5. Analisa penawaran dan permintaan
6. Fisibiliti harga
Modul 6 1. Identifikasi Rencana
Fisibiliti Pasar 2. Identifikasi Pesaing
Pengembangan 3. Analisa Penawaran
Real Estate 4. Analisa Permintaan
5. Analisa Tingkat hunian
6. Analisa Konsumen
1. Letak Geografis Kyle and Baird,
2. Desain dan Pengembangan 1995.
3. Analisa Rasio Fisik Miles et al, 2007
4. Analisa SWOT site dan marketing
5. Manajemen dan organisasi pengelola

Definisi Real Estate
Things that are not movable, such as land and improvements

permanently attached to the land
(Brueggeman, Fisher, 2001)
The ownership rights associated with real estate are referred to

as real property
Definition of an estate :
Possessory or potentially possessory interest in real estate
( Brueggeman, Fisher, 2001)
Classification of estates
a. Freehold estates
b. Leasehold estates
2 Market Research, Analysis, Feasibility

Real Estate Development
1. The improvement of raw land or property through the

development process is a highly creative process in
which physical ingredients such as land and building
are effectively combined with financial and marketing
resources to create an environment in which people
live, work and play (to meet society’s needs)
2. A real estate development starts as an idea that comes

to fruition when consumers occupy the space
3. Three things in R.E.development: space, time and

services
Legal Foundation
UUD 45
UU no 5 / 1960 ( UU Pokok Agraria )
UU no 7 / 1983 ( PPh )
UU no 12 / 1985 ( PBB )
UU no 16 / 1985 ( Rumah Susun )
UU no 4 / 1992 ( Perumahan dan Pemukiman)
UU no 4 / 1996 ( Hak Tanggungan atas tanah beserta
benda-benda yang berkaitan dengan tanah)
UU no 21 / 1997 ( BPHATB )
UU no 19 / 1999 ( Jasa Konstruksi )
UU no 28 / 2002 ( Bangunan Gedung )
UU no 32 / 2009 ( Perlindungan dan pengelolaan Lingkungan
Hidup )

Legal Foundation
PERATURAN / KETENTUAN DAERAH
Perwali tentang Tata Cara Pemberian Ijin Lokasi

RTRW / RTRK ( site plan / zoning )
Perda tentang Retribusi IMB
Perda tentang PBB
Perda tentang Fasilitas Umum / Sosial
Peraturan tentang Kasiba
Perda tentang Bangunan
Perda tentang AMDAL (+lalin)
Klasifikasi Real Properti
Residensial Property
Komersial Real Estate :

Office Property
Retail Property
Industrial Property
Special-Purpose Property

Klasifikasi Real Properti – Residensial Property
Single family homes :

1. Rumah tunggal
2. Town houses
Multy family residence :

(highrise+midrise buildings)
1. Rumah susun
2. Apartemen
3. Condominium
Klasifikasi Real Properti – Office Property
Single occupancy
(owner/bukan)
1. Institusional
2. Single tenant
Multiple occupancy
1. Institusional
2. Multiple use
3. Single use

Klasifikasi Real Properti – Retail Property
Freestanding building
(dimiliki dan dikelola pemilik)
kios, toko, dsb
Tradisional Centre
1. Pasar
2. Ruko
3. Pusat pertokoan, Mall dsb
Specialized centers
factory outlet, pertokoan khusus
Klasifikasi Real Properti – Industrial Property
Seluruh tanah, dan fasilitas untuk pabrik,penyimpanan

dan distribusi
1. Heavy manufacturing
2. Light manufacturing manufacturing
3. Storage, warehouse

Klasifikasi Real Properti – Special Purpose
Hotel
Motel
Klub
Resort
Mobile home parks
Bioskop
Sekolahan
Kantor pemerintah
Bandar Udara
Stasiun Kereta Api
Kantor Pos
Managing Leases
1. Draft kontrak sewa biasanya disiapkan oleh pengacara

yang disewa untuk mewakili pemilik properti dan manajer,
sehingga kebanyakan kontrak menguntungkan pihak
penyewa
2. Sewa perperiode tertentu (bulanan, tahunan, 10tahunan)
3. Sewa periode-perperiode

Managing Leases
1. Hak penyewa untuk memiliki properti atas persetujuan

owner untuk waktu tidak tentu (tenancy at will)
2. Penyewa memiliki hak secara hukum tetapi

mempertahankan kepemilikan setelah batas waktunya
habis tanpa persetujuan pemilik (Tenancy at sufferance)
Managing Leases – Tipe sewa
Gross Lease
a. Umumnya untuk sewa apartemen
b. Straight lease
c. Penyewa membayar dalam jumlah yang pasti (fix)
d. Pemilik membayar seluruh beban untuk properti
Net Lease
a. Umumnya untuk industrial
b. Net lease, net-net lease
c. Penyewa membayar sebagian atau seluruh beban
(pajak, asuransi, utilitas dan perawatan)

Managing Leases – Tipe sewa
Percentage Lease
a. Umumnya untuk sewa ritel
b. Fix sewa ditambah prosentase pemasukan kotor dari
penyewa (minimum penjualan)
c. Dibayar bulanan berdasarkan hitungan tahunan
d. Bayar fix bulanan (Rp) + 4% pendapatan kotor tahunan
Managing Leases – Elemen Kontrak Sewa
a. Nama lengkap badan hukum kedua pihak

b. Deskripsi properti
c. Definisi sewa
d. Jumlah dan harga sewa
e. Waktu dan metode pembayaran
f. Penggunaanistilah dan definisi
g. Hak dan kewajiban kedua pihak

Managing Tenant Relation
Keberhasilan manajemen properti tergantung pada

seberapa besar kemampuannya memelihara hubungan
dengan penyewa.
Keluar masuk penyewa yang tinggi = beban yang lebih

tinggi untuk promosi, dekorasi ulang, sewa yang tak
terbayar
Manajemen properti yang efektif :
• membangun sistem komunikasi yang baik, menjaga kepuasan

penyewa,
• memastikan pemenuhan permintaan perawatan,
• menguatkan seluruh pasal kontrak dan aturan bangunan

Penentu reputasi yang baik dari manajemen dan

perawatan properti:
• Ketrampilan hubungan antar manusia

• Hubungan yang baik dengan penyewa, dan owner.
Good tenants are an asset.
Lanjutan sewa oleh tenant:

• Ditentukan oleh layanan yang baik, adil dan
sepatutnya diterima tenant
• Lanjutan sewa akan menghemat beaya: masa tunggu,
komisi sewa, kehilangan sewa.
• Lanjutan sewa : tujuan penting manajemen
• Lanjutan sewa menunjukkan marjin yg lebih besar
• Termuat dalam kontrak sewa. Tergantung hubungan
dengan manajemen dan pasal-pasal kontrak baru
• Tergantung kondisi pasar

Lanjutan sewa oleh tenant:

• Negosiasi pada: panjangnya masa sewa baru, repair dan
dekorasi ulang yg harus dilakukan, jumlah sewa yg harus
dibayarkan.
• Dekorasi ulang : tergantung kondisi pasar, kompetisi pasar.
• Pasal sewa : kondisi inflasi : naikkan tingkat sewa, sewa
jangka pendek dan pasal-pasal eskalasi beaya. Kondisi
deflasi : pasal sewa jangka panjang
• Rental rate : tergantung beaya operasi (43%pemasukan
kotor office, 41% pemasukan apartemen)
Pemberitahuan sebelum tanggal habis masa sewa:

• Residensial : 90 hari
• Komersial dan industrial : 6 bulan atau satu tahun
Keberhasilan manajemen properti tergantung pada

seberapa besar kemampuannya memelihara hubungan
dengan penyewa.
Keluar masuk penyewa yang tinggi = beban yang lebih

tinggi untuk promosi, dekorasi ulang, sewa yang tak
terbayar

Manajemen properti yang efektif :
• membangun sistem komunikasi yang baik, menjaga

kepuasan penyewa,
• memastikan pemenuhan permintaan perawatan,
• menguatkan seluruh pasal kontrak dan aturan
bangunan
Penentu reputasi yang baik dari manajemen dan

perawatan properti:
• Ketrampilan hubungan antar manusia

• Hubungan yang baik dengan penyewa, dan owner.
Good tenants are an asset.

1. RENTAL INCREASE
layanan >< konsekuensi ekonomi
2. RENTAL COLLECTION
efektif sistem, penalti, kesempatan persiapan hukum
3. TERMINATING THE TENANCY
Dijelaskan dalam kontrak
Managing Maintenance & Const.
1. PREVENTIVE MAINTENANCE
perawatan dan inspeksi rutin
2. CORRECTIVE MAINTENANCE
fungsi perlengkapan bangunan, utiliti, ac
3. ROUTINE MAINTENANCE
pembersihan (18% budget)
4. NEW CONSTRUCTION

Managing Office Property
Definisi
Kantor adalah ruang untuk pelayanan diluar ruang produksi

barang atau penjualan barang.
Bentuk umum kantor adalah bangunan kantor beberapa

lantai.
Perubahan pola kerja akibat perkembangan teknologi

mengurangi kebutuhan ruang kantor, khususnya
dibeberapa Negara maju.
Managing Office Property : Analisa Pasar
Analisa permintaan dan penawaran
1. Permintaan bisnis baru
2. Pemindahan kantor dari lama ke baru
3. Pengembangan bisnis dan kantor

Managing Office Property: Analisa Pasar
Empat faktor yang mempengaruhi pemilihan lokasi kantor :
1. Harga sewa
2. Aksesibilitas jalan raya dan transportasi publik
3. Lingkungan properti : transportasi, parkir,

prestise lokasi
4. Pasar tenaga kerja
Managing Office Property: Analisa Pasar
Kelas properti kantor :
Analisa pasar untuk properti kantor dibedakan menurut

kelompok dan segmennya, biasanya dalam usia, kondisi,
lokasi, fasilitas dan perlengkapan
Kelas properti biasanya ditentukan oleh tiga faktor utama yaitu

usia bangunan, lokasi dan posisi pasar (rental rates)

Managing Office Property : Analisa Pasar
Kelas properti kantor :
Kelas A : bangunan baru, lokasi utama, tingkat hunian tinggi;

harga sewa tinggi tapi kompetitif
Kelas B : bangunan bukan baru tapi dengan renovasi besar,
lokasi tidak di daerah utama
Kelas C : bangunan tua tanpa renovasi tetapi masih dalam
kondisi bagus
Kelas D : bangunan tua dan buruk dengan harga sewa rendah
dan tingkat hunian rendah.
Managing Office Property : Analisa Properti
Analisa properti digunakan untuk membuat

1. Penjadwalan sewa
2. Perkiraan pemasukan dan pengeluaran
melalui perhitungan area yang disewa.
Area terbangun : Diukur dari permukaan dinding luar,
termasuk seluruh lantai bangunan, basemen, lantai
perlengkapan M/E dan penthouse (Construction Area)
Area yang disewakan : Diukur dari permukaan dinding bagian
dalam bangunan yang dominan. Tidak termasuk jaringan
vertikal (Reantable)
Area yang dapat digunakan : Seluruh ruang yang dapat
digunakan oleh penyewa, tidak termasuk koridor, lobi dan
kamar mandi (Useable)

Managing Office Property : Analisa Properti
Penetapan harga sewa minimum

Beaya operasi+pembayaran pinjaman+ROE = sewa minimum
Area yang disewakan
Contoh : Bangunan kantor
Nilai pasar : 4 jt USD.
Area yang disewakan : 64.000 square feet
Pembayaran pinjaman : 90.000 USD/tahun
Beaya operasi : 300.000 USD/tahun
ROE : 10%
Uang muka properti : 20%
Sewa minimum :
300.000USD + 90.000USD + (10% x 800.000USD)
64.000 sq ft
= 7,34USD/sq ft
Managing Office Property : Pemasaran Properti
1. Keunggulan harga, aksesibilitas, lingkungan,

pasar tenaga kerja, peningkatan efisiensi,
prestise dan peningkatan ekonomi di lokasi
baru.
2. Promosi : tanda, brosur, iklan, surat langsung,

public relation, referensi penghuni lama, kantor
pemasaran, canvassing.
3. Perencanaan ruang untuk penyewa; Penyewa

tunggal, area kerja bersama, area terbuka,
contoh ruang.

Managing Office Property :
Negosiasi dan Penyewaan

Kontrak sewa antara penyewa dengan manajemen properti.
Kemungkinan penyewa mengembangkan areanya di masa
datang
Perawatan
Tiga area utama perawatan : operasional lift dan mesin
transportasi vertikal lain, pembersihan rutin, dan
pembangunan baru
Managing Retail Property
I. Klasifikasi
II. Pemasaran
III. Leasing
IV. Perawatan
V. Administrasi

Managing Retail Property - klasifikasi
1. Area Pasar
a. Convenience centre
b. Neighborhood centre
c. Community centre
d. Regional centre
e. Superregional centre
2. Kepemilikan
a. Individual
b. Kelompok / partnership
c. Perusahaan
3. Pola Masa Bangunan

a. Strip
b. L shape
c. U shape
d. Cluster design
e. T design
f. Triangle design
g. Dumbbell
h. Double dumbbell

4. Barang Jualan
a. Discount department store
b. Specialty centre
c. Power centre
5. Mix Used
Managing Retail Property - pemasaran
1. Signage
2. Advertising
3. Brochures
4. Direct Mail
5. Personal contact
6. Public relations
7. Leasing agents

Managing Retail Property - leasing
1. Prospek Ritel
a. tenant
b. barang jualan
2. Percentage leases
a. straight percentage leases
b. variable scale
c. maximum
3. Negosiasi : rental rates, percentage leases, gross
sales, method of payment
Managing Retail Property - perawatan
1. Menurut pola dan skala bangunan

contoh : strip pada eksterior, elemen struktur, fasilitas
parkir
2. Pemanas, AC, saluran utilitas, pembuangan, sistem

keamanan, transportasi vertikal

Integrasi Bisnis dan Aset Properti
1. BUSINESS PLANNING 2. REAL ESTATE MGT.
STRATEGIC
Strategy and Analyses,Transactions
Decision and
Process Contractual
Commitment
Integration
Management
OPERATIONAL
4. FACILITIES MANAGEMENT 3. PROJECT MANAGEMENT
Building Management Project Development

and and Realisation
Occupation Needs
Integrasi Kinerja Bisnis – Aset

Properti
•Corporate: BOD’s and their stakeholders.
•Business Units: production, staff performance and market

share growth.
•Support Units: Property, Land and Equipment asset values

and related operating costs. Linkage with other support eg. IT
and HR
Statement:
“The workplace is the most important and binding factor
between real estate management and facilities management
plus the Business Unit and Corporate objectives.”

Model of Real Estate Development
Inception of an idea
Refinement of the idea
Feasibility
Contract negotiation
Formal commitment
Construction
Completion
Property, asset and portfolio

Real Estate Development
Characteristics of Real Estate Development
Development process is not linear

Development is an art and creative
Each stage has implications to the rest of the development
Development requires interaction among differrent functions
Idea
STIMULUS BEHIND IDEAS
1. Own/ discover a land looking for use

2. The site is already developed and needs to be
redeveloped
3. Identify / create a brand new demand
4. Capital supply looking for development opportunity
5. Market research

Idea
TECHNIQUES FOR GENERATING IDEAS
1. Brainstorming
2. Nominal group process
3. Delphi method
4. Environmental scanning
5. Focus group
6. Survey
Development
RISK CONTROL
Know yourself
Know your image
Know your team
Coordinate
Keep current
Behave ethically

Development
SIMPLE CALCULATION OF VALUE AND COST
Consist of rough estimate of income and expenses

To estimate how much rent the user might be willing to pay
Steps :
a. Hitung luas area yang akan disewakan
b. Perkirakan nilai sewa per unit luas
c. Perkirakan occupancy rate
d. Hitung total estimasi pendapatan
e. Hitung perkiraan biaya operasi per unit luas
f. Hitung total pendapatan setelah biaya
Development
Steps (lanjutan) :
g. Tentukan cap rate
h. Kalikan cap rate dengan pendapatan neto
untuk mendapatkan nilai property
i. Hitung biaya tanah mentah + pembangunan
j. Bandingkan nilai properti dengan biaya
pengembangan

The role of Developer
Public Sector Users
Planner Analyst
Promoter Creator
Negotiator Promoter
Provider provider
The Developer
Promoter Employer
Negotiator Client
Borrower Manager
Investment Partners
The Development
Capital Market Team
Building
Property law
permits
Technical Public
constraints infrastructure
Real estate
development
Financial
Zoning market rules
Ecology Social
issues issues
Real estate is a highly regulated process

Objectives :
Maximum possible return while minimizing risks
Return :
Fee/ profit
Long term equity position
Cash flow
Personal pride
Reputation
Developer and Partners
THE PUBLIC SECTOR
Who is The Public Sector ?


 The Public Sector as a partner
 Roles of the Public Sectors
 Regulation implied in real estate

Developer and Partners
PUBLIC SECTOR
Objectives :
Economic development goals
Sound development
Scope :
Property Law
Public Infrastructure
Financial and taxation rules
Zoning and building permits
Direct participants
Public Roles in Providing

Infrastructure
Source of financing : budget, bonds, obligation, ventures /

partnership, loan, investors
Regulation on public facilities, including construction

(shifting the cost of infra to the
private sector)
Real estate development is a public/ private joint venture

Risk in Dealing Public Sector
DISPUTES
DELAY
√ RULES CHANGES
EXTRA COSTS/ INFEASIBILITY
x
Real Estate Indonesia (REI)
Dibentuk di Jakarta, 11 Pebruari 1972
Tujuan pembentukan : Pasal 4

Tujuan REI adalah meningkatkan harkat dan martabat,
mutu kehidupan dan kesejahteraan rakyat Indonesia melalui
peningkatan dan pengembangan pembangunan dan
pengelolaan perumahan dan permukiman, seperti perkotaan,
perkantoran, pertokoan, resor, serta jasa-jasa realestat lainnya,
secara terpadu, terarah, berencana, dan berkesinambungan
sebagai bagian dani pembangunan nasional dalam rangka
mencapai tujuan nasional sebagaimana termaktub dalam
Pembukaan UUD 1945 dalam wadah Negara Kesatuan
Republik Indonesia.

Real Estate Indonesia (REI)
Tugas pokok REI adalah:Pasal 6
a. Memelihara, mengembangkan, meningkatkan dan memperkokoh
REI sebagai organisasi profesi di bidang pembangunan dan
pengeiolaan perumahan dan permukiman, seperti perkotaan,
perkantoran, pertokoan, resor, serta jasa-jasa realestat Iainnya.
b. Meningkatkan kemampuan dan profesionalisme di kalangan
perusahaan yang menjalankan usaha dan kegiatan:
1. Mengusahakan/memperoleh tanah dan masyarakat dan atau
Pemerintah, mematangkan tanah dan melakukan pembangunan
di atas tanah tersebut.
2. Mengelola, menyewakan, menjual tanah matang dan atau
bangunan seperti perumahan, pertokoan, perkantoran,
pergudangan, industrial estat, agro estat dan tempattempat
rekreasi kepada pihak lain.
Financial Players
Joint Venture
Construction Lenders (Commercial Banks)
Permanent Lenders
Investors

Attorney and Accountants
Scope :
Legal interactions
Taxes
Land use
Contracts
Designers and Consultants
PLAYERS :
Architects
Urban designers / Land planners
Engineers (Civil, M/E, Soil mechanics)
Landscape architects
Scope of Consultants :
Masterplan
Environments (ecology and
demography)
AMDAL
Transportation

The Developer
Developers’ Characteristics
Long term commitments
Dealing with high uncertainty
Vary in ego and visibility
Developers’ Reputation
High impact on community and society
Vulnerable to criticize
Committed to ethical behavior
Evolution in Development Process
Factors :
* Technology revolution abundant and

vast accessed data
* Much longer venture capital period
* Increase pressure on the Public Sector
* Significant decrease in Landbank

Empat Pasar Makro
 Empat Pasar Makro

a. Pasar Barang
b. Pasar Uang
c. Pasar Tenaga Kerja
d. Pasar Luar Negeri
 Dua Aspek dalam Situasi Pasar :

a. Aspek Harga
b. Aspek volume
Faktor-faktor apa yang dapat dikendalikan melalui
kebijaksanaan pemerintah

Lima Pelaku Makro
 Rumah tangga
 Produsen
 Pemerintah
 Lembaga-Lembaga keuangan
 Negara-negara lain
Kelompok Rumah Tangga
 Menerima penghasilan (upah, deviden, hasil sewa hal

milik)
 Menerima bunga atas simpanan
 Membelanjakan penghasilan ke pasar barang
 Menyisihkan sisa penghasilan untuk ditabung
 Membayar pajak pada pemerintah
 Masuk pasar uang sebagai peminta karena
kebutuhan akan uang tunai misal untuk transaksi
sehari-hari

Kelompok Produsen
 Memproduksi dan menjual barang-barang/jasa-jasa

(sebagai suplier di pasar barang)
 Menyewa/menggunakan faktor-faktor produksi yang
dimiliki oleh kelompok rumah tangga untuk proses
produksi
 Menentukan pembelian barang-barang modal dan stok
barang lain (selaku investor masuk pasar barang sebagai
peminta)
 Meminta kredit dari lembaga keuangan untuk membiayai
investasi mereka (sebagai demander di pasar uang)
 Membayar pajak
Kelompok Lembaga Keuangan
Mencakup semua bank-bank dan lembaga-lembaga

keuangan lainnya kecuali bank sentral (Bank Indonesia)
 Menerima simpanan/deposito dari rumah tangga

 Menyediakan kredit dan uang giral (sebagai suplier
dalam pasar uang)

Kelompok Pemerintah
Termasuk di dalamnya bank sentral (Bank Indonesia)
 Menarik pajak langsung dan tak langsung

 Membelanjakan penerimaan negara untuk membeli
barang-barang kebutuhan pemerintah (sebagai demander
di pasar barang)
 Meminjam uang di luar negeri
 Menyewa tenaga kerja (sebagai demander di pasar
tenaga kerja)
 Menyediakan kebutuhan uang (kartal) bagi masyarakat
(sebagai suplier di pasar uang)
Kelompok Negara-negara lain
 Menyediakan kebutuhan barang impor (sebagai suplier

pasar barang)
 Membeli hasil-hasil ekspor kita (sebagai demander di pasar
barang)
 Menyediakan kredit untuk pemerintah dan swasta dalam
negeri
 Membeli dari pasar barang untuk kebutuhan cabang
perusahaannya di Indonesia (sebagai investor)
 Masuk ke dalam pasar uang dalam negeri sebagai
penyalur uang (devisa) dari luar negeri (sebagai suplier
dana) dan sebagai peminta kredit dan uang kartal rupiah
untuk kebutuhan cabang-cabang di Indonesia (demander
akan dana) (sebagai penghubung pasar uang dalam negeri
dengan pasar uang luar negeri).

Permintaan dan Elastisitas
Hubungan antara harga yang ditetapkan dengan tingkat

permintaan yang dihasilkan ditunjukkan dalam kurva
permintaan (Demand Curve). Pada kondisi normal antara
permintaan dan harga berhubungan terbalik yang berarti
semakin tinggi harga semakin sedikit permintaan
Elastisitas Permintaan Terhadap Harga

Elastisitas harga (Price Elasticity) menunjukkan derajat
kepekaan permintaan terhadap perubahan harga. Jika
permintaan hampir tidak berubah karena sedikit perubahan
harga, maka permintaan tersebut tidak elastis/inelastic
(Inelastic). Tetapi apabila permintaan berubah banyak maka
permintaan tersebut elastis (Elastic).
Permintaan dan Elastisitas
% Perubahan Jumlah Permintaan

Elastisitas =
% Perubahan Harga
Jadi salah satu aspek terpenting dari konsep elastisitas harga adalah bahwa konsep tersebut
memberikan suatu ukuran yang sangat berguna untuk mengetahui seberapa besar pengaruh
harga terhadap permintaan.
Elastisitas harga dibedakan menjadi tiga kisaran :
1. Elastisitas > 1, didefinisikan sebagai permintaan elastisitas
2. Elastisitas = 1, didefinisikan sebagai elastisitas uniter
3. Elastisitas < 1, didefinisikan sebagai permintaan inelastic
(Arsyad, 1993:142)

Analisa Pasar Konsumen dan
Perilaku Pembeli
Faktor-faktor yang mempengaruhi perilaku pembeli :
1. Faktor budaya
2. Faktor Sosial
3. Faktor Individual
4. Pasar psikologis
Proses membeli dan Perilaku membeli
Tahapan dalam proses keputusan membeli

1. Mengenali masalah
2. Mencari informasi
3. Mengevaluasi alternatif
4. Keputusan pengadaan
5. Perilaku setelah membeli
Struktur Pasar
Klasifikasi struktur pasar :

1. Pasar persaingan sempurna
2. Pasar monopoli
3. Pasar persaingan monopolistik
4. Pasar oligopoli
Faktor Penentu Struktur Pasar :
 1. Pengaruh karakteristik produk
2. Pengaruh fungsi produksi
3. Pengaruh para pembeli
Penentuan Struktur Pasar
1. Struktur pasar untuk keputusan manajerial
2. Rasio konsentrasi industri untuk kekuatan pasar potensial

Struktur pasar
1. Persaingan Sempurna (Pure Competition) : Pasar yang

memiliki banyak pembeli dan penjual yang memper-
dagangkan komoditas seragam. Tidak ada pembeli
atau penjual yang memiliki pengaruh kuat terhadap
harga di pasar (Kotler, 2001:450).
2. Persaingan Monopolistik (Monopolistic Competition) :

Pasar yang terdiri dari banyak pembeli dan penjual
yang berdagang pada kisaran harga tertentu dan
bukannya dalam satu harga pasar (Kotler, 2001:450).
Struktur pasar
3. Persaingan Oligopolistik (Oligopolistic Competition) :

Pasar yang terdiri dari sedikit penjual yang sangat peka
terhadap strategi penetapan harga dan pemasaran
penjual lainnya. Produknya bias seragam atau bias
juga tidak seragam (Kotler, 2001:451)
4. Monopoli Murni (Pure Monopoly) : Pasar yang terdiri

dari satu penjual. Penjual tersebut mungkin saja
merupakan monopoli pemerintah atau perusahaan
swasta yang diberi hak monopoli atau perusahaan
swasta tanpa hak monopoli dari pemerintah (Kotler,
2001:451).

Population Growth Pattern
Indonesia is accounted for 41% of the total population of ASEAN and

33% of GDP in the region
Overview on Economics
World Economic Growth 2012
World 4%
US 2,1 % EU -3 % China 7,7% Jp 2,3%
RoA 5,5%
LA 4%
Indonesia6,3%
Sumber. World Bank

Global Outlook
Source: Economic Intelligence Unit, March 2012
3.0% 2.2%
1.8% 1.9%
2.0%
1.0%
0.0%
2011 2012 2013
- 2016
2.0% 1.7%
1.3%
-0.3%
1.0%
0.0%
-1.0% 6.0% 4.3% 4.6%
3.5%
2011 2012 2013 - 4.0%
2016 2.0%
• Asia 6.0% 3.1 4.0
%
4.7
%
0.0%
%
• Australasia 4.0%
2.0%
2011 2012 2013 -
2016
• North Africa and Middle East 0.0%
2011 2012 2013 -
• Sub-Saharan Africa 2016
• Western Europe 4.5% 4.3% 4.2% 6.0% 4.4% 4.8%
3.8%
• and • North America 4.0% 3.6% 4.0%
• and • Latin America 3.5%

3.0%
2.0%
0.0%
2011 2012 2013 - 2011 2012 2013 -
2016 2016
Overview on Economics
Indonesia Economic Growth 2012
- Produk Domestik Bruto (PDB) tahun 2012 tumbuh

sebesar 6,3 persen dibandingkan dengan tahun 2011
- Besaran PDB Indonesia tahun 2012 atas dasar harga

berlaku mencapai + Rp 8.500 triliun
- Petumbuhan Ekonomi Indonesia 2013 diperkirakan

sebesar 6,3 %
Sumber : Departemen Keuangan RI

Bisnis Properti di indonesia
 PROPERTI DI INDONESIA MULAI REBOUD 2011
 BOOMING PROPERTI TERJADI MULAI 2012
 TINGKAT KENAIKAN :
 APARTEMEN MENENGAH ATAS : 19 %
 APARTEMEN MENENGAH : TETAP
 RESIDENTAIL (LANDED)
• MENENGAH ATAS : 26 %
• MENENGAH : 21 %
 HOTEL : 17 %
 COMMERCIAL : 8-13
Office - Outlook
 Dengan prospek pertumbuhan ekonomi yang positif, serta

tingkat pengangguran yang cenderung menurun,
diproyeksikan terus terdapat peningkatan permintaan
untuk ruang perkantoran
 Perkantoran sekunder dengan akses yang baik ke

bandara (i.e; Jl ir. Soekarno), tingkat keamanan yang baik
dan dekat dengan kawasan perumahan akan semakin
diminati dan hal ini direfleksikan pada tingkat hunian yang
stabil-naik walaupun terjadi situasi krisis finansial global

Landed Residential - outlook
 Permintaan khususnya untuk perumahan akan tetap tinggi,

terutama untuk segmen mid-mid dan mid-low yang akan
sangat dipengaruhi oleh turunnya tingkat suku bunga KPR
(5-6% pa)
 Kebanyakan pengembang akan fokus pada
pengembangan perumahan berukuran kecil dan
menengah yang menarik peminat paling besar di pasar
 Perbedaan antara pasok dan permintaan perumahan
masih sangat besar disebabkan oleh tingginya jumlah
populasi
 Di sisi yang lain, properti perumahan akan tetap menjadi
pilihan investasi yang populer selain investasi pada
deposito, pasar uang dan pasar modal.
Ritel - outlook
 Pertumbuhan daya beli masyarakat yang relative positif

masih meningkatkan minat pengembang untuk
membangun pusat perbelanjaan, sehingga kompetisi ritel
yang diwarnai over supply ini cukup menekan tingkat
hunian dan harga sewa
 Harga sewa dan tingkat hunian diperkirakan tetap stabil
pada 2013 yang juga disebabkan oleh besarnya rencana
masuknya ritel baru di pasar Jabodetabek
 Adanya prospek pembangunan pusat perbelanjaan di
kota-kota dengan pertumbuhan ekonomi tinggi
 Pengembangan ritel cenderung didominasi oleh pemain
F&B dan perlunya konsep yang unik dan dapat
membedakan ritel dengan pesaingnya

Ritel - outlook
TABEL 1.1 :
 Liberalisasi industri ritel Indonesia
Pertumbuhan Omset Industri Ritel di Indonesia 1997-2001
sejak tahun 1998
Tahun 1997 1998 1999 2000 2001 Rata-
Ritel Omset 208 133 121 152 163

rata
155,2  Kuatnya konsumsi domestik.
Tradi- (milyar Rp)
sional Segmen
(%)
Pertumbuhan
94,12
-
89,26
-36,06
85,82
-9,02
85,88
25,62
83,08
6,58
87,63
-3,22
 Tahun 2001, 5000 outlet,
Ritel
(%)
Omset 13 16 20 25 33 21,4 investasi USD 3,67 milyar
Mo- (milyar Rp)
dern Segmen 5,88 10,74 14,18 14,12 16,92 12,37
(%)
Pertumbuhan - 23,08 25,00 25,00 32,00 26,27
 Tahun 2005 1900 outlet, investasi
Total
Ritel
(%)
Omset
(milyar Rp)
221 149 141 177 195 176 USD 8,75 milyar
Segmen 100 100 100 100 100 100
(%)
Pertumbuhan - -32,58 -5,37 25,53 10,17 -0,56
 Kompetisi industri sangat kuat,
(%)
Sumber : Diolah dari Krisnamurthi dan Lusi (2004:5) pasar hiperkompetitif terutama
sejak dibukanya investasi asing.
Ritel - outlook
TABEL 1.3
Pertumbuhan Omset Industri Ritel di Indonesia 1997-2001
Menurut Kota Besar di Indonesia
Kota Departemen Store Supermarket Minimarket Hypermarket

Tahun 2003 Omset Kontri- Omset Kontri- Omset Kontri- Omset Kontri-
(milyar busi (%) (milyar busi (%) (milyar busi (milyar busi (%)
Rp) Rp) Rp) (%) Rp)
Jabotabek 7.613 70,2 5.713 61,8 1.480 78.1 6.597 60,6
Bandung 1,067 9,8 1.019 11,0 150 7,9 590 5,4
Surabaya 603 5,5 630 6,8 260 13,7 869 7,9
Bali 427 3,9 459 7,3 - - 490 4,5
Semarang 246 2,2 308 3,3 - - 769 7,1
Batam 221 2,0 190 2,0 - - - -
Palembang 101 0,9 177 1,9 - - - -
Medan 202 1,8 174 1,8 - - 525 4,8
Makasar 71 0,6 152 1,3 - - 262 2,4
Pontianak 82 0,7 71 0,8 - - - -
Banjarmasin 41 0,3 128 1,2 - - - -
Lainnya 227 2,1 221 2,3 7 0,3 778 7,1
Total 10.901 100 9.242 100 1.897 100 10.880 100
Sumber : Diolah dari Krisnamurthi dan Lusi (2004:5-20)

Why Conduct Market Research
in New Product Development?
- The product must appeal to the customer (however widely

defined)
- Timely market research can help you mould the product to
the consumer’s need/wants
- Market research tend to point out successes and failures
before products are launched “for real”
- As a result, it can save you money and time

Spending on Market Research
by Sector
Non-ad. research Other
agencies
5%
Ad. agencies 4%
4%
Retailers and
wholesalers 9%
Manufacturing
Public sector 44% Companies
13%
21%
Service companies
The Ten Most Common Market

Research Activities
Percentage of companies doing activity*
Activity
Determination of market characteristics 97
Measurement of market potential 97
Market share analysis 97
Sales analysis 92
Studies of business trends 91
Short range forecasting 89
Competitive product studies 87
Long range forecasting 87
Pricing studies 83
Testing existing products 80


Top 10 market research activities
Market Measurement 18%

New Product development/concept testing 14%
Ad or brand awareness monitoring/tracking 13%
Customer Satisfaction (inc Mystery Shopping) 10%
Usage and Attitude Studies 7%
Media Research & evaluation 6%
Advertising developing and pre-testing 5%
Social Surveys for central/local government 4%
Brand/corporate reputation 4%
Omnibus Studies 3%
Market Research Budgets
1 - 2% of company sales = total budget
of this:
50% - 80% 20% - 50%

in-house externally
85% of Fortune 500 1. Syndicated - service research firms
companies have 2. Custom research firms
internal departments 3. Specialty research firms

The Market Research Process
1. Defining the 2. Developing 3. Collecting 4. Analysing 5. Presenting
problem and the research the the the findings
objectives plan information information
Steps
Distinguish between Decide on Information is Statistical Overall conclusions
the research type - budget collected manipulation of to be presented
needed e.g. according to the data collected rather than
- data sources
the plan (N.B. (e.g. regression) overwhelming
- exploratory - research or subjective
approaches it is often done statistical
- descriptive analysis of focus methodologies
- research by external
- causal firms) groups
instruments
- sampling plan
- contact methods
Comments
If a problem is The plan needs This phase is Significant Can take various
vaguely defined, to be decided the most costly difference in forms:
the results can upfront but and the most type of analysis - oral presentation
have little flexible enough liable to error according to
- written conclusions
bearing on the to incorporate whether market supported by analysis
key issues changes/ research is
iterations quantitative or - data tables
qualitative
Market Research

Secondary Research
Internal Sources
 Company Accounts
 Internal Reports and Analysis
 Stock Analysis
 Retail data - loyalty cards, till data, etc.

External Sources
 Government Statistics (ONS)

 EU - Euro Stat
 Trade publications
 Commercial Data - Gallup, Mintel, etc.
 Household Expenditure Survey
 Magazine surveys
 Other firms’ research
 Research documents – publications, journals, etc.
Sampling Methods

Market Research
 Sampling Methods:
 Random Samples – equal chance of anyone being picked
 May select those not in the target group – indiscriminate
 Sample sizes may need to be large
to be representative
 Can be very expensive
 Stratified or Segment Random Sampling

 Samples on the basis of a representative strata or
segment
 Still random but more focussed
 May give more relevant information
 May be more cost effective
Market Research
 Quota Sampling
 Again – by segment, Not randomly selected
 Specific number on each segment are interviewed, etc.
 May not be fully representative
 Cheaper method
 Cluster Sampling
 Primarily based on geographical areas or ‘clusters’ that
can be seen as being representative of the whole
population
 Multi-Stage Sampling
 Sample selected from multi-stage
sub-groups
 Snowball Sampling
 Samples developed from contacts
of existing customers – ‘word of mouth’ type approach!

Primary Research
Market Research
 Primary Research
 First hand information
 Expensive to collect, analyse and evaluate
 Can be highly focussed and relevant
 Care needs to be taken with the approach and
methodology to ensure accuracy
 Types of question – closed – limited information gained;
open – useful information but difficult to analyse
 Quantitative and Qualitative Information:
 Quantitative – based on numbers – 56% of 18 year olds
drink alcohol at least four times a week - doesn’t tell you
why, when, how
 Qualitative – more detail – tells you why, when and how!

Purpose
Market Research
 Advantages of Market Research

 Helps focus attention on objectives
 Aids forecasting, planning and strategic development
 May help to reduce risk of new product development
 Communicates image, vision, etc.
 Globalisation makes market information valuable
 Disadvantages of Market Research
 Information only as good as the methodology used
 Can be inaccurate or unreliable
 Results may not be what the business wants to hear!
 May stifle initiative and ‘gut feeling’
 Always a problem that we may never know enough to
be sure!

Types of research
Level of research

Level of research – Inferential
analysis
 Sometimes called trend analysis.

 Uses secondary time series data and emphasises on the
estimates of future changes in values by investigating past
market trends.
 Identifies trends and patterns and infers expected market
behaviour.
 Real estate analysts use statistics two draw inferences
about a general class of phenomena, studying recent data
to predict future events.
 Attempts a projection of historical trends focussing on
macro data.
Level of research – Fundamental

analysis
 Goes beyond trend analysis.
 Forecasting based on segmentation of broad demographic
and economic data to reflect the subject’s specific market.
 Principle: real estate value is tied to the services the real
estate provides.
 Uses micro data for a specific parcel of land and sub
market
 Oriented toward future developments.
 E.g. to estimate the future capture rate of retail property:
* identify the market/area of competition
* identify competing properties
* compare subject with competing properties
* estimate capture rate of competing properties
* estimate capture rate of subject property.

Issues and scope of market
research
Scope of market research

Direct Factors
S = f(expectation of demand; planned supply; competitive

environment, and; availability and cost of land, labour and
capital)
D = f(population; income; employment; relative prices; taxes;

interest rate; down payment requirements; and future
expectations)
Indirect Factors
 Factors:
* Topography and soil conditions,
* engineering,
* production process,
* zoning, utilities,
* transportation linkages,
* environmental impact,
* public facilities & amenities,
* consumer behaviour,
* economic conditions,
* and government law and regulations.

Steps in Research

Market Analysis

Market Position
Market Position
 Market Niche – small part of an existing market

 Market Leader – maintain dominant position in the
market?
 Market Follower – Follow the lead of the market leader –
pricing, product development, etc.
 Market Challenger – Seek to adopt strategies to
challenge market leader’s position

Market Objectives
Market Objectives
 Will involve/determine some or all of the

following:
 Market Penetration
 New Product Development
 Branding
 Diversification
 SWOT Analysis
 Product Portfolio – Product Life Cycle,
Boston Matrix

Market Segments
Which Segment?

Which Segment?
 Mass Markets – high volume, low margin goods –

confectionary, cars, clothing, food stuffs
 Multiple Segments – appealing to wider range of groups
– e.g. 4x4 vehicles – town, country, gender, lifestyle,
social class?
 Single Segment – often a specialised product, e.g.
machinery, exclusive goods
Market Structure

Market Structure
 Nature of the market structure determines marketing

strategy:
 Pricing strategy
 Branding?
 Product Differentiation?
 Market Penetration?
Real Estate Market Analysis
 Studies that Focus on the Market

 Analysis of Local Economic Conditions
• Study of the fundamental determinates of the
demand for all real estate in the market
 Market Analysis
• Study of the demand for a particular property type
• A site in search of a Use
• A Use in Search of a Site

Real Estate Market Analysis
Marketability Analysis

• Study of a specific development or property to assess
its competitive position
 Studies That Focus on Individual Decisions
 Feasibility Analysis
• Evaluates a specific project as to whether or not it is
likely to be carried out successfully
 Investment Analysis
• Evaluates a specific property as a potential
investment. Investor specific.
Overview of Market Analysis

Components
The Study Process

1. What attributes does the subject property offer to the
market?
2. Who are the potential, typical users/most likely purchasers of
the subject? Most Probable Buyer Analysis
3. Is the property use needed?
Demand Analysis
 Population  Households  Housing Units
 Income  Effective Buying Power  Retail m2.
 Jobs  % Use Office  Office m2.
 Jobs  % Use Industrial  Industrial m2.

Components
4. What is the Competition?

 Supply Analysis
5. Analysis comparing demand and supply
 Equilibrium Analysis
• How much rent can be charges?
• Is the location competitive?
• Are the property attributes competitive?
• How much of the demand can be captured?

Components
6. Subjects marketability
 Capture Analysis
7. Does the subject make financial sense?
 Is it a good investment?
 What is its market value?
 Is the property’s value more than its cost?
• I.e.: is there any entrepreneurial reward for the
risk?
 Feasibility Analysis and/or Highest and Best Use

Step 1: Define the Product
Property Productivity Analysis
 A. Physical Attributes
 B. Legal and Regulatory Attributes
 Private
 Public
 C. Location Attributes
 Identification of economic attributes – the association
between land uses and their linkages
 Identification of the movement of demand in relation
to the direction of urban growth
Step 1: Define the Product

Property Productivity Analysis
• Analysis of Urban Growth Structure
• Pattern, Direction and Rate
• Analysis of factors influencing urban growth
structure
• Natural, Manufactured and Political
 Identification of competition and comparison of location
advantages and disadvantages between competition
and subject
 D. Market appeal Attributes:
 Identification of specific features such as design or
amenities that appeal to market participants

Step 2: Define the Users
 A. Market area concepts

 Time-distance concepts
 Area over which equally desirable, substitute
properties tend to compete with the subject
 B. Geographic Market
 C. Identification of Characteristics of Most Probable User
(consumer profile)
Step 3: Forecast Demand Factors
 A. Major demand types

 Population creates households
 Income creates retail buying power
 Employment creates office and industrial users
 B. Tastes and preferences: behavioral, motivational, and
psychological factors
 C. Demand segmentation

Step 4: Inventory and Forecast
Competitive Supply
 A. Existing stock of competitive properties

 B. Potential competition
 Proposed construction
 Probable additional construction
 C. Factors influencing completion of potential competition
 Land availability and costs
 Interest Rates
 Material and labor costs
 Entrepreneurship
Step 5: Analyze the Interaction of

Supply and Demand
Residual Demand Study
 A. Competitive environment
 B. Residual Demand Concepts

Marginal Demand Analysis
Current plus 5 years plus 10 years

m2 m2 m2
Estimate of supportable retail space in
primary and secondary trade areas
adjusted for vacancy 582.308 718.083 922.371
Deduct existing competitive retail space 1.100.976 1.100.976 1.100.976
Marginal demand (excess or shortfall)

estimate (518.668) (382.893) (178.605)
Step 6: Forecast Subject Capture
 A. Capture rate and absorption period for subject property

 B. Risk Analysis
 C. Reconciliation of market analysis and conclusions

Levels of Market Analysis
 Inferred Demand Studies  Fundamental Demand

Studies
 Infer subject attributes  Quantify subject

attributes
 Infer location  Quantify and analyze
determinants of use & location determinants of
marketability by macro use & marketability by
analysis macro and micro analysis

Studies
 Infer demand by general  Forecast demand by

economic base analysis original economic base
of others analysis
 Infer demand by selected  Forecast demand by
comps subject specific market
segment & demographic
data


Studies
 Infer supply by selected  Quantify supply by

comps inventorying existing &
forecasting planned
competition
 Infer equilibrium highest  Quantify equilibrium
and best use and capture
 Graphic map use for
conclusion H&BU
 Timing – quantified
capture forecast

Studies
 Emphasis is on:
 Emphasis is on:
 Quantifiable data
 Instinctive knowledge
 Forecast
 Historical Data

Criteria for Selecting Appropriate
Level of Market Analysis
 Prevailing Market Conditions on the Study Date
 Project Type
 Project Size
 Client Needs
Forces Affecting Supply & Demand

Population Demographics Economics Great Recession New Normal
Migration Older Uncertainty

Loss of Wealth 25% 0 Equity
Immigration *downsizing *$17 Trillion Tighter Credit
Foreclosures
Birth Rate *savings vs. spending Gas Prices
Job Market
Mobility Aging workers More Renters Inflation
Household Debt
Smaller Families Interest Rates
Fewer Household
Bankruptcies Formations Lower Prices
Less Consumption
Relocation Later/Delayed Families
Less Buyers Less Construction
Global Workforce Government Debt
Higher Prices
________________________
Buyers Demand Supply Properties
More Buyers Lower Prices

Future Market

Market Analysis and Time
Short Run: Less than one year

Supply viewed as essentially fixed
Extreme “seasonality” especially in residential markets
Interest Rates
Intermediate to Long Run: 2-5 years and longer
 Employment Trends
 Will export base employment be main driver of regional
growth?
 Regional Demographic Trends
 Supply Constraints
 Regional Transportation Costs
Space & Asset Market

Space
Market
Local
Supply Demand Regional
Landlords Tenants National
Global
Occupancy and Economy
Rents and Trends
New
Construction Asset
Market
Cash Market
Development Flow Require
Industry Pro- d Rate Owners
YES of Sellers
Forma
Return
Profitable? Cost Property given
Risk Investors
Including Value Buyers
Land Profile
NO
Capital
Markets

What is a Feasibility Study?
 When you have an idea and you want to know whether it is

possible you complete a “feasibility study”.
 Do you want to own a hotel? Restaurant? Housing Estate,
etc

Aspects of a Feasibility Study
1. Technology and System Feasibility

2. Operational Feasibility
3. Market and Real Estate Feasibility
4. Resource Feasibility
5. Schedule Feasibility
6. Economic Feasibility
7. Legal Feasibility
8. Cultural Feasibility
Technology and System Feasibility

 Will the system perform adequately? Complete a Logic Model

Operational Feasibility
 A set of indicators used to measure how well a proposed

system solves the problems, and takes advantages of the
opportunities identified during scope definition and how it
satisfies the requirements identified in the requirements
analysis phase of system development.
Market and Real Estate Feasibility
 …involves testing geographic locations for a real estate

development project.
• Developers conduct market studies to determine the
best location within, and to test alternative land uses for
a given parcels.
• Jurisdictions often require developers to complete
feasibility studies before they will approve a permit
application for hospitality establishment.
• Market Feasibility takes into account the importance of
the business in the selected area.

Resource Feasibility
 This involves questions such as how much time is

available to build the organization,
• This would include whether it interferes with normal
business operations, type and amount of resources
required, dependencies, etc.
• Contingency and mitigation plans should also be
stated here.
Schedule Feasibility
 A project will fail if it takes too long to be completed before it

is useful.
• Typically this means estimating how long the
system/hotel will take to develop, and if it can be
completed in a given time period using some methods
like payback period.
 Schedule feasibility is a measure of how reasonable the

project timetable is.
• Given our technical expertise, are the project deadlines
reasonable? You need to determine whether the
deadlines are mandatory or desirable.

Economic Feasibility
 Economic analysis is the most frequently used method for

evaluating the effectiveness of a new system.
 Most commonly utilized in feasibility studies is the
cost/benefit analysis,
• The procedure is to determine the benefits and
savings that are expected from a project and
compare them with costs. If benefits outweigh costs,
then the decision is made to design and implement
the system.
Legal Feasibility
 Determines whether the proposed system conflicts with

legal requirements.
 Ex. - a Data Processing system must comply with the
local Data Protection Acts.

Cultural Feasibility
 In this stage, the project's alternatives are evaluated for

their impact on the local and general culture.
• For example, environmental factors need to be
considered and these factors are to be well known.
Further an enterprise's own culture can clash with the
results of the project.
• In tourism this is often referred to as a PEST
Analysis and more recently as a PESC+E Analysis.
Selesai
 Pengetahuan diri paling baik dipelajari, bukan dengan

merenung atau meditasi, melainkan dengan tindakan.
 Berusaha keraslah untuk melakukan tugas dan Kita

akan segera tahu orang macam apa Kita

MODUL LATIHAN DAN STUDI KASUS 1:
Ide dan Riset Pasar
Latihan: Ide dan Riset Pasar
Nama
1. Ide adalah tahap awal dari sebuah proses pengembangan properti/real estate, kemudian
penyempurnaan ide akan memerlukan sebuah analisis pasar. Sebagai sebuah perusahaan
di bidang properti, Paramaount Land memiliki kepentingan untuk mengembangkan
properti/real estate, baik dalam kepentingan bisnis properti ataupun dalam kepentingan
properti perusahaan.
2. Anda diminta untuk menyampaikan gagasan/ide pengembangan properti/real estate bagi

Paramount Land. Satu ide untuk bisnis properti, dan satu ide untuk properti perusahaan.
Dasarkan ide anda pada perkiraan anda tentang:
(a) Pasar/market yang dituju bagi bisnis properti.
(b) Pengguna bagi properti perusahaan.
Seberapa kuat pasar/market dan pengguna tersebut sebagai demand/permintaan bagi ide
anda.
3. Anda bisa mengembangkan ide pengembangan real estate menurut tipe properti yaitu:
residensial, atau komersial ritel, atau komersial perkantoran, atau industrial estate, atau
properti khusus. Contoh dari real estate/properti yang sudah ada:
(a) Bisnis properti: Hotel.
(b) Properti/real estate perusahaan: Kantor pusat

MODUL LATIHAN DAN STUDI KASUS 2 :
Market Research and Analysis
Latihan: Market Research and Analysis
Nama
A. Menurut Investing Indonesia 2001 dari The Trade, Tourism & Investment
Promotion Board Indonesian Chamber of Commerce, PT Indo Multi Media MNC
Group Jakarta, Indonesia, disebutkan bahwa pemerintah merencanakan untuk
mengembangkan Bangkalan Madura sebagai zona industri. Berikan argumentasi
anda tentang rencana tersebut. Pertimbangkan argumentasi anda pada :
1. Karakteristik dan klasifikasi industrial estate.
2. Analisis pasar dan properti dari industri yang dituju.
B. Dari 3 retail properti yang ada – pilih salah satu, Jawablah pertanyaan berikut ini :
1. Jelaskan klasifikasi retail properti tersebut menurut: (a) market area, (b) pola
desain bangunan.
2. Mendasarkan pada kelas dan kualitas retailer penyewanya, menurut anda
apakah ketiga retail properti tersebut memiliki harga sewa yang sama. Berikan
penjelasan anda melalui (a) contoh retailer penyewa yang sama pada ketiga
retail properti tersebut dan (b) retailer penyewa pada umumnya di ketiga retail
properti tersebut.
C. Jelaskan peluang pasar untuk bisnis properti Jakarta berdasarkan data market
research yang anda miliki. Dan jelaskan perbedaannya. Tinjau kondisi supply dan
demand atau lainnya dan bedakan menurut tipe properti ritel, perkantoran, dan
industrial estate.

Market Research, Analysis and Feasibility
Construction, Real Estate, Township
Christiono Utomo, Ph.D. seorang Sarjana Teknik Arsitektur dan Master di

bidang Manajemen Konstruksi. Menempuh pendidikan tingkat doktoral
dalam bidang Ilmu Ekonomi (Manajemen) dan Ilmu Teknik Sipil
(Manajemen Proyek Konstruksi). Penulis adalah dosen di Institut Teknologi
Sepuluh Nopember (ITS) pada program studi S1 dan S2 Teknik Sipil
(Manajemen Aset, Infrastruktur dan Manajemen Konstruksi), program studi
S2 Arsitektur (Real Estate), program Magister Manajemen Teknologi (MMT),
dan program studi S3 Ilmu Teknik Sipil dan Ilmu Arsitektur, serta di ITN
Malang pada program S2 Manajemen Konstruksi. Sejak tahun 2010
sebagai Visiting Associates Professor dan external examiner program
Doktoral di Fakulti Kejuruteraan Awam Universiti Teknologi Malaysia (UTM).
Mendirikan dan memimpin Laboratorium Manajemen Konstruksi ITS pada
tahun 2003 hingga 2007. Sampai saat ini telah membimbing lebih dari 223
tugas akhir S1 dan tesis S2 baik di dalam maupun di luar negeri dan 5
disertasi Doktor. Sebelumnya selama lebih dari 12 tahun, Christiono Utomo
seorang tenaga profesional di berbagai perusahaan konstruksi dan properti,
diantaranya Koordinator Proyek Non-Perumahan Ciputra Surya Tbk. Selama
tiga tahun terakhir telah mempublikasikan lebih dari 52 paper di prosiding
konferensi dan jurnal internasional. Bidang riset yang ditekuni adalah
Project Finance, Value Management, Collaborative Design
©CREutomo, 2018, E-mail: christionoutomo@gmail.com; +6287773336036


PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

MARKET RESEARCH,

Christiono Utomo, Ph.D

Christiono Utomo, Ph.D

GARIS BESAR RENCANA MATERI

Modul 2 1. Konsep pengembangan proyek Miles et al, 2007.

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 2

Konsep Dasar dan Teori Permintaan, Analisa dan Estimasi

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 3

Things that are not movable, such as land and improvements

The ownership rights associated with real estate are referred to

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 4

1. The improvement of raw land or property through the

2. A real estate development starts as an idea that comes

3. Three things in R.E.development: space, time and

3 Market Research, Analysis, Feasibility

4 Market Research, Analysis, Feasibility

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 5

PERATURAN / KETENTUAN DAERAH

Perwali tentang Tata Cara Pemberian Ijin Lokasi

5 Market Research, Analysis, Feasibility

Klasifikasi Real Properti

Komersial Real Estate :

6 Market Research, Analysis, Feasibility

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 6

Single family homes :

Multy family residence :

7 Market Research, Analysis, Feasibility

Klasifikasi Real Properti – Office Property

8 Market Research, Analysis, Feasibility

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 7

9 Market Research, Analysis, Feasibility

Klasifikasi Real Properti – Industrial Property

Seluruh tanah, dan fasilitas untuk pabrik,penyimpanan

10 Market Research, Analysis, Feasibility

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 8

11 Market Research, Analysis, Feasibility

1. Draft kontrak sewa biasanya disiapkan oleh pengacara

2. Sewa perperiode tertentu (bulanan, tahunan, 10tahunan)

12 Market Research, Analysis, Feasibility

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 9

1. Hak penyewa untuk memiliki properti atas persetujuan

2. Penyewa memiliki hak secara hukum tetapi

13 Market Research, Analysis, Feasibility

Managing Leases – Tipe sewa

14 Market Research, Analysis, Feasibility

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 10

15 Market Research, Analysis, Feasibility

Managing Leases – Elemen Kontrak Sewa

a. Nama lengkap badan hukum kedua pihak

16 Market Research, Analysis, Feasibility

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 11

Keberhasilan manajemen properti tergantung pada

Keluar masuk penyewa yang tinggi = beban yang lebih

17 Market Research, Analysis, Feasibility

Managing Tenant Relation

Manajemen properti yang efektif :

• membangun sistem komunikasi yang baik, menjaga kepuasan

18 Market Research, Analysis, Feasibility

Market Research, Analysis, Feasibility Christiono Utomo, PhD - 12

Penentu reputasi yang baik dari manajemen dan

• Ketrampilan hubungan antar manusia

19 Market Research, Analysis, Feasibility

Managing Tenant Relation